RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n°183 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13637 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2YJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juin 2024-Juge de l’exécution de MEAUX- RG n° 23/00104

APPELANTS

Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant M^e Cécile PION, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [V] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant M^e Cécile PION, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Henri DE LANGLE de la SELARL HENRI DE LANGLE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0663

Ayant pour avocat plaidant M^e Delphine DURANCEAU, avocat au Barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***********

Suivant commandements de payer valant saisie du 14 juin 2023, le Crédit Immobilier de France Développement (ci-après le CIFD) poursuit, au préjudice de M. [I] [M] et de Mme [Z] [V] épouse [M] (ci-après les époux [M]) et en vertu d’un acte reçu en l’étude de Me [E] [T], notaire associé à [Localité 6], en date du 21 janvier 2008, la saisie d’un bien situé sur la commune de [Localité 7], Seine-et-Marne, dans un ensemble immobilier à usage de résidence hôtelière, sis [Adresse 5].

Par acte du 18 septembre 2023, le CIFD a fait assigner les époux [M] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux pour obtenir la vente forcée du bien saisi.

Par jugement du 20 juin 2024, le juge de l’exécution a :

— rejeté les demandes de sursis à statuer formées par M. et Mme [M] ;

— rejeté le moyen tiré de la disquali cation de l’acte notarié en date du 21 janvier 2008 ;

— rejeté la demande de disquali cation de l’acte notarié et partant la demande tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie immobilière ;

— rejeté la demande de voir [ prononcer ] la déchéance des intérêts échus, des échéances impayées et des intérêts postérieurs à la déchéance du terme ;

— rejeté la demande tendant à la prescription de la créance au titre de l’indemnité de résiliation ; – débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— constaté que la société CIFD, créancier poursuivant, agit sur le fondement d’un titre exécutoire, et est titulaire d’une créance liquide et exigible ;

— constaté que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

— mentionné que la créance s’élève à la somme de 763.758,08 euros en principal, frais, intérêts et autres accessoires selon décompte arrêté au 18 mai 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 3,66% l’an ;

— autorisé M. et Mme [M] à poursuivre la vente amiable, le prix de vente ne pouvant pas être inférieur à la somme de 40.000 euros par lots ;

— taxé les frais de poursuite à la somme de 3.605,23 euros ;

— débouté le CIFD et M. et Mme [M] de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a :

— rejeté le sursis à statuer dans l’attente de l’issue du procès pénal et de la décision du juge de l’exécution de Privas, eu égard à l’ancienneté du litige, et au fait que le CIFD avait droit à ce que sa cause soit entendue dans un délai raisonnable, sa responsabilité pénale n’ayant à ce jour pas été engagée,

— rejeté la demande de disqualification de l’acte notarié, valant titre exécutoire, après avoir relevé que la sanction disciplinaire prononcée à l’encontre de Me [T], notaire rédacteur, et les poursuites pénales, étaient sans lien avec un avantage personnel indu obtenu par ce dernier à l’occasion des actes reçus dans le cadre des opérations immobilières de la société Apollonia, – dit que la soumission volontaire du contrat au code de la consommation présente un caractère équivoque puisqu’il n’est pas prouvé que le CIFD ait eu connaissance de la nature professionnelle des investissements faits par les époux [M] et partant d’une exclusion du code de la consommation,

— rappelé que les seules mentions dans l’offre de prêt des articles de la consommation sont insuffisantes à elles seules pour faire application du droit de la consommation,

— rejeté en conséquence la demande de déchéance du droit aux intérêts pour violation des dispositions dudit code,

— dit que la demande en paiement de l’indemnité de résiliation de 7% n’était pas prescrite, le délai ayant été interrompu par l’assignation initiale, peu important que la lettre de déchéance du terme ne la mentionne pas expressément,

— relevé que l’anatocisme n’avait pas été appliqué et ne pouvait pas l’être,

— exclu de la créance du CIFD les frais de rejet et de transmission contentieux.

Par déclaration du 2 août 2024, M. et Mme [M] ont interjeté appel du jugement.

Après y avoir été autorisés par ordonnance du 9 août 2024, ils ont, par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, fait assigner à jour fixe le CIFD devant la cour d’appel.

Par conclusions n°3 notifiées le 11 février 2025, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions (sauf en ce qui concerne l’autorisation de vente amiable demandée à hauteur d’appel à titre infiniment subsidiaire),

Statuant à nouveau,

— surseoir à statuer jusqu’à la décision définitive pénale à rendre à la suite de la plainte qu’ils ont déposée auprès du le tribunal judiciaire de Marseille,

— à titre subsidiaire, surseoir à statuer jusqu’à la décision définitive à rendre sur l’assignation du CIFD pendante devant le tribunal judiciaire de Privas 1ère chambre RG 23/02868,

Sur le fond,

Vu les articles 1318 ancien du code civil, 2 et 41 du décret du 26 novembre 1971,

— annuler les commandements de payer valant saisie immobilière du 14 juin 2023 sur les lots 52,53 et 56 de la résidence située [Adresse 5],

— ordonner la mainlevée desdits commandements aux frais du CIFD,

— en conséquence, débouter la société CIFD de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1134 ancien du code civil, L.312-7 et L312-33 anciens du code de la consommation, à titre subsidiaire l’article 1319 ancien du code civil,

— déchoir et débouter le CIFD de ses demandes au titre des intérêts échus, des échéances impayées et des intérêts postérieurs à la déchéance du terme,

A titre subsidiaire sur l’indemnité de résiliation,

— débouter la société CIFD de ses intérêts conventionnels sur l’indemnité de résiliation,

— débouter la société CIFD de la demande de capitalisation des intérêts,

En conséquence,

— fixer la créance à la somme de 485 649 euros et débouter la société CIFD du surplus de ses demandes,

— débouter la société CIFD de toutes ses demandes fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé la vente amiable pour un prix qui ne pourra être inférieur à la somme de 40 000 euros par lots,

— condamner la société CIFD à leur payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 13 février 2025, le CIFD demande à la cour de :

— rejeter la demande de sursis à statuer et l’appel des débiteurs saisis,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

— rejeter les contestations et demandes incidentes des débiteurs saisis en ce qu’elles sont prescrites, irrecevables et infondées,

— entendre valider la saisie dont s’agit et constater que la vente forcée a été ordonnée par décision définitive,

— fixer la créance du poursuivant à la somme de 763 898,08 euros outre intérêts postérieurs au 18 mars 2024 au taux de 3.66 % l’an et jusqu’à complet paiement, outre mémoire suivant décompte actualisé versé aux débats,

— En tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés,

— Condamner les appelants à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les appelants aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et qui seront payés par priorité dans la distribution du prix, distraits au profit de M^e Henri de Langle sur son affirmation d’en avoir fait l’avance.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de sursis à statuer jusqu’à la décision définitive et irrévocable sur la plainte pénale et à titre subsidiaire jusqu’à la décision du tribunal judiciaire de Privas sur l’assignation en paiement de la banque :

Les appelants soutiennent qu’une condamnation pénale du notaire remettrait en cause la nature exécutoire de l’acte dès lors que l’acte notarié en vertu duquel est pratiquée la saisie immobilière a été l’instrument de l’escroquerie en bande organisée et que « la fraude corrompt tout » de sorte que la nature exécutoire de l’acte sera nécessairement affectée et partant son caractère exécutoire ; que plusieurs juridictions dans des affaire similaires ont ordonné le sursis à statuer ; que contrairement à ce qu’a retenu le juge de l’exécution, le droit pour le CIFD à être entendu dans un délai raisonnable doit s’apprécier par rapport à la durée totale de la procédure. Or, ils relèvent que la banque a attendu 14 ans avant de mettre à exécution l’acte notarié ; qu’en outre, l’audience correctionnelle étant fixée au cours du 2ème trimestre 2025, la décision devrait intervenir dans un délai raisonnable. S’agissant ensuite de l’instance civile en paiement du prêt initiée par le CIFD devant le tribunal judiciaire de Privas, les appelants prétendent que le sursis à statuer s’impose pour éviter un risque de contrariété de décisions sur l’application du code de la consommation, avec une incidence notable sur le montant des intérêts exigibles.

L’intimé s’oppose au sursis à statuer en affirmant que l’issue de la procédure pénale tendant à voir établir la responsabilité pénale du notaire sera sans incidence sur le présent litige puisque l’acte notarié n’a pas été qualifié de faux par le juge pénal, qu’il est régulier et qu’il constate une créance certaine, liquide et exigible. Il ajoute que le consentement des emprunteurs ne fait aucun doute, qu’ils ont accepté le prêt ainsi accordé et relève qu’ils ne payent plus aucune échéance alors qu’ils perçoivent des loyers des biens financés, qu’ils ont encaissé la restitution de la TVA le jour de la remise des clés et qu’ils bénéficient d’avantages fiscaux. Enfin, l’intimé rappelle que le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution et qu’en matière de saisie immobilière, l’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure. S’agissant de la demande de sursis à statuer sollicitée à titre subsidiaire en raison de l’instance civile en cours devant le tribunal judiciaire de Privas, Le CIFD observe qu’il entre précisément dans la mission du juge de l’exécution de vérifier la créance du poursuivant et que sa décision s’imposera aux autres juridictions de sorte qu’il n’existe aucun risque de contrariété de décisions.

Réponse de la cour :

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hormis les cas où le sursis est de droit, le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

La procédure pénale invoquée par les appelants est celle qu’ils ont initiée par une plainte déposée à la requête d’un collectif d’emprunteurs il y a 14 ans principalement à l’encontre des établissements prêteurs, de la société Apollonia et des notaires rédacteurs des actes de prêt pour escroquerie en bande organisée et complicité, faux et usages de faux et plusieurs autres infractions à la loi Scrivener. Force est de constater qu’aux termes des arrêts de la chambre de l’instruction du 15 mars 2023, les banques et leurs salariés ont bénéficié d’un non-lieu, que les poursuites pour faux et usage de faux ont été abandonnées et que seuls la société Apollonia et plusieurs notaires sont renvoyés devant le tribunal correctionnel de Marseille pour être jugés des chefs d’escroquerie et de complicité d’escroquerie. Il est constant en l’espèce que les prêts immobiliers ont été consentis aux époux [M] en 2008, date à laquelle ces derniers ont sollicité le déblocage des fonds et a débuté le remboursement des échéances en cours ; puis que la déchéance du terme a été prononcée le 16 avril 2009 rendant la créance immédiatement exigible. S’il s’est effectivement écoulé près de 14 années durant lesquelles les prêts n’ont pas été remboursés, les emprunteurs ont néanmoins profité des logements acquis et ont perçu des loyers. En outre, le CIFD n’a pas été poursuivi, notamment pour violation de la loi de Scrivener. Enfin, il n’est nullement démontré que la condamnation de Me [T], notaire rédacteur de l’acte, poursuivi pour complicité d’escroquerie, remettra en cause la nature exécutoire de l’acte notarié dès lors que l’acte lui-même n’est pas en cause, ni les procurations remises par les époux [M] et qu’il n’est pas non plus démontré en quoi les malversations qui lui sont reprochées pourraient concerner les appelants.

C’est donc à juste titre et par des motifs que la cour fait siens que le juge de l’exécution a rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, considérant qu’eu égard à 1'ancienneté du litige et au fait que le CIFD, dont la responsabilité pénale n’a à ce jour pas été engagée, a droit à ce que sa cause soit entendue dans un délai raisonnable. La cour ajoute qu’un sursis à statuer produirait les effets d’une suspension d’exécution interdite au juge de l’exécution par l’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution mais encore par application de l’article R 311-6 du même code aux termes duquel l’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure de saisie.

La demande subsidiaire de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de l’instance civile engagée par le CIFD en paiement du prêt ne peut pas davantage prospérer. En effet, les appelants évoquent dans leurs écritures un risque de contrariété de décisions, en relevant que le CIFD ne réclame pas l’indemnité de résiliation devant le tribunal de Privas alors qu’il la demande dans la présente procédure de saisie immobilière. Par ailleurs, ils contestent le montant de la créance réclamée au titre des intérêts conventionnels en se référant aux articles L312-7 et L.312-33 anciens du code de la consommation dans les deux instances, de sorte qu’une contrariété de décisions quant à l’application dudit code serait contraire à une bonne administration de la justice.

Mais les appelants ne contestent en réalité que le quantum de la créance, notamment le paiement de l’indemnité de résiliation et l’application du taux d’intérêt conventionnel dont l’examen relève des pouvoirs du juge de l’exécution, peu important que la juridiction du fond en soit saisie dans le cadre d’une demande de remboursement des prêts, le créancier ayant le droit de chercher à obtenir un second titre exécutoire. Enfin, ainsi que le prévoit l’article L.111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution est poursuivie aux risques du créancier et celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

Il n’y a pas lieu en conséquence de faire droit à la demande de sursis à statuer que ce soit dans l’attente de l’issue de la procédure pénale ou de celle de l’instance civile devant le tribunal judiciaire de Privas.

Sur la demande de réformation du jugement pour violation par le juge de l’exécution des articles 4 et 5 du code de procédure civile :

Les appelants expliquent qu’ils n’ont jamais demandé la disqualification de l’acte notarié ni demandé de voir prononcer la déchéance des intérêts échus des échéances impayées des intérêts postérieurs à la déchéance du terme, pas plus qu’ils n’ont formé de demande tendant à la prescription de créances au titre de l’indemnité de résiliation ; que le juge de l’exécution ne pouvait donc rejeter leurs demandes dès lors qu’ils n’ont fait qu’invoquer des exceptions de défense.

Certes, la demande en justice ne se confond pas avec des exceptions de défense et le juge de l’exécution n’avait pas à rejeter au dispositif de sa décision l’ensemble des moyens soulevés en défense. Cependant, ainsi que les appelants le reconnaissent, le juge de l’exécution a bien distingué dans les motifs du jugement entre une exception de défense et une prétention et en a tiré les conséquences juridiques qui s’imposaient notamment en matière de prescription qui ne peut être opposée aux moyens soulevés en défense. Le rejet des moyens figurant au dispositif est donc sans incidence sur la portée du jugement.

Il n’y a donc pas lieu de réformer le jugement de ce chef.

Sur l’irrecevabilité du moyen tiré de l’absence de titre exécutoire en raison de la disqualification de l’acte notarié :

Le CIFD prétend que les époux [M] ne se sont jamais prévalus de la disqualification de l’acte notarié et qu’ils sont prescrits à le faire. Il ajoute que même par voie d’exception, ils sont prescrits car ils ont exécuté volontairement les prêts avant de cesser de rembourser les crédits lorsqu’ils ont déposé plainte.

Cependant, comme le font observer les appelants, la disqualification de l’acte est opposée à titre d’exception, laquelle est perpétuelle.

Le CIFD oppose ensuite aux appelants que l’acte notarié ayant été régularisé en 2008, les époux [M], assistés de leur avocat, auraient pu demander la disqualification des actes dans leur assignation devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Cependant, ainsi que les appelants le soutiennent, ils n’ont pu élever le moyen qu’à l’occasion de la saisie immobilière, la contestation de la nature exécutoire de l’acte relevant de la compétence du juge de l’exécution. Par ailleurs, la recherche de la responsabilité du notaire devant les juridictions du fond ne les prive nullement de la faculté de contester la nature exécutoire de l’acte notarié devant le juge de l’exécution. Enfin au moment de l’assignation délivrée devant le tribunal judiciaire de Marseille, les notaires n’étaient pas encore mis en examen. Il sera en outre observé que la question n’est pas de savoir si la banque est légitime à recouvrer ces prêts mais si elle peut le faire par l’exécution d’un acte qu’ils considèrent dépourvu de force exécutoire.

Sur la disqualification de l’acte notarié :

Les appelants font grief au juge de l’exécution d’avoir réduit le débat à l’alinéa 1er de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971 et éludé l’alinéa 2 dudit article ; d’avoir eu une interprétation restrictive de l’intérêt personnel du notaire dans les opérations en cause. Ils rappellent que Me [T] a été sanctionné par la chambre disciplinaire de la cour d’appel d’Aix en Provence en 2013 pour violation de ses obligations d’indépendance et de partialité du fait de ses intérêts dans les affaires « Apollonia ». Ils relèvent que si ces arrêts ne sanctionnent le notaire que sur la prise des procurations, ces sanctions démontrent néanmoins que le notaire avait bien un conflit d’intérêts, d’une part entre sa fonction lui interdisant tout état de dépendance vis-à-vis d’un tiers et sa mobilisation pour accepter les demandes de la société Apollonia, d’autre part, entre les intérêts des époux [M] et ceux de la société Apollonia dont dépendait le chiffre d’affaires de son étude notariale. Ils précisent que s’il est exact que Me [T] n’a perçu que les émoluments qui lui revenaient, il avait cependant un intérêt personnel dans le volume d’affaires que lui apportait Apollonia, ces derniers étant calculés en pourcentage du prix de vente et du montant du prêt accordé, augmentant de manière considérable son chiffre d’affaires ; qu’il consacrait ainsi l’essentiel de son temps et des moyens de son étude à ces opérations lucratives, de sorte qu’il était sous les ordres et le contrôle de la société Apollonia et avait perdu toute indépendance et impartialité. En réponse aux arguments de la banque faisant valoir qu’il n’y avait pas de faux en écriture publique, ils arguent de ce que l’absence de faux n’interdit pas la disqualification de l’acte notarié en acte sous-seing privé et que s’agissant de la ratification du vice affectant les modalités de représentation à l’acte de prêt, le débat ne porte pas sur la validité du prêt (certes les sommes ont été versées) mais sur la nature exécutoire de l’acte notarié ; qu’en outre, la disqualification ne sanctionne pas le prêteur qui peut prendre un second titre et qui peut aussi demander des dommages-intérêts au notaire, mais l’incapacité du notaire à instrumenter.

En réplique, le CIFD prétend que les appelants ne démontrent pas que Me [T] avait un intérêt personnel à la réalisation de l’opération. En outre, il précise que ce sont les ventes qui rapportent un émolument important aux notaires, non pas les actes de prêt contestés. Enfin, il affirme que disqualifier l’acte ne sanctionnerait pas le notaire « intéressé » mais la banque qui perdrait son titre.

Réponse de la cour :

L’article 2 alinéa 2 du décret de 1971 dispose que :

« Les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés : ('). »

La Cour de cassation a jugé que l’acte instrumenté en méconnaissance de ces interdictions ne vaut pas titre exécutoire (1ère Civ. 31 octobre 2012, pourvoi n°11-25.789)

L’article 1318 ancien du code civil dispose que l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties.

Il résulte de la lecture de ce texte que la notion d’intérêt tant au sens de l’alinéa 1er que du second alinéa doit s’entendre d’un acte contenant une disposition en faveur du notaire rédacteur, ou de sa famille ou d’un proche, ou encore concernant l’un de ses associés. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce dès lors qu’il n’est nullement démontré que Me [T] a eu un intérêt personnel à l’opération immobilière dans le but de réaliser une affaire personnelle. Ainsi que le relève le CIFD, si Me [T] a reçu de très nombreux actes ayant concouru à la prospérité économique de son étude notariale, il n’est pas établi qu’il ait procédé lui-même à des acquisitions dans le cadre du programme immobilier ou que certains emprunteurs aient été liés à lui ou à ses proches ou associés. S’il est exact qu’en multipliant les signatures d’actes de vente, il a augmenté son chiffre d’affaires en percevant ses émoluments sur chacune des ventes, force est de reconnaître qu’il n’a fait qu’exercer son office et percevoir les émoluments tarifés correspondants.

Certes, Me [T] a été renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir recouru systématiquement à la signature de procurations notariales, en ne dispensant aucun conseil ou information à l’endroit des clients acquéreurs signataires des procurations et ne suspendant pas les opérations notariées. Mais comme l’a retenu le juge de l’exécution, la sanction disciplinaire qui a été prononcée de ce chef et les poursuites pénales exercées sont sans lien avec l’obtention d’un avantage indu obtenu par ce dernier à l’occasion des actes reçus dans le cadre des opérations Apollonia.

Par ailleurs, eu égard à la gravité de la perte d’authenticité d’un acte notarié, l’incapacité du notaire par rapport à un acte déterminé doit s’analyser de manière restrictive. Ainsi, l’existence d’un intérêt de Me [T] doit être examinée par rapport au seul acte de prêt consenti aux époux [M] et non par rapport à l’opération globale de promotion immobilière de la société Apollonia et de défiscalisation au profit des acquéreurs s’inscrivant dans son exercice professionnel de notaire. Il est donc indifférent de savoir si Me [T] a perçu un intéressement sous la forme d’un pourcentage financier autre que la perception de ses émoluments et honoraires, ni qu’il ait pu procéder à des investissements, circonstances au demeurant non établies, dès lors que les époux [M] n’établissent pas qu’il a eu un intérêt personnel en rédigeant l’acte de vente les concernant. En outre, ainsi que le fait observer l’intimé, seules les ventes donnent droit à un émolument aux notaires et non les actes de prêt contestés.

Aucun élément produit ne permet donc de conclure que Me [T] a perçu, à titre personnel, et même sous couvert de la SCP dont il était associé, un intéressement sous la forme d’un pourcentage au titre de chaque opération conclue. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les appelants n’établissent pas un intérêt personnel de Me [T] à la réception de l’acte notarié du 21 janvier 2008 de nature à entraîner la disqualification dudit acte et lui faire perdre son caractère exécutoire.

Par conséquent, le moyen sera écarté.

Sur l’application du code de la consommation :

Les appelants exposent que si les emprunteurs en loueur meublé professionnel (LMP) ne peuvent pas bénéficier des dispositions protectrices du code la consommation, il n’en va pas de même lorsque l’application du code de la consommation résulte de la soumission volontaire audit code. Ils affirment que le CIFD avait conscience de leur accorder des prêts dans le cadre d’une activité professionnelle de loueur meublé professionnel et que c’est donc volontairement qu’il a soumis ses offres au code de la consommation.

En réplique, l’intimé fait valoir que de façon maintenant constante, la Cour de cassation refuse d’appliquer aux emprunteurs Apollonia les dispositions protectrices du code de la consommation. Il affirme que les époux [M] ont caché délibérément qu’ils souscrivaient ces engagements en LMP et que c’est de manière équivoque qu’il est fait référence au code de la consommation. Il prétend qu’il a cru y être obligé en présence des seuls crédits qu’il connaissait pour ces emprunteurs-là.

Réponse de la cour :

L’article L. 312-3 2° du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à celle issue de

l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 exclut du champ d’application du crédit immobilier les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il n’est pas contesté que le prêt accordé aux époux [M] par le CIFD d’un montant de 485 649 euros était destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement de trois appartements à usage locatif situés à [Localité 7] en Seine-et-Marne et que les produits commercialisés par la société Apollonia étaient des investissements immobiliers destinés à faire bénéficier les investisseurs du statut de loueur en meublé professionnel comme indiqué dans les plaintes pénales à laquelle sont parties les appelants. Par ailleurs, M. [I] [M] est médecin, tandis que Mme [Z] [M] est réflexologue.

Dès lors, la location meublée à titre habituel et rémunérateur par les époux [M], annexe à leur activité principale, caractérise suffisamment une utilisation professionnelle des biens acquis grâce aux crédits litigieux, au sens du texte précité. Cependant, ainsi que le soutiennent les époux [M], il est possible aux parties de soumettre le crédit qu’elles concluent aux règles édictées par le code de la consommation, même si de telles opérations n’entrent pas dans les prévisions de la loi, mais cette soumission volontaire doit être expresse et non équivoque. Or tel n’est pas le cas en l’espèce. En effet, les emprunteurs ont dissimulé à la banque leur statut de loueur en meublé professionnel, dans la mesure où il est mentionné dans la fiche de renseignements bancaire qu’ils bénéficiaient du statut de loueur de meublé non professionnel. Il n’est en effet nullement établi que le CIFD aurait accepté en connaissance de cause de placer le contrat de prêt, lors de sa formation ou lors de son exécution, sous le régime du code de la consommation. Dès lors, les appelants ne peuvent revendiquer à leur profit le bénéfice des dispositions du code de la consommation, le prêt ayant été souscrit à des fins professionnelles. Il se déduit de ces constatations que la référence dans l’acte de prêt aux dispositions du code la consommation ne résulte pas d’une soumission volontaire de l’établissement prêteur et n’a donc pas pour effet de modifier la qualité des emprunteurs et la nature du prêt.

C’est donc par une juste analyse des faits que le juge de l’exécution a considéré que la soumission volontaire du contrat au code de la consommation présentait un caractère équivoque et ajouté que les seules mentions dans l’offre de prêt des articles de la consommation sont insuffisantes à elles seules pour faire application du droit de la consommation.

En conséquence, les époux [M] ne peuvent se prévaloir ni de la déchéance du droit aux intérêts, ni d’une violation du formalisme des articles L312-7 et L312-10 du code de la consommation.

Sur l’indemnité de résiliation et la capitalisation des intérêts conventionnels :

Les appelants soutiennent que la demande au titre de l’indemnité de résiliation qui ne figurait ni dans la lettre de déchéance du terme, ni dans l’assignation devant le tribunal judiciaire de Privas est prescrite.

Cependant, ainsi que le fait valoir à juste titre l’intimé et comme l’a retenu le juge de l’exécution, les conditions générales du prêt notarié prévoient la possibilité pour le prêteur de solliciter une indemnité égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû. La prescription du titre a été interrompue par l’assignation initiale délivrée, peu important qu’elle ne mentionne pas expressément l’indemnité de résiliation.

Par ailleurs, les appelants prétendent que la banque demande des intérêts capitalisés alors que l’anatocisme n’est pas prévu par le contrat de prêt. Or, comme le juge de l’exécution l’a pourtant relevé, l’anatocisme n’est effectivement pas prévu mais n’a pas non plus été appliqué dans le décompte communiqué par le CIFD actualisé au 18 mars 2024.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la créance du poursuivant à la somme de 763 758,08 euros outre intérêts postérieurs au 18 mars 2024 au taux de 3.66 % l’an.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, les appelants seront condamnés aux dépens d’appel et déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

L’équité et la situation économique respective des parties ne justifient pas qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 juin 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [M] et Mme [Z] [V] épouse [M] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le Président,