RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04991 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJLP

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 21/00042

APPELANT

Monsieur [J] [I]

[Adresse 10]

[Localité 30]

représenté par M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403, substituée à l’audience par M^e Philippine GARRIGUE du cabinet MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R 254

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

[Adresse 33]

[Adresse 33]

[Localité 31]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 32]

[Adresse 32]

[Localité 29]

représentée par Madame [C] [V], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

En tout état de cause,

CONDAMNER la Société du Grand Paris à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la Société du Grand Paris aux dépens.

INFIRMER le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris ;

Statuant à nouveau,

FIXER en valeur libre à la somme globale de 545.500 euros (3.600 euros x 137,60m² arrondis + remploi) en NR tous chefs de préjudice confondus, l’indemnité à revenir à M. [J] [I] pour l’expropriation du bien cadastré G n°[Cadastre 23] et situé [Adresse 7] à [Localité 30], outre une indemnité pour frais de déménagement de 3.000 euros ;

FIXER en valeur occupée à la somme globale de 545.500 euros (3.600 euros x 137,60m² x 0.8 arrondis + remploi) en NR tous chefs de préjudice confondus, l’indemnité à revenir à M. [J] [I] pour l’expropriation du bien cadastré G n°[Cadastre 23] et situé [Adresse 7] à [Localité 30], outre une indemnité pour frais de déménagement de 3.000 euros ;

REJETER la demande d’indemnité pour frais de géomètre ;

CONDAMNER M. [I] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Statuant à nouveau,

FIXER en valeur libre à la somme globale de 545.500 euros (3.600 euros x 137,60m² arrondis + remploi) en NR tous chefs de préjudice confondus, l’indemnité à revenir à M. [J] [I] pour l’expropriation du bien cadastré G n°[Cadastre 23] et situé [Adresse 7] à [Localité 30], outre une indemnité pour frais de déménagement de 3.000 euros ;

REJETER la demande d’indemnité pour frais de géomètre ;

CONDAMNER M. [I] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

M. [J] [I] expose que :

Sur la description et la situation du bien, il s’agit d’un pavillon en R+2, doté d’un garage double place. Le grenier est aménageable. Le bien est en bon état d’entretien et sans vis-à-vis. Il bénéficie, comme retenu en première instance, d’un bon emplacement, proche de la gare RER et de nombreux commerces et services.

Sur les surfaces à retenir, le premier juge a retenu à tort une surface de 138,75m². Il s’agit en effet de la surface habitable du bien de l’espèce, alors que les termes de comparaison retenus sont pris en leur surface utile. Ainsi, à titre d’exemple, le terme de comparaison n°7 CG et n°4 exproprié retenu en première instance serait d’une surface de 209m², alors qu’il est pourtant de même gabarit que le bien de l’espèce. Il est donc impératif pour assurer une cohérence de prendre le bien de l’espèce en sa surface utile. Selon le certificat de mesurage produit, (pièce n°3), cette surface utile est de 167,25m², ce qui correspond d’ailleurs à la surface déclarée aux impôts par M. [J] [I].

Le bien à évaluer possède un grenier partiellement aménagé de 58m², ce qui est un facteur de plus-value à valoriser (CA Versailles, 24 mars 2015, n°13/08086). Cette valorisation peut se faire au stade du calcul de la surface. Sur la base du traité d’évaluation des biens, il sera retenu un coefficient de 0.5 soit 29m². Il convient donc de retenir une surface totale de 196.25m².

Sur la date de référence, le jugement ainsi que toutes les parties retiennent la date du 09 juin 2020, soit la date de la dernière modification du PLU applicable.

Sur l’indemnité principale :

Sur les références de l’expropriant, l’expropriant a cité en première instance 15 termes de référence. Il ne retient en cause d’appel plus que les références n°7 à 15. La référence n°9 n’est pas comparable avec le bien de l’espèce puisqu’il s’agit d’une petite maison de ville avec jardinet. Les références n°10 et 11 seront écartées en raison de leur état de dégradation avancé, comme en témoigne l’avis des domaines que l’expropriant s’est gardé de communiquer en première instance. La référence n°12 sera écartée car elle dispose d’un jardinet et non d’un vrai jardin, et son état d’entretien ne peut être vérifié. La référence n°14 n’était pas publiée à la date du jugement de première instance et sera écartée. Concernant la référence n°7, elle sera écartée car elle a fait l’objet de travaux après sa cession, ce qui sous-entend que le bien n’était pas en bon état d’entretien. Il convient de retenir les références n°13 et n°15, tout en soulignant que le bien de l’espèce bénéficie d’une surface plus importante. La référence n°8, également citée par M. [J] [I], sera retenue.

Sur les références du commissaire du Gouvernement, celui-ci a retenu 7 termes de comparaison en première instance. C’est à juste titre que les références n°1, 2, 3, 4 et 5 ont été écartées par le premier juge, qui a également justement retenu le terme n°7, également versé par M. [I]. Toutefois, c’est à tort que le terme n°6, également retenu par M. [I], a été écarté.

Sur les références de l’exproprié, le jugement a écarté à tort des références de M. [I] au motif qu’elles intégreraient des frais annexes à la valeur métrique du bien, tels que des frais de notaire. Cependant, aucune partie n’a fait état de cela dans ses écritures, et la base PATRIM dont sont issues les références n’intègre pas les frais notariaux.

M. [I] retient 8 termes de référence issus de cette base, pour une valeur unitaire moyenne de 4.937,79 euros. Ces termes correspondent à des cessions récentes de pavillons comparables, de surface comparable et situés à moins de 500m du bien exproprié. L’expropriant et le commissaire du Gouvernement ont contesté en première instance les références versées sur la consistance, la surface ou encore la valeur métrique de ces termes sans produire d’éléments probants et sans même s’accorder sur les surfaces et valeurs à retenir. Les avis des domaines sur lesquels s’appuie l’expropriante font état de surfaces approximatives. Il convient plutôt de retenir les éléments de la base PATRIM, base officielle dont la valeur probante est reconnue par le juge.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu les références n°1, 4 et 6 de l’exproprié. Les termes de référence n°4 et 6 constituent des références privilégiées, sachant que le bien de l’espèce possède une surface utile et une surface de jardin plus importante, et n’a pas de vis-à-vis avec des immeubles collectifs. La valeur métrique de ces termes doit donc servir de valeur plancher dans l’évaluation du bien de M. [I].

La référence n°2, également retenue par l’expropriant, a été écartée à tort et est très similaire à la référence n°1, qui elle a été retenue par le juge. Le commissaire du Gouvernement l’écarte en cause d’appel au motif que sa surface serait trop limitée, alors qu’il retient une référence de surface moindre encore. La référence n°3, également retenue par le commissaire du Gouvernement, est située dans la même rue que les références n°4 et 6 et devra être retenue pour les mêmes raisons. Le commissaire du Gouvernement l’indique comme pertinente en appel, mais considère à tort que le juge ayant fixé une valeur métrique de 4.300 euros, le fait qu’il ait écarté la référence n°3 est sans incidence. En effet, le juge a retenu une valeur métrique moyenne de 4.164,25 euros revalorisée à 4.300 euros pour tenir compte des éléments de plus-value. La référence n°5 ne concerne pas un bâtiment neuf, comme l’affirmait l’expropriante en première instance, et devra être retenue. Les références n°7 et 8 concernent des mutations récentes, dans un environnement proche et de surface utile comparable. Elles doivent être retenues.

C’est à tort que le premier juge n’a pas valorisé le bon état d’entretien du bien, la surface de son jardin et l’absence de vis-à-vis. Il sera par conséquent retenu une valeur unitaire libre de 5.100 euros/m², soit une indemnité principale de 1.000.875 euros. Aucune demande de relogement n’ayant été alléguée par l’expropriant, l’indemnité sera fixée en valeur libre et non de manière alternative.

Concernant l’indemnité pour frais de déménagement, il est de jurisprudence constante que les frais de déménagement résultant de l’expropriation doivent être indemnisés. Le montant de 3.000 euros accordé par le premier juge est manifestement sous-évalué pour une maison aussi grande. Selon les actes notariés produits par la SGP, certains expropriés ont été indemnisés à hauteur de plus de 20.000 euros pour leur déménagement en Ile de France. M. [I] est contraint de déménager du fait de l’expropriation et s’installera auprès de sa mère à La Réunion. La jurisprudence alloue l’indemnité de déménagement sur devis. Le devis produit par l’exproprié estime le coût d’une telle opération à 30.275 euros. Il convient donc d’accorder une indemnité d’un tel montant. A titre subsidiaire, si la présente juridiction considère, au mépris du principe de réparation intégrale, que le déménagement doit avoir lieu dans un secteur proche, M. [I] sollicite que l’indemnité soit fixée à hauteur de 20.000 euros.

Sur l’indemnité pour frais de géomètre expert, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il fixe une indemnité de 1.200 euros. M. [I] produit la facture du mesurage qu’il a fait faire. Il est de jurisprudence constante que de tels

frais, nécessaires à l’établissement de la surface du bien, résultent directement de la procédure d’expropriation. La Société du Grand Paris indique que les mesures du second géomètre n’étaient pas utiles. Cependant l’utilité n’est pas un critère d’allocation d’une indemnité accessoire, à la différence du lien de causalité avec la procédure d’expropriation qui est ici établi. Par ailleurs, le mesurage produit par le second géomètre a permis une augmentation de l’indemnité à revenir à l’exproprié, son utilité est donc établie.

Sur les frais irrépétibles, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [I] les frais qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits. Il convient de confirmer le jugement sur l’indemnité pour frais irrépétibles et, statuant en cause d’appel, de condamner la Société du Grand Paris à verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Société des Grands Projets répond que :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale, de plus d’un million d’euros, demandée par les appelants est sans rapport avec les prix du marché dans le secteur alors que l’offre proposée de 3.600 euros/m² est cohérente.

S’agissant des termes comparaison proposés par l’exproprié, aucun ne présente un prix total de plus d’un million d’euros. Les termes de comparaison doivent donc être écartés (montants erronés, ancienneté).

Une nouvelle étude de marché a permis de retenir des ventes intervenues en 2021 dans le périmètre de 500 mètres autour du bien exproprié, ayant une surface supérieure à 100 m² (les biens d’une surface inférieure à 100 m² ont été exclus). La moyenne des termes de référence est de 3.707 euros/m². Le bien le plus proche en terme de surface a été vendu à 3.441 euros/m².

Ainsi, l’indemnité principale demandée par l’exproprié ne correspond pas aux ventes qui se négocient sur le marché.

Le bien est situé à proximité de grands ensembles, ce qui est facteur de moins-value.

S’agissant de la surface, elle est de 137,60 m² (certificat de mesurage réalisé par un géomètre expert). Cependant, le jugement a retenu une surface de 138,75 m² correspondant au relevé du géomètre expert présenté par l’exproprié, ce qui est arbitraire. Le juge de l’expropriation aurait dû, à défaut, retenir une moyenne des deux valeurs (138 m²). Toutefois, le jugement sera confirmé en tant qu’il a retenu la seule surface habitable du pavillon, refusant d’y ajouter les surfaces annexes sollicitées par l’appelant. En effet, le grenier est uniquement accessible par une trappe et sa hauteur est inférieure à 1,80 mètres. Les surfaces annexes ne sont pas comptabilisées pour le calcul de la superficie des termes de comparaison présentés.

L’indemnité principale est donc de 495.630 euros arrondi à 495.000 euros

(3.600 euros x 137,60 m²)

L’indemnité de remploi est de 50.500 euros

20% jusqu’à 5.000 euros : 1.000 euros

15% de 5 à 15.000 euros : 1.500 euros

10% pour le surplus soit : 48.000 euros

Sur les indemnités accessoires hors remploi

S’agissant de l’indemnité pour frais de déménagement, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité de déménagement d’un montant de 30.275 euros. Cependant, comme en première instance une indemnité de 3.000 euros est proposée au titre des frais de déménagement en l’absence de tout élément complémentaire.

S’agissant de l’indemnité pour frais de géomètre, celle-ci doit être rejetée et le jugement infirmé en ce point. En effet, l’exproprié a mis en doute le mesurage déjà réalisé aux frais de l’autorité expropriante et a souhaité faire intervenir un géomètre expert. Toutefois, le mesurage de l’exproprié fait état d’une surface de 138,75 m², soit une surface proche de celle du premier mesurage (137,60 m²). Le préjudice est sans lien direct avec l’opération d’expropriation, en l’absence d’utilité d’un tel mesurage. En effet, le second mesurage n’a pas été effectué en raison de l’expropriation mais en raison de l’attitude de l’exproprié.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la superficie du bien, contrairement aux prétentions de l’exproprié, le grenier ne peut être retenu comme une surface utile, puisque d’après le procès-verbal de transport et le rapport de géomètre, il est mansardé et ne bénéficie pas d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m. Les autres annexes, qui représentent des facteurs de plus-value dont le premier juge a tenu compte, ne sauraient, même pondérées, être retenues dans le calcul de la surface utile. La confirmation du jugement est demandée sur ce point.

Sur la valeur unitaire de l’indemnité, l’exproprié argue que le premier juge a écarté à tort ses termes n°2, 3, 5, 7 et 8. Cependant le terme n°2 présente une surface insuffisante, et les termes n°5 et 7 ont été acquis pour leur potentiel de constructibilité. Le terme n°3 aurait pu être retenu mais n’aurait pas pu avoir d’incidence sur la valeur métrique fixée par le juge. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité de déménagement, la réinstallation de l’exproprié hors de métropole relève de considérations purement personnelles induisant des frais exorbitants qu’il ne revient pas à l’expropriant de supporter. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il alloue une indemnité d’un montant de 3.000 euros.

SYNTHESE DES DEMANDES DES PARTIES

Jugement

Expropriant

Exproprié

Commissaire du gouvernement

Indemnité principale

596.625 euros (4.300 euros x 138.75m²)

495.000 euros (3.600 euros x 137.60m²)

1.000.875 euros

(5.100 euros x 196.25m²)

Confirmation

Indemnité de remploi

60.662,50 euros

50.500

101.087,50 euros

Confirmation

Frais de géomètre expert

1.200 euros

rejet

1.200 euros

Confirmation

Frais de déménagement

3.000 euros

3.000 euros

30.275 euros

ou subsidiairement 20.000 euros

Confirmation

Article 700 en appel

/

3.000 euros à lui revenir

4.000 euros à lui revenir

/

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 26 janvier 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. [I] du 25 avril 2023, du commissaire du gouvernement du 28 juillet 2023 et de la SGP du 2 août 2023 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions de M. [I] du 25 octobre 2023 sont de pure réplique à celles de la SGP appelante incidente et à celles du commissaire du gouvernement ne formulant pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

Les conclusions de la SGP du 3 octobre 2024 sont de pure réplique à celles de M. [I] et à celles du commissaire du gouvernement ne formulant pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M. [I] porte sur le montant des indemnités principales, de remploi et de déménagement.

L’appel incident de la SGP concerne le montant de l’indemnité principale et de remploi et sur l’indemnité pour frais de géomètre.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge en application des articles L322-1 du code de l’expropriation et L213-6 et L313-4 du code de l’urbanisme l’a fixé au 9 juin 2020, correspondant au dernier modificatif n°5 du PLU approuvé le 9 novembre 2015, date à laquelle il est devenu opposable aux tiers.

A cette date, le bien est situé en zone UB, zone à vocation mixte, dédiée aux tissus de transition entre le centre ville élargi et les quartiers pavillonnaires.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, celui-ci correspond à un bâti de 1989 de type R+2 édifié sur une parcelle n°G [Cadastre 23] d’une surface de 446 m².

Il est élevé sur terre-plein, mitoyen de chaque côté, avec un jardin à l’arrière du pavillon.

Au rez-de-chaussée se trouve un garage permettant de garer deux véhicules, un studio aménagé avec une pièce principale avec une seconde pièce faisant office de chambre avec une fenêtre, un escalier WC et un escalier d’accès au premier étage.

Au premier étage se trouvent une entrée avec placard, cuisine aménagée ouverte sur une salle à manger, un double salon traversant avec balcon, cheminée fonctionnelle ainsi qu’une terrasse du côté jardin.

Au 2e étage se trouvent trois chambres, salle d’eau et WC.

Il y a également des combles et un jardin équipé d’un cabanon avec une chape en béton.

Monsieur [I] souligne que l’ensemble est en bon état d’entretien, que son pavillon n’a pas de vis-à-vis que ce soit en front de rue ou côté jardin (pièce n° 4), qu’il n’a pas de vue sur les immeubles collectifs situés de l’autre côté de la [Adresse 36] et qu’il bénéficie d’un bon emplacement, étant situé à 600 m de la gare de [35] qui dessert la Gare du [34] en 20 minutes par le RER E et à proximité immédiate de tous commerces, des services médicaux, des écoles et collèges.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 15 décembre 2022.

— Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Le premier juge a retenu la surface habitable de 138,75 m² mais pour la fixation de l’indemnité principale a fait la moyenne de quatre références en surface utile soit 4 164,25 euros/m², a valorisé le bien exproprié compte tenu des annexes, notamment ses combles, terrasses, escaliers d’accès extérieurs et garage à une moyenne de 4 300 euros et fixé l’indemnité à 138,75 m² X 4 300 euros= 596 625 euros.

La surface habitable correspond à la somme de la surface construite de toutes les pièces (surface de plancher), à laquelle il faut retirer les espaces qui peuvent être qualifiés de non habitables, à savoir : les murs et cloisons, les marches et cages d’escaliers, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres, les surfaces dont la hauteur est inférieure 1,80 m, les annexes (combles non aménagés, balcons, caves et sous-sol, garages, ateliers, espaces extérieur privatifs et véranda).

La surface utile est définie par l’article R111-12 du code de la construction et l’habitation comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles aménagés, caves, sous-sols, remises, garage, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les annexes privatives incluses sont les suivantes : caves et sous-sol, combles et greniers aménageables, remises et ateliers, séchoirs et celliers externes, balcons et loggias, vérandas, terrasses accessibles en l’étage ou semi- enterré dans la limite de 9 m².

En outre, suivant les recommandations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, les locaux techniques sont exclus du calcul de la surface utile.

En l’espèce, M. [I] invoque des références en surface utile et reprend deux références du commissaire du gouvernement de première instance en surface utile, laSGP propose trois références en surface utile et une nouvelle étude de marché correspondant à des acquisitions amiables en produisant des actes notariés avec des surfaces de différente nature.

Or, pour être en mesure d’effectuer des comparaisons significatives, il est nécessaire de prendre en considération des références dont les superficies sont exprimées dans les mêmes unités, soit en l’espèce en surface utile.

Il convient en conséquence de retenir la surface utile en retenant tout d’abord la surface habitable de 138,75 m² correspondant au mesurage le plus favorable soit celui des géomètres experts réalisé à la demande de l’exproprié M. [T] (pièce n°3), le mesurage réalisé à la demande de l’expropriant par ATGT géomètre expert (pièce n°1) étant de 137,6 m² et d’y rajouter :

— balcon : 8, 80 /2= 4, 40 m² ;

— terrasse : 9m² ;

— garage sous-sol : 30, 20 /2=15, 10 m²

soit 167, 25 m².

Il n’y a pas lieu d’y ajouter comme demandé par M. [I] le grenier en partie aménagé pour 58m²/2= 29 m², puisqu’il ressort du procès verbal de transport qu’il est mansardé et des mesurages par géomètre expert que sa hauteur est inférieure à 1,80 m².

Il sera donc retenu une surface utile de 167,25 m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° Sur la situation d’occupation

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Le premier juge a retenu une fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre.

M. [I] demande la confirmation comme le commissaire du Gouvernement.

Dans ses premières conclusions la SGP demande la fixation en alternative en l’absence de renonciation de l’exproprié à son droit de relogement.

Dans ses secondes conclusions elle demande une fixation en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé sur la fixation de l’indemnité de dépossession due à M. [I] en valeur libre, qui correspond d’ailleurs à la situation effective du bien..

3° Sur les références des parties

Dans le cadre non contesté de la méthode par comparaison, il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de M. [I]

Il propose 8 termes issus de la base PATRIM de l’administration fiscale correspondant à des cessions de pavillon d’habitation situés sur le territoire de la commune de [Localité 30] :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrain/m²

surface utile/ m²

date

de construction

prix/euros

prix /m ²/euros

T1

2 juillet 2021

[Adresse 8]

(A [Cadastre 4])I

364

110

1920

464'850

4225,91

T2

30 juillet 2019

[Adresse 9]

(AI 259 257)

554

113

1980

500'000

4424,78

T3

CG6 première instance

I4

8 mars 2021

[Adresse 13]

(G 289)

322

153

1981

666'840

4358,43

T4

CG7 CG première instance

27 juillet 2021

[Adresse 15]

(G [Cadastre 16])

437

209

1991

978'898

4683,72

T5

3 février 2021

[Adresse 26]

(AG [Cadastre 5])

268

168

2019

870'000

5178,57

T6

16 décembre 2021

[Adresse 14]

(G [Cadastre 21] et [Cadastre 22])

329

145

1981

778'138

5366,47

T7

20 octobre 2021

[Adresse 20] (AG [Cadastre 24])

276

131

1920

790'000

6030,53

T8

22 janvier 2021

[Adresse 27] (AI [Cadastre 11] et [Cadastre 6])

534

124

1961

649'000

5233,87

moyen en valeur libre

4937,79

La SGP indique qu’aucun des termes ne présente un prix total de plus d’un million d’euros et elle fait état de montants erronés pour les termes T3, T4, et T6.

T1 : ce terme également proposé par la SGP sera retenu.

T2 : le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme au regard de la surface éloignée par rapport à celle du bien exproprié.

La surface de 113 m² étant trop éloignée de celle du bien exproprié, ce terme sera écarté.

T3 : la SGP indique que le montant est erroné en retenant une surface habitable de 150m² et un prix de 594'000 euros elle produit l’acte de vente (pièces n° 2).

L’acte de vente ne mentionne pas la surface ;l’ avis des domaines joint fait état d’une surface habitable de 150 m² ; prix de 666'840 euros correspond à une indemnité principale de 594'000 euros, une indemnité de remploi de 60'400 euros,une indemnité de déménagement de 12'440 euros.

La surface n’étant pas exprimée en surface utile, et la surface retenue par la SGP étant moins favorable à l’exproprié, ce terme sera écarté.

T4 : la SGP indique que la surface est erronée et retient 113 m² soit une valeur de 4085 euros/m² ; elle produit l’acte de vente (pièce n° 3).

L’acte de vente ne mentionne pas le type de surface et l’avis des domaines fait état de 213 m² sans autre précision.

La superficie de 213 m² étant plus favorable à l’exproprié sera retenue.

Le prix correspond à 978'898 euros avec une indemnité principale de 870'000 euros, indemnité de remploi de 90'000 euros et une indemnité de déménagement de 20'898 euros.

Il sera donc retenu une valeur unitaire de 4 085 euros/m².

T5 : le commissaire du Gouvernement indique que le prix de cession est exprimé en droits à construire, l’acquéreur étant une société civile de construction vente et que c’est donc le potentiel de constructibilité du terrain en fonction du zonage qui a été acquis et non le pavillon qui a vocation à être démoli.

Monsieur [I] indique que cette référence ne correspond pas à une cession d’un bâtiment neuf comme l’indique la SGP et il produit à l’appui une photographie.

Au regard de la fiche PATRIM faisant état d’un bien construit en 2019 et des indications du commissaire du Gouvernement, en l’absence des références de publication permettant d’accéder à l’acte de vente et de connaître la nature exacte de la cession, ce terme non comparable en consistance s’agissant de droit à construire sera écarté.

T6 : la SGP fait état d’une surface erronée et retient 170 m², un prix de 700'000 euros soit une valeur de 4118 euros/m².

En l’absence des références de publication permettant d’accéder à l’acte de vente de connaître la superficie du bien et du fait de la non production de l’acte de cession, ce terme sera écarté.

T7 : la SGP indique que ce terme fait partie de trois cessions conjointes dans le cas d’une opération de promotion immobilière :

1° bien au [Adresse 19] à [Localité 30] (parcelle AG[Cadastre 24]) vendue le 20 octobre 2021 au prix de 790'000 euros soit 6583 euros/m² ;

2° bien au [Adresse 18] (parcelle AG[Cadastre 1]) vendue le 20 octobre 2021 au prix de 680'000 euros soit 5034 euros/m².

La SGP produit l’acte de vente (pièce n° 7).

Le commissaire du Gouvernement indique que le prix de cession est exprimé en droits à construire, l’acquéreur étant une société civile de construction vente.

S’agissant d’une cession exprimée en droit à construire, ce terme non comparable sera écarté.

T8 : Ce terme non critiqué comparable en consistance sera retenu.

b) Les références de la Société du Grand Paris

Elle propose tout d’abord 3 termes avec les références cadastrales et de publication intervenus en 2021, dans un périmètre de 500 m avec une surface supérieure à 100 m² :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrain/m²

Surface

Année

de construction

prix/

euros

prix/m²/ surface utile

I1

26 août 2021

[Adresse 25]

428

145

1923

499'000

3441

I2

2 juillet 2021

[Adresse 8]

364

110

1920

464'850

4225

I3

2 juillet 2021

[Adresse 3]

142

105

870

363'000

3457

moyenne

3707

I1 : M. [I] demande d’écarter ce terme en indiquant que la maison a manifestement fait l’objet de travaux de rénovation après la cession ce qui sous-entend que le bien n’était pas en bon état d’entretien et il produit une photographie à l’appui.

Cependant, ce terme récent, comparable en consistance sera retenu.

I2 : Ce terme a déjà été retenu.

I3 : M. [I] indique que ce terme n’est pas comparable puisqu’il s’agit d’une maison de ville avec un jardinet et il produit à l’appui une photographie.

Cependant, ce terme récent et comparable en consistance sera retenu.

La SGP propose en appel des acquisitions amiables dans le secteur avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

indemnité principale

Prix en euros/m²

I4

7 mai 2021

[Adresse 17]

111

403 000

3631

I5

19 mai 2021

[Adresse 2]

113

410 00

3628

I6

26 avril 2022

[Adresse 28]

126,2

500 000

3962

I7

8 mars 2021

[Adresse 13]

150

594 000

3960

I8

16 décembre 2021

[Adresse 12]

150

594 000

3960

I9

16 décembre 2021

[Adresse 14]

170

700 000

4118

I10

27 juillet 2021

[Adresse 12]

213

870 000

4085

La SGP ne précise pas contrairement aux références précédentes s’il s’agit d’une surface utile.

I4 : M. [I] demande d’écarter ce terme compte tenu de l’état avancé de dégradation du bien avant l’acquisition et il produit à l’appui une photographie ; il ajoute que la SGP n’a pas produit en première instance l’avis des domaines détaillant l’état du bien.

Ce terme sera écarté pour le même motif lié à son état dégradé.

I5 : M. [I] avance les mêmes motifs et produit une photographie à l’appui ; il précise que ce bien dispose d’un jardinet et non d’un vaste jardin comme le bien exproprié.

Ce terme sera écarté pour le même motif lié à l’état dégradé.

I6 : M. [I] demande d’écarter ce terme disposant d’un jardinet et non d’un vaste jardin.

Ce terme récent restant comparable en localisation et en consistance sera retenu.

I7 : M. [I] expose que ce bien bénéficie d’une surface plus importante mais demande cependant de le retenir.

Ce terme comparable au bien exproprié sera donc retenu.

I8 : M. [I] indique que ce terme a été à juste titre écarté en première instance pour n’avoir pas été publié à la date du jugement.

Cependant, cette cession est antérieure à la date du jugement et étant comparable en localisation et consistance sera retenue.

I9 : La SGP indique que la maison est en excellent état, renovée intégralement avec des matériaux de qualité.

M. [I] conclut que ce terme bénéficie d’une surface plus importante mais il demande cependant de le retenir.

Ce terme comparable au bien exproprié sera donc retenu.

I10 : La SGP indique que la maison est en excellent état, renovée intégralement avec des matériaux de qualité.

Ce terme non critiqué, récent et comparable en consistance sera retenu.

La moyenne des huit termes retenus est donc de :

4225+4085+3441+3457+3962+3960+4118+4085=31 333/8= 3916 euros/m².

La SGP indique qu’il doit être tenu compte de la situation du bien à proximité des grands ensembles ce qui constitue nécessairement un facteur de moins value.

Cependant, le pavillon n’a pas de vis à vis que ce soit en front de rue ou coté jardin ; il n’a pas de vue sur les immeubles collectifs situés de l’autre coté de la [Adresse 36] et il est en bon état d’entretien.

Il n’y a donc pas lieu de prendre en compte d’éléments de moins value ou de plus value particuliers et la moyenne de 3916 euros sera donc retenue.

L’indemnité principale est donc de :

167,25 m² X 3 916 euros= 654 951 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 654 951- 15 000 ) x 10% = 63 995,10 euros

soit un total de 66 495 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour les frais de géomètre de M. [I]

Le premier juge a fixé à la somme de 1200 euros l’indemnité pour frais de géomètre à revenir à M. [I].

La SGP demande l’infirmation du jugement, ce mesurage effectué à la diligence de l’exproprié n’étant pas utile, elle-même en ayant fait un et la différence ne portant que sur 1 m².

Cependant, ce mesurage est utile à la solution du litige, puisqu’il est plus favorable à l’exproprié et a été retenu par la cour.

Il est en outre en lien direct avec l’indemnisation pour fixer le montant de l’indemnité principale.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a accordé à M. [I] une indemnité pour frais de géomètre pour un montant de 1 200 euros.

3° sur l’indemnité au titre des frais de déménagement

Le premier juge a fixé l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 3 000 euros.

M. [I] demande l’infirmation du jugement en exposant que les actes notariés produits par la SGP indiquent que certains expropriés ont été indemnisés à hauteur de plus de 20 000 euros au titre des frais de déménagement en île de France, qu’il sera contraint de déménager et qu’il va s’installer à [Localité 37] à l’Ile de la Réunion près de sa mère.

Il demande donc à titre principal en produisant un devis la somme de 30 275 euros et à titre subsidiaire pour un déménagement dans un secteur géographique proche, la somme de 20 000 euros.

Il ne peut être fait droit à la demande principale, puisque M. [I] invoque un motif d’ordre personnel, sans lien avec la procédure d’expropriation.

Au regard d’une indemnisation dans un secteur géographique proche, de la superficie de 167,25 m² et en tenant compte du montant des indemnités de déménagement dans les acquisitions amiable par la SGP, il lui sera accordé une indemnité au titre des frais de déménagement d’un montant de 5 000 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

654 951 euros (indemnité principale) + 66 495euros (indemnité de remploi) + 5000 euros (indemnité de déménagement) + 1200 euros (frais de géomètre)=726 646 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SGP perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SGP à payer à M. [I] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SGP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 4 000 euros à M. [I]

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement en ce qu’il fixe à la somme de 1200 euros l’indemnité pour frais de géomètre à revenir à M. [I] et en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Infirme partiellement le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe l’indemnité principale à la somme de 654 951 euros, l’indemnité de remploi à la somme de 66 495 euros et l’indemnité de déménagement à la somme de 5 000 euros ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Fixe en conséquence à la somme de 727 646 euros en valeur libre l’indemnité totale de dépossession à revenir à M. [J] [I] au titre de l’expropriation de la parcelle référencée section G n°[Cadastre 23] située [Adresse 7] à [Localité 30] se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 654 951 euros ;

— indemnité de remploi : 66 495 euros ;

— indemnité pour frais de géomètre : 1 200 euros ;

— indemnité pour frais de déménagement : 5 000 euros ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la Société des Grands Projets aux dépens ;

Condamne la Société des Grands Projets à verser la somme de 4000 euros à M. [J] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT