04/10/2021

ARRÊT N°

N° RG 17/05031 – N° Portalis DBVI-V-B7B-L44X

SL/NB

Décision déférée du 24 Août 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 15/01191

(M. X)

SARL Y IMMO

C/

SARL QUESNEL INVEST

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SARL Y IMMO, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat postulant)

Représentée par M^e Patrice GRIEUMARD, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)

INTIMEE

SARL QUESNEL INVEST, prise en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

(avocat postulant)

Représentée par M^e Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE(avocat plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure :

Suivant acte authentique du 26 octobre 2012 la Sarl Y Immo, société à responsabilité limitée unipersonnelle, ayant pour unique associé A Y, a vendu à la Sarl Quesnel Invest deux lots, portant les numéros 159 et 160 et correspondant chacun à une chambre meublée dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé maison de retraite […], […], moyennant le prix de 314.308 ' correspondant à la somme de 309.308 ' au titre de l’achat des deux lots numéros 159 et 160 et 5.000 ' au titre de meubles et objet mobiliers attachés, soit au total 157.154 ' par lot.

La société Y Immo a conservé le lot n°161.

Les lots étaient exploités, avec un rendement annuel annoncé de 5,10%, par la Sarl Ehpad Château de Cressé (filiale du groupe Sigma) en vertu d’autant de baux commerciaux que de lots, en date du 28 décembre 2007 pour une durée de 11 ans et 9 mois, avec effet au 28 décembre 2006, et avenants

du 4 octobre 2012 et du 27 mai 2013 moyennant un loyer annuel respectif de 7.900,88 ' et 8.014,84 ' HT et hors charges, payable trimestriellement.

La société JPB promotion était le promoteur.

La Sarl Quesnel Invest a indiqué avoir constaté postérieurement à la vente, d’une part, une erreur du montant du loyer pour le lot 159 qui est de 7.900,88 ' HT et hors charges par an (et non de 8.014,84 ' comme pour le lot 160 comme indiqué dans l’acte de vente du 26 octobre 2012), ce qui a conduit à l’établissement d’un protocole d’accord du 10 juin 2013 dans lequel la Sarl Y Immo a reconnu lui devoir la somme de 2.235 ' à titre de restitution d’une partie du prix et dont elle s’est acquittée, et d’autre part, l’existence de difficultés économiques de la société preneuse avec des incidences sur le paiement des loyers qui n’auraient pas été portées à sa connaissance.

Elle aurait découvert lors de l’assemblée générale du 6 septembre 2014 de l’association 3C qui fédère les copropriétaires de la maison de retraite, que le 7 juillet 2010, divers copropriétaires dont M. Y avaient conclu un protocole transactionnel avec la Sarl Ehpad Château du Cressé portant sur les deux lots cédés dans le cadre d’un conflit persistant au niveau de la finition des travaux de rénovation et du respect des normes.

Par acte d’huissier de justice du 19 mars 2015, la société Quesnel Invest a fait assigner l’Eurl Y Immo devant le tribunal de grande instance de Toulouse en nullité de la vente pour dol et octroi de dommages et intérêts.

Une ordonnance du juge de la mise en état du 11 août 2016 a rejeté la demande de production de pièces formées par la société Y Immo.

Par jugement contradictoire du 24 août 2017, non assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— révoqué l’ordonnance de clôture et clôturé à nouveau le 15 juin 2017 ;

— dit recevable l’action de la société Quesnel Invest ;

— prononcé la nullité pour dol de la vente intervenue le 26 octobre 2012 entre les sociétés Y Immo, vendeur, et la société Quesnel Invest, acquéreur, et portant sur les lots n°159 et 160 de la copropriété sise […]' à Bourg en […], dans l’ensemble immobilier dénommé Maison de retraite Château de Cressé, figurant au cadastre sous les références Section AM n° 132, 188, 196 lieu dit Logis de Cressé d’une contenance de 3 ha 05 a 00 Ca ;

— condamné la société Y Immo à restituer le prix de 312.073 ' ;

— condamné la société Y Immo à payer à la société Quesnel Invest les sommes de 23.682,33 ' et de 5.000 ' ;

— condamné le société Y Immo aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— débouté la société Y Immo de sa demande de restitution des loyers.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé quant à la recevabilité de l’action, que l’assignation avait été régulièrement publiée ; que le protocole du 10 juin 2013 n’avait d’autre portée et d’autre effet que de corriger l’erreur matérielle sur le montant du loyer, et qu’il ne pouvait paralyser une action fondée sur le dol.

Sur le fond, il a relevé que le protocole de transaction du 7 juillet 2010 exprimait l’existence de graves difficultés au travers d’une réduction importante du loyer commercial à percevoir ; que le

rendement était déterminant pour la société Quesnel Invest ; que l’opération était affectée d’un grave vice quant à la possibilité d’exploiter le tout et partant de percevoir la totalité des loyers ; que le compte-rendu d’assemblée générale du 6 septembre 2014 de l’association 3C qui réunissait les copropriétaires faisait état de ce que la société mère du groupe auquel appartenait la société locataire, était placée sous sauvegarde de justice depuis le mois de mai 2014 et que d’une manière générale différents propriétaires d’autres programmes étaient en difficulté avec le groupe ; que la société locataire était dans une situation financière désastreuse ; que la pérennité de l’autorisation d’exploiter était menacée par le défaut d’entretien ; que les travaux de la partie ASL n’étaient pas terminés par le maître de l’ouvrage l’ASL ; que pour la partie VEFA (agrandissement) la garantie de bonne fin avait été mobilisée en justice ; que ce compte-rendu était confirmé par un courrier du syndic du 8 août 2014 ; que le courrier du conseil de l’association 3C quant à lui montrait bien les difficultés d’un dossier complexe qui remontaient en partie au moins à une date antérieure à la vente et notamment à la livraison avec réserves de 2010 évoquée dans le protocole du 7 juillet 2010 ; qu’au final, la société Quesnel Invest avait dû consentir une baisse du loyer au successeur de la société locataire ; qu’il s’en déduisait nécessairement qu’au moment de la vente du 26 octobre 2012, les difficultés sérieuses évoquées dans le protocole de 2010 existaient encore et qu’il ne résultait d’aucun élément versé aux débats qu’elles aient été portées à la connaissance de l’acquéreur ; que l’existence d’un dol par réticence était démontrée, la société Y s’étant défaussée sur la société Quesnel d’un investissement dans un programme qui rencontrait dès le départ des difficultés importantes ; que le dol ne supposait pas que l’atteinte à la rentabilité se soit effectivement produite, alors qu’il était manifeste que la société Quesnel n’aurait pas procédé à cette acquisition si le contentieux complexe qui existait lui avait été révélé, que ce contentieux révèle ou non une absence de solvabilité de la société locataire ; qu’il ne supposait pas plus que la société acquéreur démontre que les loyers n’avaient pas été à elle versés en totalité, dans la mesure où il était légitime de prendre en considération l’ensemble de la situation pour apprécier le risque lié à l’investissement par rapport à la pérennité de l’exploitation de la maison de retraite ; qu’en fait, il semblait bien que tous les propriétaires bailleurs ne soient pas réglés et en tout cas la société locataire ne démontrait pas l’existence de règlements totaux ; que la vente devait donc être annulée et le prix restitué.

Il a estimé que les frais notariés relatifs à la vente et à l’emprunt ainsi que les frais de publicité et d’enregistrement devaient être supportés par la société Y Immo en raison de l’annulation de cette vente ; que le préjudice moral pouvait être évalué à 5.000 ' et résultait des conditions dolosives de la vente ; que la demande en reversement des loyers ensuite de l’annulation de la vente ne pouvait prospérer, la société Quesnel Invest ayant perçu ces fruits de bonne foi.

Par déclaration du 19 octobre 2017, la Sarl Y Immo a relevé appel de l’ensemble des chefs du jugement, sauf en ce qui concerne la révocation de l’ordonnance de clôture et la clôture au 15 juin 2017.

Le 23 juillet 2018, la Sarl Y Immo a transmis des conclusions d’incident devant le magistrat de la mise en état, tendant à obtenir la communication intégrale de certaines pièces, la communication par des tiers des pièces communiquées par la Sarl Quesnel Invest partiellement ou en tant que copie, la communication par la Sarl Quesnel Invest de pièces en sa possession et non transmises. La Sarl Quesnel Invest a également formé une demande de communication du pouvoir confié par M. Y en sa qualité de gérant de cette société à l’ASL Le logis de Cressé dans le cadre de la ratification du protocole transactionnel conclu le 7 juillet 2010.

Par ordonnance du 21 mars 2019, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de communication et de production de pièces présentée par la Sarl Y Immo, et la demande de communication de pièces présentée par la Sarl Quesnel Invest. Il a dit que les dépens et frais irrépétibles de l’incident seraient joints à ceux de l’instance au fond.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 mai 2021, la Sarl Y Immo, appelante, demande à la cour de :

In limine litis,

— réformer le jugement aux motifs que :

* la société Quesnel Invest a justifié son action en raison de l’existence de difficultés économiques faisant craindre que le taux de rentabilité de 5,5 % ne soit pas assuré ;

* le protocole transactionnel en date du 10 juin 2013 avait pour objet de transiger sur toute question relative à la rentabilité recherchée par la société Quesnel Invest ;

Au fond :

— prendre acte que la société Quesnel invest ne produit pas les annexes du protocole d’accord du 7 juillet 2010 et en particulier le mandat qui aurait été donné par M. Y à l’Asl Les Logis du Cresse en vue de la signature du protocole d’accord ;

— prendre acte que la société Quesnel Invest ne produit pas les originaux des différentes versions du protocole d’accord du 7 juillet 2010 qu’elle verse aux débats ;

Par conséquent,

— enjoindre la société Quesnel Invest sous astreinte de 100 ' par jour de retard, de produire l’original du protocole d’accord en date du 7 juillet 2010 qu’elle verse aux débats sous forme de photocopie ; et à défaut de pouvoir produire l’original, qu’elle communique l’identité de la (les) personnes lui ayant adressé les différentes versions du protocole d’accord en date du 7 juillet 2010 ;

— enjoindre les signataires du protocole d’accord du 7 juillet 2010, à savoir la société JPB Promotion dont le siège social est […] et la société Ehpad Château de Cresse dont le siège social est à Bourg en Charente, de communiquer sous astreinte de 100 euros par jour de retard l’original du procotole transactionnel Ehpad Château de Cresse/ propriétaires du 7 juillet 2010, en ce compris l’ensemble des annexes dudit protocole et plus particulièrement le pouvoir établi par les époux Y, et à défaut une copie du procotole transactionnel Ehpad Château de Cresse/ propriétaires du 7 juillet 2010 en ce compris l’ensemble des annexes dudit protocole et plus particulièrement le pouvoir établi par les époux Y ;

A titre principal,

— réformer le jugement aux motifs que :

* le tribunal a statué extra petita en retenant qu’un dol était constitué par l’absence d’information transmise à la société Quesnel Invest concernant le conflit persistant au niveau de la finition des travaux et du respects des normes à la charge selon le syndic de l’ASL ;

* c’est à tort que le tribunal a retenu un dol de la part de la société Y Immo, la preuve des éléments constitutifs du dol n’étant pas rapportée par la Sarl Quesnel Invest et le caractère averti du dirigeant de la société Quesnel Invest ayant été occulté par le tribunal ;

* la société Quesnel Invest ne subit aucun préjudice ;

A titre subsidiaire,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté la société Y Immo de sa demande de restitution des loyers ;

Statuant à nouveau :

— condamner la société Quesnel Invest à lui restituer les loyers perçus depuis le 26 octobre 2012, soit la somme de 66.315,50 ' HT à parfaire à compter de la décision à intervenir, se composant comme suit :

— pour le lot 159 : 7.900, 88 ' HT par an à compter du 26 octobre 2012 jusqu’à la date anniversaire de

l’année en cours, soit la somme de 71.107,92 ' HT, à parfaire au jour de la décision à intervenir;

— pour le lot 160 : 8.014,84 ' par an à compter du 26 octobre 2012 jusqu’à la date anniversaire de l’année en cours, soit la somme de 72.133,56 ' HT à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— débouter la société Quesnel Invest de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société Quesnel Invest à lui verser la somme de 10.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Quesnel Invest aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Emmanuelle Dessart.

In limine litis, elle soutient que la demande de la société Quesnel Invest est irrecevable au regard du protocole d’accord signé entre les parties le 10 juin 2013, le protocole transactionnel ayant eu pour objet de transiger sur toute question relative à la rentabilité recherchée par la société Quesnel Invest. Elle demande la communication et la production de pièces.

