Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14206 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGH3Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 16] – RG n°

APPELANTE

Madame [I] [W]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée et assistée par M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192

INTIMEE

S.A. EMMAUS HABITAT

[Adresse 12]

[Localité 13]

Représentée et assistée par M^e Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2010, la société Emmaüs Habitat a donné en location à Mme [I] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier de justice du 7 décembre 2020, Mme [I] [W] a fait assigner la société Emmaüs Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— condamner la société Emmaüs Habitat à ordonner une remise intégrale de sa dette de loyers,

— condamner la société Emmaüs Habitat à lui régler la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil

— condamner la société Emmaüs Habitat à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience, Mme [I] [W] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La société Emmaüs Habitat a sollicité :

— le rejet des demandes de Mme [I] [W],

— à titre reconventionnel, la résiliation du bail du 06 décembre 2010 aux torts et griefs de la locataire pour non-respect des clauses contractuelles, notamment celle tenant aux travaux, et l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans la convention d’occupation précaire du 27 octobre 2018,

— à titre subsidiaire, la résiliation de la convention d’occupation précaire aux torts et griefs de la requérante pour non-respect des clauses contractuelles, notamment celle tenant au paiement des indemnités d’occupation,

— être autorisé à procéder à la reprise sans délai du logement sis [Adresse 2],

— autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il lui plaira de désigner, aux frais, risques et périls de la locataire, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

— ordonner à Mme [I] [W] de donner accès à son logement sis [Adresse 1] à [Adresse 15] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner à Mme [I] [W] de réaliser les travaux de remise en état lui incombant dans le dit appartement,

— condamner Mme [I] [W] à lui payer :

*la somme de 14493,01 euros en principal augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour la partie le concernant, et de l’assignation pour le surplus

*à compter du jugement à intervenir, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue, outre les charges, taxes et accessoires, qui sera due jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion effective,

— ordonner la compensation entre sa créance à l’encontre de la locataire et les sommes auxquelles elle pourrait être tenue au titre des sommes perçues,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens y compris le coût du commandement, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 17 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation consentie le 27 octobre 2018 par la société Emmaüs Habitat à Mme [I] [W] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 10] ;

Prononce la résiliation du bail consenti le 6 décembre 2010 par la société Emmaüs Habitat à Mme [I] [W] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6] aux torts exclusifs de Mme [I] [W] occupante

sans droit ni titre du logement à compter du jugement ;

Ordonne à défaut de départ volontaire l’expulsion des lieux loués de Mme [I] [W] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 21 novembre 2020 et jusqu’à libération effective des lieux au montant de la contribution éventuellement révisée et des charges qui auraient été payés si la convention d’occupation s’était poursuivie et condamne Mme [I] [W] à son paiement entre les mains de la société Emmaüs Habitat ;

Condamne Mme [I] [W] à régler à la société Emmaüs Habitat la somme de 22.556,80 euros au titre des indemnités et charges impayés au 28 février 2022 ;

Condamne la société Emmaüs Habitat régler à Mme [I] [W] la somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts ;

Ordonne la compensation des deux créances ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [I] [W] aux entiers dépens d’instance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 26 juillet 2022 par Mme [I] [W],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 novembre 2024 par lesquelles Mme [I] [W] demande à la cour de :

Vu les articles 1184 et 1147 du Code Civil (ancienne rédaction) et 1219 et 1231-1 du Code

civil (nouvelle rédaction),

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2222 du code civil,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

ACCUEILLIR Madame [W] en l’intégralité de ses demandes, dires, fins et conclusions ;

REJETER a contrario la société EMMAUS HABITAT en l’intégralité de ses demandes, dires, fins et conclusions ;

Par conséquent :

INFIRMER le jugement rendu le 17 mai 2022 par le Juge des contentieux de la

protection près le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation consentie le 27 octobre 2018 par la société EMMAUS HABITAT à Mme [W] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 9],

[Adresse 14] ;

— Prononcé la résiliation du bail consenti le 6 décembre 2010 par la société EMMAUS HABITAT à Madame [W] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6] aux torts exclusifs de Madame [W] occupante sans droit ni titre du logement à compter du présent jugement ;

— Ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion des lieux loués de Madame [W] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux

conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixé l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 21 novembre 2020 et jusqu’à libération effective des lieux au montant de la contribution éventuellement révisée et des charges qui auraient été payés su la convention d’occupation s’était poursuivie et CONDAMNE Madame [W] à son paiement entre les mains de la société EMMAUS HABITAT ;

— Condamné Madame [W] à régler à la société EMMAUS HABITAT la somme de 22.556,80 euros au titre des indemnités et charges impayés au 28 février 2022 ;

— Condamné la société EMMAUS HABITAT régler à Madame [W] la somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts ;

— Ordonné la compensation des deux créances ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Condamné Madame [W] aux entiers dépens d’instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNER la société EMMAUS HABITAT à payer à Madame [W] la somme de 11.503,52 euros au titre de la restitution des loyers et charges appelés entre juillet 2016 et octobre 2018 pour le logement du 16ème arrondissement, aucune somme n’étant due pour un local dont le bailleur admet lui-même qu’il est inhabitable.

CONDAMNER en outre la société EMMAUS HABITAT à payer à Madame [W] la somme de 15.000€ supplémentaires pour la dédommager de son préjudice moral qui découle de son préjudice de jouissance susmentionné et du fait que le bailleur la fait attendre depuis 6 années pour regagner son local du 16ème arrondissement, le tout malgré la précarité de la santé de Mme [W].

JUGER prescrite la demande d’EMMAUS HABITAT de paiement des loyers et charges pour la période antérieure au 1er mars 2019, en application des deux derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile permettant à la formation collégiale de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

JUGER par conséquent que le montant de la dette d’impayés de loyers à laquelle Madame [W] pourrait éventuellement être condamnée s’élève, a maxima, 12.926,25€.

ORDONNER LA COMPENSATION entre les sommes susmentionnées et

CONDAMNER par conséquent EMMAUS HABITAT à payer à Madame [W] la somme de 13.577,27€.

DEBOUTER EMMAUS HABITAT de l’ensemble de ses demandes de condamnation au titre des loyers impayés et autres indemnités d’occupation.

DEBOUTER EMMAUS HABITAT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire afférente au contrat du 27 octobre 2018 car c’est Mme [W] qui est créancière de son bailleur et non l’inverse, octroyer donc des délais rétroactifs à Madame [W] pour faire valoir cette situation et neutraliser ainsi le jeu de la clause résolutoire.

DEBOUTER EMMAUS HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail de 2010 car Mme [W] n’a jamais été en débit concernant ce local inhabitable depuis 2016, la résiliation judiciaire n’ayant aucune espèce de justification.

DEBOUTER EMMAUS HABITAT de toutes ses demandes d’expulsion.

SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire la Cour d’appel jugeait que Madame [W] était débitrice d’une dette de loyers impayés ou d’indemnités d’occupation impayées, il sera sollicité qu’elle lui accorde les plus larges délais pour s’en acquitter, notamment au regard de sa situation de santé très précaire.

EN TOUT ETAT CAUSE, CONDAMNER EMMAUS HABITAT à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement situé dans le [Localité 3] objet du contrat de bail de 2010, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

CONDAMNER la société EMMAUS HABITAT à payer à Mme [W] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

CONDAMNER la société EMMAUS HABITAT aux entiers dépens de 1ère instance et

d’appel ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 janvier 2023 au terme desquelles la SA Emmaus Habitat demande à la cour de :

Vu les articles 6, 7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1719, et 1728 du Code civil,

Vu l’article 1315 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Déclarer Mme [I] [W] mal fondée en son appel,

En conséquence,

Débouter Mme [I] [W] en toutes ses demandes,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 mai 2022

Y faisant droit,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation consentie par la société Emmaüs Habitat à Mme [I] [W] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 8] ;

Prononcer la résiliation du bail consenti le 6 décembre 2010 par la société Emmaüs Habitat à Mme [I] [W] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] aux torts exclusifs de Mme [I] [W], occupation sans droit ni titre du logement à compter du présent jugement ;

Ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux loués de Mme [I] [W] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dire que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixer l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 21 novembre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant de la contribution éventuellement révisée et de ses charges qui auraient été payées si la convention d’occupation s’était poursuivie et condamner Mme [I] [W] à son paiement entre les mains de la société Emmaüs Habitat ;

Condamner Mme [I] [W] à régler à la société Emmaüs Habitat la somme de 22.556,80 euros au titre des indemnités et charges impayés au 28 février 2022 ;

Condamner la société Emmaüs Habitat à régler à Mme [I] [W] la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

Prendre acte que la société Emmaüs Habitat ne conteste pas la condamnation qui lui a été faite en première instance de verser à Mme [I] [W] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

Ordonner la compensation des créances ;

Condamner solidairement Mme [I] [W] payer à la société Emmaüs Habitat la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire ;

Condamner solidairement Mme [I] [W] aux entiers dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

A l’audience de plaidoiries du 4 décembre 2024, les parties ont exposé que des conclusions d’incident adressées au conseiller de la mise en état avaient été notifiées par le conseil de l’appelante, la veille de la clôture, le 27 novembre 2024.

Selon l’article 803 alinéa 1 du code de procédure civile : L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Des conclusions d’incident adressées au conseiller de la mise en état ayant été notifiées avant la clôture prononcée le 28 novembre 2024, l’incident doit être fixé pour plaidoirie à une audience d’incidents du conseiller de la mise en état.

Les circonstances précitées constituent ainsi une cause grave, qui justifie que la cour révoque l’ordonnance de clôture et renvoie l’affaire à la mise en état avec une date de plaidoirie sur l’incident, dans les conditions fixées au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, avant dire droit,

Révoque l’ordonnance de clôture du 28 novembre 2024,

Renvoie l’affaire à la mise en état,

Fixe l’incident à l’audience d’incidents du jeudi 20 février 2025 à 13h, salle Capitant, cet arrêt tenant lieu de convocation,

Réserve les dépens.

La Greffière Le Président