Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 JUIN 2023

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01955 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDAW5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 18/09140

APPELANTE

S.A.R.L. BUREAU D’ETUDE ET CONCEPTS 'BEC', agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 6]

Immatriculée au RCS de Paris n°513 580 407

Représentée par M^e Stéphane GOLDENSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0303

INTIMEE

SCI SCI BOURGEOIS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 5]

Immatriculée au RCS de Nanterre n°450 912 233

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Assistée de M^e Claudine MIMRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0099

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

Douglas BERTHE, Conseiller

Emmanuelle LEBEE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Anaïs DECEBAL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2011, la SCI Bourgeois a donné à bail commercial à la société Bureau d’études et concepts (BEC) ' ci-après désignée la société BEC ' des locaux dépendants d’un immeuble sis [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 3 juin 2011.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 mars 2017, la SCI Bourgeois a fait délivrer à la société BEC un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 9.206,37 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er trimestre 2017.

Par ordonnance en date du 19 septembre 2017, le juge des référés saisi par assignation de la SCI Bourgeois en date du 11 juillet 2017, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 avril 2017, dit n’y avoir lieu à l’expulsion de la société BEC, les lieux étant inoccupés depuis le 11 juillet 2017, et condamné le preneur à payer notamment la somme provisionnelle de 9.206,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2017 ainsi qu’une indemnité d’occupation due du 25 avril 20l7 et jusqu’au 11 juillet 2017 à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Soutenant que les clés du local ne lui avaient été restituées que le 14 septembre 2017 et que la société BEC était donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à cette date et qu’une erreur s’était produite dans le calcul de l’arriéré locatif, par assignation en date du 24 juillet 2018, la SCI Bourgeois a attrait la société BEC devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir le paiement de la somme de 34 633,43 euros au titre des loyers,indemnités d’occupation égales au double du montant du loyer et provisions sur charges, selon décompte arrêté au 14 septembre 2017, outre la somme de 3 463 euros au titre de la clause pénale prévue au bail, avec intérêts au taux légal majoré de quatre points et capitalisation des intérêts.

Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— dit que le bail liant la SCI Bourgeois et la société BEC depuis le 3 juin 2011 a pris fin le 24 avril 2017 à minuit, soit à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer signifié par le preneur au bailleur le 24 mars 2017, demeuré infructueux ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société BEC à la SCI Bourgeois, à compter du 25 avril 2017 jusqu’au 14 septembre 2017, date de la libération effective des locaux par la remise des clés au bailleur, au montant du loyer contractuel majoré des taxes et charges ;

— condamné la société BEC à payer à la SCI Bourgeois la somme de 29 876,33 euros TTC au titre des loyers, provisions sur charges, indemnités d’occupation et régularisations de charges impayés, arrêtée au 14 septembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018 ;

— condamné la société BEC à payer à la SCI Bourgeois la somme de 1 euro à titre d’indemnité forfaitaire prélevée sur le dépôt de garantie ;

— condamné la SCI Bourgeois à restituer à la société Bureau d’études et concepts le surplus du dépôt de garantie ;

— ordonné la compensation entre la créance de la SCI Bourgeois au titre des loyers, provisions sur charges, indemnités d’occupation et régularisations de charges, et celle de la société BEC au titre de la restitution du dépôt de garantie, à hauteur de la somme la plus faible ;

— condamné la société BEC à payer à la SCI Bourgeois la somme de 1 euro au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la société BEC aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

****

Par déclaration du 28 janvier 2021, la société BEC a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 26 juin 2021, la SCI Bourgeois a interjeté appel incident partiel du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 28 septembre 2021, par lesquelles la société BEC, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris sur la date prise en considération pour la libération des locaux, sur le montant des loyers appelés qui n’étaient pas en impayés, sur le refus de condamner le bailleur au paiement d’une répétition de l’indu, et sur la condamnation au paiement d’une facture de régularisation qui n’était pas causée ;

Sur la date de la fin du contrat de bail et celle de la libération des locaux,

— constater que le bailleur a notifié la résolution du contrat de bail le 24 mars 2017 et que le locataire a manifesté son acceptation préalable claire et non équivoque le 15 mars 2017;

— dire et juger que le bail a pris fin un mois après le commandement de l’huissier de justice et que les locaux sont libres de toute occupation le 15 mars 2017 soit antérieurement au 24 avril 2017 date limite fixée par l’acte d’huissier en constatant que la société BEC était disposée à restituer immédiatement le local selon courriel de Monsieur [S] ;

— subsidiairement dire et juger que les locaux sont libres de toute occupation au 1er juillet 2017 date de la fin du bail en raison du refus de renouvellement ;

— très subsidiairement dire et juger que l’acquisition de la clause résolutoire avec libération effective doit être fixée au 7 juillet 2017 date à laquelle l’huissier a constaté que les locaux étaient vides ;

— constater et juger qu’à plusieurs reprises le preneur a proposé de restituer les locaux bien avant le constat réalisé par l’huissier le 14 septembre 2017 et que le bailleur a retardé volontairement la remise des locaux en exigeant que les clefs soient remises à son huissier alors même que celles-ci étaient à sa disposition depuis le mois d’août 2017 ;

— juger en conséquence que la mauvaise foi du bailleur a rendu impossible la restitution des clefs ;

— infirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a fixé la date de libération des locaux à la date du 14 septembre 2017, date à laquelle l’huissier s’est présenté seul pour un état des lieux alors même qu’il était en possession des clefs depuis le 7 septembre 2017 ;

Sur le compte entre les parties

— Sur les loyers appelés et dont il est soutenu qu’ils seraient impayés,

— juger que le locataire était à jour des loyers au 31 décembre 2016 ainsi que les deux prélèvements de 2295.59 euros du 1er octobre 2016 en justifie ;

— juger qu’au 30 juin 2017 le locataire est à jour des loyers appelés ;

— juger que le locataire est créancier d’une somme de 5 627.05 euros qui doit être porté au crédit de son compte locataire en raison de prélèvements supérieurs aux loyers de la première échéance triennale et condamner en conséquence la SCI Bourgeois à la payer;

— condamner la SCI Bourgeois à rembourser la somme de 9 206.37 euros versée en exécution de l’ordonnance de référé,

— Sur la facture de régularisation du 9 mai 2017

— juger que la franchise de loyer de 1 503.84 euros HT est mentionnée à chaque appel entre 2014 et 2017 sous le libellé Réduction ;

— juger que la franchise de loyer de 24 727.78 euros TTC n’est pas la résultante d’une erreur qui aurait perduré après la première période triennale puisque son montant ne correspond pas à la franchise de loyer accordée dans le bail qui sur les 3 années aurait alors été de 38 880 euros TTC s’il s’était agi d’une reconduction à l’identique de la franchise accordée sur les 3 premières années ;

— juger en conséquence que la réduction accordée pour la seconde période triennale l’était en accord entre le bailleur et le preneur ;

En conséquence infirmer le jugement en ce qu’il a condamné BEC au paiement de la somme de 24 727.78 euros en considérant à tort que le bailleur aurait continué d’appliquer une remise de 1 503.84 euros par trimestre puisqu’il s’était agi d’une continuité le montant aurait été alors de 2 700 euros HT et non pas 1 503.84 euros HT, montant fixé après la première échéance triennale entre les parties d’un commun accord ;

— Sur l’indemnité d’occupation et les intérêts de retard

— dire et juger que les clauses relatives à l’indemnité d’occupation et les intérêts de retard sont des clauses pénales ;

Subsidiairement, si la Cour fixe une indemnité d’occupation dire et juger que celle-ci sera du montant du loyer ;

— débouter la SCI Bourgeois de ses demandes fondées sur un intérêt de retard majoré de 4 fois et le fixer à partir de la date de l’arrêt à intervenir ;

— Sur le dépôt de garantie,

— confirmer la condamnation de la SCI Bourgeois au remboursement de la somme de 1 800 euros au titre du dépôt de garantie ;

— condamner la SCI Bourgeois au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers « dépens ».

Vu les conclusions déposées le 19 novembre 2021, par lesquelles la SCI Bourgeois, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

— déclarer la SCI Bourgeois recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter tous contestants de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

Faisant droit à l’appel incident de la société Bourgeois, réformer le jugement :

—  1° Du chef de la fixation de l’indemnité d’occupation due par la société « BEC » au seul montant du loyer, charges et taxes ;

—  2° Du chef de l’application de la clause pénale liée au paiement de l’indemnité forfaitaire égale à 10% des sommes dues portant elle-même intérêts ;

—  3° Du chef de l’application de la clause d’intérêt de retard au taux légal majoré de 4 points et de la capitalisation année par année, les intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 11 juillet 2017, date à laquelle elle a été formulée pour la première fois par assignation, dans les conditions de l’article 1343.2 du code civil ;

—  5° Du chef du dépôt de garantie ;

—  6° Du chef de l’article 700 du code de procédure civile dont le jugement n’a pas fait application et du chef des dépens y compris le coût du procès-verbal de constat en date du 14 septembre 2017 ;

— déclarer la société Bourgeois recevable en son appel incident, et la dire bien fondée ;

En conséquence statuant à nouveau,

— condamner la société Bureau d’étude et concepts « BEC » à payer à la société Bourgeois une indemnité d’occupation par application de l’article 10 du bail, égale au double du loyer actuel plus les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés au bailleur, au 14 septembre 2017 ;

— condamner la société Bureau d’étude et concepts « BEC » à payer à la SCI Bourgeois par application de l’article 11 du bail, des clauses 5.2.7 du bail sur imputations des paiements et 5.2.6 du les intérêts de retards au taux légal majoré de quatre points :

—  29 876.33 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, et provision sur charges, décompte arrêté au 14 septembre 2017, incluant les apurements sur charges 2016, et 2017 décomptes arrêté au 31 décembre 2018 pour l’apurement des charges 2017 sauf à fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du loyer, charges et taxes,

— outre la somme de 2987 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % à titre de pénalités,

— Le tout assorti des intérêts au taux légal majoré de quatre points, à compter du commandement du 24 mars 2017, à titre subsidiaire à compter de l’assignation.

— juger que la somme globale (en principal et intérêts) de 32 863.33 euros sera assortie des intérêts au taux légal majoré de quatre points, par application de l’article 5.2.6 du bail sur la clause « d’intérêt de retard » à compter du commandement de payer en date du 24 mars 2017 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour au moins une année entière à compter du 11 juillet 2017, date à laquelle elle a été formulée pour la première fois par assignation, dans les conditions de l’article 1343.2 du code civil ;

— ordonner dans les conditions prévues par l’article 1154 du même code, la capitalisation des intérêts échus ;

— juger que la SCI Bourgeois sera autorisée à conserver le dépôt de garantie au titre de la réparation du préjudice subi par le bailleur en raison du retard pour la restitution des clefs, tracas et démarches en vue de faire vider les locaux ;

En tout état de cause,

— condamner la société Bureau d’étude et concepts « BEC » au paiement à la société Bourgeois de la somme de 6000 euros demandée en première instance et aux dépens de première instance, en ceux compris les frais du constat de sortie des lieux ;

— confirmer le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ses dispositions non contraires aux présentes ;

En tout état de cause,

— condamner la société Bureau d’étude et concepts « BEC » à payer à la SCI Bourgeois une somme de 5000 euros en vertu de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de la société BDL Avocats en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.

Sur la date de libération des lieux,

La société BEC, appelante, expose que plusieurs courriers officiels établissent que les clefs du local ont été adressées le 6 septembre 2017 et non le 14 septembre 2017 comme l’a retenu à tort le tribunal, qu’elle a accepté de libérer les lieux par l’effet de la résiliation du bail, qu’au 24 avril 2017, soit un mois après le commandement, les locaux étaient libres de toute occupation d’autant que l’article 9 du bail n’imposait aucune formalité relative à la résiliation du bail, que le fait pour M. [S] d’avoir écrit au gestionnaire pour lui indiquer qu’il était prêt à restituer les locaux constitue une manifestation claire et non équivoque de l’intention du preneur de restituer les clefs au bailleur, que le tribunal ne devait donc fixer le montant des loyers impayés uniquement jusqu’à la date du 24 avril 2017, que le local était libre de toute occupation à compter de la fin du bail soit par l’effet de la clause résolutoire soit par celui du refus de renouvellement contenu subsidiairement dans le commandement de payer, que la cour constatera qu’à la date du 11 juillet 2017 s’est présenté l’huissier de justice pour signifier l’assignation en référé du bailleur et qu’il a constaté que le local vitré semblait inoccupé, sans enseigne et l’intérieur remplis de détritus, que la mauvaise foi du bailleur est caractérisée en ce qu’il n’a pas hésité à augmenter la dette locative entre le commandement de payer et la saisine du juge des référés démontrant par la même que son objectif est tout autre que de récupérer le local mis à la disposition de la concluante.

La SCI Bourgeois, intimée, expose que les constatations de l’huissier significateur n’ont pu être faites que de l’extérieur de sorte que le preneur ne peut valablement affirmer que les lieux étaient libres de toute occupation, que le Kbis d’août 2017 de la société BEC révèle que le siège social n’a été déplacé au [Adresse 2] que le 21 août 2017, que la société Bourgeois a proposé que soit organisé un état des lieux de sortie avec remise des clés au conseil de la société BEC selon lettres officielles de son conseil des 1er et 5 septembre 2017, ce qui démontre sa bonne foi et a contrario la mauvaise foi de la preneuse, laquelle a retardé la remise des clés en dépit des mises en demeure, que le commandement de payer a été délivré le 24 mars 2017, la date de fin de bail devant ainsi être fixée au 24 avril 2017, que ce commandement visant la clause résolutoire ne constitue pas un refus de renouvellement justifiant l’absence de paiement du loyer et charges jusqu’à la fin de la période triennale, que lors de la signification de l’assignation en référé le 11 juillet 2017, si le local vitré semblait inoccupé, le procès-verbal de constat de la SCP [E] du 14 septembre 2017 révélait que les locaux n’étaient pas vidés et que les clés étaient toujours en possession de la société BEC à la date du 11 juillet 2017, que la restitution juridique des lieux doit s’entendre d’une libération des lieux vidés de tout mobilier lors de la remise des clés, que la libération des lieux n’a été complète que le 4 octobre 2017, que l’huissier n’a pu vérifier que les moyens d’accès correspondaient bien au local loué que lors de l’état des lieux de sortie en date du 14 septembre 2017, que la société BEC est devenue sans droit ni titre à compter du 25 avril 2017 soit un mois après la signification du commandement de payer, la fin de bail n’étant pas à confondre avec la date de restitution des lieux vidés de tout mobilier, qu’elle accepte toutefois d’arrêter le décompte des indemnités d’occupation restant dues à la date du 14 septembre 2017.

Sur le paiement des loyers,

L’appelante expose :

qu’il ne peut être valablement contesté au regard de l’extrait de compte locataire que la somme de 4 591.18 euros a été prélevée alors que les deux premiers trimestres de 2016 avaient été payés malgré un premier rejet de prélèvement de sorte que l’ensemble de l’année 2016 avait bien été acquittée, qu’elle était donc à jour du paiement des loyers au 31 décembre 2016, qu’en 2017, le locataire restait devoir la somme de 4 634,17 euros en raison de sa défaillance sur les deux premiers trimestres alors même que le bailleur adressait une mise en demeure de payer la somme de 9 206.37 euros, qu’au 30 juin 2017, la locataire était à jour de ses loyers appelés, qu’elle a été prélevée à hauteur d’un surplus de 5.627,05 euros entre 2011 et 2014, demeurant ainsi créancière de la somme de 14 833,42 euros, que le montant de la franchise de loyer de 10 800 euros annuelle, soit 2700 euros par trimestre n’est pas du même montant que les appels de loyers de la seconde période triennale, ce qui démontre un comportement délibéré excluant toute erreur informatique, que le montant déduit de l’appel de loyer sur la seconde période est de 1 503.84 euros et non pas de 2 700 euros, de sorte que la franchise annuelle de 6 015,36 euros ne correspond pas à la franchise contractuelle antérieure de 1080 euros, qu’en s’abstenant de réclamer en temps et en heure les loyers et charges alors que ceux-ci sont payables trimestriellement en début de trimestre terme à échoir (article 5.2.3 du bail), le bailleur a entendu renoncer à son paiement certainement en raison de l’existence d’une autre source de revenus.

L’intimée expose :

que plusieurs prélèvements sont revenus impayés, tels que le terme d’octobre 2016, janvier 2017, et avril 2017, qu’il a été tenu compte dans le décompte finalisé des sommes acquittées par la société BEC en exécution des saisies et et de l’ordonnance de référé soit deux règlements, d’un montant de 5 275.49 euros au 1er décembre 2017 et d’un montant de 5 859.40 euros pour le second le 10 octobre 2018 ,

que le prélèvement de la franchise contractuelle de 2 700 euros par trimestre est passée par suite d’un « bug informatique » à la somme de 1 503,84 euros par trimestre à compter du 4 e trimestre 2014 (à compter d’octobre 2014) jusqu’au 2 e trimestre 2017, qu’elle est en droit de modifier cette erreur.

Sur l’indemnité d’occupation,

L’appelante expose que la clause relative à l’indemnité d’occupation du double loyer est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive par l’effet de son appréciation.

L’intimée expose que la fixation d’une indemnité d’occupation au double du loyer assure la juste réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail, celle-ci étant bien prévue en cas de résiliation du bail si le preneur ne libère pas immédiatement les lieux, que la société BEC n’a jamais manifesté clairement et de manière non équivoque ses intentions en donnant congé des lieux pour permettre au bailleur de reprendre possession des lieux.

Sur le dépôt de garantie,

L’appelante expose qu’elle a libéré les lieux, ce qui justifie la restitution du dépôt de garantie.

L’intimée expose qu’en application de l’article 10, le dépôt de garantie restera dans cette hypothèse, acquis au bailleur.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la date de fin du bail :

Selon les articles 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent contrat et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. L’article L 145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement délivré au preneur le 24 mars 2017. Ce commandement énonce que la SARL BEC restait devoir à cette date au bailleur la somme de 9 206,37 €, majorée de 10% au titre de la clause pénale prévue à l’article 11 du bail et la met en demeure d’acquitter cette somme dans le délai d’un mois à compter de sa date de signification. Il est joint à ce commandement l’extrait de compte locatif détaillé de la SARL BEC arrêté au 17 mars 2017. Cet arrêté de compte est clair et précis. Il détaille notamment l’ensemble des postes facturés, les sommes portées au débit et au crédit du locataire et reportant les impayés, soit :

échéance avril 2016 : Le prélèvement PL06236 d’un montant de 2295,59 € du 1er avril 2016 est revenu impayé le 14 avril 2016 et a été régularisé par un nouveau prélèvement PL06379 du 28 avril 2016 revenu impayé également,

échéance juillet 2016 : prélèvement PL06558 d’un montant de 2295,59 € du 1er juillet 2016 est revenu impayé le 19 juillet 2016,

échéance septembre 2016 : le prélèvement PL06738 d’un montant de 2295,59 € du 5 septembre 2016 est revenu impayé le 19 septembre 2016,

échéance octobre 2016 : le prélèvement PL0935 d’un montant de 2295,59 € du 1er octobre 2017 est également revenu impayé. Le prélèvement PL06890 correspondant à l’échéance d’octobre 2016 avait échoué également. Il devait être régularisé par le prélèvement n° PL06935 qui est lui aussi retourné impayé,

échéance janvier 2017 : le prélèvement PL07178 d’un montant de 2318,60 € du 1er janvier 2017 est revenu impayé le 2 janvier 2017.

Il en résultait une dette locative arrêtée à 9 206,37 € au 8 mars 2017, l’échéance locative ayant été majorée de 24,01€ à compter de janvier 2017.

La SARL BEC ne peut donc se prévaloir de paiement au titre des prélèvements PL06379 , PL06890 et PL06935 qui ont tous échoués. La SARL BEC reconnaît sa défaillance en ce qu’elle n’a pas payé les deux premiers trimestres de l’année 2017 (le second n’étant pas visé par le commandement de payer). Elle a cependant acquiescé à la saisie conservatoire du 2 juin 2017 de 5956.80 € et a réglé par chèque encaissé le 10 octobre 2018 un complément de 5859.40 euros en exécution de l’ordonnance de référé du 19 septembre 2017 constatant l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnant à payer l’arriéré locatif de 9207,37 € outre 1 000 € au titre de l’article 700 et les dépens. Les causes du commandement de payer n’ont donc pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de sa date de signification et la clause résolutoire doit être considérée comme acquise à la date du 24 avril 2017. En outre, la preuve de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire du bailleur n’a été rapportée. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point comme le réclame très subsidiairement la SARL BEC. En outre, l’acte énonce que « la bailleresse entend dès à présent, dans l’hypothèse où la clause résolutoire ne jouerait pas, invoquer en fin de bail, la persistance de l’infraction au-delà dudit délai d’un mois, comme motif grave et légitime du refus de renouvellement sans indemnité à l’encontre du locataire sortant dans les termes de l’article L145-17 du code de commerce ». Il en résulte d’une part, comme l’a relevé le premier juge, que la bailleresse avait laissé au preneur la possibilité de régulariser sa situation dans le délai d’un mois et d’autre part que le refus de renouvellement évoqué n’a en tout état de cause pas vocation à produire effet dans la mesure où la clause résolutoire a été acquise.

En outre, il ne résulte pas des différents échanges produits entre le bailleur et le preneur la manifestation d’un accord précis, clair et non équivoque sur une résiliation anticipée du bail et a fortiori ses modalités et notamment les dates de résiliation, le sort du dépôt de garantie et des clauses pénales, le retrait des meubles et la remise des clés.

Sur la date de restitution des locaux :

La libération des locaux, s’entend selon une jurisprudence constante, par la seule restitution des clés au bailleur.

La société BEC est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 25 avril 2017 par l’effet de l’application de la clause résolutoire. Cependant, ni la date d’effet de la clause résolutoire ni celle du refus de renouvellement invoqué ne peuvent être considérées comme consistant en une libération effective des lieux par la preneuse ou tout occupant de son chef.

Selon l’ordonnance de référé du 19 septembre 2017, la SARL BEC avait toujours son siège social au [Adresse 1], soit l’adresse des lieux loués jusqu’au 21 août 2017 l’adresse de son nouveau siège social au [Adresse 2] étant justifié par un extrait KBIS à cette date.

Toutefois, la société BOURGEOIS a, par lettre officielle de son conseil du 1er septembre 2017, rappelé au conseil de la société « BEC » que les clés n’avaient pas été restituées et qu’à cet effet, celles-ci pourront être remises sous pli fermé entre les mains de la SCP [E], huissier de justice et que ce pli sera ouvert lors de l’état des lieux de sortie en présence des parties pour permettre de prendre possession des moyens d’accès. Il n’est pas démontré que par son comportement le bailleur aurait rendu difficile, voir impossible la restitution des clés. En outre, le preneur ne conteste pas que les clés étaient toujours en sa possession et il indique qu’elles ont été adressées le 6 septembre 2017 à l’huissier mentionné par le bailleur. Il produit un relevé de course au départ du cabinet de son conseil et à destination du [Adresse 4]. Un procès-verbal d’état des lieux de sortie sera effectivement établi 14 septembre 2017 par Me [E]. L’huissier indique dans son constat qu’il intervient à la suite de la remise des clefs reçues en son étude et envoyées par M^e Stéphane GOLDENSTEIN, avocat du preneur. L’huissier constate la présence de meubles et encombrants divers et l’entreprise IEG sera mandatée par la société BEC pour vider les lieux le 4 octobre 2017 de 11H00 à 13H00. L’envoi et la remise des clés par coursier à la date du 6 septembre 2017 à l’huissier désigné ne sont pas contestés et cette date sera donc retenue comme celle de la libération effective des lieux. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Sur les comptes entre les parties :

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

Le bail ayant pris fin le 24 avril 2017 à minuit, la société locataire, ne dispose pas d’un droit au maintien dans les lieux et depuis cette date, se trouve occupante sans droit ni titre et débitrice d’une indemnité d’occupation.

En outre, le bail du 3 juin 2011 prévoit en page 17 en son article 10 « Indemnités d’occupation » :

« En cas de résiliation du présent bail, quelle qu’en soit la cause, et sans préjudice du droit du bailleur de faire procéder à son expulsion par toutes voies de droit, le preneur sera redevable, s’il se maintient dans les lieux, et jusqu’à leur libération complète, d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant à la date de la résiliation, sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi. Cette indemnité ne se confond, ni avec les pénalités qui pourraient être dues au titre des clauses pénales auxquelles elles s’ajoutent, ni avec les autres sommes qui pourraient être dues au bailleur en exécution du présent contrat, tel que le manque à gagner résultant pour le bailleur de la non-perception du loyer jusqu’à la fin de la période triennale en cours. Enfin cette indemnité ne couvrant que le préjudice causé par l’interruption du contrat ne comprend pas les dommages éventuels qui pourraient apparaître postérieurement à la rupture et non prévisibles à cette date ».

En l’espèce, l’indemnité d’occupation est due du 25 avril jusqu’au 5 septembre 2017, les clés ayant été restituées le 6 septembre 2017, soit 133 jours d’occupation sans droits ni titre effective. Le loyer trimestriel en cours s’élevant à la somme de 3 207,65 € HT, l’indemnité d’occupation contractuelle s’élève dès lors à un montant de 6 415,30 € par trimestre (3 207,65 € x 2), soit 70,50 € par jour (6 415,30 €/91 jours composant un trimestre). L’indemnité d’occupation contractuellement définie s’élève donc à un montant de 9 376,21 € HT (70,50 € x 133). Le preneur lui-même indiquant ne plus avoir la nécessité de l’usage des locaux mais ne les ayant libéré que plus de 4 mois plus tard, il n’y a pas lieu de moduler cette clause contractuelle s’analysant comme une clause pénale et l’indemnité d’occupation sera donc fixée au montant contractuellement convenu de 9 376,21 € HT.

Sur la première période triennale de juin 2011 à juin 2014 :

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties. Il résulte de l’article 1315 devenu 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail prévoit une franchise partielle de loyer durant la première période triennale de 10 800 € HT par an étant entendu que le loyer est payable avant chaque trimestre et indexé puis révisé 1er janvier chaque année sur la base d’une valeur initiale de 12 000 € HT/HC. Le loyer net à payer s’élevait donc à 1 200 € par an et 300 € par trimestre en première année 2001. Le loyer trimestriel indexé avant réduction s’élevait quant à lui à 3000 € en 2011, à 3150,30 € en 2012, à 3294,66 € en 2013 et à 3 237, 31 € en 2014. Le bail prévoit la gratuité du loyer jusqu’au 30 septembre 2011. Le preneur bénéficiait donc sur ces trois années 32 400 € de réduction (10 800 €/an*3). À la lecture des comptes locatifs, il ressort que le bailleur a bien facturé le loyer théorique à compter seulement d’octobre 2011, a appliqué l’indexation, onze réduction de 2700 € pour un total de 29 700 € et trois avoirs de régularisation de 2,78 €, 2,78 € et 3 240 €, soit 32 945,56 € au bénéfice du locataire. Le preneur s’est acquitté par chèques et virements sur cette période de 11 190,73 €, soit 1 800 € au titre du dépôt de garantie initial et le reste (9 390,73 €) au titre des compléments de dépôt de garantie, des loyers indexés, des charges, de la TVA et de ses régularisations, étant observé que contrairement à ses allégations, le preneur était ainsi redevable de tous ces chefs de créances et pas seulement de la somme de 3600 € correspondant à trois années de loyers sans indexation, sans taxes, sans charges, sans complément de dépôt de garantie et sans TVA sur les loyers et charges. Le remboursement de 1 800 € par chèque du bailleur au preneur en date du 2 octobre 2014 et faisant suite à un avoir constaté le jour même concerne la période triennale suivante. Il en résulte que les sommes réclamées au preneur font application des stipulations contractuelles, soit un loyer trimestriel révisé chaque année auquel s’applique la TVA et s’ajoute les compléments de dépôt de garantie, les provisions sur charges et les régularisations annuelles de charges, la TVA sur les charges et régularisations de TVA sur les loyers et les charges, sommes desquelles ont été déduites la franchise de loyer convenue. Il ne saurait donc en être inféré le paiement d’indus ni un « enrichissement sans cause » du bailleur sur cette première période.

Sur la régularisation au titre de la seconde période triennale de juillet 2014 à juillet 2017 :

En l’espèce et selon le bail, la période triennale de franchise de loyer s’étendait jusqu’au mois de juin 2014. Toutefois, le bailleur a facturé les loyers en appliquant une réduction de 1500 € et dix réduction de 1503.84 € entre le 4 e trimestre 2014 (facture d’octobre 2014) et le 2 e trimestre 2017, soit onze réduction trimestrielles s’élevant au total à 16 538,40 € HT. Pour se prétendre libéré, le preneur insinue l’existence d’accords entre les parties dont l’existence n’est toutefois pas démontrée et il ne justifie pas s’être libéré entre les mains du bailleur de la somme correspondant aux réductions de loyer dont il a effectivement bénéficié, qui reste due et qui à ce jour n’est pas prescrite eu égard à la date d’assignation du 24 mars 2017. Cependant, il convient d’observer d’une part que le bail est résolu à compter du 24 avril 2017 à minuit et que dès lors le preneur n’était plus débiteur depuis cette date d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation et d’autre part que sera reconnu ci-dessous au bailleur le droit à l’entièreté du loyer proratisée, si bien qu’il y a lieu d’écarter la réduction correspondant au 2 e trimestre 2017 dont le preneur n’a pas bénéficié effectivement. Dès lors le preneur reste débiteur de la somme de 15 034,56 € au titre des réductions.

Sur la dette locative postérieure au commandement de payer :

Le 1er avril 2017, le prélèvement pour le terme d’avril 2017 (PL07560) pour la somme de 2 314,57€, est en réalité revenu impayé le 22 juillet 2017, ce que reconnaît le preneur. Toutefois, cet appel de loyer correspond au second trimestre 2017, soit 91 jours correspondant aux mois d’avril à juin 2017 alors que la société BEC est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 25 avril par l’effet de l’application de la clause résolutoire. L’appel d’échéances correspond aux charges TTC, soit 270 € et au loyer TTC, soit 3 548,41 €, étant rappelé que la réduction de loyer n’a pas à s’appliquer. La dette locative stricto sensu du preneur sur les 24 premiers jours de juin s’élevait donc à 1 205,84 €, soit les 270 € de charges + (3 548,41 € de loyer/91 jours x 24 jours).

Sur les pénalités de retard :

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties. Le bail du 3 juin 2011 prévoit en son article 11 sur les « Pénalités » en page 18 du bail :

« si les loyers ou les charges ne sont pas payées à leur échéance exacte, le preneur devra automatiquement au bailleur, passé un délai de 10 jours une indemnité forfaitaire égale à 10 % des sommes dues ». Si cette clause s’analyse en une clause pénale, elle n’en demeure pas moins licite et légitime en ce que le montant de la pénalité résulte d’une proportion arithmétique et prévisible de l’arriéré locatif généré par le preneur. La dette locative de la SARL BEC s’élève au total à la somme de 16 2040,40 € (15 034,56 € au titre de la régularisation et 1 205,84 € au titre de la dernière échéance locative). Dès lors, la pénalité prévue au contrat s’élève à la somme de 1 624,04 €

Sur les intérêts de retard :

Il résulte de l’article 1231-7 du code civil qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement et qu’en cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

L’article 5.2.6 du bail « clause d’intérêt de retard en page 7 du bail prévoit que :

« Sans préjudice des sanctions prévues par le présent bail ou par la loi, et en particulier de la résiliation judiciaire ou de plein droit du bail, toutes sommes arriérées dues par le preneur en vertu du présent bail, qu’il s’agisse du loyer, de l’un quelconque de ses accessoires, ou de toute autre dette contractuelle, portera par ailleurs automatiquement intérêt, à compter du lendemain de son échéance, sans mise en demeure préalable, au taux légal majoré de quatre points. »

Si cette clause d’intérêt de retard doit s’analyser en une clause pénale, elle n’apparaît pas manifestement excessive eu égard à la forte érosion monétaire ; s’agissant d’un dette qui a commencé à naître à compter du 4e trimestre 2014. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation en ce sens qu’elle est prévue et déterminée par le bail s’analyse en une dette contractuelle. La dette contractuelle de la SARL BEC fixée par le présent arrêt s’élève donc à la somme de 27 240,65 € (9 376,21 € au titre de l’indemnité d’occupation, 15 034,56 € au titre de la régularisation, 1 205,84 € au titre de la dernière échéance locative et 1624, 04 € au titre de la pénalité). Dès lors, la preneuse sera condamnée à payer cette somme assorti du taux d’intérêt légal majoré de quatre points à compter de la date du présent arrêt et la capitalisation des intérêts décidée par le premier juge sera confirmée.

Sur le dépôt de garantie :

Le bail prévoit qu’en cas de résiliation du bail, la somme versée au bailleur au titre du dépôt de garantie lui demeurera acquise à titre d’indemnité.

Cette clause doit s’analyser comme une clause pénale. Il convient d’observer que la bailleresse n’a retrouvé la pleine jouissance de son local que le 4 octobre 2017, soit presque un mois après la restitution des clés et justifie d’un préjudice à ce titre eu égard à la valeur locative des locaux, préjudice qui n’est pas redondant avec celui couvert pas la clause de pénalité sur arriéré locatif prévue par ailleurs au contrat. La conservation des fonds du preneur à titre d’indemnité, soit 1800 €, apparaît ainsi justifiée. Dès lors, la SCI BOURGEOIS sera autorisée à conserver la somme de 1800 euros au titre du prélèvement sur le dépôt de garantie et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes de « constater », « juger » et « dire » :

Par application de l’article 954 du code de procédure civile , la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions sur les frais irrépétibles et les dépens. La SARL BEC succombant, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, en ceux compris les frais du procès-verbal de constat de sortie des lieux. Il conviendra également d’autoriser la SELARL BDL AVOCATS, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile. En outre, la La SARL BEC sera condamnée à payer à la SCI BOURGEOIS la somme de 5 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles exposés en première instance et 5 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 17 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu’il a :

— dit que le bail liant la SCI Bourgeois et la société BEC depuis le 3 juin 2011 a pris fin le 24 avril 2017 à minuit, soit à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer signifié par le preneur au bailleur le 24 mars 2017, demeuré infructueux,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

FIXE à la somme de 9 376,21 € l’indemnité d’occupation due par la SARL Bureau d’étude et concepts « BEC » à la SCI Bourgeois, correspondant à la période comprise entre le 25 avril 2017 et le 6 septembre 2017, date de la libération effective des locaux par la remise des clés au bailleur,

CONDAMNE la SARL Bureau d’étude et concepts « BEC » à payer à la SCI Bourgeois la somme de 27 240,65 € au titre de l’indemnité d’occupation, de la régularisation de loyers, de la dernière échéance locative et de la pénalité contractuelle proportionnelle et ce avec intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter du jour du présent arrêt,

AUTORISE la SCI Bourgeois à conserver l’entièreté du dépôt de garantie lui ayant été versé par la SARL Bureau d’étude et concepts « BEC » à titre d’indemnité forfaitaire correspondant au délai pour parfaitement jouir de son local,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Bureau d’étude et concepts « BEC » à payer à la SCI Bourgeois la somme de 5 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles exposés en première instance et 5 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel,

CONDAMNE la SARL Bureau d’étude et concepts « BEC » aux dépens de première instance et d’appel, en ceux compris les frais du procès-verbal de constat de sortie des lieux et autorise la SELARL BDL AVOCATS, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

REJETTE les autres demandes.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE