Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08057 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWIK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 21/000924

APPELANT

Monsieur [B] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Teddy BENESTY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1045

INTIMES

Madame [V] [J] née [X]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Assignation devant la cour d’appel de Paris, en date du 27 juillet 2022, remise à Etude de Commissaire de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Monsieur [H] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Anne DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail du 24.07.2015 à effet du 01.08.2015, M. [B] [D] a donné en location à M. [H] [J] et Mme [V] [J] née [X] un appartement meublé situé [Adresse 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 juillet 2020, les époux [J] ont donné congé de cet appartement pour le 31 août 2020.

Par acte du 31 août 2020, M. [B] [D] a fait délivrer à M. [H] [J] et Mme [V] [J] née [X] une sommation de payer faisant état d’un impayé de loyer et charges de 4.135,62 euros, loyer d’août 2020 compris.

Faisant suite au congé notifié par les locataires, le logement a été libéré. Un procès-verbal de constat d’huissier valant état des lieux de sortie a été établi le 31 août 2020, en présence de M. [B] [D] d’une part, et de M. et Mme [J], d’autre part.

Par acte du 20 novembre 2020, M. [B] [D] a assigné M. [H] [J] et Mme [V] [J] née [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Paris aux fins de les voir condamnés au paiement des sommes suivantes :

—  567,81 euros au titre des loyers impayés

—  158,05 euros au titre des frais de sommation

—  10.965,08 euros au titre des travaux à effectuer après le départ des locataires.

A l’audience du 26 novembre 2021, M. [B] [D] a actualisé la somme réclamée au titre des dégradations et réfections à intervenir après le départ des locataires à 15.676,48 euros.

M. [H] [J] et Mme [V] [J] née [X] ont sollicité principalement :

— le débouté des demandes de M. [B] [D] et sa condamnation à leur rembourser la somme de 2.000 euros au titre d’honoraires de transaction et de rédaction de bail indus,

subsidiairement, la réduction de ces honoraires au plafond légalement applicable, soit 840 euros, et sa condamnation à rembourser la somme trop versée de 1.160 euros,

— sa condamnation à leur payer les sommes de :

' 29.993,19 euros au titre du trop-perçu de loyers

' 1.120 euros à titre de dommages-intérêts pour l’absence de literie suffisante,

outre qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils se reconnaissent redevables de la somme de 903 euros au titre des réparations locatives.

Par jugement contradictoire entrepris du 22 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate que M. [B] [D] est créancier à l’encontre de M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] de la somme de 567,81 euros

Constate que M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] sont créanciers à l’encontre de M. [B] [D] au titre du remboursement de sommes indues comprises dans les loyers et charges, de la somme de 24.461 euros

Dit y avoir lieu à compensation entre les créances susvisées et condamne en conséquence M. [B] [D] à payer à M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J], pris conjointement, la somme de 23.893,19 euros, avec intérêts légaux à compter de ce jour

Condamne solidairement M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] à payer à M. [B] [D] la somme de 5.835 euros au titre des dégradations subies par le logement et des réparations locatives à intervenir, déduction faite du montant du dépôt de garantie, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de ce jour

Condamne M. [B] [D] à payer à M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J], pris conjointement, la somme de 2.000 euros en remboursement d’honoraires de transaction et de rédaction de bail indus, avec intérêts légaux à compter de ce jour

Condamne M. [B] [D] à payer à M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J], pris conjointement, la somme de 100 € en réparation du préjudice subi du fait de l’absence d’une literie suffisante,

Constate le désistement réciproque des parties s’agissant de leurs demandes et prétentions au titre des charges

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, y compris en application de l’article 700 du code de procédure civile et pour M. [B] [D], de sa demande en remboursement du coût de la sommation de payer du 31 août 2020,

Condamne M. [B] [D] aux dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 mai 2022 par M. [B] [D],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 avril 2023 par lesquelles M. [B] [D] demande à la cour de :

D’infirmer le jugement du 25 mars 2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection

de Paris en ce qu’il a condamné Monsieur [D] [B] à verser aux époux [J]

au titre du contrat de location meublée du 25 juillet 2015 :

— la somme de 24.461 € au titre du remboursement des sommes indues comprises dans les loyers et charges ;

— la somme de 2.000 € en remboursement d’honoraires de transaction et de rédaction de bail indus ;

— la somme de 100 € en réparation du préjudice subi du fait de l’absence d’une literie suffisante ;

— ainsi qu’aux entiers dépens ;

D’infirmer le jugement du 25 mars 2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection

de Paris en ce qu’il a condamné les époux [J] à payer à Monsieur [D] la somme de 5.835 € (déduction faite du montant du dépôt de garantie), au titre des dégradations subies par le logement et des réparations locatives à intervenir ;

De confirmer le jugement du 25 mars 2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu’il a constaté que Monsieur [D] est créancier à l’encontre des époux [J] de la somme de 567,81 € au titre des loyers et charges impayés ;

Statuant à nouveau,

De condamner solidairement les époux [J] à payer à Monsieur [D] la somme de 13.449,72 € au titre des dégradations subies par le logement et des réparations

locatives à intervenir,

De condamner solidairement les époux [J] à payer à Monsieur [D] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 octobre 2022 au terme desquelles M. [H] [J] forme appel incident et demande à la cour de :

Recevoir Monsieur [H] [J] en son argumentation, et, l’y déclarant bien fondé :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [B] [D] à

payer à Monsieur [H] [J] la somme de 2.000 euros en remboursement d’honoraires

de transaction et de rédaction de bail indus,

Subsidiairement, ordonner la réduction de ces honoraires au plafond légalement applicable, soit 840 euros, et condamner Monsieur [B] [D] à rembourser à Monsieur [H] [J] la somme trop versée de 1.160 euros,

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, et, statuant à nouveau :

— Dire et juger que la somme mensuelle de 501 euros exigée sans fondement par Monsieur

[D] ' depuis le 1er août 2015 (origine du bail) jusqu’au 31.08.2020 (restitution des lieux) soit 61 mois ' n’est pas due par le locataire,

Après compensation avec le solde des loyers et versements illicites non réglé, condamner en conséquence Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 29.993,19 euros,

Subsidiairement, si la Cour devait faire application de la prescription invoquée par l’appelant, condamner Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 501 euros par mois depuis le 1er septembre 2017 jusqu’au 31.08.2020 (restitution des lieux) soit ' après compensation du solde des loyers et versements illicites non réglé : 36 mois x 501 euros – 567,81 euros = 17.468,19 euros,

— Condamner Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 1.120 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de literie suffisante pour assurer le couchage des locataires,

— Donner acte à Monsieur [H] [J] de ce qu’il se reconnaît redevable au titre des

réparations locatives ' après compensation avec le dépôt de garantie ' de la somme de 2.303 – 1400 = 903 euros,

— Condamner Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [H] [J] une somme de 1.500 €uros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— Condamner enfin Monsieur [B] [D] aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être directement assuré par Maître Emmanuel LANCELOT, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.

Mme [V] [X] épouse [J] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 27 juillet 2022, à étude d’huissier.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur les honoraires de transaction et de rédaction de bail

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version issue de la loi Alur du 24 mars 2014, applicable aux baux meublés :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

Pour mémoire, l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 4 o) de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22.

Aux termes de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés :

'La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin'.

Le contrat de bail signé le 24 juillet 2015 prévoit des honoraires de transaction et de rédaction de l’acte de 4.000 euros à partager entre le propriétaire et le locataire.

Il n’est pas contesté que M. et Mme [J] ont réglé une somme de 2.000 euros à ce titre.

Le premier juge a fait droit à leur demande en paiement au motif que la clause litigieuse devait être réputée non écrite.

Or, comme le soulève à juste titre, M. [D], la demande en paiement apparaît prescrite.

En effet, M. et Mme [J] ont formé cette demande à l’audience du 26 novembre 2021 alors que le paiement litigieux apparaît avoir été effectué en juillet 2015.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M. [B] [D] à payer à M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J], pris conjointement, la somme de 2.000 euros en remboursement d’honoraires de transaction et de rédaction de bail indus, avec intérêts légaux à compter de ce jour.

La demande de remboursement des honoraires sera déclarée prescrite.

Sur le trop-perçu de loyers

Le premier juge a condamné M. [B] [D] à payer à M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J], pris conjointement, la somme de 23.893,19 euros, avec intérêts légaux, au titre d’un trop-perçu de loyers, déduction faite de l’arriéré locatif, au motif que le loyer était contractuellement fixé à 1.400 euros, hors charges, tout comme le dépôt de garantie d’un mois, et qu’une majoration illégale d’un montant de 401 euros mensuels a été perçue par M. [B] [D] tout au long du bail.

Poursuivant l’infirmation du jugement de ce chef, M. [B] [D] fait valoir principalement que le loyer n’était pas de 1.400 euros mais de 1.800 euros, ainsi qu’il ressort des mentions en lettres du bail, outre 100 euros pour le parking, qu’il a accepté jusqu’en 2019 de percevoir une partie du loyer en espèces à la demande de ses locataires qui souhaitaient écouler les pourboires du bar restaurant exploité par M. [J], soit 500 euros, mais qu’ensuite les locataires ont réglé la totalité de la somme due par virement bancaire sans contestation, que dans ces conditions il ne peut être soutenu qu’il a réclamé aux époux [J], un complément de loyer de manière occulte.

Subsidiairement, il fait valoir que les contestations des époux [J] portant sur les loyers et charges de la période allant d’août 2015 à août 2018 sont prescrites.

M. [H] [J] a formé appel incident faisant valoir qu’une somme de 501 euros et non celle 401 euros telle que retenue par le premier juge a été exigée sans fondement par M. [D], qu’il en résulte un trop-perçu de 29.993,19 euros.

Il fait valoir que la différence entre les montants en lettres et en chiffres figurant au contrat résulte d’un repentir de M. [B] [D] dont l’intention première était de consentir un bail pour un loyer principal mensuel de 1.800 euros mais ne l’a pas fait pour des raisons très probablement fiscales et d’encadrement des loyers.

Il soutient qu’en sus du loyer contractuel, M. [B] [D] a exigé le versement mensuel d’une somme supplémentaire en espèces, occulte d’un montant de 500 euros, qui a cessé d’être versée en espèces à partir de juillet 2019 pour être versée par virements, que pourtant ce versement mensuel de 500 euros ne repose sur aucun fondement contractuel et ne correspond à aucune contrepartie dont il aurait pu être bénéficiaire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes de l’article 1189 du code civil, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En l’espèce, il est constant que le bail signé par les parties le 24 juillet 2015 fait état d’un montant du loyer mensuel en lettres de 'mille huit cents euros’ et en chiffres de '1.400,00 euros'.

Il indique également, un montant total à régler en lettres de 'mille neuf cents euros’ et en chiffres de '1.501,00 euros'.

En revanche, il est indiqué que le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer principal soit le somme de 1.400 euros (mille quatre cents euros), sans différence entre les chiffres et les lettres.

Contrairement aux affirmations de M. [B] [D], il ne peut être fait application de l’article 1376 du code civil selon lequel l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres dès lors que cet article ne s’applique pas à un engagement qui se rattache à un contrat synallagmatique (cass. 1ère chambre civile, 17 novembre 1999 n° 97-16.749).

En revanche, compte-tenu des divergences constatées dans les mentions du bail, il convient bien d’interpréter la volonté des parties.

Il n’est pas contesté que les locataires ont versé sans contestation un loyer mensuel de 1.800 euros, conformément aux mentions en lettres du contrat de bail, outre 100 euros au titre de la location du parking, soit un total de 1.900 euros, portés le 1er août 2017 à 1.914,26 euros, le 1er août 2018 à 1.938,23 euros et le 1er août 2019 à 1.967,81 euros, durant toute la durée du bail.

