Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/06602 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDOK2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 11-20-0064

APPELANTE

S.C.I. BTF

immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 518 811 278

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant : M^e Agnès GERBAUD-ROHFRITSCH, CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] [Localité 6] représenté par son syndic, la SOCIETE JEAN CHARPENTIER SOPAGI, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 434 220 406

C/O Société JEAN CHARPENTIER SOPAGI

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1159

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La SCI BTF est propriétaire des lots n° 38 (ancien 36) et 37 correspondant à un local commercial (lui-même subdivisé en deux locaux commerciaux) et une cave dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte d’huissier du 22 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCl BTF devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges et de diverses sommes indemnitaires.

Par jugement contradictoire du 26 février 2021, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté l’exception tirée de l’incompétence du Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris,

— condamné la SCI BTF à payer au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété dues sur la période du 21 décembre 2018 au 23 septembre 2020 une somme de 8 850,76 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2019 et jusque complet paiement,

— débouté la SCI BTF de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 6 507,04 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande faite au titre des dommages et intérêts,

— condamné la SCI BTF à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— condamné la SCI BTF aux dépens.

La SCI BTF a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 7 avril 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 décembre 2023 par lesquelles la société BTF, appelante, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret 17 mars 1967 et de l’article 463 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— infirmer le jugement entrepris, pour le surplus, en ce qu’il :

«Condamne la SCI BTF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] au titre des charges de copropriété dues sur la période du 21 décembre 2018 au 23 septembre 2020 une somme de 8.850,76 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2019 et jusque complet paiement»

« Déboute la SCI BTF de sa demande reconventionnelle en paiement »

« Condamne la SCI BTF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

« Condamne la SCI BTF aux dépens»

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes, et en conséquence les rejeter,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] à rembourser à la société SCI BTF :

la somme, sauf à parfaire, de 10.689,86 € au titre des charges, provisions sur charges, intérêts, frais irrépétibles et dépens, réglée par cette dernière en exécution du jugement dont appel ;

outre celle, sauf à parfaire, de 5.300, 27 € au titre de la régularisation des charges 2020, et des provisions sur charges de l’année 2021.

A titre subsidiaire et reconventionnel, si par extraordinaire, la cour d’appel devait considérer que la clé de répartition des charges appliquée par le syndic a été décidée par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019,

— réparer l’omission de statuer commise par le juge de première instance ;

— dire que :

cette nouvelle répartition des charges est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et comme telle, réputée non écrite ;

et en conséquence, que la répartition des charges en vigueur avant l’assemblée générale du 24 juin 2019 demeure applicable ;

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la cour d’appel de céans s’estimerait insuffisamment éclairée,

— nommer tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

se rendre sur place, en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués ;

se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, et entendre tous sachants ;

donner son avis sur la conformité à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 des clés de répartition des charges générales, des charges bâtiment sur rue, des charges bâtiment arrière et des charges escalier, appliquées par le syndic à compter de l’année 2019 ;

à défaut de conformité desdites clés de répartition des charges à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, proposer des clés de répartition des charges conformes audit article ;

fournir, d’une façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre au tribunal de se prononcer sur la conformité à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 des clés de répartition des charges appliquées par le syndic à compter de l’année 2019

— que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

— dire que l’expert devra dresser de ses opérations un rapport qu’il déposera au greffe de la

présente Juridiction dans le délai qui lui sera fixé ;

En tout état de cause,

— rejeter toutes fins, prétentions et demandes contraires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] comme étant mal fondées ;

— la dispenser de toute participation à la dépense commune exposée par le syndicat des copropriétaires, au titre des frais de procédure relatifs à la présente instance ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société SCI BTF une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, et autoriser la SELARL BDL Avocats, représentée par M^e Frédéric Lallement, avocat au Barreau de Paris, à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 23 septembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], intimé, invite la cour, au visa des articles 9, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société BTF au paiement des sommes de 8.850,76 euros au titre des charges arrêtées au 23 septembre 2020, avec intérêts au taux légal, 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages intérêts ;

Statuant à nouveau,

— condamner la Société BTF à lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre des dommages-intérêts ;

— condamner la Société BTF à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre des dommages-intérêts ;

— Condamner la Société BTF aux entiers dépens, incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et R. 631-4 du code de la consommation ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Sur le moyen tiré de l’absence de vote de la clé de répartition des charges

La SCI BTF allègue que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires et que l’assemblée générale du 24 juin 2019 s’est contentée d’adopter, par votes séparés, et alors que cinq copropriétaires étaient absents et non représentés, des décisions qui ne visent à aucun moment l’approbation du tableau de répartition des charges que le syndic a ensuite appliqué. Elle rappelle que la convocation à l’assemblée générale ne contenait pas le projet de nouveau règlement de copropriété et soutient que l’assemblée générale avait pour seul objet de donner pouvoir au syndic de faire établir les actes correspondants qui devaient être soumis à l’approbation des copropriétaires avant d’entrer en vigueur.

Le syndicat des copropriétaires expose que la société BTF, propriétaire d’une surface de 236,85 m2, ne payait pas de charges correspondant à la réalité de la situation ni à la superficie de ses lots, et qu’il en était de même pour certains copropriétaires qui avaient acquis des parties communes, raison pour laquelle il convenait de modifier la répartition globale des charges. Il soutient que la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 24 juin 2019 prévoyait bien, à titre principal, l’approbation du projet de refonte du règlement de copropriété, et fait valoir que la société BTF n’a pas contesté cette assemblée générale dans le délai préfix de deux mois prévu par la loi.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

les copropriétaires réunis en assemblée générale le 30 mai 2018 ont voté la cession de parties communes à deux copropriétaires ;

les copropriétaires réunis en assemblée générale le 2 octobre 2018 ont voté des travaux de calcul de la surface habitable et recalcul des charges générales par un cabinet de géomètre-expert, le cabinet De Quénetain.

Lors de l’assemblée générale du 24 juin 2019, à laquelle plusieurs copropriétaires, dont la SCI BTF, étaient absents et non représentés, a été votée la résolution n° 3 ainsi rédigée :

«Approbation du projet de refonte au règlement de copropriété joint à la convocation :

Pouvoir à confier au syndic pour représenter la copropriété aux actes de régularisation correspondants qui interviennent à l’initiative du syndicat qui s’oblige à prendre à sa charge exclusive tous les frais résultants de la présente décision, honoraires notaire (Me [B]) et syndic (580,80 euros TTC) inclus, notamment ;

Désignation de Me [B], notaire, de procéder aux frais d’enregistrement de la refonte du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division suivant courrier de Me [B] joint à l’ordre du jour ;

Les frais résultants de la présente décision, honoraires notaire et syndic inclus, seront financés par les ventes des parties communes votées lors de l’assemblée générale extraordinaire du 30 mai 2018, avec conservation de la recette correspondante sur les comptes de l’immeuble afin de financer la refonte du règlement de copropriété ; cette vente a été effectuée le 13 décembre 2018.

Ces décisions sont adoptées chacune à l’unanimité par votes séparés. Le syndic précisant qu’il appliquera ces nouvelles grilles de répartition qu’à l’expiration du délai des deux mois à compter du jour de la notification du procès-verbal qui ne devra faire l’objet d’aucune contestation de cette résolution.»

C’est à juste titre que la SCI BTF soutient que cette résolution n’a pas été adoptée à l’unanimité en dépit des indications portées sur le procès-verbal puisque certains copropriétaires étaient absents et non représentés.

Étaient annexées à la convocation, non pas le projet de règlement modificatif, mais une lettre du conseil syndical expliquant les raisons de la tenue d’une assemblée générale spéciale en vue de l’approbation d’un projet de refonte du règlement de copropriété et l’étude réalisée par le cabinet De Quénetain contenant notamment la mesure de la superficie de chaque lot et une grille de répartition des charges en l’état actuel de la copropriété et dans la perspective de la création d’un ascenseur.

Il ressort de ces éléments que la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 24 juin 2019 avait pour objet non équivoque la refonte du règlement de copropriété. Celle-ci étant rendue nécessaire notamment par la vente de parties communes à certains copropriétaires en 2018, son approbation était soumise à un vote à la même majorité que celle requise pour l’aliénation des parties communes en application de l’article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et non à l’unanimité comme le prétend la SCI BTF.

En tout état de cause, il est constant que celle-ci n’a pas contesté cette assemblée générale dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et la refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété a été reçu par notaire le 30 octobre 2019.

La SCI BTF est donc mal fondée à soutenir que la nouvelle grille de répartition des charges n’a pas été adoptée en assemblée générale.

Sur le moyen tiré de l’application rétroactive de la nouvelle grille de répartition des charges

La SCI BFT soutient que le syndicat des copropriétaires a appliqué rétroactivement la nouvelle clé de répartition aux charges de l’intégralité de l’année 2019, comme cela est démontré par le relevé de compte individuel de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute application rétroactive de la nouvelle grille de répartition, arguant du fait que le premier appel de fonds calculé selon la nouvelle répartition n’a été adressé qu’à compter du quatrième trimestre 2019.

Il ressort des appels de fonds et du décompte repris dans les conclusions du syndicat des copropriétaires que :

Jusqu’au troisième trimestre 2019, les charges ont été appelées sur la base de l’ancienne grille de répartition ;

L’appel de fond du quatrième trimestre 2019 comportait d’une part l’annulation des charges appelées aux trois trimestres précédents sur la base de l’ancienne clé de répartition et d’autre part un appel de charges d’un montant très élevé et sans commune mesure avec les trois précédents trimestres (montant global : 27 450 euros contre 3 625 euros pour les précédents trimestres), selon la nouvelle clé de répartition ;

Bien que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune explication sur cet appel de charges hors du commun, il doit être relevé que le montant de 27 450 est proche du budget prévisionnel de 2019 fixé à 31 300 euros, de sorte qu’il apparaît que le syndic a appelé non pas les charges du seul quatrième trimestre 2019 mais les charges de l’ensemble de l’année 2019 sur la base de la nouvelle clé de répartition et que c’est à juste titre que la SCI BTF soutient qu’il a été fait à tort une application rétroactive de la nouvelle grille de répartition.

Au surplus, le projet de refonte n’étant pas joint à la convocation et en l’absence de renvoi exprès à la note du cabinet de géomètre-expert, il y a lieu de retenir que la nouvelle grille de répartition est entrée en vigueur le jour où le notaire a reçu l’acte, donc le 30 octobre 2019, et qu’elle a donc trouvé à s’appliquer à compter du premier trimestre 2020.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne propose aucun calcul alternatif à cet appel de charges annuel pour 2019 sur la base de l’ancienne grille de répartition, ne rapporte pas la preuve de l’arriéré effectivement dû pour cette année, et doit être débouté de sa demande au titre de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2019.

Sur le moyen tiré de l’application d’une grille de répartition contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

La SCI BTF soutient que la nouvelle grille est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que sa quote-part de charges est supérieure à la quote-part indivise des parties communes de ses lots sans aucune justification ni explication des méthodes de calcul, que les charges du bâtiment arrière lui sont intégralement attribuées alors que deux copropriétaires bénéficient de la terrasse de ce bâtiment. Elle fait valoir par ailleurs que l’escalier n’a aucune utilité pour son lot n° 38 qui est au rez-de-chaussée et directement accessible depuis la rue et que le fait que la sortie de secours se situerait dans l’entrée menant aux appartements ne justifie pas sa participation aux charges «escalier».

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.»

Il résulte de ces dispositions que la SCI BTF n’est pas fondée à arguer du caractère contraire à la loi de certains articles du règlement de copropriété pour contester devoir payer les charges de copropriété, les dispositions précitées ne permettant pas de faire application d’une ancienne grille si la grille actuelle devait être réputée non écrite comme contraire aux dispositions d’ordre public.

Sur la demande en paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les frais de nettoyage de la marquise ont été mis à la charge de la SCI BTF après qu’il a été demandé à de nombreuses reprises à cette dernière de procéder au nettoyage.

La SCI BTF soutient que ne peuvent être mis à sa charge les travaux de débouchage des deux descentes EP par furet mécanique et de nettoyage de la marquise puisque ces derniers, s’ils lui incombent, ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires sans son accord, et que les premiers ne lui incombent pas. Elle conteste également la mise à sa charge de la somme de 524,80 euros au titre de «pose goulotte cage esc.» qui n’est justifiée par aucune facture.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

La matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire des lots n° 37 et 38 de la SCI BTF,

les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2019 et 11 mars 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019 et actualisant le budget prévisionnel des années 2019 et 2020,

les appels de provisions pour la période,

un décompte des charges réclamées arrêté au 23 septembre 2020, 4ème appel de charge inclus.

Comme il a été exposé plus haut, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande au titre de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2019 d’un montant de 4 099,02 euros.

Si la facture de l’entreprise Couchot évoque le débouchage des deux descentes d’eau pluviale par furet mécanique et le nettoyage de la marquise avec enlèvement de feuilles et détritus divers, elle précise également, en première intention : «Concerne : désengorgement et nettoyage de la marquise côté rue». Il s’en déduit que le débouchage des descentes d’eau pluviales faisait partie intégrante des opérations devant être prises en charge par la SCI BTF puisque la marquise se trouvait engorgée. Par ailleurs, il ressort d’un courrier produit par le syndicat des copropriétaires et des procès-verbaux d’assemblée générale que la SCI BTF a fait l’objet de nombreuses relances à ce titre. La totalité de la facture doit donc être mise à sa charge.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de pose d’une goulotte dans la cage d’escalier et n’indique pas en quoi ils devraient être mis à la charge de la société BTF, de sorte qu’il doit être débouté de cette demande.

Il doit être relevé que l’augmentation significative des charges dues par la SCI BTF est due principalement aux montants totaux appelés par trimestre en 2019, de 3 625 euros (suivi d’une régularisation massive au quatrième trimestre) comparé aux montants totaux appelés en 2020, supérieurs à 6.500 euros et correspondant davantage à un quart du budget annuel approuvé par l’assemblée générale.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la créance du syndicat s’établit à la somme de 4 226,94 euros (8 850,76 ' 4 099,02 ' 524,80), que la SCI doit être condamnée à payer avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2019, date de la mise en demeure. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Les demandes de restitution sont donc rejetées.

Sur la demande reconventionnelle portant sur le caractère réputé non écrit de la nouvelle grille de répartition

La SCI BFT soutient que la nouvelle répartition des charges est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et comme telle, réputée non écrite, en ce que sa quote-part de charges est supérieure à la quote-part indivise des parties communes de ses lots sans aucune justification ni explication des méthodes de calcul, que les charges du bâtiment arrière lui sont intégralement attribuées alors que deux copropriétaires bénéficient de la terrasse de ce bâtiment. Elle fait valoir par ailleurs que l’escalier n’a aucune utilité pour son lot n° 38 qui est au rez-de-chaussée et directement accessible depuis la rue et que le fait que la sortie de secours se situerait dans l’entrée menant aux appartements ne justifie pas sa participation aux charges «escalier».

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le recours judiciaire est soumis au délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale et que la contestation tardive est irrecevable.

Sur le fond, il allègue que la modification du règlement de copropriété l’a justement été au regard de l’article 10 de la loi, qui consacre l’utilité objective du lot, tandis que l’article 5 permet de déterminer la quote-part de chaque lot en considération de la consistance, de la superficie et de la situation de celui-ci, sans égard à leur utilisation.

L’action de la SCI BTF, qui soulève l’irrégularité d’une clause du règlement de copropriété et non pas l’irrégularité d’une décision d’assemblée générale ayant adopté cette clause, est fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et non sur son article 42, de sorte qu’elle n’est pas atteinte par la forclusion prévue par ces dernières dispositions.

La demande est donc recevable.

Aux termes des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » (…) «de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.»

L’article 43 de la loi dispose : «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.»

Il ressort des pièces versées aux débats que la nouvelle grille de répartition des charges adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 24 juin 2019 a été élaborée par le cabinet de Quénetain, géomètre-expert.

Ce dernier a procédé à la mesure de la superficie de chacun des lots de la superficie avant d’établir la grille de répartition des charges.

Il souligne dans son étude : «la toiture-terrasse en jouissance privative et exclusive aux lots n° 4 et n° 5 étant inaccessible n’a pas été prise en compte pour les calculs des charges. Les charges relatives à la conservation et l’entretien de la terrasse-marquise située sur la [Adresse 3] sont entièrement à la charge du copropriétaire du rez-de-chaussée.»

Il indique également que les charges d’escalier concernent le hall, l’escalier, les paliers et les dégagements subséquents et sont calculées en fonction du niveau du lot desservi, de sa surface et de son affectation, le coefficient étant de 1 pour les lots d’habitation et de 2 pour les locaux à usage professionnel ou libéral.

L’escalier n’est pas un élément d’équipement commun mais fait partie du gros 'uvre de l’immeuble, de sorte que les charges le concernant constituent des charges générales visées à l’alinéa 2 de l’article 10, lequel ne prévoit pas de critère d’utilité. Au demeurant, la SCI BTF, qui ne conteste pas que son issue de secours donne sur l’accès à l’escalier, ne démontre pas en quoi elle devrait être dispensée de participer à ces frais.

Il ressort de ces éléments que la grille de répartition des charges adoptée dans le cadre de la refonte du règlement de copropriété par l’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2019 a été élaborée conformément aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et que les modes de calculs ont été explicités dans une étude communiquée à tous les copropriétaires. Par conséquent, la demande de la SCI BFT de voir réputer cette grille non écrite doit être rejetée.

Sur la demande subsidiaire de désignation d’un expert

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande d’expertise.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Comme l’a exposé le premier juge, aucun élément versé aux débats n’établit la mauvaise foi de la SCI BTF, ni l’existence pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formés par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI BTF est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, incluant les et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné la SCI BTF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] au titre des charges de copropriété dues sur la période du 21 décembre 2018 au 23 septembre 2020 une somme de 8 850,76 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2019 et jusque complet paiement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI BTF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 4 226,94 euros au titre de l’arriéré des charges dues au 23 septembre 2020, quatrième appel de fonds inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2019 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dispense la SCI BTF de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, incluant notamment les dépens et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE