RÉPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° , 33 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19813 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNUU

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00149

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 13]

[Localité 25]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l’audience par M^e Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

Monsieur [Z] [V]

Chez Madame [P] [V]

[Adresse 7]

[Localité 28]

comparant en personne, assisté de M^e Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

Non comparant

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT-DENIS – POLE ÉVALUATION DOMANIALE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 24]

[Adresse 24]

[Localité 27]

représentée par Madame [WC] [LM], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président de Chambre et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [Z] [V] était propriétaire des lots n°906 et 1021 du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 32], situé [Adresse 10] à [Localité 31].

La copropriété [Adresse 32] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] et AT n°[Cadastre 26].

Le lot n°906 est un appartement de type F3 d’une superficie de 56m². Le lot n°1021 est une cave.

La copropriété [Adresse 32] est située dans le périmètre de la [Adresse 1] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d’accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 16 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 06 juin 2024, le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 16 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [Z] [V] au titre de la dépossession des lots n°906 (appartement), et 1021 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 32] [Adresse 15] à [Localité 31] à la somme de 55.076 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

49.160 euros (935 euros/m²) au titre de l’indemnité principale ;

5.916 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer M. [Z] [V] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes ;

Par déclaration au greffe du 05 novembre 2024, l’EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

fixé à la somme de 55.076 euros le montant de l’indemnité revenant à l’exproprié pour la dépossession des lots n°906 et 1021 de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 31], et notamment en ce que la juridiction a pris en compte la réalisation de travaux réalisés et financés par l’autorité expropriante dans la valorisation des logements.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 23 janvier 2025 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 31 janvier 2025 (AR CG le 03/02/2025 et intimé le 13/02/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l’EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 06 juin 2024 en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à Monsieur [V] pour la dépossession des lots n°906 et 1021 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit :

49.160 euros au titre de l’indemnité principale ;

5.916 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Et, statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL,

FIXER le montant de l’indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°906 et 1021 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 31] comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : moyen ;

Valeur unitaire : 935 euros/m² ;

Abattement pour occupation sans droit ni titre : 10% ;

Soit [(56m² x 935 euros/m²)' 3.520 euros] x 0,9 = 43.956 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 5.395,60 euros

TOTAL : 49.351,60 euros  ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

1ère hypothèse : en cas d’acceptation d’un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : moyen ;

Valeur unitaire 935 euros/m² ;

Abattement pour relogement : 15%

Soit [(56m² x 935 euros/m² – 3.520 euros) x 0,85] = 41.514 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi 5.151,40 euros

TOTAL : 46.665,40 euros ;

2ème hypothèse : en cas de non-acceptation d’un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : moyen ;

Valeur unitaire : 935 euros/m² ;

Soit (56m² x 935 euros/m²) ' 3.520 euros = 48.840 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 5.884 euros ;

TOTAL : 54.724 euros

2/ Adressées au greffe le 29 avril 2025 par M. [Z] [V], intimé et formant appel incident, notifiées le 28 mai 2025 (AR CG le 04/06/2025, AR EPFIF non rentré), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l’EPFIF mal fondé en ses demandes ;

REJETER l’ensemble des demandes de l’EPFIF ;

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement rendu le 27 mars 2024 ;

CONFIRMER la condamnation de l’EPFIF à verser la somme de 55.076 euros au titre de la dépossession des lots 906 et 1021 de la propriété [Adresse 32] sis [Adresse 15] à [Localité 31] se décomposant comme suit :

49.160 euros au titre de l’indemnité principale ;

5.916 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Statuant à nouveau,

LIMITER la prise en compte de l’éventuel relogement de Monsieur et Madame [I] à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article R.423-9 du code de l’expropriation ;

CONDAMNER l’EPFIF à prendre en charge les frais de déménagement sur présentation de deux devis ou d’une facture ;

DIRE que cette somme sera payable selon le mécanisme de la compensation ;

DÉBOUTER l’EPFIF de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER l’EPFIF aux dépens d’instance.

3/Adressées au greffe le 14 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 28 mai 2025 (AR EPFIF le 03/06/2025 et AR exproprié le 04/06/2025), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaira à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [observations du commissaire, comprendre infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 660 euros/m² libre pour un état mauvais) et prise en compte de l’absence de stationnement] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l’indemnité totale soit fixée en fonction de l’alternative exposée au VIII [une indemnisation (660 euros/m² x 56m² – 3.520 euros) + remploi = 37.784 euros].

4/ Adressées au greffe le 11 août 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 12 août 2025 (AR EPFIF non daté et AR exproprié le 14/08/2025), et aux termes desquelles il reprend le dispositif de ses précédentes écritures.

5/ Adressées au greffe le 06 août 2025 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 11 août 2025 (ARs le 14/08/2025) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l’EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 06 juin 2024 en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à Monsieur [V] pour la dépossession des lots n°906 et 1021 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit :

49.160 euros au titre de l’indemnité principale ;

5.916 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Et, statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL,

FIXER le montant de l’indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°906 et 1021 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 31] comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : moyen ;

Valeur unitaire : 935 euros/m² ;

Abattement pour occupation sans droit ni titre : 10% ;

Soit [(56m² x 935 euros/m²)' 3.520] x 0,9 = 43.956 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 5.395,60 euros

TOTAL : 49.351,60 euros  ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

1ère hypothèse : en cas d’acceptation d’un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : moyen ;

Valeur unitaire 935 euros/m² ;

Abattement pour relogement : 15%

Soit [(56m² x 935 euros/m² – 3.520 euros) x 0,85] = 41.514 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi 5.151,40 euros

TOTAL : 46.665,40 euros ;

2ème hypothèse : en cas de non-acceptation d’un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : moyen ;

Valeur unitaire : 935 euros/m² ;

Soit (56m² x 935 euros/m²) ' 3.520 euros = 48.840 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 5.884 euros ;

TOTAL : 54.724 euros

Par suite,

CONDAMNER l’exproprié à payer à l’EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L’EPFIF expose que :

Sur l’occupation sans droit ni titre, le bien a été évalué en valeur libre alors qu’il était impossible de le visiter. Il ressort pourtant du constat d’huissier que le bien était occupé antérieurement à l’ordonnance d’expropriation. La doctrine propose un abattement pour occupation sans droit ni titre entre 20% et 40%. La jurisprudence est également abondante en la matière, et un abattement de 10% est ici demandé.

A titre subsidiaire, si la cour devait estimer que le bien est occupé par son propriétaire, un abattement de 15% serait demandé. La cour a en effet plusieurs fois appliqué un abattement de 20% pour tenir compte du relogement de propriétaires occupants de la copropriété [Adresse 32], et la Cour de cassation accepte le principe d’un tel abattement.

Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l’objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l’EPFIF, avec d’autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d’embellissement. C’est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d’entretien. Ainsi, les biens du bâtiment 4 ne sauraient bénéficier d’une indemnisation supérieure à celle des biens des autres bâtiments.

Sur la déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement, le premier juge a estimé que l’indemnité principale devait se voir diminuée à hauteur de 3.200 euros en l’absence d’emplacement de stationnement. Or, la valeur d’un tel emplacement dans cette copropriété est de 3.520 euros tel qu’il a été jugé par la juridiction de l’expropriation de Bobigny.

M. [Z] [V] rétorque que :

Sur la consistance du bien, le logement est dans un très bon état d’entretien, tout comme les parties communes. Le bien est à évaluer en valeur libre. L’arrêté du 3 septembre 2018 versé par l’EPFIF ne vise pas spécifiquement le bâtiment 4 et apparaît loin de la situation actuelle. Le bien est desservi par le tramway, plusieurs lignes de bus et bientôt le métro 16, il jouit de plusieurs commerces de proximité.

Sur la situation locative du bien, il ressort des dispositions des articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction, L.423-1 et R.423-9 du code de l’expropriation que le droit au relogement des expropriés est issu de la mise en 'uvre du droit au logement, que l’attribution d’un logement social a pour seule condition le revenu, et qu’ainsi le bien occupé par un propriétaire occupant ne souffre d’aucun facteur de moins-value. IL n’y a donc pas lieu en l’espèce d’appliquer un abattement. La jurisprudence a déjà considéré que le relogement participe au droit au logement et non à la réparation d’un préjudice.

En cas d’acceptation d’un relogement, le seul bénéfice que tireraient les expropriés de la prise en charge du relogement serait de pouvoir se maintenir dans les lieux le temps de leur relogement effectif. Ainsi, la prise en compte du relogement ne peut excéder 2.000 euros.

Sur les prétentions de l’EPFIF, il ressort du constat d’huissier versé par l’EPFIF que le bien se trouvait en parfait état plusieurs semaines avant l’ordonnance d’expropriation. L’EPFIF ne verse aucun document permettant d’établir l’état du bien avant les travaux qu’elle invoque, ni le montant ou la date de réalisation des travaux.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l’état d’entretien du bien, les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation ne sauraient justifier d’écarter la demande de l’EPFIF relative à la prise en compte du constat d’huissier qu’elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l’article L.322-1, la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d’huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l’état de l’appartement quelques jours avant la date de l’ordonnance d’expropriation. Une analyse des constats d’huissier dressés pour les biens de l’espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d’analyse, de retenir un état « mauvais » pour l’appartement. Le jugement n’ayant pas pu être visité dans le cadre du transport de première instance, le jugement doit être infirmé en ce qui concerne l’état d’entretien retenu par le juge.

Sur l’état d’occupation du bien, faute de pouvoir prouver que le bien est occupé, il doit être évalué comme libre. Il ressort des recherches de la DGFIP que son propriétaire ne l’occupe pas.

Sur la place de stationnement, le premier juge n’a pas tenu compte de l’absence de stationnement alors que la grille tarifaire retenue repose sur des termes avec parking intégré. Il convient donc de déduire la valeur de 3.520 euros, habituellement retenue par les juridictions, à l’indemnité principale.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l’EPFIF du 23 janvier 2025, de M. [V] du 29 avril 2025 et du commissaire du Gouvernement du 14 avril 2025 adressées au greffe dans les déélais règlementaires de l’article R 311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

Les conclusions du Commissaire du Gouvernement sont complémentaires et ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 6 août 2025 sont de pure réplique à celles de M. [V] et du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, et ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

AU FOND

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’EPFIF indique qu’il n’entend pas remettre en cause :

' l’application par le tribunal de la méthode d’évaluation dite par comparaison,

' la superficie du bien de 56 m²,

' la consistance du bien et son état d’entretien,

' la valeur unitaire retenue,

' le rejet d’indemnité pour frais de déménagement,

' les modalités de calcul des frais de remploi.

Il indique contester la situation locative du bien, et donc l’état d’occupation du logement.

Il ajoute qu’il entend démontrer :

' à titre principal, que le bien est occupé par des personnes autres que l’exproprié,

' à titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que le bien est occupé par son propriétaire, elle devra en tirer toutes les conséquences juridiques qui s’imposent,

' en tout état de cause, sera également contesté le quantum de déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement.

L’appel incident de Monsieur [V] porte sur :

' la valeur unitaire,

' les frais de déménagement.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement a trait à :

' la date de référence,

' l’état du bien,

' la situation d’occupation pour une évaluation en valeur libre,

' la valeur unitaire,

' la déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement,

' l’indemnité de remploi.

1° sur la date de référence

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L’EPFIF indique que le commissaire du gouvernement estime que la date de référence ont été fixée au 12 décembre 2023, soit celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier, à savoir la modification n° 6 et sur ce point il s’en remet à l’appréciation de la cour.

M. [V] invoque la date de référence mais ne la mentionne pas, faisant état de la consistance des biens.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4 , un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l’urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d’un droit de préemption urbain.

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

L’article L 213-4 a) du code de l’urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l’espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 31] du 27 janvier 2015,un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune .

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l’EPFIF sur le périmètre de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l’ ORCOD-IN et qu’ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l’article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d’un nombre entier d’étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l’article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l’interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu’ils ne sont pas destinés à l’habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu’elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l’obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l’arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la [Adresse 1] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés [Adresse 32] et de l'[Adresse 33]

La commune de [Localité 31] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 29] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 35] à [Localité 36] et dessert [Localité 31]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 30]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [Adresse 32] et de l'[Adresse 33] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n’est pas propre à chacune d’elles. La copropriété [Adresse 32] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 33] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a déjà fait l’objet d’une démolition.

La copropriété de l'[Adresse 33] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 31].

L’EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës [Adresse 32] et de l'[Adresse 33] réalisée par la commune de [Localité 31] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage

'l’occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; lespouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signé entre l’État, le département et la commune de [Localité 31] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations a justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 1] et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges, à savoir pour la copropriété [Adresse 32] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'[Adresse 33] de 6,2 millions d’euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 – 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l’article L522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

L’EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l’habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l’attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l’EPFIF.

L’EPFIF s’agissant de l’état général de la copropriété [Adresse 32], indique que les bâtiments font l’objet :

' d’un arrêté de péril sur les équipements communs d’immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d’un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d’une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d’extrême dégradation a imposé à la puissance publique d’engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l’attente de leur démolition, compte tenu de l’occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l’EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l’intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu’urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l’incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d’AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d’euros sur [Adresse 32] soit environ 1,4 millions d’euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d’octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l’ensemble [Adresse 32] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l’ANAH et par l’EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L’EPFIF souligne qu’entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d’aménagements extérieurs (ramped’accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d’accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d’arrêt des compteurs d’eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d’individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L’EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d’embellissement du bâtiment et des logements, qu’ils n’ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l’attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n’ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de l'[Adresse 33]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [Adresse 32].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :

' d’un sous-sol à usage de caves ;

' d’un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d’escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

Il s’agit :

' Du lot n°906 : un appartement de type F3, situé au 7e étage de l’escalier D, d’une superficie de 56 m².

Le premier juge a retenu à défaut de visite sur les lieux un état moyen, car si un procès-verbal d’un commissaire de justice du 5 juin 2023, soit établi à une date antérieure à l’ordonnance d’expropriation, relate un état mauvais, aucun élément ne permet d’établir le maintien de cet état à la date de l’ordonnance d’expropriation.

Une cave Lot n°1021 non visitée.

Le premier juge indique que l’EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l’article L322-2 dernier alinéa du code de l’expropriation et à titre subsidiaire au visa de l’article 1303 du Code civil, qu’il a fait réaliser des travaux conséquents ; que ces travaux n’ont pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique, laquelle s’agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021 ' 2884 du 21 octobre 2021 et s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l’alinéa 4 de l’article L322-4 du code de l’expropriation n’est pas applicable en l’espèce.

Le premier juge ajoute que selon l’article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ; qu’aux termes de l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’ils ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale ; qu’en l’espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l’EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d’une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023-06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d’autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l’appauvrissement de l’EPFIF , si tant est qu’il soit avéré, ce qui n’est pas le cas en l’absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause de M. [V] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que l’état général du lot sera considéré comme moyen.

En appel, l’EPFIF ne conteste pas l’état du bien tel que retenu par le premier juge et n 'invoque pas les dispositions de l’article L322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation ni les dispositioons du code civile relatives à l’enrichissement sans cause.

M. [V] indique que son logement est en très bon état en versant des photographies aux débats, qu’il est facilement accessible depuis l’ascenseur et les escaliers et que les parties communes du bâtiment sont dans un très bon état d’entretien et que l’arrêté du 3 septembre 2018 produit par l’EPFIF ne vise d’ailleurs pas expressément ce bâtiment [Adresse 32].

Il sera relevé que l’arrêté préfectoral du 12 septembre 2018 (pièce n°1) prescrit des travaux de remise en état des équipements communs au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 32].

Le commissaire du Gouvernement indique qu’aux termes de l’article L322-1du code de l’expropriation, la date pour apprécier la consistance des biens à la date de lde l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce le 29 juin 2023 ; que sans pouvoir justifier ni de la nature des travaux effectués dans l’appartement de Monsieur [V], ni la date de ceux-ci, il arbitrera la consistance du bien suivant la seule visite du bien effectué, soit la visite du commissaire de justice du 5 juin 2023, puisque l’EPFIF verse aux débats un procès-verbal de constatation établie le 5 juin 2023, soit 3 semaines avant la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, qui permet sans donner date certaine à l’état du bien, de constater l’état de l’appartement quelques jours avant l’ordonnance d’expropriation.

Le commissaire du Gouvernement indique que le bien est sans contestation possible en mauvais état et il demande donc l’infirmation du jugement.

L’article L322-1 du code de l’expropriation dispose que que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Si le constat de huissier versé par l’EPFIF du 5 juin 2023, soit trois semaines avant la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, sans que les expropriés fassent état d’une modification entre celui-ci et la date de l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023, correspond à un mauvais état, qu’il ne peut donc être retenu le bon état revendiqué par l’exproprié, mais il convient de retenir la proposition plus favorable de l’expropriant pour l’exproprié que celle demandée par le commissaire du Gouvernement, à savoir un état moyen.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° sur la date d’estimation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé , il s’agit de celle du jugement de première instance , soit le 6 juin 2024 .

4° sur la fixation de l’indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l’appartement de 56 m² n’est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B sur la situation locative

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l’espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023.

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en valeur libre en indiquant que lors du transport judiciaire sur les lieux du 16 novembre 2023, le bien n’a pas pu être visité ; que si l’EPFIF produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 juin 2023, force est d’observer que ce constat ne porte que sur l’état d’entretien du bien à une date antérieure à l’ordonnance d’ expropriation et ne permet pas d’établir avec certitude si ce bien fait l’objet ou a fait l’objet d’une occupation sans droit ni titre, à défaut d’autre élément corroborant cette situation factuelle.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice décrit non seulement le logement mais détermine également la situation d’occupation du bien, puisqu’il apparaît que quelques jours avant l’ordonnance d’expropriation soit le 5 juin 2023, il était occupé par une personne dénommée « Monsieur [JR] [UG] » et que dès lors que l’occupation du bien est antérieure à la date de l’ordonnance d’ expropriation, il aurait dû être évalué en valeur occupée et que de plus il est occupé par des personnes sans droit ni titre, et qu’il convient d’appliquer un abattement de 15 % sur la valeur libre.

À titre subsidiaire, sur la qualité de propriétaire occupant, l’EPFIF demande l’application d’un abattement de 15 % pour occupation.

Monsieur [V] fait état de la situation du propriétaire occupant au titre de l’abattement pour occupation.

Le commissaire du Gouvernement indique que le jour de la visite par le commissaire de justice le bien était occupé par un tiers et que le jour du transport il n’a pas pu être visité et que faute de pouvoir prouver que le bien est occupé, il sera estimé en valeur libre.

Le commissaire du Gouvernement ajoute que le propriétaire a envisagé de faire une demande pour être relogé par l’appelant ; qu’après une recherche sur les bases de la DGFIP et notamment sur les bases d’impôt sur le revenu de taxe foncière, l’adresse de Monsieur [V] a toujours été celle du [Adresse 7] à [Localité 37], où il a acquis un bien le 28 janvier 2025 et qu’il ne résidait donc pas au Chêne pointu.

La situation d’occupation d’un bien doit être appréciée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce le 29 juin 2023 ; le constat du commissaire de justice faisant état de la présence d’un tiers à la date du 5 juin 2023, ne permet pas à lui seul d’établir que le bien exproprié était occupé à la date de transfert de propriété.

En outre, le commissaire du Gouvernement indique, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [V], qu’après recherche sur les bases de la DGFIP et notamment sur les bases d’impôt sur le revenu de taxe foncière, l’adresse de celui-ci a toujours été celle en en-tête du présent document soit chez Madame [P] [V] [Adresse 7] [Localité 28], où il a acquis un bien le 28 janvier 2025 avec cette adresse (annexe 5°).

En conséquence au vu de ces éléments, le premier juge a exactement fixé une indemnité dépossession en valeur libre.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

C sur la méthode d’évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n’y avoir lieu d’évaluer la cave en sus de l’appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l’appartement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

D sur la fixation de l’indemnité principale

1° sur la valeur de l’appartement et de la cave

Le premier juge après examen des références des parties en retenant un état moyen du bien des époux [V] a retenu une valeur unitaire de 935 euros/m².

L’EPFIF ne conteste pas la valeur unitaire retenue.

M. [V] demande l’infirmation du jugement et revendique une indemnité principale de 49 160 euros soit valeur unitaire de 877,85 euros/m² pour l’appartement et la cave.

Il souligne que son bien jouit de commerces de proximité :

' le supermarché Ela,

' l’épicerieVinayagar Cash &Carry,

' le centre commercial [Adresse 32],

' le bureau de poste,

' une auto-école.

Il ajoute que le magasin Leclerc se trouve à 6 minutes en voiture, la mairie de [Localité 31] à 350 m et le parc de la mairie de [Localité 31] et le parc départemental de [Localité 34] à moins de 5 minutes de marche et que le bien est desservi par le tram T4, les bus 603,623,146 et N45 et qu’à proximité en plus des parties privatives, les habitants jouissent de parking public gratuits.

Le commissaire du Gouvernement demande également l’infirmation du jugement en proposant de retenir une valeur unitaire de 660 euros/m² en valeur libre.

A termes de l’EPFIF

Il demande la confirmation de la valeur unitaire retenue par le premier juge et verse en pièce n°2 les références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d’état d’entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 32], celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Les termes comportent les références de publication :

Ancien propriétaire

Adresse

Lot

Cave

Parkings

Bâtiment

Type

Surface (loi Carrez)/m²

État du logement

Prix d’acquisition

Prix/m²

Libre/

occupé

Transfert de propriété

Date de prise de jouissance

ASCI

[Adresse 4]

749

923

2165

4

3

55,57

très bon

59071

1063

O

16 juillet 2020

16 juillet 2020

[HA]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

768

985

2181

4

4

66,61

très bon

70806

1063

O

8 mars 2022

8 mars 2022

SCI Steve Investissements

[Adresse 4]

807

970

2433

4

3

56,37

très bon

70462

1250

L

1er décembre 2020

1er décembre 2020

[TL]

[Adresse 4]

755

975

2171

4

4

66,76

bon

66578

893

O

14 novembre 2019

14 novembre 2019

[G]

[Adresse 4]

756

976

4

4

66,99

bon

66804

893

O

20 février 2020

20 février 2020

[VM]

[Adresse 4]

759

951

2194

4

4

65,50

bon

65341

893

O

21 juillet 2020

21 juillet 2020

[OU]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

765

925

4

3

55,03

bon

51536

893

O

18 mars 2021

18 mars 2021

[HK]

