Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 MARS 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02552 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCKZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/03471

APPELANT

Monsieur [J] [T] [L] [D] né le 29 Juin 1959 à [Localité 7],

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assisté de M^e Michel SEREZO de l’AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1941

INTIMEE

S.A.S.U. FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE (FIGP)u immatriculée RCS de Paris sous le numéro 829 604 768, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

assistée de M^e Ava TAIEB de la SELAS JACQUIN MARUANI , avocat ua barreau de PARIS, toque : P428

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 24 janvier 2025 prorogé au 07mars 2025 puis au 21mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 28 septembre 2017, M. [J] [D] et sa mère, Madame [W] [M] veuve [D], décédée le 5 avril 2018, ont vendu à la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE (ci-après la société FIGP) un immeuble à usage commercial élevé partie sur terre-plein et partie sur cave composé d’un rez-de-chaussée et quatre étages situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant le prix de 4.300.000 €.

Soutenant avoir découvert à l’occasion de la réalisation des travaux de rénovation de l’immeuble que celui-ci n’était pas directement raccordé à l’assainissement communal ainsi qu’à l’eau de ville, mais à l’immeuble voisin du [Adresse 2], lui-même raccordé aux réseaux publics, et avoir en conséquence été contrainte de réaliser des travaux d’importance, la société FIGP a fait assigner M. [J] [D] par acte d’huissier du 23 février 2021 devant le tribunal judiciaire de Paris afin de le voir condamner à lui payer la somme de 120 385,84 € au titre des travaux de raccordement.

Par jugement en date du 8 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné M. [D] à payer à la société FIGP la somme de 120 385,84 €, et celle de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D] a interjeté appel par déclaration du 30 janvier 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 2 octobre 2024 auxquelles il est référé pour l’exposé complet de ses moyens, M. [D] demande à la cour de:

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel du Tribunal Judiciaire de Paris du 08 décembre 2022,

ET STATUANT A NOUVEAU

JUGER et déclarer forclose, ou à tout le moins prescrite, l’action en garantie des vices cachés intentée par la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE et ainsi, la déclarer irrecevable en ses demandes,

JUGER et déclarer la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE non fondée dans l’ensemble de ses fins demandes et prétentions,

L’en DEBOUTER purement et simplement,

CONDAMNER en conséquence la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE à restituer, et donc à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 126.059,45 € qu’il a réglée en exécution du jugement du 08/12/2022 assortie des intérêts de droit à compter du jour de son paiement à l’huissier poursuivant.

CONDAMNER la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE à payer à Monsieur [J] [T] [L] [D] la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais de justice irrépétibles de première instance et d’appel.

La CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, M. [D] fait valoir que le tribunal a omis de répondre au moyen tiré de l’expiration du délai de deux ans prescrit par l’article 1648 du code civil pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors que la société FIGP indique elle-même avoir découvert l’absence de raccordements autonomes seulement quelques mois après la réalisation de la vente du 28 septembre 2017, et qu’en toute hypothèse elle a été alertée dès le 6 avril 2018 par le courrier du syndic de l’immeuble du [Adresse 2] sur l’absence d’autonomie du raccordement de l’immeuble du [Adresse 3], celui-ci lui demandant de prendre toutes dispositions pour rendre les deux réseaux indépendants l’un de l’autre.

Sur le fond, il soutient d’une part que le défaut de raccordement autonome de l’immeuble du [Adresse 3] n’en compromet pas l’usage, de sorte qu’ils ont satisfait à leur obligation de délivrance, et d’autre part, même à considérer à titre infiniment subsidiaire que le défaut de raccordement autonome compromet l’usage de l’immeuble, les consorts [D] n’avaient pas connaissance de l’existence d’un défaut compromettant l’usage de l’immeuble, et Monsieur [D] doit alors bénéficier de la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente. En tout état de cause, il affirme qu’ils n’ont caché le défaut de raccordement autonome de l’immeuble vendu à la société FIGP, satisfaisant ainsi à leurs obligations d’information et d’une délivrance conforme à leurs engagements contractuels.

Par ses dernières conclusions en date du 9 octobre 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, la société FIGP demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1, 1178 et 1192, 1217, 1602, 1603, 1604, 1641, 1643, 1644, 1645 et 1648 du code civil, et L.1331-1 du code de la santé publique , de :

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions, y ajoutant

CONDAMNER Monsieur [D] à payer à la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE la somme de 5.634,14 euros au titre des frais de saisie avancés par cette dernière

A titre subsidiaire,

Condamner Monsieur [D] à payer à la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE la somme de 120.385,84 € TTC.

Condamner Monsieur [D] à payer à la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE la somme de 5.634,14 euros au titre des frais de saisie avancés par cette-dernière

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

CONDAMNER Monsieur [D] aux dépens qui seront recouvrés en application de l’article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du même code.

Elle demande la confirmation du jugement à titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en faisant valoir que contrairement à ce que prétend M. [D], elle a découvert le défaut de raccordement lors des travaux de curage réalisés sous la supervision de Monsieur [X], architecte, et plus précisément à compter du courrier de ce dernier en date du 9 mars 2020, et que le tribunal a justement retenu que cela constituait un vice caché rendant le bien impropre à sa destination.

Elle précise sur ce point, que le bien acquis est un immeuble à usage commercial qui doit répondre à cet usage et qu’alors qu’elle pensait légitimement avoir acquis un immeuble pouvant être reloué après réalisation de travaux, celui-ci ne remplit pas l’usage auquel il est destiné, le caractère inexploitable de l’immeuble en raison de ce défaut de raccordement étant incontestable, et ce d’autant que le raccordement d’un immeuble aux réseaux d’eau et d’assainissement est une obligation légale aux termes de l’article L.1331-1 du Code de la santé publique.

Elle ajoute que ce vice caché, parce qu’il était connu du vendeur, interdit à celui-ci de se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

A titre subsidiaire, elle demande la confirmation du jugement ayant condamné M. [D] à lui payer une somme correspondant au coût des travaux de raccordement qu’elle a été contrainte de réaliser, sur le fondement du manquement par le vendeur à son obligation de délivrance conforme et à son obligation d’information, M. [D] ayant déclaré de façon mensongère dans l’acte de vente que l’immeuble était raccordé au réseau communal.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2024.

MOTIVATION

— Sur la garantie des vices cachés

Si la société FIGP invoque dans le dispositif de ses conclusions, simultanément les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil relatives à la force obligatoire du contrat et au principe général de bonne foi dans la négociation, la formation et l’exécution des contrats, 1112-1 du même code instaurant l’obligation à la charge de chaque contractant qui a connaissance d’une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant, 1602 imposant, en son alinéa 1er , au vendeur une obligation générale d’information, 1603 et 1604 relatifs à l’obligation de délivrance conforme du vendeur, et 1641 à 1648 tenant à l’obligation pour le vendeur de garantir les vices cachés, elle demande de confirmer le jugement ayant condamné M. [D] , à titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme et de celui de l’obligation d’information du vendeur.

Pour retenir l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil le tribunal a considéré qu’il ressort des éléments présents au dossier que le non-raccordement autonome de l’immeuble du 5 bis à l’assainissement communal et à l’eau de ville constitue un défaut inhérent à l’immeuble du [Adresse 3], immeuble vendu par M. [J] [D] et sa mère, qui en compromet l’usage dans la mesure où le raccordement autonome d’un immeuble au sein d’une ville au réseau d’assainissement communal et à l’eau de ville est une obligation légale aux termes de l’article L 1331-1 du code de la santé publique, que M. [J] [D] ne peut valablement soutenir que le raccordement indirect du 5 bis au 5 respecte les dispositions légales de cet article, des lors qu’il n’existe aucune servitude entre les deux immeubles, que ce raccordement indirect est un raccordement précaire qui compromet l’usage commercial de l’immeuble, qui est antérieur à la vente de l’immeuble, ce qui n’est pas contesté par M. [J] [D], et enfin qui était caché pour la société FIGP. En effet, une clause figure dans l’acte de vente concernant l’assainissement aux termes de laquelle le vendeur déclare à l’acquéreur que le « BIEN est raccordé à l’IMMEUBLE qui est raccordé à l’assainissement communal » M. [J] [D] a donc affirmé a la société FIGP que le bien qu’il vendait était bien raccordé à l’assainissement communal. "

Aux termes de l’article 1648 du code civil l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est constant que la connaissance doit porter sur le vice dans toute son ampleur, l’ampleur du vice signifiant seulement qu’il faut que l’acquéreur soit en mesure d’en apprécier l’importance et donc son caractère rédhibitoire ou non, le point de départ ne pouvant ainsi être différé jusqu’au jour où l’acquéreur est en mesure de chiffrer précisément les conséquences financières de ce vice. La connaissance du vice n’est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier. (Civ.3ème, 29 juin 2022, n° 21-17.502)

En l’espèce, il est constant que l’immeuble acquis par la société FIGP le 28 septembre 2017 ne disposait pas de raccordements autonomes aux réseaux d’assainissement communal et d’alimentation en eau de ville, mais était raccordé aux réseaux de l’immeuble voisin du [Adresse 2], ce dont la société FIGP a été informé dès le 16 avril 2018, par un courrier du syndic de copropriété de cet immeuble libellé comme suit:

«  En notre qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 2], nous faisons suite au RDV qui s’est tenu le 30/03/2018 sur place en votre présence et celle des membres du conseil syndical.

Suite au constat fait sur place, nous tenons à vous informer que le syndicat des copropriétaires ne peut continuer de fournir en eau votre copropriété et ce, gratuitement.

Nous devons donc convenir d’un relevé du compteur d’eau (effectivement existant dans le 5 bis) par un représentant du 5 et un représentant du 5 bis. Vous voudrez bien nous faire part de vos disponibilités.

A compter de ce relevé, une refacturation de la consommation vous sera adressée.

Nous vous demandons de faire les démarches nécessaires pour rendre indépendants le réseau d’eau (souligné par la cour).

D’autre part, il a été constaté que les eaux usées se déversent, sans autorisation, ni servitude dans Ie collecteur de I’immeuble du [Adresse 2] qui n’est pas dimensionné à cet effet. Il s’en trouve, de ce fait, fragilisé.

Aussi, vous trouverez ci-joint courrier du 29/03/2018 de la société COPCIE, qui a réalisé la toiture des bâtiments C, D et E du [Adresse 2]. Nous avons constaté avec eux sur place que la cuvette de réception en zinc de diamètre 100 reprend une partie de la toiture du [Adresse 2] et un versant de la couverture de votre immeuble donnant sur cour. La descente eaux pluviales de diamètre 100 est d’un diamètre convenable pour récupérer les eaux de pluie du [Adresse 2] MAIS INSUFFISANTE pour reprendre en plus ceux du 5 bis.

Nous vous demandons de faire Ie nécessaire pour remédier à ce problème, que vos eaux ne se desservent plus dans les évacuations de la copropriété [Adresse 2].

Les situations énoncées ci-dessus ne pourront pas perdurer.

Nous vous demandons donc par la présente, de faire réaliser les travaux nécessaires dans les plus brefs délais et de nous en tenir informés."

La date de ce courrier, dont les termes sont parfaitement explicites quant à l’existence constatée notamment par le représentant de la société FIGP, du raccordement de l’immeuble du 5 bis à celui du 5 et partant du raccordement indirect de l’immeuble au réseau communal, et quant à la demande expresse et formelle adressée par le syndic à celle-ci d’effectuer les travaux nécessaires pour rendre les deux immeubles autonomes, doit être considérée comme celle de la découverte du vice caché allégué, et non pas comme le prétend la société FIGP celle du courrier de son architecte en date du 9 mars 2020, et ce d’autant que ce même architecte a déposé, dès le 26 septembre 2019, un dossier de demande de raccordement à l’assainissement collectif et à l’eau potable auprès du service assainissement et eau de la Ville de [Localité 7], lequel en a accusé la complète réception le 22 octobre 2019.

Il s’ensuit que l’action en garantie des vices cachés engagée par la société FIGP aurait dû l’être avant le 17 avril 2020, de sorte que ne l’ayant été que par acte du 23 février 2021, elle doit être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [D] à payer le coût des travaux de raccordement au titre de la garantie des vices cachés.

— Sur les manquements par le vendeur à ses obligations de délivrance et d’information

Il est constant que lorsqu’une prétendue non-conformité peut être qualifiée de vice caché, l’acquéreur ne peut agir que sur le fondement du vice caché, dans le délai de l’article 1648 du code civil, même s’il a pour origine une non-conformité aux stipulations contractuelles. Le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue, non un défaut de délivrance conforme, mais le vice caché prévu par les articles 1641 et suivants du code civil, de sorte que l’action en garantie des vices cachés demeure l’unique fondement possible de l’action de l’acquéreur (Civ.3, 18 janvier 2023, n° 21-22.543).

Il s’ensuit que dès lors que la société FIGP invoque un vice rendant la chose non conforme à l’usage auquel elle le destinait, l’article 1641 constitue l’unique fondement possible de l’action, à l’exclusion de toute action contractuelle fondée sur l’obligation de délivrance ou d’information, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner le bien-fondé de ses demandes à l’aune de ces fondements qui ne trouvent pas à s’appliquer.

Et il a été dit ci-dessus que la société FIGP était irrecevable en son action en garantie des vices cachés.

En conséquence, il convient de débouter la société FIGP de ses demandes au titre des travaux de raccordement, et des frais de saisie par elle avancés.

— Sur la demande de M. [D] en restitution de la somme payée en exécution du jugement dont appel

Il est constant qu’il n’est pas nécessaire que la cour d’appel ordonne expressément la restitution des sommes payées en exécution du jugement infirmé, l’obligation de restituer résultant de façon automatique de la seule décision d’infirmation.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande, étant toutefois rappelé qu’à supposer que la cour ait condamné la société FIGP à restituer la somme payée par M. [D], elle n’aurait pas pu faire droit à sa demande de l’assortir des intérêts au taux légal à compter du jour de son paiement à l’huissier poursuivant, la partie qui doit restituer une somme qu’elle détenait en vertu d’une décision de justice exécutoire n’en devant les intérêts au taux légal qu’à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution. (Ass. Plenière 3 mars 1995, n° 91-19.497P).

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles.

La société FIGP, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [D] la somme de 8.000 € au titre des frais non taxables.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR ,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 8 décembre 2022 en toutes ses dispositions;

Statuant de nouveau,

Déclare l’action en garantie des vices cachés de la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE irrecevable comme étant prescrite;

Déboute la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE de ses demandes en paiement;

Condamne la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE aux dépens de première instance et d’appel;

Condamne la société FINANCIERE IMMOBILIERE GERARD PARIENTE à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,