M. [D] verse aux débats un courriel qu’il a adressé à M. [J], le 26 août 2019, pour l’informer de l’augmentation annuelle de son loyer au 1er août, et mentionnant un loyer initial de 1.900 euros au 1er août 2015 et les différentes augmentations appliquées depuis le début du bail.

M. [D] verse également aux débats un courriel du 8 mai 2020, adressé à M. [J], lui proposant d’aménager les modalités de règlement des loyers pour tenir compte de la crise sanitaire et portant expressément mention d’un loyer de 2.067,81 euros (dont la provision sur charges de 100 euros).

Ces modalités de paiement ont été acceptées par courriel de M. [J] du 16 mai 2020.

Enfin, M. [D] produit différents courriels qu’il a adressés aux locataires en juillet et août 2020 leur rappelant qu’ils restaient redevables d’un retard de loyers de 4.135,62 euros.

Une sommation de payer pour ce montant leur a été délivrée le 31 août 2020, le décompte y figurant faisant encore état d’un loyer outre les charges de 2.067,81 euros.

Or, ce n’est que par courrier du 15 novembre 2020 que M. [J] a contesté les sommes réclamées par M. [D] en ces termes :

' Je vous rappelle que pendant la durée du bail le montant du loyer était fixée à 1.528,17 euros que je vous ai réglé mensuellement par virement en ajoutant à ce montant mensuel 500 euros que vous vouliez en espèces et veniez chercher dans mon établissement tous les mois, dont vous ne m’avez jamais donné quittance.

A partir du mois de juillet 2019 faisant moins de pourboires dans mon établissement, vous avez augmenté le loyer de 500 euros par mois que je vous ai réglé par virement de 2.028,17 euros. Pour preuve le loyer de mai, juin, juillet 2019 a été payé en deux fois, un règlement de 1.528,17 euros et un autre de 500 euros.

Je vous demande donc de me rembourser les 500 euros perçus indûment pendant toute la durée du bail (…)'.

Il résulte de ce courrier que d’une part, comme le soutient M. [D], une partie du loyer a été réglée en espèces à la demande de M. [J], en raison des pourboires versés dans son établissement et que d’autre part, M. [J] a réglé volontairement le loyer tel que réclamé par M. [D], conformément aux mentions en lettres du contrat de bail.

M. [J] ne fait état d’aucune menace ou contrainte l’ayant conduit à régler volontairement en sus du loyer mentionné en chiffre au bail, une somme de 400 euros, outre 100 euros pour la place de parking.

M. [J] allègue sans le démontrer que le bailleur s’est ravisé au moment de la signature du contrat pour des raisons fiscales.

Egalement il invoque le plafonnement des loyers alors que le loyer de référence pour l’appartement en cause, à la période considérée était de 26,1 euros le m², soit pour une surface de 72,17 m² un loyer de référence de 1.884 euros, ainsi qu’il ressort de la recherche auprès la DRIHL effectuée par le bailleur.

Il résulte ainsi des éléments produits que l’intention des parties a été de considérer que le loyer mensuel était bien de 1.800 euros et non pas 1.400 euros.

Le bail prévoit par ailleurs des frais administratifs à hauteur de 1 euro par mois, qu’il convient d’écarter en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, applicable au logement meublé, selon lequel : est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de remboursement des sommes indues ayant été formée à l’audience du 26 novembre 2021 par M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J], la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au logement meublé, conduit à accueillir leur demande depuis décembre 2018 jusqu’à août 2020, soit 21 mois, soit 21 euros, portée à 24 mois, soit 24 euros, dès lors que M. [B] [D] soutient que la demande est prescrite pour la période d’août 2015 à août 2018.

Il ressort du décompte produit arrêté au mois d’octobre 2020 et n’est pas contesté que la somme due au titre des loyers et charges impayés s’élève à 567,81 euros.

M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] sont donc redevables d’une somme de 543,81 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a :

— constaté que M. [B] [D] est créancier à l’encontre de M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] de la somme de 567,81 euros

— constaté que M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] sont créanciers à l’encontre de M. [B] [D] au titre du remboursement de sommes indues comprises dans les loyers et charges, de la somme de 24.461 euros

— dit y avoir lieu à compensation entre les créances susvisées et condamné en conséquence M. [B] [D] à payer à M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J], pris conjointement, la somme de 23.893,19 euros, avec intérêts légaux à compter de ce jour.

Il convient ainsi, conformément à la demande de l’appelant et des termes du présent arrêt, de constater que M. [B] [D] est créancier à l’encontre de M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] de la somme de 543,81 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’octobre 2020, déduction faite d’une somme de 24 euros au titre des frais administratifs indûment perçus de septembre 2018 à août 2020.

Sur la demande de dommages-intérêts pour insuffisance des éléments d’ameublement et d’équipement du logement

Le premier juge a fait droit à la demande des intimés à hauteur de 100 euros au motif que l’inventaire des meubles ne recense aucune couette ou couverture, ni oreiller dans l’une des chambres.

Poursuivant l’infirmation du jugement sur ce point, M. [B] [D] fait valoir que les locataires ont expressément accepté l’inventaire des équipements mis à disposition au titre de leur contrat de bail et n’ont fait aucune réclamation ou demande durant la durée du bail.

Il ajoute que la loi n’impose pas que chacune des pièces comporte effectivement une literie comprenant couette ou couverture.

M. [J] a formé appel incident et maintient sa demande de dommages-intérêts au titre de l’absence de literie pour ses enfants formée devant le premier juge à hauteur de 1.120 euros, correspondant au devis Ikéa pour l’achat de deux lits enfants, une couette et deux oreillers.

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

En l’espèce, le bail signé le 24 juillet 2015 a été conclu postérieurement à cette loi, mais avant la publication du décret d’application n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.

Il en résulte que le bailleur avait l’obligation de délivrer un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Or, l’inventaire produit aux débats démontre que dans la deuxième chambre de l’appartement seul un canapé a été installé par le bailleur, sans précision sur son caractère amovible ou non.

Il n’est donc pas démontré que la deuxième chambre bénéficiait d’un couchage.

M. [D] n’établit donc pas que l’appartement donné en location en meublé et comportant deux chambres, était doté d’une literie suffisante.

Cette absence de literie dans la deuxième chambre caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement suffisamment meublé, au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

Néanmoins, il n’est pas contesté que les locataires n’ont formulé aucune réclamation durant toute la durée du bail à ce titre, de sorte que leur demande d’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 1.120 euros apparaît excessive.

La somme allouée en première instance apparaît correspondre à une juste indemnisation du préjudice subi par M. et Mme [J] du fait de l’absence de literie suffisante.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les réparations locatives

Le premier juge a condamné solidairement M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] à payer à M. [B] [D] la somme de 5.835 euros au titre des dégradations subies par le logement et des réparations locatives à intervenir, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Poursuivant l’infirmation du jugement sur ce point, M. [B] [D] fait valoir que le logement a été loué en très bon état et qu’il a été restitué sale avec des dégradations insuffisamment prises en compte par le premier juge qui a appliqué à tort une vétusté alors qu’il s’agissait de dégradations et non pas d’usure.

Il précise que sa demande est limitée et très loin de s’apparenter au coût que représenterait la réfection complète de l’appartement.

Il maintient sa demande à hauteur de la somme de 13.449,72 euros.

M. [J] a formé appel incident et maintient qu’il reconnaît devoir une somme de 903 euros, soit 2.203 euros au titre des réparations locatives, dont à déduire le dépôt de garantie de 1.400 euros.

Il fait valoir que la vétusté doit nécessairement être prise en compte, notamment s’agissant des peintures.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)'.

L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme 'l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement'.

Le bailleur n’est pas tenu de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux, la pertinence des sommes dues pouvant s’apprécier notamment au regard de devis et l’indemnisation du bailleur n’étant pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives (Civ 3ème, 11 mars 2014, n°12-28.396).

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 26 juillet 2015, que l’appartement a été loué en très bon état, l’ensemble des revêtements (peinture, parquet, carrelage) et des équipements (baie vitrée, radiateurs, VMC) étant mentionnés comme en très bon état (A).

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par huissier en présence des deux locataires, le 31 août 2020 lequel démontre que l’appartement a été restitué en état d’usage, avec toutefois des revêtements, en particulier des murs ayant subi des dégradations par endroits (traces de frottement, éraflures, trous de cheville non rebouchés dans l’entrée, le séjour, la buanderie et la chambre est) ou qui n’ont pas été nettoyés (parquets présentant des taches et quelques fissures, carrelage de la cuisine sale, joints noircis dans les WC, la buanderie) ainsi que des équipements qui ont été laissés sales (placards, plan de travail et four de la cuisine, sommier et matelas dans la chambre).

L’huissier fait état également de ce que les terrasses n’ont pas été entretenues.

S’agissant de la réfection de la peinture de l’appartement, M. [B] [D] maintient sa demande à hauteur de 7.495 euros, soit le montant de la facture de l’entreprise Desrameau pour le lessivage et l’application de deux couches de peinture aux murs et plafonds de toutes les pièces du logement ainsi que des portes, avec rebouchage des trous dans le séjour et des fissures dans la chambre 1.

Cette facture ne peut toutefois être mise à la charge des locataires dans son intégralité, dès lors que la peinture n’était pas dégradée dans toutes les pièces du logement, que seuls certains murs étaient dégradés dans l’entrée, le séjour, la buanderie et la chambre à l’est, alors que l’huissier a noté pour les autres pièces des peintures des murs en état d’usage, et que tous les plafonds étaient décrits en bon état à l’exception de celui de la chambre à l’est qui présentait en partie centrale les traces d’un dégât des eaux et de celui des WC, dont la peinture est décrite en état d’usage avec de la moisissure et du salpêtre sur l’angle droit du plafond.

Compte-tenu de la vétusté applicable après cinq années d’occupation, la somme retenue à hauteur de 4.700 euros par le premier juge apparaît excessive et sera ramenée en appel à celle de 2.700 euros.

S’agissant du plan de travail de la cuisine, M. [B] [D] maintient sa demande à hauteur de 300 euros correspondant au montant de la facture de l’entreprise Desrameau, pour la réfection de deux plans de travail, avec ponçage, dépoussiérage et deux couches de vernis.

Or, il résulte de l’état de lieux de sortie que seul un plan de travail en bois est taché et sale, de sorte que comme l’a dit le premier juge, la somme offerte par les époux [J] à hauteur de 186 euros apparaît satisfactoire.

S’agissant du four, il est noté comme très sale par l’huissier. M. [B] [D] maintient sa demande à hauteur de 399 euros correspondant à la facture d’achat d’un nouveau four.

Il ne justifie pas de l’état irrécupérable du four qu’il allègue et ainsi de l’impossibilité de procéder à son nettoyage.

En conséquence, le premier juge a considéré à juste titre que la somme offerte par M. et Mme [J], à hauteur de 68 euros pour le four, était adaptée.

Concernant le nettoyage des terrasses, M. [B] [D] sollicite une somme de 700 euros correspondant à la facture de l’entreprise Renovbat pour le décapage, nettoyage et remise en état des terrasses.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les terrasses n’ont pas été entretenues, en ce qu’elles n’ont pas été nettoyées, sont jonchées de feuilles mortes et que de la végétation sort des dalles du sol qui sont noircies.

Le premier juge a donc retenu à juste titre la somme de 700 euros, correspondant à la facture de nettoyage produite.

S’agissant de la rénovation du parquet, M. [B] [D] maintient sa demande à hauteur de 805,52 euros correspondant au montant du devis de l’entreprise Sameke, Nettoyage Services pour le nettoyage, passage d’un abrasif et la vitrification de 20 m² de parquet dans l’appartement.

L’état des lieux de sortie fait état d’un parquet taché et présentant quelques fissures dans l’entrée et le séjour et à l’état d’usage dans les autres pièces.

Après cinq années d’occupation, la somme proposée par M. et Mme [J] à hauteur de 499 euros, a été considérée à juste titre comme suffisante, par le premier juge.

S’agissant du nettoyage du matelas et du service à fondue mentionné manquant dans l’état des lieux de sortie, les sommes réclamées par M. [B] [D] sont justifiées et le premier juge a fait droit à juste titre aux demandes présentées à hauteur de 89 euros et 122 euros.

Concernant le fauteuil club, il est décrit comme 'saccagé’ par l’huissier. La photographie annexée au constat démontre que ce fauteuil est complètement usé et avec une partie du cuir arrachée sous l’accoudoir droit.

M. [B] [D] maintient en appel sa demande à hauteur de 599 euros et verse aux débats un extrait du catalogue Maisons du Monde permettant d’établir le coût de remplacement de cet équipement.

Néanmoins, dans la mesure où il n’est pas démontré que le fauteuil était neuf lors de l’entrée dans les lieux et qu’il est nécessaire de tenir compte de l’usure liée au temps d’occupation des lieux, la somme retenue par le premier juge à hauteur de 371 euros correspondant à la proposition de participation de M. et Mme [J], apparaît adaptée.

S’agissant de la baignoire, M. [B] [D] maintient en appel sa demande à hauteur de 2.327,50 euros au titre du remplacement de la baignoire et de la main d’oeuvre, correspondant à deux factures pour le remplacement de la baignoire d’un montant de 1.540 euros et de 787,50 euros, incluant la main d’oeuvre.

Il verse aux débats uniquement la facture de l’entreprise Renovbat de 1.540 euros pour le remplacement de la baignoire, indiquant cependant : 'pose d’une baignoire (fourni par le client)'.

L’état des lieux de sortie fait état d’une baignoire présentant un éclat de un centimètre.

M. et Mme [J] ont proposé une prise en charge à hauteur de 371 euros.

Néanmoins compte-tenu de la dégradation constatée et de la facture produite, le premier juge a retenu à juste titre une somme de 500 euros à leur charge.

Enfin, s’agissant de la serrure de la porte-fenêtre, M. [B] [D] expose qu’il a eu la mauvaise surprise de constater que l’une des porte-fenêtres de son appartement avait été endommagée, que sa serrure était inutilisable.

Or, il ne verse aucun élément permettant de démontrer la dégradation alléguée.

L’état des lieux de sortie contradictoire n’en fait pas état et la facture qu’il produit date du 17 octobre 2019.

Le premier juge a écarté à juste titre cette demande.

La somme due au titre des réparations locatives est donc celle de 5.235 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à M. [D] la somme de 5.835 euros au titre des dégradations subies par le logement et des réparations locatives à intervenir, déduction faite du montant du dépôt de garantie, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du jugement.

M. et Mme [J] doivent être condamnés in solidum à lui payer la somme de 3.835 euros à ce titre, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens.

M. et Mme [J], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [B] [D] à payer à M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J], pris conjointement, la somme de 100 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’absence d’une literie suffisante,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Déclare prescrite la demande de M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J], de remboursement d’honoraires de transaction et de rédaction de bail indus,

Déboute M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] de leur demande au titre du trop-perçu de loyers,

Constate que M. [B] [D] est créancier à l’encontre de M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] de la somme de 543,81 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’octobre 2020, déduction faite d’une somme de 24 euros au titre des frais administratifs indûment perçus de septembre 2018 à août 2020,

Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] à payer à M. [B] [D] la somme de 3.835 euros au titre des dégradations subies par le logement et des réparations locatives à intervenir, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] à payer à M. [B] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [V] [X] épouse [J] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La Greffière Le Président