Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 31 MARS 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/06283 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXXJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 mars 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS

RG n° 16/14062

APPELANTE

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS FONCIA GIEP immatriculé au RCS de Bobigny sous le numéro 317 064 285, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P 077 assisté de M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, toque : P 077

INTIMÉ

Monsieur [F] [V]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté et asssisté de M^e Hirbod DEHGHANI-AZAR de la SELARL RSDA, avocat au barreau de PARIS, toque : P 572 substitué par M^e Sarah PAPOULAR, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 février 2023en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Corinne JACQUEMIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Corinne JACQUEMIN, Conseillère

M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par courrier du 17 décembre 2009, M. [F] [V] a fait part au syndic de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] de son souhait d’acquérir une partie des combles et a sollicité l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires en exposant qu’il aimerait entreprendre des travaux d’agrandissement de l’appartement dont il est propriétaire, constituant le lot n°38 de l’état descriptif de division.

Le 21 avril 2010, l’assemblée générale de la copropriété a opposé un refus et à cette occasion, le syndicat des copropriétaires a demandé au syndic de vérifier la régularité de l’occupation des combles pour une partie de l’appartement de M. [V] qui disposait d’un espace mezzanine.

Une expertise judiciaire a été ordonnée le 25 avril 2014 avec désignation de M. [W] [U] qui a déposé son rapport le 30 octobre 2015.

Se fondant sur cette expertise et soutenant que M. [V] avait annexé des parties communes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Foncia GIEP, lui a fait délivrer assignation par acte d’huissier du 12 septembre 2016 afin d’obtenir, sous astreinte, la remise en état initial du lot n°38 et a demandé la réparation du préjudice subi par la copropriété.

Par jugement du 12 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables les demandes de restitution des combles et de remise en état initial du lot n°38 formées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ;

— débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

dépens ;

— dit qu’il n’y avait pas lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour ce faire le tribunal a jugé qu’il était établi que M. [V], qui avait acheté l’appartement dans son état d’aménagement actuel, justifiait d’un juste titre et de sa bonne foi au sens de l’article 2272 du Code civil, lui permettant de solliciter l’application du principe de la prescription abrégée de 10 ans lui permettant de revendiquer la propriété des combles litigieux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions n° 5, du 17 janvier 2023, l’appelant demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

— infirmer en ce qu’il a :

* dit que les demandes de restitution des combles et de remise en état initial du lot n°38

formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]

sont irrecevables ;

*rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble situé [Adresse 4] ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]

à payer les dépens de l’instance.

Et statuant de nouveau :

— condamner M. [V] à remettre en l’état initial le lot n°38, conformément à sa désignation telle qu’elle résulte de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 3], en restituant les combles annexés, parties communes, au syndicat des copropriétaires requérant, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété ' les honoraires de ce dernier demeurant à la charge de M. [V] – dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;

— condamner M. [V] à procéder à la réfection des fenêtres de toit type 'VELUX’ sous le contrôle de l’architecte de la copropriété ' les honoraires de ce dernier demeurant à la charge de M. [V] – dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai, étant précisé que les travaux mis en 'uvre devront également permettre de mettre un terme aux désordres induits sur les parties communes par le changement des fenêtres, de sorte que les travaux devront nécessairement comporter a minima la reprise de la portance du toit avec consolidation de la charpente correspondante de l’immeuble, la suppression des fuites de la couverture et la reprise de l’étanchéité de la couverture ;

— condamner M. [V] à verser au Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, les sommes de :

* 121 500 euros à parfaire au titre du préjudice qu’il a subi ;

* 50 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [V] aux dépens de l’instance en référé, de la première instance et de la présente instance comprenant les honoraires de l’Expert judiciaire, Monsieur [W] [U], qui pourront être recouvrés par Maître Anthony Baudiffier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions n° 2, communiquées par voie électronique le 15 octobre 2021, M. [V] demande à la cour aux visas des articles 2255, 2258, 2261, 2272, 2274, 2275 du Code civil ainsi que 117 et 122 du code de procédure civile et, du décret du 17 mars 1967 :

à titre principal, de constater la prescription acquisitive et en conséquence de :

— confirmer le jugement du 12 mars 2020 en ce qu’il a dit irrecevables les demandes de restitution et de remise en état initial du lot n°38 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,de :

— confirmer le jugement du 12 mars 2020 en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

en tout état de cause :

— infirmer partiellement le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui verser la somme de 36.900 euros au titre du préjudice subi ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui verser la somme de 10.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter la charge des dépens.

Par ordonnance du 21 avril 2022 le conseiller de la mise en état a :

1) considéré que l’appel incident de M. [V] était irrecevable ;

2) considéré que les conclusions n°2 du syndicat de l’immeuble [Adresse 3] étaient recevables ;

3) condamné M. [V] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il en résulte que la cour n’est pas saisie de la demande de dommages et intérêts présentée par M. [V] dans le cadre de son appel incident déclaré irrecevable.

Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu’aux écritures susvisées pour l’exposé des moyens des parties devant la cour.

SUR QUOI :

A- Sur la prescription acquisitive des combles en litige

A titre liminaire, il doit être souligné que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble qui comporte en annexe un plan des combles, ne font pas mention de cette partie des combles en litige, située sous la toiture de l’immeuble, que les parties s’accordent néanmoins à considérer comme étant une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fait grief au tribunal de s’être borné à caractériser la durée au cours de laquelle M. [V] se serait comporté en qualité de propriétaire mais n’a nullement pris le soin de déterminer si les conditions de la possession étaient remplies par ce dernier.

Il indique que même à supposer que M. [V] fasse la démonstration du respect de toutes les conditions posées par l’article 2261 du Code civil, il ne peut justifier d’une possession paisible, dès lors que l’accès aux combles litigieux ne peut plus se faire dorénavant que depuis le lot n°38 ; qu’ainsi les combles n’étant pas visibles ni même accessibles par les copropriétaires, toute action visant à réunir les conditions de la possession n’ont donc pu être réalisées que dans la clandestinité.

Il précise que tout titre ne correspondant pas exactement au bien ne peut permettre l’usucapion abrégé, peu importe que la différence soit minime et que, dès lors, l’acte de vente de M. [V] ne peut en aucun cas être considéré comme un juste titre au sens de l’article 2272 du Code civil.

L’appelant ajoute que M. [V] est un professionnel de l’immobilier qui était parfaitement en mesure d’apprécier les dispositions de l’acte de vente concernant la consistance de son lot qui différait de la description mentionnée au Règlement de Copropriété et telle que répertoriée par le notaire rédacteur.

M. [V], qui soutient qu’il n’a pas agi en qualité d’agent immobilier, se prévaut de l’acquisition du délai de prescription abrégé et répond que la possession de la partie des combles en litige est :

' continue et non interrompue depuis le 3 août 2000, l’effet translatif de la prescription acquisitive résultant d’une occupation par personne interposée n’en reste pas moins une occupation personnelle ;

' paisible car il n’a procédé à aucun travaux, ni à une annexion illégale des combles ;

' publique dès lors que le fait que lui ou ses prédécesseurs se soient abstenus de solliciter la modification du règlement de copropriété ne saurait faire obstacle à une possession publique ;

' non-équivoque.

En droit :

Selon l’article 2258 du Code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien par l’effet de la possession sans que celui qui l’ allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou que l’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du même code exige pour pouvoir prescrire une possession faite à titre de propriétaire qui doit être continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque.

Il appartient à celui qui entend se prévaloir de la prescription d’apporter la preuve du respect des conditions de la possession posées par la loi.

Enfin, sur la durée pour prescrire, l’article 2272 du Code civil prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans, précisant toutefois que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans.

— Concernant les conditions de la possession

La possession est un rapport de fait entre une chose et une personne, par lequel cette personne accomplit sur cette chose, personnellement ou par l’intermédiaire d’un tiers, des actes qui, dans leurs manifestations extérieures, correspondent à l’exercice d’un droit qu’elle soit ou non titulaire régulière de ce droit.

En premier lieu, il est constant que M. [V] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] depuis le 3 août 2000 et que la possession est continue et ininterrompue depuis cette date exercée par personne interposée au sens de l’article 2255 du Code civil puisque les lieux étaient loués.

En deuxième lieu, le caractère paisible est également établi par le fait que M. [V] a acquis le bien en son état actuel de Mme [D] et n’a pas procédé à des travaux d’annexion des combles pour réaliser la mezzanine de son appartement qui est bien visée dans son titre de propriété ( attestation loi Carrez du 5 août 2000 qui fait mention de cette mezzanine).

Le moyen tiré de ce que, ni les membres le syndicat des copropriétaires ni le syndic ne peuvent accéder au toit sans passer par l’appartement de M. [V] depuis l’annexion de la partie des combles en litige, est inopérant dès lors que cet état de fait était parfaitement visible pour les copropriétaires souhaitant accéder au toit et n’a résulté d’aucune dissimulation de l’appelant.

En troisième lieu, en indiquant au syndicat des copropriétaires que son appartement était un duplex, dont une partie sous les combles et qu’il souhaitait procéder à l’acquisition d’une autre partie des combles pour les annexer, M. [V] s’est conduit en propriétaire de l’intégralité du logement acquis et justifie du caractère public et non équivoque de la possession.

Il en résulte que M. [V] justifie que les conditions de la prescription acquisitive des combles en litige sont réunies.

— Concernant la durée de la prescription

L’appelant soutient que M. [V] n’a pas de juste titre et n’est pas de bonne foi, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la prescription abrégée de dix ans.

La bonne foi, qui se présume, consiste au regard de l’article 2265 du Code civil en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire.

Il ressort du rapport d’expertise que l’aménagement des combles avait eu lieu plusieurs années avant l’achat de l’appartement par M. [V] dès lors que la création de la salle de bains dans la partie des combles rampants datait au plus tard de l’année 1990 (pièce n°16: rapport d’expertise du 30 octobre 2015).

Ainsi, la bonne foi de M. [V] est établie concernant sa croyance d’acquérir les parties communes litigieuses qui était légitime lors de la visite des lieux et l’acquisition de l’appartement en 2000. M. [V] terminait ses études à cette époque et il ne peut utilement lui être opposée sa qualité de professionnel de l’immobilier au sein de la société M3L qui n’ a été créée qu’ en 2005.

S’agissant du juste titre, qui doit concerner exactement dans sa totalité le bien que le possesseur a entre les mains et qu’il entend prescrire, il résulte de l’acte authentique du 3 août 2000 que le lot n°38 a une superficie de 19,90 m2 selon mesurage effectué par le Cabinet [G],, ainsi qu’il résulte du certificat établi le 5 février 2000 et qui est expressément mentionné comme étant demeuré annexé à l’acte.

Or, ce certificat mentionne, d’une part, la superficie de l’appartement telle que calculée selon les critères applicables soit 19,9 m2, mais également, d’autre part, une superficie de 14 m2 de mezzanine ( hors calcul de la superficie calculée selon les critères de la loi Carrez – pièce n°5 du dossier de M. [V]).

De plus, un nouveau mesurage du bien a été réalisé le 20 mai 2013 par le cabinet AGENDA 234 qui fait état de la même superficie, démontrant que M. [V] a acquis le bien en l’état et qu’il n’a pas procédé à des travaux pour en augmenter la surface depuis (pièce n°14 : certification de surface « Loi Carrez » du Cabinet AGENDA 234).

Enfin, le moyen du syndicat des copropriétaires, tiré de ce que l’acte ne mentionne pas la salle de bains créée sur cette mezzanine est inopérant, la loi Carrez ne faisant aucune obligation de mentionner la nature des pièces concernant la superficie n’entrant pas dans le calcul de la superficie déclarée à l’acte, qui est en l’espèce uniquement de 19,9 m2 'habitables’ par opposition aux combles rampants de 14 m2 situés sous la pente du toit, lesquels ne peuvent, au vu des photographies jointes au rapport d’expertise, effectivement être transformés en pièces habitables faute de hauteur sous plafond.

Il en résulte que M. [V] dispose d’un juste titre, valable, définitif et translatif de propriété, lui permettant de se prévaloir d’un délai de prescription de dix ans de la propriété des combles en cause.

Comme indiqué précédemment, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la création de la salle de bains dans la partie des combles rampants datait au plus tard de 1990, de sorte que la prescription était acquise au jour de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la restitution des lieux et à leur remise en état initial.

Cette demande et par voie de conséquence celle présentée à titre de dommages et intérêts doivent ainsi être rejetée et le jugement confirmé de ces chefs.

B -Sur les dépens et le frais irrépétibles

Partie perdante au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] supportera les dépens d’appel et sera condamné à payer à M. [V] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

La Cour, par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, à payer à M. M. [F] [V] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, aux dépens d’appel.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,