A titre principal, elle soutient que le tribunal a statué ultra petita en prononçant la nullité pour dol au motif que la société Y Immo n’aurait pas informé la société Quesnel Invest d’un conflit persistant au niveau de la finition des travaux et du respect des normes à la charge selon le syndic de l’ASL, alors que la société Quesnel Invest se fondait sur l’existence de difficultés économiques faisant craindre que le taux de rentabilité ne soit pas assuré. Elle conteste l’existence d’un dol, estimant que les éléments constitutifs du dol ne sont pas prouvés par la société Quesnel Invest. Notamment, elle conteste avoir été partie au protocole du 7 juillet 2010.

A titre subsidiaire, elle soutient que les loyers doivent être restitués si la vente est annulée, car la restitution des fruits perçus constitue la conséquence légale de l’anéantissement du contrat de vente.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 juin 2021, la Sarl Quesnel Invest, intimée, demande à la cour de :

— débouter la société Y Immo de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit son action recevable ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité pour dol de la vente intervenue le 26 octobre 2012 entre elle et la société Y Immo ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Y Immo à restituer le prix de 312.073 ' ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Y Immo à lui payer les sommes de 23.682,33 ' et de 5.000 ' à titre de dommages et intérêts ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Y Immo de sa demande de restitution des loyers ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Y Immo à lui régler la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Y ajoutant,

— condamner la société Y Immo à lui régler la somme complémentaire de 10.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Y Immo au paiement des dépens de la procédure d’appel.

Elle soutient que la cour d’appel n’est pas saisie véritablement de prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile et ne peut que relever d’office l’irrecevabilité de l’appel ; qu’aucune prétention conforme à l’article 954 du code de procédure civile n’étant formée, compte tenu de l’absence de prétentions en cause d’appel autres que la seule réformation du jugement entrepris dans le dispositif des premières conclusions, la cour d’appel doit confirmer le jugement ; que la demande in limine litis, formée en cours d’instance, est subordonnée au sort même de la procédure d’appel ; que la demande subsidiaire doit suivre le même sort que la demande formée dans le dispositif des premières

conclusions ; que la demande de débouté des demandes de la société Quesnel Invest, formée postérieurement aux premières conclusions, ne peut pas faire échec à la confirmation du jugement en application des articles 910-4 et 954 du code de procédure civile .

Elle soutient que le protocole du 10 juin 2013 n’a pas d’autre portée et d’autre effet que de corriger l’erreur sur le prix au regard du rendement annuel, et ne saurait paralyser une action fondée sur un dol qu’il n’envisageait pas.

Elle soutient que la société Y Immo en première instance n’a pas remis en cause l’existence du protocole du 7 juillet 2010 ni le fait que cette dernière en avait connaissance au jour de la vente, et qu’elle ne peut pas se contredire au détriment d’autrui.

Elle soutient que le dol est démontré ; que le tribunal ne s’est pas prononcé ultra petita, se bornant à se prononcer sur les prétentions formulée par elle et n’accordant pas une somme supérieure à celle demandée. Elle ajoute que le juge pouvaient prendre en considération même les faits que les parties n’auraient pas spécialement invoqués au soutien de leurs prétentions.

S’agissant des fruits, elle fait valoir qu’elle les a perçus de bonne foi, et qu’ainsi elle ne doit pas les restituer ; qu’au moment de la vente, elle ignorait les vices de celle-ci ; que ce n’est qu’à compter du prononcé de la nullité de la vente des deux lots qu’elle cessera d’être un possesseur de bonne foi.

Motifs de la décision :

1. Sur la recevabilité de l’action de la société Quesnel Invest :

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 2044 du code civil, dans sa version applicable au litige, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

La recevabilité de l’action de la société Quesnel Invest est discutée par l’appelant au motif de l’existence d’une transaction du 10 juin 2013.

La transaction du 10 juin 2013 portait sur le prix du lot 159, compte tenu d’un loyer qui n’était que de 7.900,88 ' par an, la valorisation du bien sur la base d’un rendement de 5,10% par an n’étant dès lors pas de

157.154 ' comme indiqué dans l’acte de vente, mais de 154.919 ', le vendeur se reconnaissant redevable envers l’acquéreur de la somme de 2.235 '.

Cette transaction n’avait d’autre portée et d’autre effet que de corriger l’erreur sur le prix et ne saurait paralyser une action fondée sur un dol qui n’était alors pas envisagé.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré la société Quesnel Invest recevable en son action.

2. Sur la communication et la production de pièces demandée in limine litis :

La demande de communication de pièces ne constitue pas une exception de procédure ou fin de non recevoir au sens de l’article 74 du code de procédure civile devant être soulevée in limine litis.

Au demeurant il a déjà été statué par le magistrat de la mise en état dans le cadre d’un incident sur la demande de communication de pièces présentée par la Sarl Y Immo par ordonnance du 21 mars 2019, laquelle a rejeté cette demande sans avoir fait l’objet d’un déféré.

Il appartient en toute hypothèse à la cour, à laquelle le litige est dévolu, d’apprécier au fond si les demandes de la société Quesnel Invest sont ou non fondées au vu des pièces produites soumises au débat contradictoire ou s’il y a lieu d’ordonner ou non la production d’un élément de preuve détenu par une partie. Il n’y a donc pas lieu d’examiner in limine litis la demande de communication et de production de pièces formulée par l’appelante.

3. Sur l’objet du litige dévolu à de la cour :

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société Quesnel Invest dans le dispositif de ses dernières écritures ne sollicite que le débouté des prétentions de la Sarl Y Immo, prétention qui ne relève pas d’une fin de non recevoir mais d’une appréciation au fond du bien ou mal fondé.

Aucun incident n’a au demeurant été spécifiquement formé par la société Quesnel Invest devant le magistrat de la mise en état, seul compétent jusqu’à la clôture de l’instruction en application de l’article 914 du code de procédure civile pour statuer sur la recevabilité de l’appel, sa caducité et/ou l’irrecevabilité des conclusions notifiées par l’appelante.

En conséquence, il appartient à la cour de statuer sur les prétentions respectives des parties telles qu’énoncées au dispositif de leurs dernières écritures.

4. Sur la nullité de la vente pour dol :

En vertu de l’article 561 du code de procédure civile, l’appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit.

Compte tenu de l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit apprécier l’existence ou non d’un dol au vu des éléments de fait et moyens de droit débattus en cause d’appel par les parties.

Le fait que le tribunal ait ou non statué ultra petita est donc sans incidence sur l’appréciation que doit porter la cour quant à l’existence d’un dol.

En toute hypothèse, en l’espèce, le premier juge a statué sur la demande de nullité pour dol dont il était saisi par les écritures des parties.

En vertu de l’article 1116 ancien du code civil, applicable en l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Dès lors qu’elle détermine le consentement du cocontractant, l’erreur provoquée par le dol peut être prise en considération, même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l’objet du contrat.

En matière de contrat de vente, le vendeur doit avoir eu connaissance de ce qu’un fait allait priver le bien vendu du principal intérêt que l’acquéreur y trouvait, et volontairement négligé d’en informer

l’acquéreur.

Le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat.

En l’espèce, la rentabilité de l’opération était un élément déterminant du consentement de l’acquéreur, puisque le taux de rentabilité de 5,10 % par an était entré dans le champ contractuel, en ayant servi à calculer le prix de vente. Ainsi, les acquisitions ont été réalisées sur la base d’un rendement locatif net pour l’acquéreur au taux de 5,10% annuel. Le protocole transactionnel du 10 juin 2013 rectifie d’ailleurs le prix de vente en fonction de ce rendement de 5,10% annuel.

Le bâtiment de la maison de retraite Château de Cressé se composait de plusieurs parties :

— une partie née de la rénovation, dite ASL ;

— une partie née de l’agrandissement, dite VEFA.

Certes, les procès-verbaux d’assemblées générales de la résidence 'Maison de retraite château de Cressé’ annexés à l’acte authentique de vente, dont la société Quesnel Invest a eu connaissance pour les trois années avant la vente (2009, 2010, 2011) ne mentionnaient pas de difficulté particulière liées à l’exploitation de l’Ehpad telles que le non-paiement de loyers ou le risque de perte de l’agrément de l’Ehpad.

Cependant, deux ans avant la vente, le 7 juillet 2010, avait été signé par divers copropriétaires un protocole transactionnel avec la Sarl Ehpad Château du Cressé portant notamment sur les lots cédés à la société Quesnel Invest, dans le cadre d’un conflit persistant au niveau de la finition des travaux de rénovation dans la partie ASL et du respect des normes.

Les copropriétaires figurant comme parties à ce protocole sont les consorts Z, Parent, Poulet, Colin, Y, Fermaut représentés par l’ASL Les Logis de Cressé à qui il a été donné mandat pour la signature dudit protocole selon pouvoir annexé aux présentes, l’ASL étant représentée à l’acte par M. B Z.

Bien que, sur sommation interpellative du 3 décembre 2018, M. Z, ait indiqué qu’il avait signé le protocole d’accord en tant que membre de l’ASL Les logis de Cressé, et en qualité de dirigeant de l’ASL Les logis de Cressé, mais qu’il n’avait pas reçu mandat de M. et/ou M^me Y de signer ce protocole d’accord au nom et pour le compte de l’Eurl Y Immo, qu’il n’avait pas informé l’Eurl Y Immo et/ou M. et M^me Y de la signature du protocole et qu’il n’avait pas non plus reçu mandat de l’un des autres copropriétaires mentionnés au protocole, il s’avère que dans ses conclusions n°3 de première instance, la société Y Immo n’avait pas contesté l’existence ni la signature de ce protocole ni son contenu, qui selon ses propres écritures 'avait pour objet de mettre un terme à un différend entre l’exploitant et les propriétaires des murs relatif aux travaux de mise aux normes de l’extension de la structure et non à un différend relatif à des impayés lié à l’insolvabilité de l’Ehpad Château de Cressé. En outre, ce protocole a mis fin au différend et a atteint son objectif en prévoyant que l’ASL Les Logis de Cressé s’engage à reprendre les travaux pour le 31 juillet 2010. La question n’était plus d’actualité au moment de l’acte de vente du 26 octobre 2012. Ce protocole n’établit donc ni des difficultés financières de l’Ehpad qui ne sont pas avérées ni un risque majeur de non rentabilité. Au contraire par son objet même, le protocole d’accord transactionnel a mis fin à tout litige de telle sorte qu’aucune contestation ne pouvait être formulée par l’Ehpad Château de Cressé concernant les relations locatives. Quesnel invest ne peut pas reprocher à la Sarl Y Immo d’avoir dissimulé des informations qui, non seulement n’avaient pas à être communiquées, et qui étaient sans incidence sur les termes de la vente.'

Cette position de la société Y Immo, et l’impossibilité de se contredire au détriment d’autrui, ont pour conséquence que la société Y Immo ne peut plus aujourd’hui soutenir que M. Y n’était pas partie à ce protocole, quand bien même la société Y Immo s’étonne que M^me Y, dont M. Y était divorcé depuis plusieurs années, soit également mentionnée comme partie à ce protocole.

Dès lors, il y a lieu de considérer que M. Y est partie à ce protocole d’accord du 7 juillet 2010,

et que l’existence et le contenu de ce protocole sont établis, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner la communication et la production de pièces complémentaires .

Ce protocole d’accord du 7 juillet 2010 établit qu’à cette époque, la société locataire rencontrait des difficultés. D’ailleurs, deux copropriétaires avaient fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, et la société preneuse avait saisi le juge des référés d’une demande de suspension de cette clause. En outre, un contentieux judiciaire existait quant à deux saisies-attributions diligentées.

Dans ce protocole d’accord, il était indiqué que tout en exploitant le site, la Sarl Ehpad Château de Cressé n’avait pas réglé les loyers afférents aux baux commerciaux signés, invoquant que l’état des locaux empêchait totalement et pleinement l’exercice de l’activité objet du bail.

Le protocole prévoyait pour la partie ASL que la Sarl Ehpad Château de Cressé et la société JPB promotion régleraient aux consorts Z, Parent, Poulet, Colin, Y et à la Sarl UCA les loyers échus depuis le 1^er octobre 2009 et ceux à échoir à compter du protocole jusqu’à la date de levée des réserves contractuelles et de parfait achèvement à proportion de 60% pour la Sarl Ehpad Château de Cressé et de 40% pour la société JPB promotion. Une fois les réserves levées et tous les travaux achevés et réceptionnés sur l’ensemble du bâtiment, la Sarl Ehpad Château de Cressé reprendrait seule le règlement des loyers qui seraient dus.

L’ASL Les logis de Cressé s’engageait à reprendre les travaux de levée des réserves et de parfait achèvement pour le 31 juillet 2010 (notamment fuite d’eau, travaux de penture, papiers peints, réglage porte etc…).

La société Y Immo, dont le représentant est M. Y, était nécessairement au courant de ce protocole d’accord dès sa signature le 7 juillet 2010, donc de la difficulté quant à la possibilité d’exploiter le tout, et partant, de percevoir la totalité des loyers.

Cette situation n’était manifestement pas réglée lorsque la société Quesnel Invest a acquis les lots 159 et 160, le 26 octobre 2012.

En effet, il ressort d’un courriel du 2 juillet 2014 de l’association Les copropriétaires du Château de Cressé 3C, regroupant les copropriétaires, que la société Sigma gestionnaire de l’Ehpad s’était mise, le 24 avril 2014, en situation de sauvegarde. D’une manière générale différents propriétaires d’autres programmes étaient en difficulté avec le groupe.

Le compte-rendu de l’assemblée générale de l’association Les copropriétaires du Château de Cressé du 6 septembre 2014 relate les notamment les éléments suivants :

'que la Sarl Ehpad Château de Cressé est en situation financière désastreuse : les fonds propres sont négatifs à hauteur de 600 k’ et qu’il s’agit de notre locataire, ce qui va avoir de graves conséquences sur la bonne marche de l’Ehpad et, à terme, sur sa pérennité ;

— que les travaux ne sont pas terminés dans la partie ASL : qui va payer la finition des travaux'' Un protocole a été signé avec les propriétaires de cette partie prévoyant, pour certains d’entre eux, le paiement des loyers à hauteur de 60%. Mais le paiement de la totalité des loyers ASL dépend de la fin des travaux et de la mise en service de toutes les chambres VEFA, bien que les chambres ASL soient toutes occupées ;

— la commission départementale de sécurité a rendu, après visite des lieux début 2014, un avis négatif.'

Le secrétaire ajoute : 'Tout ceci tend à prouver que l’exploitant organise sa situation, son insolvabilité, voire le transfert, dans un autre Ehpad lui appartenant, de l’autorisation d’exploitation.'» Il insiste sur l’importance de se regrouper absolument tous car la situation est plus que préoccupante face à la mauvaise volonté de l’exploitant.

A cette date, se posaient des interrogations : la position de l’ARS et du conseil général vis-à-vis de l’Ehpad Château de Cressé, la question du permis d’exploiter pour la totalité des 91 chambres, le

danger de transfert des lits.

Dans un courrier adressé aux copropriétaires du 18 août 2014, le syndic indique que concernant l’ASL, des travaux principalement de finition étaient encore à réaliser (chiffrés par expert à 200.000 euros environ). L’exploitant considérait que l’ASL n’avait pas été en mesure de livrer un bien correspondant aux normes Ehpad. Cette mise aux normes devait être à la charge de l’ASL.

Ainsi, ce courrier évoque un conflit persistant relatif à la finition des travaux et au respect des normes à la charge selon le syndic de l’ASL.

L’association 3C a mandaté le cabinet d’avocat PDGB afin de lui confier la défense de ses intérêts face à la société Sigma et à la société Ehpad Château de Cressé. Le cabinet d’avocat PDGB a établi une consultation le 24 novembre 2014, mettant en lumière des difficultés tenant notamment au fait que l’exploitant ne serait plus en mesure d’assurer à parfaite échéance le règlement des loyers et accessoires dus au bailleur, que les réserves sur la partie ASL n’auraient pas été levées, et que le groupe SIGMA rechercherait un repreneur pour poursuivre l’exploitation de l’Ehpad.

En février 2016, le groupe Renaissance a effectivement racheté les parts de la société Ehpad château Cressé, et a décidé de faire des travaux de réhabilitation.

Un contrat de bail commercial a été signé le 17 février 2016 entre la Sarl Quesnel Invest et la Sas Renaissance pour les deux chambres (lots 159 et 160). Le loyer annuel était de 14.320,47 ' hors taxes et hors charges, avec une franchise de loyer de 6 mois à compter de l’entrée en vigueur du bail. Le prix d’achat était de 312.073 ' déduction faite des 2.235 ' déduits par le protocole du 10 juin 2013, soit un rendement de 4,59% par an. Ceci ne correspond pas au rendement annuel de 5,10% annoncé.

Ainsi, les problèmes de paiement de loyers, de finition de travaux, de respect des normes qui se posaient en 2010 étaient encore présents en 2014. Ils existaient donc au moment de la vente de 2012 sans que l’acquéreur en ait été informé par le vendeur qui ne pouvait les ignorer.

Lors de la vente du 26 octobre 2012, les informations sur la situation de l’Ehpad au regard des travaux et des baisses de loyer ont été omises nécessairement volontairement par le vendeur, alors que cette situation était de nature à rendre inatteignable le taux de rentabilité de 5,10% par an sur la base duquel les parties se sont engagées et qui constituait un élément substantiel de l’engagement de la société Quesnel Invest.

Le premier juge a donc justement retenu que la vente devait être annulée pour dol.

5. Sur les conséquences de l’annulation de la vente :

Il est constant que l’annulation d’un contrat implique, par l’effet rétroactif qui y est attaché, la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du contrat.

La société Y Immo doit en conséquence restituer le prix de vente de 312.073 ' à la société Quesnel Invest.

Elle doit aussi lui rembourser les sommes de 23.682,33 ' au titre du préjudice financier, représentant les frais notariés relatifs à la vente et à l’emprunt ainsi que les frais de publicité et d’enregistrement, et de 5.000 ' pour le préjudice moral lié à au dol ainsi que retenu par le premier juge.

S’agissant de la restitution des fruits effectivement procurés par le bien vendu, il s’agit d’une conséquence légale de l’anéantissement du contrat. Cependant, cette restitution des fruits est subordonnée à la bonne ou mauvaise foi du possesseur, en application des articles 549 et 550 du code civil, selon lesquels 'le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.' 'Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices'. En conséquence, à compter de la demande en justice tendant à l’anéantissement de la vente, le possesseur ne peut plus être considéré comme de bonne foi.

En l’espèce, l’acquéreur qui a intenté une action pour dol par acte d’huissier du 19 mars 2015 se prévalait à ce moment là des vices du contrat de vente. En conséquence, il n’a perçu de bonne foi les fruits de la chose, en l’espèce les loyers, qu’entre le 26 octobre 2012 et l’assignation pour dol du 19 mars 2015.

Entre le 19 mars 2015 et le 17 février 2016, soit pendant 335 jours, le loyer était de 7.900,88 ' HT par an pour le lot 159 et de 8.014,84 ' HT par an pour le lot 160, soit au total 15.915,72 ' HT par an. Ceci représente 15.915,72 X 335/365 = 14.607,58 ' HT.

Ensuite s’est appliquée une franchise de 6 mois. Par la suite le loyer annuel était de 14.320,47 ' HT pour les deux lots. Entre le 17 août 2016 et la date du présent arrêt, ceci représente 1874 jours, soit 14.320,47X1874/365 = 73.524,82 ' HT.

Le total s’élève à 88.132,40 ' HT.

Infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Y Immo de sa demande de restitution des loyers, la société Quesnel Invest doit être condamnée à restituer à la société Y Immo la somme de 88.132,40 ' HT au titre des loyers perçus au titre des lots n°159 et 160 à compter de l’assignation du 19 mars 2015, et jusqu’au présent arrêt.

6. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La société Y Immo partie principalement perdante doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Par ces motifs,

La Cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société Y Immo de sa demande de restitution des loyers ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,

Condamne la société Quesnel Invest à restituer à la société Y Immo la somme de 88.132,40 ' HT au titre des loyers perçus au titre des lots n°159 et 160 à compter de l’assignation du 19 mars 2015, et jusqu’au présent arrêt ;

Condamne la société Y Immo à payer à la société Quesnel Invest la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour ;

Déboute la société Y Immo de sa demande d’indemnité sur le même fondement ;

La condamne aux dépens d’appel. '

Le Greffier, Le Président,

N. DIABY C. ROUGER