Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01829 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDAI6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 1119011931

APPELANT

Monsieur [J] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Mehdi BOUDJENANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1545

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 1997, l’OPAC de [Localité 7] (aujourd’hui [Localité 7] Habitat OPH) a donné à bail à Mme [Y] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Mme [Y] [U] est décédée le [Date décès 1] 2017.

Par courrier en date du 19 novembre 2017, les ayants droits de Mme [U] ont informé le bailleur que Mme [U] hébergeait son petit-fils M. [J] [K] [O].

La demande de transfert du bail au profit de M. [J] [K] [O] a été formulée pour son compte par courrier du centre d’action sociale de la ville de [Localité 7] reçu le 20 décembre 2017.

Par courrier en réponse du 21 décembre 2017, [Localité 7] Habitat OPH a sollicité des pièces complémentaires pour l’examen de la demande, qui lui ont été transmises toujours par l’intermédiaire du centre d’action sociale de la ville de [Localité 7] le 22 mai 2018.

Par courrier recommandé du 3 août 2018, [Localité 7] Habitat OPH a indiqué à M. [J] [K] [O] qu’il ne remplissait pas les conditions pour bénéficier du transfert du bail, le lien de parenté avec la défunte n’étant pas établi, et le mettait en demeure de quitter les lieux.

Après une nouvelle mise en demeure du 25 janvier 2019 restée sans effet, [Localité 7] Habitat OPH, par acte d’huissier de justice du 29 juillet 2019, a fait assigner M. [J] [K] [O] devant le tribunal d’instance de Paris, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le décès de Mme [Y] [U], le [Date décès 1] 2017 a entrainé de plein droit la résiliation du contrat de bail,

— dire que M. [J] [K] [O] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [J] [K] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique au besoin

— condamner M. [J] [K] [O] à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 435,76 euros, correspondant aux arriérés d’indemnités d’occupation dus et arrêtés au mois de juin 2019,

— condamner M. [J] [K] [O] à payer à [Localité 7] Habitat OPH une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux,

— condamner M. [J] [K] [O] à payer à [Localité 7] Habitat OPH une indemnité de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 19 octobre 2020, [Localité 7] Habitat OPH a maintenu à titre principal ses demandes introductives d’instance, sauf en ce qui concerne les indemnités d’occupation, la dette ayant été régularisée et sauf à préciser que l’indemnité d’occupation devait être équivalente au montant du loyer et des charges dus si le bail s’était poursuivi.

En défense, [J] [K] [O], représenté par son avocat, a demandé au tribunal, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de débouter [Localité 7] Habitat de l’ensemble de ses demandes, et de constater que les conditions du transfert du bail à son profit étaient remplies par sa cohabitation avec Mme [U] depuis le mois de juillet 2016.

Reconventionnellement, il a poursuivi, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation de [Localité 7] Habitat OPH à réaliser des travaux de réfection du logement en exécution de son obligation d’entretien et à lui payer la somme de 3000 euros en réparation du trouble de jouissance souffert.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Vu l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATE que M. [J] [K] [O] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] à [Localité 5],

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 7] Habitat OPH pourra faire procéder à l’expulsion de M. [J] [K] [O] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

AUTORISE [Localité 7] Habitat OPH à faire procéder au séquestre des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [J] [K] [O] à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE M. [J] [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

DEBOUTE M. [J] [K] [O] de ses demandes,

ORDONNE la communication à M. le Préfet de Paris de la présente décision

CONDAMNE M. [J] [K] [O] à payer à [Localité 7] Habitat OPH somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [J] [K] [O] aux dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement pour le tout.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 26 janvier 2021 par M. [J] [O],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 avril 2021 par lesquelles M. [J] [O] demande à la cour de :

Vu les articles 6 et 14 de la loi du 6 juillet 1989,

— DECLARER recevable et fondé l’appel interjeté par M. [J] [K] [O]

Y Faisant droit,

— INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— JUGER que les critères de transfert de ce bail initialement donné à Mme [U] [Y] au profit de son petit-fils M. [J] [K] [O] sont remplis,

— JUGER que M. [J] [K] [O] était régulièrement domicilié chez sa grand-mère plus d’une année avant le décès de cette dernière,

— JUGER que la filiation entre Mme [Y] [U] et M. [J] [K] [O] est incontestable,

— JUGER que la surface de ce logement social est conforme aux besoins d’une personne vivant seule, et qu’il est parfaitement à jour de ses loyers,

— CONDAMNER [Localité 7] Habitat OPH à effectuer les travaux de réfection de ce logement et ce conformément aux édictions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

— CONDAMNER [Localité 7] Habitat à verser à M. [J] [K] [O] la somme de 5.000 euros, au titre de dommages et intérêts, en ce que depuis quatre ans il dispose d’un logement non entretenu, voire insalubre,

— CONDAMNER [Localité 7] Habitat au paiement de la somme de 2.000 euros au profit de M. [J] [K] [O] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER [Localité 7] Habitat aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 avril 2023 au terme desquelles [Localité 7] Habitat OPH demande à la cour de :

Vu le jugement du 30 novembre 2020

Vu l’appel de M. [O] du 26 janvier 2021

DIRE M. [O] mal fondé en son appel et par conséquent le débouter de ses demandes

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant des arriérés d’indemnités d’occupation fixées au 1er avril 2023 à la somme de 7.210,07 euros échéance du mois de mars 2023 incluse

Par conséquent

Vu le bail du 11 juin 1997

Vu le décès de Mme [U] [Y] survenu le [Date décès 1] 2017

Vu l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989

Dire que M. [O] ne peut pas prétendre au transfert du bail

Par conséquent CONSTATER la résiliation de plein droit du bail à la date du décès de Mme [U]

ORDONNER l’expulsion de M. [O] [J] [K] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est

ORDONNER que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions articles L.433-1 et 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

CONDAMNER M. [O] [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la restitution effective des lieux par la remise des clefs

Statuant à nouveau

Y ajoutant

CONDAMNER M. [O] [J] [K] au paiement de la somme de 7.210,07 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2023 échéance du mois de mars 2023 incluse ainsi qu’à toute somme qui sera due à ce titre à compter de l’échéance du mois d’avril 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs.

CONDAMNER M. [O] [J] [K] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Le CONDAMNER aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Carole Bernardini conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC qui comprendront le coût de la sommation.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur le transfert du bail

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (…) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…).

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…)'.

Il appartient au descendant qui sollicite le transfert du bail à son profit de prouver qu’il remplissait la condition d’une communauté de vie avec le défunt depuis au moins une année à la date du décès.

En l’espèce, Mme [Y] [U] est décédée le [Date décès 1] 2017, il appartient donc à M. [J] [K] [O], qui justifie par les pièces produites être son petit-fils, de prouver qu’il résidait avec elle depuis le 19 octobre 2016 au moins.

Ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, l’attestation attribuée à Mme [Y] [U] n’établit pas la permanence de la cohabitation puisqu’elle ne porte que sur une période de trois jours (du 17 au 20 juillet 2016). La cour ajoute qu’elle ne comporte aucune des mentions exigées par l’article 202 du code de procédure civile.

Les documents produits (courriers de Pôle Emploi, contrat de travail intérimaire, courrier de l’assurance maladie et souscription d’une assurance prévoyance Banque postale) ne permettent pas de justifier d’une cohabitation depuis le mois d’octobre 2016, mais seulement d’établir que M. [O] s’était domicilié administrativement chez sa grand-mère.

Devant la cour, M. [O] produit trois nouvelles attestations pour justifier qu’il occupait les lieux depuis juillet 2016, mais celles-ci ne respectent pas le formalisme exigé par l’article 202 du code de procédure civile, en ce que deux d’entre elles ne sont pas manuscrites, en ce qu’elles ne précisent pas l’identité complète et le lien de parenté ou d’alliance avec l’intéressé, et en ce qu’elles ne comportent pas la mention selon laquelle elles sont établies en vue de leur production en justice et que leur auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

[Localité 7] Habitat OPH souligne pour sa part que Mme [Y] [U] n’a jamais déclaré que son petit-fils résidait avec elle, comme elle en avait l’obligation en raison de la règlementation HLM.

Il produit un courrier de l’assistante sociale du centre d’action sociale de la ville de [Localité 7] reçu le 20 décembre 2017 dans laquelle celle-ci indique que 'M. [O] est actuellement sans domicile fixe et a occupé le logement de sa grand-mère lorsque celle-ci était à l’hôpital'.

Il en résulte que M. [O] a occupé l’appartement de sa grand-mère alors que celle-ci était déjà hospitalisée, et qu’il échoue donc à rapporter la preuve d’une communauté de vie avec cette dernière depuis un an au moins avant la date de son décès.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que M. [O] était occupant sans droit ni titre du logement et ordonné son expulsion, et a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi jusqu’à la date de départ effectif des lieux.

2 – Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Il résulte du décompte produit et qui n’est pas utilement contesté que M. [O] est redevable de la somme de 7210,07 euros au titre des indemnités d’occupation échues et impayées arrêtées au 1er avril 2023, terme de mars 2023 inclus.

Il convient dès lors de le condamner au paiement de cet arriéré.

3 – Sur les demandes de M. [O]

3.1 Sur la réalisation de travaux

Ainsi que l’a considéré avec pertinence le premier juge, M. [O], occupant sans droit ni titre, est mal fondé à former à l’encontre de [Localité 7] Habitat une demande de travaux sur le fondement d’un contrat de bail résilié. Au demeurant, il ne justifie pas de la nécessité de ces travaux, les seules photographies produites, non datées et dont la cour ignore si elles se rapportent bien au logement litigieux, ne pouvant suffire à prouver le bien fondé de travaux.

3.2 Sur les dommages et intérêts pour logement insalubre

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, la demande d’indemnisation d’un préjudice subi par l’occupant sans droit ni titre en raison du défaut d’entretien des lieux ne peut prospérer. Au demeurant, ce défaut d’entretien est insuffisamment démontré par les pièces produites, et ce alors que [Localité 7] Habitat justifie avoir réalisé des travaux dans les lieux.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [O] de ses demandes.

4- Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer les condamnations au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

M. [O], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne M. [J] [K] [O] à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 7210,07 euros au titre des indemnités d’occupation échues et impayées arrêtées au 1er avril 2023, terme de mars 2023 inclus,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [K] [O] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président