Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2024

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12129 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBTP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN – RG n° 20/00610

APPELANTS

Monsieur [R] [G] né le 30Mai 1951 à [Localité 13],

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [P] [X] épouse [G] née le 20 Janvier 1951 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Jérôme BERTIN de la SELARL BERTIN & BERTIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J126

INTIMÉS

Monsieur [A] [N] [K] né le 18 Septembre 1972 à [Localité 15]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [H] [Z] épouse PORTELA née le 25 Mai 1972 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN, toque : A0627

Madame [T] [S] Notaire de l’Office Notarial de Maître [M] [W],

[Adresse 4]

[Localité 7]

Ni représentée, ni assistée

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle4 chambre1 – en date du 05 octobre 2022 à étude conformément aux articles 655, 658 du code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 avril 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 21 juin 2024 prorogée au 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte authentique passé le 13 septembre 2017 par devant Maître [T] [S], Notaire de l’Office Notarial de Maître [M] [W] à [Localité 7], Monsieur [R] [G] et Madame [J] [X], son épouse, en qualité de Promettants, ont consenti à Monsieur [A] [K] et Madame [H] [Z] son épouse, en qualité de Bénéficiaires, une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 11] lieudit le « [Localité 12] » comportant une propriété à usage d’habitation et commercial cadastrée Section BA n°[Cadastre 2] et BA n°[Cadastre 3] pour une durée expirant le 29 juin 2018 à seize heures, automatiquement prorogée aux huit jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.

Le prix est fixé à 325 600 euros financé à hauteur de 25 600 euros sur les fonds personnels et 300 000 euros par un emprunt.

La réalisation de la promesse est soumise à plusieurs conditions suspensives dont certaines au profit du Bénéficiaire avec faculté de renonciation à son profit tenant :

au changement d’usage en commerce,

à l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel,

à l’obtention d’un permis de construire à charge de justifier auprès du Promettant au plus tard le 16 janvier 2018 d’un dépôt de dossier complet de demande de permis de construire au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente,

à l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) d’un montant maximum de 480 000 euros sur une durée de remboursement 20 ans au taux nominal d’intérêt maximum de 2% l’an hors assurance, garantie par une sûreté réelle ou le cautionnement d’un établissement financier, la réalisation devant être justifiée auprès du Promettant au plus tard le 30 mai 2018, accompagnée de la justification de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque, cette obtention devant être portée à la connaissance du Promettant par le Bénéficiaire et en cas de refus de prêt, le Bénéficiaire s’engageant, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

La promesse stipule en page 8 de l’acte : « De convention expresse entre les parties, aucune indemnité d’immobilisation n’est stipulée. »

Monsieur [A] [K] a déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en vue de déplacer l’agence immobilière existante et de créer trois logements au-dessus de l’agence, enregistrée sous le numéro CUb [Numéro identifiant 1], le 11 décembre 2017.

Par un avenant du 16 janvier 2018 les parties ont convenu d’une date extrême de réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire initialement fixée au 16 janvier 2018 au 31 mars 2018.

Par courrier recommandé envoyé le 19 janvier 2018 la mairie de [Localité 8] a notifié à Monsieur [A] [K] un avis défavorable, à charge pour le pétitionnaire de présenter une proposition pour le stationnement des véhicules répondant aux stipulations du règlement d’urbanisme.

Par courrier envoyé le 19 avril 2018, Maître [T] [S] a informé Monsieur et Madame [G] du rallongement du délai de traitement de la demande de permis de construire du fait de la nécessité de proposer l’octroi de quatre places de stationnement dans un rayon de 300 mètres autour des futurs logements et de la nécessité de proroger le délai stipulé à la promesse pour la condition suspensive de prêt jusqu’au 30 juin 2018 et, pour la réalisation de la vente, jusqu’au 31 juillet 2018.

Par un avenant signé le 26 avril 2018 les parties ont une nouvelle fois convenu d’une date extrême de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt initialement fixée au 30 mai 2018 au 30 juin 2018 et par suite d’en proroger le délai de réalisation jusqu’au 31 juillet 2018.

Par courrier du 8 avril 2019, réitéré le 30 juillet 2019, Monsieur et Madame [G], par le truchement de leur conseil, arguant de la non justification du refus de permis de construire, de l’absence de preuve des demandes de stationnement auprès des propriétaires concernés, de l’absence de demande de prorogation de la date d’obtention du prêt et/ou de notification de la décision de la banque, ont formé une réclamation amiable auprès de Monsieur [A] [K] en vue d’obtenir une indemnité.

Monsieur [A] [K], au rappel de toutes les démarches accomplies pour faire aboutir le projet auprès de la mairie, des nombreux échanges avec les époux [G], des entretiens conjoints menés avec le Promettant et le service de l’urbanisme de la ville et de l’échec de ses démarches auprès des responsables des logements sociaux pour trouver des emplacements de parking, exprimant sa surprise face à une demande indemnitaire, répondait que la « rupture brutale » invoquée par les époux [G] n’était que le fruit de leur seule décision.

Par exploit délivré le 28 janvier 2020 Monsieur et Madame [G] ont assigné Monsieur et Madame [K] et Maître [S] devant le tribunal judiciaire de Melun, en réparation de leurs préjudices lié d’une part à la perte de chance imputable aux acquéreurs d’avoir pu signer l’acte de vente de la maison et par conséquent l’acte d’achat de celle qu’ils souhaitaient acquérir pour y emménager, estimant leur préjudice à 10 % du prix de la vente projetée, et, d’autre part, à la méconnaissance imputable au notaire de son obligation d’information et de conseil lui imposant d’insérer dans la promesse une clause stipulant une indemnité d’immobilisation incitant les époux à lever l’option et réaliser la vente, évaluée à hauteur de 30 % du prix de la vente.

Le jugement rendu le 17 mai 2022 a ainsi statué :

« DEBOUTE M. [R] [G] et Mme [P] [X], épouse [G], de leurs demandes à l’encontre de M. [A] [K] et Mme [H] [Z], épouse PORTELA ;

DÉBOUTE M. [R] [G] et Mme [P] [X], épouse [G], de leurs demandes à l’encontre de Maître [T] [S] ;

CONDAMNE M. [R] [G] et Mme [P] [X], épouse [G], à verser à M. [A] [K] et Mme [H] [Z], épouse PORTELA, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [G] et Mme [P] [X], épouse [G], à verser à Maître [T] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [G] et Mme [P] [X], épouse [G] aux dépens ;

DIT que les avocats en ayant fait la demande pourront recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires. »

Monsieur et Madame [G] ont interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 28 juin 2022.

Par conclusions récapitulatives n°2 signifiées le 19 janvier 2023 Monsieur et Madame [G] demandent à la cour de :

Vu les articles 1134, 1147, 1178, 1240 et 1383 du Code civil (dans sa rédaction applicable aux faits d’espèce),

Vu les pièces,

Vu la jurisprudence citée,

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement n°22/139 rendu le 17 mai 2022 par le Tribunal judiciaire de Melun,

Y faisant droit,

Sur la responsabilité des époux PORTELA,

— CONDAMNER les époux PORTELA à verser une somme de 30.000,00 euros aux époux [G], au titre de leur responsabilité contractuelle ou, à titre subsidiaire, de leur responsabilité délictuelle, en réparation du préjudice subi par ces derniers ;

— REJETER les demandes de délais formulées par les époux PORTELA ;

Sur la responsabilité professionnelle du notaire Me [T] [S],

— CONDAMNER Me [T] [S] à verser au profit époux [G] la somme de 50.000,00 euros, au titre des manquements à ses obligations professionnelles d’information et de conseil à l’égard des époux [G], entraînant une perte de chance pour ces derniers de ne pas acquérir à de meilleures conditions ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum les époux PORTELA et Maître [T] [S] à verser au profit époux [G] la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum les époux PORTELA et Maître [T] [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL BERTIN & BERTIN ' AVOCATS ASSOCIES, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Céline CONTREPOIDS-BERTIN, Avocat au Barreau de Fontainebleau, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

— DIRE que dans l’hypothèse où les condamnations prononcées au profit époux [G] ne seraient pas réglées spontanément et où l’exécution forcée serait confiée à un huissier de justice, les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, devront être supportés par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 20 octobre 2022 Monsieur et Madame Portela demandent à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL,

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

DÉBOUTER les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

ECHELONNER le paiement de la dette sur une période de deux ans ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

CONDAMNER solidairement les époux [G] à payer aux époux PORTELA une somme de 5.000 € en cause d’appel au titre de l’article 700 CPC ;

CONDAMNER solidairement les époux [G] aux dépens.

La déclaration d’appel a été signifiée à Maître [T] [S] par exploit délivré le 5 octobre 2022 remis à l’étude de l’huissier selon les dispositions des articles 656 et 658 du Code civil.

Maître [T] [S] n’a pas constitué avocat.

La clôture était prononcée par ordonnance du 21 mars 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

Le tribunal a retenu que l’action fondée sur le non- respect des termes de la promesse unilatérale de vente a un fondement contractuel, exclusif de l’action en responsabilité extra-contractuelle, que les époux Portela se sont abstenus de justifier tant de la réalisation des démarches en vue de l’obtention d’un permis de construire que de celle relative à l’obtention d’un financement de sorte qu’ils sont réputés avoir renoncé aux conditions suspensives stipulées à leur profit du fait du prêt et du permis de construire.

Monsieur et Madame [G] demandent la confirmation du jugement qui a reconnu la renonciation des époux Portela à la condition suspensive d’obtention du permis de construire au rappel que leur demande du 30 juillet 2019 est restée sans retour et la promesse devenue caduque faute pour les époux Portela d’avoir justifié de l’accomplissement des démarches qui leur incombaient dans les délais requis, soulignant que les intimés, en sollicitant la confirmation du jugement, reconnaissent que la défaillance des conditions suspensives stipulées à leur profit leur est imputable. A l’appui de leur appel incident, ils affirment qu’ils n’ont pas compris à quoi ils renonçaient en signant la promesse et que leur acceptation de proroger la promesse à plusieurs reprises n’a fait qu’accentuer leur préjudice qu’ils fondent sur les dispositions de l’article 1383 du Code civil, reprochant au jugement de n’avoir pas tiré les conséquences de ses constatations. Ils s’opposent à la demande de délais de paiement des époux Portela non justifiée selon les appelants. Ils imputent enfin au notaire la faute liée au défaut d’information des risques encourus du fait de l’absence d’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte, leur attention n’ayant jamais été préalablement attirée sur ce point alors que la référence à l’indemnité d’immobilisation en page 12 laissait à penser que celle-ci aurait dû être prévue.

Monsieur et Madame [K], au soutien de la confirmation intégrale du jugement, font valoir qu’il ne peut leur être reproché la moindre négligence ayant sollicité à deux reprises et obtenu les prorogations nécessaires à l’obtention du certificat d’urbanisme. Ils soulignent la mauvaise foi des appelants qui ont remis en vente leur bien entre septembre 2018 et mars 2019 au prix de 348 000 euros lequel n’est au demeurant plus en vente. Ils affirment qu’au mois de septembre 2017, la situation de Monsieur [K], agent immobilier, permettait de financer le projet de vente comme en attestent les justifications de ses bilans.

Réponse de la cour

L’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire

Prolégomènes

Il sera liminairement observé que, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, Monsieur et Madame [K] ne reconnaissent pas l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire stipulée à leur profit qu’ils contestent expressément dans le corps de leurs conclusions, sollicitant la confirmation du jugement en ce qu’il a, dans son dispositif, débouté Monsieur et Madame [B] de leurs demandes.

Selon les dispositions de l’article 1124 alinéa 1 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon les dispositions de l’article 1304 alinéa 1 et 2 du même code : « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. »

Les dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1du Code civil stipulent que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Il en résulte que l’action en réparation du préjudice né de l’empêchement de l’accomplissement de la condition suspensive est de nature contractuelle puisqu’elle sanctionne l’inexécution d’une obligation incombant à l’une des parties et doit être analysée à l’aune des obligations contractées par les Bénéficiaires en faveur des Promettants.

Aux termes de la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 2017 et de ses deux avenants du 16 janvier 2018 et du 26 avril 2018, les Bénéficiaires se sont engagés entre autres conditions suspensives stipulées à leur profit, à justifier auprès des Promettants :

de l’obtention du permis de construire au plus tard le 31 mars 2018, sans changement des modalités prévues à la promesse soit en apportant la justification auprès du Promettant prévue en page 9 de la promesse, « du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 16 janvier 2018 (prorogé par l’avenant du 16 janvier 2018 au 31 mars 2018) au moyen d’un récépissé de l’autorité compétente. Au cas où le Bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. »

Si la promesse unilatérale de vente signée le 13 septembre 2017 stipule expressément que « De convention expresse entre les parties, aucune indemnité d’immobilisation n’est stipulée », contrairement à ce qui a été jugé il ne peut être imputé aux Bénéficiaires de la promesse la renonciation au bénéfice de la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire stipulée en leur faveur, faute pour le Promettant de les avoir mis en demeure, à l’échéance du délai prorogé au 31 mars 2018 de justifier de la réalisation ou de la défaillance de ladite condition. En effet, la lettre recommandée envoyée le 8 avril 2019 par le conseil des appelants soit près de 9 mois après l’échéance de la promesse de vente, vise une demande indemnitaire à raison du préjudice subi du fait la non réalisation de la vente et ne sollicite pas la justification des démarches nécessaires pour la levée des conditions suspensives.

Cependant Monsieur et Madame [K] ne produisent aucun élément au soutien de la notification aux Promettants du dépôt de leur demande de permis de construire et du refus de celle-ci alors qu’ils ont bénéficié d’une prorogation de l’échéance de cette condition suspensive par l’avenant du 16 janvier 2018 au 31 mars 2018.

En effet cette preuve ne peut se déduire de la notification envoyée à Monsieur [K] le 19 janvier 2018 de l’avis défavorable du maire à la demande de certificat d’urbanisme, en l’absence de toute justification du nouveau refus opposé à cette demande ensuite de la prorogation de l’échéance accordée au 31 mars 2018.

Elle ne peut non plus s’évincer de l’attestation de Monsieur [C] [Y] affirmant le 12 mars 2020 avoir eu avec Monsieur Portela une conversation au sujet d’un emplacement de stationnement et ne pas y avoir donné suite ni du courriel de Madame [D] [U] du service de l’urbanisme de la ville de [Localité 8] indiquant avoir « le sentiment que vous avez fait de votre mieux pour faire aboutir ce projet » (') et « être dans l’impossibilité d’apporter un témoignage qui génèrerait un manque de neutralité vis-à-vis de deux riverains que je me dois de considérer de manière égalitaire. »

Ce faisant si les Bénéficiaires de la promesse ne peuvent être réputés avoir renoncé à la condition suspensive stipulée en leur faveur à défaut d’avoir été mis en demeure de satisfaire à leurs obligations, le non accomplissement des formalités stipulées dans la promesse relatives au dépôt du dossier de demande de permis de construire, ensuite de la prorogation qui leur avait été accordée à cette fin pour satisfaire aux exigences du service de l’urbanisme relatives notamment au nombre d’emplacement de stationnements, leur est imputable dès lors qu’aucune justification de ces démarches n’est rapportée par Monsieur et Madame [K].

Il en résulte que la condition suspensive relative au dépôt du dossier de permis de construire est réputée accomplie dès lors que Monsieur et Madame [K] qui y avaient intérêt en ont empêché l’accomplissement par leur manque de diligence.

La non réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire du chef des Bénéficiaires de la promesse qui y étaient obligés, ouvre droit pour les Promettants à réparation du préjudice né de cette non réalisation, nonobstant la mention figurant en page 8 de la promesse, de l’absence de stipulation d’une indemnité d’immobilisation dont il ne peut se déduire une renonciation des Promettants à solliciter une indemnisation, cette renonciation ne se présumant pas et ne pouvant s’inférer, à défaut d’une stipulation spécifique de la promesse que d’une manifestation univoque de la volonté de renoncer au bénéfice d’une indemnisation non établie en l’espèce.

2- La réparation du préjudice subi par les Promettants du fait de l’empêchement de l’accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire

Le tribunal a débouté les époux [G] de leurs demandes au motif qu’à défaut de stipulation d’une indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente, ils ont entendu renoncer à la possibilité d’agir contre les Bénéficiaires pour le cas où la vente ne se réaliserait pas quand bien même cette non réalisation serait la conséquence d’une inexécution contractuelle des bénéficiaires.

Monsieur et Madame [G] infèrent de la non réitération de la promesse imputable aux Bénéficiaires un préjudice imputable aux époux [K] du fait de leur imprudence et manque de diligences dans la réalisation des conditions suspensives de vente qu’ils évaluent à 30 000 euros, la circonstance qu’il n’y ait pas eu d’intermédiaire étant inopérante selon eux de même que l’absence de fonds propres évoquée par le notaire pour justifier que cette indemnité d’immobilisation n’ait pas été prévue, car si tel était le cas, cela n’aurait pas manqué selon les appelants, d’alerter les Promettants sur l’impécuniosité des Bénéficiaires.

Monsieur et Madame [K] excipent de la reconnaissance par Monsieur [G] de l’absence de stipulation d’une indemnité d’immobilisation et soulignent l’absence de dommage, celui-ci ne pouvant en tout état de cause s’apprécier qu’à l’aune du montant réel de l’indemnité d’immobilisation qui aurait été stipulée soit entre 5 et 10 % du prix de vente correspondant à une somme située entre 15 000 et 30 000 euros alors qu’il n’est aucunement démontré que celle-ci avait une chance raisonnable d’être stipulée au regard de la durée relativement brève de la promesse et de l’absence d’honoraires de négociation. Ils soulignent que même si Monsieur et Madame [G] parvenaient à démontrer que les conditions suspensives ont effectivement défailli, ce que les intimés contestent, ils ne seraient pas fondés à réclamer la somme totale de 80 000 euros alors que le prix de revente de leur bien a connu une substantielle augmentation. A titre très subsidiaire, ils sollicitent un échelonnement de leur dette sur deux ans à compter de la décision à intervenir.

Réponse de la cour

La non réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire du chef des Bénéficiaires de la promesse qui y étaient obligés ouvre droit aux Promettants à la réparation du préjudice né de l’immobilisation de leur bien entre la date de signature de la promesse le 13 septembre 2017 et la date ultime de prorogation de la levée de l’option au 31 juillet 2018 ensuite de l’avenant signé le 26 avril 2018.

L’indemnité d’immobilisation étant fixée selon les usages notariés à 10 % du prix de vente sauf si la situation financière des acquéreurs Bénéficiaires à l’époque de la signature justifiait un montant moindre, non établie en l’espèce, c’est donc une perte de 32 560 euros qui est imputable aux Bénéficiaires du fait du non accomplissement de la condition suspensive dû à leur défaillance, somme correspondant à l’impossibilité de remettre en vente leur bien du fait de son immobilisation qui sera ramenée à 30 000 euros pour ne pas excéder les prétentions des appelants.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur et Madame [K] produisent à l’appui de leur demande de délais de paiement les bilans de l’activité d’agent immobilier au 30 juin 2018 de la SASU AGENCE DU CHATEAU et au 30 juin 2019 ainsi que les bulletins de paie de Monsieur [K] de décembre 2019 à mai 2020.

Cependant aucun élément ne vient étayer la situation financière des débiteurs pour les années postérieures à 2020 de sorte que la justification de leur situation au jour où la cour statue ou en toutes hypothèses au jour le plus proche de la clôture de la mise en état, n’est pas établie. Leur demande de délais de paiement ne saurait par conséquent être accueillie.

La responsabilité du notaire et la réparation du préjudice lié à la perte d’une éventualité favorable

Le tribunal a constaté que de convention expresse entre les parties aucune indemnité d’immobilisation n’est stipulée, que les parties ayant déclaré à l’acte avoir contracté de bonne foi, l’absence d’indemnité d’immobilisation a été voulue et acceptée par l’ensemble des parties de sorte que le notaire n’a pas manqué à son obligation de conseil rappelant que celui-ci ne pouvait imposer aux parties une telle clause.

Monsieur et Madame [G], au rappel que la promesse de vente du 13 septembre 2017 exclut expressément toute indemnité d’immobilisation à la charge des époux [K] soutiennent que le notaire a manqué à son obligation d’information en n’expliquant pas aux Promettants les conséquences de cette absence de stipulation qui laissaient aux Bénéficiaires la faculté de ne pas réaliser l’acquisition sans aucune contrainte ni conséquence créant ainsi un déséquilibre à leur détriment. Au rappel qu’en page 12 de la promesse de vente, une clause est stipulée selon laquelle le Bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura le cas échéant versée qu’après justification de l’accomplissement des démarches nécessaires pour l’obtention du prêt ils affirment que tout laissait à penser qu’ils percevraient une indemnité si jamais les époux [K] manquaient à leurs obligations. Ils en infèrent une perte de chance importante de la levée de l’option par les Bénéficiaires et partant de la réalisation de la vente qu’ils estiment à 50 000 euros.

Monsieur et Madame [K], au rappel que les appelants ne démontrent nullement que les conditions suspensives ont effectivement défailli opposent au soutien de la confirmation du jugement que les époux [G] n’ont perdu aucune chance raisonnable de bénéficier d’une indemnité d’immobilisation et ce, même si le notaire avait insisté sur ce point et que les Bénéficiaires avaient accepté une telle stipulation conduisant au règlement effectif de la somme.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En sa qualité de professionnelle du droit Maître [S] notaire instrumentaire de la promesse unilatérale de vente signée le 13 septembre 2017, est débitrice d’une obligation d’information et de conseil qui lui impose d’assurer l’efficacité des actes auxquels elle prête son concours. Il lui incombe en cette qualité de rapporter la preuve de la délivrance d’une information claire sur les conséquences de l’absence de stipulation à l’acte d’une indemnité d’immobilisation au regard de la perte d’une chance de bénéficier de la contre partie financière réparant la durée d’immobilisation du bien jusqu’à l’échéance de la promesse repoussée au 31 juillet 2018.

A cet égard la cour relève qu’en omettant de préciser à l’appui de la mention stipulant l’absence de clause relative à l’indemnité d’immobilisation, l’information délivrée aux parties et en particulier aux Promettants relative aux conséquences de la non indemnisation de la durée d’immobilisation du bien en cas de non levée de l’option, y compris dans l’ hypothèse où le non accomplissement des conditions suspensives stipulées au seul profit des Bénéficiaires leur serait imputable, le notaire a commis une faute ouvrant droit à réparation du préjudice subi par les Promettants du fait de la perte d’une chance sérieuse de bénéficier de l’éventualité favorable liée à cette indemnisation.

Ce préjudice sera en l’espèce réparé par la somme de 5 000 euros que Maître [S] sera condamnée à régler à Monsieur et Madame [G].

Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement de ces chefs et à condamner in solidum Monsieur et Madame [K] et Maître [S] à régler à Monsieur et Madame [G] une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel outre les entiers dépens de première instance et d’appel étant précisé que dans l’hypothèse où les condamnations prononcées au profit époux [G] ne seraient pas réglées spontanément et où l’exécution forcée serait confiée à un huissier de justice, les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, devront être supportés par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur [A] [K] et Madame [H] [Z] épouse [K] à régler à Monsieur [R] [G] et Madame [P] [X], épouse [G] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Maître [T] [S] à régler à Monsieur [R] [G] et Madame [P] [X], épouse [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [A] [K] et Madame [H] [Z] épouse Portela de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [K] et Madame [H] [Z] épouse [K] d’une part et Maître [T] [S] d’autre part à régler à Monsieur [R] [G] et Madame [P] [X], épouse [G] la somme de de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel outre les entiers dépens de première instance et d’appel ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où les condamnations prononcées au profit époux [G] ne seraient pas réglées spontanément et où l’exécution forcée serait confiée à un huissier de justice, les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, devront être supportés par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,