Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2023

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12585 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD72E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2021 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY RG n° 18/11502

APPELANTE

S.A. CABINET MASSON immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 672 018 454, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 assistée de par M^e Camille JOLY, avocat au barreau de PARIS toque : E 1550

INTIMÉS

Madame [J] [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

née le 20 Décembre 1979 à [Localité 13]

Monsieur [S] [B]

[Adresse 2]

[Localité 9]

né le 01 Janvier 1979 à [Localité 13]

Tous deux représentés par M^e Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 assistés de M^e Amélie VATIER de l’AARPI VATIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R280

Monsieur [W], [E], [D] [M]

[Adresse 7]

[Localité 4]

né le 25 Juillet 1953 à [Localité 12]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Monsieur [R] [V]

[Adresse 1]

[Localité 10]

né le 05 Octobre 1974 à [Localité 14]

Monsieur [I] [X]

[Adresse 3]

[Localité 8]

né le 03 Février 1971 à [Localité 11]

Tous deux représentés et assistés de M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude CRETON, Président de chambre

Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Corinne JACQUEMIN, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Madame [J] [U] et Monsieur [S] [B] ont acquis de Monsieur [W] [M] par acte authentique établi le 13 juin 2013 en l’étude notariale de Maître [X], assisté de Maître [V], un bien immobilier sis [Adresse 2].

Un permis de construire leur a été délivré le 6 mai 2013, autorisant le changement de destination de l’immeuble en logement d’habitation, s’agissant à l’origine d’une destination commerciale liée à l’exploitation d’un « pressing, laverie automatique et nettoyage à sec ». L’activité s’était arrêtée en juillet 2012.

Après leur emménagement, le 28 mars 2014, les consorts [U]-[B] ont été informés par Direction Régionale et Interdépartementale de l’Environnement et de l’Energie d’Ile-de-France (DRIEE) que les tests réalisés en janvier 2017 sur la présence de solvants toxiques dans leur logement avaient révélé l’existence de perchloréthylène, solvant nocif utilisé pour les activités de pressing.

Par actes d’huissier en date des 1er, 9 et 16 octobre 2018, les consorts [U]-[B] ont fait assigner Monsieur [M], Maître [X], Maître [V] et la SA Cabinet Masson en sa qualité d’ancien syndic de l’ensemble immobilier, devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’obtenir la nullité de l’acte de vente et la réparation de leurs préjudices.

Par acte d’ huissier en date du 25 février 2019, le cabinet Masson a assigné en intervention forcée et en garantie la société MP IMMO , en sa qualité de nouveau syndic de l’ensemble immobilier depuis le 13 décembre 2012.

Par ordonnance du 16 novembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande Instance de Bobigny a fait injonction à la DRIEE de communiquer le courrier du préfet, daté du 27 novembre 2012, le rapport d’inspection du 7 mars 2016 et le courrier adressé par la préfecture aux consorts [U]-[B].

Par jugement du 17 mai 2021, le tribunal a :

1° rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription,

2° rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Cabinet Masson au titre du droit d’agir,

3° déclaré irrecevable les demandes formées par Madame [J] [U] et Monsieur [S] [B] à l’encontre de la société MP IMMO,

4° rejeté les demandes formées au titre de la nullité de l’acte de vente,

5° rejeté les demandes de restitution et de dommages et intérêts formés à l’encontre de Monsieur [W] [M], de Maître [I] [X] et de Maître [R] [V],

6° condamné la société Cabinet Masson à payer à Madame [J] [U] et Monsieur [S] [B] les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de la signification de décision :

—  7030,83 euros au titre des frais engagés pour maîtriser la pollution,

—  35 000 euros au titre de leur préjudice moral,

7° rejeté les demandes formées à l’encontre de la société Cabinet Masson au titre :

— du prix de vente,

— des frais de notaire,

— du prix de la place de parking,

— des frais de déménagement,

des travaux effectués ultérieurement,

— des premiers travaux de transformation effectués sur le fondement du prêt dit « solution première acquisition »,

— des travaux effectués sur le fondement des deux prêts dit « solution travaux », coût de ces emprunts et frais bancaires afférents,

— des taxes et impôts locaux,

— des charges de copropriété,

— de la perte patrimoniale consécutive à baisse des prix de l’immobilier,

8° rejeté l’appel en garantie de la société Cabinet Masson contre la société MP Immo,

9° rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

10° condamné la société Cabinet Masson à payer à Madame [J] [U] et Monsieur [S] [B] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

11° rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

12° condamné la société Cabinet Masson aux entiers dépens,

13° ordonné l’exécution provisoire de la décision

Pour statuer ainsi, le tribunal a fixé le point de départ de la prescription au 24 mars 2017, jour de la découverte par les consorts [U]-[B], de la pollution affectant leur immeuble et dit que leur action n’était pas prescrite.

Sur le fond, le tribunal a estimé que les demandeurs ne démontraient pas que Monsieur [M] avait connaissance de la pollution du bien au moment de la vente ; qu’il convenait dès lors de faire application de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l’acte et de les débouter de leurs les demandes présentées à son encontre, sur le fondement de la garantie des vices cachés

Les premiers juges ont par ailleurs retenu que l’action sur le fondement de l’erreur ne pouvait aboutir et que de plus la réticence dolosive reprochée au vendeur n’était pas caractérisée, en l’absence de connaissance du vice caché.

Concernant des notaires, le tribunal a jugé qu’aucun manquement à leurs devoirs n’était démontré, en l’absence de démonstration de l’existence de raisons objectives qui auraient dû les conduire à effectuer des vérifications plus approfondies ou à attirer l’attention des consorts [U]-[B] sur certains points.

Enfin, les premiers juges ont retenu que le cabinet Masson, pendant qu’il était encore syndic, a été informé de la pollution de l’immeuble par la préfecture et a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 dans son ancienne version, dès lors qu’il ne démontre pas avoir transmis ces éléments à Monsieur [M], ni avoir informé le syndicat des copropriétaires.

Le Cabinet Masson a interjeté appel de cette décision le 5 juillet 2021.

Les consorts [U]-[B] ont également interjeté appel le 20 septembre 2021.

Les dossiers ont été joints par ordonnance du conseiller de la mise en état du 21 avril 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions avant clôture communiquées par voie électronique le 8 décembre 2022, les appelants demandent à la cour au visa des articles 1641 à 1648, 2224 1116 et 1110, 1134 1382 anciens du Code civil (1130,1132, 1137, 1240 nouveauxd u même code ) ainsi que les articles L 514-20 du code de l’environnement de:

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a :

* rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription ;

* rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Cabinet Masson au titre du droit d’agir ;

* condamné la société Cabinet Masson à payer à madame [J] [U] et Monsieur [S] [B] la somme de 7.030,euros au titre de frais engagés pour maîtriser la pollution ;

* condamné la société Cabinet Masson au paiement de la somme de 35 000 euros en réparation au titre du préjudice moral de Mme [J] [U] et Monsieur [S] [B] ;

* condamné la société Cabinet Masson à payer une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la société Cabinet Masson aux dépens ;

* rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— infirmer le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau :

à titre principal

— dire et juger que M. [M] est tenu à la garantie des vices cachés de l’immeuble ;

— dire et juger que le bien vendu suivant acte du 13 juin 2013 est affecté d’un vice caché le rendant impropre à l’usage auquel il était destiné au sens de l’article 1641 du code civil;

— subsidiairement, dire et juger que M. [M] a manqué à son obligation d’information instaurée à l’article l 514-20 du code de l’environnement ;

— à titre encore plus subsidiaire, dire et juger que le consentement de Mme [U] et M. [B] lors de l’acte de vente reçu le 13 juin 2013 a été vicié par dol ou en toute hypothèse par erreur ;

— dire et juger que Maîtres [X] et [V] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité ;

— dire et juger que le Cabinet Masson a commis une faute de nature à engager sa responsabilité à leur égard ;

en conséquence, condamner in solidum, M. [M], Maîtres [X] et [V] et le Cabinet Masson à leur verser les sommes de :

* 120 000 euros en restitution du prix de vente ou à titre de dommages intérêt équivalent à cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* 13 415,80 euros au titre des premiers travaux de transformation effectués sur le fondement du prêt dit « solution première acquisition », avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* 10 713,91 euros au titre des travaux exposés par eux sur le fondement des deux prêts dits « solution travaux », ainsi que le coût de ces deux emprunts et les frais bancaires afférents, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* 9 465,05 euros au titre des travaux effectués ultérieurement pour maitrise la pollution avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* 3 966,88 euros au titre des taxes et impôts locaux acquittés depuis l’achat du bien immobilier avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir;

* 10 901,66 euros au titre des charges de copropriété acquittées depuis l’achat du bien immobilier avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* 100 000 euros en réparation de leurs préjudices moraux avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

en tout état de cause,

— débouter la société Cabinet Masson de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter Maîtres [X] et [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum M. [M], Maîtres [X] et [V] et le Cabinet Masson à leur verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter in solidum M. [M], Maîtres [X] et [V] et le Cabinet Masson aux dépens qui seront recouvrés selon les formes prescrites à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 23 décembre 2023, les consorts [U]-[B] ont demandé le rabat de l’ordonnance de clôture et ont déposé trois pièces numérotées de 58 à 60 outre des conclusions au fond, identiques à celles du 8 décembre 2023 si ce n’est qu’ils ont ajouté des traits verticaux devant les ajouts effectués par rapport à leurs écritures antérieures au 8 décembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé et d’appelant incident communiquées par voie électronique le 14 décembre 2022, M. [M] demande à la cour :

— le rejet des demandes des consorts [U]-[B] ;

— l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté :

' sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

' sa demande de condamnation des consorts [U]-[B] au versement de dommages-intérêts pour procédure abusive,

' sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite la condamnation des consorts [U]-[B] à lui payer les sommes suivantes: * 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

* 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 14 décembre 2022, Maîtres [X] et [V] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris qui a débouté les consorts [U]-[B] des demandes présentées à leur encontre et, y ajoutant, condamner les appelants, in solidum, à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel et dire que M^e Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 du code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

Par conclusions responsives n°2, communiquées par voie électronique le 14 décembre 2022, le cabinet Masson demande à la cour au visa de l’ article 1648 du code civil et l’article 110-4 du code de commerce :

d’infirmer le jugement entrepris :

en ce qu’il a :

— rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription ;

— rejeté les fins de non-recevoir soulevée par la société Cabinet Masson au titre du droit d’agir ;

en ce qu’il l’a condamné :

— à payer aux consorts [U]-[B] les sommes suivantes avec intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision :

* 7 030,83 euros au titre des frais engagés pour maîtriser la pollution,

* 35 000 euros au titre de leur préjudice moral,

* 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens ;

et statuant à nouveau :

à titre principal :

— déclarer prescrite l’action de les consorts [U]-[B] ;

— les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Cabinet Masson ;

à titre subsidiaire :

— constater l’absence de faute du syndic ;

— débouter les consorts [U]-[B] de toutes leurs demandes à l’encontre de la société Cabinet Masson ;

A titre infiniment subsidiaire, débouter purement et simplement les consorts [U]-[B] de leur demande de réparation du préjudice moral ou la ramener à de plus justes proportions et, en tout état de cause, de condamner in solidum les consorts [U]-[B] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2022.

Lors de l’audience du 5 janvier 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée et la clôture de l’instruction prononcée à la même date.

Le cabinet Masson, Monsieur [M] et les notaires ont été autorisés à déposer une note en délibéré contenant leurs observations sur les pièces 58 à 60 communiquées par les consorts [U]-[B] dans un délai de quinze jours à compter de la date d’audience.

Aucune note n’a été déposée.

Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour un plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu’aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens des parties devant la cour.

SUR CE

I- Sur la prescription

Le cabinet Masson, s’appuyant sur les dispositions des articles L.110-4 du code de commerce, soutient que l’action engagée à son encontre est prescrite dès lors qu’il a communiqué au nouveau syndic le courrier de la préfecture concernant la pollution des locaux acquis par les consorts [U]-[B] le 7 janvier 2013.

M. [M] soulève également la fin de non recevoir tirée de la prescription et fait valoir que le délai réduit d’action en garantie des vices cachés fixé par l’article 1648 du Code civil, de deux ans à compter de la découverte du vice, est enserré dans le délai maximum de droit commun de l’article 2224, de cinq ans à compter de la vente.

Il indique que l’acte de vente a été signé le 3 juin 2013 et que les consorts [U]-[B] n’ont agi que 16 octobre 2018, de sorte que leur action est prescrite.

Il ajoute, à titre subsidiaire, que même en se fondant sur le délai biennal de l’article 1648 du Code civil, partant de la découverte du vice, l’action serait également irrecevable dès lors que les acquéreurs ont eu connaissance de l’existence d’un polluant dans leur domicile par la réception d’un courrier recommandé du 16 mars 2016 contenant un rapport d’inspection de la DRIEE du 7 mars 2016.

L’article 1648, alinéa 1er, du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’article L. 110-4 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi de 2008 prévoit que les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par 5 ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

Si l’action en garantie des vices cachés, même si elle doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, est aussi enfermée dans le délai de prescription prévu à l’article L. 110-4 du code de commerce, qui court en principe à compter de la vente initiale, d’une part, aucun texte ne consacre cette solution quant au point de départ de la prescription entre un commerçant et non-commerçant et, d’autre part, elle ne peut pas s’appliquer dans ce cas puisque l’article 2224 du code civil dispose expressément que la prescription quinquennale ne court que du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et ce, avec comme date butoir un délai non pas de cinq ans comme soutenu par M. [M] mais de 20 ans à compter de la vente.

Il en résulte que la loi du 17 juin 2008 ayant réduit le délai de prescription prévu par l’article L. 110-4, I, du code de commerce, sans préciser son point de départ, celui-ci ne peut que résulter du droit commun de l’article 2224 du code civil.

En premier lieu, contrairement à ce que soutiennent les consorts [U]-[B], la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le cabinet Masson pour la première fois en cause d’appel sur les dispositions de L.110-4 du code de commerce n’est pas irrecevable, s’agissant d’un moyen nouveau et non d’une demande nouvelle.

En second lieu, aucun élément du dossier n’établit que le vice caché constitué par la présence de perchloréthylène dans l’appartement des consorts [U]-[B] a été porté à leur connaissance avant le courrier de la DRIEE du 24 mars 2017.

Notamment M. [M] n’est pas fondé à se prévaloir de la réception par les acquéreurs d’un courrier recommandé du 16 mars 2016 contenant un rapport d’inspection de la DRIEE du 7 mars 2016 dès lors qu’il résulte de l’accusé de réception de ce courrier qu’il est revenu « avisé et non réclamé » et n’a donc pas été reçu par les consorts [U]-[B] (pièce du dossier de M. [M] n°14) ; de plus, le rapport du 7 mars 2016 mentionne expressément que « le propriétaire » n’a pu être joint avec succès et qu’il n’était jamais présent lors de l’inspection (pièce n°45 du dossier des appelants).

En conséquence, l’action ayant été engagée à l’encontre 1er octobre 2018, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action est rejetée.

Le jugement est confirmé sur ce point.

II- Sur la responsabilité du vendeur

1/ Concernant le vice caché

En droit, il résulte des articles 1641 et 1643 du code civil applicables à la vente d’immeuble qu’une clause de non – garantie des vices cachés n’est susceptible de décharger le vendeur de la garantie légale dont il est tenu à cet égard que s’il ne connaissait pas les vices affectant la chose vendue, étant précisé que le vendeur non professionnel n’est pas, à l’inverse du vendeur professionnel, présumé avoir connaissance de ces vices.

Sur ce fondement, il n’est pas nécessaire que l’acquéreur caractérise une réticence dolosive du vendeur qui lui aurait tu ou dissimulé les vices dans l’intention de le tromper.

En l’espèce, le premier juge a exactement retenu, et il n’est pas utilement contesté, que le bien vendu comportait un vice caché consistant en la présence dans l’air de perchloréthylène.

Toutefois, l’acte de vente comporte une clause d’exclusion des vices cachés libellées comme suit :

« L’acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraire analysées le cas échéant ci-après soit de l’état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien’ » .

Les consorts [U]-[B] font valoir que cette clause n’est pas applicable dès lors que le vendeur ne pouvait ignorer que le local pouvait être pollué .

Les appelants soutiennent que le local était doté d’une machine de nettoyage à sec au perchloréthylène au centre du magasin, ce que M. [M], professionnel, ayant lui-même donné en location ce pressing ne pouvait ignorer.

Il ajoutent que de nombreux prélèvements ont été réalisés sur plusieurs jours entre juin et septembre 2012 au sein de l’immeuble, tant dans les parties communes que dans les logements avoisinants et le local, de sorte que l’ensemble des copropriétaires étaient informés de la situation.

M. [M], qui soutient ne pas être un professionnel, invoque la clause contractuelle l’exonérant de la garantie des vices cachés et conteste avoir eu connaissance au moment de la vente de la pollution au perchloréthylène affectant les lieux.

Il résulte du dossier que le local vendu était en location jusqu’au 18 octobre 2012 et que M. [M] avait déjà exercé une activité de pressing dans d’autres lieux mais pas à cette adresse.

Ces circonstances ne sont pas de nature à le qualifier de « professionnel » dans le cadre de cette vente, ce qui supposerait non pas que ce soit un professionnel en matière de nettoyage de vêtements mais, par opposition à un particulier, qu’il achète des immeuble pour les revendre ou effectue des ventes dans le cadre d’une activité commerciale ou spéculative.

À défaut même d’une telle allégation par les appelants et donc de preuve, M. [M] doit être considéré dans le cadre de la vente en litige comme un particulier et il est recevable à soutenir que la charge de la preuve de la connaissance qu’il avait du vice avant la vente ne repose pas sur une présomption et qu’il appartient dès lors aux consorts [U]-[B] de rapporter la preuve de cette connaissance.

Le fait que le vendeur connaissait l’existence de la machine utilisant le polluant en cause ne permet pas aux consorts [U]-[B] de rapporter cette preuve alors que tant les diagnostics environnementaux levés par les notaires que le questionnaire du syndic confirmaient l’absence de pollution et d’installation classée dans l’immeuble.

Ainsi, il ressort des éléments du dossier que le seul élément qui aurait permis de porter à la connaissance de M. [M] le problème de la présence et la persistance lors de la vente de perchloréthylène dans les lieux était le courrier du 27 novembre 2012 comportant un rapport du 16 novembre 2012 qui faisant part de la pollution au perchloréthylène.

Or, il est constant que ce courrier a été adressé au syndic de l’époque, le cabinet Masson, qui soutient l’avoir remis seulement au nouveau syndic en décembre 2012.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, en aucun cas la réception du courrier par le syndic ne pouvait valoir information de Mme [M].

Dès lors, les consorts [U]-[B] ne justifient pas de la connaissance du vice par M. [M] au moment de la vente.

Il convient en conséquence de faire application de la clause de non garantie et de confirmer le jugement déféré qui a débouté les consorts [U]-[B] de leurs demandes présentées au titre des vices cachés.

2/ Concernant l’obligation légale d’information du vendeur

Les consorts [U]-[B] font également valoir que M. [M] a manqué à son obligation d’information au titre des dispositions de l’article L 514-20 du code de l’environnement, et ce, en sa qualité de propriétaire d’un local 'ICPE', qui avait fait l’objet de déclaration à la préfecture depuis 1932 pour stockage de matière inflammables.

Ils ajoutent que cette obligation subsiste même si le vendeur n’avait pas connaissance de la qualité d’installation classée soumise à autorisation ou enregistrement et que le dernier exploitant, M. [M], devait remettre le site de l’installation dans un état tel qu’il ne s’y manifeste aucuns des dangers ou inconvénients mentionnés à l’article L511-1 du code de l’environnement.

M. [M] fait valoir que dès lors que l’exploitation litigieuse n’était pas soumise à autorisation ou enregistrement mais à simple déclaration, l’article L. 514-20 du code de l’environnement n’est pas applicable.

Le code de l’environnement dispose ce qui suit :

— article L 511-1 : 'Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, soit pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique.'

— article L 514-20 : 'Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.'

En l’espèce, il résulte du dossier que l’huissier de justice qui a dressé un inventaire des meubles présents sur place au départ des locataires qui exploitaient le pressing (pièce n°16 du dossier de M. [M]) que la seule machine recensée et qui est celle mise en cause dans le cadre de la pollution est de marque DISECO MICROMEC et de capacité inférieure à 50 kg (pièce n°17 de M. [M], catalogue DISECO MICROMEC).

Or, en matière d’activité de nettoyage à sec (rubrique ICPE 2345), une simple déclaration est requise dès lors que la capacité de la machine est inférieure à 50 kg, ce qui n’est pas contesté puisque les consorts [U]-[B] l’indiquent également dans leurs conclusions,

Le pressing, dont l’activité était exercée dans les locaux appartenant à M. [M], n’était donc soumis qu’ à simple déclaration et dès lors, le vendeur n’était tenu d’en informer par écrit l’acheteur que s’il en connaissait les dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.

Il s’en suit que la preuve de ce que M. [M] avait eu connaissance des problèmes liés à l’utilisation de la machine en cause comme polluante avant la vente aux les consorts [U]-[B], de sorte que ceux-ci doivent également être déboutés des demandes présentées sur ce fondement.

3/ Concernant les vices du consentement

— S’agissant du dol :

Les appelants invoquent l’article 1116 du code civil dans sa version applicable au litige.

Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Constitue une réticence dolosive le non-respect de son obligation pré-contractuelle d’information par un vendeur dans l’intention de tromper son co-contractant et de le déterminer à s’engager.

Ainsi qu’il a été relevé précédemment, ni les manoeuvres dolosives, ni l’intention frauduleuse de M. [M] ne sont démontrées alors qu’il n’est pas établi qu’il avait connaissance de la pollution affectant les lieux.

La cour déboute donc, par confirmation du jugement, les consorts [U]-[B] de leurs demandes fondées sur le dol.

— S’agissant de l’erreur :

Les consorts [U]-[B] se fondant sur l’article 1110 du Code civil, dans sa version ancienne applicable au litige, font valoir que le caractère habitable constituait une qualité essentielle de la prestation mais que le local n’était précisément pas habitable du fait de la pollution, de sorte que l’erreur porte bien sur la substance même de la vente.

Toutefois, la garantie des vices cachés constituant l’unique fondement de l’action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale d’habitation, la responsabilité du vendeur ne pouvait être recherchée sur le fondement de l’erreur.

Il convient par conséquent, par confirmation du jugement entrepris, de les débouter des demandes présentées de ce chef.

II Sur la faute des notaires au titre de leur devoir de conseil.

Le notaire rédacteur de l’acte, est tenu de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Les consorts [U]-[B] fondent leur action à l’encontre des notaires instrumentaires sur l’article 1382, dans sa version ancienne applicable au litige, et soutiennent que le notaire ne doit pas seulement porter à la connaissance de l’acquéreur le fait que le bien qu’il souhaite acheter relève de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement, mais il doit en outre procéder à des diligences et investigations complémentaires auprès de l’administration compétente afin de s’assurer qu’il n’existe aucun risque particulier inhérent au bien.

Ils font valoir que le notaire est soumis à l’obligation d’informer l’acquéreur sur la législation applicable aux installations soumises à déclaration ou à enregistrement dès lors que l’acte de vente soulignait que l’immeuble était jusqu’alors affecté à un usage commercial et à l’exploitation d’une activité de «pressing, laverie automatique et nettoyage à sec » et précisait que l’immeuble avait vocation à changer de destination pour devenir un local d’habitation.

Les notaires soutiennent qu’ils ont satisfait à leur obligation d’information des acquéreurs alors qu’ils ont consulté la base de données 'BASIAS’ qui n’a révélé l’existence d’aucune installation classée qui aurait été exploitée dans les lieux objet de la vente.

Ils ajoutent avoir ainsi effectué les recherches que leur commandait la situation de droit, pour le cas où une installation classée, comme on pouvait le soupçonner, aurait existé et qu’ils ont opéré ces recherches et ont instrumenté et dispensé leurs conseils en considération du résultat obtenu.

Il est de principe que le notaire ne peut informer les parties que de faits dont il a eu connaissance ou opérer des vérifications approfondies que s’il existe des raisons objectives de douter de la véracité des informations ou documents émis. Or, ils n’ont été alertés ni par le vendeur, ni par le syndic sur la pollution du bien.

De plus, aucune information de ce type ne figurait sur les documents obligatoires (certificat d’urbanisme notamment) recherchés par les notaires et annexés à l’acte de vente après consultation de la base de données 'BASIAS’ ( Base de données des anciens sites industriels et activités de services ).

Il en ressort qu’il n’est justifié d’aucune faute des notaires dans le cadre de leur obligation de conseil des acquéreurs et qu’il convient de confirmer le jugement déféré qui a débouté les consorts [U]-[B] des demandes présentées à l’encontre de Maître [X] et de Maître [V].

III- Sur la responsabilité du cabinet Masson

Les consorts [U]-[B] recherchent la responsabilité de l’ancien syndic de l’immeuble sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, aux motifs qu’ayant reçu un courrier du 27 novembre 2012 émanant de la préfecture l’informant de la pollution affectant les lieux en cause, il n’a, ni informé le syndicat des copropriétaires des risques sanitaires encourus, ni porté à sa connaissance via une assemblée générale, l’arrêté préfectoral d’urgence n°2012-1842 du 27 juin 2012, ni donné l’information importante à M. [M] comme cela lui était demandé dans le courrier précité.

Aux termes de l’article 1382 du Code civil dans son ancienne version applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est reconnu par le cabinet Masson qu’il a eu connaissance de la pollution affectant les lieux en cause par la réception du courrier de la préfecture du 27 novembre 2012 et qu’il n’a pas transmis ces éléments à M. [M].

L’intimé soutient qu’il a néanmoins adressé ce courrier au nouveau syndic conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que dès lors, il relevait de l’obligation d’information et de conseil de la société M. P. IMMO, syndic en exercice au moment de la vente, d’informer les acquéreurs de la situation exacte du bien immobilier.

Toutefois, nonobstant le fait que le cabinet Masson devait également, dès réception du courrier et donc avant la vente, informer l’ancien propriétaire de la pollution constatée dans les lieux et prévenir le syndicat des copropriétaire, voire organiser une assemblée générale, il résulte en tout état de cause des pièces du dossier qu’il ne justifie pas de la transmission du courrier du 27 novembre 2012 à son successeur dès lors que le bordereau du coursier ne permet pas d’établir la nature des documents qui lui ont été confiés (pièce n° 3 du dossier le cabinet Masson) et qui ne sont pas plus détaillés dans la lettre adressée le 7 janvier 2013 à la société M. P. Immo (pièce n°11 du même dossier).

En effet, ce courrier très laconique ne correspond pas au bordereau prévu à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 selon lequel : « En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. » .

Il 'est ainsi justifié par le cabinet Masson, ni de l’existence d’un bordereau récapitulatif des pièces remises au nouveau syndic, ni d’une copie de ce bordereau remise au conseil syndical.

Or, cette absence de transmission de l’information constitue un manquement du syndic qui a conduit à la vente aux consorts [U]-[B] d’un logement pollué, à des taux dangereux pour leur santé et celle de leurs enfants.

Le cabinet Masson a en conséquence engagé sa responsabilité civile sur sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil précité.

Le jugement déféré est confirmé sur ce point.

IV- Sur le préjudice

En premier lieu, c’est à juste titre que le tribunal a jugé que la vente n’étant pas annulée, les demandes suivantes, liées à l’acquisition immobilière et sans lien avec la pollution du logement, doivent être rejetées :

— prix de vente,

— frais de notaire,

— prix de la place de parking,

— frais de déménagement,

— travaux effectués ultérieurement,

— premiers travaux de transformation effectués sur le fondement du prêt dit « solution première acquisition ».

Le jugement est confirmé de ces chefs.

S’agissant des condamnations prononcées, les consorts [U]-[B] demandent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné le cabinet Masson à leur payer la somme de 7 030,83 euros au titre de frais engagés pour maîtriser la pollution et la somme de 35 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

L’intimé sollicite le débouté de ces demandes et, à titre subsidiaire, que le préjudice moral des consorts [U]-[B] soit évalué à une plus juste proportion.

Les consorts [U]-[B] justifient avoir engagé la somme de 7030,83 euros au titre des frais pour maîtriser le taux de perchloréthylène dans leur habitation.

Ce préjudice est en lien direct avec l’absence d’information sur le fait que la pollution affectait le bien acquis. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris quant à la condamnation prononcée.

Par ailleurs, les consorts [U]-[B] justifient de l’existence d’un préjudice moral important pour avoir légitimement craint pour leur santé et celle de leurs enfants et qu’ils doivent vivre désormais dans un espace plus réduit que celui qu’ils ont acheté; le sous-sol de leur bien restant pollué, ils ont dû en condamner l’accès.

C’est en conséquence par une juste appréciation que le tribunal a fixé à 35 000 euros le montant des dommages et intérêts alloués au titre de leur préjudice moral.

Le jugement est également confirmé de ce chef.

V- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [M] pour procédure abusive

M. [M] a formé appel appel incident et fait valoir que les demandeurs ont agi dans ce dossier avec une légèreté blâmable sachant pertinemment qu’il n’a jamais été informé de l’état de pollution du bien puisque, outre que celui-ci a toujours été de bonne foi avec eux, entretenant d’excellentes relations, ils reconnaissent que le courrier du 27 novembre 2012 a été adressé au cabinet Masson uniquement.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce alors au surplus que M. [M] ne rapporte pas non plus la preuve d’un préjudice.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. [M] de son action indemnitaire fondée sur l’ abus de droit à l’encontre des consorts [U]-[B].

VI – Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé concernant la charge des dépens de première instance sauf en ce qui concerne les dépens de M. [M] et Maîtres [X] et [V] qui seront, comme demandé dans leurs écritures, à la charge les consorts [U]-[B] qui succombent à leur encontre tant en première instance qu’en appel.

Ajoutant :

— les consorts [U]-[B] sont également condamnés aux dépens d’appel de M. [M] et Maîtres [X] et [V] ;

— le cabinet Masson est condamné aux dépens d’appel des consorts [U]-[B] ;

Le jugement est confirmé quant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ajoutant, le cabinet Masson est condamné à payer les consorts [U]-[B] la somme de 4 000 euros complémentaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas que soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par condamnation des consorts [U]-[B] au profit de M. [M] et de Maîtres [X] et [V] ; les consorts [U]-[B] sont également déboutés de la demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement déféré sauf en sa disposition concernant les dépens de M. [M] et Maîtres [X] et [V] ;

Statuant de ce chef :

Condamne solidaiement Madame [J] [U] et Monsieur [S] [B] aux dépens de première instance de M. [M] et de Maîtres [X] et [V] qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ajoutant

Condamne solidairement Madame [J] [U] et Monsieur [S] [B] aux dépens d’appel de M. [M] et de Maîtres [X] et [V], qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le cabinet Masson aux dépens d’appel de Madame [J] [U] et Monsieur [S] [B], qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Condamne la SA cabinet Masson à payer à Madame [J] [U] et Monsieur [S] [B] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT