Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pole 1 – Chambre 2

ARRET DU 04 FEVRIER 2021

(n° 54 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08820 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7XQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Juin 2020 -Président du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 19/02139

APPELANTE

S.A.S.U. BOULANGERIE Y agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

33-35, rue du Pré Saint-Gervais

93500 Y

Représentée par M^e Maciej SUSLO, avocat au barreau de PARIS

Assistée par M^e Martin NOIRE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.C.I. 33 RUE DE MONTREUIL A Y agissant poursuites et diligences par le biais de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2018, la SCI […] à Y a donné à bail commercial à la SASU Boulangerie Y un local situé à Y.

Le 20 septembre 2019, la société Montreuil a fait délivrer à la société Boulangerie Y un commandement de payer la somme de 7 507,60 euros au titre des loyers impayés, en vain.

Le 13 décembre 2019, la société […] à Y a assigné la société Boulangerie Y devant le juge des référés pour voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner au paiement d’une provision de 11 271,10 euros au titre des loyers et charges impayés, outre des dommages-intérêts et une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à la parfaite libération des lieux.

Régulièrement assignée, la société Boulangerie Y n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.

Le 12 juin 2020, le vice-président du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2019 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Boulangerie Y et de tout occupant de son chef du local objet du bail,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux suivront le régime prescrit aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les charges et taxes,

— condamné la société Boulangerie Y à payer à la société […] à Y la somme provisionnelle de 11 271,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2019,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la société Boulangerie Y aux dépens.

Par déclaration en date du 7 juillet 2020, la société Boulangerie Y a fait appel de cette décision, critiquant chacun des chefs de l’ordonnance sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’indemnisation du préjudice financier.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 14 décembre 2020, elle demande à la cour de :

— déclarer bien fondée la société Boulangerie Y en son appel,

— déclarer qu’il existe des éléments permettant de prouver la bonne foi de la société Boulangerie Y,

— en conséquence, infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— prendre acte de l’absence de dette entre les sociétés Boulangerie Y et […] à Y,

— en conséquence, ordonner la poursuite du bail commercial entre celles-ci la société […] à Y étant mal fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, juger que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens et qu’il n’y a lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Boulangerie Y expose en substance les éléments suivants :

— les demandes qu’elle forme ne sont pas nouvelles puisqu’elle n’a pas comparu en première instance et les demandes de déclarations ou de constatations constituent des prétentions saisissant le juge,

— elle n’a pas donné suite au commandement de payer, le dirigeant, qui parle mal français n’ayant pas saisi la portée de cet acte,

— dès qu’elle en a pris conscience et avant même la signification de l’ordonnance entreprise, la société Boulangerie Y a réglé l’intégralité de sa dette, soit 13 839,90 euros, le 9 juin 2020,

— depuis, elle paye régulièrement ses loyers, de sorte que des délais de paiement doivent lui être accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de sa bonne foi.

Le 15 décembre 2020, jour de la clôture la société […] à Y a remis au greffe des conclusions d’actualisation de la dette à 1 783,60 euros au titre de l’arriéré arrêté au mois de décembre 2020 inclus, et ce à titre provisionnel.

Elle demande à la cour de:

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes de la société Boulangerie Y comme nouvelles,

— rejeter, au visa de l’article 753 du Code de Procédure Civile les demande tendant à :

— déclarer bien fondée la société Boulangerie Y en son appel ;

— déclarer qu’il existe des éléments permettant de prouver la bonne foi de la société Boulangerie Y,

— déclarer que le bail commercial se poursuit entre les sociétés Boulangerie Y et […] à Y,

— dire et juger que chaque partie conservera à sa charge ses frais et ses dépens et qu’il n’y a lieu à article 700 du code de procédure civile,

qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 753 du code de procédure civile,

Sur le fond :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande d’indemnisation du préjudice financier,

— condamner la société Boulangerie Y à régler à la société […] à Y les sommes suivantes :

—  1 783,60 euros au titre de l’arriéré arrêté au mois de décembre 2020 inclus, et ce à titre provisionnel,

—  3 000 euros au titre du préjudice financier, et ce à titre provisionnel,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Xavier Martinez,

— en conséquence, réformer l’ordonnance entreprise du chef de ses demandes reconventionnelles,

— débouter la société Boulangerie Y de toutes demandes et moyens contraires.

La société […] à Y a exposé en substance les éléments suivants :

S’agissant de l’irrecevabilité des demandes de la société Boulangerie Y :

— La société Boulangerie Y n’ayant présenté aucun argumentaire en première instance, toutes ses demandes sont donc des demandes nouvelles, au sens de l’article 564 du code de procédure civile et par conséquent irrecevables,

— Selon l’article 753 du code de procédure civile, les juges doivent être saisis par des demandes qui correspondent à de véritables prétentions et non de simples constatations, comme le juge la Cour de cassation,

S’agissant de la dette de la société Boulangerie Y :

— la société Boulangerie Y prétend qu’elle aurait tardé à payer sa dette parce que son dirigeant, d’origine étrangère, n’aurait pas compris qu’une procédure était engagée contre sa société, elle a pourtant

— Pourtant, la société Boulangerie Y a réglé 1 500 euros à la société […] à Y dans les jours suivants la délivrance du commandement de payer puis a réalisé un autre versement après l’audience de première instance, ce qui établit qu’elle avait parfaitement compris sa situation juridique et avait conscience de l’existence de la dette,

— le dirigeant de la société Boulangerie Y, qui prétend aujourd’hui ne pas maîtriser le français, n’avait aucune difficulté à comprendre le contrat de bail au moment de sa signature,

— la mauvaise fois de la locataire est donc établie et elle ne règle son loyer que sous la menace d’une expulsion, alors qu’elle ne connaît aucune difficulté financière, de sorte qu’aucun délai de paiement ou maintien du bail ne saurait donc lui être accordé.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience, la cour a autorisé la production d’une note en délibéré pour établir le paiement du loyer courant.

Cette note a été adressée par le RPVA le 12 janvier 2021.

SUR CE, LA COUR:

Sur la recevabilité des demandes:

Si en effet, la cour rappelle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater » et de « dire » qui ne sont, en l’espèce, que des moyens et non des prétentions, cela ne rend pas ces demandes irrecevables pour autant. En l’espèce, les demandes de la société Boulangerie Y sont l’infirmation de la décision, la poursuite du bail avec suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de l’absence alléguée de dette, toutes demandes à laquelle la cour doit répondre.

La SCI […] soutient que toutes les demandes présentées par la société Boulangerie Y sont nouvelles et, comme telles, irrecevables, celle-ci ayant été défaillante devant le premier juge.

Mais l’interdiction des demandes nouvelles ne concerne évidemment pas l’hypothèse où une partie n’a pas comparu en première instance, sauf à lui reconnaître un droit d’appel sans pour autant l’autoriser à se défendre.

Les demandes formées en cause d’appel par la société Boulangerie Y sont donc recevables.

Sur les demandes:

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 809, devenu 835, du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En outre, aux termes de ces mêmes dispositions, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

De tels délais peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision.

L’article 1343-5 précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que, le 20 septembre 2019, la SCI […] a fait délivrer à la société Boulangerie Y un commandement de payer la somme, au principal, de 7 507,60 euros et visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Il est acquis aux débats que la locataire s’est abstenue de régler les causes du commandement dans le mois de ce dernier, puisque le décompte démontre que la dette a été totalement réglée, mais seulement le 10 juin 2020 de sorte qu’il n’a pas été procédé au paiement de la totalité des sommes dues au principal dans le délai requis.

Dès lors, la cour ne peut que confirmer la décision entreprise, en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 octobre 2019

Au jour de l’audience, la société Boulangerie n’était redevable que d’un loyer dont elle a au surplus justifié du paiement par note en délibéré.

L’ensemble des sommes dues, au titre du commandement de payer et des échéances en cours a donc été réglé.

Si la société Boulangerie Y a fait preuve d’une certaine légèreté en ne se présentant pas devant le juge des référés, et si le bailleur fait remarquer à juste titre que le paiement du loyer est de manière générale trop irrégulier, cela ne suffit pas à démontrer la mauvaise foi du locataire de sorte qu’il convient d’accorder, par infirmation de la décision entreprise, des délais de paiement rétroactifs à l’appelante suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu’à la date du 12 janvier 2021, de constater que ces délais ont été respectés et de constater que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué.

Il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et toutes les demandes annexes et notamment celle tenant à la condamnation provisionnelle de la société Boulangerie Y au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur la demande reconventionnelle:

La SCI demande le paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier.

Il est en effet établi que les loyers ont été très irrégulièrement payés et ce depuis de nombreux mois, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur qui doit s’acquitter par ailleurs des charges de ce bien immobilier.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages-intérêts à hauteur de 500 euros.

Dès lors que la société Boulangerie Y s’est abstenue de régler les causes du commandement dans le mois de sa délivrance, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise sur le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 pour la procédure de première instance.

L’instance d’appel a été générée par le fait que la locataire s’est abstenue de comparaître lors de l’audience de première instance, il convient dès lors de la condamner aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à l’intimée une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 octobre 2019 ainsi que sur le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Infirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Accorde de manière rétroactive à la société Boulangerie Y des délais de paiement jusqu’à la date du 12 janvier 2021 suspendant les effets de la clause résolutoire,

Constate que la dette locative a été effectivement soldée à cette date,

Dit en conséquence que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion présentée par la SCI […] à Y ainsi que sur les demandes accessoires de cette dernière,

Condamne la société Boulangerie Y à payer à la SCI […] à Y la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

Condamne la société Boulangerie Y aux dépens d’appel comprenant le coût du commandement et des actes nécessaires à l’exécution de la décision de première instance, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la SCI […] à Y une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La Greffière, La Présidente,