Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 DECEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19377 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA2PE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2019 -Tribunal d’Instance de Saint-Denis – RG n° 1119000106

APPELANT

Monsieur Y Z X

[…]

93210 LA PLAINE SAINT-DENIS

Représenté par M^e Aurélie BERTHET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2274

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2019/035986 du 18/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES 225 AVENUE DU PRESIDENT WILSON […] représenté par son syndic, le CABINET AMC, SARL immatriculée au RCS sous le […]

C/O CABINET AMC […]

[…]

Représenté par M^e Sandrine MICHEL-CHABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2542

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. X est propriétaire du lot n°16 d’un bien situé au 225, avenue du Président Wilson 93210 à La Plaine Saint-Denis.

Par acte d’huissier du 24 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires du […]

Président Wilson 93210 à La Plaine Saint-Denis, représenté par son syndic le Cabinet AMC a fait assigner M. X en paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

Par jugement du 3 mai 2019, le tribunal d’instance de Saint-Denis a :

— condamné M. X à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de : 7 723,89 euros, au titre des charges de copropriété au 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2018 ainsi que 5,80 euros de frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2018, ainsi que 5,80 euros de frais de recouvrement ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts et du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 octobre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 16 janvier 2020 par lesquelles M. X, appelant, invite la cour, à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a :

• condamné à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de : 7 723,89 euros, au titre des charges de copropriété au 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2018 ainsi que 5,80 euros de frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2018, ainsi que 5,80 euros de frais de recouvrement,

• condamné aux dépens,

Et, statuant de nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

relatives aux charges de copropriété, intérêts au taux légal et frais,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, de première instance et d’appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M^e Aurélie Berthet, avocat de

M. X, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, une somme de 2 000 euros hors taxes sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Vu les conclusions du 6 mai 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, de :

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Saint-Denis en ce qu’il a limité le montant de la condamnation de M. X à la somme de 7 723,89 euros, au titre des charges de copropriété au 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2018 ainsi que 5,80 euros de frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2018, ainsi que 5,80 euros de frais de recouvrement,

Statuant à nouveau,

— condamner M. X à lui payer la somme de 8 602,17 euros, à parfaire, au titre des charges de copropriété,

— condamner M. X à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, – débouter M. X de ses demandes,

— condamner M. X à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’arriéré de charges locatives

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de provision sur charges en cours d’exercice, l’article 36 du même décret prévoyant que les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêts au profit du syndicat, fixés au taux légal en matière civile, dus à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ;

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, poursuivant le recouvrement de la somme de 8 602,17 euros, verse aux débats, outre la matrice cadastrale justifiant la propriété :

— la mise en demeure du 28 juillet 2018 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mars 2017 et 14 mars 2018 ;

— les relevés généraux des dépenses pour les années 2017 et 2018 ;

— les relevés de charges au 20 septembre 2018 et au 5 février 2019 ;

En réplique, M. X fait valoir qu’il n’est pas vraiment en mesure d’appréhender la réalité de sa dette, faute d’un décompte sincère et d’explications claires ; il soutient essentiellement que le tribunal n’a pas pris en considération sa situation d’impécuniosité, alors qu’il est actuellement en recherche d’emploi, qu’il a une famille à charge, que son épouse ne travaille pas, qu’il doit rembourser un emprunt et qu’il ne dispose pour toutes ressources que des allocations et du revenu de solidarité active ;

Le premier juge a constaté que le syndicat versait valablement aux débats les éléments du décompte de charges de copropriété et que le décompte individuel détaillé laissait apparaître un solde débiteur à hauteur de 7 723,89 euros en principal (hors frais de recouvrement) au 1er janvier 2019 ;

La cour constate d’une part que M. X n’a pas contesté les procès-verbaux sur lesquels le syndicat fonde sa demande et qu’ils n’ont fait l’objet d’aucun recours par d’autres copropriétaires ; il s’ensuit que les comptes 2016 et 2017 et les budgets prévisionnels sont approuvés et, dès lors qu’ils ne sont pas contestés dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sont définitifs ; les décisions sont ainsi exécutoires de plein droit ;

La cour observe d’autre part que l’appelant ne développe aucun moyen pertinent ni ne verse aucune pièce de nature à remettre en cause les décomptes communiqués, et qu’il ne conteste pas la

conformité des charges réclamées au règlement de copropriété ;

Toutefois, les pièces justificatives produites par le syndicat des copropriétaires ne concernent que les exercices 2016, 2017 et 2018, de sorte que le décompte sera pris en compte à partir du 1er janvier 2016, date à laquelle apparaît un solde débiteur de 2 561,71 euros non justifié ; il conviendra également de déduire des sommes réclamées le montant des frais de recouvrement établis à 772,08 euros et de les examiner ci-après ;

Il convient par conséquent d’infirmer le jugement sur le montant de l’arriéré retenu et de condamner M. X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 268,38 euros [8 602,17 – (2 561,71 + 772,08)] en principal telle qu’arrêtée au 1er janvier 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2018, date de la mise ne demeure ;

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dans son décompte, le syndicat poursuit le recouvrement des frais comprenant le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, ainsi que divers frais de relance, d’envoi du dossier à l’avocat et d’honoraires de suivi de contentieux ;

Le tribunal n’a retenu que les frais de mise en demeure de 5,80 euros ;

La cour, sur les 772,08 euros de frais portés au débit du compte de M. X à compter du 1er janvier 2016, observe que ces frais, hormis le coût des relances intervenues tous les six mois et de la mise en demeure, relèvent de l’activité usuelle du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété, étant précisé que le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, en ce que ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ;

Il y a ainsi lieu de considérer que seules la mise en demeure du 28 juillet 2018 de 42 euros et les lettres de relance à concurrence de 156 euros (24 x 5 + 36), soit un total de 198 euros, ne relèvent pas de la gestion courante, et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires précédant la présente instance judiciaire, propres à permettre au syndicat de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant ; il est enfin établi que ces frais ne peuvent être qualifiés d’excessifs ;

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. X à payer au syndicat la somme de 5,80 euros, excluant les autres frais, et de condamner M. X à payer au syndicat la somme de 198 euros au titre des frais nécessaires ;

Sur les dommages-intérêts

Sur le fondement de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, la défaillance d’un copropriétaire ou les retards de paiement causent à la copropriété un préjudice notamment au regard de la gestion de la trésorerie, lequel préjudice est indépendant de celui qui peut être compensé par l’allocation des intérêts de retard au taux légal ;

Toutefois, la seule défaillance d’un copropriétaire ne suffit pas à démontrer une quelconque mauvaise

foi ni une quelconque faute de sa part ;

En l’espèce, il est constant que, depuis plusieurs années, M. X règle de manière irrégulière et insuffisante ses charges contraignant la copropriété à engager une procédure judiciaire pour obtenir règlement des arriérés de charges ;

Ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; cette obstruction systématique au fonctionnement de la copropriété en s’abstenant de payer ses charges courantes de façon régulière et sans motif légitime caractérise sa mauvaise foi ;

Il convient par conséquent d’infirmer la décision de ce chef et de condamner M. X à payer au syndicat le somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens de première instance ;

L’équité commande en outre de condamner l’appelant à payer à l’intimé la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel conformément à l’article 696 du code précité

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. Y X aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires du […] (93210) à La Plaine Saint-Denis la somme de 5 268,38 euros au titre des charges de copropriété telle qu’arrêtée au 1er janvier 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2018 ;

Condamne M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires du […] (93210) à La Plaine Saint-Denis la somme de 198 euros au titre des frais nécessaires, telle qu’arrêtée au 1er janvier 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2018 ;

Condamne M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires du […] (93210) à La Plaine Saint-Denis la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. Y X aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires du […] (93210) à La Plaine Saint-Denis la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande des parties.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT