Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00663 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBH34

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/01730

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 562 124 685

C/O Société IMMOBILIERE DU CHATEAU

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0882

INTIMES

Monsieur [V] [U]

né le 31 janvier 1980 à [Localité 6] (21)

[Adresse 8]

[Localité 9] (Royaume-Uni)

Représenté par M^e Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0547

Madame [Y] [A] épouse [U]

née le 15 février 1980 à [Localité 7] (63)

[Adresse 8]

[Localité 9] (Royaume-Uni)

Représentée par M^e Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0547

Société PACHALVA AV

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 803 013 é-è

[Adresse 2]

[Localité 5]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique du 19 avril 2016, la société par actions simplifiées Pachalva AV a acquis de Mme [E] [S] les lots n° 14, 15 et 16, réunis ensemble par les précédents propriétaires, situés au 6ème étage de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Le 2 mars 2017, la société Pachalva a vendu ces lots à M. et Mme [U], lesquels sont subrogés dans ses droits.

M. [V] [U] et Mme [Y] [A] épouse [U] exposent que depuis près de quarante ans ces trois lots sont réunis au couloir les desservant pour former un seul appartement comprenant, un séjour, une salle à manger, une cuisine, une chambre et une salle d’eau avec WC.

Ils précisent que ces lots appartenaient à l’origine à M. [G] [W], qui a d’abord acquis le 12 mars 1956 le lot n°14, situé à l’entrée du couloir, puis le 28 novembre 1968, les lots voisins n°15 et 16, situés en fond de couloir, qui comprenaient déjà une cuisine installée dans la partie couloir bordée par ces lots, d’une longueur de cinq mètres.

Ils ajoutent qu’en 1976, souhaitant installer une salle d’eau dans le dernier mètre du couloir bordant le lot n°14, M. [G] [W] à demandé à l’assemblée des copropriétaires l’autorisation de pouvoir annexer la partie du couloir d’une longueur d'1 mètre se trouvant devant son lot, sur le fondement de l’article 9 du règlement de copropriété, qui prévoit que : 'Toutefois si plusieurs appartements ou contiguës sont ou deviennent par la suite la propriété d’un seul propriétaire, les parties communes desservant exclusivement ces appartements ou chambres pourront devenir, si bon lui semble, sa propriété privée avec toutes les conséquences de ce nouvel état. Dans ce cas, et avant d’y faire quelques modifications que ce soit, il devra, à ses frais, clore lesdites parties dans son appartement en changeant de place la porte d’entrée….'.

Lors de l’assemblée générale du 15 décembre 1976, les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ont adopté une résolution autorisant M. [G] [W], propriétaire des lots 14, 15 et 16 localisés en enfilade au 6e étage de l’immeuble, à 'isoler sur un mètre la partie du couloir du 6e étage desservant uniquement les lots dont il est propriétaire à cet étage en clôturant ledit couloir'.

M. [G] [W] a alors cloisonné le couloir.

En 2005, Mme [X] [S], héritière de M. [G] [W], a, par lettre du 13 mai 2005 adressée au président du conseil syndical (M. [D]), demandé une mise en conformité du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division pour tenir compte de ces 5,39 m² devenus propriétés de son ayant-droit.

Lors de l’assemblée du 25 mai 2005, les copropriétaires ont, au titre des questions diverses, 'pris acte des documents communiqués par Mme [X] [W] concernant l’occupation des parties communes du 6e étage et demande que cette situation soit régularisée'.

Puis, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2006, le cabinet Sotto, syndic de l’immeuble à cette date, a mis à l’ordre du jour de cette assemblée la cession des parties communes occupées par M. et Mme [W].

En l’absence du quorum nécessaire à l’adoption d’une telle résolution, cette résolution n’a pas été adoptée par les copropriétaires et a été reportée à la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2007 a examiné la résolution n°17 portant sur 'l’achat de parties communes’ par Mme [X] [W], veuve [S] (fille de M. et Mme [W]), ainsi formulée :

— 'A la demande de M. et Mme [W], achat à la copropriété d’une partie commune (couloir) selon description et plan ci-joint pour un montant de … €, occupée suivant autorisation donnée lors de l’assemblée générale du 15 décembre 1976".

En l’absence du quorum nécessaire, cette résolution n’a pas été soumise au vote des copropriétaires et a été reportée à la prochaine assemblée générale.

Le 26 décembre 2007, à la suite du décès de Mme [X] [S] et à la transmission du bien à M. [Z] [S], Maître [F], notaire de la famille [S], a interrogé le syndic sur la suite donnée à la demande de mise à l’ordre du jour du règlement de copropriété requise par Mme [X] [S]. Cette lettre est restée sans réponse.

Finalement, lors de l’assemblée générale du 5 juin 2008, les copropriétaires ont adopté la résolution n°16 relative à 'l’achat de parties communes', dans les termes suivants : 'L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide de céder à Mme [S] la partie commune suivante (selon le plan annexé à la convocation de la présente assemblée générale) à un prix qui ne saurait être inférieur à 30.000 €'.

Par lettre du 23 juillet 2008, Maître [F], notaire, a rappelé au syndic l’historique de ces biens, lui a indiqué que son client ne souhaitait pas acquérir des parties communes, mais la retranscription dans le règlement de copropriété de la propriété du couloir intègré à ses lots ainsi que l’avait demandé feue [X] [S].

Le 3 septembre 2008 le syndic a répondu au notaire en lui indiquant : 'Pour information, nous avons rencontré ce cas dans un autre immeuble. Un copropriétaire qui occupait les parties communes pour relier plusieurs lots lui appartenant depuis une quarantaine d’années a été obligé de régulariser cette cession de parties communes à son profit et d’en payer le coût avant de vendre son bien'.

Puis, les lots ont été vendus à la société Pachalva AV, l’acte de vente du 19 avril 2016 précisant lors de l’acquisition par un précédent propriétaire des lots n°15 et 16 en 1968, la cuisine était déjà installée sur une partie commune non mentionnée dans ladite vente’ 'se trouve incluse dans cet appartement une portion de l’ancien couloir, partie commune, que les précédents propriétaires ont été autorisés à annexer en vertu d’une assemblée générale en date du 15 décembre 1976, dont un extrait demeurera ci-joint.

Enfin, l’acquéreur bénéficiera des droits du vendeur et précédents propriétaires à la prescription acquisitive sur la partie commune sur laquelle est installée la cuisine et sur cette portion de couloir, partie commune.

En effet, s’agissant de la cuisine installée sur une partie commune, l’acquéreur pourra se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire dès lors que les précédents propriétaires se sont depuis 1968 incontestablement comportés pendant plus de 30 ans comme propriétaires exclusif de cette fraction de partie commune.

Pour ce qui est de l’appropriation du 'mètre carré’ de couloir, cette dernière a été autorisée en assemblée générale (en 1976) et est consolidée par les actes de possession accomplis pendant 30 ans par les précédents propriétaires'.

(…) 'Cette assemblée générale n’a jamais été suivie d’un modificatif de l’état descriptif de division qui eut été nécessaire pour régulariser officiellement cette transformation de parties communes en parties privatives. Il en va de même pour la cuisine installée sur une partie commune.

L’acquéreur se reconnaît dûment informé de cette situation et déclare prendre en charge les formalités nécessaires à cette modification et son coût.

Reconnaissant que le prix ci-après fixé l’a été en considération de cet élément'.

Voulant, à son tour, mettre en conformité l’état descriptif, la société Pachalva AV a demandé au cabinet Dupouy Flamencourt, géomètre, d’établir un projet de modificatif de l’état descriptif de division, comportant une nouvelle répartition de tantièmes tenant compte de l’annexion, et comprenant la création d’un lot transitoire n°37 (couloir) puis la création d’un lot unique n°38, constitué de la réunion des trois lots 14, 15 et 16 et du lot transitoire 37.

Puis, elle a demandé an syndic de mettre plusieurs résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2016, à savoir :

Résolution 34 : demande de la société Pachalva AV : approbation du modificatif de l’état description de division.

Résolution 34.1 : création du lot 39 issu des parties communes.

Résolution 34.2 : réunion des lots 14, 15 et 16 et 37 et un nouveau lot de copropriété.

Résolution 34.3 : validation de la prescription acquisitive trentenaire du lot 39.

Résolution 34.4 : Mandat à donner au syndic pour la signature de l’acte.

Résolution 34.5 : Mandat à donner au syndic pour la réalisation de l’acte.

Les résolutions 31.1 à 34.4 présentées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, n’ont pas été adoptées et les résolutions 34.4 et 34.5 ont été déclarées sans objet.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 12 janvier 2017, la société Pachalva AV a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal afin de voir juger qu’elle est propriétaire du couloir desservant les lots n° 14, 15 et 16 situés au 6e étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 4], lui appartenant, et d’obtenir l’annulation des résolutions n° 34-1, 34-2, 34-3 et 34-4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2016.

En cours de procédure, M. et Mme [U] ont acquis les lots n°14, 15 et 16 de la société Pachalva AV, par acte du 2 mars 2017, et sont intervenus à la procédure par conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 9 février 2018.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2017, la société Pachalva AV a demandé au tribunal de :

'- débouter le syndicat des copropriétaire de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— juger qu’en application de la prescription acquisitive, la société Pachalva AV est propriétaire du couloir desservant les lots n° 14, 15 et 16 situés au 6e étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 4],

— annuler les résolutions n° 34-1, 34-2, 34-3 et 34-4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2016,

— juger que le couloir desservant les lots n°14, 15 et 16 situés au 6e étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 4], constituera le lot numéro 39 qui supportera les trente-deux tantièmes des parties communes générales,

— juger que les lots numéro 14, 15, l6 et 39 seront réunis pour former le lot n° 40 qui supportera cent soixante-six tantièmes des dix mille trente-deux tantièmes généraux et les charges du bâtiment A dans les proportions définies au règlement de copropriété,

— dire que la décision sera publiée au fichier immobilier,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile'.

Dans leurs dernières conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 14 janvier 201 9, les époux [U] ont demandé au tribunal de :

' – juger irrecevable, car prescrite, l’action en demande de restitution d’une partie commune formulée par le syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— juger que l’annulation de la clause du règlement de copropriété autorisant l’aliénation des parties communes ne prendra effet qu’à compter du jour où la décision à intervenir sera définitivement exécutoire,

— juger que M. et Mme [U] sont propriétaires du couloir bordant les lots n° 14, 15 et 16 et d’ordonner la publication de la décision à intervenir au fichier immobilier,

— subsidiairement, juger qu’en application de la prescription acquisitive, la société Pachalva AV est propriétaire du couloir desservant les lots n°14, 15 et 16 situés au 6e étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 4],

— annuler les résolutions n° 34-l, 34-2, 34-3 et 34-4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2016,

— juger que le couloir desservant les lots n°14, 15 et 16 situés au 6e étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 4], constituera le lot numéro 39 qui supportera les trente-deux tantièmes des parties communes générales,

— juger que les lots n°14, 15, 16 et 39 seront réunis pour former le lot n°40 qui supportera cent soixante-six tantièmes des dix mille trente-deux tantièmes généraux et les charges du bâtiment A dans les proportions définies au règlement de copropriété,

— dire que la décision sera publiée au fichier immobilier,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile'.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

'In limine litis,

— juger que la société Pachalva AV n’a plus qualité à agir, ni intérêt à agir à l’action en revendication par prescription acquisitive qu’elle a engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— débouter la société Pachalva AV de toutes ses demandes en jugeant fondée la fin de non-recevoir opposée par le syndicat des copropriétaires,

à titre principal,

— débouter la société Pachalva AV et les époux [U] de leurs demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires en les jugeant irrecevables et mal fondées,

— juger que le syndicat des copropriétaires a consenti à M. [G] [W] une simple jouissance exclusive du couloir sur une longueur d’un mètre desservant ses lots au 6e étage, sans nulle volonté de lui aliéner cette partie commune,

— juger que M. [G] [W], aux droits et obligations de qui viennent les époux [U], a manqué à ses obligations en aliénant une partie commune pour laquelle il ne disposait que d’un droit de jouissance exclusif,

— fixer le point de départ de la prescription acquisitive revendiquée par la société Pachalva AV et les époux [U] au 1er décembre 2002 ou, à défaut, au 15 décembre 1976,

— juger que la possession du couloir par M. [G] [W] et ses ayant-droits ne présente pas les caractères requis par l’article 2261 du code civil, les époux [U] ne rapportant pas la preuve d’une possession continue, non interrompue, paisible et non équivoque,

— juger que les époux [U] sont mal fondés à revendiquer la propriété du couloir partie commune du 6e étage de l’immeuble en l’absence de prescription acquisitive à leur bénéfice,

— juger que les époux [U] sont mal fondés à solliciter la nullité des résolutions 34-1 à 34-4 de l’assemblée générale des copropriétaires en l’absence de manquement du syndicat des copropriétaires à ses obligations issues de la loi du 10 juillet 1965,

— rappeler qu’il n’appartient pas au tribunal de statuer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires qui a seule compétence en la matière,

— débouter les époux [U] de leurs demandes de création de nouveaux lots et de fixation des nouveaux tantièmes de copropriété,

à titre reconventionnel,

— juger réputée non écrite la clause du règlement de copropriété afférente à l’aliénation de parties communes figurant au 2e paragraphe de la page 34 dudit règlement, de 'Toutefois’ à 'état primitif', avec effet rétroactif depuis l’établissement du règlement de copropriété le 12 mars 1956 ;

— condamner les époux [U] à restituer au syndicat des copropriétaires le couloir commun du 6e étage desservant les lots n°14, 15 et 16,

— condamner les époux [U] à supprimer toutes les installations et constructions, notamment sanitaires et électriques, ayant été créées dans le couloir partie commune, sous astreinte définitive de 300 € par jour de retard dans le délai d’un mois suivant signification du jugement à intervenir,

— condamner les époux [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.179 € à titre d’arriéré de charges de copropriété afférent au couloir commun de mai 2007 à 2017, à parfaire,

en toutes hypothèses,

— condamner solidairement la société Pachalva AV et les époux [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses droits dans le cadre de la présente procédure,

— condamner solidairement la société Pachalva AV et les époux [U] à payer les dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Laigo Le Pors, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir exclusivement au titre des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires'.

Par jugement du 22 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevables les demandes de la société Pachalva AV pour défaut d’intérêt à agir,

— jugé que M. [V] [U] et Mme [Y] [A] épouse [U] sont propriétaires de la partie du couloir longeant les lots n°14, 15 et 16 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 4], dans laquelle sont installés la cuisine, et les sanitaires de leur appartement,

— annulé les résolutions 34-1, 34-2 et 34-3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2016,

— débouté M. et Mme [U] de leur demande visant à voir modifier le règlement de copropriété en création de nouveaux lots et fixation des nouveaux tantièmes de copropriété,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution et de remise en état du couloir longeant les lots n°14, 15 et 16 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 4],

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges,

— réputé non écrite la clause dite de 'fonds de couloir’ du règlement de copropriété en date du 12 mars 1956 de l’immeuble sis [Adresse 4] qui prévoit que 'si plusieurs appartements ou chambres contigus sont ou deviennent par la suite la propriété d’un seul propriétaire, les parties communes desservant exclusivement ces appartements ou chambres pourront devenir, si bon lui semble, sa propriété privée avec toutes les conséquences de ce nouvel état. Dans ce cas, et avant d’y faire quelques modifications que ce soit, il devra, à ses frais, clore les dites parties dans son appartement, en changeant de place la porte d’entrée le tout sous la surveillance du syndic, et par un entrepreneur agrée par lui, mais sans pouvoir nuire aux lots voisins. Au cas où il voudrait par la suite rediviser, il devrait dans les mêmes conditions, remettre le tout dans son état primitif', (p. 34)

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [V] [U] et Mme [Y] [A] épouse [U] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— rejeté toutes autres demandes des parties,

— ordonné la publication du jugement au service chargé de la publicité foncière.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 décembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 avril 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 2261, 2262 et 2272 du code civil, et 25, 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :

à titre principal,

— juger l’arrêt à intervenir opposable à la société Pachalva AV,

— infirmer le jugement en ce que M. et Mme [U] ont été jugés propriétaires de la partie du couloir longeant les lots n°14, 15 et 16 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 4], dans laquelle sont installés la cuisine et les sanitaires de leur appartement,

— juger qu’il a consenti à M. [G] [W] une simple jouissance exclusive du couloir sur une longueur d’un mètre desservant ses lots au 6e étage, sans nulle volonté de lui aliéner cette partie commune,

— juger que la possession du couloir par M. [G] [W] et ses ayant-droits ne présente pas les caractères requis par l’article 2261 du code civil, les époux [U] ne rapportant pas la preuve d’une possession continue, non interrompue, paisible et non équivoque,

— confirmer le jugement en ce qu’il a réputé non écrite la clause dite de fonds de couloir du règlement de copropriété (p.34) en date du 12 mars 1956 de l’immeuble sis [Adresse 4],

— infirmer le jugement en ce que la nullité de la clause été prononcée sans effet rétroactif,

— infirmer le jugement en qu’ont été annulées les résolutions 34-1, 34-2 et 34-3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2016,

— infirmer le jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande de restitution et de remise en état du couloir commun longeant les lots n°14,15 et 16 de l’état descriptif de division de l’immeuble,

— condamner les époux [U] à remettre dans son état d’origine et à restituer le couloir commun bordant leurs lots n°14, 15 et 16, sous astreinte journalière définitive de 300 € par jour retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement de charges,

— infirmer le jugement qui l’a condamné à payer à M. et Mme [U] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance,

— infirmer le jugement en qu’il a été ordonné la publication du jugement au service chargé de la publicité foncière,

à titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la cour devait considérer que la partie du couloir longeant les lots 15 et 16 avait déjà été intégrée auxdits lots, lors de la vente du 28 novembre 1968,

— juger que les époux [U] ne sont propriétaires que de la seule partie du couloir bordant leurs lots n°15 et 16, par effet de la prescription acquisitive, à l’exclusion de la partie du couloir bordant le lot n°14,

— infirmer le jugement en ce que M. et Mme [U] ont été jugés propriétaires de la partie du couloir longeant le lot n°14,

— condamner les époux [U] à remettre dans son état d’origine et à lui restituer la partie du couloir commun bordant leur lot n°14, sous astreinte journalière définitive de 300 € par jour retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

en toutes hypothèses,

— condamner solidairement la société Pachalva AV et les époux [U] à lui payer la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses droits dans le cadre du litige l’opposant aux propriétaires des lots n°14, 15 et 16,

— condamner solidairement la société Pachalva AV et les époux [U] à payer les dépens, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 18 avril 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 1103, 1240, 2227, 2261, et 2272 du code civil, et 10 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

subsidiairement,

— juger irrecevable, car prescrite, l’action en demande de restitution d’une partie commune formulée par le syndicat des copropriétaires,

— confirmer le jugement rendu le 22 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris,

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] délivrée à la société Pachalva AV le 3 mars 2020, remis à l’étude ;

SUR CE

La société Pachalva n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la société Pachalva AV pour défaut d’intérêt à agir et en ce qu’il a rejeté la demande de M. & Mme [U] visant à voir modifier le règlement de copropriété pour tenir compte du fait qu’ils ont acquis par prescription le couloir se trouvant au droit de leurs lots ;

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur l’acquisition de la propriété du couloir bordant le lot n°14

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des décisions concernant a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d (…) ;

L’article 43 de la même loi prévoit que 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites’ ;

En application de ces dispositions, sont réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété qui habiliteraient par avance un copropriétaire à exécuter des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans avoir à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, ces clauses aboutissant à priver l’assemblée générale de son pouvoir de décision ;

Il en est de même des clauses emportant cession par avance de parties communes ;

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

En l’espèce, il est établi que lors de l’assemblée générale du 15 décembre 1976, les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ont adopté une résolution autorisant M. [G] [W], propriétaire des lots 14, 15 et 16 localisés en enfilade au 6ème étage de l’immeuble, à 'isoler sur un mètre la partie du couloir du 6ème étage desservant uniquement les lots dont il est propriétaire à cet étage en clôturant le dit couloir’ ;

M. & Mme [U] en déduisent que ce faisant les copropriétaires ont autorisé M. [G] [W], son auteur, à annexer la partie du couloir se trouvant devant le lot n°14 lui appartenant, les 3 autres mètres de ce couloir contigus aux lots n°15 et 16 ayant déjà été privatisés et intégrés à son appartement en 1968 ;

Ils font on effet valoir que le règlement de copropriété (p.34) prévoit que 'si plusieurs appartements ou chambres contigus sont ou deviennent par la suite la propriété d’un seul propriétaire, les parties communes desservant exclusivement ces appartements ou chambres pourront devenir, si bon lui semble, sa propriété privée avec toutes les conséquences de ce nouvel état. Dans ce cas, et avant d’y faire quelques modifications que ce soit, il devra, à ses frais, clore les dites parties dans son appartement, en changeant de place la porte d’entrée le tout sous la surveillance du syndic, et par un entrepreneur agréé par lui, mais sans pouvoir nuire aux lots voisins. Au cas où il voudrait par la suite rediviser, il devrait dans les mêmes conditions, remettre le tout dans son état primitif’ ;

Ils en déduisent que lors de l’assemblée générale du 15 décembre 1976, les copropriétaires ont entendu confier à M. [G] [W] un droit de propriété sur la partie du couloir se trouvant au droit de son lot, et non pas seulement lui conférer un droit de jouissance privatif ;

De fait, compte tenu de cette clause, même si l’assemblée générale du 15 décembre 1976, n’y fait pas expressément référence, en autorisant M. [G] [W] à isoler la portion de couloir desservant ses lots pour la clôturer, les copropriétaires ont entendu faire application de cette clause et lui conférer, un droit de propriété sur la portion de couloir isolée et non pas seulement un droit de jouissance privatif ;

Par ailleurs, si comme le syndicat des copropriétaires le soutient, la clause du règlement de copropriété dite de fonds de couloir est nulle et de nul effet, dès lors qu’elle porte atteinte au pouvoir de décision de l’assemblée générale, cette nullité ne vaut que pour l’avenir de sorte qu’elle ne saurait remettre en cause le droit conféré aux ayants-droit de M. [G] [W] sur le mètre de couloir se trouvant encore devant les lots leur appartenant ;

Les premiers juges ont justement retenu qu’il apparaît en outre que les ayants droit de M. [G] [W] ont acquis par prescription acquisitive le couloir revendiqué ;

Sur la prescription acquisitive du couloir revendiqué bordant les lots 15 et 16

L’article 2258 du code civil prévoit que 'la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi’ ;

Aux termes de l’article 2261 du code civil, 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaire’ ;

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

En l’espèce, les époux [U] soutiennent qu’ils ont acquis par prescription la portion de couloir de 5 mètres se trouvant au droit des lots n°15 et 16, dès lors qu’avant 1968 cette portion était déjà intégrée à l’appartement, et contenait la cuisine, et qu’en 1976, une salle de bains avait été installée dans la portion supplémentaire de couloir ;

En effet il ressort du courrier du 13 mai 2005 de Mme [X] [S] au syndic que son appartement était constitué d’un lot n°14 qui servait d’atelier à son père, acquis le 12 mars 1956, des lots n°15 et 16 acquis le 28 novembre 1968 d’une certaine Mme [H] lesquels incluaient la cuisine déjà installée sur une partie commune (mais qui n’est pas mentionnée dans l’acte de vente), et de la salle de douche-WC pour l’installation de laquelle l’autorisation d’utiliser les parties communes avait été sollicitée et formellement accordée par l’assemblée générale du 15 décembre 1976 ;

D’ailleurs, il n’est pas contesté que depuis 1976, les auteurs successifs de la société Pachalva ont occupé la totalité du couloir revendiqué ;

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il importe peu pour l’acquisition de la prescription que l’appartement soit resté inoccupé pendant 15 mois après le décès de M. [G] [W] intervenu le 29 août 2001, dès lors que ses héritiers ont continué à se comporter comme les propriétaires de l’appartement constitué par les lots n°14, 15 et 16 et l’ancien couloir se trouvant au droit de ses lots ;

Ils ont ainsi loué leurs lots réunis en un seul appartement à M. [B] [C] à compter du 1er décembre 2002 jusqu’au départ de ce dernier 1e 30 juin 2016 ;

Par ailleurs la seule indication dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2005 de la demande de régularisation de la situation par Mme [W] ne peut être considérée comme un acte susceptible d’avoir rendu sa possession du couloir équivoque ;

En effet la résolution du procès-verbal de l’assemblée du 23 mai 2005 mentionne seulement que 'l’assemblée prend acte des documents communiqués par Mme [W] concernant l’occupation des parties communes du 6e étage et demande que cette situation soit régularisée.

L’assemblée ne pouvant débattre de cette question faute de résolution, cette question sera débattue lors de la prochaine assemblée générale’ et n’a fait l’objet d’aucun vote ;

En outre elle se réfère à la demande de Mme [X] [S], laquelle rappelait l’occupation de la partie du couloir transformée en cuisine par son père dès 1968 et de l’autre partie de ce même couloir transformée en salle de bains à partir de 1976, pour solliciter la régularisation de cet état à l’occasion de la réécriture du règlement de copropriété ce qui signifie bien qu’elle se considérait comme étant propriétaire du couloir se trouvant au droit des lots lui appartenant ;

De même, le seul fait qu’une résolution n°12 intitulée 'cession des parties communes occupées par M. et Mme [W]', sans autres détails ait été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 mai 2006, ne saurait démontrer le caractère équivoque de la possession des ayants droit des époux [U], dès lors que cette résolution a été portée à l’ordre du jour sur la seule décision du syndic, qu’elle est imprécise, et ne contient aucune revendication de la part du syndicat des copropriétaires, qu’elle fait toujours suite au courrier de Mme [X] [S] et surtout qu’elle n’a pas été adoptée ;

Les résolutions des assemblées postérieures des 29 mai 2007 et 5 juin 2008 sont enfin sans effet sur la demande des époux [U], leurs ayants-droit ayant déjà acquis par prescription le couloir revendiqué depuis le 15 décembre 2006 ;

Il est dès lors établi que les ayants cause des époux [U] venant aux droits de la société Pachalva AV ont occupé de manière continue non équivoque et à titre de propriétaire le couloir se trouvant au droit des lots n°14, 15 et 16 leur appartenant pendant plus de trente ans ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré M. & Mme [U] propriétaires du couloir se situant au droit des lots n°14, 15 et 16 leur appartenant et dit que le jugement sera publié à la conservation des hypothèques ;

Sur la demande d’annulation des résolution n°s 34-1 à 34-4 de l’assemblée générale des copropriétaires

En l’espèce, les époux [U], venant aux droits de la société Pachalva AV demandent l’annulation des résolutions n° 34-1, 34-2, 34-3 et 34-4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2016 ; il s’agit en réalité des résolutions du procès-verbal d’assemblée du 18 octobre 2016, seul communiqué par les époux [U] et par le syndicat des copropriétaires ;

Les résolutions contestées figurent dans un point 34 intitulé : Demande de la société Pachalva AV: approbation du modificatif de l’état descriptif de division, et sont rédigées de la manière suivante :

Décision 34-1 : création du lot 39 issue des parties communes :

'L’assemblée générale décide de la création du lot n°39 selon modificatif du règlement de copropriété établi par Dupouy-Flamencourt géomètre-expert pour 32/10.032èmes des parties communes générales (…) décision rejetée (article 26 a)' ;

Décision n°34-2 : réunion des lots 14, 15, 16 et 39 en un nouveau lot de copropriété :

' L’assemblée générale accepte la réunion des lots 14, 15, 16 et 39 en un nouveau lot de copropriété 40 qui représentera 166/10.032èmes des parties communes générales (…) décision rejetée (article 26 a)' ;

Décision 34-3 : validation de la prescription acquisitive trentenaire du lot 39 :

'Projet de décision du propriétaire :

L’assemblée générale considère que le nouveau lot crée comme appartenant à la société Pachalva AV bénéficiant de la prescription acquisitive trentenaire des consorts [S] qui ont occupé de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire le couloir susvisé (39) de sorte que ce lot ne sera pas vendu à la société Pachalva AV

Projet de décision du syndic :

L’assemblée générale reconnaît que le nouveau lot crée a été occupé depuis plus de trente ans par les consorts [S] de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire le couloir susvisé (lot 39) de sorte que ce lot ne sera pas vendu à la société Pachalva AV (nouvel occupant) si la prescription acquisitive est reconnue par les autorités compétentes (…) décision rejetée (article 26a) selon la clef de répartition charges générales’ ;

Décision 34-4 : mandat au syndic pour la signature de l’acte (…)

question sans objet ;

Décision 34-5: mandat au syndic pour la réalisation de l’acte (…)

question sans objet ;

Comme l’a dit le tribunal, les deux dernières résolutions 34-4 et 34-5 ne sauraient faire l’objet d’une annulation des lorsqu’elles ne constituent pas de véritables décisions au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’elles n’ont fait l’objet d’aucun vote ;

Les premiers juges ont justement retenu que dès lors qu’il est établi que les époux [U] venant aux droits de la société Pachalva AV ont acquis par usucapion le couloir se trouvant aux droits des lots 14, 15 et 16 leur appartenant, les copropriétaires ne pouvaient sans commettre d’abus de droit, refuser de modifier le règlement de copropriété pour intégrer cette modification et permettre au syndicat des copropriétaires de percevoir les charges afférentes à la création du nouveau lot constitué du couloir et des anciens lots 14, 15 et 16 ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a annulé les résolutions 34-1, 34-2 et 34-3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2016 ;

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat

Sur la demande visant à voir réputée non écrite la clause d’acquisition de fonds de couloir

L’article 43 de la même loi prévoit que 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites’ ;

En l’espèce, comme exposé ci-dessus, le règlement de copropriété du 12 mars 1956 (p. 34) prévoit que 'si plusieurs appartements ou chambres contigus sont ou deviennent par la suite la propriété d’un seul propriétaire, les parties communes desservant exclusivement ces appartements ou chambres pourront devenir, si bon lui semble, sa propriété privée avec toutes les conséquences de ce nouvel état. Dans ce cas, et avant d’y faire quelques modifications que ce soit, il devra, à ses frais, clore les dites parties dans son appartement, en changeant de place la porte d’entrée le tout sous la surveillance du syndic, et par un entrepreneur agrée par lui, mais sans pouvoir nuire aux lots voisins. Au cas où il voudrait par la suite rediviser, il devrait dans les mêmes conditions, remettre le tout dans son état primitif’ ;

Les premiers juges ont justement retenu qu’en ce qu’elle aboutit à priver l’assemblée générale de son pouvoir de décision et de contrôle sur l’aliénation d’une partie commune autorisée par avance au profit d’un seul des copropriétaires, cette clause viole les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputée non écrite ;

Sur les demandes de restitution des parties communes et de remise en état sous astreinte (suppression de la cuisine, et des installations sanitaires et les WC….)

Les époux [U] ayant été déclarés propriétaires du couloir se trouvant au droit de leurs lots, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état des lieux par suppression de la cuisine et des installations sanitaires s’y trouvant, ces travaux ayant été au surplus réalises il y a plus de trente ans ;

Sur la demande de suppression des branchements électriques

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, doivent être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale les travaux effectués par un copropriétaire à ses frais affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que les époux [U] auraient en avril 2017 installé deux lignes de branchement à la terre tirées sur le palier sans autorisation de l’assemblée générale ;

Cependant, il ne produit à l’appui de cette affirmation que trois photos sans date, ne permettant pas de connaître l’emplacement des fils électriques photographiés, leur origine, et leur utilité, ce qui n’est pas suffisant pour démontrer l’existence de travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans autorisation et justifiant une demande de remise en état, alors qu’il est établi que le couloir a été intégré dans l’appartement des époux [U], il y a plus de trente ans ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression des câbles électriques ;

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Bien que le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement des charges, il ne reprend cette demande en paiement devant la cour ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’en l’absence de modification du règlement de copropriété ayant crée ce lot n°39, laquelle ne vaudra au surplus que pour l’avenir, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à réclamer le paiement de charges de copropriété supplémentaires, d’autant au surplus que les époux [U] ne sont devenus copropriétaires des lots que le 2 mars 2017 ;

Le jugement est confirmé sur ce point ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. & Mme [U] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [V] [U] & Mme [Y] [A] épouse [U], globalement, la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT