RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2023

(n° , 38 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12365 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGCNY

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le [Adresse 6] Mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° [Adresse 6]/00054

APPELANTS

Madame [K] [W] [P] [J] épouse [L]

[Adresse 14]

[Localité 25]

représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, substitué par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651

Monsieur [V] [L]

[Adresse 30]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D945 substitué par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651

Madame [G] [M] [N] [L]

[Adresse 14]

[Localité 25]

représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D945 substitué par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651

INTIMÉES

Madame [X] [J] veuve [Adresse 31]

[Adresse 16]

[Localité 19]

représentée par M^e Michel GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 substitué par M^e Frédéric DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272

SOREQA – SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS

Société Publique Locale d’Aménagement à forme anonyme

ayant son siège social au

[Adresse 23]

[Localité 22]

représentée par M^e Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE

ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de [Localité 22]

[Adresse 24]

[Localité 22]

représentée par Madame [EB] [E],en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juillet 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le Conseil de [Localité 22], par délibération des 05 et 06 juillet 2010 a autorisé le maire de [Localité 22] à confier à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), concessionnaire d’aménagement, une mission de traitement des situations d’habitat indigne à [Localité 22].

Dans le cadre de cette mission et de l’avenant n°7 du 18 janvier 2016 au traité de concession d’aménagement conclue le 7 juillet 2010 entre la SOREQA et la commune de [Localité 22], l’arrêté préfectoral du 23 mai 2018 a ordonné l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et de l’enquête parcellaire du 25 juin 2018 au 13 juillet 2018.

Par arrêté préfectoral n°75-2018-11-13-015 du 13 novembre 2018, le préfet de Paris, préfet de la région Île-de-France, a déclaré d’utilité publique le projet de réalisation de onze logements sociaux sur la parcelle sise [Adresse 1] et déclaré cessible le bien immobilier susvisé.

Par jugement du 18 mars 2021, le premier juge administratif de Paris a rejeté la requête en nullité de l’arrêté préfectoral n°75-2018-11-13-015 du 13 novembre 2018 à l’initiative des consorts [L]. Ceux-ci ont interjeté appel de cette décision. À l’audience, ils ont indiqué que la cour administrative d’appel avait confirmé l’arrêté préfectoral contesté.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 6 décembre 2018.

Le bien exproprié appartenait à M. [C] [J] décédé le 18 septembre 1982 et à Mme [W] [ON] veuve [J] décédée le 29 mars 1993. Les quatre enfants du couple sont Mmes [Z] [J] décédée en 1986 (sans plus d’informations), [A] [J] décédée le 25 mars 1995 sans laisser d’héritier ayant droit à une réserve légale dans sa succession, [K] [J] épouse [L] et [X] [J] veuve [R]. Mme [K] [J] épouse [L] a eu deux enfants : M. [V] [L], et Mme [G] [L]. La succession n’est pas encore réglée et un curateur de la succession de Mme [W] [ON] veuve [J] a été désigné par une ordonnance du tribunal de grande instance de Rodez du 2 mai 2018. L’indivision [Y] intervient en qualité d’héritiers tacitement acceptants.

Par conclusions d’appelant déposées le 28 juin 2023, il est révélé que Mme [K] [J] épouse [L] est décédée le 08 octobre 2022. Mme [F] [L], Mme [H] [L] et M. [O] [L] sont ses petits-enfants et légataires universels.

Sont donc concernés par l’opération, Mme [X] [J] veuve [R], M. [V] [L], Mme [G] [L], Mme [F] [L], Mme [H] [L] et M. [O] [L] (l’indivision [Y]), en qualité d’héritiers de M. [C] [J] et de Mmes [W] [ON] veuve [J], [Z] [J], [A] [J] et [K] [J] épouse [L].

La SOREQA a notifié le 18 avril 2018 son offre de 1.915.000 euros pour le rachat de ce bien immobilier, en valeur occupée, indemnité de remploi comprise. Faute de réponse de la part du curateur de la succession de Mme [W] [ON] veuve [J], la SOREQA a ensuite saisi le juge de l’expropriation de Paris aux fins de fixation de l’indemnité pour dépossession du bien sis [Adresse 1] par mémoire et requête du 30 juillet 2019.

La SOREQA a dénoncé son mémoire introductif et la saisine de la juridiction le 30 juillet 2019 aux consorts [L] d’une part et à Mme [X] [R] d’autre part (pli revenu non réclamé). Les consorts [L] et Mme [X] [R] sont séparément intervenus volontairement à l’instance.

Par courrier du 10 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris, qui avait mis en place la curatelle de la succession de M. [C] [J] par un jugement du 08 janvier 2020, a été informé que celle-ci avait pris fin.

La décharge de la mission du curateur de la succession de Mme [W] [ON] veuve [J] a été approuvée le 8 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Rodez.

Par un jugement du [Adresse 6] mai 2022, après transport sur les lieux le [Adresse 8] novembre 2019, le juge de l’expropriation de Paris a :

Refusé la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la juridiction administrative sur la requête en nullité de l’arrêté préfectoral du 13 novembre 2018 ;

Refusé la demande de jonction des affaires relatives à l’expropriation du bien immobilier et à l’éviction du fonds de commerce exploité dans l’immeuble ;

Déclaré recevable l’intervention volontaire de l’indivision [Y] ;

Fixé la date de référence au 27 août 2016 ;

Retenu la méthode d’évaluation par comparaison ;

Retenu une surface utile totale de 640,70 m² ;

Retenu une valeur unitaire de 7.136,17 euros/m² ;

Retenu un abattement de 20% pour vétusté ;

Retenu un abattement de 6,378% pour occupation partielle calculé au prorata de la surface du bâtiment R+1 par rapport à la surface totale du bien exproprié ;

Fixé l’indemnité principale au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 3.366.103,95 euros ;

Fixé l’indemnité de remploi au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 337.610,40 euros ;

Fixé l’indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 68.400 euros ;

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l’indivision [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SOREQA aux dépens.

Les consorts [L] ont interjeté appel du jugement le 15 juillet 2022 sur le montant de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi et de l’indemnité de perte de revenu locatif.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 13 octobre 2022 par les consorts [L], notifiées le 17 octobre 2022 (AR intimé SOREQA le 19 octobre 2022, AR intimée [R] le 19 octobre 2022 et AR CG le 19 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a :

Fixé l’indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros,

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l’indivision [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SOREQA aux dépens ;

Et, statuant de nouveau,

À titre principal,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 6.432.026,25 euros soit :

5.846.387,50 euros au titre de l’indemnité principale,

585.638,75 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 5.143.321 euros soit :

4.677.110 euros au titre de l’indemnité principale,

466.211 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En tout état de cause,

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d’expropriation.

Condamner la SOREQA à payer aux consorts [L] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par M^e Cheviller, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

2/ déposées au greffe le 28 juin 2023 par les consorts [L], notifiées le 28 juin 2023 (AR intimé SOREQA le 03 juillet 2023, AR intimé [R] le 30 juin 2023 et AR CG le 30 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Prendre acte de ce que Mme [G] [L], M. [V] [L], Mme [F] [L], Mme [H] [L] et M. [O] [L] viennent aux droits de Mme [K] [J] épouse [L] décédée le 08 octobre 2022 ;

Infirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a :

Fixé l’indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros,

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l’indivision [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SOREQA aux dépens ;

Et, statuant de nouveau,

À titre principal,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 6.432.026,25 euros soit :

5.846.387,50 euros au titre de l’indemnité principale,

585.638,75 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 5.143.321 euros soit :

4.677.110 euros au titre de l’indemnité principale,

466.211 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En tout état de cause,

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d’expropriation.

Condamner la SOREQA à payer aux consorts [L] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par M^e Cheviller, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

3/ déposées au greffe le 17 janvier 2023 par Mme [X] [R], intimée, notifiées le 14 mars 2023 (AR appelant le [Adresse 1] mars 2023, AR intimé SOREQA le [Adresse 1] mars 2023 et AR CG le 15 mars 2023), formant appel incident, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a :

Reçu Mme [X] [R], en son intervention volontaire en qualité de coindivisaire du bien exproprié ;

Fixé l’indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros ;

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l’indivision [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SOREQA aux dépens ;

Et, statuant de nouveau :

À titre principal,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 7.326.687,70 euros, soit :

6.659.307 euros au titre de l’indemnité principale,

667.380,70 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 6.709.257,70 euros, soit :

6.098.007 euros au titre de l’indemnité principale,

611.250,70 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En tout état de cause :

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d’expropriation ;

Y ajoutant,

Condamner la SOREQA à payer à Mme [X] [R] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par la SELARL Guizard & Associés, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

4/ déposées au greffe le 22 mai 2023 par Mme [X] [R], intimée, notifiées le 22 mai 2023 (AR appelant le 25 mai 2023, AR intimé SOREQA le 25 mai 2023, AR CG le 24 mai 2023), formant appel incident, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a :

Reçu Mme [X] [R], en son intervention volontaire en qualité de coindivisaire du bien exproprié ;

Fixé l’indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros ;

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l’indivision [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SOREQA aux dépens ;

L’infirmer sur ces points ;

Et, statuant de nouveau :

À titre principal,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 7.326.687,70 euros, soit :

6.659.307 euros au titre de l’indemnité principale,

667.380,70 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 6.709.257,70 euros, soit :

6.098.007 euros au titre de l’indemnité principale,

611.250,70 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En tout état de cause :

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d’expropriation ;

Y ajoutant,

Condamner la SOREQA à payer à Mme [X] [R] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par la SELARL Guizard & Associés, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

5/ déposées au greffe le 27 juin 2023 par Mme [X] [R], intimée, notifiées le 28 juin 2023 (AR appelant le 30 juin 2023, AR intimé SOREQA 03 juillet 2023 et AR CG le 29 juin 2023), formant appel incident, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a :

Reçu Mme [X] [R], en son intervention volontaire en qualité de coindivisaire du bien exproprié ;

Fixé l’indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros ;

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l’indivision [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SOREQA aux dépens ;

Et, statuant de nouveau :

À titre principal,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 7.326.687,70 euros, soit :

6.659.307 euros au titre de l’indemnité principale,

667.380,70 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 6.709.257,70 euros, soit :

6.098.007 euros au titre de l’indemnité principale,

611.250,70 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En tout état de cause :

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d’expropriation ;

Y ajoutant,

Condamner la SOREQA à payer à Mme [X] [R] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d’appel qui se ront recouvrés par la SELARL Guizard & Associés, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

6/ déposées au greffe le 13 janvier 2023 par la SOREQA, intimée, notifiées le 24 février 2023 (AR appelant vierge et AR CG le 28 février 2023), notifiées le 3 mai 2023 (AR intimée [R] le 04 mai 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer purement et simplement la décision entreprise en ce qu’elle a :

Fixé l’indemnité principale au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 3.366.133,95 euros,

Fixé l’indemnité de remploi au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 317.610,40 euros,

Fixé l’indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 68.400 euros.

7/ déposées au greffe le 19 juin 2023 par la SOREQA, intimée, notifiées le 20 juin 2023 (AR appelant le 23 juin 2023, AR intimé [R] le 22 juin 2023, et AR CG le 22 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer purement et simplement la décision entreprise en ce qu’elle a :

Fixé l’indemnité principale au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 3.366.133,95 euros,

Fixé l’indemnité de remploi au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 317.610,40 euros,

Fixé l’indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l’indivision [Y] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 68.400 euros.

8/ adressées au greffe le 27 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 29 mars 2022 (AR appelant le 31 mars 2023, AR intimée [R] le 03 avril 2023 et AR intimé SOREQA le 31 mars 2023), formant appel incident, aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Fixer à la somme de 4.133.066 euros l’indemnité totale d’expropriation due à l’indivision [Y], décomposée comme suit :

Fixer l’indemnité principale de dépossession, calculée sur une surface de 640,7 m², à 3.756.424 euros,

Fixer l’indemnité de remploi à 376.642 euros ;

Fixer l’indemnité pour perte de revenus à 41.127 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Les consorts [L] font valoir que :

Concernant la description du bien exproprié, il est édifié sur la parcelle cadastrée EM n°[Adresse 5] d’une surface cadastrale de 259,70 m². La parcelle est de forme rectangulaire et est particulièrement bien située en ce qu’elle est accessible de trois côtés ([Adresse 1]). Elle bénéficie d’un bon emplacement dans le [Adresse 1], dans un quartier commerçant et vivant de [Localité 22]. Elle est proche des transports en commun (et notamment de la ligne 8 du métro, de la ligne C du RER, et de plusieurs arrêts de bus).

Concernant la description du bien immobilier, il s’agit d’un ensemble immobilier en monopropriété composé de deux bâtiments. Le premier bâtiment donne sur l’angle de la [Adresse 1]. Il comprend un rez-de-chaussée et un étage à usage d’habitation. Le second bâtiment donne sur la [Adresse 1]. Il comprend un rez-de-chaussée et quatre étages. Cet immeuble est à usage commercial, plus exactement d’hôtel meublé, élevé sur une grande cave. Il est composé de 21 appartements, outre un café-bar non exploité, un garage, une réserve et un logement de gardien. Les deux bâtiments forment un ensemble immobilier unique à usage d’hôtel meublé. Comme le transport sur les lieux a permis de le constater on accède actuellement à ces locaux par trois entrées distinctes. La première entrée [Adresse 1] permet d’accéder à l’appartement n°[Adresse 10] situé au rez-de-chaussée et aux trois appartements n°[Adresse 4], n°[Adresse 5] et n°[Adresse 11] situés au premier étage, ce dernier étant en excellent état. La deuxième entrée [Adresse 1] permet d’accéder aux deux appartements n°[Adresse 6] et n°[Adresse 8] au rez-de-chaussée, de part et d’autre de l’entrée. La troisième entrée [Adresse 7] permet d’accéder au garage donnant à droite, sur un logement de gardien, puis sur la salle de café avec façade sur la [Adresse 1], et aux appartement [Adresse 29] à [Adresse 35] au sein du corps de bâtiment formant un [Adresse 26] avec :

Au 1er étage : trois studios (n°1, n°2 et n°3)

Au 2ème étage : quatre studios (n°4, n°5, n°6 et n°7)

Au 3ème étage : quatre studios (n° n°8, n°9, n°10 et n°11)

Au 4ème étage : quatre studios (n°12, n°13, n°14, n°15 et n°[Adresse 1])

Cette partie de l’ensemble immobilier est en moins bon état dans la mesure où elle est inexploitée depuis plusieurs années.

Quatre appartements étaient encore occupés au jour du transport, à savoir les appartement n°[Adresse 4], n°[Adresse 6], n°[Adresse 10] et n°[Adresse 11]. Ces locations généraient des revenus mensuels de 4.300 euros (Pièce 2A).

Concernant la surface, la SOREQA a fait réaliser en 2019, par l’un de ses prestataires, la société Techniques Topo, un relevé des mesures de l’ensemble immobilier dont il est ressorti une surface utile de 626,40 m² et une surface habitable de 381,10 m². Étant précisé, contrairement aux prétentions de la société SOREQA en première instance, que le rapport de la société Techniques Topo ne peut être considéré comme un rapport « contradictoire » dès lors qu’il a été établi unilatéralement par son prestataire hors la présence des parties. Les appelants ont fait réaliser les mêmes mesures à leur charge et par un géomètre de leur choix le 15 février 2021, lequel a complété son rapport le 10 juin 2021, d’où il ressort une surface utile totale de 640,70 m² (204,30 + 436,40) et une surface habitable totale de 579,7 m² (199,7 + 380) (Pièce 3A ; Pièce 3 bisA). La société GE3D [Localité 22] précise la surface utile pour chaque niveau et chaque appartement, et ce pour chaque bâtiment (Pièce 3bisA).

Concernant la différence de superficie de « la réserve » dans les deux mesurages établis (37 m² selon la SOREQA et 43,70 m² selon les consorts [L]), la « surface utile brute » retenue par les deux géomètres-experts correspond à « la surface horizontale située à l’intérieur des locaux, de laquelle sont déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales…) », de sorte qu’il n’y a pas de pondération à appliquer. Il est patent que la réserve du « commerce hôtel » en sous-sol (cf. dénomination retenue par le géomètre mandaté par la SOREQA) constitue un local indispensable pour l’exploitation d’un établissement à usage de café et hôtel, notamment pour stocker le matériel et la marchandise. C’est donc bien la superficie totale de 37 m² de la réserve qui doit être prise en compte. Étant enfin précisé qu’on ne saurait retenir le rapport établi par le prestataire mandaté par la SOREQA plutôt que celui réalisé par la société mandatée par les concluantes, dès lors qu’il ne peut être considéré comme étant davantage probant et/ou établi de manière « plus contradictoire ». De plus il convient de rappeler que la profession de géomètre-expert, qui constitue une mission de service public, est strictement règlementée par la loi n°46-942 du 7 mai 1946 et soumise à des règles d’éthique et de déontologie sous le contrôle d’un conseil de l’Ordre. En vertu de l’article 545 du code civil (et L.1 du code de l’expropriation), « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » ce qui signifie que la « juste et préalable indemnité » ne saurait ressortir du rapport du géomètre-expert mandaté et payé par l’expropriant. C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la « surface utile totale de 640,70 m² à usage mixte, commercial et d’habitation » au vu du mesurage établi par la société GE3D [Localité 22] le 15 février 2021 (Pièce 3A ; Pièce 3bisA). Pour le calcul de l’indemnité de la surface utile, la cour doit retenir ladite surface utile totale et non celle ressortant du rapport mandaté par la SOREQA.

Concernant la situation locative, l’indivision [Y], au vu de l’attestation de l’étude notariale de Mes [S] et [T], est également propriétaire du fonds de commerce de l’hôtel (Pièce 5A). Mme [G] [L], qui est inscrite au RCS de Paris sous le n°410 246 706, est gérante de l’indivision [Y] pour l’exploitation du fonds de commerce (Pièce 4A). Autrement dit, l’immeuble exproprié et l’exploitation commerciale qu’il abrite appartiennent au même propriétaire. Du fait de cette particularité, et comme justement relevé par le commissaire du gouvernement, les propriétaires exploitants peuvent demander à être indemnisés de la valeur de leur immeuble considéré libre d’occupation, outre l’indemnisation de leur préjudice d’exploitation. Dans ce cas, il n’y a donc pas lieu de faire de décote forfaitaire sur la valeur des murs, aucun abattement ne pouvant être appliqué sur le montant estimé de l’immeuble (cf. traité de M. [B] [D], 2012). C’est pourquoi l’indemnité doit être fixée en valeur libre de toute occupation.

Concernant la situation d’urbanisme, le bien est situé en zone urbaine générale au plan local d’urbanisme applicable au 27 août 2016. Le bien fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique renforcée.

Concernant la méthode d’évaluation, le premier juge a, à bon droit, fait application de la méthode comparative.

Concernant les références de la SOREQA, celle-ci a retenu un prix de 3.000 euros/m² sans prendre la peine de produire les actes sur lesquels elle se fondait. Elle s’est en effet contentée de produire quatre termes de comparaison extraits de la base « Bien » des notaires. À ce titre on relèvera qu’a priori elle a obtenu au moins douze termes, mais qu’elle a fait le choix très sélectif de n’en retenir que quatre (découpage des résultats). Cette référence à la Base Bien était naturellement insuffisante, en ce qu’elle ne permettait pas de disposer d’informations précises permettant de comparer les biens et de vérifier s’ils pouvaient ou non servir de termes de comparaisons par rapport au bien de l’indivision. L’indivision a tenté de se procurer les actes relatifs à ces quatre termes. Cependant, et à défaut de disposer de l’ensemble des numéros de publications, elle n’a pu retrouver qu’un seul acte de vente auprès du service de la publicité foncière. Il est manifeste que la SOREQA s’est contentée du strict minimum et qu’elle aurait pu joindre les actes à l’appui de sa requête, notamment pour assurer l’égalité des armes entre expropriant et expropriés. Les appelants avaient estimé que ce terme de comparaison pouvait être accepté dans la mesure où il était comparable au bien exproprié au regard de sa configuration et des destinations mixtes. Toutefois et finalement, les expropriés ont entendu se prévaloir des termes de comparaison actualisés du commissaire du gouvernement ci-après évoqués. En revanche et en tout état de cause, les trois autres termes produits par la SOREQA devaient être purement et simplement écartés puisqu’il était impossible de se procurer les actes et d’en vérifier le contenu. Il en ressortait que le prix moyen de 3.000 euros/m² en valeur occupée ne pouvait résulter de l’analyse des termes de la SOREQA, en sorte qu’il devait être écarté.

Concernant les termes de comparaison du commissaire du gouvernement en première instance, ils sont tous comparables au bien exproprié mais il convient de pondérer les termes de comparaison selon qu’ils sont libres d’occupation ou non.

Concernant les termes de comparaison des expropriés en première instance, les expropriés se sont prévalus du dernier mémoire du commissaire du gouvernement avec les termes de comparaison (Pièce 6A) pour un prix unitaire de 7.329 euros/m² en faisant la moyenne des nouveaux termes actualisés (années 2019, 2020 et 2021). Il était expressément précisé dans leur mémoire que ce n’était qu'« à titre informatif » et, dès lors que le commissaire du gouvernement « retenait » les termes de référence des concluants faisant ressortir un prix moyen de 6.884 euros/m², que lesdits termes étaient exposés dans leur dernier mémoire. C’est donc nécessairement à tort que le premier juge a fondé sa décision en retenant, au-delà de deux termes de comparaison concernant des ventes réalisées en 2020 et 2021, le terme de comparaison de la SOREQA relatif à la vente du 20 janvier 2017 référencée n°843.670.073 au motif que « ce bien est retenu par l’expropriant et trois des indivisaires de telle sorte qu’il convient de l’intégrer pour répondre au souhait commun des parties ». Cela va à l’encontre de la règle édictée par l’article L.322-2 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à savoir que les biens doivent être estimés à la date de décision de première instance. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant l’application d’un abattement pour vétusté, les expropriés étaient en désaccord avec le commissaire du gouvernement concernant l’abattement pratiqué de 20%, soit 5.863 euros/m² (20% × 7 329 euros/m²), du fait de la fermeture administrative de l’hôtel en 2007, dès lors que cette fermeture administrative n’avait aucun lien avec la valeur des murs. De même, cet abattement ne pouvait se justifier au regard du projet de travaux de la SOREQA, dans la mesure où quand bien même celle-ci entend démolir puis reconstruire l’ensemble immobilier existant, il est patent que la valeur foncière du nouvel ensemble immobilier créé sera nécessairement bien supérieure aux termes de comparaison ci-avant évoqués, puisque la SOREQA prévoit de créer une surface de plancher de 746 m² dans un bon quartier, ce qui correspondrait, à ce jour en prenant en considération le prix moyen de l’immobilier à [Adresse 1] de [Localité 22] dans l’ancien au deuxième trimestre 2022 de 10.800 euros/m², à une valorisation au minimum de plus de 8.000.000 euros de l’immeuble. L’abattement proposé n’était pas justifié car le fait que « le bien était interdit à l’habitation sur les 2/3 », qu’il était impossible d’exploiter le corps de bâtiment en hôtel et/ou qu’il y aurait eu un défaut d’entretien manifeste, ne pouvaient justifier d’un abattement spécifique dès lors que la SOREQA entend démolir l’ensemble immobilier pour ensuite tout reconstruire.

Concernant l’indemnité principale, pour déterminer la valeur du bien exproprié, c’est à tort que le premier juge a cru devoir retenir un terme de comparaison de la SOREQA datant du 20 janvier 2017 au motif que l’expropriant et trois des indivisaires avaient retenu ce terme, alors même que dans leur dernier mémoire les concluants se sont expressément prévalus du dernier mémoire du Commissaire du Gouvernement avec les termes de comparaison y mentionnés et actualisés (années 2019, 2020 et 2021), lequel aboutissait à un prix de 7.329 euros/ m². Pour s’en convaincre et si besoin était, tant dans le corps de leur dernier mémoire qu’au terme de leur dispositif les concluants avaient pris pour base la valeur de 7.329 euros/m² arrondie à 7.300 euros/m², telle que retenue par le commissaire du gouvernement. Le terme de 2017 était obsolète au regard des termes actualisés ayant trait aux années 2019, 2020 et 2021. C’est donc à tort que le premier juge a retenu la valeur de 7.136,17 euros/m².

Concernant l’abattement pour occupation, au terme de son mémoire et à juste titre, le commissaire du gouvernement indiquait en effet qu'« il n’est pas procédé à un abattement pour occupation sur la valeur des murs en raison de la dimension modeste de l’exploitation hôtelière, donc du caractère limité de l’éviction commerciale et de la communauté de patrimoine, murs et fonds, appartenant à l’indivision ». Toutefois le premier juge a cru devoir appliquer un abattement de 20% pour occupation du bâtiment R+1, mais il s’agit là d’un raisonnement erroné, eu égard à la situation particulière et, en outre, du fait que l’ensemble immobilier dont s’agit constitue un seul et même bien indissociable, à savoir un « hôtel de préfecture » (Pièce 4A), de sorte que l’abattement partiel pour occupation était injustifié. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

À titre principal, l’indemnité principale doit être fixée à 6.432.026,25 euros (7.300 euros/m² × 100 ÷ (100-20) × 640,7 m²), en valeur libre. L’indemnité de remploi est alors de 585.638,75 euros (20% jusqu’à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros). L’indemnité totale d’expropriation s’établit donc à 6.432.026,25 euros.

Très subsidiairement, l’indemnité principale doit être fixée à 4.677.110 euros (7.300 euros/m² × 640,7 m²), en valeur occupée. L’indemnité de remploi est alors de 466.211 euros (20% jusqu’à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros). L’indemnité totale d’expropriation s’établit donc à 5.143.321 euros.

Concernant la perte de revenus locatifs, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité à 68.400 euros. En effet, il est de jurisprudence constante que l’exproprié peut prétendre à une telle indemnité du fait de la procédure d’expropriation (13-27.547).

Concernant les frais irrépétibles et les dépens de première instance, le jugement dont appel doit être confirmé concernant la condamnation de la SOREQA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens en cause d’appel, il serait équitable de condamner la SOREQA à payer aux appelants la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel.

Les consorts [L] font valoir dans un second jeu de conclusions que :

C’est à tort que le premier juge a appliqué un abattement pour vétusté de 20% car la structure de l’immeuble est saine, le bâtiment était en cours de rénovation, et la SOREQA entend démolir puis reconstruire le bâtiment.

Les revenus locatifs sont bien constitués uniquement des loyers, en sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir le poste « autres charges externes » au détriment du chiffre d’affaires moyen HT. En tout état de cause, si la SOREQA indique s’en rapporter à la décision de la Cour sur le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, en précisant que le montant proposé par le commissaire du gouvernement est justifié, elle demande la confirmation du jugement entrepris dans le dispositif de ses deux conclusions.

Mme [X] [R] conclut que :

À titre liminaire, l’intervention de Mme [X] [R] est recevable puisqu’elle a la qualité d’héritier acceptant au sens de l’article 782 du code civil, ayant accompli des actes de gestion en qualité de propriétaire venant aux droits de M. [C] [J] et de Mme [W] [ON] veuve [J]. Elle est à ce titre bien fondée à solliciter sa quote-part de l’indemnité d’expropriation qui sera portée à l’actif des deux successions.

Concernant la description du bien, l’immeuble exproprié est situé [Adresse 1]. [Adresse 1] est un des principaux axes de l’ouest du [Adresse 1] de [Localité 22]. Plus précisément, l’immeuble est situé entre le Parc André Citroën et le quartier Beaugrenelle, à équidistance de quatre stations des ligne 8 et 10 du métro, et à proximité de plusieurs arrêts de bus. Ce quartier est considéré comme un des secteurs résidentiels de [Localité 22]. L’immeuble est situé dans un environnement riche en commerces et activités de toute nature, dont une école maternelle située en face. L’immeuble occupe la parcelle EM n°[Adresse 5] d’une surface cadastrale de 259,70 m², mesurée à 269 m², dans les limites apparentes de possession, par le cabinet de géomètres-experts Technologies Topo. La parcelle présente une configuration de rectangle allongé avec une ouverture sur trois rues (une façade allongée sur la rue [Adresse 33] et deux façades étroites identiques sur les rues de [Adresse 26] et du [Adresse 1]). Cette disposition, ouverte sur trois voies publiques, confère une très bonne constructibilité à cette parcelle. La parcelle d’une surface de 269 m² est entièrement construite avec une emprise au sol de 210 m². La parcelle est occupée par un immeuble du début du XXème siècle composé de deux bâtiments joints. Le premier bâtiment donne sur l’angle de la [Adresse 1]. Il comporte un rez-de-chaussée et un étage. L’autre bâtiment donne sur la [Adresse 1]. Il comporte quatre étages sur rez-de-chaussée. La façade la plus représentative est celle de la [Adresse 1] qui, avec un ravalement refait, présenterait l’aspect d’une maison de ville. Cet immeuble est en totalité, à usage commercial avec un hôtel meublé de 21 chambres en étages et au rez-de-chaussée, ainsi qu’une surface anciennement affectée à un café-bar accessible par la [Adresse 1]. L’hôtel dispose également de surfaces annexes avec le logement de l’exploitant et des réserves. Cette partie de l’immeuble est en moins bon état, dans la mesure où elle est inexploitée depuis quelques années. Elle a, cependant, fait l’objet de travaux de désenfumage afin de la rendre conforme aux normes incendie. Une partie seulement des locaux est ouverte à la clientèle, suite à l’arrêté de fermeture administrative de la Préfecture de Paris du 12 avril 2007. Les travaux réalisés, depuis cette date, ont permis la levée partielle de cet arrêté courant 2012. Ces travaux ont principalement concerné le bâtiment R+1 Est, où des travaux d’encloisonnement, de sécurité incendie et de peinture des chambres ont été réalisés. Le transport sur les lieux a permis de constater que la première entrée [Adresse 1] permet d’accéder à l’appartement n°[Adresse 10] situé au rez-de-chaussée et aux trois appartements n°[Adresse 4], n°[Adresse 5] et n°[Adresse 11] situés au premier étage, ce dernier étant en excellent état. La deuxième entrée [Adresse 1] permet d’accéder aux deux appartements n°[Adresse 6] et n°[Adresse 8] au rez-de-chaussée, de part et d’autre de l’entrée. La troisième entrée [Adresse 1] permet d’accéder au garage donnant à droite, sur un logement de gardien, puis sur le café-bar avec sa façade sur la [Adresse 1], et aux appartement [Adresse 29] à [Adresse 35] au sein du corps de bâtiment formant un [Adresse 26] avec :

Au 1er étage : trois studios (n°1, n°2 et n°3)

Au 2ème étage : quatre studios (n°4, n°5, n°6 et n°7)

Au 3ème étage : quatre studios (n° n°8, n°9, n°10 et n°11)

Au 4ème étage : quatre studios (n°12, n°13, n°14, n°15 et n°[Adresse 1])

Cette partie de l’ensemble immobilier est en moins bon état dans la mesure où elle est inexploitée depuis plusieurs années. En revanche, comme le note le commissaire du gouvernement, la situation géographique du bien est très favorable, le potentiel de l’assiette de la parcelle du bien permet un projet de démolition-construction ou une rénovation totale et une revente par lot, et l’ensemble de la surface ne souffre pas d’une dépréciation lourde, puisque le bâtiment en R+1 reste habitable et exploitable en location hôtelière. Surtout, le bien exproprié présente une ouverture sur trois rues et une importante dent creuse.

Concernant le principe à valeur constitutionnelle de la réparation intégrale du préjudice, les juridictions judiciaires doivent statuer sur l’ensemble des charges financières résultant d’une expropriation. En application de ce principe à valeur constitutionnelle, le juge de l’expropriation indemnise le propriétaire des éléments les plus divers spécifiques à l’immeuble exproprié. Ainsi, la Cour de cassation a décidé que même le droit d’utilisation d’une terrasse qui ne constitue qu’une autorisation d’utilisation révocable du domaine public doit être indemnisé. (17-18.194, 20-15.489). Le juge a donc l’obligation de prendre en considération la particularité du bien concerné. Ainsi, la Cour de cassation a décidé qu’un terrain doit être évalué en fonction de sa situation géographique, notamment lorsque la parcelle expropriée est située à proximité immédiate d’un réseau complet de communication (08-12.281), et en fonction de la présence de particularités architecturales (15-18.177). Or, tel n’a manifestement pas été le cas en l’espèce. Le premier juge n’a, en effet, pas pris en compte la présence d’une importante dent creuse dans l’évaluation du bien exproprié, augmentant significativement la valeur de l’immeuble. Enfin, il est rappelé que le juge du fond dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui parait la mieux adaptée à la situation des parcelles expropriées. Dès lors, le juge de l’expropriation a le pouvoir d’écarter les règles d’évaluation qui aboutissent à méconnaitre le principe de réparation intégrale du préjudice. Ainsi, le juge de l’expropriation peut s’exonérer de la méthode d’évaluation par comparaison et prendre en compte certaines particularités de l’immeuble, comme une dent creuse, la situation d’angle de l’immeuble, le quartier très convoité et ce, alors que l’immeuble a une situation privilégiée. Ainsi, en l’espèce, l’application classique d’une décote pour occupation doit être écartée lorsque l’exploitation d’un fonds est le fait du propriétaire exploitant et que la valeur du fonds est inférieure à ladite décote.

Sur la surface de l’immeuble et ses possibilités de surélévation, la SOREQA a unilatéralement et de manière non contradictoire fait réaliser en 2019, par la société Techniques Topo, un relevé des mesures de l’ensemble immobilier qui a estimé la surface utile à 626,40 m² et la surface habitable à 381,10 m². À l’issue du transport sur les lieux, les appelants ont, le 15 février 2021, mandaté un cabinet de géomètre-experts afin de réaliser les mêmes mesures (Pièce 3A). Son rapport a été, le 10 juin 2021, complété (Pièce 3bisA). Il estime la surface utile totale des deux immeubles à 640,70 m², avec 204,30 m² pour le bâtiment R+1 (dont 116,60 m² pour le premier étage) et 436,40 m² pour le bâtiment R+4. Ainsi que l’a constaté le premier juge, ' cette différence de surface de 2,28% correspond essentiellement à l’application par la société Techniques Topo d’une pondération de la surface de la réserve'. C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu une surface utile de 640.70 m² à usage mixte commercial et d’habitation pour la surface du bien exproprié. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Cependant, les caractéristiques intrinsèques de ce bien d’angle donnant sur trois rues bénéficiant d’une situation privilégiée dans un quartier commerçant en pleine expansion avec une importante dent creuse doivent être, à l’évidence, être prises en considération afin que les coindivisaires expropriés soient indemnisés de l’intégralité de leur préjudice. La sous-estimation manifeste de la valeur vénale de l’immeuble exproprié viole le principe à valeur constitutionnelle de l’indemnisation intégrale des expropriés. En effet, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR) a supprimé la superficie minimale et le coefficient d’occupation des sols. Cette loi est entrée en vigueur le 27 mars 2014 et permet, donc, à un propriétaire d’un immeuble de procéder à sa surélévation. Ainsi, dans le cadre de la présente expropriation, il doit, donc, être pris en considération les possibilités de construction du terrain et l’assiette foncière des immeubles expropriés. En effet, l’un des deux immeubles n’est construit que sur deux niveaux (R+1) et le second immeuble ne compte que quatre étages (R+4). Manifestement, il est possible de surélever au minimum, le premier bâtiment (R+1) de trois étages, l’immeuble mitoyen étant un R+7. (Pièce 5I – [R]) Le droit de surélever cet immeuble, qui augmente de manière très significative les droits à construire, objet de la présente expropriation, doit être pris en compte dans l’estimation de l’indemnité offerte à l’exproprié. Ainsi, aux termes du règlement de la zone urbaine générale – UG – applicable à la parcelle, le plafonnement des hauteurs est de 37 m. Il est envisageable de démolir le bâtiment exproprié et d’en reconstruire un nouveau, ce qui est l’objectif poursuivi par la SOREQA. Le quartier compte plusieurs immeubles R+7, dont l’immeuble mitoyen. Selon les possibilités offertes par le règlement UG, un bâtiment R+7 pourra donc être construit sans difficulté et probablement même, un bâtiment au moins R+10. S’agissant de l’expropriation d’un immeuble (foncier et mur), il doit, nécessairement, être pris en considération les possibilités d’extension des constructions existantes. Seules la prise en compte de ses droits à construire et la possibilité d’extension des constructions existantes, permettent d’indemniser les appelants de l’intégralité de leur préjudice. Le projet de la SOREQA est de surélever cette dent creuse, ce qui conduit nécessairement à utiliser ces droits à construire et à prendre en compte les possibilités d’extension des constructions existantes pour indemniser les deux successions de l’intégralité du préjudice. Il est à tout le moins possible de combler la dent creuse soit de construire trois niveaux supplémentaires au-dessus de cette dent creuse, soit une surface utile de 349,80 m² (3 × 116,6 m²). Aucune indemnisation spécifique n’a été retenue du fait de l’existence de cette dent creuse, ce qui ne semble pas cohérent au regard du marché immobilier parisien très tendu, où de nombreuses opérations immobilières sont conclues en raison des possibilités de construire offertes par ces dents creuses. Cette valorisation spécifique n’a, à l’évidence, pas été prise en compte par le premier juge.

Concernant la situation locative, il n’est pas contesté qu’à la date du jugement de première instance, l’ensemble immobilier était partiellement occupé. En outre, au vu de l’attestation de l’étude notariale de Mes [S] et [T], notaires à [Localité 22], l’indivision [Y] est propriétaire et également exploitante du fonds de commerce de l’hôtel sis [Adresse 1]. (Pièce 5A). Mme [G] [L], ès qualités de représentante de l’indivision, exploite l’ensemble immobilier, c’est-à-dire le café, l’hôtel meublé et les chambres, sachant que l’hôtel a fait l’objet d’une fermeture administrative, que le café est fermé et que seules quatre chambres ou appartements étaient occupées à la date du jugement. (Pièce 4A). Dès lors, à la date du jugement, soit le 19 mai 2022, l’immeuble exproprié et le fonds de commerce qu’il abritait appartenaient au même propriétaire, à savoir à l’indivision [Y]. Or, la décote résultant de l’occupation d’une partie de l’immeuble étant supérieure à la valeur du fonds de commerce et ainsi que l’avait relevé le commissaire du gouvernement, il y avait lieu d’évaluer l’immeuble libre de toute occupation, afin de respecter le principe de réparation intégrale du préjudice. En effet, un immeuble valorisé avec un fonds de commerce ne peut avoir une valeur inférieure à un immeuble libre. C’est pourquoi il est demandé à titre principal une indemnisation en valeur libre de toute occupation. Au surplus, il est précisé que les appartements étaient bien libres d’occupation au jour de la prise de possession par la SOREQA. Subsidiairement, il est demandé une indemnisation en valeur occupée à la condition que l’indivision [Y] soit indemnisée pour son éviction commerciale.

Concernant les termes de comparaison, l’expropriante n’a proposé que quatre références, datant de 2017 et 2018, sous la forme d’un tableau extrait de la Base des Notaires. Outre la circonstance que ces quatre termes de comparaison ne sont pas commentés, force est de constater qu’ils sont inexploitables, car la superficie utile des biens n’est pas renseignée et que les actes notariés n’ont pas été produits. Ces quatre références n’ont, d’ailleurs, pas été reprises par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions. Ce dernier a proposé cinq références de mutation dont seules trois concernent des immeubles en monopropriété. Les autres références sont trop anciennes pour être prises en compte et ne reflètent pas le marché du [Adresse 1] en 2022. Par ailleurs, deux des trois références concernent la vente d’immeubles qui ne sont pas comparables au cas d’espèce. Seul le troisième immeuble pourrait, peut-être, ne pas être occupé, en l’absence de précision. Si l’on souhaite utiliser les deux premières références, il est nécessaire qu’elles soient comparables et que des valeurs libres soient comparées à des valeurs occupées. Il est d’usage de retenir une décote de l’ordre de 10% pour les immeubles vendus occupés par rapport à la valeur du même immeuble qui serait libre. Ainsi, la valeur vénale de ces deux immeubles occupés ressortirait, en valeur libre à 9.696,50 euros et non 6.608,80 euros. S’agissant des termes de références retenus par le premier juge, il s’agit de trois termes de comparaison. Le premier d’entre eux est trop ancien et n’est donc pas comparable. Ces termes donnent un prix unitaire de 7.412 euros/m² ((8.815,02 + 6.008,01) ÷ 2). Force est de constater le dynamisme des prix de l’immobilier dans le [Adresse 1] de [Localité 22], pour cette période. En effet, entre 2020 et 2021 ils ont augmenté de plus de 9,4%. D’après le site internet meilleursagents. com, ces prix ont augmenté de 9.951 euros/m² à 10.887 euros/m² pour des appartements entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2021 et de 10.751 euros/m² à 11.440 euros/m² pour des maisons sur la même période (Pièce 6I-[R] ; Pièce 7I-[R]). Il est précisé que ces valeurs concernent des habitations libres. Ce fort dynamisme justifie d’écarter des éléments de comparaison anciens datant, par exemple, de janvier 2017. Afin de déterminer la valeur libre unitaire, il est proposé de prendre la moyenne entre celle du commissaire du gouvernement modifiée et celle du jugement de première instance modifiée, soit 7.715 euros/m² ((8.018 euros/m² + 7.412 euros/m²) ÷ 2).

Concernant l’indemnité de dépossession, hors abattement de vétusté, le principe de la réparation intégrale du préjudice suppose la prise en compte des particularités de l’immeuble exproprié. Or, cet immeuble dispose d’une importante dent creuse. L’un des bâtiments est élevé sur R+1 avec une surface utile de 204,30 m². Dès lors, un professionnel de l’immobilier acquérant cet immeuble pourrait au minimum combler cette dent creuse et ainsi augmenter sa surface utile de trois niveaux, soit 612,9 m² (204,3 m² × 3). Manifestement, ces droits à construire inexploités doivent être pris en compte pour la fixation de l’indemnité de dépossession. L’indemnité principale s’élève à 6.659.307 euros et se décompose comme suit :

4.943.000 euros du fait de la construction existante

(640,70 m² × 7.715 euros/m²),

1.649.307 euros du fait des droits à construire inexploités de la dent creuse auquel il est enlevé la somme de 3.000 euros du mètre carré pour tenir compte des coûts de construction et des frais financiers

(349,80 m² × (7.715 euros/m² – 3.000 euros/m²)).

Concernant l’absence de coefficient de vétusté, le premier juge a estimé que le coefficient de vétusté concernant l’immeuble d’une surface de 640,70 m² devrait être de 20%. Ce coefficient est manifestement disproportionné au regard du bien, ainsi que l’a relevé le commissaire du gouvernement ; la situation géographique du bien est très favorable, le potentiel de l’assiette de la parcelle du bien permet un projet de démolition-construction ou une rénovation totale et une revente par lot, et l’ensemble de la surface ne souffre pas d’une dépréciation lourde puisque le bâtiment en R+1 reste habitable et exploitable en location hôtelière. Par ailleurs, l’interdiction partielle d’exploitation de l’hôtel n’était principalement fondée que sur des questions de normes électriques qui étaient en cours de résorption. Au surplus, il est rappelé que le projet de la SOREQA est de démolir l’immeuble pour en construire un nouveau ce qui exclut de facto tout coefficient de vétusté. Sur cette base, l’indemnité de remploi est de 667.380,70 euros (20% jusqu’à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros). À titre subsidiaire, le taux d’abattement pour vétusté ne devra pas dépasser 10% et ne pourra concerner que la partie existante de l’immeuble (640,70 m²) et non celle correspondant à la dent creuse (349,80 m²). L’indemnité principale serait alors de 6.098.007 euros ((4.943.000 euros × 90%) + 1.649.307 euros). Sur cette base, l’indemnité de remploi serait de 611.250,70 euros (20% jusqu’à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros).

Si le montant de l’indemnité de dépossession devait être considéré comme élevé, notamment par rapport au montant qui a été proposé par l’expropriante, ce prix est en réalité très nettement inférieur à la valeur vénale de cet immeuble et à la valorisation de ses droits à construire. En effet, la valorisation par un promoteur de ce bien exproprié serait de plus du double de ce prix. En effet, ainsi qu’il a été indiqué, l’assiette du terrain est de 269 m². Compte tenu des possibilités de construction de ce terrain autorisées par la loi dite ALUR, il pourrait être édifié un immeuble R+7 (huit niveaux), voire R+10 (onze niveaux), soit une surface totale théorique de 2.152 m² (269 m² × 8) ou de 2.959 m² (269 m² × 11). Afin de tenir compte de la surface consacrée aux parties communes et aux murs de façade, il est généralement appliqué à la surface totale théorique un coefficient d’environ 21% à 25%. En prenant l’hypothèse maximale, les surfaces construites seraient, donc de 1.614 m² (2.152 m² × 75%) ou de 2.219 m² (2.959 m² × 75%). Le prix de commercialisation du mètre carré dans ce secteur est, ainsi qu’il a été indiqué, de 10.887 euros/m², qui serait majoré d’au moins 10% à 15%, compte tenu du caractère neuf de l’édifice, soit de 11.957,6 euros/m² à 12.520 euros/m². Il serait, donc, au minimum de 12.000 euros/m², pour simplifier et arrondir la valorisation d’un promoteur. Enfin, il devra être déduit à ce montant le coût de la démolition, de la reconstruction et des frais financiers de l’immeuble qui est généralement compris entre 2.500 euros/m² et 3.000 euros/m². La plus-value tirée de l’opération s’élèverait donc entre 14.426.000 euros (1.614 m² × (12.000 euros/m² – 3.000 euros euros/m²)) et 19.971.000 euros (2.219 m² × (12.000 euros/m² – 3.000 euros/m²)). Il s’agit d’une évaluation minimale de ce bien immobilier, qui retient systématiquement les critères et prix les plus faibles pour l’exproprié, compte tenu des droits à construire.

Concernant l’absence de décote du fait qu’une partie de l’immeuble est occupée, le jugement entrepris applique une pondération du fait de l’occupation d’une partie de l’immeuble. Il fixe cette décote à la somme de 214.611,35 euros. Or, cette décote correspond à l’occupation d’une partie de l’immeuble par un fonds de commerce évalué à un montant inférieur à celui de la valorisation du fonds de commerce fixé à la somme de 99.889 euros par un autre jugement du même jour. L’application de cette décote ne prend pas en compte la circonstance que c’est une seule et même entité qui est propriétaire des murs et du fonds de commerce, à savoir l’indivision [Y]. L’exploitation d’un fonds de commerce par le propriétaire de l’immeuble ne peut pas constituer une moins-value, sauf à enfreindre le principe à valeur constitutionnelle de réparation intégrale du préjudice. Manifestement, cette circonstance justifie qu’aucune décote pour occupation partielle de l’immeuble ne soit appliquée.

Concernant la confirmation de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, la Cour de cassation juge que le propriétaire d’un immeuble destiné à la location exproprié pouvait solliciter une indemnisation au titre de la perte des loyers du fait du temps nécessaire à l’achat d’un autre immeuble et à sa location (02-70.081, 13-27.547). Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SOREQA à verser à l’indivision [Y] une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs correspondant à un an de loyers, soit 68.400 euros.

Concernant les frais irrépétibles, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [R] les frais irrépétibles qu’elle a dû engager en cause d’appel pour faire valoir ses droits. Il lui sera donc alloué la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [R] conclut dans un second jeu de conclusions que :

Concernant le principe à valeur constitutionnelle de la réparation intégrale du préjudice, le commissaire du gouvernement a dénaturé le raisonnement de Mme [X] [R]. Il ne faut pas considérer le bien comme un terrain à bâtir mais comme un immeuble présentant une particularité architecturale, en l’espèce, une dent creuse qui nécessite une valorisation particulière. S’il avait été demandé une indemnisation de dépossession du bien en tant que terrain à bâtir, l’indemnité principale sollicitée aurait été de 19.971.000 euros. Puisque la valeur d’un immeuble n’est pas seulement fonction de sa surface mais aussi de ses possibilités d’extension, et que les pouvoirs publics reconnaissent eux-mêmes que la possibilité de surélévation constitue une particularité architecturale en publiant des guides de surélévation (Pièce 5I-[R] ; Pièce 8I-[R]), refuser d’admettre cette particularité architecturale constituerait une violation directe du principe à valeur constitutionnelle d’indemnisation intégrale du préjudice. Par ailleurs, les méthodes d’évaluation des immeubles dans le cadre des procédures contentieuses d’expropriation ont été élaborées avant les évolutions législatives en matière d’urbanisme et notamment la suppression du coefficient d’occupation des sols par la loi dite ALUR. Il ne faut donc pas retenir la méthode du commissaire du gouvernement qui concerne une situation juridiquement et matériellement distincte de la présente affaire.

Contrairement à ce que prétend la SOREQA dans ses conclusions, c’est le principe de réparation intégrale du préjudice qui commande d’indemniser l’indivision [Y] en valeur libre.

Concernant les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en cause d’appel, celui-ci en a produit cinq. Trois d’entre eux datent de 2019 et sont trop anciens pour être pris en compte. Par ailleurs, les deux termes de comparaison les plus récents concernent des immeubles en situation occupés, ce qui n’est comparable au cas d’espèce qu’à la condition de leur appliquer une majoration de 10%.

Concernant la méthode d’évaluation, il est proposé de procéder comme le juge de l’expropriation de [Localité 34] dans un jugement du 10 décembre 2021 en valorisation le bâtiment construit d’une part et le reste en tant que terrain à construire d’autre part. Il est aussi possible de pratiquer une majoration de l’ordre de 30% pour valoriser la dent creuse comme a pu le valider la Cour de cassation en application du principe de liberté dans le choix de la méthode d’évaluation (08-12.281).

Le plan local d’urbanisme permet d’ériger des immeubles jusqu’en R+7.

Concernant l’abattement pour vétusté, l’immeuble n’étant atteint par aucun problème structurel, le coefficient ne saurait être estimé à 20%.

Concernant la confirmation de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, il ne faut pas prendre en compte les années 2019 et 2020 qui correspondent aux années de pandémie liées au Covid-19. Ces éléments avancés par le commissaire du gouvernement devront donc être écartés.

Mme [X] [R] conclut dans un troisième jeu de conclusions que :

La SOREQA est taisante concernant les évolutions législatives devant nécessairement conduire à une évaluation spécifique des immeubles présentant une dent creuse, et tout particulièrement dans les grandes agglomérations comme [Localité 22]. Il est pris en compte la possibilité de surélévation qui provient d’une part des caractéristiques du terrain d’assiette de l’immeuble et d’autre par des évolutions législatives évoquées. C’est d’ailleurs le raisonnement sous-tendu par le jugement du tribunal judiciaire de Lorient qui, en se fondant sur les caractéristiques du terrain d’assiette, ne s’est pas limité à l’estimation des bâtiments mais a pris en compte les possibilités d’extension en qualifiant une partie du terrain d’assiette de terrain à bâtir (Pièce 9I-[R]). La dent creuse doit donc être assimilée à du terrain à bâtir afin de prendre en compte cette particularité architecturale. Ignorer la valorisation spécifique de cette dent creuse constituerait une violation des dispositions à valeur constitutionnelle protégeant le droit de propriété.

L’objection de la SOREQA selon laquelle « il ne serait pas pertinent » de considérer ces immeubles comme occupés n’est pas justifiée. Il est nécessaire de comparer des biens similaires et lorsqu’un immeuble est vendu libre, cet élément important est précisé. En l’absence de précision, il y a donc lieu de conclure que les ventes concernent des immeubles occupés. Il appartient à la SOREQA d’apporter la preuve du contraire, ce qui n’est pas le cas à ce jour.

La SOREQA rétorque que :

Concernant la description du bien, la parcelle cadastrée EM n°[Adresse 5] sise [Adresse 1] se situe à proximité de l’ancien hôpital [28] dans le [Adresse 1]. Elle a une superficie au sol de 259,70 m², une surface bâtie de 210 m², une SHON estimée de 760 m², une surface habitable estimée à 580 m². Elle se compose d’un hôtel meublé constitué de 21 chambres réparties sur deux bâtiments R+4 et R+1. La construction du bâtiment est estimée être du début du XXème siècle et semble avoir été construit en plusieurs phases. Au rez-de-chaussée du bâtiment [Adresse 1] se situe un espace de réserve derrière une porte de garage automobile. Les différents appartements composant le bâtiment R+1 ne sont pas tous dans la même situation d’occupation. Certains sont libres et d’autres sont occupés. Certains appartements sont vétustes tandis que d’autres sont en très bon état. L’un des appartements est conçu pour accueillir une personne en fauteuil roulant mais est vacant. Le rez-de-chaussée du bâtiment R+4 accueille une loge de gardien et un café-bar non exploité. La loge du gardien est très encombrée et vétuste. Le gardien est logé gratuitement. Il y a un chauffage central collectif. S’agissant de la partie hôtel, l’entrée initiale de l’hôtel-restaurant n’est plus accessible de l’extérieur. Mais en traversant cette entrée à partir de l’appartement du gardien, il est possible d’accéder à la salle de bar toujours équipée des meubles nécessaires à l’exploitation mais en état d’abandon depuis la fermeture de l’hôtel en 2007. Cette salle est très vétuste et n’est plus en état de répondre à sa destination. L’hôtel dispose de quatre étages sans ascenseur et de quinze chambres se présentant toutes de la même façon. Un appartement présente de grosses infiltrations et est totalement sinistré. Certaines chambres comportent des meubles et sont en état d’absence d’entretien.

Concernant la situation d’urbanisme, le bien est situé en zone urbaine générale au plan local d’urbanisme applicable au 27 août 2016. Il s’agit d’une zone avec déclaration d’utilité publique renforcée, plan de prévention des risques d’inondation, périmètre de protection des monuments historiques, zone d’ancienne carrière, emplacement réservé pour le logement social, zone en déficit de logement social, zone de surveillance et de lutte contre les termites, zone à risque d’exposition au plomb, secteur de renforcement du végétal, secteur de compensation renforcé.

La date de référence qui fixe l’usage effectif du bien et le document d’urbanisme applicable est le 27 août 2016, date de la dernière révision du plan local d’urbanisme.

Concernant la situation foncière, il existe une indivision familiale de quatre personnes héritières de Mme [W] [ON] veuve [J]. La succession n’est pas réglée, aucune attestation immobilière n’ayant été publiée au fichier immobilier. Selon les informations dont dispose la SOREQA, l’indivision est composée de Mme [K] [L], Mme [G] [L], M. [V] [L] et Mme [X] [J] veuve [R]. Il existe une mésentente au sein de l’indivision. Les travaux sont financés uniquement avec les loyers perçus par la location des chambres du bâtiment R+1. Mme [G] [L] n’a pas été en mesure de fournir, le 5 juillet 2018, lors de la visite du bien, un document prouvant que la succession a été bien réglée. Les consorts [L] ont saisi le juge administratif de Paris d’un recours en annulation de l’arrêté préfectoral du 13 novembre 2018 déclaratif d’utilité publique et de cessibilité. C’est dans ces conditions que la SOREQA a fait désigner un curateur à la succession de Mme [W] [ON] veuve [J], qui seule apparaissait au fichier immobilier en tant que propriétaire de l’immeuble. Le curateur de la succession de Mme [W] [ON] veuve [J] a déposé un mémoire en réponse devant le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris le 15 septembre 2019, selon lequel, à défaut de mentions de l’origine de propriété sur la fiche hypothécaire, il ressort des archives de la publicité foncière d’Auxerre, qui lui ont fait parvenir une copie de l’acte d’acquisition du [Adresse 1] du 22 mars 1955, que l’immeuble a été acquis, non par Mme [W] [ON] veuve [J] seule, mais par M. [C] [J] et Mme [W] [ON] veuve [J] pour le compte de la communauté réduite aux acquêts. Aucun acte translatif de propriété en faveur des légataires et héritiers n’a été publié à la suite de l’acte de notoriété dressé après le décès de M. [C] [J] et la propriété de l’immeuble se trouve revenir pour moitié à la succession de Mme [W] [ON] veuve [J] et pour moitié à celle de M. [C] [J]. Ainsi, la procédure d’expropriation devait se poursuivre au contradictoire des curateurs des deux successions et en présence des représentants des deux successions intervenants volontaires. Les membres de l’indivision [Y] ont exposé que la succession n’était pas vacante dans la mesure où les ayants droits ont, depuis de très nombreuses années, accompli des actes de gestion en qualité de propriétaires et qu’ils devaient être regardés comme des héritiers acceptant au sens des dispositions de l’article 782 du code civil, qu’ils sont recevables et bien fondés à solliciter une indemnité d’expropriation qui sera portée à l’actif des deux successions. La SOREQA n’était pas en mesure de trancher cette difficulté juridique, l’absence de publication de titre translatif de propriété au fichier immobilier interdisant de considérer les ayants-droits desdites successions comme propriétaires et habiles à recevoir directement l’indemnité. Les curateurs des deux successions se sont dessaisis de leur mission considérant que la succession est réglée. La SOREQA a alors modifié son mémoire initial en effectuant son offre au profit de l’indivision successorale.

Concernant la procédure ayant affecté l’immeuble, l’hôtel a fait l’objet :

d’une liste de douze prescriptions à mettre en 'uvre prise en application du règlement sanitaire départemental de la Préfecture de Police, le 3 avril 2007 ;

d’un arrêté de fermeture administrative de la Préfecture de Police le 12 avril 2007 (étant précisé que depuis cette date, l’exploitante a demandé aux occupants de quitter l’hôtel en leur proposant des solutions de relogement) et d’une notification de la Préfecture de Police au titre de la sécurité incendie rappelant les dix mesures exigées dans l’arrêté qui n’ont pu être réalisées ;

d’un rappel des dispositions de l’arrêté du 1er août 2006 de la Préfecture de Police sur l’accessibilité aux personnes handicapées, le 27 août 2007.

L’arrêté de fermeture administrative avait essentiellement été pris pour manquement aux normes en matière d’électricité et de sécurité incendie. Il réclame l’installation dans l’immeuble d’un système de désenfumage, de porte palière coupe-feu et d’un dispositif de détection d’incendie SSI. L’exploitante a réalisé des travaux d’encloisonnement, de plomberie, de sécurité incendie et un rafraichissement des chambres dans le bâtiment R+1 qui ont conduit la levée de l’arrêté de fermeture de ce bâtiment en 2012. L’arrêté de fermeture est maintenu sur le bâtiment R+4, car les travaux préconisés ne sont pas tous effectués. La SOREQA produit l’arrêté préfectoral du 19 avril 2010 maintenant la fermeture du bâtiment R+4 (Pièce 13I-SOREQA).

Concernant la situation d’occupation, toutes les chambres du bâtiment R+1 sont occupées à la date de l’étude de la SOREQA de septembre 2016 à l’exception d’une, qui faisait l’objet de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées et de réparation d’une importante fuite d’eau. La plupart des chambres sont occupées par des personnes seules en grande difficulté sociale qui ne règlent pas régulièrement leur loyer. L’exploitante Mme [W] [L] est en contact avec les services sociaux de [Localité 22] pour certaines d’entre elles. Il ressort de la consultation du registre du commerce que Mme [G] [L] est inscrite au RCS sous le n°410 246 706 en qualité d’exploitante de l’hôtel [ON]. Au demeurant, une exploitation commerciale a été constatée lors du transport sur les lieux. L’indivision [Y] a exposé que tous les coindivisaires étaient propriétaires du fonds de commerce, et que seule Mme [G] [L] exploitait le fonds de commerce.

Concernant la superficie, eu égard à la complexité et l’ampleur du bien, la SOREQA a fait procéder à un métré à la suite du transport sur les lieux et ce, en accord avec l’ensemble des parties et du premier juge. Le métré a été effectué par la société Techniques Topo le 27 novembre 2019 (Pièce 11I-SOREQA). Le géomètre a métré le bâtiment de logements en R+1 donnant sur l’angle des rues [Adresse 1] et Lacordaire et le bâtiment à usage d’hôtel en R+4 donnant sur l’angle des rues de [Adresse 26] et Lacordaire, le tout pour une surface habitable totale de 582 m² et une surface utile totale de 626.4 m². Il y a lieu de retenir la situation d’occupation partielle de l’immeuble. L’indivision [Y] sollicite la prise en compte d’un nouveau métré réalisé en février 2021 par la société GE3D [Localité 22], dont il ressort une différence de superficie totale de 14,3 m². Le commissaire du gouvernement a analysé les différences de superficie. Il en ressort que la différence notable provient du mesurage du bâtiment R+4 et plus précisément du mesurage de la réserve située en R-1. Le surplus correspond à des différences minimes constatées pièce par pièce dont la somme est de 7,6 m². La réserve a été mesurée à 43,7 m² par la société GE3D [Localité 22] et à 74 m² pondéré d’un coefficient 0,5 par Techniques Topo, soit une différence de 6,7 m². Cet écart pose question et une telle différence de mesurage ne s’explique pas. Ainsi, il n’existe aucune raison objective de considérer que le métrage de Techniques Topo est affecté d’erreur alors que celui effectué par société GE3D [Localité 22] serait exempt de toutes critiques. Bien au contraire, Techniques Topo a pris soin de procéder selon plusieurs méthodes. Ainsi, le métré produit par l’indivision [Y] ne saurait prévaloir sur celui produit par la SOREQA. Le premier juge a considéré que cette différence de surface de 2,28% correspondait essentiellement à des pondérations relatives à la réserve retenue par la société Techniques Topo. Le premier juge a indiqué que ces pondérations n’ont pas à être retenues dans la mesure où elles demeurent sans fondement juridique pour apprécier la surface utile totale du bien. Le premier juge a retenu la superficie utile totale de 640,70 m² à usage mixte, commercial et d’habitation. À ce stade de son mémoire, la SOREQA expose, dans un souci de simplification procédurale, accepter la superficie retenue par le premier juge.

Concernant l’offre de la SOREQA en première instance, la SOREQA a effectué une offre en valeur pleine se rapportant à la superficie utile du bâtiment. Il y a également lieu de retenir la situation d’occupation de l’immeuble. En effet, selon les mentions du Kbis, Mme [G] [L] exploite l’hôtel [ON]. Ainsi, l’offre a été faite en valeur occupée sur la base d’une valeur unitaire de 3.000 euros/m², soit une indemnité principale de 1.879.200 euros.

Concernant les éléments de comparaison, la SOREQA produit quatre mutations issues de la base des Notaires.

Les positions des parties en première instance sont rappelées.

Le premier juge a retenu une valeur moyenne de 7.136 euros/m² pour une surface de 640,7 m², en pratiquant une pondération liée à la vétusté de l’immeuble à hauteur de 20% et une pondération liée à l’occupation des lieux à hauteur de 20% de la valeur du bien libre proratisé à la surface du bâtiment R+1, seul matériellement occupé. L’indemnité principale a ainsi été fixée à la somme de 3.366.103,95 euros.

La méthode d’évaluation comparative est acceptée par l’ensemble des parties. La date de référence du 27 août 2016, date de la dernière révision du plan local d’urbanisme, est également non remise en cause par les parties.

Le premier juge a retenu divers éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement permettant d’avoir une actualisation du marché compte tenu de la réalisation de ventes au cours des deux dernières années et correspondant à des surfaces de bâtiments sensiblement similaires à celles du bien exproprié. Le premier juge a inclus la référence correspondant à une vente du 20 janvier 2017 s’agissant d’une référence retenue à la fois par l’expropriant et trois des indivisaires. Le premier juge a abouti à une valeur moyenne de 7.136,17 euros/m². La SOREQA demande la confirmation de cette valeur moyenne retenue par le premier juge au regard des éléments de comparaison à laquelle il sera affecté une pondération liée à la vétusté de l’immeuble. Les consorts [L] se prévalent d’immeubles de bonne facture et manifestement rénovés récemment. Ils ne peuvent donc être comparés avec le bien objet de la présente procédure notamment concernant l’état de certains appartements et du local commercial vétuste. L’examen des photos, via le site Google Maps, produites par le commissaire du gouvernement, fait ressortir qu’il s’agit de biens de meilleure facture de type haussmannien. Il est constant que les éléments de comparaison sont des biens de meilleures factures que l’immeuble exproprié. La SOREQA fait observer que cette valeur de 7.329 euros/m² est encore trop élevée eu égard à la configuration du bien. La SOREQA est certes consciente de la difficulté de collecter des éléments de comparaison d’immeubles en pareil état et ne conteste pas la prise en compte de ces biens et non des blocs de lots de copropriété. Il s’agit certes d’un immeuble d’ampleur comportant deux bâtis à caractéristiques différentes. Toutefois, la SOREQA souligne le fait que le bâtiment R+4 a fait l’objet d’un arrêté de fermeture administrative pris pour manquement aux normes en matière d’électricité et de sécurité incendie en date du 12 avril 2007 maintenu le 19 avril 2010 (Pièce 15I-SOREQA). Cet arrêté a une influence dès lors qu’il s’agit d’un immeuble de rapport, l’arrêté rend au demeurant compte de l’état dégradé de l’immeuble. Le transport sur les lieux a fait apparaitre son état très dégradé, le bien étant actuellement inhabitable, que ce soit en hôtel meublé ou en location par bail d’habitation. La plupart des locaux de la partie R+4 souffre de traces d’humidité et de dégât des eaux importants, l’installation électrique est défectueuse et les parties communes sont vétustes. Il s’agit de la partie la plus importante du bien. Les travaux de rénovation nécessaires sont de très grande ampleur. La façade extérieure est également dégradée et nécessite une restructuration et un ravalement total. Les parties communes sont délabrées. Il s’agit d’un bien à l’abandon depuis treize ans. Il convient de souligner que l’immeuble en R+4 a une superficie utile totale de 423 m². La partie en R+1 située sur la [Adresse 1] est en meilleur état mais l’immeuble doit être pris dans sa considération globale. Ainsi, ce bien n’est pas comparable avec des biens qui sont vendus en tant qu’immeuble de rapport tels qu’ils ressortent des éléments de comparaison produits par les parties. Comme l’indique le commissaire du gouvernement, les références de vente citées par l’indivision [Y] concernent des bâtiments en meilleur état et les ventes n’ont pas pour objet une reconstruction ou restructuration lourde de ces bâtiments mais l’acquisition d’immeuble de rapport. Il s’agit de biens qui peuvent être vendus en l’état n’ayant pas fait l’objet d’arrêtés administratifs et présentant des qualités architecturales sans comparaison. L’indivision [Y] ne peut prétendre que les deux immeubles ne nécessitent qu’une simple réhabilitation. Le projet de la SOREQA est une démolition-reconstruction (Pièce 2I-SOREQA). Ainsi, il ne peut être considéré qu’il s’agit de la vente d’un immeuble de rapport tel qu’il ressort des éléments de comparaison cités par les parties. La situation de la majeure partie du bien très déprécié doit être prise en compte. La SOREQA souligne également que les éléments de comparaison cités par le commissaire du gouvernement font apparaitre des immeubles de meilleure qualité architecturale et en meilleur état que ceux, objets de la procédure. La SOREQA produit également des captures d’écran du site internet Google Maps du [Adresse 13] dont il ressort qu’il s’agit également de biens présentant des qualités architecturales supérieures (Pièce 13I-SOREQA). Seul l’immeuble [Adresse 12] présente des éléments le rapprochant du bien exproprié. La lecture de l’acte de vente fait état d’une information de l’acquéreur d’une procédure en cours dans l’immeuble, le vendeur déclarant que l’immeuble subit de nombreux désordres du fait d’une importante humidité dans le bien, l’expertise judiciaire étant en cours pour déterminer l’origine des troubles subis sur les biens. Le prix pour ce bien est de 4.290.43 euros/m².

S’agissant des termes de références produits par le commissaire du gouvernement, celui-ci a procédé à une nouvelle étude de marché afin d’actualiser les termes de comparaison. Il produit cinq mutations plus récentes dont les dates s’étalent entre le 23 janvier 2019 et le 29 septembre 2021. Le commissaire du gouvernement retient ces éléments sans intégrer les éléments produits dans les conclusions précédentes. Il en ressort une moyenne de 7.329 euros/m². Le commissaire du gouvernement relève les différences de qualité constructives et d’entretien des biens cités à titre de termes de comparaison par rapport à l’immeuble [Adresse 1] et à cet égard pratique un abattement de 20% sur la valeur moyenne et retient ainsi une valeur unitaire de 5.863 euros/m² appliquée à la superficie utile constatée par le mesurage de Techniques Topo, soit 626,4 m², obtenant une valeur vénale de 3.672.583 euros. La SOREQA entend faire observer que les biens issus de ce nouveau panel ne sont en aucun cas comparables à l’immeuble [Adresse 1]. La SOREQA produit les photographies extraites du site internet Google Maps : aucun des termes produits n’est comparable avec le bien exproprié (Pièce 14I-SOREQA).

Concernant le mode de calcul de l’indemnité, la valeur de 9.125 euros/m² en valeur libre est calculée sur la base de 7.329 euros/m² considéré comme occupé montant retenu par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions en date du 22 février 2022 et auquel est appliqué une pondération positive de 20% considérant que la valeur de 7.329 euros/m² arrondi à 7.300 euros/m² est une valeur occupée. Ce mode de calcul ne peut être retenu dès lors que le prix moyen cité par le commissaire du gouvernement à hauteur de 7.300 euros/m² est un prix considéré en valeur libre, même s’il est constant qu’il est complexe d’estimer le caractère libre ou occupé des éléments de comparaison produits au dossier, les immeubles étant souvent très partiellement occupés et pour certains à titre d’habitation ce qui n’est pas comparable avec une occupation à titre commercial. La SOREQA sollicite la confirmation de la méthode d’évaluation par comparaison retenue par le premier juge, ainsi que du choix des éléments de comparaison retenus par le premier juge, aboutissant à une valeur unitaire de 7.136,17 euros/m² avant pondération pour vétusté.

Concernant la pondération liée à la vétusté de l’immeuble, la SOREQA sollicite la confirmation de la décision. Le premier juge a pratiqué un abattement sur la valeur du bien de 20%. Le premier juge a justement souligné qu’il résulte du transport réalisé sur les lieux que la façade de l’immeuble est inesthétique et ne supporte aucune plus-value. L’intérieur du bâtiment en R+4 exploité jusqu’en 2007 comme hôtel présente un aspect très ancien, des câblages apparents, du mobilier désuet entreposé dans toutes les pièces et les murs supportant des couches de peintures ou de tapisserie ancienne. Les lieux sont manifestement impropres à toutes les destinations possibles. Le premier juge a noté qu’en revanche le bâtiment R+1 est entretenu et contient quatre logements de taille modeste avec des équipements de piètre qualité. L’indivision n’est pas pénalisée par l’application d’un abattement dès lors qu’elle recevra une indemnité pour l’éviction commerciale et qu’au surplus la SOREQA procède au relogement des locataires de l’hôtel meublé. Le premier juge a pratiqué un abattement de 914.428,82 euros au titre de la vétusté des lieux qu’il y a lieu de confirmer purement et simplement.

Concernant la fixation de l’indemnité principale sous forme alternative (valeur libre et valeur occupée au prorata des surfaces matériellement occupées), l’indivision [Y] ne peut valablement solliciter en cause d’appel à nouveau la fixation d’une indemnité de dépossession foncière en valeur libre tout en sollicitant également une indemnité pour perte de loyers et une indemnité pour éviction commerciale. Il est constant que la SOREQA a versé une indemnité d’éviction commerciale issue du jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 22] le 19 mai 2022 à l’indivision [Y] (Pièce 17I-SOREQA). Par ailleurs, l’indivision [Y] fait état de la présence de locataires. Il s’agit de locataires de l’hôtel meublé. Elle expose que l’indivision et sa gestionnaire feront leur affaire de la libération des appartements et que ces derniers seront libres d’occupation au jour de la prise de possession par la SOREQA. La SOREQA précise qu’elle a également procédé à la notification de mémoires d’éviction locative au bénéfice des locataires de Mme [W] [L], ces derniers ayant droit au relogement. Le commissaire du gouvernement, dans le cadre de ses écritures relatives à l’éviction du fonds de commerce, expose qu’il pourrait être retenu un abattement minimal de 20% sur la valeur de la seule partie de l’immeuble exploitée et procède à un ratio des superficies utilisées pour l’activité d’hôtel meublé, indiquant que si un abattement de 20% pour tenir compte de la dépréciation pouvait être appliqué à la somme de 900.620 euros représentant la partie de l’immeuble actuellement occupé à titre commercial, il s’élèverait à la somme de 180.124 euros selon les montants retenus par le commissaire du gouvernement. La SOREQA réitère que l’occupation commerciale comprend juridiquement l’ensemble de l’immeuble, de sorte qu’aucune partie n’est libre. L’occupation entraîne, pour l’expropriant, comme pour tout acquéreur utilisateur, une diminution de la valeur des lots. Cette moins-value est égale à la différence de prix constatée sur le marché de l’immobilier entre un immeuble considéré libre et ce même immeuble considéré occupé. La moins-value pour occupation varie selon la qualité et le standing de la construction. En région parisienne, les taux d’abattements sont appliqués sur la valeur libre d’occupation et peuvent s’élever jusqu’à 50% pour un local faisant l’objet d’une occupation commerciale (TGI Nanterre 11/00118 ; CA Paris 09/00331 ; Cass 12-24.995). L’indemnisation du locataire donne nécessairement lieu à l’application d’un abattement pour occupation sur la valeur libre au cas particulier du locataire indemnisé par anticipation selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation (84-70.272 ; 13-23.936 ; 13-16.699 ; CA Paris 20/15812). Il convient d’appliquer un abattement de 20% correspondant à la dépréciation pour occupation sur l’indemnité principale de dépossession foncière due à l’indivision [Y] comme coefficient de dépréciation pour occupation (13-23.936 ; 13-16.699). Il est préférable d’appliquer un abattement sur une valeur libre plutôt que de prendre en considération des valeurs occupés car l’on ignore quelles sont les caractéristiques des baux, leur durée, la date d’échéance au moment de la vente et la rentabilité. Cet abattement pour occupation ne saurait être inférieur à 30% de l’indemnité si elle est calculée en valeur libre. Ainsi, un abattement pour occupation doit être pratiqué en tout état de cause dès lors que les éléments de comparaison en valeur libre sont retenus. L’abattement pour occupation doit s’appliquer en sus de celui pratiqué pour vétusté. Il s’agit ici d’un double abattement. La SOREQA sollicite donc la confirmation de la décision en ce qu’elle a dit que, de manière tout à fait classique, l’occupation d’un bien entraîne un abattement de 20% sur la valeur libre. La SOREQA accepte, compte tenu des circonstances, la proratisation effectuée par le premier juge à la surface du bâtiment R+1 par rapport à la surface totale du bien aux termes du jugement.

Concernant la demande d’octroi d’une indemnité pour perte de revenus, la SOREQA sollicite la confirmation pure et simple de la décision entreprise de ce chef.

La SOREQA rétorque dans un deuxième jeu de conclusions que :

Concernant les demandes de Mme [X] [R] au titre de l’indemnité de dépossession foncière, il est soutenu que le premier juge aurait dû prendre en compte la dent creuse dans l’évaluation du bien exproprié car celle-ci permettrait une surélévation. Ce faisant, elle entend être indemnisée du montant de la partie constructible supplémentaire auquel il a été retranché le coût des travaux. Cependant, le détail de l’indemnisation à hauteur de 1.649.307 euros n’est pas exploitable, Mme [X] [R] ne se réfère à aucune des méthodes admises en matière d’expropriation et la valorisation des droits à construire est théorique et n’appartient pas à une méthode retenue par la juridiction de l’expropriation. En réalité, il est constant qu’il s’agit de statuer sur l’indemnisation d’un immeuble en l’état conformément à l’article L.322-1 du code de l’expropriation. Le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 10 décembre 2021 sur lequel se fonde Mme [X] [R] pour appuyer son argumentation concerne en réalité une situation de fait bien différente avec une maison construite et un grand jardin non bâti. Or, en l’espèce, l’immeuble occupe l’entière superficie du sol et il n’existe pas de partie non construite. Il en va de même pour l’arrêt de la Cour de cassation du 10 mars 2009.

Concernant les termes de comparaison produits par Mme [X] [R], celle-ci propose de prendre la moyenne entre les cinq éléments de comparaison cités par le commissaire du gouvernement et ceux retenus dans le jugement entrepris. Toutefois, elle expose que ces références doivent être affectées d’un coefficient de 10% s’ajoutant à leur valeur pour faire ressortir une valeur libre estimant que ces références concernent des immeubles occupés. La SOREQA s’oppose à cette majoration car il n’est pas pertinent de considérer ces éléments de comparaison comme occupés. Enfin, il ne peut être retenu des éléments issus du site « meilleursagents.com » s’agissant d’annonces relatives à des appartements, ce qui n’est pas comparable.

Concernant les conclusions du commissaire du gouvernement, celui-ci retient cinq éléments de comparaison dont il ressort une moyenne de 7.329 euros/m², à laquelle il est appliqué un abattement de 20% pour vétusté, soit 5.863 euros/m². La SOREQA sollicite que la valeur unitaire avant abattement retenue par le premier juge, inférieure à celle proposée par le commissaire du gouvernement, soit confirmée.

Concernant la demande d’octroi d’une indemnité pour perte de revenus, le commissaire du gouvernement retient pour l’estimation des loyers le poste de charges « autres charges externes » portés sur les déclarations fiscales 2033 B pour une moyenne de 41.127 euros pour 2018, 2019 et 2020. Il considère que ce montant peut être retenu comme une perte de revenus et faire l’objet d’une indemnisation selon l’appréciation du juge. Le montant proposé par le commissaire du gouvernement étant effectivement justifié, la SOREQA s’en rapporte à la décision de la cour sur ce point.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la localisation du bien, il est situé dans la [Adresse 1], dans le quartier de [Adresse 26], au sud-ouest de [Localité 22], dans le [Adresse 1]. Le secteur présente un caractère résidentiel, sans être exclusivement dédié à l’habitation. Il comprend également des immeubles de bureaux, l’hôpital [32] et le site militaire de [Adresse 27]. La parcelle EM n°[Adresse 5] sise [Adresse 1] est située à [Adresse 1]. Les stations de métro les plus proches sont sur la ligne 10.

Concernant la situation d’urbanisme, le règlement d’urbanisme de la zone urbaine générale ' UG ' applicable à la parcelle contient les dispositifs habituels de droits de préemption urbain renforcée, le secteur est en zone de déficit en logement social et en renforcement du végétal. La parcelle EM n°[Adresse 5] est inscrite au plan local d’urbanisme en emplacement réservé à la réalisation de logements locatifs sociaux pour 100% des futures constructions ou transformations. Le plafonnement des hauteurs d’immeubles est de 37 m.

Concernant la description du bien, le bien exproprié se situe sur la parcelle cadastrée EM n°[Adresse 5], d’une surface cadastrale de 259,70 m², mesurée à 269 m² le 27 novembre 2019, dans les limites apparentes de possession, par le cabinet de géomètres experts Techniques Topo. Elle présente une configuration de rectangle allongé avec une ouverture sur trois rues : un côté étroit, de moins de 10 m, sur la [Adresse 1], qui constitue l’adresse du bien, une façade allongée sur la rue Lacordaire, et une autre façade étroite sur la rue du [Adresse 1], à l’arrière des bâtiments. Cette disposition donne une bonne constructibilité à la parcelle. Celle-ci est construite en totalité ' emprise au sol de 210 m² ' par un immeuble du début du XXème siècle, composé de deux bâtiments communicants, entièrement exploité jusqu’en avril 2007 en tant qu’hôtel meublé. Le bâtiment en façade sur la [Adresse 1] est édifié sur quatre étages sur sous-sol, il présente une façade étroite sur la [Adresse 1], un mur latéral d’une vingtaine de mètres de longueur sur la rue Lacordaire, puis, à partir de la moitié de la façade côté [Adresse 1], la hauteur se limite à un étage. Le bâtiment d’un seul étage comprend la moitié de la façade [Adresse 1], forme un angle avec la rue du [Adresse 1] et dispose d’une entrée distincte sur cette voie. Les deux bâtiments sont à usage d’hôtel meublé, mais seul le second bâtiment, d’un étage, est encore en activité. L’hôtel a fait l’objet d’une fermeture administrative par un arrêté de la Préfecture de Police du 12 avril 2007. Le bâtiment en R+1 a été remis en exploitation en 2012, le bâtiment en R+4 est toujours fermé. L’ensemble comprend 21 chambres, un ancien café-bar en rez-de-chaussée de la [Adresse 1] et des surfaces annexes, réserves et loge de gardien. La composition intérieure des bâtiments n’est pas identique. Dans le bâtiment en R+1, les logements ont une surface comprise entre 22,2 m² et 43 m², ils sont composés de deux pièces, équipés d’une salle de bain et de WC. La surface utile totale retenue par le premier juge était de 640,70 m², à usage mixte, commercial et d’habitation, au vu du mesurage établi par la société GE3D [Localité 22].

Concernant l’état du bien, les bâtiments présentent un aspect vétuste, le ravalement des façades est à refaire, la canalisation des eaux pluviales du bâtiment en façade de la [Adresse 1] est rouillée ainsi que l’ensemble des volets métalliques, l’entrée de l’hôtel est défraîchie, avec des câbles volants au niveau du premier étage. La façade du bâtiment en [Adresse 1], présente un meilleur aspect, la visite intérieure de ce corps de bâtiment, effectuée le 20 novembre 2019, confirme l’aspect extérieur en ce que le bien est à rafraîchir mais correspond à des locaux en état d’usage. Le bâtiment R+4 a été fermé en 2007 pour des questions de sécurité incendie, il ne présente plus aujourd’hui un caractère habitable, que ce soit en hôtel meublé ou en location par bail d’habitation. La plupart des locaux du bâtiment en R+4 souffrent de traces d’humidité récurrente, l’installation électrique est défectueuse, les parties communes sont vétustes. Des travaux de type « second 'uvre » (électricité, plomberie, peintures, cloisons intérieures) doivent être entrepris. La dégradation du bien a certainement été aggravée par sa fermeture depuis avril 2007. Cette situation doit être prise en compte dans l’estimation de la valeur de l’immeuble. Le bâtiment en R+1 est habitable, les travaux relatifs aux installations de sécurité incendie ont été effectués, l’hôtel meublé est en exploitation depuis 2012. Cette partie dispose de cinq logements, loués en location meublée, avec une facturation mensuelle, réglée directement par les occupants, ou par l’intermédiaire d’associations. Un des studios est équipé pour l’accueil handicapé avec une salle de douche adaptée. L’état intérieur de ces biens est correct, en notant toutefois des traces d’infiltration d’eau sur les murs des studios n°[Adresse 10] et n°[Adresse 11] au premier étage. Par ailleurs, le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain avec pour date de référence, celle du 27 août 2016 modifiant le plan local d’urbanisme en vigueur.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance du bien au 06 décembre 2018, date de l’ordonnance d’expropriation, d’après l’article L.322-1 du code de l’expropriation. À cette date, il s’agit d’un immeuble bâti, partiellement occupé, à usage d’hôtel meublé. L’estimation du bien est effectuée au 19 mai 2022, date de la décision de première instance, en tenant compte de l’état du bien et de l’ensemble de ses caractéristiques. La méthode d’évaluation retenue est la méthode par comparaison.

Le commissaire du gouvernement produit cinq termes de comparaison. Il en ressort une moyenne de 7.329 euros/m². L’immeuble est apprécié dans l’état constaté lors du transport sur les lieux du 20 novembre 2019, l’estimation est formulée en valeur libre. La valeur unitaire extraite des termes de comparaison produits ne peut être retenue en raison de la vétusté du bien exproprié. L’ensemble de l’immeuble est en effet dans un état très médiocre tel que cela a été constaté lors du transport sur les lieux. L’impossibilité d’exploiter le corps de bâtiment en hôtel meublé a été constaté par un arrêté préfectoral du 12 avril 2007. Il est proposé de retenir un abattement de 20% sur la valeur unitaire de 7.329 euros/m² afin de tenir compte de cette vétusté, soit un montant de 1.466 euros/m². La valeur unitaire après déduction de l’abattement est donc de 5.863 euros/m². Cette valeur unitaire doit être rapportée à la surface utile totale du bâtiment établi à 640,7 m². L’indemnité principale doit donc être fixée à la somme de 3.756.424 euros (5.863 euros/m² × 640,7 m²).

Concernant l’indemnité de remploi, elle s’élève à 376.642 euros (20% jusqu’à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros).

Concernant l’indemnité pour perte de revenus locatifs, elle a été fixée par le premier juge à 68.400 euros. L’ensemble des parties demandent la confirmation du jugement sur ce point. Toutefois, le loyer perçu par l’indivision provient nécessairement de l’hôtel meublé, seul occupant des locaux. L’hôtel meublé [ON] enregistre pour les années 2018, 2019 et 2020 un chiffre d’affaires moyen de 62.872 euros HT/an. Le loyer perçu pour la location des murs est forcément inférieur au chiffre d’affaires de l’exploitation. Or, le poste à retenir pour l’estimation des loyers est le poste de charge « autres charges externes » porté sur les déclarations fiscales 2033B, qui est de 47.434 euros HT pour 2018, 41.668 euros pour 2019 et 34.278 euros pour 2020, soit une moyenne de 41.127 euros. Ce montant peut être retenu comme une perte de revenus et faire l’objet d’une indemnisation, selon l’appréciation du juge.

L’indemnité totale d’expropriation s’établit donc à 4.133.066 euros, soit 3.756.424 euros au titre de l’indemnité principale et 376.642 euros au titre de l’indemnité de remploi, à laquelle il convient d’ajouter 41.127 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs.

SUR CE, LA COUR :

Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique modifié par l’article 41 du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 en vigueur depuis le 1er septembre 2017, applicable en l’espèce l’appel étant du 29 novembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions des consorts [L] du 13 octobre 2022, de Mme [X] [R] du 17 janvier 2023, de la SOREQA du 13 janvier 2023 et du commissaire du gouvernement du 27 décembre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions des consorts [L] du 28 juin 2023 sont de pure réplique à celles de la SOREQA et du commissaire du gouvernement, appelant incident, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles indiquent que Mme [F] [L], Mme [H] [L] et M. [O] [L] viennent aux droits de Mme [K] [J] épouse [L], qui est décédée le 08 octobre 2022. Elles sont donc recevables.

Les conclusions de Mme [X] [R] du 22 mai 2023 sont de pure réplique aux premières conclusions de la SOREQA et du commissaire du gouvernement, appelant incident, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles sont donc recevables.

Les conclusions de la SOREQA du 19 juin 2023 sont de pure réplique à celles de Mme [X] [R] et du commissaire du gouvernement, tous deux appelants incidents, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles sont donc recevables.

Les conclusions de Mme [X] [R] du 27 juin 2023 sont de pure réplique à celles de la SOREQA du 19 juin 2023 et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles sont donc recevables.

Sur le fond,

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L.321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération ' sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code ' leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel des consorts [L] porte sur l’indemnité principale, l’indemnité de remploi et l’indemnité de perte de revenu locatif, ceux 'ci cependant dans leurs conclusions demandant la confirmation sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs.. L’appel incident de Mme [X] [R] porte sur l’indemnité principale et de remploi. La SOREQA sollicite la confirmation du jugement entrepris. L’appel incident du commissaire du gouvernement porte sur l’indemnité principale, l’indemnité de remploi et l’indemnité de perte de revenu locatif.

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer comme le premier juge au 27 août 2016 en application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme. Au 27 août 2016, le bien est situé en zone urbaine générale du plan local d’urbanisme.

Les consorts [L] ne formulent pas d’observations concernant la réglementation d’urbanisme.

Mme [X] [R] soutient que la règlementation d’urbanisme permet de surélever au minimum le premier batiment (R+1) de trois étages, l’immeuble mitoyen étant en R+7.

La SOREQA précise qu’il s’agit d’une zone avec déclaration d’utilité publique renforcée, plan de prévention des risques d’inondation, périmètre de protection des monuments historiques, zone d’ancienne carrière, emplacement réservé pour le logement social, zone en déficit de logement social, zone de surveillance et de lutte contre les termites, zone à risque d’exposition au plomb, secteur de renforcement du végétal, secteur de compensation renforcé.

Le commissaire du gouvernement indique que le règlement d’urbanisme contient les dispositifs habituels de droits de préemption urbain renforcé, que le secteur est classé en zone de déficit en logement social et en renforcement du végétal, et que le plafonnement des hauteurs est de 37 m.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, soit le 19 mai 2022.

Sur l’indemnité principale,

1/ Sur la surface du bien exproprié

En cause d’appel, les parties s’accordent toutes pour retenir, comme le premier juge, le métrage réalisé par la société GE3D [Localité 22]. La surface utile totale est de 640,7 m², avec 204,30 m² pour le bâtiment R+1 et 436,40 m² pour le bâtiment R+4.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

2/ Sur la situation locative

Le premier juge a évalué le bâtiment R+1 en valeur occupée et le bâtiment R+4 en valeur libre.

Les consorts [L] soutiennent que l’ensemble immobilier n’est que partiellement occupé à la date du jugement. Surtout, puisque le fonds de commerce et le bien exproprié appartiennent tous deux à l’indivision [Y], alors le bien exproprié doit être évalué en valeur libre. Le premier juge ne pouvait pas appliquer un abattement partiel pour occupation alors que le bien exproprié constitue un ensemble immobilier unique et indissociable, à savoir un « hôtel de préfecture ».

Mme [X] [R] souscrit à l’argumentation élaborée par les consorts [L]. Elle explique que la décote résultant de l’occupation d’une partie de l’immeuble étant supérieure à la valeur du fonds de commerce, il y a lieu d’évaluer l’immeuble libre de toute occupation. En effet, un immeuble valorisé avec un fonds de commerce ne peut avoir une valeur inférieure à un immeuble libre. Elle ajoute que c’est bien le principe de réparation intégrale du préjudice qui commande d’indemniser l’indivision [Y] en valeur libre.

La SOREQA s’oppose à l’évaluation du bien exproprié en valeur libre au motif qu’une indemnité pour éviction commerciale a déjà été versée à l’indivision [Y]. Au surplus, les locataires de l’hôtel meublé seront relogés par la SOREQA. Elle critique la position du commissaire du gouvernement qui minimise l’importance de l’occupation et procède à une évaluation en valeur libre au motif que cette argumentation n’est justifiée ni en fait ni en droit.

Le commissaire du gouvernement formule son estimation en valeur libre.

Il ressort du procès-verbal de transport que le bâtiment R+1 est occupé, contrairement au bâtiment R+4. Dès lors, il convient d’évaluer le bâtiment R+1 en valeur occupée et le bâtiment R+4 en valeur libre.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

3/ Sur la méthode d’évaluation

Sur la nature du bien, son usage effectif et sa consistance, il s’agit de la parcelle cadastrée section EM n°[Adresse 5] d’une surface cadastrale de 259,70 m². Elle est située [Adresse 1]. La rue est plutôt calme et le quartier est résidentiel et commerçant. Elle supporte un ensemble immobilier composé d’un bâtiment en R+1 et d’un bâtiment en R+4. Le bâtiment R+4 a fait l’objet d’un arrêté de fermeture administrative du 12 avril 2007. Les façades sont en état d’usure sans style architectural. L’ensemble est desservi par trois entrées. L’entrée par le [Adresse 1] permet d’accéder à deux appartements n°[Adresse 6] et n°[Adresse 8] situés au rez-de-chaussée, de part et d’autre de l’entrée. L’un est équipé pour les personnes à mobilité réduite et est en bon état d’usage. L’autre est occupé et est en état d’usage. L’entrée par la rue du [Adresse 1] abrite quatre appartements, tous occupés. L’appartement [Adresse 36] est situé au rez-de-chaussée tandis que les appartements n°[Adresse 4], n°[Adresse 5] et n°[Adresse 11] sont situés au premier étage. Ils sont globalement en état d’usage avec des traces d’infiltration pour certains. Enfin, l’entrée par le [Adresse 1], qui est inaccessible et condamnée, dessert un bar non exploité en état dégradé, l’appartement du gardien employé par l’hôtel, et le reste des chambres de l’hôtel, à savoir les appartements [Adresse 29] à n°[Adresse 1]. Les parties s’accordent à reconnaître que l’état d’ensemble des chambres est le même dans cette partie, à savoir non entretenu depuis un certain temps. L’ensemble immobilier est exploité à usage d’hôtel meublé. Celui-ci a fait l’objet d’une fermeture administrative par arrêté de la Préfecture de Police du 12 avril 2007. Seul le bâtiment R+1 a été remis en exploitation, le bâtiment R+4 restant fermé. Les parties font une description du bien exproprié conforme au procès-verbal de transport. Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 20 novembre 2019.

Les consorts [L] soulignent que la parcelle présente une forme rectangulaire particulièrement bien située en ce qu’elle est accessible de trois côtés et bénéficie d’un emplacement privilégié dans le [Adresse 1] dans un quartier commerçant et vivant.

Mme [X] [R] insiste sur la bonne constructibilité de la parcelle, en raison de sa configuration rectangulaire, de sa triple façade, et surtout de l’importante dent creuse. Enfin, elle rappelle que le bâtiment R+1 ne souffre pas d’une dépréciation lourde.

La SOREQA pointe la vétusté du bâtiment R+4, représentant la plus grande partie de l’ensemble immobilier, qui n’est plus en état de répondre à sa destination ainsi que l’absence d’ascenseur. Elle souligne que l’arrêté de fermeture administrative du bâtiment R+4 du 12 avril 2007 a été maintenu le 19 avril 2010. Elle reconnaît que l’appartement n°[Adresse 11] est en très bon état malgré des infiltrations au plafond. Globalement, les travaux de rénovation nécessaires sont de très grande ampleur, à l’intérieur comme pour la façade.

Le commissaire du gouvernement considère que les bâtiments présentent un aspect vétuste. Le bâtiment R+1 est habitable, à rafraîchir mais en état d’usage. Des traces d’infiltration d’eau sont visibles sur les murs des studios n°[Adresse 10] et n°[Adresse 11]. Le bâtiment R+4 n’est pas habitable. Il présente des traces d’humidité récurrentes et l’installation électrique est défectueuse. Des travaux (électricité, plomberie, peintures, cloisons intérieures) doivent être entrepris.

Sur la méthode d’évaluation, le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation du bien exproprié.

Le premier juge a fait application de la méthode comparative au motif que les études fournies par les parties caractérisent l’existence de biens sensiblement similaires permettant de valoriser avec justesse le bien exproprié conformément à l’état du marché.

Les consorts [L] sollicitent l’application de la méthode d’évaluation par comparaison.

Mme [X] [R] demande l’application de deux méthodes d’évaluation. D’une part, elle retient la méthode par comparaison pour valoriser l’ensemble immobilier. D’autre part elle valorise la dent creuse comme un terrain à bâtir en estimant la valeur de la partie constructible supplémentaire à laquelle est retranchée le coût des travaux. S’agissant de la dent creuse, elle rappelle que le principe à valeur constitutionnelle de la réparation intégrale du préjudice oblige le juge de l’expropriation à prendre en considération la particularité du bien exproprié. Ainsi, la Cour de cassation a jugé qu’il fallait prendre en compte la situation géographique de la parcelle expropriée lorsque celle-ci est située à proximité immédiate d’un réseau complet de communication (Cass. 08-12.281). De même, elle a jugé qu’une particularité architecturale comme le classement de certaines parties du bien expropriés au titre des monuments historiques devait faire l’objet d’une indemnisation. En l’espèce, la dent creuse est une particularité architecturale qui augmente significativement la valeur de l’immeuble. C’est ainsi que le tribunal judiciaire de Lorient a décidé de valoriser le bâti construit sur la parcelle expropriée mais aussi une partie du terrain en tant que terrain à bâtir, afin de prendre en compte les possibilités d’extension. Ainsi, il convient d’indemniser la dent creuse en s’exonérant de la méthode d’évaluation par comparaison. Ne pas le faire constituerait une violation directe du principe à valeur constitutionnelle d’indemnisation intégrale du préjudice. Par ailleurs, la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR permet à un propriétaire d’un immeuble de procéder librement à sa surélévation en supprimant le coefficient d’occupation des sols, de sorte que la valeur d’un immeuble s’étend désormais également de ses possibilités d’extension. En l’espèce, l’immeuble mitoyen au bâtiment R+1 est un bâtiment R+7 de sorte qu’un tel bâtiment pourra être construit sans difficulté. À titre subsidiaire, il est à tout le moins possible de combler la dent creuse en surélevant le bâtiment R+1 de trois étages.

La SOREQA retient la méthode d’évaluation par comparaison. Elle s’oppose à la valorisation de la dent creuse. En effet, l’article L.322-1 du code de l’expropriation impose d’indemniser le bien exproprié d’après sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation, ce qui exclut la possibilité d’indemniser des surfaces à construire inexistantes. Le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 10 décembre 2021 dont se prévaut Mme [X] [R] concernait une situation de fait bien différente de celle en l’espèce, le juge ayant valorisé d’une part une maison d’habitation et des bureaux selon leur superficie respective et d’autre part un grand jardin non bâti considéré comme un terrain à bâtir. En l’espèce, l’ensemble immobilier recouvre l’entière superficie au sol de sorte qu’il n’existe pas de partie non construite. L’arrêt de la Cour de cassation d 10 mars 2009 dont se prévaut Mme [X] [R] n’est, là aussi, pas comparable à la situation d’espèce, puisque la Cour de cassation avait simplement valorisé la proximité immédiate de la parcelle expropriée à un réseau complet de communication.

Le commissaire du gouvernement retient la méthode d’estimation par comparaison. Il s’oppose à la prise en compte du potentiel constructible de la dent creuse au motif que cette approche, qui repose sur l’obtention éventuelle de droits à construire, est trop éloignée du principe de la réparation du dommage réel, matériel et certain défini par l’article L.321-1 du code de l’expropriation.

Les parties s’accordent à retenir la méthode d’évaluation globale par comparaison. En revanche, Mme [X] [R] demande que la dent creuse soit valorisée comme un terrain à bâtir, demande à laquelle s’oppose la SOREQA. Le calcul proposé s’apparente à la méthode du bilan-promoteur. S’il est constant qu’une dent creuse constitue un facteur de plus-value d’un immeuble, surtout dans les zones de tension foncière comme [Localité 22], celle-ci ne peut pas faire l’objet d’une valorisation supplémentaire selon la méthode du bilan-promoteur sans contrevenir à l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. En effet, indemniser la dent creuse selon les modalités proposées par Mme [X] [R] reviendrait à faire bénéficier les expropriés de la plus-value de travaux futurs qu’ils n’ont pas pris le risque de réaliser et de superviser.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

4/ Les références retenues par le premier juge

Les termes de comparaison produits par les parties et retenus par le premier juge sont listés ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Observations

DEM4

DEF1

20/01/2017

[Adresse 17]

131

3.813.000

6.585,49

Usage mixte

CG1

29/09/2021

[Adresse 3]

692

6.100.000

8.815,02

Usage mixte

CG2

30/01/2020

[Adresse 20]

749

4.500.000

6.008,01

La moyenne des références retenues par le premier juge s’établit à 7.136,17 euros/m².

Les consorts [L] font grief au jugement d’avoir retenu le terme de comparaison correspondant à la mutation du 20 janvier 2017 au motif qu’il était proposé par l’expropriant et trois des quatre expropriés, alors qu’ils se sont finalement expressément et exclusivement prévalus des termes de comparaison du commissaire du gouvernement après avoir précédemment estimé que ce terme de comparaison pouvait être accepté. Ils ajoutent que rien ne justifiait la suppression des termes de comparaison non retenus du commissaire du gouvernement.

Mme [X] [R] fait grief au jugement d’avoir retenu le terme de comparaison correspondant à la mutation du 20 janvier 2017 alors qu’il est trop ancien. Elle valide les deux autres références retenues.

La SOREQA sollicite que la valeur unitaire avant abattement retenue par le premier juge soit confirmée.

Le commissaire du gouvernement ne formule aucune critique à l’encontre des références retenues par le premier juge. Il sollicite que le prix unitaire soit fixé à 7.329 euros/m².

Il convient d’examiner les références des parties produites en cause d’appel.

5/ Les références produites par les consorts [L]

Les termes de comparaison proposés par les consorts [L] sont ceux produits par le commissaire du gouvernement en première instance et sont listés dans le tableau ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Observations

APP1

29/09/2021

[Adresse 3]

692

6.100.000

8.815,02

BQ n°39

Occupé

Construction en brique de 1913

5 étages sur caves

Local commercial au rez-de-chaussée

APP2

30/01/2020

[Adresse 20]

749

4.500.000

6.008,01

CW n°58

Occupé

Construction en pierre de 1905

6 étages

APP3

03/06/2019

[Adresse 1]

296

(Carrez)

1.941.700

6.560

[Adresse 29]

Construction en pierre et brique de 1910

6 étages dont 1 sous comble

Vente en bloc de

9 lots privatifs

APP4

20/03/2019

[Adresse 21]

413

3.200.000

7.748,18

ER n°52

Construction en ciment de facture modeste de 1820

3 étages

APP5

23/01/2019

[Adresse 18]

239,54

(Carrez)

1.800.000

7.514

CH n°13

Construction de 1935

7 étages dont 1 sous comble

Très bon état

Vente en bloc de

5 lots privatifs

Les termes de comparaison correspondent à une moyenne de 7.329 euros/m².

Les consorts [L] produisent également des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en première instance sans s’en prévaloir pour le calcul du prix unitaire.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

ObservationsAPP6

AP 6

25/01/2017

[Adresse 1]

2.035

14.200.000

6.798

EJ n°71

27 logements libres et 21 occupés

6 étagesAPP7

AP 7

21/09/2018

[Adresse 15]

84,67

743.900

8.785

Libre

Vente en bloc de 4 lots au sixième étageAPP8

AP 8

[Adresse 1]/03/2017

[Adresse 9]

325

2.302.000

7.088

Occupé

Vente en bloc de 6 lots

Les termes de comparaison correspondent à une moyenne de 7.557 euros/m².

Les consorts [L] se prévalent des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en première instance et sollicitent la fixation du prix unitaire à 7.329 euros/m², arrondi à 7.300 euros/m².

Mme [X] [R] ne formule aucune observation concernant les termes de comparaison produits par les consorts [L].

La SOREQA critique les termes de comparaison APP7 et APP8 au motif qu’ils correspondent à des cessions de lots de copropriété, et ne sont donc pas comparables avec le bien exproprié. Par ailleurs, les termes de comparaison concernent globalement des biens de meilleure facture et mieux entretenus que le bien exproprié. Elle consent à leur prise en compte à condition de tenir compte de la situation administrative du bien en cause et de son état pour pondérer ces valeurs.

Le commissaire du gouvernement ne formule aucune critique à l’encontre des termes de comparaison produits par les consorts [L].

Les termes de comparaison APP3 et APP5 concernent des cessions en bloc de lots de copropriété et non des cessions d’immeubles entiers. Ces termes de comparaison seront donc écartés. Les termes de comparaison APP6, APP7 et APP8 ne sont produits qu’à titre informatif et seront écartés.

Les termes de comparaison APP1, APP2 et APP4 sont comparables en consistance et en localisation au bien exproprié. Ils seront donc retenus.

6/ Les références produites par Mme [X] [R]

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par Mme [X] [R], correspondant aux termes produits par le commissaire du gouvernement et aux références retenues par le jugement entrepris, sont listés dans le tableau ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Observations

INT0

7.748

INT1

29/09/2021

[Adresse 3]

692

6.100.000

8.815,02

(Occupé)

9.696,50

(Libre)

BQ n°39

Occupé

Construction en brique de 1913

5 étages sur caves

Local commercial au rez-de-chaussée

INT2

30/01/2020

[Adresse 20]

749

4.500.000

6.008,01

(Occupé)

6.608,80

(Libre)

CW n°58

Occupé

Construction en pierre de 1905

6 étages

INT3

29/09/2021

[Adresse 3]

692

6.100.000

8.815,02

Usage mixte

INT4

30/01/2020

[Adresse 20]

749

4.500.000

6.008,01

Les termes de comparaison correspondent, après majoration de 10% pour les termes de comparaison correspondant à des cessions d’immeubles occupés, à une moyenne de 7.412 euros/m². Ce chiffre est obtenu en calculant la moyenne des termes de comparaison INT0, INT1 et INT2 et de la moyenne des termes de comparaison INT3 et INT4.

Les consorts [L] ne formulent aucune observation concernant les termes de comparaison produits par Mme [X] [R].

La SOREQA s’oppose à la majoration de 10% des termes de comparaison pour induire la valeur libre des éléments de comparaison, car il n’est pas pertinent de les considérer comme occupés. Par ailleurs, les éléments issus du site internet « meilleursagents.com » concernent des annonces relatives à des appartements, ce qui n’est pas comparable.

Le commissaire du gouvernement ne formule aucune critique à l’encontre des termes de comparaison produits par Mme [X] [R].

Le terme de comparaison INT0 figurant dans le calcul du prix unitaire par Mme [X] [R] n’est accompagné d’aucune explication. Il sera donc écarté.

Les termes de comparaison INT1 et INT2 sont respectivement identiques aux termes de comparaison INT3 et INT4. Ces termes de comparaison ont déjà été retenus.

Par ailleurs, les données chiffrées issues du site internet « meilleursagents.com » ne sont pas pertinentes pour justifier l’évolution du marché dans la mesure où elles concernent des maisons et des appartements, et pas des immeubles entiers.

En outre, des annonces immobilières ne correspondant pas à des mutations effectives doivent être écartées.

7/ Les références produites par la SOREQA

La SOREQA se prévaut des références retenues par le premier juge et sollicite la confirmation du prix unitaire de 7.316,17 m² avant abattement pour vétusté.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Observations

JUG1

20/01/2017

[Adresse 17]

131

3.813.000

6.585,49

Usage mixte

JUG2

29/09/2021

[Adresse 3]

692

6.100.000

8.815,02

Usage mixte

JUG3

30/01/2020

[Adresse 20]

749

4.500.000

6.008,01

Les consorts [L] critiquent les termes de comparaison produits par la SOREQA en première instance.

Mme [X] [R] critique les termes de comparaison produits par la SOREQA en première instance.

Le commissaire du gouvernement ne formule aucune critique à l’encontre des termes de comparaison produits par la SOREQA.

Les termes de comparaison JUG2 et JUG3 ont déjà été retenus.

Le terme de comparaison JUG1 concerne un bien dont la surface est bien moindre que celle du bien exproprié. Faute de comparaison possible entre les deux biens, ce terme de comparaison sera écarté.

8/ Les références produites par le commissaire du gouvernement

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par le commissaire du gouvernement sont listés dans le tableau ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Observations

CG1

29/09/2021

[Adresse 3]

692

6.100.000

8.815,02

BQ n°39

Occupé

Construction en brique de 1913

5 étages sur caves

Local commercial au rez-de-chaussée

CG2

30/01/2020

[Adresse 20]

749

4.500.000

6.008,01

CW n°58

Occupé

Construction en pierre de 1905

6 étages

CG3

03/06/2019

[Adresse 1]

296

(Carrez)

1.941.700

6.560

[Adresse 29]

Construction en pierre et brique de 1910

6 étages dont 1 sous comble

Vente en bloc de

9 lots privatifs

CG4

20/03/2019

[Adresse 21]

413

3.200.000

7.748,18

ER n°52

Construction en ciment de facture modeste de 1820

3 étages

CG5

23/01/2019

[Adresse 18]

239,54

(Carrez)

1.800.000

7.514

CH n°13

Construction de 1935

7 étages dont 1 sous comble

Très bon état

Vente en bloc de

5 lots privatifs

Les termes de comparaison correspondent à une moyenne de 7.329 euros/m².

Le commissaire du gouvernement précise que le bien est apprécié dans l’état constaté lors du transport sur les lieux du [Adresse 8] novembre 2019 et que l’estimation est formulée en valeur libre.

Les consorts [L] souscrivent entièrement aux termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement.

Mme [X] [R] critique trois termes de comparaison dont les cessions remontent à 2019, de sorte que ces références sont trop anciennes pour être prises en compte pour calculer le montant de l’indemnité de dépossession en mai 2022, tout particulièrement au regard du dynamisme du marché parisien. Les deux termes de comparaison les plus récents concernent des immeubles occupés. Il convient de les écarter ou de leur appliquer une majoration de 10% pour obtenir une valeur libre.

La SOREQA souligne que les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement ne sont pas comparables au bien exproprié. Le terme de comparaison CG2 concerne un immeuble haussmannien de très belle facture. Le terme de comparaison CG3 se rapporte à un immeuble de qualité en pierres et briques. Le terme de comparaison CG5 concerne un immeuble d’angle en très bon état. Seul le terme de comparaison CG1 correspond à un immeuble de facture plus modeste, même s’il présente une façade en bon état.

Les termes de comparaison CG3 et CG5 ont déjà été écartés.

Les termes de comparaison CG1, CG2 et CG4 ont déjà été retenus.

9/ Le prix unitaire

La moyenne des trois références retenues correspond à un prix unitaire de :

(8.815,02 + 6.008,01 + 7.748) ÷ 3 = 7.523,74 euros/m²

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

10/ L’abattement pour vétusté

Le premier juge a retenu un abattement pour vétusté de 20% au motif que la façade de l’ensemble immobilier est inesthétique, que l’intérieur du bâtiment R+4 est impropre à toute destination, mais que l’intérieur du bâtiment R+1 est entretenu.

Les consorts [L] s’opposent à l’application d’un abattement pour vétusté au motif que la structure de l’ensemble immobilier est saine, que celui-ci était en cours de rénovation, et que la SOREQA prévoit de le démolir avant de reconstruire un autre immeuble. Le projet de la SOREQA est d’ailleurs de construire un nouvel immeuble dont la valeur sera bien supérieure aux termes de références produits par les parties. La « juste indemnité » imposée par le code de l’expropriation et le code civil impose donc de ne pas retenir d’abattement pour vétusté.

Mme [X] [R] insiste sur le fait que le bâtiment R+1 reste habitable et exploitable en location hôtelière. Par ailleurs, les problèmes électriques ayant motivé l’arrêté préfectoral du 12 avril 2007 étaient en cours de résorption. Au surplus, le projet de la SOREQA est de détruire le bien exproprié pour le reconstruire. Ces éléments excluent l’application d’un coefficient de vétusté. À titre subsidiaire, ce coefficient devra être limité à 10% car l’ensemble immobilier n’est atteint d’aucun problème structurel.

La SOREQA sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu un abattement de 20% pour vétusté. En effet, la façade de l’ensemble immobilier est inesthétique et ne supporte aucune plus-value. L’intérieur du bâtiment R+4 exploité jusqu’en 2007 présente un aspect très ancien, des câblages apparents, du mobilier désuet entreposé dans toutes les pièces, et les murs supportent des couches de peintures ou de tapisserie ancienne. Les lieux sont manifestement impropres à toutes les destinations possibles. En revanche le bâtiment R+1 est entretenu et contient quatre logements de taille modeste avec des équipements de piètre qualité.

Le commissaire du gouvernement indique que l’ensemble du bâtiment R+4, qui représente les deux-tiers de la surface totale du bien exproprié, est inhabitable. L’ensemble du second 'uvre doit être refait. Le bâtiment R+4 est inexploitable, en témoigne l’arrêté préfectoral du 12 avril 2007. Un abattement de 20% est proposé.

Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 20 novembre 2019 et des observations des parties que la façade de l’ensemble immobilier ne supporte aucune plus-value. Il est constant que le bâtiment R+4 a fait l’objet d’un arrêté de fermeture administrative en 2007 rendant impossible toute exploitation dudit bâtiment. Les parties s’accordent pour reconnaître que le bâtiment R+4 est non entretenu. Si la structure du bâtiment reste saine, il est impropre à toute destination en raison de l’importance des travaux de second 'uvre à réaliser. En revanche, il est aussi constant que le bâtiment R+1 est entretenu, exploité et en état d’usage. L’appartement n°[Adresse 11] est considéré comme étant en très bon état par toutes les parties. En revanche, certains endroits du bâtiment R+1 souffrent de traces d’infiltration d’eau. Il résulte de l’ensemble de ces considérations que l’application d’un abattement pour vétusté de 20% est justifiée.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

11/ L’abattement pour occupation

Le premier juge a souhaité évaluer le bâtiment R+1 en valeur occupée et le bâtiment R+4 en valeur libre. Pour cela, il a appliqué un abattement de 20% pour occupation au prorata de la surface du bâtiment R+1 par rapport à la surface totale du bien, à savoir 31,89%. L’abattement global pour occupation ainsi retenu est de 6,378%.

Les consorts [L] s’opposent à l’application d’un abattement pour occupation. Les propriétaires exploitants peuvent demander à être indemnisés de la valeur de leur immeuble considéré libre d’occupation, outre l’indemnisation de leur préjudice d’exploitation. Dans ce cas, aucun abattement ne peut être appliqué sur le montant estimé de l’immeuble (cf. traité de [B] [I], éd. Le Moniteur, 2012). Par ailleurs, le raisonnement du premier juge consistant à appliquer un abattement pour occupation uniquement au prorata de la surface du bâtiment R+1 est erroné, car l’ensemble immobilier constitue un seul et même bien indissociable, à savoir un « hôtel de préfecture ».

Mme [X] [R] s’oppose à l’application d’un abattement du fait qu’une partie de l’ensemble immobilier est occupé au motif que l’abattement serait supérieur à la valorisation du fonds de commerce, ce qui enfreindrait le principe à valeur constitutionnelle de réparation intégrale du préjudice.

La SOREQA sollicite l’application d’un abattement de 20% pour occupation. Elle consent à la proratisation effectuée par le premier juge.

Le commissaire du gouvernement formule son estimation en valeur libre et ne sollicite pas l’application d’un abattement pour occupation.

Le bâtiment R+1 est évalué en valeur occupée, contrairement au bâtiment R+4 qui est évalué en valeur libre. Dès lors, il convient d’appliquer un abattement de 20% pour occupation à proportion de la surface du bâtiment R+1 par rapport à la surface totale de l’ensemble immobilier. Le bâtiment R+1 correspond à 204,3 m² sur les 640,7 m² de l’ensemble immobilier soit 31,89%. L’abattement à appliquer sur la valeur totale du bien exproprié s’élève à 6,378%, comme l’avait retenu le premier juge. Par ailleurs, le principe à valeur constitutionnelle de réparation intégrale ne commande pas de retenir systématiquement la méthode de calcul la plus favorable aux expropriés, mais de fixer une juste indemnité, c’est-à-dire une indemnité de dépossession correspondant à la valeur de marché du bien exproprié et aux éventuels préjudices accessoires.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

12/ Le montant de l’indemnité principale

L’indemnité principale, en valeur occupée, est donc de :

640,7 m² × 7.523,74 euros/m² × 20% × 6,378% = 3.610.409,01 euros, arrondie à 3.610.409 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur les indemnités accessoires,

1/ L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% de l’indemnité principale jusqu’à 5.000 euros, soit 1.000 euros

15% de l’indemnité principale entre 5.001 et 15.000 euros, soit 1.500 euros

10% de l’indemnité principale sur le surplus, soit 359.540,90 euros

L’indemnité de remploi s’établit en l’espèce à 362.040,90 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

2/ L’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a accordé une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à la somme perçue pour la location des quatre logements du bâtiment R+1 pendant un an, au regard des tensions sur le marché de l’immobilier parisien rendant plus longue la période nécessaire pour acquérir un bien équivalent et le donner à bail.

Les consorts [L] sollicitent une indemnisation pour perte de revenus locatifs, dont le principe a été de nouveau consacré par la Cour de cassation (Cass. 13-27.547). Ils précisent que les revenus locatifs ne sont constitués que des loyers, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir le poste « autres charges externes » au détriment du chiffre d’affaires moyen HT. En tout état de cause, même si la SOREQA indique s’en rapporter à la décision de la Cour sur le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs en précisant que le montant proposé par le commissaire du gouvernement est justifié, elle demande la confirmation du jugement entrepris dans le dispositif de ses deux conclusions.

Mme [X] [R] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a accordé à l’indivision [Y] une indemnité pour perte de revenus locatifs de 68.400 euros, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 02-70.081). Elle s’oppose à la réduction de ce montant à la somme de 41.127 euros comme le propose le commissaire du gouvernement au motif que celui-ci se fonde sur des années non représentatives, à savoir les années 2019 et 2020 marquées par la pandémie.

La SOREQA sollicite la confirmation du jugement entrepris et s’en rapporte à la décision de la cour s’agissant de l’argumentation développée par le commissaire du gouvernement.

Le commissaire du gouvernement sollicite la fixation du montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs à 41.127 euros, somme correspondant à la moyenne des années 2018, 2019 et 2020 du poste « autres charges externes » porté sur les déclarations fiscales 2033B et nécessairement inférieure au chiffre d’affaires de l’exploitation.

Les loyers invoqués au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs sont en réalité perçus par le fonds de commerce exploité dans le bien exproprié. Dès lors, l’indemnisation pour perte de revenus locatifs et l’indemnité pour éviction du fonds de commerce font double emploi. Toutefois, les parties s’accordent à fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs à 68.400 euros. L’indemnité pour perte de revenus locatifs doit donc être fixée à 68.400 euros.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

L’indemnité totale de dépossession est donc de 4.040.849, 90 euros en valeur occupée se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 3.610.409 euros ;

— indemnité de remploi : 362.040,90 euros ;

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 68.400 euros.

le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile,

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer la somme de 5000 euros à l’indivision [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SOREQA à payer la somme de 3000 euros aux consorts [L] et la somme de 2000 euros à Mme [R] en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens,

Il convient de confirmer le jugement de première instance pour les dépens en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SOREQA perdant le procès sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de M^e Cheviller et de la SELARL Guizard et Associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 4.040.849,90 euros en valeur occupée l’indemnité à revenir à l’indivision [Y] pour la dépossession du bien immobilier, sis [Adresse 1]) sur la parcelle cadastrée section EM n°[Adresse 5], se décomposant comme suit :

3.610.409 euros au titre de l’indemnité principale,

362.040,90 euros au titre de l’indemnité de remploi,

68.400 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne la SOREQA à verser aux consorts [L] la somme de 3000 euros et la somme de 2000 euros à Mme [X] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SOREQA aux dépens avec distraction qui seront recouvrés par M^e Cheviller et la SELARL Guizard et associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT