Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 MARS 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14854 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAMWT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juin 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 18-214697

APPELANTE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général y domicilié

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

INTIMÉE

Madame D X

[…]

[…]

Assignation remise à étude d’Huissier de Justice le 12 septembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me T-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère Greffier, lors des débats : M^me Marthe CRAVIARI

ARRÊT :

- rendu par défaut

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par T-Laure MEANO, Présidente assesseur et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 février 2008, à effet du même jour et pour une durée de 3 mois renouvelables, la Régie Immobilière de la ville de Paris a donné à bail à M^me D X un local à usage d’habitation, situés au 4ème étage […] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement, payable d’avance, de 678,15 euros, outre provisions mensuelles pour charges de 255 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 678,15 euros.

Par acte d’huissier de justice délivré le 5 septembre 2018, la Régie Immobilière de la ville de Paris a fait assigner sa locataire, M^me D X, devant le tribunal d’instance de Paris, aux fìns de voir :

- prononcer la résiliation du bail pour nuisances locatives et violation du contrat de bail ;

- ordonner I’expulsion de M^me D X et de tous occupants de son chef avec I’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

- dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire ;

- supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;

- condamner M^me D X au paiement de l’indemnité d’occupation égale au loyer actualisé, augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération des locaux par remise des clés ;

- condamner M^me D X au paiement de la somme de 557,01 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’août 2018 incluses ;

- condamner M^me D X au paiement d’une indemnité de 800 euros et l’application de I’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonner l’exécution provisoire ;

- condamner M^me D X aux entiers dépens.

A I’audience du 4 avril 2019, représentée par sont avocat, la Régie Immobilière de la ville de Paris a réitéré les termes de son acte introductif d’instance mais s’est désistée de sa demande de paiement des loyers et charges impayés au motif que la dette locative avait été soldée.

Par jugement entrepris du 6 juin 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :
Constate le désistement de la Régie Immobilière de la ville de Paris de sa demande en paiement des loyers ;

Déboute la Régie Immobilière de la ville de Paris de sa demande de résiliation du bail dirigée contre M^me D X ;

Déboute la Régie Immobilière de la ville de Paris du surplus de ses demandes principales ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de I’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Vu l’appel interjeté le 18 juillet 2019 par la Régie Immobilière de la ville de Paris ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 mai 2021 et dénoncées le 19 mai 2021 à l’intimée, par lesquelles la Régie Immobilière de la ville de Paris, appelante, demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en date du 6 juin 2019 sur I’ensemble de ses dispositions ;

Statuant de nouveau :

Juger que M^me D X a commis des nuisances locatives et qu’elle sous-loue son logement ;

Juger que M^me D X a enfreint les dispositions de son contrat de bail et du règlement intérieur de l’immeuble de la Régie Immobilière de la ville de Paris et des articles 2,7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 25 février 2008 sur le local à usage d’habitation situé au 4ème étage […] et ce, aux torts exclusifs du preneur ;

Subsidiairement :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer, délivré par Maître F G, Huissier de Justice associée de la SELARL H I et F G, titulaire d’un Office d’huissier de Justice, situé […], le 2 mars 2021 ;

Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation situé au 4ème étage […], et ce à compter du 2 mai 2021 ;

En tout état de cause et en conséquence,

Ordonner l’expulsion immédiate de M^me D X, et tous occupants de son chef et ce, avec I’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

Supprimer le bénéfice, au profit de M^me D X, du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M^me D X ;

Condamner M^me D X à payer à la Régie Immobilière de la ville de Paris une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé doublé, augmenté des charges, tel que M^me D X le réglait au titre de son bail à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Condamner M^me D X à payer à la Régie Immobilière de la ville de Paris, la somme de 4 000 euros au titre des fruits civils indûment perçus ;

Condamner M^me D X à payer à la Régie Immobilière de la ville de Paris la somme de 3.019,88 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’avril 2021 incluse, selon décompte arrêté au 6 mai 2021, avec intérêt au taux légal à compter du 2 mars 2021 ;

Condamner M^me D X à payer à la Régie Immobilière de la ville de Paris la somme de 2 800 euros en application des dispositions de I’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative.

La déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant ont été signifiées à M^me D X par acte à l’étude le 12 septembre 2019.

M^me D X n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 novembre 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour mémoire, si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée ; en application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur l’absence de jouissance paisible :

La RIVP soutient que M^me X cause des troubles du voisinage importants et ne jouit pas paisiblement du local loué.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Il convient de constater que les troubles de voisinage imputés à M^me D X par la RIVP reposent essentiellement sur les déclarations de son voisin habitant au troisième étage, dans l’appartement du dessous, M. Y, lequel a déposé une plainte au commissariat de police du 14ème arrondissement de Paris le 8 février 2018, et une main courante le 4 juillet 2018 dénonçant essentiellement des faits d’insultes, de menaces et des tapages nocturnes très fréquents, et qui a remis au bailleur pas moins de 26 attestations à l’encontre de sa voisine entre octobre 2017 et janvier 2020, relatant le même type de faits.
Sont également produits les attestations suivantes des habitants du […] :

- l’attestation du 14 septembre 2017 de M^me J K (5ème étage) qui indique que M^me X est sa voisine du dessous et fait du bruit nuit et jour, notamment en mettant la musique très forte, et en recevant des personnes ivres qui font du bruit dans l’escalier et font régner un sentiment d’insécurité ;

- l’attestation du 15 septembre 2017 de M^me L M qui indique qu’elle a été réveillée à plusieurs reprises par l’interphone, et qu’elle a assisté à une agression verbale de la gardienne qui refusait de donner le code d’entrée de la porte à un individu agressif qui essayait d’appeler M^me X au 4ème étage;

- l’attestation du 19 septembre 2017 de M^me N O qui indique qu’elle a constaté de nombreuses allées et venues dans l’immeuble de personnes n’y habitant pas et qui sonnent à tous les interphones à n’importe quelle heure du jour et de la nuit ;

- l’attestation du 19 septembre 2017 de M. P Q qui indique que sa voisine M^me X fait beaucoup de bruit, avec la musique jouée à tue-tête ainsi que de nombreuses disputes souvent très violentes, et un changement incessant de voisins ;

- l’attestation du 19 septembre 2017 de M. AC-AD C qui atteste que la locataire M^me X leur fait subir des tapages nocturnes sans compter les allées et venues de nombreuses personnes inconnues de l’immeuble dans son appartement, parfois agressives au vu de leur état d’ébriété ;

- l’attestation du 16 septembre 2018 de M^me R S qui témoigne que lors de son séjour chez M. Y du 12 au 14 septembre 2018, elle a pu constater que la voisine du dessus causait des nuisances nocturnes, avec de la musique et des cris à 4h00 du matin ;

- l’attestation du 6 janvier 2019 de M^me T Z qui indique que le samedi 5 janvier, elle est allée dîner chez M. Y et que vers 23 heures, sa voisine du dessus est rentrée chez elle en hurlant, en se cognant et en tombant par terre et qu’elle a continué jusqu’à son départ à 00h30 ;

- l’attestation de M^me L M du 9 décembre 2019, qui témoigne que la veille, elle déjeunait quand elle a entendu des bruits de dispute et que lors de sa sortie vers 15h00, elle a croisé M^me X assise et un autre homme allongé dans l’escalier, sous l’emprise d’alcool ou de drogue ;

- l’attestation de M^me AE-AF Y du 27 janvier 2020 qui indique que le 5 janvier 2020 vers 3h30, elle a été réveillée par des cris et des insultes chez M^me X, et qu’elle a appelé la police vers 4h15 en raison d’une altercation violente ;

- l’attestation de M^me L M du 3 février 2020, qui indique que le 30 janvier 2020 aux alentours de 22h00, elle a entendu des cris prolongés dans l’escalier qui provenaient du 4ème étage, et qu’un voisin est intervenu pour faire cesser, et que le 31 janvier 2020 vers 12h15, elle a entendu de nouveaux des cris et a vu sur le palier de M^me X des personnes avec des bagages qui venaient d’être mises à la porte avec des insultes et des cris ;

- l’attestation du 8 mai 2020 de M^me U C qui indique que le 27 avril 2020, elle a entendu du bruit et des cris dans l’appartement du 4ème étage occupé par M^me X et différentes personnes qu’elle héberge et qui changent régulièrement, et que le voisinage souffre depuis de longues années de cette violence, de ce tapage, des cris, de la musique à tue-tête, M^me X étant souvent saoule ;

- l’attestation du 30 avril 2020 de M^me Z qui témoigne qu’elle s’est confinée avec son compagnon, M. Y, et que le 27 avril 2020 ils ont subi plus de 48 heures de nuisances permanentes en provenance de l’appartement de M^me X ;

- les courriers de rappel de la RIVP adressés à M^me X au sujet des nuisances sonores vis-à-vis de son voisinage en date des 27 juillet 2017 et 14 mars 2018.

Au vu de ces différentes pièces, même si M. Y est le principal dénonciateur des faits reprochés à M^me D X, étant son voisin de l’étage situé en dessous, ses multiples attestations circonstanciées sont corroborées par les attestations précises d’autres voisins qui témoignent également de troubles de jouissance semblables, troubles qui se sont répétés à de très nombreuses occasions sur plusieurs années.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les nuisances sonores provoquées par la locataire et les occupants de son chef, de jour et de nuit, au sein de l’appartement loué et des parties communes, caractérisées par les cris, le bruit, et la musique très forte, constituent des manquements caractérisés à l’obligation de jouir paisiblement des lieux.

Ce manquement aux dispositions de l’article 1728 du code civil et aux dispositions de l’article 7 b) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est donc avéré et sa gravité justifie la résiliation judiciaire du bail.

Sur la sous-location prohibée :

La RIVP sollicite la résiliation du bail consenti à M^me D X en raison du manquement à l’interdiction de sous-location, conformément aux stipulations du bail (article 5) et à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte en effet de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que «le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer».

De même, l’article L442-3-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code. En cas de non respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Enfin, le contrat de bail conclu le 25 février 2008 entre la RIVP et M^me D X, prévoit dans son article 5 que 'le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement et même à titre gratuit'.

Or, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du courriel adressé par le brigadier chef de police à la RIVP le 29 avril 2020, que lors d’une intervention au domicile de M^me X au […] pour un différend de voisinage, les policiers ont fait remonter les informations suivantes : 'M. A, W AA AB explique loger au domicile de M^me X moyennant 400 € pour la location d’une chambre. Interrogée par les services, M^me X a indiqué qu’elle aidait la communauté africaine. M. B confirme également la déclaration de M. A moyennant la location d’une chambre à 400 €'.

Ces propos sont corroborés par la sommation interpellative du 26 mai 2020, au cours de laquelle M. V B indique à l’huissier de justice avoir occupé une chambre du logement de M^me X situé […], au 4ème étage, durant quatre mois de janvier à avril 2020, et qu’il lui réglait la somme de 400 euros par mois en espèces, une autre personne occupant une deuxième chambre aux mêmes conditions. Il précise que M^me X le harcelait jour et nuit, sous l’emprise de l’alcool, et qu’elle et son compagnon l’ont frappé en avril 2020 et que la police est intervenue sur appel des voisins.

Ces éléments sont corroborés également par les attestations de deux voisines, M^me Z et M^me C, qui indiquent avoir assisté à l’intervention de la police, au cours de laquelle un homme logé chez M^me X s’est réfugié chez M^me Z et a indiqué qu’il payait un loyer de 400 euros à M^me X.

Il appartient au juge saisi d’une demande de voir prononcer la résiliation du bail pour manquement de l’une des parties à ses obligations, d’apprécier l’importance des manquements notamment au regard de leur gravité, de leur récurrence mais également de leur persistance.

En l’espèce, il résulte des éléments indiqués ci-dessus que M^me D X a sous-loué à titre payant une ou deux chambres à des locataires au cours de l’année 2020, en violation des dispositions de son bail.

La faute reprochée à M^me X et établie par son bailleur est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, dès lors que la locataire sous-louait ses chambres à titre payant, et au surplus à un montant total supérieur au loyer qu’elle réglait elle-même, alors que ce type de logement est attribué sous condition de ressources, et que les revenus qu’elle percevait des sous loyers non déclarés auraient pu modifier l’assiette de ses revenus et l’appréciation de son éligibilité à un logement social.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que c’est à tort que le premier juge n’a pas retenu à l’encontre de M^me X le non respect d’un usage paisible des lieux loués, et le non respect de l’interdiction de sous-location.

Aussi, il y a lieu d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la RIVP de sa demande, d’ordonner la résiliation du bail à la date de la présente décision, et de faire droit à ses demandes subséquentes, telles que détaillées au dispositif.

Il n’y a toutefois pas lieu de supprimer le bénéfice du délai de deux mois à M^me X, ni de fixer l’indemnité d’occupation au double du loyer actualisé augmenté des charges, au vu de la situation de M^me X, qui a des enfants à charge.

Sur les sommes indûment perçues au titre de la sous-location illicite :

L’article 546 du code civil prévoit que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

L’article 547 du même code précise que les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

En application de ces articles, et sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les sous loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et rappelées ci-dessus qu’il est démontré par la RIVP que M^me X a sous-loué deux chambres à M. A et à M. B durant une période de quatre mois de janvier à avril 2020, pour un sous loyer de 400 euros chacun par mois.

Cette sous-location lui a donc rapporté la somme de 3 200 euros.

Il y a donc lieu de condamner M^me X à rembourser à la RIVP la somme de 3 200 euros au titre des fruits civils perçus indûment du fait de cette sous-location illicite.

Sur les loyers et charges impayés :

La RIVP verse aux débats les relevés de compte locataire de M^me X qui démontrent que celle-ci paie irrégulièrement son loyer.

Le relevé du 6 mai 2021 mentionne un solde négatif de 3 019,88 euros, échéance du mois d’avril 2021 incluse.

Toutefois, le relevé de compte du 3 février 2022 ne fait état que d’un solde débiteur de 287,03 euros, échéance du mois de janvier 2022 incluse.

Il résulte de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile que sont recevables les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse et s’ils sont dus pour la période postérieure à l’ordonnance de clôture, ce qui est le cas en l’espèce, le décompte du 3 février 2022 étant en outre plus favorable à la locataire.

Aussi, convient-il de condamner M^me X à verser à la RIVP la somme de 287,03 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2022 incluse.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la RIVP la totalité des frais qu’elle a dû supporter au cours de la présente instance. M^me X sera donc condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail conclu entre la Régie Immobilière de la Ville de Paris et M^me D X pour le local à usage d’habitation situé 2 rue Georges de Porto-Riche 75014 Paris à la date du présent arrêt, aux torts exclusifs du preneur ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M^me D X et de tous occupants de son chef hors du local à usage d’habitation situé Georges de Porto-Riche 75014 Paris, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au loyer actualisé et aux charges ;

Condamne M^me D X à payer à la RIVP cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter de l’échéance de mars 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
Condamne M^me D X à payer à la RIVP la somme de 287,03 euros de loyers et charges impayés, échéance de janvier 2022 incluse ;

Condamne M^me D X à payer à la RIVP la somme de 3 200 euros au titre des fruits civils indus ;

Condamne M^me D X à payer à la RIVP la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me D X aux dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du commandement de payer du 2 mars 2021 et celui de la sommation interpellative du 26 mai 2020.

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière P/ le Président empêché