Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 FÉVRIER 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01139 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFBFL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Octobre 2021 – Tribunal judiciaire de Paris RG n° 20/11736

APPELANTE

Madame [G] [F] née le 29 Septembre 1960 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anne-charlotte SOULIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.S. ETUDE LODEL immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 320 378 524, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés

en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Dorothée RABITA.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 26 janvier 2024 prorogée au 09 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 août 2020. Mme [G] [F] a consenti à M. [R], agent immobilier, président de la société Etude Lodel, un 'mandat exclusif de vente à terme libre (rémunération à la charge de l’acquéreur)' portant sur le lot de copropriété n°1197 de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7].

Le mandat, d’une durée de trois mois renouvelable à compter du 8 août 2020, prévoit que le prix de vente est de 235.120 €, soit 130.000 € payable comptant à la signature de l’acte authentique et le solde de 105.120 € payable par mensualités de 730 € pendant 12 ans, les honoraires de l’agent immobilier, de 15.000 €, étant payables en sus par l’acquéreur.

La société Etude Lodel a présenté le 27 octobre 2020 à Mme [F] une offre de M. [T] au prix et conditions du mandat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 30 octobre 2020, Mme [F] a résilié le mandat de vente.

Par acte du 13 novembre 2020, faisant valoir que le mandat prévoyait expressément qu’à défaut de ratification de la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du mandat, Mme [F] devrait régler le montant des honoraires à titre d’indemnité forfaitaire, que celle-ci avait violé la clause d’exclusivité en proposant son bien à la vente à d’autres agences immobilières et que ces fautes contractuelles lui causaient un préjudice, puisqu’en dépit du respect complet de ses propres obligations, elle était privée de sa commission, la société Etude Lodel a fait assigner Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la condamner à lui verser la somme de 15.000 € au titre de la clause pénale contractuelle.

Mme [F], assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 11 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— Condamne Mme [F] à payer à la société Etude Lodel la somme de 4.000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif de vente du 8 août 2020,

— Rejette la demande de la société Etude Lodel en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Condamne Mme [F] aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [F] à payer à la société Etude Lodel la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Mme [G] [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 janvier 2022.

Par ordonnance du 20 avril 2023, le magistrat en charge de la mise en état a rejeté la demande de radiation du rôle.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 8 avril 2022, par lesquelles Mme [G] [F] appelante invite la cour à :

Vu l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

Vu les articles 1104,1231-5 et 1353 du code civil,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Etude Lodel de sa demande de paiement tirée du refus de réaliser la vente,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [F] à régler la somme de 4.000 € pour violation de la clause d’exclusivité insérée au contrat ;

Statuant à nouveau :

— Juger que Mme [G] [F] n’est redevable d’aucune somme à l’égard de l’Etude Lodel;

A titre subsidiaire :

— Ramener la condamnation de première instance à l’égard de Mme [G] [F] à la somme de 1 € symbolique ;

En tout état de cause

— Condamner l’Etude Lodel à regler à Mme [G] [F] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’Etude Lodel aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions en date du 1er juillet 2022 par lesquelles la SAS Etude Lodel, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

— Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale pour refus de conclusions de la vente au profit de l’acquéreur présenté aux

conditions du mandat de vente,

— Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-

intérêts pour résistance abusive,

— Infirmer sur le quantum le montant octroyé à la SAS Etude Lodel du chef du non-respect de la clause exclusivité,

— Le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— Déclarer que Mme [G] [F] a commis une faute contractuelle en refusant de

contracter avec l’acheteur présenté par l’Etude Lodel, présentation en conformité avec les

conditions édictées au contrat,

Vu l’article 1231-5 du code civil

— Déclarer valable la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif du 8 août 2020,

— Condamner Mme [G] [F] à régler à la SAS Etude Lodel la somme de 15.000 € au

titre de la clause pénale,

— Déclarer que Mme [G] [F] a également commis une faute en ne respectant pas la

durée d’exclusivité qu’elle avait observé contractuellement à la SAS Etude Lodel et en

présentant par ailleurs à la vente ce bien par d’autre support dans ledit délai,

— Déclarer valable la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif du 8 août 2020,

— Condamner Mme [G] [F] à régler à la SAS Etude Lodel la somme de 15.000 € au

titre de ladite clause pénale,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [G] [F] à régler à la

SAS Etude Lodel aux titres des frais irrépétibles de première instance,

En tout état de cause :

— Débouter Mme [G] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Mme [G] [F] à régler à la SAS Etude Lodel la somme de 3.000 € au

titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— Condamner Mme [G] [F] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement tirée du refus de réaliser la vente

Mme [F] sollicite la confirmation du jugement concernant l’absence d’application de la clause de ratification du mandat ;

La société Etude Lodel oppose la validité de cette clause ;

Aux termes de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 'Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

Les dispositions de l’article 1325 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret’ ;

Aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ;

Il résulte du rapprochement de l’article 6 alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

En l’espèce, la clause litigieuse figure dans le 2ème paragraphe de la page 5 du mandat du 8 août 2020, 'de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire’ ;

Il est constant que la vente n’a pas été effectivement conclue, de sorte que la société Etude Lodel, agent immobilier, ne peut se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emporte, contrairement aux dispositions légales susvisées, obligation de conclure la vente, sauf à payer la somme contractuellement prévue, même en l’absence de faute imputable au mandant ;

Le refus de Mme [F] de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputée à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi qu’elle a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Etude Lodel de sa demande

en paiement tirée du refus de réaliser la vente ;

Sur la demande en paiement tirée de la violation de la clause d’exclusivité

Mme [F] oppose que l’agence Etude Lodel lui a précisé qu’il lui était possible de s’engager sur un mandat de vente exclusif même si elle était déja engagée avec d’autres mandats et sollicite à titre subsidiaire de diminuer la condamnation à 1 € symbolique ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits’ ;

En l’espèce, en page 5 au paragraphe 4 du mandat du 8 août 2020, figure la clause suivante 'Durée d’exclusivité et clause pénale :

Le présent mandat est donné à titre irrévocable, en exclusivité dans le cadre de la vente à terme, pour une période de trois mois à compter de ce jour jusqu’au 8 novembre 2020 inclus.

Passé cette date, sauf révocation à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception, sous réserve d’un préavis de 15 jours, il se poursuivra par tacite reconduction, aux mêmes titres et conditions par périodes de un mois.

Il se terminera dans tous les cas le 8 août 2021 …

En conséquence, le mandant s’interdit :

— pendant la durée du mandat, de négocier directement ou indirectement la vente des biens désignés ci-dessus et s’engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui pourraient lui être adressées personnellement,

— après l’expiration du mandat, de vendre sans le concours du mandataire à un acquéreur qui lui aurait été présenté par celui-ci.

Dans le cas contraire, le montant des honoraires de vente ci-dessus fixé sera immédiatement exigibile et à la charge du mandat à titre de clause pénale et d’indemnité forfaitaire’ ;

En réponse à la demande de Mme [F] sur la possibilité de cumuler un mandat de vente exclusif avec un mandat de vente simple, la société Etude Lodel lui a répondu le 7 août 2020, soit avant la signature du mandat du 8 août 2020, 'Il est possible d’avoir un mandat exclusif sur un type de vente défini (ici, vente à terme), même si vous avez d’autres mandats par ailleurs, mais avec d’autres formes de vente’ (pièce 3 [F]) ;

Il en ressort que, même si Mme [F] n’est pas une professionnelle de l’immobilier, il ressort clairement de la réponse de la société Etude Lodel que le mandat exclusif ne pouvait pas se cumuler avec un mandat portant sur la même forme de vente ;

Le premier juge a exactement relevé que 'Mme [F] a adressé le 30 octobre 2020 une lettre de révocation du mandat, qui a été réceptionnée le 2 novembre suivant par l’agent

immobilier. N’ayant pas adressé sa lettre de révocation au moins 15 jours avant la première échéance du mandat fixée an 8 novembre, celui-ci s’est renouvelé pour 1 mois, mais la révocation a produit ses effets pour l’échéance suivante et le mandat exclusif a donc pris fin le 8 décembre 2020. Mme [F] ne pouvait donc proposer le bien objet du mandat à la vente directement ou indirectement via la conclusion de mandats de vente avec d’autres agents immobiliers, avant le 9 décembre 2020.

La société Etude Lodel verse aux débats des annonces de vente du bien objet du mandat, parues sur les sites Internet de 'Viager- europe.com', 'paru-vendu.fr’ et des agences ERA Immobilier et Moriss Immobilier. Si ces annonces ne sont pas datées, elles étaient visées à l’assignation qui a été délivrée le 30 novembre 2020 et sont donc nécessairement antérieures à cette date. L’annonce parue sur le site "paru-vendu.fr’ était visible le 23 octobre 2020, date indiquée de mise à jour du site sur la pièce produite par le demandeur.

Il est donc établi que, alors que le mandat consenti à la société Etude Lodel étant en cours d’exécution, Mme [F] a tenté de négocier indirectement avec un tiers la vente de son bien.

Cette violation de la clause d’exclusivité étant expressément sanctionnée par une clause pénale, celle-ci doit recevoir application’ ;

Il convient de considérer que la somme de 15.000 € prévue à titre de clause pénale, qui est strictement équivalente aux honoraires qu’aurait perçu l’agent immobilier si la vente avait été effectivement conclue, est manifestement excessive, en ce que si Mme [F] a fait paraître des annonces le 23 octobre 2020 soit avant la fin du délai expirant le 8 décembre 2020, il n’y a pas d’élément certifiant que ces annonces aient donné lieu à des négociations et à une vente ; il n’y a toutefois pas lieu de la réduire à 1 € symbolique, au regard de la seule pièce produite par la société Etude Lodel justifiant qu’elle a présenté le 27 octobre 2020, soit un peu plus de deux mois après le mandat du 8 août 2020, une offre de M. [T] conforme au mandat ;

Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer à la société Etude Lodel la somme de 4.000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif de vente du 8 août 2020 et il y a lieu de condamner Mme [F] à payer à ce titre la somme de 8.000 € ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

La société Etude Lodel ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de Mme [F] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Etude Lodel en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [F], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Etude Lodel la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [F] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer à la société Etude Lodel la somme de 4.000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif de vente du 8 août 2020 ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,

Condamne Mme [G] [F] à payer à la société Etude Lodel la somme de 8.000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif de vente du 8 août 2020 ;

Condamne Mme [G] [F] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société Etude Lodel la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de Mme [F] au titre de l’article 700 du même code ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,