REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 2 JUIN 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08550 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7ZIT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/16644

APPELANTE

SCI MONTAGNE DE LA FAGE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 399 676 295

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant substitué par M^e Lydie KOCHMAN de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant

INTIMEE

SA EUTELSAT S A agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 422 551 176

[…]

[…]

Représentée par M^e X Y de la SELARL Y & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Assistée de M^e Virginie BOUET de la SELEURL ABV LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0153, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Février 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 1994, la société BATIR, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière LA MONTAGNE DE LA FAGE (SCI LA MONTAGNE DE LA FAGE) a donné à bail commercial en renouvellement à la société EUTELSAT des locaux sis […] à Paris 15^e pour une durée de neuf ans, à compter du 21 juin 1996.

Le bail a été renouvelé le 16 novembre 2004 pour une durée de neuf ans, à compter du 21 juin 2005. Le bail renouvelé a fait l’objet de deux avenants en date des 25 novembre 2009 et 2 février 2010, le premier ayant notamment modifié la date d’effet du bail renouvelé au 1^er août 2009.

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2014, les parties ont résilié de façon anticipée le précédent bail au 30 juin 2014 et ont conclu un nouveau bail d’une durée de neuf ans à effet au 1^er juillet 2014 jusqu’au 30 juin 2023.

Soutenant que le bail liant les parties est soumis aux dispositions protectrices de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel et que le preneur a donc possibilité de délivrer congé pour la dernière période triennale, soit pour le 30 juin 2020, par assignation en date du 29 septembre 2017, la société EUTELSAT a attrait le bailleur devant le tribunal de grande instance de Paris afin de principalement voir réputer non-écrit l’article VIII-11.1 des conditions particulières du bail commercial du 24 juillet 2014.

Par jugement en date du 10 avril 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Réputé non-écrite la clause figurant à l’article VIII 11.1 des conditions particulières du bail conclu le 24 juillet 2014 liant la société civile immobilière MONTAGNE DE LA FAGE et la société

EUTELSAT ;

— Rejeté la demande de la société civile immobilière MONTAGNE DE LA FAGE en remboursement de la somme de 4.220.000 euros ;

— Rejeté la demande de la société civile immobilière MONTAGNE DE LA FAGE de condamnation de la société EUTELSAT pour procédure abusive ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la société civile immobilière MONTAGNE DE LA FAGE aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

— Ordonné l’exécution provisoire ; et

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 17 avril 2019, la SCI MONTAGNE DE LA FAGE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 13 janvier 2021, la SCI MONTAGNE DE LA FAGE demande à la Cour de':

Vu le bail des 24 et 28 juillet 2014,

Vu les articles L 145-4 et R 145-5 du Code de commerce,

Vu les articles 1131, 1132 et 1134 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016,

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu l’article 564 et 566 du Code de procédure civile,

Vu l’adage « Fraus omnia corrumpit »,

— RECEVOIR la concluante en son appel ;

Y faisant droit,

IN LIMINE LITIS :

— DIRE ET JUGER recevable la bailleresse en toutes ses demandes relatives au congé délivré le 20 décembre 2019 par la société preneuse, s’agissant de demandes qui sont «'l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire » des « prétentions soumises au premier juge » ou, en toute hypothèse, qui sont nées de la survenance d’un fait postérieur au jugement dont appel ;

En conséquence :

— DÉBOUTER la société EUTELSAT de son moyen d’irrecevabilité en réponse aux demandes de la société MONTAGNE DE LA FAGE relatives au congé délivré le 20 décembre 2019 par la société preneuse ;

— INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 10 avril 2019 et, statuant à nouveau :

I ' A TITRE PRINCIPAL, SUR LA VALIDITÉ DE LA CLAUSE RELATIVE A LA DURÉE DU BAIL

— JUGER que le bail consenti le 24 juillet 2014 à la société EUTELSAT est à usage exclusif de bureaux ;

EN CONSÉQUENCE :

— JUGER valable la clause du bail prévoyant une durée ferme de neuf ans ;

— JUGER que le congé du 20 décembre 2019 a été signifié pour le 30 juin 2023, date à laquelle la société EUTELSAT est en droit de quitter les locaux ;

— CONDAMNER la société EUTELSAT à verser à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE la somme de 17.889.216,81 euros sauf à parfaire afin de tenir compte des indexations, des régularisations sur charges et taxes.

II ' A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR L’IRRÉGULARITÉ DU CONGÉ SIGNIFIÉ POUR LE 30 JUIN 2020

— JUGER nul et de nul effet le congé du 20 décembre 2019 délivré pour le 30 juin 2020 en raison de la fraude à la loi commise par la société preneuse ;

— JUGER subsidiairement que la société EUTELSAT a renoncé au bénéfice de son congé et qu’en toute hypothèse, le congé ne peut prendre effet qu’au 30 juin 2023, la date du 30 juin 2020 ne correspondant pas à une date à laquelle la société preneuse pouvait et voulait restituer les locaux.

EN CONSÉQUENCE :

— CONDAMNER la société EUTELSAT à verser à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE la somme de 17.889.216,81 euros sauf à parfaire afin de tenir compte des indexations, des régularisations sur charges et taxes.

III ' A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE, DANS L’HYPOTHÈSE OU PAR IMPOSSIBLE LA CLAUSE PRÉVOYANT UNE DURÉE FERME DE NEUF ANNÉES ÉTAIT DÉCLARÉE NON ÉCRITE ET LE CONGE VALABLE POUR LE 30 JUIN 2020

SUR LA FRANCHISE DE LOYER :

— JUGER que la clause prévoyant une franchise de loyer d’un an trouvant sa cause dans la durée du bail ferme, la société EUTELSAT doit rembourser au bailleur la franchise de loyer et les mesures d’accompagnement du bail ;

EN CONSÉQUENCE :

— CONDAMNER la société EUTELSAT à rembourser à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE la participation financière de 200.000 € versée par la bailleresse ;

— CONDAMNER la société EUTELSAT à payer à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE la somme de 4.220.000 euros HT (TVA en plus).

SUR LES INDEMNITÉS D’OCCUPATION, CHARGES ET TAXES :

— CONDAMNER la société EUTELSAT à verser à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE la somme de 1.553.174,90 € TTC euros au titre des indemnités d’occupation, charges et taxes.

IV – EN TOUTE HYPOTHÈSE :

— JUGER la présente procédure engagée par la société EUTELSAT abusive au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile, et la condamner à une amende civile ainsi qu’à verser une indemnité de 100.000 € à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE ;

— DÉBOUTER la société EUTELSAT de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER la société EUTELSAT à verser à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e ETEVENARD conformément aux articles 696 et 699 du même Code.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 12 janvier 2021, la société EUTELSAT demande à la Cour de :

Vu les articles L. 145-4 et L. 145-15 du Code de commerce,

Vu le bail commercial des 24 et 28 juillet 2014 et les pièces versées aux débats,

Vu les articles 564, 696 et 699 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1162 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016,

Vu l’article 1134 du Code civil dans sa version antérieure,

In limine litis,

— Déclarer irrecevable la SCI Montagne de la Fage en ses demandes nouvelles formées pour la première fois en cause d’appel aux fins de :

à titre principal :

— Voir reporter les effets du congé au 30 juin 2023 ;

— Voir condamner à titre de dommages et intérêts, la société EUTELSAT à verser la somme de 17.889.216,81euros sauf à parfaire ;

à titre subsidiaire :

— Voir prononcer la nullité du congé pour fraude à la loi ;

— Faire juger que « le Preneur a renoncé au bénéfice de son congé faute d’avoir quitté les locaux le 30 juin 2020 » ;

— Voir « reporter les effets du congé au 30 juin 2023, la date du 30 juin 2020 ne correspondant pas à une date à laquelle le Preneur pouvait et voulait restituer les locaux » ;

— Voir condamner la société EUTELSAT à trois ans de loyer et charges soit la somme de 17.889.216,81euros, sauf à parfaire ;

A titre principal,

— Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 10 avril 2019 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

Si, par extraordinaire, la Cour déclarait recevable la SCI Montagne de la Fage en ses six demandes nouvelles, en réponse aux demandes nouvelles de la SCI Montagne de la Fage au sens de l’article 564 du Code de procédure civile :

— Dire et juger le congé délivré le 20 décembre 2019 à effet du 30 juin 2020 valide ;

— Dire et juger que la société EUTELSAT n’a pas renoncé aux effets du congé délivré le 30 juin 2020 (sic);

— Constater en conséquence la résiliation du Bail à la date du 30 juin 2020 ;

— Constater que pour des raisons extrinsèques de sa volonté, la société EUTELSAT n’a pu prendre possession de ses nouveaux locaux pour le terme du Bail, soit au 30 juin 2020 ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1^er juillet 2020 à hauteur du loyer mensuel facturé au titre du 2 ème trimestre 2020 ;

— Dire que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la restitution des locaux par la société EUTELSAT au 2 décembre 2020 ;

— Ordonner que toute somme à laquelle la société EUTELSAT serait condamnée au titre de l’indemnité d’occupation et des charges arrêtées au 2 décembre 2020 devra être payée en priorité par compensation avec le dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

— Débouter la SCI Montagne de la Fage de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SCI Montagne de la Fage au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître X Y en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 janvier 2021.

MOTIFS

Sur la validité de la clause relative à la durée du bail

Selon l’appelante, si l’article L. 145-4 du code de commerce dans sa version issue de la loi dite Pinel, applicable au bail, dispose que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, il précise également que les baux des locaux à usage exclusif de bureaux peuvent comporter des stipulations contraires. Elle fait valoir qu’il résulte des dispositions du bail, particulièrement de la lecture combinée des articles IV des conditions générales du bail et VIII-1-4 des conditions particulières, que le bail est à destination d’usage exclusif de bureaux de sorte que la clause du bail qui stipule que le bail est d’une durée ferme et irrévocable de neuf années sans faculté de révision triennale par le preneur est valable.

L’appelante ajoute que la clause relative à la désignation des locaux ne permet pas au locataire de vendre des marchandises ; que la clause de garnissement n’est qu’une clause de style sans incidence ; que les annexes au bail commercial corroborent l’usage de bureaux ; que l’usage effectif est bien celui de bureaux. Elle conclut que la locataire ne pouvait donc donner congé que pour le 30 juin 2023 de sorte que celle-ci doit lui régler trois ans de loyer, provision sur charges, taxes et accessoires exigibles, soit la somme de 17.889.216,81 euros par application des clauses contractuelles.

Selon l’intimée, l’article VIII-11.1 des conditions particulières du bail prévoyant la renonciation du preneur à donner congé pour l’expiration des deux premières périodes triennales doit être réputé non écrit par application de l’article L. 145-4 du code de commerce s’agissant de locaux qui ne sont pas à usage exclusif de bureaux. Elle soutient notamment que la destination du bail est celle de bureaux et de locaux commerciaux, à savoir 8134 m² de bureaux commerciaux, 266 m² de locaux commerciaux, 120 aires de stationnement ; que le loyer est décomposé entre les bureaux, les locaux commerciaux et les parkings et que le local peut être garni de marchandises ; que les documents d’urbanisme confirment que les locaux sont à usage mixte.

La cour rappelle qu’il résulte des articles L.145-4 du code de commerce, modifié par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, et 1134 devenu 1103 du code civil, qu’une clause de renonciation du preneur à sa faculté de résiliation à l’expiration d’une période triennale est réputée non-écrite, sauf si elle est expressément contenue dans un bail portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, les exceptions étant limitativement énumérées par la loi.

En l’espèce, l’article VIII 11.1 article II – durée du bail des conditions particulières du bail conclu le 24 juillet 2014 dispose que 'Par dérogation à l’article II des conditions générales du présent bail et par application de l’article L 145-4 alinéas 1 à 4 du Code de Commerce, le Preneur renonce, de manière expresse et non équivoque, à sa faculté de résiliation à l’issue des deux premières périodes triennales du présent bail, ce dernier étant conclu pour une durée ferme et irrévocable de 9 années entières et consécutives, soit jusqu’au 30 juin 2023 à minuit.

En cas de non-respect de la présente clause, tel que départ anticipé, le total des loyers, dépôt de garantie, charges, taxes et accessoires exigibles au titre du Bail jusqu’à l’expiration des échéances considérées, soit jusqu’au terme de la neuvième année, seraient dus par le Preneur, le tout à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts, ce qui est expressément accepté par le preneur.

Il est souligné que la présente clause constitue une condition substantielle et déterminante du présent bail, sans laquelle les parties n’auraient pas contracté.'

Les parties s’accordent pour dire que le bail conclu entre elles le 24 juillet 2014 est soumis aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et qu’à ce titre la clause de renonciation du preneur à sa faculté de résiliation triennale prévue au bail doit être réputée non-écrite sauf à ce que les locaux aient été donnés à bail à usage exclusif de bureaux.

Le preneur soutient que l’article VIII-I a/ des conditions particulières auquel renvoie la clause de destination se réfère à un usage de bureaux commerciaux et de locaux commerciaux, la bailleresse répliquant que c’est par erreur que le renvoi a été fait à l’article VIII-I a/ alors qu’il est bien précisé à l’article VIII-4 des conditions particulières que les locaux sont à usage de bureaux.

La cour rappelle que pour rechercher si les locaux sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à l’usage prévu par le bail, c’est-à-dire à leur destination contractuelle et non à la désignation des lieux. Il est admis qu’un local à usage exclusif de bureaux est le lieu où s’exerce une activité intellectuelle ou administrative, celle-ci n’étant pas incompatible avec le fait pour le locataire d’y recevoir des clients et fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

L’article IV- DESTINATION des conditions générales du bail liant les parties précise que:

'le Preneur devra utiliser personnellement les locaux, objets des présentes, à l’usage exclusif précisé ci-après à l’Article VIII-1a/ des conditions particulières du présent bail, paisiblement et conformément aux Articles 1728 et 1729 du Code Civil et y exercer exclusivement et de façon continue son activité conformément à son objet social.

Il est expressément convenu que le Preneur s’interdit de faire dans les locaux tous actes de production industrielle ou artisanale ou de vente achalandée en gros ou en détail, ainsi que toutes ventes aux enchères de meubles ou autres objets.'.

L’article VIII-I des conditions particulières concernent dans son libellé 'I -DÉSIGNATION DES LOCAUX LOUES :

a) Désignation de l’immeuble

Un immeuble à usage de bureaux commerciaux et locaux commerciaux de 8 étages élevés sur deux sous-sols et un rez de chaussée (…)'.

Cet article se réfère à la désignation des lieux et non à la destination du bail et d’ailleurs il convient de relever que l’article I des conditions générales du bail mentionne que 'Le Preneur déclare parfaitement connaître les lieux pour les avoir visités en vue des présentes sans qu’il soit nécessaire d’en faire plus ample désignation que celle faite ci-après à l’Article VIII-1a/ des conditions particulières du présente bail’ ce qui corrobore le fait que cet article n’a trait qu’à la désignation des locaux.

L’article VIII-4 'DESTINATION’ des conditions particulières du bail dispose que les ' Locaux sont 'à usage de Bureaux'.

Il convient par conséquent de faire une lecture combinée des clauses 'DESTINATION’ des conditions générales et des conditions particulières du bail dont il ressort que les parties ont entendu limiter la destination contractuelle des locaux à l’usage exclusif de bureaux, la clause destination des conditions générales excluant en outre toute possibilité d’activité industrielle ou artisanale ou de vente achalandée en gros ou en détail.

Si le bail comprend une clause de garnissement de 'matériels, mobiliers et marchandises en qualité et valeurs suffisantes', il s’agit d’une clause type qui ne peut pas venir contredire la clause de destination du bail qui interdit expressément la vente achalandée.

Enfin si le loyer est décomposé entre celui qui correspond aux 8134m² de bureaux, au 266 m² de locaux commerciaux et celui appliqué aux parkings, il convient de rappeler qu’une activité de bureaux peut être exercée dans des locaux commerciaux ; que la décomposition du loyer correspond à la description des locaux et non à leur destination.

A titre superfétatoire, il convient de relever que l’usage qui est fait des locaux par la locataire correspond bien à une activité exclusive de bureaux, celle-ci, qui a pour activité, selon l’extrait Kbis, la fourniture de capacités de secteur spatial de systèmes et de services de communication par satellites, y ayant installé son siège social et exerçant une activité de prestations de services dans les locaux. Au demeurant la cour relève que la locataire ne précise pas quel type de marchandises elle entreposerait ou vendrait dans ses locaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que l’intention commune des parties est d’affecter les locaux à un usage exclusif de bureaux.

Par conséquent la clause litigieuse du bail par laquelle le 'Preneur renonce, de manière expresse et non équivoque, à sa faculté de résiliation à l’issue des deux premières périodes triennales du présent bail, ce dernier étant conclu pour une durée ferme et irrévocable de 9 années entières et consécutives, soit jusqu’au 30 Juin 2023 à minuit’ n’est pas contraire aux dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, les locaux étant à usage exclusif de bureaux.

Il convient donc d’infirmer le jugement qui a réputé cette clause non écrite et de déclarer que ladite clause, qui stipule que 'Par dérogation à l’article II des conditions générales du présent bail et par application de l’article L 145-4 alinéas 1 à 4 du Code de Commerce, le Preneur renonce, de manière expresse et non équivoque, à sa faculté de résiliation à l’issue des deux premières périodes triennales du présent bail, ce dernier étant conclu pour une durée ferme et irrévocable de 9 années entières et consécutives, soit jusqu’au 30 Juin 2023 à minuit.', est valable. En conséquence le bail est conclu pour une durée ferme et irrévocable de 9 années.

Sur les demandes de la SCI MONTAGNE DE LA FAGE relatives au congé délivré par la locataire le 20/12/2019 et en paiement de la somme de 17.889.216,81 euros

L’intimée sollicite de voir déclarer irrecevable les demandes de la bailleresse formées à titre principal aux fins de voir reporter les effets du congé délivré le 20 décembre 2019 au 30 juin 2023 et aux fins de la condamner en conséquence à la somme de 17.889.216,81 euros ainsi que les demandes formées à titre subsidiaire tendant à la nullité du congé pour fraude à la loi ; à la renonciation par la locataire au bénéfice du congé, au report des effets du congé au 30 juin 2023 au motif que la locataire n’aurait pas voulu restituer les locaux et la condamnation de la locataire à la somme de 17.889.216,81 euros. Elle expose que la juridiction de première instance n’était saisie que de la seule question de savoir si la clause du bail stipulant une durée ferme de 9 années devait être réputée non écrite ; que les demandes de la SCI MONTAGNE DE LA FAGE initient un nouveau contentieux la privant du double degré de juridiction.

L’appelante réplique qu’en première instance, elle avait sollicité de dire que la clause du bail prévoyait une durée ferme de 9 ans et qu’en conséquence la société EUTELSAT n’était pas en droit de donner congé pour le 30 juin 2020 de sorte que les demandes faites en appel du fait de ce congé délivré en violation de la clause dont la validité était soumise au premier juge ne sont pas des demandes nouvelles par application de l’article 566 du code de procédure civile. La SCI MONTAGNE DE LA FAGE ajoute qu’en toute hypothèse, la cour peut connaître des demandes relatives à la délivrance du congé s’agissant de la survenance d’un fait nouveau par application de l’article 564 du code de procédure civile.

La cour relève qu’au regard des développements qui précédent, il n’y a pas lieu d’examiner la recevabilité des demandes subsidiaires de la SCI MONTAGNE DE LA FAGE puisque sa demande d’infirmation du jugement sur le caractère non écrit de la clause a été accueillie et que ladite clause a été déclarée valable.

Il résulte de la combinaison des articles 564 et 565 du code de procédure civile que, si les parties, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, ne peuvent soumettre à la cour d’appel de nouvelles prétentions, tel n’est pas le cas lorsque ces prétentions tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Il résulte des pièces du dossier que postérieurement au jugement de première instance, la locataire a délivré congé le 20/12/2019 pour le 30/06/2020, congé auquel s’est opposée la bailleresse au motif que la société EUTELSAT ne pouvait pas quitter les locaux avant le 30/06/2023 date d’échéance du bail ; que les locaux ont finalement été restitués par la locataire le 2 décembre 2020 date à laquelle elle a remis les clés à la bailleresse.

Le congé délivré le 20/12/2019 pour le 30/06/2020 ne résulte pas de la décision rendue par le

jugement du tribunal de grande instance, qui a déclaré non écrite la clause du contrat prévoyant que celui-ci a une durée ferme de 9 années, mais de la seule volonté de la locataire qui l’a délivré afin de mettre fin au bail pour la seconde période triennale.

Toutefois en première instance, si la locataire sollicitait de voir de voir réputer non écrit l’article VIII-1-1 des conditions particulières du bail stipulant une durée ferme de 9 ans du bail, la SCI MONTAGNE DE LA FAGE demandait de voir :

— juger valable la clause du bail prévoyant une durée ferme de neuf ans ;

— juger en conséquence que la société EUTELSAT n’est pas en droit de donner congé pour le 30/06/2020.

Il s’agissait ainsi pour la SCI MONTAGNE DE LA FAGE de voir reconnaître que le bail ne pouvait pas faire l’objet d’une résiliation triennale et qu’il ne pouvait venir à échéance contractuelle que le 30/06/2023 comme étant d’une durée ferme de 9 années.

Les demandes principales que forme la SCI MONTAGNE DE LA FAGE en cause d’appel visant à donner effet au congé délivré le 20/12/2019 par la locataire au 30/06/2023, date de l’échéance contractuelle, tendent par conséquent aux mêmes fins, à savoir faire reconnaître que le bail est d’une durée ferme de neuf années et qu’il ne peut venir à échéance que le 30/06/2023, date de l’expiration contractuelle, et non le 30/06/2020 date de la seconde période triennale.

La clause stipulant que le preneur renonce à sa faculté de résiliation à l’issue des deux premières périodes triennales du présent bail, ce dernier étant conclu pour une durée ferme et irrévocable de 9 années entières et consécutives, soit jusqu’au 30 juin 2023 étant valable, la durée du bail est de neuf années de sorte que le congé délivré par la société EUTELSAT ne peut produire effet qu’au 30/06/2023.

L’intimée fait valoir qu’elle a libéré les locaux le 2/12/2020 ; que le paiement de trois années de loyer, charges et taxes réclamé par la bailleresse est une indemnité qui doit s’apprécier au regard du préjudice réellement subi par la SCI MONTAGNE DE LA FAGE qui ne justifie pas de son impossibilité de commercialiser les locaux, ni de ce qu’elle ne percevrait pas de loyer d’un nouveau locataire ; qu’elle n’occupe pas les locaux et qu’elle ne peut donc pas être redevable en toute hypothèse des charges qu’elle a réglées jusqu’à son départ ; qu’il s’agit d’un enrichissement sans cause de la bailleresse.

La SCI MONTAGNE DE LA FAGE réplique qu’elle ne fait que réclamer l’application des dispositions contractuelles, le bail prévoyant le paiement des loyers, charges et taxes jusqu’à la fin du bail.

Il est stipulé par l’article VIII 11.1 Article II -Durée du bail des conditions particulières qu’ 'En cas de non-respect de la présente clause, tel que départ anticipé, le total des loyers, dépôt de garantie, charges, taxes et accessoires exigibles au titre du Bail jusqu’à l’expiration des échéances considérées, soit jusqu’au terme de la neuvième année, seraient dues par le Preneur, le tout à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts, ce qui est expressément accepté par le preneur'.

La cour relève que la bailleresse, qui ne conteste pas que les locaux lui ont été restitués le 2/12/2020 par remise des clés, a toujours contesté le départ anticipé des lieux de la société EUTELSAT en se prévalant de la durée ferme de neuf années du bail, notamment par un courrier produit en pièce 11 par la bailleresse faisant suite à la délivrance du congé et il était également rappelé à la locataire par courriel en date du 15/06/2020 que la bailleresse contestait le congé délivré le 20/12/2019 ; que la société EUTELSAT ne pouvait quitter les locaux que le 30/06/2023 et qu’elle restait redevable des loyers, charges et taxes jusqu’à cette date.

Dès lors que le congé délivré par la société EUTELSAT ne peut produire effet que pour le terme contractuel du bail, soit le 30/06/2023 le bail étant d’une durée ferme de neuf années, et que la locataire a mis fin unilatéralement de manière anticipée au bail, celle-ci est redevable contractuellement des loyers, charges et taxes jusqu’au 30/06/2023, date de l’échéance contractuelle, peu importe à cet égard que les locaux aient été restitués à la bailleresse, le bail s’étant poursuivi jusqu’à son terme à ses clauses et conditions.

La bailleresse réclame à ce titre la somme de 17 889 216,81 TTC euros se décomposant ainsi :

— loyer 5.190.135,20 € x 3 ans = 15.570.405,21 €

— provision sur charges 100.000 € x 3 ans = 300.000 €

— taxe foncière 334.328,40 € x 3 ans = 1.337.313,60 €

— taxe sur les bureaux 215.580 € x 3 ans = 646.740 €

— taxe de stationnement 11 .586 € x 3 ans = 34.758 €

Elle justifie que les montants annuels susvisés des taxes, des provisions pour charges et du loyer sont fondés sur l’année 2020.

Sa demande sera donc accueillie. Toutefois, celle-ci sera prononcée en deniers ou quittances afin de tenir compte des règlements susceptibles d’être intervenus pour la période allant du 01/07/2020 jusqu’au 02/12/2020, la locataire indiquant avoir réglé les loyers et charges jusqu’à son départ des lieux, et sous réserve de la justification du montant réel des taxes et de la régularisation des charges pour la période allant du 20/06/2020 au 20/06/2023.

Il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires formées par la SCI MONTAGNE DE LA FAGE dont les demandes principales sont accueillies.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de condamner la société EUTELSAT à une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive, ni à des dommages et intérêts également réclamés pour procédure abusive, la SCI MONTAGNE DE LA FAGE n’établissant pas la mauvaise foi ou l’intention de nuire de la société EUTELSAT dans le cadre de la présente instance, que ce soit en appel ou en première instance, étant ajouté que le grief tiré de ce que la société EUTELSAT se serait plainte de désordres en 2018 ayant conduit à la désignation d’un expert sans qu’elle ne consigne les frais d’expertise est sans rapport avec la présente instance.

Par conséquent le jugement qui a rejeté la demande de la SCI MONTAGNE DE LA FAGE pour procédure abusive sera confirmé, bien que les motifs diffèrent de ceux de la première instance.

Sur les demandes accessoires

Le jugement de première instance étant infirmé, il le sera également en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles et en ce qu’il a condamné la SCI MONTAGNE DE LA FAGE aux dépens.

L’équité commande de condamner la société EUTELSAT à verser à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la société EUTELSAT succombant sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel dont distraction

au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI MONTAGNE DE LA FAGE au titre de la procédure abusive ;

Le confirme de ce seul chef ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit que les demandes principales tendant à dire que le congé du 20 décembre 2019 a été signifié pour le 30 juin 2023 et de condamner la société EUTELSAT à la somme de 17.889.216,81 euros sont recevables ;

Dit que le bail consenti le 24 juillet 2014 à la société EUTELSAT est à usage exclusif de bureaux;

En conséquence, dit que l’article VIII 11.1 Article II- Durée du bail des conditions particulières du bail conclu le 24 juillet 2014 disposant que 'Par dérogation à l’article II des conditions générales du présent bail et par application de l’article L 145-4 alinéas 1 à 4 du Code de Commerce, le Preneur renonce, de manière expresse et non équivoque, à sa faculté de résiliation à l’issue des deux premières périodes triennales du présent bail, ce dernier étant conclu pour une durée ferme et irrévocable de 9 années entières et consécutives, soit jusqu’au 30 juin 2023 à minuit’ est valable;

Dit que le congé délivré le 20 décembre 2019 par la société EUTELSAT a produit effet pour le 30 juin 2023, date de l’expiration du bail ;

Condamne en conséquence la société EUTELSAT à verser à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE la somme de 17.889.216,81 euros en deniers ou quittances afin de tenir compte des règlement susceptibles d’être intervenus pour la période allant du 01/07/2020 jusqu’au 01/12/2020 et sous réserve de la justification du montant réel des taxes et de la régularisation des charges pour la période allant du 20/06/2020 au 20/06/2023 ;

Dit n’y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires de la SCI MONTAGNE DE LA FAGE et donc de statuer sur leur recevabilité ;

Condamne la société EUTELSAT à verser à la SCI MONTAGNE DE LA FAGE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société EUTELSAT aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,