RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18659 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIR3A

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00077

APPELANTE

SADEV 94 – SOCIETE D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT

DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[Adresse 8]

[Localité 27]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS

Monsieur [J] [G]

[Adresse 14]

[Localité 28]

représenté par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

Madame [Z] [O] épouse [G]

[Adresse 14]

[Localité 28]

représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 26]

représentée par Monsieur [B] [H], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Mme [Z] [O] épouse [G] et M. [J] [G] étaient propriétaires du lot situé [Adresse 14] à [Localité 32], section AF n°[Cadastre 4].

Par arrêté du 08 mars 2018, le préfet du Val-de-Marne a déclaré immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique, au profit de la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val-de-Marne (SADEV 94), les parcelles et droits réels nécessaires au développement d’un campus urbain à vocation internationale sur le territoire de la commune de [Localité 32].

Par ordonnance d’expropriation du 08 octobre 2018, le juge de l’expropriation du Val-de-Marne a transféré la propriété des époux [G] à la SADEV 94.

Faute d’accord entre les parties, la SADEV 94 a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil par requête reçue au greffe le 30 mai 2022 aux fins de fixer ses obligations à l’égard des époux [G].

Le transport sur les lieux a été fixé au 29 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 05 juin 2023, le juge de l’expropriation de Créteil a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 29 novembre 2022 ;

FIXÉ l’indemnité due par la SADEV 94 aux époux [G] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 14] à la somme de 307.670 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 270.608,80 euros (50.6m² x 5.348 euros) ;

Indemnité de remploi : 28.060,88 euros ;

Indemnité pour frais de déménagement : 3.000 euros ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer aux époux [G] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 aux dépens .

Par déclaration reçue par LRAR le 27 novembre 2023, la SADEV 94 a formé appel du jugement au motif que le juge de l’expropriation a surévalué le montant de l’indemnité de dépossession consécutive à la dépossession de l’ensemble immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 14] à [Localité 32].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 13 février 2024 par la SADEV 94, appelante, notifiées le 18 mars 2024 (AR intimés le 21/03/2024 et AR CG le 26/03/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de bien vouloir :

INFIRMER partiellement le jugement du 05 juin 2023, en ce qu’il a :

Ecarté les termes de référence n°2 et n°3 produits par la SADEV 94,

Fait abstraction des caractéristiques du bien exproprié ainsi que de son statut de copropriété,

Accordé une somme de 3.000 euros au titre des frais de déménagement,

Par suite,

REFORMER le jugement du 05 juin 2023, en fixant le montant des indemnités à revenir aux expropriés pour la dépossession du lot de copropriété n°2 situé [Adresse 14] à [Localité 32] parcelle cadastrée n°AF [Cadastre 4] comme suit :

INDEMNITÉ PRINCIPALE (valeur libre sous réserve d’une renonciation expresse au relogement)

méthode d’évaluation : par comparaison, terrain intégré

superficie retenue : 50,6m²

valeur unitaire retenue : 4.900 euros/m²

Soit une indemnité principale de 247.940 euros.

INDEMNITÉS ACCESSOIRES

Frais de remploi : 25.794 euros

Total de l’indemnité de dépossession en valeur libre : 273.734 euros

2/Adressées le 15 juin 2024 par les époux [G], intimés et formant appel incident, notifiées le 19 juin 2024 (AR appelante le 20/06/2024 et AR CG le 24/06/2024 selon le tampon de la DDFIP), aux terme desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 05 juin 2023 par la Chambre de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’il a alloué aux époux [G] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRMER le jugement rendu le 05 juin 2023 par la Chambre de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’il a alloué aux époux [G] une indemnité de 3.000 euros au titre d’indemnité partielle de déménagement ;

INFIRMER le jugement rendu le 05 juin 2023 par la Chambre de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession due aux époux [G] en retenant :

Un prix au m² pour leur pavillon de 5.348 euros

Une indemnité de remploi calculée sur ces bases ;

Et statuant à nouveau,

ÉVALUER le bien en valeur libre, les époux [G] renonçant explicitement à leur droit au relogement ;

FIXER l’indemnité principale due aux époux [G] pour la dépossession du pavillon leur ayant appartenu sis [Adresse 15] à [Localité 32] à la somme de 361.790 euros (50.60m² x 7.150 euros) ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 37.197 euros

soit un total de 398.969 euros ;

CONDAMNER la SADEV 94 à payer aux époux [G] une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

3/ Adressées au greffe le 16 juillet 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé, formant appel incident, notifiées le 23 juillet 2024 (AR appelante et intimés le 30/07/2024), aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

FIXER l’indemnité de dépossession :

Une indemnité principale de 258.000 euros en valeur libre (50,60m² x 5.100 euros) ;

Une indemnité de remploi de 26.800 euros ;

Soit une indemnité de dépossession de 284.800 euros.

4/ Adressées le 12 septembre 2024 par la SADEV 94, notifiées le 13 septembre 2024 (AR intimés le 19/09/2024, AR CG non retourné), aux termes desquelles, elle formule à nouveau les mêmes demandes.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SADEV 94 expose que :

Concernant l’estimation du juge de l’expropriation en 1ère instance, le premier juge a écarté les termes n°2 et n°3 produits par l’expropriant au motif qu’il s’agirait de biens situés à au moins un kilomètre de la parcelle expropriée. Or, ces biens sont en réalité situés à respectivement 600m et 750m à pied du bien de l’espèce. De plus, ils sont d’une consistance matérielle très comparable à l’objet de la procédure.

Les termes de comparaison retenus par le premier juge concernent des pavillons en bon ou très bon état d’entretien, avec jardin, garage et place de stationnement. Le bien de l’espèce est dans un état passable et ne dispose d’aucun de ces éléments de plus-value. Il n’a pas été tenu compte de ces différences dans l’évaluation du bien.

Enfin, le tribunal a commis une autre erreur d’appréciation en faisant abstraction du fait que le bien exproprié est situé dans un immeuble en copropriété. Or la jurisprudence majoritaire considère qu’un bien en copropriété ne peut pas être comparé à un bien qui n’est pas soumis au même régime, sa consistance étant différente (CA Paris, 16 juin 2022, n°21/17209 ; 6 avril 2023, n°22/03043). Ce n’est qu’en l’absence de termes de même consistance qu’une telle comparaison peut être effectuée, mais en tenant compte de la différence de régime (CA Paris, 6 décembre 2018, n°17/21375). Le statut de copropriété peut même justifier l’application d’un abattement (CA Paris, 30 septembre 2021, n°20/13500). Le statut de copropriété est donc bien un facteur de moins-value. Cela est même reconnu par les expropriés dans leurs écritures, qui allèguent qu’une atténuation de la valeur vénale du bien ne serait justifiée que pour les biens subissant des contraintes issues par exemple d’un règlement de copropriété. Ils soutiennent qu’il n’existe pas de tel règlement en l’espèce, alors que la SADEV 94 produit le règlement (pièce n°9). Ce règlement inclut des restrictions dans l’usage des parties communes. Le commissaire du Gouvernement avait en première instance proposé un abattement de 15% précisément pour tenir compte du statut de copropriété. La cour infirmera la valeur retenue par le premier juge au motif qu’elle fait abstraction de la situation de copropriété du bien.

Sur les frais de déménagement accordés, le premier juge a accordé 3.000 euros. Or, il ressort de l’article L.321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir uniquement un préjudice certain. Il est constant que les juridictions de l’expropriation apprécient les frais de déménagement au regard d’au moins deux devis, alors que les époux [G] n’en produisent qu’un. Le juge de Créteil avait alloué, pour des expropriés du même lotissement mais propriétaires d’un bien d’une plus grande surface, une indemnité de déménagement de 1.700 euros (pièce n°8). La somme de 3.000 euros fixée par le juge parait donc injustifiée.

Sur les prétentions des expropriés, ceux-ci sollicitent une valeur unitaire de 7.150 euros/m². Ils produisent ainsi 12 termes de référence, dont la moitié sans l’acte de vente et uniquement avec la fiche PATRIM.

Trois de ces termes concernent des mutations datant de près de 5 ans, ou de plus de 5 ans avant le jugement de première instance et devront donc être écartés.

De plus, l’ensemble de ces termes de référence se basent sur des informations issues de la base PATRIM. Or, les informations issues de cette base sont notoirement imprécises et le juge de Créteil a déjà rejeté des références issues de cette base en raison d’informations erronées (TGI Créteil, 23 avril 2019, RG n°18/00061). Il convient donc d’écarter les 6 références issues uniquement de PATRIM. Pour ce qui est des 6 autres, les informations indiquées dans les actes de vente ne permettent pas de corroborer les informations de la fiche PATRIM, qui servent de base à l’estimation de valeur unitaire proposée par les expropriés. Ainsi, aucun acte de vente ne précise une quelconque surface de bâti. A moins que les expropriés ne viennent justifier des surfaces dont ils se prévalent, l’ensemble des termes seront écartés.

Le juge de Créteil a précisé que les termes de comparaison pour lesquels la valeur unitaire n’est pas définie ne peuvent être pris en compte (Tribunal judiciaire de Créteil, 02 décembre 2022, RG n°22/00028). Ce principe a été rappelé dans le jugement de première instance.

De plus, l’ensemble des termes versés par les expropriés présente des incohérences soit entre la fiche PATRIM et l’acte de vente (nombre de pièces, surfaces, dépendances) soit au sein même de la fiche PATRIM (rapport entre le nombre de pièces et la surface indiquée). Sauf à corriger ces incohérences, les références doivent être écartées. De plus, il résulte de l’accord des parties que le pavillon doit être évalué en surface utile, alors que la valeur unitaire avancée par les expropriés est établie d’après la surface habitable, qui ne tient pas compte des dépendances. En évaluation par comparaison, il est indispensable de faire coïncider le type de superficie retenu avec celui des termes de référence (Cass., 3ème civ., 9 juin 2004, n°03-70.054). Aucune des références susvisées ne pourra donc servir, et la valeur unitaire demandée par les expropriés paraît injustifiée et excessive au vu des termes de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement et la SADEV 94.

Concernant l’offre de la SADEV, une valeur unitaire de 4.900 euros/m² est proposée. A l’appui de cette offre, la SADEV 94 cite de multiples termes de référence (pièces n°1 à 5) dont l’une concerne un pavillon en très bon état d’entretien et disposant de multiples éléments de plus-value, pour une valeur métrique de 4.500 euros (pièce n°5).

Les époux [G] font valoir que :

Sur la description du bien, la superficie cadastrale est de 328m². La parcelle accueille deux pavillons distincts sous le régime du lotissement. Ils disposent du lot n°2, qui confère la jouissance de 108m² de terrain et un droit de passage commun de 6m². Il s’agit d’un bâtiment pavillonnaire. La surface est saine, l’accès se fait par une allée privative. Le pavillon est situé à moins de 3km de [Localité 30], et proche de l’autoroute A6. Le pavillon est desservi par des lignes de bus et le sera par une future gare du Grand Paris Express.

Sur la notion de marché captif, le jugement de première instance tendait à écarter les termes de référence situés dans d’autres périmètres de la commune de [Localité 32]. Cela contraint les expropriés à se restreindre à des références au sein même de l’opération diligentée par la SADEV, et donc soumises à un marché captif. La SADEV est bénéficiaire de la DUP depuis 2011 et base son offre sur des transactions ou des jugements au sein de cette DUP, alors qu’elle est acheteur unique et donc en position dominante, ce qui est un facteur de baisse des prix (TGI Bobigny, pièce n°2). Il sera donc demandé de prendre en considération les mutations situées hors de la ZAC d’intervention de la SADEV 94.

Sur les références et appréciations erronées de la SADEV, celle-ci argue que deux de ses références ont été écartées en première instance aux motifs qu’il s’agissait de biens situés à plus d’un km du bien de l’espèce, alors même qu’ils sont en réalité moins distants. Seulement, il s’agit de pavillons d’une surface respective de 128 m² et 184 m², soit une superficie presque quatre fois celle du bien de l’espèce, soit une consistance incomparable. Contrairement aux affirmations de la SADEV 94, le bien des époux [G] ne dispose pas comme le bien cité en comparaison d’arbres fruitiers ou d’un garage.

Sur le supposé statut de copropriété du bien, la SADEV rappelle à juste titre qu’un bien en copropriété ne peut avoir la même consistance qu’un bien en pleine propriété. Mais l’atténuation de la valeur d’un bien en copropriété ne s’entend que pour des biens en subissant des contraintes. Or, en l’espèce, aucun règlement de copropriété ne vient entraver la liberté individuelle des deux propriétaires de la parcelle.

Sur la nécessité de faire état de références aux surfaces comparables au bien de l’espèce, la SADEV émet des doutes sans aucun fondement sur les surfaces exprimées par la base PATRIM et la base notariale BIEN. Ces pures allégations ont pour seul but de discréditer les références des expropriés. A l’inverse, la SADEV n’hésite pas à proposer les termes dont la surface est plusieurs fois supérieure à celle du bien exproprié, alors qu’il est reconnu que la valeur métrique d’un bien est inversement proportionnelle à sa surface.

Sur la valeur unitaire du bien, le premier juge a retenu une valeur de 5.348 euros, se basant sur la « moyenne » des quatre termes de référence retenus. Or, la moyenne de la valeur de ces quatre termes est de 5.625 euros, seule la médiane est de 5.342 euros. Par ailleurs, le juge n’aurait pas dû prendre en compte la mutation sise [Adresse 10], d’une valeur métrique de 4.500 euros, car sa surface de157m² le rendait incomparable au bien de l’espèce. La valeur métrique moyenne des trois références restantes était de 6.000 euros. Tel que l’admet la SADEV, le pavillon des époux [G] est en état d’entretien correct en tout point de vue et ne souffre d’aucune défaillance. Le juge a injustement écarté les références situées en dehors de la ZAC, dont les douze références citées par les expropriés en première instance qui permettaient de faire état de la situation du marché libre. Les époux [G] produisent à nouveau ces références, ainsi que leurs fiches PATRIM confirmant la consistance de chaque bien. A ces références s’ajoutent les références hors-ZAC également citées par le commissaire du Gouvernement en première instance. Tous ces termes concernent des pavillons dits anciens situés dans la commune de [Localité 32], et de surfaces proches de celle du bien exproprié. La jurisprudence prévoit que l’indemnité perçue par les époux [G] doit leur permettre l’acquisition d’un bien de remplacement similaire. Or, pour se réinstaller en pareil et semblable état, les expropriés devront acquérir un bien en dehors de la ZAC, dans un secteur où les prix sont ceux du marché libre.

Les références présentées font ressortir une valeur métrique moyenne de l’ordre de 7.929 euros, la valeur médiane étant de 7.467 euros. Compte tenu de ces valeurs, les expropriés demandent à la cour de retenir un montant de 7.150 euros/m² en valeur libre.

Sur l’indemnité de déménagement, le premier juge avait alloué la somme de 3.000 euros alors que le devis produit faisait état de la somme de 4.200 euros. La SADEV ne s’opposait pas au principe d’une indemnité de déménagement. Il aurait été appréciable d’avoir plusieurs devis mais les professionnels peinent de plus en plus à se déplacer pour en établir. La SADEV évoque des frais de déménagement de 1.700 euros pour un pavillon voisin ayant été exproprié. Un tel argument ne prend pas en compte le fait que le bien de l’espèce bénéficie d’une dépendance extérieure sous la forme d’un chalet en bois et que le devis produit prend en considération son démontage remontage. Ce devis est donc parfaitement conforme aux frais qui seront exposés par les expropriés. Il convient donc que la cour rétablisse la valeur complète du devis et alloue une indemnité de 4.200 euros pour les frais de déménagement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la faiblesse de l’offre de l’expropriante, les époux [G] ont été contraints de se faire assister d’un conseil tant en 1ère instance qu’en appel. Il convient de confirmer le montant de 3.000 euros accordé en première instance et de leur allouer une somme de 4.000 euros au titre des frais exposés en cause d’appel.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Sur les termes de référence, aucun des termes versés par la SADEV n’est comparable au bien de l’espèce et ne peut être retenu. Aucun des treize termes proposés par les expropriés ne comporte de mutations ayant eu lieu dans la [Adresse 31] et ils seront donc tous écartés.

Sur les indemnités proposées, le commissaire du Gouvernement propose trois termes de comparaison et retient une valeur métrique moyenne de 6.000 euros, pour une médiane de 6.184 euros. Il propose d’appliquer un abattement de 15% pour tenir compte des caractéristiques du bien (copropriété, absence de box et de jouissance de jardin) ce qui ramène la valeur unitaire à 5.100 euros en valeur libre, soit une indemnité principale de 258.060 euros arrondie à 258.000 euros.

Synthèse des prétentions des parties

Jugement

Expropriant

Exproprié

Commissaire du Gouvernement

Observations

Indemnité Principale

270.608,80 euros (50.6m² x 5.348 euros)

247.940 euros

(4.900 euros x 50.6m²)

361.790 euros (50.60m² x 7.150 euros)

258.000 euros

(50.60m² x 5.100 euros)

Néant

Indemnité de remploi

28.060,88 euros

25.794 euros

37.197 euros

26.800 euros

Néant

Indemnité pour frais de déménagement

3.000 euros

Néant

4.200 euros

Néant

Néant

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel par LRAR étant du 27 novembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 13 février 2024, des époux [G] du 15 juin 2024 et du commissaire du gouvernement du 16 juillet 2024 adressées ou déposées dans les délais règlementaires sont recevables.

Les conclusions de la SADEV 94 du 12 septembre 2024 sont de pure réplique à celles des époux [G] appelants incident et la pièce n°9 est en réponse aux époux [G] qui indiquent que leur bien n’est pas soumis au régime de la copropriété, puisqu’il s’agit du règlement de copropriété du 17 juin 1987 concernant le bien exproprié ; ces conclusions ne formulant pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SADEV porte sur le montant de l’indemnité de dépossession, comme les appels incidents des époux [G] et du commissaire du gouvernement, celui-ci demandant en outre d’appliquer un abattement de 15% sur la valeur unitaire qu’il propose en raison des caractéristiques du bien, à savoir statut de copropriété, absence de box et absence de jouissance de jardin.

S’agissant de la date de référence, qui n’est pas contestée, le premier juge a retenu en application des articles L322-2 et L213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, le PLU approuvé par la commune de [Localité 32] le 16 décembre 2015.

À cette date de référence, la parcelle expropriée est située en zone Uea, dédiée principalement aux tissus commerciaux et artisanaux ainsi qu’au service public et l’intérêt collectif (notamment les grands établissements hospitaliers).

Le secteur Uea est un secteur à dominante activité de recherche, comprenant des équipements et de l’habitat pour l’hébergement de publics spécifiques liés à ses activités (chercheurs, enseignants, étudiants, familles).

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il ressort du procès-verbal de transport que la porte d’entrée du terrain, après quelques marges, donne sur un terrain pavé, avec à droite un cabanon en bois qui sert de réserve et, à gauche de la maison. Le pavillon est propre. L’entrée donne sur la pièce à vivre salon/salle à manger qui dessert la cuisine en longueur et débarras au bout de la cuisine. À gauche du salon, un couloir dessert la salle d’eau, les toilettes et deux chambres,une seconde chambre ouvrant sur un bureau et sur une pièce qui comprend le ballon d’eau chaude et un placard. L’ensemble est bien entretenu. Le chauffage est à l’électricité. Au fond à gauche du jardin, l’accès à la cave est extérieur à la maison à usage d’entrepôt . L’état est propre et sain. Il n’y a pas de place de stationnement.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

La SADEV 94 indique que le bien se trouve dans un état passable, les sols et murs étant abîmés par endroits et il produit des photographies à l’appui.

Elle souligne que le bien est soumis au statut de la copropriété, qu’elle produit, et qu’il s’agit d’un facteur de moins-value.

Les époux [G] indiquent que leur pavillon est situé à moins de 3 kms de [Localité 30], et à 700 m de l’A6b, dans un secteur pavillonnaire et qu’il est desservi par les lignes de bus 186, 131 et 380 ; qu’il est également situé à moins de 10 minutes de la future gare « [Localité 32] – institut [29] » du métro Grand Paris Express.

Ils en concluent que la situation de leur pavillon est partiellement favorable et attractive, bénéficiant d’un environnement pavillonnaire calme, proche de [Localité 30] et bien desservi.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 5 juin 2023.

— Sur l’indemnité principale

Les parties ne contestent pas les éléments suivants retenus par le jugement :

— méthode par comparaison

— surface de 50,6 m²

— fixation de l’indemnité principale en valeur libre, les époux [G] renonçant expressément à leur droit à relogement.

Les parties sont en désaccord sur les références à retenir et sur la valeur unitaire, le premier juge l’ayant fixé à 5348 euros/m².

La SADEV 94 demande de retenir une valeur unitaire de 4900 euros/m², les époux [G] de 7 150 euros/m² et le commissaire du gouvernement de 5100 euros/m² (6000 euros/m² avec un abattement de 15%).

Il convient donc d’examiner les références des parties et de statuer sur l’abattement demandé par le commissaire du gouvernement

1° Sur les références des parties

a) Les références de la SADEV 94

Elle reproche au premier juge d’avoir rejeté deux de ses références T1 et T2 et elle propose en outre une troisième référence :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

tribunal judiciaire de Créteil du 30 décembre 2019

RG19/00084

[Adresse 16]

128

4500

pièce n°2

garage avec emplacement de stationnement

jardin avec arbres fruitiers

T2

tribunal judiciaire de Créteil du 30 juin 2020 RG19/000048

[Adresse 25]

184, 81

4483X0, 70 pour vétusté

pièce n°3

deux maisons mitoyennes

T3

CG3

vente du 29 septembre 2020

[Adresse 23]

72

312 000

4333

pièce n°5

maison d’habitation d’un rez-de-chaussée élevé en partie sur caves et partie sur terre-plein comprenant :

cuisine ouverte, séjour,

3 chambres, salle de bains, WC, jardin, abri de jardin

T1 et T2 :

La SADEV 94 reproche au premier juge d’avoir rejeté ces termes au motif qu’ils sont à au moins 1 km du bien exproprié, soit une distance trop lointaine, alors que la distance pour le premier terme est de 600 m et pour le second terme de 750 m.

Cependant, ces deux termes ne sont pas comparables s’agissant des surfaces par rapport au bien exproprié de 50,6 m², puisque le premier terme est de 128 m² et le second terme de 284,81 m² ; ils seront donc écartés.

T3 : Ce terme également proposé par le commissaire du gouvernement est comparable en localisation étant situé dans la même rue que le bien exproprié et en consistance, étant d’une surface utile de 72 m² ; il sera donc retenu.

b) Les références des époux [G]

Ils invoquent quatorze termes avec les références de publication à [Localité 32] avec la fiche PATRIM :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

11 février 2022

[Adresse 24]

54

751 500

13 916

pièces n°3 et 4

5 pièces

I2

22 juillet 2022

[Adresse 9]

60

420 000

7000

pièces n°5 et 6

3 pièces +cave

I3

24 mai 2022

[Adresse 6]

42

313 000

7452

pièces n°7 et 8

3 pièces + cave

I4

22 avril 2021

[Adresse 3]

54

480 000

8889

pièces n°9 et 10

4 pièces + garage+grenier

I5

4 mars 2022

[Adresse 11]

55

33 000

6000

pièces n°11 et 12

I6

14 octobre 2019

[Adresse 2]

57

371 000

6508

pièces n°13 et 14

2 pièces +cave+garage

I7

28 août 2018

[Adresse 18]

80

619 572

7744

pièces n°15 et 16

5 pièces

I8

31 mai 2018

[Adresse 7]

42

355 000

8452

pièce n°17

RDC + combles aménagées

I9

4 août 2017

[Adresse 17]

65

428 000

6584, 62

pièces n°18 et 19

Bâtiment à usage d’habitation de 3 pièces

I10

9 juillet 2020

[Adresse 13]

56

515 000

9146

pièces n°20 et 21

3 pièces

I11

2 septembre 2021

[Adresse 19]

68

483 950

7116

pièces n°33 et 23

4 pièces

I12

8 juillet 2020

[Adresse 5]

65

555 000

8538

pièces n°24 et 25

3 pièces

La SADEV 94 souligne l’ancienneté de ces termes et fait état de l’incohérence des surfaces avancées et de leur caractère erroné et elle demande de tous les écarter.

I1 : La fiche PATRIM mentionne 54 m² ; or celle- ci fait état de 5 pièces et l’acte de vente ne mentionne aucune surface de bâti et désigne plus de dix pièces ; dès lors la valeur unitaire dégagée est erronée ; ce terme sera donc écarté.

I2 : La fiche PATRIM mentionne 60 m², or celle-ci fait état de 8 pièces tandis que l’acte de vente fait état de plus de huit pièces ; ce terme sera donc écarté pour le même motif.

I3 : La fiche PATRIM mentionne 42 m², alors qu’il est indiqué 8 pièces, un garage de 18m² et une cave de 28m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I4 : La fiche PATRIM mentionne 54 m² alors qu’il est indiqué 10 pièces, une cave de 54 m², un garage de 15 m² et un grenier de 59m² ; l’acte de vente indique au moins 8 pièces, ainsi qu’un garage, un atelier, une buanderie, une cave, un dégagement et des combles ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I5 : La fiche PATRIM mentionne 55m², avec 76pièces et une cave de 40m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I6 : La fiche PATRIM mentionne 57 m², avec 6 pièces, une cave de 25 m², un garage de 26 m² et un grenier de 50m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I7 : La fiche PATRIM mentionne 80 m², avec 5 pièces, un garage de 35 m² et une cave de 6 m² ; l’acte de vente fait apparaître treize pièces, une buanderie, un cellier et un atelier ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I8 : La fiche PATRIM mentionne 42 m², avec trois pièces, un garage de 14 m² et une cave de 10m² ; l’acte de vente fait apparaître huit pièces, un débarras mais pas de cave ni de garage ; ce terme est à la fois incohérent sur la consistance et la surface et sera donc écarté.

I9 : La fiche PATRIM mentionne 65 m², avec 3 pièces principales, une cave de 65 m², un garage de 40 m² et un grenier de 65m² ; l’acte de vente fait apparaître en sous-sol cinq pièces, au RDC 5 pièces et au premier étage trois pièces ; la surface n’étant pas cohérente, ce terme sera écarté.

I10 : La Fiche PATRIM Mentionne 56 m², avec 3 pièces, une cave de 38 m² et un garage de 20m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I11 : La Fiche PATRIM mentionne 68 m² avec 6 pièces et une cave ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I12 : La fiche PATRIM mentionne 65 m² avec 5 pièces, un garage de 32 m² et une cave de 32m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

En outre, le pavillon exproprié est évalué en surface utile, tandis que pour tous ces termes il ne peut s’agir manifestement de la surface utile au regard de la consistance des biens.

Les époux [G] invoquent également deux références reprises ci-après par le commissaire du gouvernement (CG 1 et CG2).

c) Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison de maisons à usage d’habitation situées exclusivement [Adresse 31] à [Localité 32] avec les références d’enregistrement et cadastrales :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile totale/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

14 janvier 2022

[Adresse 21]

76

470'000

6184

maison construite en briques, couverte de tuiles, comprenant :

au sous-sol : dégagement, deux pièces, salle de douche, garage

au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine, toilettes, salle de bains, deux chambres, véranda

grenier perdu au-dessus,

jardin

CG2

20 juillet 2021

[Adresse 20]

67

501'375

7483

maison d’habitation comprenant :

rez-de-chaussée surélevé : entrée, dégagement avec placard, cuisine, séjour avec cheminée, 2 chambres sur véranda, salle de bains avec WC, véranda

étage dans les combles, grenier à aménager, divisé en 3 pièces mansardées

sous-sol : une pièce pour débarras de la descente du garage ; grand garage ; chauffé au fioul, buanderie, WC avec douche

CG3

29 septembre 2020

[Adresse 22]

72

312'000

4333

maison d’habitation d’un rez-de-chaussée élevée partie sur caves et partie sur terre-plein comprenant : cuisine ouverte, séjour, 3 chambres, salle de bains, WC, une courrette jardin

abri jardin

Les termes T1 et T2 comparables en localisation étant situés dans la même rue que le bien exproprié et consistance , notamment en termes de superficie, non critiqués par la SADEV et les époux [G] seront retenus.

CG3 : Ce terme a déjà été retenu.

Le prix moyen est donc de 6000 euros/m² avec une médiane de 6184 euros/m².

Il sera retenu la valeur moyenne de 6000 euros/m² .

2° sur l’application d’un abattement

En ce qui concerne le bien exproprié, à la différence des termes retenus, compte tenu du statut du bien en copropriété qui est établi par le versement aux débats du règlement de copropriété du 17 juin 1987 (pièce n°9), ce qui constitue une contrainte et un facteur de moins-value, de l’absence de box, de l’absence de jouissance de jardin, il convient d’appliquer comme proposé par le commissaire du gouvernement un abattement de 15 % et de retenir en conséquence une valeur unitaire de 5100 euros/m² en valeur libre d’occupation.

L’indemnité principale est donc de :

50,60 m² X (6000 euros X 0,85= 5100 euros= 258'060 euros arrondis à 258 000 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 258 000 – 15 000 ) x 10% = 24 300 euros

soit un total de 26 800 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour frais de déménagement

Le premier juge a accordé aux expropriés une indemnité accessoire pour frais de déménagement d’un montant de 3000 euros.

La SADEV 94 indique que cette somme paraît injustifiée et excessive, et demande l’infirmation du jugement, mais dans le dispositif de ses conclusions n’en fait pas état.

Les époux [G] demandent de fixer l’indemnité de déménagement à la somme de 4300 euros, mais dans le dispositif de leurs conclusions s’ils demandent l’infirmation du jugement de ce chef, ne formulent pas de demande à ce titre.

Le commissaire du gouvernement n’a pas conclu sur l’indemnité au titre des frais de déménagement.

En conséquence, la cour n’étant saisie en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, que par le dispositif des conclusions des parties, ne peut que confirmer le jugement entrepris, en l’absence de demandes des parties soit une indemnité de dménagement d’un montant de 3000 euros.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposé en cause d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer aux époux [G] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité principale à la somme de 258'000 euros ;

Fixe l’indemnité de remploi à la somme de 26'800 euros ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Fixe en conséquence l’indemnité due par la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val-de-Marne (SADEV 94) à Madame [Z] [O] épouse [G] et Monsieur [J] [G] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 12] à [Localité 32] à la somme de 287'800 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 258'000 euros

' indemnité de remploi : 26'800 euros

' indemnité pour frais de déménagement : 3000 euros ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens ;

Déboute la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val-de-Marne (SADEV 94) et Madame [Z] [O] épouse [G] et Monsieur [J] [G] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT