Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 4 SEPTEMBRE 2025

(n° 331 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19965 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOES

Décision déférée à la cour : ordonnance du 19 novembre 2024 – président du TJ de [Localité 7] – RG n° 24/52654

APPELANTE

S.A.R.L. LE BON ETAT, RCS de [Localité 7] n°441296951, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Elsa GIANGRASSO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. L.A.N., RCS de [Localité 7] n°449598408, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B594

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025, en audience publique, devant Michel RISPE, président de chambre, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 31 octobre 1996, M. [V], aux droits duquel vient la société civile immobilière Lan, a donné à bail commercial à M. [W] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de neuf ans à compter du 16 juillet 1995, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 120.000 francs, hors taxes et hors charges, payable à terme échu et mensuellement.

Par acte du 26 février 2003, M. [W] a cédé son fonds de commerce ainsi que les droits locatifs y afférents à la société Le Bon Etat, qui y exploite une pizzeria, sous l’enseigne 'La trattoria di Agostino'.

Par acte du 31 décembre 2003, la société Lan a fait délivrer à la société Le Bon Etat un congé avec offre de renouvellement à compter du 16 juillet 2004, moyennant un loyer annuel de 44. 000 euros.

Par avenant du 19 décembre 2005, la société Lan a consenti à la société Le Bon Etat un renouvellement du bail commercial expirant le 15 juillet 2004 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 26.460 euros. Parvenu à son terme, le bail s’est tacitement prolongé.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 juillet 2021, la société Le Bon Etat a dénoncé à la société Lan divers désordres subis dans les termes suivants :

'- Les dégâts des eaux que nous subissons depuis 5 ans, malgré mes demandes et constatations réitérées en votre présence. Je vous avais expliqué à plusieurs reprises que nous devions faire un constat à l’amiable. Vous m’aviez dit que vous aviez réglé le problème de fuite mais il en a rien puisque j’ai fait plusieurs fois fait les travaux à ma charge. Votre assistante Madame [M] a fait savoir à [C] que c’était à nous de faire une recherche de fuite alors que c’est à vous puisque la fuite vient du plafond. Pour in fine apprendre par Monsieur [D] qui est venu sur place, que la fuite est due à une mauvaise étanchéité de la terrasse. Je vous rappelle à toutes fins utiles que c’est un restaurant et que j’ai dû refuser des groupes qui voulaient occuper la salle du fond sinistrée Aujourd’hui même si je n’occupe pas cette salle, c’est un restaurant et les clients qui vont aux toilettes passent par cette salle et sachez que des clients m’ont fait plusieurs fois des

remarques. C’est tout de même incroyable de refuser un constat amiable, sachant que les assurances sont là pour ça.

Pourquoi avoir condamné la porte « issue de secours » ainsi que l’aération que vous avez fermée dans la salle du bas ' Il y a quelques années lors de travaux dans votre hôtel, vous avez cassé le conduit évacuation de la cheminée du four à pizza et malgré un courrier pour vous signaler les faits, rien n’a été fait. Je vous rappelle que vous avez unilatéralement dévié cette évacuation qui donne maintenant sur la rue, ce qui est interdit. Nous déclinons toutes responsabilités quant aux conséquences que pourrait entraîner une telle situation et ne manquerons pas de vous demander dédommagement au cas où notre activité serait perturbée. (Fermeture de l’établissement pour non-conformité de la cheminée, amendes, etc….). Concernant les charges locatives que vous m’imputez tous les mois depuis la signature du bail, il est pour le moins surprenant de n’avoir aucun justificatif détaillant ces charges. Sachez qu’une fois de plus, notre cabinet comptable nous les réclame et il insiste pour avoir ces documents. Je vous ai transféré la somme de 35000 euros correspondant aux loyers de retard en attendant le justificatif des charges.

— Concernant les aides du dispositif Covid 19 pour le loyer de la société, nous étions éligibles et nous vous avions réclamé une quittance de loyer que nous n’avons pas eu et vous m’avez privé de cette aide.

D’autres part sachez que vos clients de l’hôtel qui fument aux fenêtres m’ont brûlé mes stores bannes avec les cendres et c’est vous qui êtes légalement responsable'.

Par lettre du 22 octobre 2021, le conseil de la société Lan a apporté une réponse concernant chacun des désordres allégués par la société Le Bon Etat.

Par acte du 7 juillet 2022, la société Lan a fait délivrer à la société Le Bon Etat un congé à effet au 31 mars 2023, avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 16 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a fait droit à la demande de la société Lan, en confiant à un expert judiciaire la mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction due à la locataire et sur le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er avril 2023. Mais, il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Le Bon Etat tendant à ce que la mission porte sur les troubles de jouissance subis par le elle du fait du bailleur. Par arrêt du 1er mars 2024, cette cour autrement composée a infirmé partiellement cette ordonnance et, statuant à nouveau, a dit que l’expert devra rechercher si la suppression d’une aération de la salle en sous-sol et d’une sortie de secours ainsi que la déviation du conduit d’extraction du four à pizza ont eu une incidence sur la jouissance et l’exploitation des locaux par la société Le Bon Etat et, dans l’affirmative, de tenir compte de cette incidence et la chiffrer en vue de déterminer la valeur locative des locaux, l’indemnité d’occupation due par la société Le Bon Etat et le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle celle-ci peut prétendre.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, la société Le Bon Etat a fait assigner la société Lan devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, au visa des articles 566 et 835 du code de procédure civile, L. 145-28 du code de commerce, 1719 et 1720 du code civil :

la condamnation de celle-ci à réaliser, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, les travaux suivants :

— le rétablissement de la cheminée du four à pizza et la condamnation de l’évacuation en façade de l’immeuble,

— la réouverture de la sortie de secours située au niveau de la cuisine, en face des WC,

— la mise en conformité du local aux normes handicapés au niveau de la sortie de secours principale,

— le rétablissement des soupiraux en façade permettant la ventilation de la salle en R-1,

— la reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse,

la suspension du paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la réalisation des travaux de remise aux normes et de suppression des infiltrations d’eau,

la suspension du paiement de la taxe foncière jusqu’à justification par la société Lan de sa déclaration à l’administration fiscale, justifiant que le montant de celle-ci ait été multipliée par 8 entre 2019 et 2023,

la condamnation de celle-ci à remettre les quittances de loyers et charges payés depuis 2019, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction.

Par ordonnance du 19 novembre 2024, le dit juge des référés a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Le Bon Etat tendant à la condamnation de la société Lan à réaliser sous astreinte des travaux ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le Bon Etat tendant à la suspension du paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la réalisation des travaux de remise aux normes et de suppression des infiltrations d’eau ;

condamné la société Lan à communiquer à la société Le Bon Etat les quittances de loyers, indemnités d’occupation et charges payés depuis 2019, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance;

rejeté la demande de la société Le Bon Etat tendant à ce que cette condamnation soit assortie d’une astreinte ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le Bon Etat de suspension du paiement de la taxe foncière jusqu’à la justification par la société Lan de sa déclaration à l’administration fiscale ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société Lan de condamnation de la société Le Bon Etat au paiement de la somme de 44.484,64 euros à titre d’arriérés d’indemnité d’occupation arrêtés à la date du 30 septembre 2024;

dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ;

rejeté les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toutes autres demandes des parties ;

rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 25 novembre 2024, la société Le Bon Etat a interjeté appel à l’encontre de cette ordonnance, élevant critique contre tous les chefs de son dispositif sauf en ce qu’elle a condamné la société Lan à communiquer à la société Le Bon Etat les quittances de loyers, indemnités d’occupation et charges payés depuis 2019, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société Lan de condamnation de la société Le Bon Etat au paiement de la somme de 44.484,64 euros à titre d’arriérés d’indemnité d’occupation arrêtés à la date du 30 septembre 2024 et a rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, la société Le Bon Etat a demandé à cette cour, au visa des articles 566 et 835 du code de procédure civile, L. 145-28 du code de commerce, 1719 et 1720 du code civil, de :

à titre liminaire

constater que le dispositif des conclusions de la société Lan ne comporte pas les chefs du dispositif de l’ordonnance qu’elle critique,

en conséquence, constater l’absence d’effet dévolutif des conclusions de la société Lan,

constater que la cour n’est saisie d’aucune demande incidente de la société Lan relative à l’arriéré d’indemnité d’occupation,

confirmer l’ordonnance du 19 novembre 2024 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société Lan de condamnation de la société Le Bon Etat au paiement de la somme de 44.484, 64 euros à titre d’arriérés d’indemnité d’occupation arrêtés à la date du 30 septembre 2024,

débouter la société Lan de sa demande reconventionnelle,

prendre acte de ce que les quittances ont été remises en cause d’appel jusqu’en avril 2025,

réformer l’ordonnance en toutes ses autres dispositions en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Le Bon Etat tendant à la

condamnation de la société Lan à réaliser sous astreinte des travaux ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le Bon Etat tendant à la

suspension du paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la réalisation des travaux

de remise aux normes et de suppression des infiltrations d’eau ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le Bon Etat de suspension

du paiement de la taxe foncière jusqu’à la justification par la société Lan de sa

déclaration à l’administration fiscale ;

dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés dans le

cadre de la présente instance ;

rejeté les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile',

statuant à nouveau,

condamner la société Lan à réaliser sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, les travaux suivants :

— le rétablissement de la cheminée du four à pizza et la condamnation de l’évacuation en

façade de l’immeuble,

— la réouverture de la sortie de secours située au niveau de la cuisine, en face des WC,

— la mise en conformité du système d’extraction de la cuisine,

— la mise en conformité du local aux normes handicapés au niveau de la sortie de secours

principale,

— le rétablissement des soupiraux en façade permettant la ventilation de la salle en R-1

— l’entretien régulier des chéneaux au niveau de la toiture terrasse,

ordonner la suspension du paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la réalisation des travaux de remise aux normes et de suppression des infiltrations d’eau,

ordonner la suspension du paiement de la taxe foncière jusqu’à la déclaration rectificative par la société Lan, de la surface erronée déclarée au titre du lot situé au [Adresse 3],

condamner la société Lan à payer à la société Lan, la somme de 8.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel dont les frais des quatre constats d’huissiers versés aux débats, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses uniques conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, la société Lan a demandé à la cour de :

dire et juger la société Le Bon Etat mal fondée en son appel de l’ordonnance rendue le 19 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Paris et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

condamner la société Le Bon Etat à payer à la société Lan la somme de 37.167,58 euros à titre de provision sur les arriérés d’indemnité d’occupation;

condamner la société Le Bon Etat à payer à la société Lan la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 19 juin 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs.

En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

Sur les demandes de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte

Conformément à l’article 835, 1er alinéa , du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que la seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

La charge de la preuve de l’existence de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste incombe au requérant.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que :

'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

L’article 1103 du même code civil énonce que 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer la chose louée au preneur, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués. Comme le précise l’article 1720 du même code, il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, pendant la durée du bail, il doit y faire, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. C’est donc au bailleur qu’il incombe par principe de supporter la charge des travaux devenus nécessaires pour que l’activité exploitée par le locataire dans les lieux loués, selon la destination prévue au contrat, puisse continuer à s’exercer en conformité avec les prescriptions légales et réglementaires de sécurité. L’obligation de délivrance subsiste même pendant la période de maintien dans les lieux après un refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction (cf. Cass. 3ème civ., 28 nov. 2019, n° 18-18.862).

Reste que ces dispositions sont supplétives alors qu’un contrat de bail peut prévoir d’y déroger, par une clause expresse, et que dans ce cas, le locataire ne pourra pas invoquer un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance.

A ce stade, il sera rappelé que si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

La cour rappelle encore que la circonstance que les constats opérés par commissaire de justice n’ont pas été effectués au contradictoire de la société Lan ne peut conduire à les écarter, qu’il en est ainsi encore s’agissant des rapports remis par l’architecte de la société Le Bon Etat, dès lors que l’intimée a été mise en mesure de les critiquer (Cf. Cass. 3ème civ., 9 nov. 2004, n° 03-14.211).

Au cas présent, la société Le Bon Etat soutient que le premier juge n’a pas accueilli ses demandes à tort alors que la société Lan a manqué à ses obligations contractuelles. Elle évoque pour caractériser les manquements qu’elle lui impute les non-conformités suivantes, constatées selon elle tant par son architecte conseil que par les commissaires de justice requis :

— la condamnation de la sortie de secours situé côté cuisine face aux WC,

— la condamnation de la sortie de secours au sous-sol (rétablie au moment de la première visite d’expertise),

— la condamnation du conduit de cheminée du four à pizza et la déviation corrélative du conduit d’évacuation du four à pizza en façade de l’immeuble,

— l’absence de conformité des locaux 'aux normes handicapées',

— une sortie de secours non réglementaire car entravée par des marches,

— la non-conformité du conduit d’extraction de la cuisine qui manque de hauteur, notamment depuis qu’une terrasse a été aménagée par l’hôtel en surplomb et qui ne respecte pas la distance réglementaire par rapport au mur voisin.

Elle explique qu’en effet la société Lan, qui est également propriétaire de l’hôtel contigu au local commercial qui lui a été donné à bail, est responsable de ces non-conformités qu’il lui revient d’y remédier, quitte à devoir elle-même solliciter la garantie de la société qui exploite l’hôtel.

Au contraire, la société Lan conteste devoir garantir sa locataire à ces titres, faisant valoir que celle-ci est depuis vingt ans dans ces locaux, qu’à aucun moment elle ne l’a mise en demeure de réaliser ces travaux, qu’elle reste lui devoir la somme de 37.167,58 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés et que la convention les liant prévoit que la société preneuse doit :

' satisfaire à toutes les charges de ville, de police, réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, ainsi qu’à celles pouvant résulter des plans d’aménagement de la ville et autres charges dont les locataires sont ordinairement tenus,

' souffrir tous travaux quelconques qui pourraient devenir nécessaires et que le bailleur devra faire dans l’immeuble, quelles qu’en soient l’importance et la durée et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, interruption ou diminution de loyer.

Elle invoque encore les stipulations insérées à l’article 5 du bail en ce qu’elles prévoient que le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction, ni aucun changement de distribution ou installations sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, soulignant qu’il n’est pas justifié d’une telle autorisation pour l’aménagement d’un four à pizza au sein des locaux litigieux. Elle relève que cette cour a déjà retenu, dans son arrêt précité du 1er mars 2024, que 'Ces documents (rapports de l’architecte du locataire) n’ont pas été établis contradictoirement et sont insuffisants pour caractériser, à ce stade, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance'. Elle ajoute que l’expertise judiciaire actuellement en cours a certes pour objet de déterminer l’estimation de l’indemnité d’éviction et d’occupation mais pas le trouble de jouissance et d’exploitation dont la société Le Bon Etat serait victime.

Le premier juge a examiné précisément les griefs développés par la société Le Bon Etat à l’encontre de la société Lan.

C’est ainsi qu’il a relevé concernant les modifications apportées à la cheminée d’évacuation en examinant les pièces en débat qu’il en ressortait que l’extraction du four à pizza est visible en façade sur rue, ce dont il pouvait résulter des non-conformités outre une gêne pour le restaurant en raison d’un mauvais tirage des fumées. Mais, comme le premier juge l’a retenu à juste titre ces pièces ne permettent nullement de rapporter la preuve que la société Lan serait à l’origine de la déviation du conduit d’évacuation de la cheminée du four à pizza. C’est vainement qu’à hauteur d’appel, s’abstenant de produire tout justificatif à cet égard, l’appelante soutient qu’il est évident que ce n’est pas le preneur qui est à l’origine de ces travaux survenus à l’intérieur de l’hôtel et que dès lors, ils ne peuvent être imputés qu’à la société Lan, qui en a directement bénéficié.

S’agissant de la sortie de secours, le premier juge a constaté au vu des procès-verbaux de constat produits que si une issue située au fond de l’arrière salle avait été condamnée, ce que la société Lan indiquait avoir été contrainte de faire en raison de la présence des ascenseurs de l’hôtel, l’existence de deux autres sorties de secours n’était pas contestée, la société Le Bon Etat n’expliquant pas en quoi la condamnation de la troisième constitue un trouble manifestement illicite. A hauteur d’appel, la société Le Bon Etat expose que la sortie de secours a été rétablie par le bailleur, juste avant le premier rendez-vous d’expertise organisé par M. [P], expert judiciaire, en sorte qu’ 'il n’y a donc aucune demande à articuler à ce titre'.

Quant au système d’extraction de la cuisine, le premier juge a constaté au vu des pièces produites la non-conformité de celui-ci mais sans qu’il en résulte que la société Lan en serait à l’origine, et ce d’autant qu’elle conteste être propriétaire de la terrasse sur le toit, outre que la société Le Bon Etat ne produit aucune pièce établissant le trouble qui en résulterait pour elle.

C’est vainement qu’à hauteur d’appel, la société Le Bon Etat se borne à affirmer que la condamnation du conduit d’évacuation des fumées a pour conséquence que lors de l’utilisation du four à pizza, la pièce principale du restaurant est très rapidement enfumée, soutenant que la jurisprudence considère qu’il s’agit d’un équipement, à l’évidence, indispensable à l’exploitation d’un restaurant. Et, c’est sans être contredite que la société Lan observe qu’aucun client n’atteste qu’il y aurait de la fumée dans l’établissement lors de l’utilisation du four à pizza alors que les avis Tripadvisor révèlent une notation moyenne de 4 sur 5, aucun client n’y évoquant un tel désagrément, pas plus que les avis recueillis par Guru au cours des cinq dernières années.

Concernant la mise en conformité du local aux normes handicapées, le premier juge a constaté qu’il résultait des pièces en débat que la sortie de secours principale ne respecte par la réglementation de sécurité contre l’incendie. C’est vainement qu’à hauteur d’appel, la société Le Bon Etat soutient que si le contrat ne place pas à la charge du locataire la mise en conformité handicapée, celle-ci est forcément à la charge du bailleur, sachant que les normes handicapées sont évidemment distinctes des charges de ville de police, de voiries, de salubrité et d’hygiène. En effet, comme l’a relevé le premier juge, il n’entrait pas dans ses pouvoirs d’interpréter les dispositions du contrat de bail en ce qu’il stipule que le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police, réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène […], de manière que le bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni recherché à ce sujet, alors que la mise en conformité aux normes peut être à la charge du preneur en application de cette clause.

S’agissant des soupiraux de ventilation, le premier juge a relevé que la société Lan avait admis dans un courrier d’octobre 2021 avoir dû recouvrir une grille afin de mettre en place un accès pour les personnes à mobilité réduite mais avait précisé qu’une aération située sous les marches de l’entrée principale de l’hôtel demeurait. Mais, au vu des pièces en débat, il a considéré qu’il n’était pas établi que la suppression d’une grille d’aération avait rendu la salle en sous-sol non-conforme et que l’existence de traces d’humidité était imputée à un tuyau d’alimentation en direction de l’hôtel fuyard, en continu. A hauteur d’appel, la société Le Bon Etat ne développe aucun moyen nouveau à ce titre.

Concernant l’étanchéité de la terrasse, le premier juge a constaté au vu des pièces qui lui étaient soumises la présence dans l’arrière salle du restaurant d’importantes traces d’infiltrations, de

décollement de peinture et d’auréoles au plafond et sur les murs. Il a retenu que si la société Le Bon Etat soutenait que ces désordres sont liés aux infiltrations en toiture terrasse, les pièces versées aux débats ne permettaient nullement de l’établir et, encore, moins que la société Lan serait responsable de ces désordres et ce d’autant qu’elle conteste être propriétaire de ce toit terrasse. A hauteur d’appel, la société Le Bon Etat explique qu’elle verse de nouvelles preuves qui viennent établir la situation de voisin surplombant de la société Lan et de son hôtel et la responsabilité de sa terrasse dans les troubles subis. Elle précise que selon le rapport établi par la société Elex le 6 juillet 2022, l’hôtel, exploité par la société Hôtel 121, dont la terrasse est bien située à l’aplomb du restaurant, est responsable des infiltrations du fait de l’engorgement des chéneaux. La société Lan indique que ce n’est qu’à l’occasion de la présente procédure d’appel que le rapport du cabinet Elex évoquant l’origine des désordres lui a été communiqué et qu’elle a alors immédiatement fait le nécessaire en contactant la société Le Progrès qui exploite l’hôtel, pour que cette dernière fasse opérer le 12 mars 2025 par la société Kmpc le dégorgement des chéneaux. C’est vainement que la société Lan soutient au motif qu’à défaut de facture renseignant sur l’ampleur et le coût des travaux, sa demande initiale a vocation à être maintenue et que le bailleur devrait être condamné à entretenir de façon régulière les chéneaux au niveau de la toiture terrasse.

Aussi, l’examen des pièces en débat ne permet pas de retenir que le premier juge en aurait fait une interprétation erronée. Au contraire, il apparaît que c’est par des motifs dont les débats devant la cour n’ont pas altéré la pertinence et qu’il convient d’adopter, que le premier juge a fait une analyse exacte et circonstanciée des faits et documents de l’espèce ainsi qu’une juste application des règles de droit, retenant une réponse appropriée aux moyens soulevés.

Et, dès lors que la société Le Bon Etat a échoué à démontrer avec l’évidence requise en référé un manquement de la société Lan à son obligation de délivrance, la décision entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur la demande de suspension du paiement des indemnités d’occupation

Comme l’a retenu à juste titre le premier juge, dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes de la société Le Bon Etat tendant à la condamnation de la société Lan à la réalisation de travaux sous astreinte, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande tendant à la suspension du paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la complète réception de ces travaux. Par voie de conséquence, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la communication des quittances des loyers et charges payés

Alors que la société Lan ne contestait pas ne pas avoir remis de quittances de loyers et charges à la société Le Bon Etat depuis 2019, au motif que celle-ci effectuait les règlements de manière très irrégulière, le premier juge l’a condamnée à communiquer à la société Le Bon Etat les quittances correspondant aux loyers ou indemnités d’occupation et charges effectivement réglés depuis 2019. A hauteur d’appel, la société Le Bon Etat indique que les quittances ont finalement été remises lors de la communication des pièces adverses et que seules les quittances de mai et juin demeurent à communiquer, sa demande initiale étant devenue sans objet à cette exception près.

Toutefois, la cour n’est pas saisie d’un appel à l’encontre de ce chef de la décision.

Sur la demande de suspension du paiement de la taxe foncière

Alors que la société Le Bon Etat arguait d’une erreur dans le montant de la taxe foncière mis à sa charge en comparaison avec celui incombant au lot situé au [Adresse 1] qui est beaucoup plus grand, le premier juge a retenu qu’elle échouait à rapporter le caractère anormal de la taxe foncière qui lui est réclamée. Ainsi, après avoir examiné les avis d’imposition versés il a constaté que, depuis 2015, la part de la taxe foncière réclamée par la société Lan à la société Le Bon Etat était identique et que contrairement à ce que cette dernière indiquait dans le dispositif de ses conclusions, le montant de cette taxe n’avait pas été multiplié par 8.

C’est vainement qu’à hauteur d’appel la société Le Bon Etat se borne à réitérer sa demande aux mêmes motifs que ceux soutenus devant le premier juge, dont elle échoue à remettre en cause son appréciation, qui apparaît juste et pertinente.

Dans ces conditions, la décision entreprise sera également confirmée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de la société Lan

La société Le Bon Etat prétend que la demande de la société Lan aux fins d’octroi d’une provision serait irrecevable alors que celle-ci a sollicité la confirmation de l’ordonnance, y ajoutant à titre reconventionnel, une demande de condamnation provisionnelle à un arriéré d’indemnité d’occupation de 37 167,58 euros, sans préciser expressément si elle sollicite l’infirmation du dispositif de l’ordonnance de ce chef. Elle soutient qu’en l’absence de demande d’infirmation de la décision entreprise, la cour ne pourra que confirmer les chefs de dispositif de l’ordonnance non contestée dans le cadre de l’appel principal qu’elle régularise.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que :

'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

L’article 1103 du même code civil énonce que 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

Enfin, selon l’article 1342-8 du code civil, 'Le paiement se prouve par tout moyen.'

Par ailleurs, selon l’article 70, alinéa 1er,du code de procédure civile: 'Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant'. L’article 567 du même code dispose que 'Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'.

Il en résulte que la demande qui tend à l’octroi d’une provision au titre de l’arriéré de loyer et charges dû par le locataire et ainsi à l’obtention d’un avantage autre que le simple rejet de la prétention adverse visant à sanctionner le manquement allégué du bailleur, présentée pour la première fois à hauteur d’appel à titre reconventionnel et qui se rattache dès lors par un lien suffisant aux prétentions originaires, est recevable (cf. Cass. 3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-13.545).

Au cas présent, il résulte de la décision entreprise que le premier juge a relevé que la société Lan sollicitait, à titre reconventionnel, la condamnation de la société Le Bon Etat au paiement de la somme 44.484, 64 euros à titre d’arriérés d’indemnité d’occupation arrêtés à la date du 30 septembre 2024. Et, il a écarté cette demande au motif qu’elle n’était pas formée à titre de provision conformément à l’article 835, alinéa 2, précité, et que dès lors le juge des référés n’était pas compétent pour en connaître.

A hauteur d’appel, la société Lan a sollicité la condamnation de la société Le Bon Etat à lui payer la somme de 37.167,58 euros à titre de provision sur les arriérés d’indemnité d’occupation. Il découle des dispositions qui précèdent que cette demande présentée à titre provisionnel pour la première fois en appel et reconventionnellement est recevable.

Alors qu’au vu des pièces produites qui ne font l’objet d’aucune contestation de la part de la société Le Bon Etat, la société Lan justifie d’une créance au titre des indemnités d’occupation due par sa locataire à hauteur de 37.167,58 euros, ajoutant à la décision entreprise, il sera fait droit à sa demande provisionnelle de ce chef.

Sur les frais et dépens

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au cas présent, la décision entreprise sera confirmée dans ses dispositions relatives aux frais et dépens.

Partie perdante, la société Le Bon Etat sera condamnée aux dépens d’appel, avec faculté conférée au profit de son avocat qui en a fait la demande du droit de recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société Le Bon Etat sera condamnée à payer à la société Lan, la somme de cinq mille (5.000) euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de la société Lan tendant à la condamnation de la société Le Bon Etat à lui payer la somme de 37.167,58 euros à titre de provision sur les arriérés d’indemnité d’occupation ;

Condamne la société Le Bon Etat à payer à la société Lan une provision de trente sept mille cent soixante-sept euros et cinquante-huit centimes (37.167,58 €) au titre des indemnités d’occupation dues ;

Condamne la société Le Bon Etat aux dépens d’appel avec faculté conférée au profit de son avocat en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre elle, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Le Bon Etat à payer à la société Lan la somme de cinq mille (5.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société Le Bon Etat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT