Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 JANVIER 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02903 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDDSW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LONGJUMEAU – RG n° 11-19-4078

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE G.I. ALLEE DE L’YVETTE, 2-14 RUE GAUGUIN 91600 X SUR ORGE représenté par son syndic, la société SERGIC, SAS immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le […]

C/O Société SERGIC – […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Y-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIME

Monsieur Y-A B C Z

né le […] à […]

[…]

91600 X SUR ORGE

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Y-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- DEFAUT

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Y-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte d’huissier du 16 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de G.I. allée de l’Yvette à X-sur-Orge (91600) a fait assigner M. Y-A B C Z devant le tribunal de proximité de Longjumeau à qui il demandait, au visa des dispositions des articles 10, 19 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de celles des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, et de celles de l’article 1343-2 du code civil, de condamner l’intéressé sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et la charge des dépens, au paiement des sommes de :

- 2 745,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2019, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2019, solde 2019, cotisation obligatoire 0186 inclus,

- 1 900 euros à titre de dommages et intérêts, en application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil,

- 391 euros au titre des frais de recouvrement,

- 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 31 juillet 2020 le tribunal de proximité de Longjumeau a :

- condamé M. Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 394,15 euros (deux mille trois cent quatre vingt quatorze euros et quinze cents), au titre des sommes dues et arrêtées au 1er octobre 2019, solde 2019 et cotisation obligatoire 0186 inclus,

- condamné M. Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60 euros (soixante euros) au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- dit que ces sommes porteront intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2019,

- condamné M. Z à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros (trois cent euros) à titre de dommages et intérêts,

- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- condamné M. Z à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros (sept cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. Z aux dépens,

- ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires de G.I. allée de l’Yvette sis 2/14 rue Gauguin à X-sur-Orge (91600) a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 février 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 29 septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 30 mars 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de G.I. allée de l’Yvette sis 2/14 rue Gauguin à X-sur-Orge (91600), appelant, invite la cour à :

- recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

• condamné M. Z à lui payer la somme de 2 394,15 euros au titre des sommes dues et arrêtées au 1er octobre 2019 solde 2019 et cotisation obligatoire 0186 inclus,

• condamné M. Z à lui payer la somme de 60 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 21 août 2019,• condamné M. Z à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,• dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,•

Statuant à nouveau de ces chefs,

- prendre acte du règlement de 2 501,39euros intervenu le 31 mars 2020 et l’imputer sur les causes de l’assignation,

- condamner M. Z à lui payer les sommes suivantes :

• 243,76 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2019, solde 2019 cotisation obligatoire 0186 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 2 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,• 391 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,• 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,•

- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 19 août 2019, date de la mise en demeure,

Y ajoutant,

- faire droit à sa demande additionnelle et en actualisation et condamner M. Z à lui payer la somme complémentaire de 3 135,17 euros au titre des charges postérieures au 1er octobre 2019 jusqu’au 1er janvier 2021 provision charges courantes au 01/01/2021 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

- faire droit à sa demande additionnelle et condamner M. Z à verser 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive,

- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article

1343-2 du code civil à compter de la date de signification des présentes conclusions,

- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes,

l’intégralité de la dette deviendra exigible,

- condamner M. Z à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. Z en tous les dépens ;

L’appelant justifie avoir fait signifier ses conclusions à M. Y-A Z, intimé défaillant, selon un procès-verbal d’huissier du 6 avril 2021 de remise à l’étude d’huissier de justice ;

SUR CE,

La déclaration d’appel a été signifiée à M. Y-A Z selon un procès-verbal d’huissier de remise à l’étude d’huissier de justice ; l’arrêt sera rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Enfin, en application de l’article 954, dernier alinéa, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement ;

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de provision sur charges en cours d’exercice, l’article 36 du même décret prévoyant que les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêts au profit du syndicat, fixés au taux légal en matière civile, dus à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ;

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, poursuivant le recouvrement de la somme de 3 343,76 euros, verse devant la cour, outre un relevé de propriété et le contrat de syndic :

- un extrait de compte au 7 octobre 2019, et un extrait de compte au 1er février 2021 ;

- la mise en demeure du 19 août 2019 ;

- les appels de fonds et apurements de charges ;

- les procès-verbaux des assemblées générales du 3 mai 2018, du 29 mars 2019, 14 juin 2019 et 6 novembre 2020 ;

- le contrat de syndic ;

- les factures et justificatifs de frais de recouvrement ;

Le premier juge, au regard des décomptes produits en première instance, a estimé d’une part que le solde débiteur réclamé ne tenait pas compte de la déduction du solde antérieur à la période visée par la prétention pour laquelle le créancier disposait déjà d’un titre et, d’autre part, que ce solde intégrait des frais qui ne pouvaient être refacturés au copropriétaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comme il sera examiné ci-après ;

La cour constate d’une part que M. Z n’a pas contesté les procès-verbaux portant approbation des comptes des exercices clos respectivement le 31 décembre 2017, le 31 décembre 2018 et le 31 décembre 2019, et approuvant les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019 et 2020 sur lesquels le syndicat fonde sa demande et que les appels de charges sont dûment produits par le syndicat ; il s’ensuit que les comptes et les budgets prévisionnels sont approuvés et, dès lors qu’ils ne sont pas contestés dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sont définitifs ; les décisions sont ainsi exécutoires de plein droit ;

La cour observe que le décompte de la créance du 15 décembre 2015 au 1er octobre 2019 fait apparaître un solde de charges débiteur de 2 745,15 euros, sans tenir compte des frais de recouvrement, comme il sera vu ci-après ;

C’est donc à tort que le premier juge a défalqué la somme de 742 euros au titre des frais divers, dès lors que le syndicat l’avait déjà retiré de son décompte ;

Il convient toutefois de tenir compte du versement par M. Z de la somme de 2 501,39 euros intervenu le 31 mars 2020 qui vient, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 qui dispose qu’à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues et parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter ou, à égalité d’intérêt, sur la plus ancienne, s’imputer sur les causes du jugement, réduisant ainsi la dette de l’intimé arrêtée au 1er octobre 2019 à la somme de 243,76 euros ;

Il y a par conséquent lieu d’infirmer le jugement et de condamner M. Z à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 243,76 euros en principal telle qu’arrêtée au 1er octobre 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2018 ;

Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande devant la cour et justifie à ce titre que les comptes et les budgets prévisionnels ont été approuvés par les assemblées générales versées aux débats ; il poursuit ainsi le recouvrement de la somme de 3 135,17 euros en sus arrêtée au 1er février 2021, en ce compris le fonds de travaux de la loi Alur pour les deux lots n° 185 et 186 échues à cette date ;

Il convient par conséquent de condamner M. Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale actualisée de 3 378,93 euros (343,76 euros + 3 135,17 euros) suivant décompte arrêté au 1er février 2021, en ce compris les appels de fonds travaux loi Alur pour les deux lots, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2019 sur la somme de 343,76 euros et à compter du 6 avril 2021 – date de signification de l’assignation et des conclusions d’appel – pour le surplus ;

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dans son décompte versé en cause d’appel, le syndicat poursuit le recouvrement des frais pour un montant total de 391 euros, comprenant le coût des mises en demeure, ainsi que divers frais de relance et de constitution du dossier pour l’avocat et d’honoraires d’avocat au titre d’une lettre comminatoire ;

A juste titre, le tribunal a rejeté ces frais, hormis le coût d’une mise en demeure et d’une lettre de relance, dès lors qu’ils relevaient de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituaient des actes élémentaires d’administration de la copropriété entrant dans son mandat, et qu’il n’était pas démontré qu’il s’agissait de diligences exceptionnelles, inhabituelles et nécessaires précédant une instance judiciaire propres à permettre au syndicat de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant ;

Par conséquent, seuls les frais de 35 euros et 25 euros – soit 60 euros au total – seront mis à la charge de M. Z en ce qu’ils relevaient des actes nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ;

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’intimé à payer au syndicat la somme de 60 euros, excluant les autres frais, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2019 ;

Sur les dommages-intérêts

Sur le fondement de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, la défaillance d’un copropriétaire, par sa mauvaise foi, ou les retards de paiement causent à la copropriété un préjudice notamment au regard de la gestion de la trésorerie, lequel préjudice est indépendant de celui qui peut être compensé par allocation des intérêts de retard au taux légal ;
Toutefois, la seule défaillance d’un copropriétaire ne suffit pas à démontrer une quelconque mauvaise foi ni une quelconque faute de sa part ;

En l’espèce, il est constant que, depuis plusieurs années, M. Z règle de manière irrégulière et insuffisante ses charges contraignant la copropriété à engager des frais et la présente procédure judiciaire pour obtenir règlement des arriérés de charges ;

Ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

M. Z n’a pas pris la peine de se rapprocher du syndicat des copropriétaires pour expliquer sa carence et ne s’est pas non plus présenté devant le tribunal et la cour ;

Ce comportement caractérise sa mauvaise foi ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. Z à payer au syndicat la somme de 300 euros de dommages-intérêts ;

La situation ayant perduré et s’étant même agravée en cause d’appel, il conviendra d’ajouter une condamnation à concurrence de 300 euros supplémentaire au profit du syndicat ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. Z, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel et à payer au syndicat la somme supplémentaire de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en ce qu’il a limité la condamnation au paiement de l’arriéré de charges de copropriété, hors frais nécessaires, à la somme de 2 394,15 euros ;

Confirme le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. Y-A B C Z à payer au syndicat des copropriétaires de G.I. allée de l’Yvette sis 2/14 rue Gauguin à X-sur-Orge (91600) la somme totale actualisée de 3 378,93 euros suivant décompte arrêté au 1er février 2021, en ce compris les appels de fonds travaux loi Alur pour les deux lots, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2019 sur la somme de 343,76 euros et à compter du 6 avril 2021 pour le surplus ;

Condamne M. Y-A B C Z à payer au syndicat des copropriétaires de G.I. allée de l’Yvette sis 2/14 rue Gauguin à X-sur-Orge (91600) la somme supplémentaire de 300 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamne M. Y-A B C Z aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de G.I. allée de l’Yvette sis 2/14 rue Gauguin à X-sur-Orge (91600) la somme supplémentaire de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.