Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 FEVRIER 2021

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22034 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4R2M

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 09/12798

APPELANTE

SARL BERYL IMMOBILIER

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 399 082 551

[…]

[…]

Représentée par M^e Victor BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286

ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas GARROS, avocat au barreau de PARIS, toque :

C1730

INTIMES

Monsieur D E F G

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0479

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 86 RUE DU FAUBOURG DU TEMPLE À PARIS 11ÈME représenté par son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE (SOGI), immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 732 005 285

C/O Société SOGI

[…]

[…]

Représenté par M^e B C de l’AARPI C GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502 substitué par M^e Valérie ASSOULINE-HADDAD, avocat au barreau de PARIS, toque : C.1128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

Le 12 novembre 1998 M. D E F G a acquis le lot numéro 1 dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé […], lot défini comme un local commercial situé au rez de chaussée et au sous-sol du bâtiment A comprenant, au rez de chaussée, une boutique, des piéces, un WC, un dégagement et un droit de jouissance exclusive d’une cour et, au sous-sol, quatre réserves et les 212/1.000èmes des parties communes générales.

Le réglement de copropriété a été établi le 10 novembre 1998.

Le 20 août 2009, le syndicat des copropriétaires a assigné M. D E F G aux fins de paiement des charges de copropriété non payées.

Par jugement avant dire droit du 15 février 2011, le tribunal a désigné M. X en qualité d’expert aux fins de vérifier la conformité de la quote-part de charges du lot n°l aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 etfaire les comptes entre les

parties.

Le 16 janvier 2012 le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie la S.A.R.L. Cabinet Beryl, ancien syndic de l’immeuble.

Par ordonnance du 19 mars 2013, le juge de la mise en état a condamné M. D E F G à payer la somme de 8.000 € à titre de provision a valoir sur les charges de copropriété dues aprés le 4^e appel provisionnel 2012.

Le rapport d’expertise a été déposé le 1^er mars 2016.

Par jugement du 17 octobre 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné M. D E F G à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 27.866,20 € au titre des charges impayées au 15 mars 2016, comprenant le premier appel trimestriel de charges de l’année 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2009 sur la somme de 3.498,22 € et à compter du 20 août 2009 sur la somme de 4.346,22 €,

— condamné la S.A.R.L. Cabinet Beryl à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 963,67 € à titre de dommages et intérêts,

— réputé non écrite la répartition des charges communes prévue à l’article 36 du réglement de copropriété du 10 novembre 1998 de l’immeuble situé […],

— fixé la nouvelle grille de répartition des charges communes conformément au tableau en page 20 du rapport d’expcrtise déposé le 1^er mars 2016,

— rappelé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] devra faire publier à ses frais le présent jugement comprenant la nouvelle répartition des charges en marge du règlement de copropriété établi le 10 novembre l998 par Maître Z A, membre de la SCP Emmanuel Delouis et Z A, notaire à Paris,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la S.A.R.L. Cabinet Beryl à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile,

— condamné la S.A.R.L. Cabinet Beryl aux dépens,

— autorisé Maître B C à recouvrer directement contre cette dernière les dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision,

— ordonné l’exécution provisoire.

La SARL Beryl Immobilier a relevé appel de ce jugement par déclarations remises au greffe les 30 novembre et 8 décembre 2017.

Les deux affaires ont été jointes.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 décembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 5 mars 2018 par lesquelles la SARL Beryl Immobilier , appelant, invite la cour, à :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné aux dépens et à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 €

— condamner les intimés en 3.000 € d’article 700 et en tous les dépens ;

Vu les conclusions en date du 26 avril 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 331 et suivants du code de procédure civile, 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 du code civil, 5 et suivants, 10, 10-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, de :

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

• condamné M. D E F G à lui payer la somme de 27.866.27 € au lieu de celle réclamée de 35.317,20 €, au titre des charges impayées au 15 mars 2016,

• condamné la SARL Cabinet Beryl à lui payer la somme de 963.67 € à titre de dommages et intérêts, au lieu de celle réclamée de 6.317,60 €, au titre de la reprise de solde débiteur au 1^er septembre 2008,

• fixé la nouvelle grille de répartition des charges communes conformément au tableau en page 20 du rapport d’expertise déposé le 1^er mars 2016,

statuant à nouveau ;

— dire que la grille de répartition des charges actuelle telle que figurant à l’article 36 du

règlement de copropriété de l’immeuble n’est pas nulle et doit s’appliquer en l’espèce,

— écarter le rapport déposé par l’expert judiciaire M. X le 1^er mars 2016,

à titre subsidiaire,

— dire qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 la nouvelle grille de

répartition des charges ne vaut que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée,

en conséquence,

— débouter M. D E F G de ses demandes tendant à l’application rétroactive de la nouvelle répartition des charges déterminée par l’expert judiciaire sur les charges exigibles au 1^er appel provisionnel 2016,

en tout état de cause,

— condamner M. D E F G à lui payer la somme en principal de 28.999,60 € (35.317,20 – 6.317,60) correspondant aux charges impayées et arrêtés au 1^er appel provisionnel 2016 inclus, déduction faite de la reprise de solde débiteur de 6.317,60 € au 1^er septembre 2008, avec intérêt au taux légal sur la somme de 9.815,82 € à compter du 9 juin 2009, date de la lettre de mise en demeure, et sur le surplus à compter du 20 août 2009, date de l’exploit introductif d’instance,

— condamner in solidum la SARL Cabinet Beryl et M. D E F G, à lui payer les sommes de :

• 6.317,60 € correspondant à la reprise de solde débitrice arrêtée au 1^er septembre 2008, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

• 6.000 € à titre de dommages et intérêts,

• 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner in solidum M. D E F G et la société Cabinet Beryl aux dépens qui comprendront les frais d’expertise dont le montant pourra être directement recouvré par Maître B C, Avocat aux offres de droit, conformément

aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 5 juin 2018, par lesquelles, M. D E F G, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de son article 14, de l’article 1982 ancien du code civil, du rapport de l’expert et la suppression définitive du lot 8, de :

— dire l’appel incident du syndicat des copropriétaires irrecevable compte tenu de la

renonciation dudit syndicat à interjeter appel du jugement du 17 octobre 2017 dans la

résolution 3 de l’assemblée générale du 20 décembre 2017,

— débouter de ce seul chef le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— dire le cabinet Beryl mal fondé en son appel principal, le débouter de l’ensemble de ses

demandes, fins et conclusions,

sur son appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le point de départ de l’application de la

nouvelle répartition, dorénavant définitive au 1^er trimestre 2016,

— fixer en conséquence sa dette au montant retenu par l’expert au 1^er trimestre 2016, soit 15.293, 84 € au lieu de 27.866, 27 € retenus par le tribunal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’application d’intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2009 sur la somme de 3.498, 22 € et à compter du 20 août 2009 sur la somme de 4.346,22 €

subsidiairement, pour le cas où la cour ne ferait pas droit à la première branche de l’appel

incident,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts compensant le préjudice subi par l’irrégularité prolongée de la

répartition des charges et l’imputation prolongée de postes indus

— dire que le droit de jouissance et de clôture sur la cour à usage privatif rattachée au lot 1, sa propriété, pourra s’exercer sur la totalité de celle-ci,

— faire droit à sa demande de faire poser un compteur divisionnaire concernant les charges d’eau du commerce exploité dans son lot,

Au visa des fautes commises par le cabinet Beryl et le syndicat des copropriétaires ayant aggravé par défaut de diligences les charges imputées à son lot, et l’ayant privé de la jouissance attachée audit lot,

— condamner in solidum le syndicat responsable de droit et le cabinet Beryl au paiement

d’une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur carence dans

l’administration de la copropriété

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet Beryl au paiement

d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’en tous

les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’appel incident du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisine en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ;

En l’absence d’autorisation, la demande du syndic est irrecevable, il s’agit d’une véritbale irrégularité de fond ;

M. D E F G soulève l’irrecevabilité de l’appel incident du syndicat des copropriétaires au motif que lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2017, les copropriétaires dans la majorité requise ont renoncé à interjeter appel du jugement du 17 octobre 2017 ;

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du mercredi 20 décembre 2017 (page 5) que les copropriétaires ont rejeté la résolution visant à faire appel du jugement déféré et ont adopté celle consistant à en accepter ses termes, la nouvelle clé de répartition entrant en vigueur à partir du 1^er jour de l’exercice comptable soit le 1^er octobre 2017 ;

Dès lors, l’appel incident du syndicat des copropriétaires est irrecevable à l’encontre de M. D E F G seul, qui l’a soulevé ;

Sur la demande en paiement des charges et frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Devant la cour, M. D E F G fait valoir que le tribunal a considéré que la nouvelle grille établie par l’expert ne prendrait effet qu’à compter du premier appel provisionnel de l’année 2016 et l’a condamné au paiement de charges calculées selon l’ancienne grille, alors que le règlement de copropriété et son modificatif, établi en fraude de ses droits, lui était inopposable ;

Il expose que le règlement d’origine lui est inopposable faute d’avoir été publié à la date de l’acquisition et en cet état faute d’avoir été établi en sa présence, ce qui lui aurait donné à défaut de publication, valeur contractuelle ;

Il ajoute que la version définitive du règlement de copropriété en 13 lots, 1à 8, sans lots 2 à 6, communiquée à l’occasion des opérations d’expertise, a été établie par acte authentique du 28 mai 1999 sous forme de modificatif après travaux et division et sans géomètre, et ce, alors qu’aucune assemblée générale le convoquant n’est intervenue ;

Il sollicite comme en première instance que la nouvelle grille prenne effet rétroactivement et que sa dette soit fixée au montant retenu par l’expert au 1^er trimestre 2016, soit 15.293,84 € ;

En l’espèce, il est constant que l’acte d’acquisition du lot n° 1 par M. D E F G est en date du 12 novembre 1998 ;

Cet acte vise expressément le règlement de copropriété du 10 novembre 1998, lequel fait état en sa page 18 du tableau récapitulatif des charges ;

Dès lors, M. D E F G ne peut valablement soutenir que la grille inclue dans ledit règlement de copropriété lui est inopposable ;

En effet, en application de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qui concerne les copropriétaires eux-mêmes, le règlement leur est de plein droit opposable qu’il ait été ou non publié ;

Par ailleurs, s’il résulte de l’expertise de M. X qu’un modificatif au règlement de copropriété est intervenu en date du 28 mai 1999 à la suite de la subdivision des lots existants (suppression des lots 2 à 6 et création des lots 9 à 18), ce modificatif n’a pas eu pour effet de modifier les tantièmes ou la grille de répartition de charges pour le lot n° 1 ;

En effet, la grille de répartition insérée au règlement de copropriété prévoyait déjà une répartition à hauteur de 213/1.000èmes pour le lot n° 1 ;

Les contestations de M. D E F G sont inopérantes ;

Comme l’a dit, le tribunal, en application de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. D E F G de ses demandes tendant à l’application rétroactive de la nouvelle répartition des charges déterminée par l’expert judiciaire sur les charges exigibles jusqu’à l’adoption éventuelle par le tribunal de la nouvelle grille ;

Le règlement de copropriété et sa grille de répartition des charges pour les charges réclamées au 1^er appel provisionnel de l’année 2016 sont bien applicables ;

A l’appui de sa demande en paiement le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale

— le décompte des charges du 1^er avril 2010 courant du solde du cabinet Beryl au 2^e trimestre 2010 inclus

— le décompte de charges du 1^er janvier 2009 au 1^er octobre 2015, charges du 1^er octobre 2015 inclus

— le décompte de charges du 1^er janvier 2009 au 1^er janvier 2016, charges du 1^er janvier 2016 inclus, portant mention d’un solde débiteur de 35.317,20 €

— les appels provisionnels du 3^e appel 2008 au 1^er appel 2016

— les appels de fonds 'spécial impayés'

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices 2007/2008 à 2013/2014, voté les budgets prévisionnels des exercices 2014/2015 et 2015/2016 ainsi que les travaux

— les répartitions de charges

— la lettre de relance recommandée et la mise en demeure des 26 septembre 2008 et 9 juin 2009

— le contrat de syndic ;

Il résulte bien des décomptes produits que M. D E F G est redevable d’une somme de 27.866,27 € décomposée comme suit :

35.317,20 € (solde débiteur au 1^er janvier 2016), dont à déduire :

* la somme de 1.076,40 € correspondant à des frais d’avocat outre 56,93 € correspondant au coût de la signification du jugement contradictoire, lesdits frais n’entrant pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

* la somme de 6.317,60 € correspondant au solde antérieur du cabinet Beryl non justifié ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a :

— condamné M. D E F G à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 27.866,20 € au titre des charges impayées au 15 mars 2016, comprenant le premier appel trimestriel de charges de l’année 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2009 sur la somme de 3.498,22 € et à compter du 20 août 2009 sur la somme de 4.346,22 € ;

Les intérêts courent sur les sommes visées aux lettre de relance recommandée et mise en demeure à compter de leur date, dès lors que la grille du règlement de copropriété était bien applicable ;

Sur la demande de dommages-intérêts

En première instance, le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Il a été vu que son appel incident est irrecevable à l’encontre de M. D E F G ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur la responsabilité du syndic

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des

dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

En l’espèce, il résulte des opérations d’expertise (annexe III comptes entre les parties), que s’agissant de la période de gestion du cabinet Beryl, les charges dues se sont élévées à 8.907,82 € et les règlements à 8.328,40 €, soit une créance du syndicat des copropriétaires de 579,40 €, ainsi que l’a justement retenu le tribunal ;

En effet, si le décompte et extrait du grand livre indique un solde de 6.317,60 €, il a été vu que ce montant n’est pas justifié, de sorte que le montant à retenir est bien celui déterminé par l’expert judiciaire ;

Par ailleurs, il ressort de l’annexe III précitée que les frais de procédure comptabilisés par le syndic

se sont élevés à 384,25 € ;

Comme l’a dit le tribunal, le syndic a commis une faute en ne transmettant pas au syndicat des copropriétaires les éléments comptables nécessaires au recouvrement des charges impayées de sorte que le syndicat des copropriétaires n’a pas pu recouvrer sa créance auprès du copropriétaire défaillant ;

Le préjudice du syndicat des copropriétaires est constitué à hauteur de la somme de 579,40 € outre 384,25 € au titre de frais facturés inutilement par le syndic ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné le cabinet Beryl à réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires qui s’élève a la somme de 963,67 € (579,42 € + 384,25 €) ;

Sur la demande tendant à voir réputer non écrit l’article 36 du règlement de copropriété

En première instance, le tribunal a réputé non écrite la répartition des charges communes générales entre les copropriétaires prévue a l’article 36 du règlement de copropriété du 10 novembre 1998 et a fixé une nouvelle grille de répartition des charges communes conformément au tableau en page 20 du rapport d’expertise déposé le 1^er mars 2016 et annexé au jugement ;

Le tribunal a également énoncé qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de publier, à ses frais, le jugement avec la nouvelle répartition des charges communes générales, en marge du règlement de copropriété du l 0 novembre 1998 établi par Maître Z A, membre de la SCP Emmanuel Delouis et Z A, notaire a Paris ;

Il a été vu que l’appel incident du syndicat des copropriétaires est irrecevable à l’encontre de M. D E F G ;

Le jugement sera donc confirmé sur ces points ;

Sur la demande de dommages-intérêts de M. D E F G

Devant la cour, M. D E F G maintient sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 12.000 € ;

Il fait valoir qu’il s’est vu appeler pendant 17 ans des charges indues ;

Néanmoins, comme l’a énoncé à juste titre le tribunal, M. D E F G n’a jamais saisi l’assemblée générale d’une demande de modification de la clause de répartition des charges et n’a formulé la demande d’expertise qu’à l’occasion d’une demande de recouvrement des charges intentée par le syndicat des copropriétaires ;

M. D E F G ne caractérise pas davantage qu’en première instance, ni la faute du syndicat des copropriétaires dont l’assemblée n’a jamais été informée d’une éventuelle non conformité de la clause de répartition des charges, ni son préjudice qui doit être distinct de celui consécutif au supplément de charges antérieures, la nouvelle répartition des charges ne pouvant valoir que pour l’avenir ;

S’agissant du défaut de diligence du syndicat des copropriétaires au cours des opérations d’expertise, il n’est pas caractérisé ;

En effet, il résulte de l’historique des opérations rappelé par l’expert en pages 2 à 7 de son rapport, que le syndicat des copropriétaires a communiqué dès le 5 décembre 2011, le règlement de copropriété, les plans annexés et deux décomptes, qu’il a assigné en intervention forcée dès mars

2012, le cabinet Beryl, conformément à l’avis de l’expert, qu’il a transmis dès le 18 mars 2013, son accord sur les devis des géomètres experts communiqués le 22 janvier 2013, que la consignation complémentaire a été versée dans le délai prorogé par le tribunal (relevé de caducité du 3 avril 2014) ;

Il sera en outre observé, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, que les opérations d’expertise ont permis à M. D E F G de bénéficier de larges délais pendant lesquels il n’a pas réglé ses charges ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. D E F G de sa demande de dommages-intérêts sera confirmé ;

Sur le droit de jouissance et de clôture sur la cour à usage privatif rattachée au lot 1

Devant la cour, M. D E F G demande qu’il soit dit et jugé que le droit de jouissance et de clôture d’une cour s’exercera pour la totalité de la cour à usage privatif ;

En l’espèce, le lot n° 1 comporte un droit de jouissance exclusive d’une cour ;

Le lot n° 7 est défini comme un droit de jouissance exclusif d’une cour ;

Il est précisé au règlement de copropriété que les lots 1 et 7 auront la possibilité de clore la cour privative avec une porte permettant le passage entre leur lot et la cour commune ;

Il résulte des termes de l’expertise de M. X, qu’au cours de la visite sur place en date du 5 juin 2014, il a pu être constaté que les limites du lot n° 7 étaient inexistantes, aucune cour commune aux lots 1 et 7 n’étant apparente, qu’il n’existait aucun accès entre le local commercial et la cour ;

L’expert a indiqué que le lot n° 7 ne semblait pas devoir être affecté de tantièmes de charges communes générales ;

Néanmoins, ce lot n° 7 existe toujours au règlement de copropriété et apparaît bien dans la nouvelle grille de répartition des charges communes générales ;

La demande de M. D E F G doit donc être rejetée ;

Sur la demande reconventionnelle de pose d’un compteur divisionnaire

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le réglement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Le réglement dc copropriété stipule en son article 3 que : 'Les dépenses d’eau froide comprennent le prix de l’eau consommée par les copropriétaires ainsi que pour l’entretien des parties communes de l’immeuble. Elles seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantiémes de copropriété affectés a leurs lots ; elles seront en conséquence incluses dans la répartition des charges générales. En cas d’installation ultérieure, sur décision de l’assemblée générale, de compteurs d’eau individuels, les dépenses d’eau froide seront réparties au prorata des consommations relevées dans chaque lot, le coût de location de chaque compteur étant supporté par le copropriétaire du lot où il aura été installé.' ;

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune décision d’assemblée générale prise pour autoriser la pose de compteurs d’eau individuels ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. D E F G de sa demande

d’autorisation de poser un compteur d’eau divisionnaire, sera confirmé ;

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de l’ancien syndic

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Aux termes de l’article 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien), celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Devant la cour, M. D E F G maintient, sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil, sa demande de dommages-intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires et le syndic en raison d’un défaut d’exécution de travaux mis à la charge de la copropriété ;

Il expose qu’un appel de 10.260,80 € a été émis le 23 décembre 2008, correspondant à sa quote-part, sur des pénalités de 48.400 € réglées par le syndicat à un autre syndicat du […], que ces pénalités correspondaient à la liquidation de l’astreinte attachée à une ordonnance du 8 octobre 2004 ;

Il fait valoir que les copropriétaires ont préféré, au lieu de voter les travaux, changer de syndic au bénéfice du cabinet Beryl lequel a négligé l’exécution provisoire et l’astreinte et s’est borné à un unique appel de fonds 'procédure’ en juin 2005 pour d’inutiles recours ;

Il soutient que le cabinet Beryl ne justifie pas avoir mis en oeuvre les diligences élementaires pour faire exécuter les travaux ;

En l’espèce, s’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le tribunal a exactement énoncé que M. D E F G en sa qualité de copropriétaire et membre du syndicat des copropriétaires est co-responsable du défaut d’exécution des travaux ;

Il ne justifie d’aucune démarche pour solliciter l’inscription à l’ordre du jour des assemblées générales le vote des travaux dont l’exécution sous astreinte a été ordonnée ;

S’agissant de la responsabilité du cabinet Beryl, il convient de constater que son défaut de diligences n’apparaît pas démontré dès lors que l’exécution des travaux de ravalement du mur mitoyen s’est heurtée ainsi qu’il ressort des pièces communiquées à l’inaction totale du copropriétaire du lot 7 qui avait clôturé la cour donnant accès à ce mur, dans laquelle il avait de surcroît édifié sans autorisation, une construction aggravant l’humidité du mur mitoyen ;

Il est produit aux débats un courrier du cabinet Beryl du 14 décembre 2007, indiquant que M. Y, propriétaire du lot n° 7, a été relancé en son temps ;

Le syndicat des copropriétaires a précisé à l’expert, que le propriétaire du lot n° 7 était parti sans laisser d’adresse ;

Dans ces conditions, la faute du syndic n’apparaît pas démontrée ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. D E F G de sa demande de dommages et intérêts, sera confirmé ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, il est exact que les parties succombent partiellement chacune en leurs prétentions ;

Elles se partageront par conséquent, les dépens de première instance et d’appel par tiers, hors les frais de l’expertise de M. X qui resteront à la charge du syndicat des copropriétaires puisque celle-ci a permis d’établir une nouvelle grille de charges ;

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a condamné le cabinet Beryl aux dépens de première instance dont le coût de l’expertise ;

L’équité n’impose pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties conservera à sa charge ses frais irrépétibles ;

Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu’il a condamné le cabinet Beryl à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné la S.A.R.L. Cabinet Beryl à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile,

— condamné la S.A.R.L. Cabinet Beryl aux dépens,

— autorisé Maître B C à recouvrer directement contre cette dernière les dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision ;

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,

Condamne la SARL Beryl Immobilier, le syndicat des copropriétaires du […] et M. D E F G aux dépens de première instance, hors les frais d’expertise de M. X qui resteront à la charge du syndicat des copropriétaires, et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT