Copies exécutoires

[…]

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 16 MARS 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/08405 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5SFS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 18^e – RG n°11-14-00840

APPELANT

Monsieur X, Y, H Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

INTIMÉES

Madame R F L

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie CLARET DE FLEURIEU, avocat au barreau de PARIS,

toque : A0714

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/028651 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame J B

[…]

[…]

Défaillante

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 15 juin 2018, par procès verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Société AXA FRANCE IARD

Gestion Sinistres IARD Entreprises TSA 86500

[…]

Représentée par M^e Jean-marie COSTE FLORET de la SCP SOULIE COSTE-FLORET & AUTRES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0267

SA COMPAGNIE PACIFICA Entreprise Régie par le Code des Assurances

Société Anonyme inscrite au RCS de PARIS sous le N°352 358 865

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390

SAS SA PLASSE & CIE

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Marie COSTE FLORET de la SCP SOULIE COSTE-FLORET & AUTRES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : P0267

Ayant pour avocat plaidant M^e Bruno TALLON, avocat au barreau de Paris, toque : P267

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie MONGIN, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRET : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2006, à effet au 1^er avril 2006, M. X Z a consenti à M^me R F L un bail portant sur un local d’habitation sis au deuxième étage de l’immeuble sis 98, avenue de Saint-Ouen, Paris 18^e. Le bail était conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2006, M^me J B s’est portée caution solidaire du paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et de tous intérêts et indemnités dus en exécution du bail, dans la limite de 82'652,40 euros et jusqu’à l’extinction des obligations de la locataire.

Des loyers demeurant impayés, M. Z en a régulièrement informé la caution et, par exploit du 22 juillet 2013, a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 3 531 euros due au 1^er juillet 2013.

Un dégât des eaux ayant affecté le logement de M^me F L celle-ci en a informé le bailleur au mois de décembre 2012 et a sollicité du juge des référés la désignation d’un expert, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance en date du 26 juillet 2013 ; puis, selon ordonnance du 11 décembre suivant, l’expertise a été rendue commune au propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui occupé par M^me F L, M. M C, sa locataire, M^me N O, et aux sociétés Axa France IARD assureur du syndicat des copropriétaires, et Pacifica assureur de M^me N O.

L’expert désigné, M. A, a déposé son rapport le 14 septembre 2015.

M. Z, par assignation délivrée à M^me F L et M^me B, cette dernière en qualité de caution, les 14 et 18 février 2014, a saisi le juge des référés, afin notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ; le juge des référés a renvoyé l’affaire au fond.

M^me F L a assigné en intervention forcée à l’instance engagée par le bailleur:

— M. M C, en sa qualité de propriétaire non occupant de l’appartement situé au troisième étage, au-dessus de celui occupé par elle ;

— M^me P D, en sa qualité de locataire de ce même appartement du troisième étage;

— La SA Pacifica en sa qualité d’assureur de ladite locataire.

— Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

— La SASP Plasse et Cie, en sa qualité d’assureur dudit syndicat des copropriétaires,

La compagnie AXA France IARD est intervenue volontairement à l’instance au lieu et place de la SASP Plasse son courtier.

M^me F L a quitté le logement le 31 octobre 2014.

Par jugement en date du 2 février 2017, le tribunal d’instance de Paris 18^e, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Constaté la jonction ordonnée à l’audience du 17 novembre 2016 entre les dossiers enregistrés sous des numéros de procédure différents en raison des assignations en intervention forcée délivrées à la requête de M^me F L,

— Reçu l’intervention volontaire de la compagnie Axa France IARD,

— Dit que le présent jugement serait opposable à M. C, à M^me D, à la SA Pacifica, au syndicat des copropriétaires et à la SASP Plasse et Cie,

— Rejeté l’appel en garantie formé par M. C à l’encontre de M^me E à l’audience du 12 janvier 2017,

— Mis hors de cause le cabinet Plasse, Axa France IARD et la SA Pacifica,

— Rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M^me F L à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— Condamné solidairement M^me F L et M^me B à payer à M. Z, au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2014 inclus et décompte arrêté au 6 février 2014, la somme de 5 802,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2013, et ce en exécution du bail relatif au local à usage d’habitation sis 98, avenue de Saint-Ouen dans le dix-huitième arrondissement de Paris consenti par acte sous seing privé du 27 mars 2006 et en exécution de l’engagement de caution solidaire du 28 mars 2006,

— Condamné M^me F L à payer à M. Z, au titre des loyers et des charges impayés, termes de mars 2014 à octobre 2014 inclus et décompte arrêté au 29 août 2016, la somme de 6 086,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2013, et ce en exécution du bail précité,

— Condamné M^me F L et M^me B à payer à M. Z la somme de un euro au titre de la clause pénale,

— Condamné M. Z à payer à M^me F L la somme de 6 243,04 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de son trouble de jouissance,

— Condamné M. C à payer à M^me F L la somme de 3 641,77 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de son trouble de jouissance,

— Condamné M^me D à payer à M^me F L la somme de 520,25 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de son trouble de jouissance,

— Condamné in solidum M. Z, M^me F L, M. C et M^me D à verser à la SA Pacifica et au cabinet Plasse la somme de 1'500 euros chacune (sic) en l’application de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité,

— Condamné in solidum M. Z, M^me F L, M. C et M^me D aux entiers dépens de l’instance.

M. Z a interjeté appel de ce jugement le 23 avril 2018 et dans ses dernières conclusions en date du 10 avril 2019, demande à la cour de :

— Constater l’absence de règlement régulier du loyer par M^me F L depuis le 1^er avril 2013';

— Constater la défaillance de la caution de M^me F L à savoir M^me B ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail du 27 mars 2006';

— Constater que M. Z a fait ses meilleurs efforts pour faire intervenir ses entrepreneurs et/ou alerter le syndic, Tagerim Haussmann Trocadéro, aux fins de reprise des désordres constatés par M^me F L ;

— Constater que le logement loué est salubre, décent et habitable ;

— Constater que M^me F L a participé à son propre préjudice ;

Dès lors, infirmer le jugement rendu,

— Condamner solidairement M^me F L et M^me B au paiement de la somme de 12 517,06 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2013';

— Condamner solidairement UF L et M^me B au paiement de la somme de 1 251,70 euros au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2013';

— Mettre hors de cause M. Z dans la survenance des préjudices subis ;

— Rejeter la demande de dommages-intérêts et de réparation du matériel d’électroménager de M^me F L non justifiée et excessive ;

— Rejeter la demande de délais de paiement sollicitée par M^me F L et non justifiée ;

Si le tribunal devait reconnaître un préjudice de jouissance :

— Limiter le préjudice s’il était reconnu à 1/3 du loyer ;

— Mettre hors de cause M. Z au titre de la condamnation in solidum de 1 500 euros au bénéfice du cabinet Plasse ;

— Condamner solidairement M^me F L et M^me B à régler à M. Z la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens de 1^re instance qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire, et d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 5 janvier 2019, M^me F L demande à la cour de :

— Constater l’état d’insalubrité de l’appartement litigieux ;

— Constater la dangerosité des installations sanitaires et électriques dans ledit appartement du 15 décembre 2012 au 31 octobre 2014';

— Constater les manquements de M. Z à ses obligations et sa responsabilité dans la survenance des désordres dans l’appartement litigieux ;

En conséquence :

— Débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du concluant ;

— Mettre hors de cause la défenderesse dans la survenance des préjudices subis ;

— Condamner le demandeur au paiement de la somme de 10'000 euros au titre des dommages et intérêts correspondant à la perte d’usage et de jouissance de l’appartement, et au titre de son préjudice moral et matériel ;

— Condamner le demandeur au remboursement du matériel électroménager de M^me F, endommagé du fait de la non-conformité des installations électriques dans l’appartement litigieux ;

A titre subsidiaire :

— Si, par extraordinaire, la cour d’appel venait à condamner la défenderesse au paiement d’une somme d’argent,

— Faire droit à la demande d’échelonnement de la dette de M^me F sur deux années au titre de l’article 1244-1 du code civil ;

En tout état de cause :

— Condamner M. Z à régler à la défenderesse la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions en date du 9 octobre 2018, le cabinet Plasse et Axa France IARD demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a alloué au cabinet Plasse la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Donner acte au cabinet Plasse qu’il s’en rapporte sur l’imputabilité de cette indemnité En tout état de cause,

— Donner acte à Axa France IARD de son intervention volontaire aux lieux et place de la société Plasse ;

— Constater qu’aucune demande n’était formulée à l’encontre de l’assureur de l’immeuble du 98 avenue de Saint-Ouen ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause le cabinet Plasse en sa qualité de courtier et Axa France IARD';

Subsidiairement,

— Constater que le syndic n’est pas assigné ;

— Dire et juger qu’en tout état de cause AXA ne garantit pas la responsabilité du syndic ;

— Dire et juger que les parties communes ne sont aucunement responsables des infiltrations chez M^me F L ;

En conséquence,

— Dire et juger que la garantie d’Axa France IARD, assureur de l’immeuble du […], n’a pas vocation à intervenir ;

— Confirmer en effet que le sinistre trouve son origine dans des parties privatives relevant de la responsabilité de M. Z, de M. C, et de M^me D et d’un défaut d’entretien de Mme

F L ;

— Mettre hors de cause Axa France IARD';

En conséquence,

— Dire et juger qu’Axa France IARD ne doit pas sa garantie et la mettre purement et simplement hors de cause ;

— Condamner tout succombant à payer au cabinet Plasse et à Axa France IARD la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner tout succombant aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Pacifica, assureur de M^me N E, ancienne locataire de l’appartement situé au 3^e étage a sollicité du conseiller de la mise en état le prononcé de l’irrecevabilité de l’appel ainsi que la radiation de l’affaire en application de l’article 526 du code de procédure civile ; M. Z s’est désisté de son appel à l’encontre de cette partie et le conseiller de la mise en état a constaté ce désistement et que la cour était dessaisie du litige en appel relativement à la société Pacifica.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2020.

A l’audience du 10 novembre 2020, il a été indiqué que l’arrêt était mis en délibéré et serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2021.

SUR CE,

Considérant qu’il résulte du rapport de l’expert judiciaire, M. A, que les dégâts principaux ayant causé d’importantes infiltrations d’eau dans les murs proviennent de l’appartement appartenant à M. Q M, situé au 3^e étage au-dessus de celui occupé par M^me F L ; qu’en effet il est apparu, d’une part, que la colonne des toilettes fuyait « abondamment », les travaux de réfection ayant été réalisés au mois de janvier 2013, l’expert a constaté lors de sa troisième visite le 27 avril 2014 que les murs chez M^me F L étaient secs, et, d’autre part, que la locataire de ce même appartement du 3^e étage faisait sécher son linge dans la chambre, que le linge s’égouttait sur le parquet, ce qui propageait l’humidité dans le plafond de la chambre de M^me F L ;

Que l’expert a également relevé des canalisations fuyardes dans la cuisine, spécialement du système permettant l’évacuation du trop plein du chauffe-eau, qui avaient été partiellement réparées mais qui avaient endommagé le parquet ; l’expert a relevé un défaut d’entretien par la locataire et une réparation à minima par le bailleur des fuites de la cuisine ;

Que l’expert a relevé le défaut de conformité de l’installation électrique mais non sa dangerosité, et a considéré que le logement n’était pas inhabitable ;

Considérant qu’il convient de retenir les conclusions de l’expert ayant estimé que le logement n’était pas inhabitable ;

Qu’ainsi M^me F L ne pouvait se dispenser, sans autorisation judiciaire, de régler son loyer, observation étant faite que les payements irréguliers dataient de 2011, soit antérieurement à l’information donnée par la locataire, au mois de décembre 2012, du dégât des eaux ;

Considérant s’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance de M^me F L, que la cour retiendra les développements de l’expert judiciaire et son appréciation détaillée et argumentée

de l’habitabilité du logement litigieux ; que le document en date du 4 novembre 2014 émanant de M. G versé aux débats par l’intimée, soit, curieusement, après le départ de celle-ci, n’étant pas contradictoire et au surplus imprécis, n’est pas de nature à contredire l’évaluation qu’en a donnée l’expert judiciaire ; qu’en outre il convient de prendre en considération le défaut d’entretien du logement pas la locataire ;

Que, considération prise de l’ensemble de ces éléments, la cour considère que ce préjudice de jouissance sera justement réparé par l’allocation d’une somme correspondant à la moitié du loyer dû pour la période du 15 décembre 2012 au 31 octobre 2014 soit 1 321,04 +4626,66+2 723,14 = 8 670,84 euros ;

Que M. M C et M^me P D ayant été, respectivement, condamnés par le premier juge à verser à M^me F L les sommes de 3 641,77 et 520,25 euros en réparation de ce préjudice de jouissance sans que ces condamnations soient contestées devant la cour, M. Z sera condamné à verser à M^me F L la somme de 4 508,82 euros ( 8 670,84 – 3 641,77 – 520,25 ) ;

Considérant enfin que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M^me F L tendant au remboursement d’appareils électroménagers, celle ci ne produisant à l’appui de sa demande qu’un devis, de surcroît daté du mois de décembre 2014, soit postérieurement à son départ des lieux loués ;

Sur le montant de la dette de M^me F L

Considérant que le bailleur sollicite que sa créance soit fixée à la somme de 12 517,06 euros, le tribunal d’instance ayant déduit de cette somme des frais de quittance et de rejet de prélèvements non justifiés, la mensualité de novembre 2014 et des cinq premiers jours de décembre de cette année, ainsi que la taxe d’ordure ménagère correspondant à ces deux mois, pour considérer que la locataire était redevable de la somme de 11 889,13 euros ;

Qu’à défaut pour M. Z de critiquer et contester les éléments retenus par le premier juge pour aboutir à la réduction de la somme qu’il sollicite, le jugement sera confirmé sur ce point ;

Considérant que le bailleur a fait signifier le commandement de payer à la caution, M^me J B, l’a fait assigner devant le tribunal d’instance et lui a fait signifier la déclaration d’appel ainsi que ses conclusions par exploits délivrés dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile les 12 juin et 17 juillet 2018 ;

Que la caution doit être tenue dans les termes de son engagement de cautionnement solidaire qui apparaît régulier, qu’elle sera condamnée solidairement avec M^me F L à verser 11 889,13 euros à M. Z ;

Que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2013 à hauteur de la somme de 5 873,11 euros et à compter du 31 octobre 2014 pour le surplus ;

Que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a réduit à un euro la clause pénale stipulée au bail en raison de son caractère manifestement excessif ;

Qu’enfin, pas plus que devant le premier juge, M^me F L ne fournit à la cour d’élément permettant d’apprécier sa capacité à respecter l’échelonnement de sa dette qu’elle sollicite, de sorte que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délai ;

Sur les mesures accessoires

Considérant que M. Z sollicite l’infirmation du jugement qui l’a condamné in solidum avec les autres parties en cause à verser à la SASP Plasse et Cie, courtier de l’assureur du syndicat des copropriétaires, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile alors qu’il est totalement étranger à sa mise en cause, M^me F L ayant seule pris l’initiative d’attraire ce courtier d’assurance dans la cause ; que cette condamnation qui n’est pas conforme à l’équité sera infirmée ;

Considérant que compte tenu des circonstances de la présente affaire, chacune des parties conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés, l’équité ne commandant pas l’application de l’article 700 au profit de quiconque ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

— Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— Condamné solidairement M^me F L et M^me B à payer à M. Z, au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2014 inclus et décompte arrêté au 6 février 2014, la somme de 5 802,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2013,

— Condamné M^me F L à payer à M. Z, au titre des loyers et des charges impayés, termes de mars 2014 à octobre 2014 inclus et décompte arrêté au 29 août 2016, la somme de 6 086,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2013,

— Condamné M. Z à payer à M^me F L la somme de 6 243,04 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de son trouble de jouissance ;

— Condamné M. Z à verser à la SASP Plasse et Cie la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Condamne solidairement M^me R F L et M^me J B à payer à M. X Z la somme de 11 889,13 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 22 juillet 2013 à hauteur de la somme de 5 873,11 euros et à compter du 31 octobre 2014 pour le surplus, au titre des loyers et charges impayés en exécution du bail relatif au local à usage d’habitation sis 98, avenue de Saint-Ouen dans le 18 ème arrondissement de Paris consenti par acte sous seing privé du 27 mars 2006 et en exécution de l’engagement de caution solidaire du 28 mars 2006,

— Condamne M. X Z à verser à M^me R F L la somme de 4 508,82 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de son trouble de jouissance,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque,

— Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

Le greffier, Le président,