[Adresse 4]

799

999

2429

4

3

56,43

bon

56431

893

O

22 octobre 2019

22 octobre 2019

[U]

[Adresse 10]

832

1009

4

2

47,91

bon

48062

893

O

21 juillet 2020

21 juillet 2020

[UB]

[Adresse 10]

849

1052

2391

3

3

55,70

bon

49740

893

O

2 août 2018

2 août 2018

[B]

[Adresse 10]

852

1015

2444

4

3

54,70

bon

54732

893

O

29 octobre 2019

29 octobre 2019

[GV]

[Adresse 10]

857

1068

2344

3

3

55,90

bon

49919

893

O

15 novembre 2018

15 novembre 2018

[EZ]

[Adresse 10]

858

1069

2345

3

3

54,70

bon

48847

893

O

13 décembre 2018

13 décembre 2018

[N]

[Adresse 15]

882

1084

2398

4

3

55,33

bon

55351

893

O

30 juillet 2020

30 juillet 2020

[FO]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

747

979

2440

4

4

67,00

bon

78385

1050

L

18 août 2020

18 août 2020

[CV]

[Adresse 4]

769

986

2371

4

3

55,30

bon

64872

1050

L

22 octobre 2020

22 octobre 2020

[AY]

[Adresse 4]

784

932

3

4

65,70

bon

68985

1050

L

17 avril 2018

17 avril 2018

[HV]

[Adresse 4]

805

954

2431

4

3

55,97

bon

65645

1050

L

15 octobre 2020

15 octobre 2020

[C]

[Adresse 10]

833

1008

2330

3

2

48,08

bon

52936

1050

L

27 octobre 2022

27 octobre 2022

[BS]

[Adresse 10]

837

1038

2383

4

3

55,90

bon

65565

1050

L

6 avril 2021

6 avril 2021

[DD]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

865

1076

2450

4

3

55,69

bon

65322

1050

L

27 février 2020

27 février 2020

[GP]

[Adresse 15]

893

1059

2373

4

3

56,07

bon

65761

1050

L

8 décembre 2020

8 décembre 2020

[NI]

[Adresse 15]

899

1045

4

4

62,50

bon

68250

1050

L

16 février 2023

16 février 2023

[S]

[Adresse 15]

900

1031

3

4

66,03

bon

69332

1050

L

5 septembre 2017

5 septembre 2017

[M]

[Adresse 15]

904

1046

3

4

65,70

bon

68985

1050

L

11 avril 2017

11 avril 2017

[LH]

[Adresse 15]

907

1022

4

4

66,10

bon

73826

1050

L

25 février 2021

25 février 2021

[W]

[Adresse 15]

908

1023

2100

4

4

66,70

bon

70035

1050

L

31 juillet 2018

31 juillet 2018

[IR]

[Adresse 4]

767

984

3

4

65,79

Moyen

47566

723

O

23 juillet 2019

23 juillet 2019

[PE]

[Adresse 15]

773

950

4

3

55,50

Moyen

43725

795

O

15 décembre 2022

15 décembre 2022

[R]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

785

933

4

3

55,62

Moyen

40213

723

O

11 juillet 2019

11 juillet 2019

[TR]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

802

1002

2378

4

3

56,08

Moyen

40586

723

O

10 mars 2022

10 mars 2022

[BM]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

811

946

4

3

56,36

Moyen

42303

723

O

3 novembre 2020

3 novembre 2020

[WH]

[Adresse 4]

822

944

2186

4

3

56,13

Moyen

45640

723

O

29 octobre 2020

29 octobre 2020

SCI Cogit

[Adresse 10]

854

1058

2446

3

3

55,37

Moyen

40033

723

O

9 octobre 2018

9 octobre 2018

SCI Roumieu

[Adresse 10]

856

1067

2443

4

3

55,96

Moyen

45505

723

O

4 novembre 2021

4 novembre 2021

[YZ]

[Adresse 10]

869

1040

3

3

56,06

Moyen

40531

723

O

31 octobre 2017

31 octobre 2017

[HP]

[Adresse 10]

872

1017

3

3

56,06

Moyen

48924

795

O

27 octobre 2022

27 octobre 2022

[AC]

[Adresse 10]

874

1019

2453

3

3

55,25

Moyen

39946

723

O

26 mars 2019

26 mars 2019

[D]

[Adresse 15]

878

1080

2447

4

2

50,01

Moyen

36157

723

O

19 mars 2019

19 mars 2019

[ND]

[Adresse 15]

894

1094

3

3

56,50

Moyen

40850

723

O

5 juillet 2018

5 juillet 2018

[OO]

[Adresse 15]

896

1096

3

4

66,01

Moyen

55206

723

O

27 septembre 2022

27 septembre 2022

[SF]

[Adresse 15]

901

1063

4

3

55,50

Moyen

41619

795

O

18 mai 2021

18 mai 2021

[T]

[Adresse 15]

905

1020

3

3

54,40

Moyen

39331

723

O

8 novembre 2018

8 novembre 2018

SCI CLS

[Adresse 4]

766

926

3

3

54,95

Moyen

53996

935

L

25 octobre 2022

25 octobre 2022

[O]

[Adresse 4]

780

927

3

4

66,90

Moyen

56865

850

L

15 mars 2018

15 mars 2018

[TW]

[Adresse 4]

772

981

2174

4

4

65,59

Bon

62327

850

O

22 juillet 2021

22 juillet 2021

[DY]

[Adresse 10]

841

1035

2338

4

3

55,00

Moyen

52425

850

L

14 novembre 2019

14 novembre 2019

[DT]

[Adresse 10]

845

1055

2397

3

3

55,80

Moyen

47430

850

L

11 mai 2017

11 juin 2017

[M]

[Adresse 15]

897

1044

3

3

55,30

Moyen

47005

850

L

21 février 2019

21 février 2019

[SF]

[Adresse 4]

790

936

2372

4

3

55,64

Mauvais

32214

510

O

8 décembre 2020

8 décembre 2020

SCI PSDJ

[Adresse 4]

816

962

2438

3

3

52,87

Mauvais

26964

510

O

24 mai 2018

24 mai 2018

[JG]

[Adresse 9]

511

683

2303

3

3

55,97

Très bon état

66445

1063

O

16 décembre 2021

14 décembre 2021

[FE]

[Adresse 9]

441

650

2330

3

3

56,00

Très bon état

70000

1250

L

25 janvier 2019

25 janvier 2019

[MT]

[Adresse 9]

469

641

2258

3

3

53,26

Bon

53317,30

893

O

15

décembre 2020

15 décembre 2020

[YI] [ZU]

[Adresse 14]

553

737

2250

3

4

66,30

Bon

59205,90

893

O

23 juillet 2019

23 juillet 2019

[A]

[Adresse 9]

428

638

2220

3

4

65,90

Bon

58848,70

893

O

14 mars 2019

[XD] [K]

[Adresse 9]

432

635

2224

3

4

66,22

Bon

77484,10

1050

L

14 octobre 2021

14 octobre 2021

[KX]

[Adresse 9]

426

630

3

3

56,45

Bon

62679,75

1050

L

16 juin 2021

15 juin 2021

[DI]

[Adresse 9]

404

577

2198

3

4

66,95

Bon

78327,50

1050

L

28 janvier 2021

28 janvier 2021

Do

[Adresse 9]

465

593

3

3

56,05

Bon

62218

1050

L

15 septembre 2020

15 septembre 2020

[PO]

[Adresse 9]

436

619

3

4

64,59

Bon

67819,50

1050

L

25 juin 2019

SCI JJD

[Adresse 14]

543

741

2544

3

3

55,78

Moyen

45361,83

723

O

30 septembre 2021

30 septembre 2021

[LC]

[Adresse 14]

537

676

2602

3

4

66,66

Moyen

54014,70

723

O

06 juin 2021

6 juin 2021

[FJ]

[Adresse 9]

410

573

2211

3

3

56,77

Moyen

46149,18

723

O

15 septembre 2020

15 septembre 2020

SCI EJDN

[Adresse 14]

539

696

2604

3

3

55,23

Moyen

44741,50

723

O

10 mars 2020

10 mars 2020

[SP]

[Adresse 14]

492

707

2275

3

3

53,93

Moyen

43890,53

723

O

19 décembre 2019

19 décembre 2019

[SP]

[Adresse 14]

484

689

2267

3

3

55,73

Moyen

45322,07

723

O

19 décembre 2019

[FJ]

[Adresse 9]

431

617

2223

3

3

56,72

Moyen

46109,42

723

O

26 novembre 2019

[FJ]

[Adresse 14]

505

657

2297

3

3

56,27

Moyen

45751,53

723

O

26 novembre 2019

[YD]

[Adresse 14]

496

725

2279

3

3

56,03

Moyen

45560,66

723

O

17 octobre 2019

17 octobre 2019

[E]

[Adresse 9]

456

620

2245

3

3

56,40

Moyen

40777,20

723

O

17 janvier 2019

17 janvier 2019

SCI Kelly

[Adresse 9]

366

590

2255

3

3

56,18

Moyen

53528,30

850

L

11 juin 2020

[RP]

[Adresse 9]

452

594

2241

3

3

55,90

Moyen

47515,00

850

L

25 juillet 2019

SCI [Localité 31]

(M. [FJ])

[Adresse 14]

544

672

2545

3

4

66,75

Moyen

56737,50

850

L

26 novembre 2019

[VX]

[Adresse 9]

402

629

2197

3

3

56,70

Moyen

54014,50

850

L

24 septembre 2019

[VS]

[Adresse 14]

569

731

2254

3

4

64,84

Mauvais

41012,76

510

O

17 février 2022

17 février 2022

[ZO]

[Adresse 14]

519

723

2310

3

3

55,82

Mauvais

32315,02

510

O

18 décembre 2021

18 décembre 2021

[OZ]

[Adresse 14]

556

1187

3

4

66,11

Mauvais

36987,71

510

O

01 décembre 2020

01 décembre 2020

[FJ]

[Adresse 9]

422

576

2214

3

4

55,73

Mauvais

32264,53

510

O

22 octobre 2020

22 octobre 2020

SCI Zada

[Adresse 14]

560

727

2466

3

4

66,85

Mauvais

34093,50

510

O

27 août 2019

[NN]

[Adresse 9]

414

572

2206

3

3

55,89

Mauvais

37887,40

600

L

06 mai 2021

06 mai 2021

[HF] et Fils

[Adresse 9]

408

581

2202

3

4

65,71

Mauvais

44368,60

600

L

21 janvier 2021

21 janvier 2021

Ces termes comparables en localisation et en consistance, s’agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 32] seront retenus pour un état moyen comme l’appartement exproprié .

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :

Ancien propriétaire

date de la vente

adresse

lot

cave

parkings

surface (loi Carrez)/m²

état du bien

procédure

situation locative

prix

valeurs unitaires/m²

[X]

22 août 2019

[Adresse 12]

90

315

1307

56,20

bon

procédure amiable

L

59010

1050

[RV]

23 août 2019

[Adresse 6]

144

288

1411

55,86

bon

procédure amiable

L

58653

1050

[J]

17 septembre 2019

[Adresse 12]

97

308

1305

55,70

moyen

procédures amiables

O

40298,21

723

[MY]

15 octobre 2019

[Adresse 12]

107

270

1359

57,10

très bon

procédure amiable

L

71375

1250

[Y]

30 septembre 2019

[Adresse 6]

138

320

1461

65,00

non visité

préemption sur adjudication

/

16009

246

[SA]

préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831

[Adresse 17]

75

218

1310

56,00

non visité

préemption sur adjudication

/

16009

286

[H]

9 janvier 2020

[Adresse 23]

17

180

1347

56,10

bon

procédure amiable

L

58905

1050

[F]-[L]

14 janvier 2020

[Adresse 8]

100

305

1414

56,10

bon

procédure amiable

L

58905

1050

[XN]

28 janvier 2020

[Adresse 17]

79

200

1445

56,65

mauvais

procédure amiable

O

28891,50

510

SCI Immobilière de la Forêt

16 mars 2020

[Adresse 17]

149

289

1462

56,00

moyen

procédure amiable

L

52425

850

[IW]

26 mai 2020

[Adresse 3]

398

493

1351

66,03

très bon

procédure amiable

L

82537,50

1250

[RV]

11 juin 2020

[Adresse 6]

146

260

/

66,74

bon

procédure amiable

L

66877

1050 – 3200

[DN]

16 juin 2020

[Adresse 17]

66

234

1419

56,00

bon

procédure amiable

L

58800

1050

[JL]

16 juin 2020 r

[Adresse 17]

130

324

/

65,00

moyen

procédure amiable

L

52050

850 – 3200

[LS] [ZZ]

16 juillet 2020

[Adresse 17]

162

252

1451

66,40

moyen

procédure amiable

O

48007,20

723

[HV]

28 juillet 2020

[Adresse 6]

166

263

/

65,50

bon

procédure amiable

O

55291,50

893 – 3200

[XT] [FZ]

30 juillet 2020

[Adresse 17]

137

330

1392

56,00

bon

procédure amiable

O

50008

893

[AH]

3 septembre 2020

[Adresse 17]

150

258

1439

66,50

moyen

procédure amiable

O

48079,00

723

[JB]

22 septembre 2020

[Adresse 6]

139

319

1446

65,00

moyen

procédure amiable

O

46995

723

[ZJ]

29 octobre 2020

[Adresse 17]

128

327

1365

56,00

bon

procédure amiable

O

50008

893

[CY]

29 octobre 2020

[Adresse 17]

15

239

1295

65,00

bon

Procédure amiable

O

58045

893

[KS] [XY]

26 novembre 2020

[Adresse 12]

117

280

1299

55,97

moyen

procédure

O

40466,31

723

[FU]

22 décembre 2020

[Adresse 17]

151

257

1396

65,00

bon

procédure amiable

O

58045

893

[BD]

26 janvier 2021

[Adresse 23]

39

237

1430

65,06

moyen

procédure amiable

O

47038,38

723

[CF]

28 janvier 2021

[Adresse 17]

54

186

/

56,00

bon

procédure amiable

O

46808

893

[BC]

18 février 2021

[Adresse 17]

22

242

1402

65,00

très bon

procédure amiable

O

69095

1063

[PJ]

30 mars 2021

[Adresse 23]

34

248

1356

65,00

non visité

préemption sur adjudication

/

19000

292

[SK]

8 avril 2021

[Adresse 12]

111

266

1457

56,00

non visité

préemption sur adjudication

/

15982

285

[MN]

20 avril 2021

[Adresse 17]

46

194

1444

56,14

bon

procédure amiable

L

58800

1050

Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 [Adresse 32] et seront donc retenus pour un état moyen comme l’appartement exproprié.

B termes de M. [V]

Il demande la confirmation du jugement et ne verse aucun terme de réféfence.

C termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu’il compléte la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d’appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés [Adresse 32] et de l'[Adresse 33], sur des bâtiments en R+ 10, depuis 2021 soit le bâtiment B1/B3/B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d’occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l’évolution des prix, qu’il ne pourrait être proposé, à nouveau, d’augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse.

Ces termes de cessions sur grands bâtiments avec les références de publication sont les suivants :

Date

bâtiment

lots

type

surface/m²

prix/euros

prix en euros/m²

État

21 janvier 2021

3

580 ' 2202 ' 408

F4

65,7

39426

600

mauvais

9 février 2021

1

116 ' 278 ' 2583

F3

56,1

33666

600

mauvais

22 juillet 2021

11

1562 ' 420 ' 472

F3

55

33000

600

mauvais

29 septembre 2022

1

115 ' 277 ' 2633

F3

56,6

37376

600

mauvais

22 juillet 2021

4

772 ' 2174 ' 981

F4

65,6

55752

850

moyen

4 novembre 2021

1

160 ' 289 ' 2588

F3

56,3

47830

850

moyen

28 avril 2022

12

683 ' 800 ' 1687

F3

56,2

52575

935

moyen

7 novembre 2023

12

566 ' 759 ' 1682

F3

55

51434

935

moyen

28 janvier 2021

3

577 ' 2198 ' 404

F4

67

70298

1050

bon

16 février 2021

1

35 ' 2198 ' 404

F4

65,2

68481

1050

bon

25 mars 2021

4

818 ' 973 ' 2437

F3

53,8

56469

1050

bon

21 septembre 2021

11

386 ' 487 ' 1508

F4

65

68250

1050

bon

7 octobre 2021

11

433 ' 425 ' 1388

R4

63,6

66749

1050

bon

14 octobre 2021

3

83 ' 635 ' 2224

F4

66,2

69531

1050

bon

10 février 2022

12

646 ' 777 ' 1614

F3

56,1

58863

1050

bon

20 décembre 2022

12

642 ' 821'588

F3

56

64703

1155

dont

12 janvier 2023

11

392 ' 439 ' 1542

F3

55,8

64449

1155

bon

25 juillet 2023

12

543 ' 686 ' 1642

F3

56,2

64876

1155

bon

23 novembre 2023

12

607 ' 844 ' 1593

F3

56,1

64830

1155

bon

30 janvier 2024

12

560 ' 721 ' 1676

F4

65,2

75283

1375

bon

16 mars 2023

12

613 ' 850 ' 1694

F3

56,6

77784

1375

très bon

19 décembre 2023

12

608 ' 845 ' 1592

F3

56

77041

très bon

Valeurs arrondies constatées en valeur libre dans cette étude :

Mauvais

Moyen

Bon

Très bon

660 euros/m²

935 euros/m²

1155 euros/m²

1375 euros/m²

Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de retenir la valeur de 660 euros/m², correspondant à l’état mauvais, en valeur libre.

Les références du commissaire du Gouvernement comparables en localisation et consistance seront retenues mais pour un état moyen soit 935 euros/m² .

Au vu des références de l’EPFIF et du commissaire du justice, pour un état moyen, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur unitaire de 935 euros/m² en valeur libre.

2° sur les demandes de l’EPFIF et du Commissaire du Gouvernement de la déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement

L’EPFIF indique que le premier juge a estimé l’indemnité principale devait se voir diminuer à hauteur de 3200 euros en l’absence d’emplacements de stationnement , alors que ce quantum est sous-évalué , puisque la valeur d’un emplacement de stationnement de la copropriété [Adresse 32] est de 3520 euros aux termes d’un jugement définitif du 6 juin 2023 du juge de l’expropriation de Bobigny (pièce n° 5 ).

Il demande donc l’infirmation du jugement pour déduire la valeur d’un emplacement de stationnement pour un montant de 3520 euros.

Le commissaire du Gouvernement demande également l’infirmation du jugement en soustrayant la valeur du place de parking pour une juste indemnisation en produisant l’étude suivante qui retrace les cessions de parking sur les deux copropriétés avec les références cadastrales et de publication :

Date de la mutation

adresse

prix hors remploi

remploi

prix total

observations

26 janvier 2021

[Adresse 16]

3520

0

3520

demande de réquisition d’emprise totale

23 mars 2021

[Adresse 2]

[Adresse 3]

3200

640

3840

26 janvier 2021

[Adresse 11]

3520

0

3520

demande réquisition d’emprise totale

27 juillet 2023

[Adresse 23]

3200

640

3840

20 avril 2023

[Adresse 5]

3200

640

3140

Le commissaire du gouvernement indique que les valeurs les plus récentes ne font pas ressortir un prix plus élevé , que toutefois, les jugements de 2023 et 2024 fixaient sa valeur à 3520 euros, ce qui correspond à 3220 euros (valeur historique pour une place de parking dans la résistance [Adresse 32]), majorée de 10 % pour actualisation.

M. [V] n’a pas conclu sur ce point.

Au vu de ces références, et de la date du jugement qui est celle du 6 juin 2024, il convient de retenir une valeur de 3520 euros à déduire, de l’indemnité principale au titre de l’absence d’emplacements de stationnement pour le bien de Monsieur [V].

Le jugement sera infirmé en ce sens .

L’indemnité principale due par l’EPFIF à M. [V] est donc de :

(935 euros X 56 m² )- 3520 euros = 48 840 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur l’indemnité de remploi

Le premier juge a retenu les taux suivants:

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 10000 euros : 1500 euros

10% sur le surplus.

L’EPFIF retient les mêmes taux que le premier juge.

M. [V] n’indique pas les taux qu’il retient.

Le commissaire du Gouvernement retient les taux habituels :

20 % sur la fraction inférieure ou égale à 5000 euros : 1000 euros

15% compris entre 5000 et15000 euros : 1500 euros

10% pour le surplus.

En l’absence de motifs particuliers, la cour retiendra les taux habituels proposés par le commissaire du Gouvernement soit:

20% pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5000 euros : 1000 euros

15% pour la fraction comprise entre 5001 et 15000 euros: 1500 euros

10% pour le surplus:48 840 – 15 000= 33 840 X0,10=3384 euros

total:5884 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les frais de déménagement

Le premier juge indique que M. [V] ne justifie aucunement être occupant de son bien ni d’un quelconque ameublement et il donc rejeté sa demande de 2000 euros au titre des frais de déménagement.

L’EPFIF n’a pas conlu sur ce point.

M. [V] demande l’infirmation du jugement et demande de condamner l’EPFIF à prendre en charge ses frais déménagements sur présentation de devis ou d’une facture.

Le premier juge a exactement débouté Monsieur [V] de sa demande de frais de déménagement, n’étant pas l’occupant du logement exproprié .

Le jugement sera confirmé sur ce point.

L’indemnité totale de dépossession due par l’établissement public foncier à Monsieur [V] en valeur libre est donc de :

48'840 euros (indemnité principale) + 5884 euros ( indemnité de remploi) = 54 724 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

M. [V] perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de débouter M. [JW] et l’EPFIF de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites des appels,

Déclare recevables les conclusions de l’EPFIF, de M. [V] et du commissaire du Gouvernement ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l’indemnité principale et sur l’indemnité de remploi ;

Confirme le jugement entrepris sur la fixation en valeur libre de l’indemnité de dépossession et le débouté de M. [V] de sa demande au titre des frais de déménagement ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ;

Fixe l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à M. [Z] [V] , au titre de la dépossession des lots n° 906 (appartement), 1021 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de l’Étoile [Adresse 32] située [Adresse 15] à [Localité 31] à la somme de 54 724 euros en valeur libre comme suit :

' indemnité principale : 48'840 euros ,

' indemnité de remploi : 5884 euros ,

Condamne M. [Z] [V] aux dépens d’appel ;

Déboute M. [Z] [V] et l’EPFIF de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT