RÉPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

(n° , 25 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15537 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIINR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 août 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny – RG n° 19/00261

APPELANTE

RÉGION ILE-DE-FRANCE

[Adresse 23],

[Localité 34]

représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, substituée à l’audience parMe Marie-Christine BURCKEL de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0319

INTIMÉES ET APPELANTES INCIDENTES

S.A.R.L. AUTO TOLERIE SERVICE

[Adresse 19]

[Localité 33]

représentée par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 30]

[Adresse 41]

[Localité 32]

représentée par Madame [E] [F], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffière : Madame Apinajaa THEVARANJAN, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SARL Auto Tôlerie Service (ATS) exploitait une activité commerciale dans les locaux situés [Adresse 5] (93), d’une superficie de 1.500m², sur la parcelle cadastrée section 1 n°[Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 13].

Le site à usage d’activités est donné à bail par la SCI JA [Z] à la SARL ATS par acte du 1er janvier 2001, moyennant un loyer mensuel initial de 15.220 francs HT/HC.

Il s’agit de locaux d’activité composés d’ateliers et de bureaux.

La SARL ATS y exerce une activité de réparation automobile et de carrosserie.

Le bien est situé dans le périmètre d’aménagement d’une île de loisir dite [Adresse 42] qui a fait l’objet d’une DUP du 26 novembre 2003 prorogée le 25 novembre 2008, et d’une déclaration de cessibilité le 15 avril 2013.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 09 juillet 2013.

La Région Ile-de-France a notifié ses offres indemnitaires à la SARL ATS le 12 janvier 2019 par LRAR.

Faute d’accord entre les parties, la Région Ile-de-France a saisi la juridiction de l’expropriation du TGI (devenu Tribunal judiciaire) de Bobigny par requête et mémoire reçus le 04 septembre 2019 aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Le transport sur les lieux a été fixé au 27 janvier 2021.

Par jugement contradictoire du 09 août 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 39] a :

ANNEXÉ le PV de transport du 27 janvier 2021 ;

FIXÉ à 741.810 euros l’indemnité totale d’éviction due par la Région Ile-de-France à la SARL ATS dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux d’activité situés [Adresse 5] (93) sur les parcelles cadastrées section 1 n°[Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 13] ;

PRÉCISÉ que la somme arrondie de 741.810 euros se décompose de la manière suivante :

543.300 euros à titre d’indemnité principale ;

198.509,43 euros d’indemnités accessoires soit :

53.180 euros d’indemnité de remploi ;

40.411,79 euros d’indemnité pour trouble commercial ;

33.245 euros d’indemnité de déménagement ;

738 euros HT d’indemnité pour frais générés par la modification du siège social ;

5.901,40 euros HT au titre de l’acquisition de panneaux de type enseigne ;

8.855 euros pour l’installation d’une alarme et d’une vidéo-surveillance ;

5.890,50 euros pour l’installation des portes d’accès au garage ;

7.800,36 euros pour l’installation de volets roulants ;

7.501,57 euros pour l’installation des sols et de l’éclairage de l’atelier ;

29.937,81 euros pour l’installation de cabines de peinture et de préparation ;

5.048 euros HT pour l’acquisition d’un nouveau compresseur ;

DÉBOUTÉ la SARL ATS de sa demande relative à l’allocation d’une indemnité pour pertes de salaires et charges salariales ;

DÉBOUTÉ la SARL ATS de sa demande relative à l’allocation d’une indemnité pour frais administratifs d’un montant de 2.000 euros ;

DÉBOUTÉ la SARL ATS de sa demande tendant à ce que la Région Ile-de-France soit condamnée à payer les sommes fixées au titre d’indemnités d’éviction ;

DÉBOUTÉ la SARL ATS de sa demande relative à une exécution provisoire ;

FIXÉ à 260.438 euros l’acompte dû par la Région Ile-de-France à la SARL ATS ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les intérêts de retard dans le cadre de cette procédure ;

CONDAMNÉ la Région Ile-de-France à payer à la SARL ATS une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTÉ la Région Ile-de-France de sa demande relative à l’allocation d’une somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la Région Ile-de-France au paiement des dépens de la procédure.

Par déclaration du 28 septembre 2023, la Région Ile-de-France a interjeté appel du jugement en ce qu’il a fixé à 741.810 euros l’indemnité totale d’éviction due par la Région Ile-de-France à la SARL ATS dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux d’activités situés [Adresse 4] [Localité 51] (93) sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 13] ; précisé que la somme arrondie de 741.810 euros se décomposait ainsi : 543.300 euros à titre d’indemnité principale, 198.509,43 euros à titre d’indemnités accessoires parmi lesquelles seules les indemnités de 40.411,79 euros pour trouble commercial et 738 euros au titre des frais de modification du siège social ne sont pas contestées ; fixé à 260.438 euros l’acompte dû par la Région Ile-de-France à la SARL ATS ; condamné la Région Île-de-France à payer 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et plus généralement en toutes ses dispositions causant grief à l’appelante.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux décisions déférées et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 23 décembre 2023 par la Région Ile-de-France, appelante, notifiées le 23 février 2024 (AR intimée le 27/02/2024 et AR CG le 28/02/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 09 août 2023 par le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu’il a fixé l’indemnité totale d’éviction due par la Région Ile-de-France à la SARL ATS dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux d’activité situés [Adresse 5] (93) sur les parcelles cadastrées section 1 n°[Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 13] à la somme arrondie de 741.810 euros se décomposant comme suit :

543.300 euros à titre d’indemnité principale

198.509,43 euros à titre d’indemnités accessoires

INFIRMER le jugement rendu le 09 août 2023 par le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a :

FIXÉ à la somme de 53.180 euros d’indemnité de remploi ;

FIXÉ à la somme de 33.245 euros d’indemnité de déménagement ;

FIXÉ à la somme de 5.901,40 euros HT au titre de l’acquisition de panneaux de type enseigne ;

FIXÉ à la somme de 8.855 euros pour l’installation d’une alarme et d’une vidéo-surveillance ;

FIXÉ à la somme de 5.890,50 euros pour l’installation des portes d’accès au garage ;

FIXÉ à la somme de 7.800,36 euros pour l’installation de volets roulants ;

FIXÉ à la somme de 7.501,57 euros pour l’installation des sols et de l’éclairage de l’atelier ;

FIXÉ à la somme de 29.937,81 euros pour l’installation de cabines de peinture et de préparation ;

FIXÉ à la somme de 5.048 euros HT pour l’acquisition d’un nouveau compresseur ;

INFIRMER le jugement rendu le 09 août 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a fixé à la somme de 260.438 euros l’acompte dû par la Région Ile-de-France à la SARL Auto Tôlerie Service ;

INFIRMER le jugement rendu le 09 août 2023 par le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a condamné la Région Ile-de-France à verser à la SARL Auto Tôlerie Service une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et l’a débouté de sa demande relative à l’allocation d’une somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

FIXER à la somme de 109.700 euros le montant total de l’indemnité d’éviction due à la SARL Auto Tôlerie Service, se décomposant comme suit :

62.000 euros au titre de l’indemnité principale,

47.700 euros au titre des indemnités accessoires,

DÉBOUTER la SARL ATS de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNER la SARL ATS à verser la somme de 5.000 euros à la Région Ile-de-France au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

2/ Déposées au greffe le 16 mai 2024 par la SARL ATS, intimée et formant appel incident, notifiées le 03 juin 2024 (AR appelante et CG le 05/06/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

A titre principal :

DÉCLARER [L] la déclaration d’appel déposée par la Région Ile-de-France ;

A titre subsidiaire :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

Evalué l’indemnité d’éviction à revenir à la SARL Auto Tôlerie Service sur la base de la perte de son droit au bail et pour son calcul :

Retenu une surface utile totale de locaux de 1.470m²,

Retenu un loyer effectivement acquitté de 32,60 euros/m² HT/HC

Alloué une indemnité de 5.901,40 euros HT au titre de l’acquisition de panneaux de type enseigne,

Alloué une indemnité de 738 euros HT au titre des frais générés par la modification du siège social,

Alloué une indemnité de 8.855 euros HT au titre de l’installation d’une alarme et d’une vidéo-surveillance,

Alloué une indemnité de 7.501,57 euros HT au titre des frais d’installation des sols et de l’éclairage de l’atelier,

Alloué une indemnité de 5.890,50 euros HT au titre de l’installation des portes d’accès au garage,

Alloué une indemnité de 7.800,36 euros HT au titre de l’installation de volets roulants,

Alloué à la SARL ATS une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à revenir à la SARL Auto Tôlerie Service, consécutivement à la dépossession des locaux d’activité édifiés sur les parcelles cadastrées section 1 n°[Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 10], sis [Adresse 7], comme suit :

Indemnité principale (perte du droit au bail)

Surface utile totale retenue : 1.470m² (soit 1485,98m² – 15,98m²=

Valeur locative du marché : 135 euros/m² HT/HC, soit un loyer annuel de 47.925 euros HT/HC pour une SU de 1.470m²

Loyer acquitté au titre de l’année 2018 : 32,60 euros/m² HT/HC, soit un loyer annuel de 47.925 euros HT/HC pour une SU de 1.470m²

Différentiel de loyer : 102,40 euros/m², soit 150.528 euros pour une SU de 1.470m²

Coefficient de situation : 5

Soit un droit au bail de : 150.528 euros x 5 = 752.640 euros

Indemnités accessoires

Indemnité de remploi : 23.000 euros x 5% + 729.640 euros x 10% = 74.114 euros

Indemnité pour troubles causés à l’activité :

Trouble commercial : 58.193 euros

Pertes sur salaires et charges : 36.455,60 euros

Total : 94.648,50 euros

Indemnité pour frais de déménagement : 45.500,20 euros

Indemnité pour frais administratifs et de publicité : 8.639,40 euros

Indemnités pour frais de réinstallation :

Installation alarme et vidéosurveillance : 8.855 euros

Installation cabines peinture et préparation : 36.563,26 euros

Installation sols et éclairage atelier : 7.501,57 euros

Installation des portes d’accès au garage : 5.890,50 euros

Acquisition d’un nouveau compresseur : 6.310 euros HT

Installation de volets roulants : 7.800,36 euros

Total frais de réinstallation : 72.920,69 euros

Indemnités totales d’éviction : 1.048.462,79 euros

En tout état de cause,

CONDAMNER la Région Ile-de-France à payer à la SARL Auto Tôlerie Service une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la Région Ile-de-France aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Miguel BARATA, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

3/ Adressées au greffe le 24 mai 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 10 juin 2024 (AR intimée le 12/06/2024, AR appelante le 13/06/2024), aux termes desquelles il conclut à ce qu’il plaise au juge de bien vouloir fixer le montant de l’indemnisation à la somme totale de 737.721 euros dont 543.300 euros d’indemnité principale et 194.421 euros d’indemnités accessoires.

4/ Déposées au greffe le 04 septembre 2024 par la Région Ile-de-France, appelante, notifiées le 05 septembre 2024 (AR intimée le 06/09/2024 et AR CG le 09/09/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

REJETER les conclusions de la SARL ATS comme étant irrecevables,

REJETER la demande de la SARL ATS tendant à ce que la déclaration d’appel de la Région Ile-de-France soit déclarée caduque,

INFIRMER le jugement rendu le 09 août 2023 par le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu’il a fixé l’indemnité totale d’éviction due par la Région Ile-de-France à la SARL ATS dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux d’activité situés [Adresse 5] (93) sur les parcelles cadastrées section 1 n°[Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 13] à la somme arrondie de 741.810 euros se décomposant comme suit :

543.300 euros à titre d’indemnité principale

198.509,43 euros à titre d’indemnités accessoires

INFIRMER le jugement rendu le 09 août 2023 par le juge de l’expropriation du T ribunal judiciaire de [Localité 39] en ce qu’il a :

FIXÉ à la somme de 53.180 euros d’indemnité de remploi ;

FIXÉ à la somme de 33.245 euros d’indemnité de déménagement ;

FIXÉ à la somme de 5.901,40 euros HT au titre de l’acquisition de panneaux de type enseigne ;

FIXÉ à la somme de 8.855 euros pour l’installation d’une alarme et d’une vidéo-surveillance ;

FIXÉ à la somme de 5.890,50 euros pour l’installation des portes d’accès au garage ;

FIXÉ à la somme de 7.800,36 euros pour l’installation de volets roulants ;

FIXÉ à la somme de 7.501,57 euros pour l’installation des sols et de l’éclairage de l’atelier ;

FIXÉ à la somme de 29.937,81 euros pour l’installation de cabines de peinture et de préparation ;

FIXÉ à la somme de 5.048 euros HT pour l’acquisition d’un nouveau compresseur ;

INFIRMER le jugement rendu le 09 août 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a fixé à la somme de 260.438 euros l’acompte dû par la Région Ile-de-France à la SARL Auto Tôlerie Service ;

INFIRMER le jugement rendu le 09 août 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a condamné la Région Ile-de-France à verser à la SARL Auto Tôlerie Service une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et l’a débouté de sa demande relative à l’allocation d’une somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

FIXER à la somme de 109.700 euros le montant total de l’indemnité d’éviction due à la SARL Auto Tôlerie Service, se décomposant comme suit :

62.000 euros au titre de l’indemnité principale,

47.700 euros au titre des indemnités accessoires,

A titre subsidiaire, FIXER la valeur unitaire du loyer théorique à 110 euros/m² HT/HC

DÉBOUTER la SARL ATS de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNER la SARL ATS à verser la somme de 5.000 euros à la Région Ile-de-France au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

TABLEAU RECAPITULATIF

Indemnité

Jugement

Région Île-de-France

Expropriant

SARL ATS

expropriée

Commissaire

du Gouvernement

Principal + Remploi

543.300 + 53.180

62.000 + 7200

752.640 + 74.114

543.300 + 53.180

Trouble commercial

40.411,79

40.411,79

58.193

48494

Perte sur salaires et charges

Rejet

Rejet

36.455,60

non conclu

Déménagement

33.245

0 ou 10.556

45.500,20

33.245

Modification siège social

738 (HT)

738 (HT)

2 000

738 (HT)

Publicité siège social

0

0

8 639, 40

non conclu

Acquisition de panneaux

5.901,40 (HT)

0

5.901,40 (HT)

1531, 40

Alarme et vidéosurveillance

8.855

0

8.855

8.855

Portes d’accès au garage

5.890,50

0

5.890,50

5890, 5

Volets roulants

7.800,36

0

7.800,36

0

Sols et éclairage

7.501,57

0

7.501,57

7501, 57

Cabines de peinture

29.937,81

0

36.563,26

29 937, 81

Compresseur

5.048 (HT)

0

6.310

5048

Acompte

260.438

Sans objet

Sans objet

NSPP

TOTAL

(hors acompte)

741.810

109.700

1.048.462,79

731.721

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions et la caducité de l’appel

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 28 septembre 3023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

Sur la caducité de la déclaration d’appel, la SARL ATS conclut qu’il ressort de la jurisprudence ainsi que de l’article R.311-26 du code de l’expropriation que les pièces doivent être communiquées en même temps que les écritures d’appel et dans les mêmes délais, la Région Ile-de-France ayant notifié son mémoire à la SARL ATS sans les pièces, la caducité est encourue.

La Région Île-de-France répond que l’intimée prétend que les conclusions de la Région IDF lui ont été notifiées sans les pièces, qui n’auraient donc pas été transmises dans les délais, pour demander la caducité de l’appel. Or, la transmission du mémoire d’appelante directement au conseil de l’intimé a eu lieu de manière confraternelle. Le mémoire et les pièces ayant été déposés dans les formes et délais au greffe (pièce n°17), comme le veut la procédure.

La Région Île-de-France a déposé ses conclusions au greffe le 22 décembre 2023 comme en atteste le cachet avec le bordereau et les pièces comme en atteste également le cachet.

La Région Île-de-France a déposé au greffe ses conclusions incluant le bordereau de communication de pièces mentionnant 16 pièces, à la date du 22 décembre 2023, comme en atteste le cachet du greffe apposé sur les conclusions.

Les 16 pièces correspondant à ce bordereau figurent au dossier de la cour et sont placées sous les conclusions déposées le 22 décembre 2023. Aussi même si ces pièces ne comportent pas le cachet du greffe, il convient de considérer qu’elles ont été déposées au greffe avec les conclusions le 22 décembre 2023 soit dans le délai de l’article R311-26précités.

Suite aux envois par le greffe, l’intimé a signé l’AR le 27 février 2024 et le commissaire du Gouvernement a signé l’AR le 28 février 2024.

La SARL ATS ne conteste pas que l’envoi par le greffe comprenait les conclusions de la Région Île-de-France.

La SARL ATS n’a pas signalé au greffe que les 16 pièces mentionnées dans le bordereau inclus dans ses conclusions n’auraient pas été jointes à l’envoi et que ce n’est que par ses conclusions du 16 mai 2024, soit 3 mois après qu’elle l’allègue en soulevant la caducité de la déclaration d’appel.

Il convient donc de considérer que la SARL ATS ne démontre pas son allégation selon laquelle les conclusions de la Région Île-de-France lui auraient été notifiées sans les pièces. En conséquence, la SARL ATS sera déboutée de sa demande de caducité d’appel de la Région Île-de-France.

Les conclusions et pièces de la Région Île-de-France du 22 février 2024 sont donc recevables.

Sur l’irrecevabilité des conclusions d’intimé, la Région Île-de-France expose dans ses conclusions du 4 septembre 2024, recevables étant en réponse et soulevant un moyen de procédure sur le non respect du délai réglementaire de l’article R311-26 du code de l’expropriation, que la SARL ATS ne justifie pas de la date à laquelle les conclusions de l’appelante lui ont été notifiées et ne peut donc justifier avoir déposé ses écritures dans le délai de 3 mois imposé par l’article R.311-26 du code de l’expropriation. Ses écritures sont donc irrecevables

Cependant, les conclusions de la Région Île-de-France du 22 février 2023 ont été notifiées par le greffe le 23 février 2024, la SARL signant l’AR le 27 février 2024; celle- ci a déposé au greffe un mémoire d’intimé et d’appel incident le 16 mai 2024, soit dans le délai réglementaire de trois mois.

Il convient en conséquence de débouter la Région Île-de-France de sa demande de voir rejeter les conclusions de la SARL ATS comme irrecevables.

Les conclusions du 16 mai 2024 de la SARL ATS et pièces seront donc déclarées recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 24 mai 2024 adressées dans le délai réglementaire de trois mois seront déclarées recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Les appels portent sur le montant de l’indemnité d’éviction due par la Région Ile-de-France à la SARL ATS, celle-ci contestant en outre la superfice retenue par le premier juge.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge en application des articles L322-2 du code de l’expropriation et L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, l’a fixé à la date à laquelle le PLU approuvé le 25 mars 2009, a été modifié, soit le 5 juillet 2016.

À cette date, le bien exproprié est situé en zone N du PLU.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, la SARL ATS a exercé son activité dans des locaux situés [Adresse 7] et elle exerce depuis début de l’année 2019 son activité dans de nouveaux locaux dans la zone industrielle du parc située [Adresse 37] et [Adresse 18] à [Localité 47] (93), les locaux précédents ayant fait l’objet d’un transfert de propriété au profit de la Région Île-de-France selon l’ordonnance d’expropriation du 9 juillet 2013.

Les locaux d’activité qui étaient donnés à bail à la SARL ATS par la SCI JA TAVAREZ étaient composés :

' d’un premier local, à droite de la cour intérieure, à usage de garage automobile : grand espace avec mezzanine ;

' d’un deuxième local en face de la cour intérieure à usage d’activité ; grand espace comprenant une cabine de peinture et des espaces de rangement ;

' d’un ensemble de 4 bureaux, communiquant entre eux ;

' d’un troisième local, derrière le deuxième à usage d’activités : très grand espace disposant d’une grande ouverture avec fermeture métallique à chacune de ses extrémités ; cet atelier est neuf et d’une grande qualité de construction, mur en béton cellulaire, sol en béton recouvert d’un revêtement dénommé « quartz », toiture isolée comprenant des parties transparentes tout comme le mur de gauche ;

' d’une petite construction comprenant des sanitaires, une douche, un grand lavabo et une pièce abritant les casiers des salariés.

Le garage automobile est notamment équipé de sept ponts élévateurs, d’une cabine de peinture, d’étagères, d’un équipement de bureau.

Les locaux sont à état d’usage, en considération de l’activité de garage automobile exercée.

Le troisième local industriel est un local neuf et exceptionnel, dans la qualité de sa construction.

Les locaux sont implantés dans un quartier essentiellement pavillonnaire et peu commerçant.

Il s’agit d’une activité de garage automobile et de tôlerie.

Les nouveaux locaux, [Adresse 35] et [Adresse 21] [Localité 47] ont une consistance similaire à celle du 3e atelier de l’ensemble immobilier à usage d’activités situé à [Localité 51].

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

La SARL ATS indique que :

' l’opération d’aménagement a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 25 novembre 2003, prorogé par un arrêté du 25 novembre 2008; Dans le périmètre de l’opération d’aménagement, la SCI [Z] était propriétaire de parcelles [Adresse 6] Romainville, représentant une superficie cadastrale de 6349 m², qui ont été déclarées cessibles par un arrêté préfectoral du 15 avril 2013 et l’ordonnance d’expropriation a été prise le 9 juillet 2013 ;

' un jugement du 24 octobre 2017 a fixé les indemnités de dépossession à revenir à la SCI JA TAVAREZ (pièces n° 1) qui a été confirmé par un arrêt de la cour du 18 avril 2019 (pièce n° 2 ), qui est définitif ;

' l’ensemble immobilier ayant appartenu à la SCI JA TAVAREZ portait sur des parcelles occupées par la SARL ATS ;

' la SARL ATS était informée de son expropriation à venir depuis 2002, mais ce n’est que le 11 janvier 2019 que la Région Île-de-France lui a notifié des offres indemnitaires.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 9 août 2023.

— Sur l’indemnité principale

1° Sur la méthode

Le premier juge a retenu comme proposée par les parties la méthode d’évaluation pour fixer l’indemnité principale d’éviction selon la valeur du droit au bail, avec la méthode du différentiel de loyer.

Dans le cadre de cette méthode, pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de déterminer :

' le montant théorique annuel du loyer de locaux commerciaux/d’activité similaire, à partir des offres de location sur le marché local, ou, lorsque l’entité va cesser et est d’ores et déjà réinstallée, à partir du loyer réellement acquitté par location des nouveaux locaux ;

' le montant annuel du loyer acquitté par le commerçant/exploitant pour la location des locaux dont il est évincé ;

' le différentiel entre le montant du loyer des nouveaux locaux et le montant du loyer des anciens locaux ;

' le coefficient de situation propre au commerce ou à l’activité exploitée ;

' de multiplier le différentiel de loyer par le coefficient de situation.

2° Sur les surfaces

Les parties étaient en désaccord sur les surfaces pour déterminer la valeur du loyer théorique.

Le premier juge sur la base d’un certificat établi par un géomètre expert a retenu 1485,98 m², moins 15 m² correspondant à un bureau affecté à la gestion de 9 sociétés de taxi, soit une surface de 1470 m².

La Région Île-de-France expose que les parcelles expropriées étaient occupées, en plus de la SARL ATS, par 9 sociétés de taxis ; que M. [Z] est gérant de la SARL ATS et de l’ensemble de ces sociétés, en plus d’être l’un des associés de la SCI anciennement propriétaire du bien exproprié ; que la SARL ATS s’est d’abord plainte que les sociétés de taxis n’avaient reçu aucune offre d’indemnités, avant de prétendre que ces sociétés ne bénéficiaient pas de contrats de location ou de sous-location, mais d’une mise à disposition, que l’on suppose à titre gratuit ; que dans le cadre des discussions amiables, la SARL ATS avait communiqué un montant de loyer mensuel payé par une société locataire de taxis ; qu’il convient, comme l’a fait la DNID dans son rapport d’évaluation de 2018 (pièce n°9), de calculer la surface à retenir au prorata des différents loyers payés par différentes entreprises dans les mêmes locaux.

La Région IDF propose donc, comme elle l’a montré en première instance, de retenir une surface de 775m² en application de la méthode du droit au bail pour tenir compte de l’occupation par des sociétés de taxi.

La SARL ATS répond qu’un mesurage contradictoire par géomètre-expert a permis d’établir la surface de 1.470m²; que cette surface est celle qui a été retenue dans l’instance sur la dépossession foncière; que la Région prétend ne retenir que 775m² au motif que des sociétés de taxis auraient occupé une partie des locaux, ce qui est faux, et alors même qu’elle a demandé à ce qu’un abattement pour l’occupation par la SARL ATS soit appliqué sur l’ensemble des 1.470m² en dépossession foncière, et qu’elle n’a proposé aucune offre d’indemnités aux sociétés de taxis prétendument occupantes; que les taxis ne se garaient qu’à l’entrée de la parcelle et de manière temporaire; que la Région ne produit aucune preuve de ce qu’elle avance; que l’occupation par les sociétés de taxis de la partie bâtie des locaux se limitait au stockage d’archives dans le bureau, dont la surface a déjà été soustraite à la surface utile retenue. Seule la partie bâtie est au demeurant retenue dans l’évaluation de l’indemnité.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la confirmation du jugement qui a retenu une surface de 1.470 m²; en effet, le certificat de mesurage du géomètre expert fait état d’une surface de 1.485,90 m² de laquelle il convient de déduire la superficie du bureau pour l’activité administrative, soit 15 m².

Il est versé le mesurage contradictoire par géomètre expert effectué dans le cadre de l’indemnité de dépossession foncière due à la SCI [Z] pour une surface de 1485,98 m² superficie utile brute (pièce n°26).

Les échanges invoqués par la Région Île-de-France entre les parties avant saisine du juge de l’expropriation sont sans incidence.

La SARL ATS indique, ce qui n’est pas contesté, que les sociétés de taxis occupaient uniquement la parcelle I133, aux fins de stationnement; M. [Z] atteste (pièce n°27) d’une mise à disposition du terrain et d’un bureau de 15m²; les sociétés de taxis ne bénéficiaient pas de contrats de location sur les locaux d’activité et la Région Île-de-France n’a pas fait d’offre d’indemnités pour les sociétés de taxi et elle a demandé dans le jugement du 24 octobre 2017 (pièce n°1) concernant la SCI JA [Z] d’appliquer un abattement commercial de 20% pour occupation commerciale de la SARL ATS.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu le mesurage du géomètre expert de 1485,98 m² de surface utile, moins 15 m² correspondant au bureau affecté à la gestion des neuf sociétés de taxis soit 1470 m².

3° sur la fixation de l’indemnité principale

A sur la valeur théorique du loyer

Le premier juge a retenu, les parties ne versant pas le montant du loyer acquitté pour la location de nouveaux locaux situés [Adresse 36] et [Adresse 17] à [Adresse 48] une valeur de 125 euros correspondant aux seuls termes 4 à 10 du commissaire du Gouvernement pour une moyenne de 127,50 euros arrondie à 125 euros pour tenir compte des annonces de décembre 2020 et d’une meilleure commercialité des termes retenus.

La Région Île-de-France expose que le jugement n’a retenu que deux termes de référence privilégiés pour évaluer le loyer théorique à 125 euros/m²/an ; alors même que le commissaire du Gouvernement, en se basant sur son étude de marché, proposait une valeur théorique de 110 euros/m²/an ; que la SARL ATS demande dans son mémoire d’intimé une valorisation à 135 euros/m²/an en arguant de la qualité des matériaux des locaux ; que pourtant, la consultation d’offres sur le site seloger.com permet de rendre compte d’une valeur locative moyenne de 95,75 euros/m²/an dans le secteur.

La Région IDF propose de retenir la valeur locative de 90 euros/m² HT/HC retenue dans l’avis de la DNID, ou, subsidiairement, la valeur de 110 euros/m² HT/HC.

La SARL ATS répond que le loyer acquitté par la SARL ATS étant de 32,60 euros/m² HT/HC, il ressort de ce qui précède que le droit au bail doit être de 752.640 euros ; que sur la valeur locative de marché, la Région fait appel du chef de la valeur de 125 euros/m²/an retenue en première instance, reprenant à l’identique son argumentation de 1ère instance basée sur un rapport du Domaine de 2018, justement rejeté car trop ancien ; que c’est à juste titre que le tribunal n’a retenu que deux des références citées en 1ère instance, pour un loyer moyen de 127,50 euros/m²/an ; que seulement, il n’a pas pris en compte le bon état des locaux et la qualité de leurs matériaux, ainsi que le facteur de plus-value que représente les 2.000 m² de parking des locaux expropriés ; que cela aurait dû conduire le tribunal à retenir une valeur de 140 euros/m², ou à tout le moins à ne pas revoir à la baisse la moyenne dégagée de 127,50 euros/m².

La SARL ATS demande que soit retenue une valeur de 135 euros/m², soit celle de la référence la plus haute, puisque les éléments de plus-value de cette dernière et des locaux de l’espèce semblent se contrebalancer.

Le commissaire du Gouvernement conclut qu’il convient de confirmer celui fixé par le juge de première instance, soit 183.750 euros (1.470 m² x 125 euros/m²/an/HC/HT). En effet, la valeur de 125 euros retenue par le juge de l’expropriation correspond aux seuls termes présentés par le commissaire du Gouvernement.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de la Région Île-de-France

Elle invoque l’avis des domaines qui ont proposé de retenir un prix de 90 euros/m² en se fondant sur une étude de marché portant sur des locaux d’activités de 250 à 1500 m² (pièce n°9).

Cet avis réalisé en décembre 2018 est trop ancien ; il évoque en outre la consultation de six annonces de location, qui ne sont pas produites aux débats; cet avis sera écarté.

Elle invoque ensuite une consultation d’offres locatives sur le site htttps:// bureaux- commerces.seloger.com de décembre 2023 (pièce n°13) :

' local d’activités et de bureaux, 2110 m² divisible dès 1000 m², à [Localité 51] : 110 euros/m² HT/HC ;

' local d’activité, 2000 m², à [Localité 39] : 100 euros/m² HT/HC ;

' locaux d’activités et de bureaux, 1910 m², [Localité 45] : 130 euros/m² HT/HC.

Elle invoque également une consultation d’offres locatives sur le même site en juillet 2024 (pièce n° 20 ) :

' local d’activité/entrepôts, 1732 m², sans bureaux, avec parking, proximité immédiate des transports de [Localité 51] : 101 euros/m² HT/HC ;

' local d’activité/entrepôts, 1130 m², avec bureau, à [Localité 40], proximité immédiate des transports : 88 euros/m² HT/HC ;

' local d’activité/entrepôts, 1150 m², avec bureau, à [Localité 40], proche des transports : 98 euros/m² HT/HC ;

' local d’activité /entrepôts, 1150 m², avec bureau, à [Localité 40], proche des transports : 96 euros/m² HT/HC.

Ces annonces postérieures au jugement déféré du 9 août 2023 seront écartées.

b) Les références de la SARL ATS

Elle invoque les références du commissaire du Gouvernement de première instance repris par le commissaire du Gouvernement en appel

( Annexe n°2, 2 bis, 2 ter) qui seront donc étudiées ci-après.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement reprend 10 offres locatives du site Agorabiz de décembre 2020 :

termes de comparaison

descriptif des locaux professionnels offerts à la location

loyer hors taxe et hors charge/ euros

CG1

cellules à usage activités/bureaux en R+1, 8920 m², divisible dès 510 m² ; part d’activité Bas Pays à [Localité 51] .

145/154

CG2

locaux d’activité/entrepôts, 1761 m², par d’activité 9, Le long de la N3

160

CG3

local d’activité à usage d’entrepôt, 5934 m² divisible en 27 cellules

110

valeur moyenne des 3 offres locatives de locaux neufs

140

CG4

local d’activité, bureaux et entrepôts, de 2040 m², [Adresse 43] [Localité 39]

98

CG5

entrepôt hauteur de 12 m sous plafond, 2900 m², [Adresse 44]

116

CG6

entrepôts activité bureaux, 1293 m², [Adresse 38]

120

CG7

entrepôts activité (800 m²) et bureaux (400 m², [Localité 49]

[Adresse 29]

92

CG8

entrepôts, 1335 m², [Adresse 38]

135

CG9

entrepôts, 3000 m², divisible à [Localité 49]

100

CG10

entrepôts, 2000 m², divisible à [Localité 49]

95

Valeur moyenne des 7 offres locatives de locaux d’activité à [Localité 49] et [Localité 39] de locaux autres que 9 : 108 euros/m²/an/HT et HC.

Les termes CG n° 1 à n° 3 seront écartées, car les locaux proposés à la location sont neufs, alors que seul un atelier de la SARL ATS l’est.

Les autres termes comparables en consistance seront retenus.

Il convient de privilégier les termes CG n° 6 et n° 8 correspondant à une moyenne de 127,50 euros /m²/an, la surface étant proche et d’une consistance similaire pour le terme CG 6, entrepôts et bureaux.

En tenant compte du fait que ces termes ont une meilleure commercialité, et que les locaux expropriés dans un quartier distant du centre-ville et pavillonnaire, mais également de l’ancienneté des termes, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 125 euros/m²/an/HC HT.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B sur la valeur du loyer annuel des locaux d’activité

Le premier juge a retenu un loyer de 47'925 euros/an pour l’année 2000 après consultation des pièces n° 4 et 25 produites par la SARL ATS, soit une valeur unitaire de 32,60 euros, correspondant à 47'925 euros de loyer annuel/ 1470 m², ce qui n’est pas contesté en appel.

C sur le coefficient de situation

Le premier juge a retenu un coefficient de situation de 4 en indiquant que le rapport d’évaluation de la Région Île-de-France évoque une assez bonne localisation et que les anciens locaux d’activité étaient situés dans un quartier pavillonnaire, dans lequel on trouve pas ou très peu de commerçants et d’activités.

La Région Île-de-France expose que la SARL ATS demande à ce que le coefficient de situation de 4 retenu en première instance soit infirmé pour retenir un coefficient de 5. Or, les locaux sont situés à l’écart du centre-ville et à 1,5km de marche de la première station de métro. Le coefficient de 5 correspondant à une bonne situation, il ne pourra être retenu.

La SARL ATS répond que le tribunal a retenu un coefficient de 4 qui correspond à une situation médiocre ou mauvaise. La Région elle-même reconnaissait une ' assez bonne localisation'. La cour de céans a retenu un coefficient de 5 pour un bien situé aussi proche des transports que le bien de l’espèce, et dans une zone à commercialité très faible (pièce n°29). C’est ce coefficient qui doit être retenu.

Le commissaire du Gouvernement conclut que les anciens locaux occupés par l’intimé étaient situés en zone pavillonnaire et non commerçante, de fait le coefficient de 4 correspondant à une situation médiocre ou mauvaise doit être retenu.

Il n’est pas contesté que les locaux d’activité étaient situés dans un quartier pavillonnaire, dans lequel on ne trouve pas ou très peu de commerçant et d’activités; en outre, la proximité des transports en commun invoqués par la SARL ATS n’est pas déterminante s’agissant d’une activité de garage et tôlerie.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu un coefficient de 4 correspondant à une situation médiocre ou mauvaise.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Le différentiel de loyer est de :

183'750 euros – 47'925 euros = 135'825 euros.

L’indemnité principale est donc selon la méthode du droit au bail égal au différentiel de loyer multipliée par le coefficient de situation :

135'825 euros/an/4=543'300 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

5 % jusqu’à 23'000 : 1150 euros

10 % sur le surplus, soit 520'300 euros = 52'030 euros

soit un total de 53'180 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour trouble commercial

Le premier juge a fixé une indemnité pour trouble commercial correspondant à 15 jours du chiffre d’affaires moyen des exercices clos des 3 dernières années, soit 2016, 2017, 2018, soit la somme de 48'411,79 euros.

La Région IDF demande la confirmation du jugement sur ce point.

La SARL ATS conclut qu’il est de jurisprudence constante qu’une telle indemnité doit être calculée à partir du CA TTC et non du CA HT, et à partir d’une année de 300 jours, et non de 360. C’est la jurisprudence de la cour de céans (CA [Localité 50], 11 février 2021, n°19/03243). L’indemnité pour trouble commercial doit donc être de 58.193 euros, le jugement sera infirmé sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement indique que le juge de première instance a fixé la valeur du trouble commercial en retenant la valeur de 40.411,79 euros correspondant à 969.883 euros/360 jours x 15 jours. Cependant, il convient de fixer l’indemnité pour trouble commercial à quinze jours du chiffre d’affaires moyen HT, c’est à dire 48.494 euros correspondant à 969.883/300 jours x 15 jours, l’activité commerciale n’étant pas effective 360 jours/360 jours dans l’année.

Il convient en l’espèce de retenir les chiffres d’affaires HT 300 jours, l’activité commerciale n’étant pas effective sur 360 jours dans l’année.

La moyenne du chiffre d’affaires pour 2016, 2017, 2018 pour un montant de 969'883 euros n’étant pas contestée, il convient de fixer l’indemnité pour trouble commercial à la somme de : 968'883 euros/300 jours X 15 jours = 48'494 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° indemnité pour perte de salaires

Le premier juge a rejeté la demande de la SARL ATS d’indemnité pour perte de salaires.

La Région île de France demande la confirmation du jugement, l’indemnisation pour perte sur salaires et charges étant déjà réparée au titre du trouble commercial, la restitution du chiffre d’affaires moyen sur une période de 15 jours devant permettre de payer les salaires sur cette période. C’est ainsi qu’a déjà raisonné la cour de céans (cour d’appel de Paris, 21 janvier 2021, n° 19/ 06141). La jurisprudence citée par la SARL ATS portant sur une affaire où une indemnité pour trouble commercial n’avait été ni accordée ni discutée.

La SARL ATS répond que le tribunal a jugé qu’une telle indemnisation serait déjà réparée au titre du trouble commercial. Or, il s’agit de deux préjudices distincts, c’est ce que juge la cour de céans (pièce n° 29 et 30 ) . Le jugement sera donc infirmé et il sera accordé une indemnité de 291'644 euros/12 X 1,5 = 36'455,50 euros.

Le commissaire du Gouvernement conclut la confirmation du jugement.

Une indemnité pour perte sur salaires et charges répare le préjudice lié à l’improductivité partielle des salariés pendant la période du transfert et est distincte du préjudice au titre du trouble commercial.

Au regard du transfert de l’activité dans les nouveaux locaux [Adresse 37] et [Adresse 20] à [Localité 47], il sera alloué à la SARL ATS une indemnité pour perte sur salaires et charges sur la base de 1,5 mois de salaire et charges soit : 291'644 euros/12 X 5,5= 36'455,50 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

4° sur l’indemnité pour frais de déménagement

Sur l’indemnité pour frais de déménagement, le premier juge a accordé la somme de 33'245 euros en appliquant un abattement sur une facture de 42'225 euros produites par la SARL ATS au titre du déménagement du matériel de garage et de bureaux et 3 245 euros au titre de l’informatique.

La Région île de France indique que la SARL ATS a assuré elle-même son déménagement mais le premier juge n’a pas jugé « aberrant » d’évaluer le coût de ce déménagement à partir d’une facture, un tel déménagement demandant un matériel particulier. La facture émane d’une entreprise de BTP. Il n’y a pas de preuve de son acquittement, aucun devis ne vient la corroborer et la société qui l’a émise a été radiée du registre du commerce et des sociétés le jour même où elle l’a établi. Enfin, le montant mentionné sur la facture est manifestement disproportionné au regard de la description, très succincte des prestations. Il convient de ne retenir qu’un quart du montant de la facture soit 10'556 euros.

La SARL ATS répond que la Région conteste les sommes allouées par le tribunal en ne proposant aucune indemnité de déménagement. La SARL ATS était informée dès 2002 de son éviction, et ce n’est que 17 ans plus tard, 6 ans après l’ordonnance d’expropriation, qu’elle a reçu la première offre d’indemnisation. La SARL ATS ne pouvant temporiser indéfiniment sa relocalisation, elle a dû saisir une occasion se présentant à elle afin de préserver son activité. Elle a été contrainte d’avancer l’ensemble des frais engendrés durant 5 ans. Cela a permis à la Région d’éviter d’indemniser la perte de son fonds de commerce et de prendre en charge les frais de licenciement, ce qui aurait été beaucoup plus coûteux. La SARL ATS s’est bien acquittée des deux factures qu’elle produit à l’instance, et le fait que l’une d’elle ait été réalisée le jour de la radiation administrative de la prestataire n’est pas de son fait. Il convient d’indemniser intégralement et sans abattement les dépenses réalisées dans ce cadre par la SARL ATS.

Le commissaire du Gouvernement conclut qu’en l’absence de présentation de devis venant confirmer la facture présentée, il convient de confirmer l’indemnité retenue en première instance soit 33.245 euros.

La somme allouée au titre des frais déménagements du matériel informatique de 3245 euros correspondant à une facture INFO CONSEIL ASSISTANCE (pièce n°10 ) n’étant pas contestée en appel, le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant du déménagement du matériel de garage et de bureaux, il n’est pas contesté que début 2019, la SARL ATS a déménagé à [Localité 47].

Elle produit à l’appui de sa demande une facture n° 134 BT DECOR2 42'255,20 euros HT (pièce n° 9).

Il est indifférent que cette société ait été radiée le même jour que l’émission de la facture.

Le déménagement d’un garage est coûteux notamment pour les ponts élévateurs.

Il sera donc retenu :

' déplacement des matériels ateliers auto du [Adresse 3] au [Adresse 16] : 11'250 euros HT ;

' démontage des élévateurs et montage sur nouveau site : 23'005, 20 euros HT.

Le poste de « débarrasse poubelle » pour 800 euros HT sera rejeté, car la prestation correspondante n’est pas définie.

Indemnité pour frais déménagement est donc de :

11'250 +23'005,20 = 34'255,20 euros (matériel) + 3 245 (informatique) =37'500,20 euros arrondis à 37'500 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

5° sur l’indemnité pour frais administratifs et de publicité liés au changement du site

Le premier juge a :

' alloué à la SARL ATS une somme de 738 euros HT pour les frais générés par la modification du siège social ;

' rejeté la demande de la SARL ATS au titre des frais liés à l’information et à la publicité ;

' alloué à la SARL ATS la somme de 5 901,40 euros HT au titre des dépenses de panneaux de signalisation, lumineux et non lumineux.

La Région Île-de-France indique que le panneau affiché au [Adresse 2] en 2019 pour rediriger les clients vers le nouveau site, à moins de 8 minutes en voiture de l’ancien, parait suffisant à rediriger la clientèle de la SARL ATS. Les nouveaux locaux ne sont pas situés dans une zone à la commercialité très inférieure à celle des locaux expropriés. La nouvelle localisation ne présente pas un désavantage qu’il s’agirait de compenser en allouant une telle indemnité. S’agissant de l’indemnisation des frais liés à l’information et à la publicité du changement de siège social, le juge l’a rejetée à bon droit, puisque aucune facture n’était produite.

La SARL ATS répond que les nouveaux locaux de la SARL ATS sont situés en contrebas d’un pont passant au-dessus d’une voie ferrée. Pour conserver sa clientèle, la SARL, qui avait sa renommée aux lieux expropriés, était dans l’obligation de faire installer une enseigne visible, comme toute entreprise le fait.

Concernant la relocalisation de son siège social, la SARL a dû faire appel à son expert-comptable, la facture en résultant est directement causée par la procédure d’expropriation.

Concernant les frais relatifs à la publicité du changement de siège (cartes de visite etc.), le tribunal a rejeté toute indemnité au motif que la SARL ne justifiait pas de factures. Or, la nécessité de modifier les différents documents de communication dans une telle situation est évidente et se justifie d’elle-même. Le jugement sera infirmé sur ce point et une indemnité de forfaitaire de 2.000 euros sera allouée.

Le commissaire du Gouvernement conclut que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé à 738 euros les frais admissibles. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fixé la valeur d’acquisition des panneaux non lumineux et lumineux à 5.901,40 euros. En effet, l’acquisition de panneaux lumineux ne peut être retenue, car seule l’acquisition de panneaux à l’identique peut être indemnisée

1° sur les frais générés par la modification du siège social

Les frais engendrés par la modification du siège social sont justifiés par une facture établie par la société FIREV EXPERT expertise comptable (pièce n° 11) pour un montant de 738 euros HT.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur les frais liés à l’information et à la publicité

La société doit être indemnisée des frais liés à l’information et la publicité du siège social.

Il lui sera alloué à ce titre la somme de 2 000 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur les dépenses de panneaux de signalisation de la société, lumineux et non lumineux

La SARL ATS a déménagé son activité dans de nouveaux locaux à [Localité 47], et pour informer ses clients a légitimement fait installer un panneau non lumineux pour la somme de 1 531,40 euros HT (pièce n° 13) et un panneau lumineux pour la somme de 4 370 euros HT (pièce n° 12).

Elle doit donc être indemnisée de ces frais justifiés.

Le jugement qui lui alloué la somme de 5901,40 euros à ce titre sera confirmé.

5° sur l’indemnité pour frais d’agencement

Le premier juge a alloué à la SARL ATS :

' 8 855 euros : installation d’une alarme et d’une vidéosurveillance ;

' 5 890,50 euros : installation des portes d’accès au garage ;

' 7 800,36 euros : installation de volets roulants ;

'7 501,67 euros : installation des sols et de l’éclairage de l’atelier ;

' 29'937,80 euros : installation de cabines de peinture et de préparation ;

' 5 048 euros HT : acquisition d’un nouveau compresseur .

La Région Île de France expose que :

Sur l’indemnité au titre de l’installation d’une alarme, d’une vidéo-surveillance, de portes d’accès au garage et de volets roulants, l’aménagement de nouveaux locaux ne doit pas être confondue avec le renouvellement complet des installations. Ces travaux s’apparentent à des travaux d’amélioration. L’alarme et la vidéo-surveillance auraient pu être transférées des anciens locaux et un abattement pour vétusté des anciens équipements aurait dû être appliqué. Les volets roulants, dont les frais d’installation semblent excessifs, ne semblent pas être nécessaires, puisqu’une vidéosurveillance et une alarme semblent suffisants. Surtout, les factures datent de 2016 alors que la société a déménagé en 2019. La SARL ATS cherche donc à se faire indemniser d’une installation réalisée dans ses anciens locaux. Ces dépenses ne semblent pas être liées à des frais de réinstallation.

— Sur les frais d’aménagement du sol et de l’éclairage de l’atelier, la SARL ATS ne justifie pas que ces travaux aient été nécessaires à la reprise de son activité. De plus, la facture émise par la SAS LAFOND est imprécise et ne permet pas d’établir qu’elle correspond bien à des fournitures d’éclairage.

— -Sur les frais d’installation de l’outil de travail, la SARL ATS ne justifie pas que les cabines de peinture et le compresseur, s’il n’est pas contesté qu’ils sont nécessaires à son activité, n’aient pas pu être déplacés des anciens locaux. De plus, les factures ont été établies en 2009 et 2014 et pour une adresse différente des nouveaux locaux. Ces achats n’ont donc rien à voir avec la réinstallation de la SARL ATS, qui a cherché à moderniser son matériel aux frais de la Région IDF.

La SARL ATS répond que sur l’indemnisation des frais de réinstallation, le tribunal a alloué une indemnité d’un montant total de 65.033,24 euros. Le jugement sera partiellement infirmé sur ce point. Il est de jurisprudence constante que de tels frais doivent être indemnisés sur le fondement de l’article L.321-1 du code de l’expropriation (CA [Localité 50],

26 janvier 2017, n°15/24567). La confirmation du jugement est demandée pour ce qui est de l’installation de l’alarme, du système de vidéosurveillance, l’éclairage, l’aménagement du sol et des portes d’accès et l’installation de volets roulants. La SARL ATS a été contrainte d’effectuer ces dépenses et en justifie par la production de factures. Cependant, la Cour de cassation a rejeté l’application d’un abattement pour vétusté dans le cadre de l’indemnisation de frais de réinstallation (arrêt du 29 juin 2022, pourvoi formé contre un arrêt de la CA [Localité 50]). Il n’y a donc pas lieu, comme l’a fait le tribunal, d’appliquer un abattement sur l’indemnisation de l’installation d’une nouvelle cabine de peinture et d’un nouveau compresseur.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

S’agissant de l’indemnité pour frais de déménagement, l’exploitant en cas de réinstallation doit être en situation, après l’éviction, d’exploiter à nouveau son activité, de fait le jugement de première instance doit être confirmé en ce qu’il a fixé les frais d’aménagement, de sécurisation et de pose des portes à la somme de 22.247,07 euros. Cependant, en présence d’un système de vidéo-surveillance et d’une alarme, la pose de volets roulants parait une dépense somptuaire, le juge doit être infirmé sur ce point.

— S’agissant de l’indemnité relative à l’installation de l’outil de travail, il convient de confirme le jugement de première instance en ce qu’il a fixé les dépenses nécessaires à la continuation de l’activité à la somme de 29.937,81 euros. En effet, l’intimée n’apporte pas la preuve que ses anciennes installations ne pouvaient pas être démontées, transportées et réinstallées dans les nouveaux locaux.

1° installation d’une alarme et d’une vidéo surveillance

La facture produite (question 14) de vidéo surveillance est du 25 mars 2016 et concerne l’adresse de [Localité 51].

Il n’est donc pas justifié par d’autres pièces de l’installation d’un nouveau système d’alarme et d’une vidéosurveillance dans des nouveaux locaux à [Localité 47].

Il ne peut donc lui être alloué une indemnité pour l’installation d’une alarme et d’une vidéo surveillance.

Le jugement qui a lui alloué la somme de 8855 euros HT sera infirmé en ce sens.

2°sur l’installation des portes d’accès au garage

La SARL ATS indique que pour l’aménagement de ses locaux, elle a été contrainte de faire installer :

' une porte sectionnelle donnant accès au garage ;

' une porte roulante rapide, qui double la porte sectorielle et qui sert à assurer le clos des locaux et le passage des véhicules (la porte sectionnelle étant ouverte toute la journée) ;

' une porte blindée latérale pour accéder aux locaux (il s’agit d’une obligation réglementaire).

Cependant, les pièces produites à l’appui (pièce n° 20, 21, 22 et 24) sont datées de 2015 et de 2016 et concernent des locaux de [Localité 51].

La SARL ATS ne produit pas d’autres pièces justifiant de frais d’aménagement des portes d’accès au garage dans ses nouveaux locaux à [Localité 47].

Il ne peut donc lui être alloué une indemnité pour l’installation de portes d’accès au garage.

Le jugement qui lui a alloué la somme à ce titre de 5 890,50 euros sera infirmé.

3° sur l’installation de volets roulants

La SARL ATS indique que dans la mesure où ces nouveaux locaux ne sont pas situés dans une propriété privée sécurisée, elle a été contrainte de faire installer des volets roulants aux fenêtres de ses locaux.

Cependant, la pièce n° 24 est datée de 2015 et concerne l’adresse de [Localité 51].

Il ne peut donc lui être alloué une indemnité pour frais d’installation des volets roulants dans ses nouveaux locaux à [Localité 47].

Le jugement qui lui a alloué à ce titre une somme de 7 000,36 euros hors taxe sera infirmé.

4° sur l’installation des sols et de l’éclairage de l’atelier

La SARL ATS indique qu’afin d’exercer son activité dans des conditions matérielles similaires, elle a été contrainte d’engager des frais de peinture du sol et d’éclairage aux néons de l’atelier.

Cependant, les factures produites (pièce n°18) non détaillées sont de 2016 et 2017 et concernent l’adresse de [Localité 51].

Il ne peut donc lui être allouée d’indemnité pour frais d’aménagement du sol et d’éclairage de l’atelier pour les nouveaux locaux à [Localité 46].

Le jugement qui lui alloué la somme de 7 501,57 euros sera infirmé en ce sens.

5° sur l’installation de cabines de peinture et de préparation

La SARL ATS indique qu’elle a été contrainte de faire l’acquisition d’une nouvelle cabine de peinture, la cabine en place ne pouvant pas être déplacée et réinstallée, dont le coût s’élève à 27'500 euros HT, avec l’installation nécessitant une dépense complémentaire de plomberie d’un montant de 3 436 euros HT, soit un total de 30'936 euros HT.

Cependant, la pièce n° 17 produite pour la cabine est datée de 2009 avec une installation [Adresse 31] et la pièce n° 36 pour la plomberie est de 2014 avec comme adresse [Adresse 22] à [Localité 47].

Il n’est donc pas démontré par d’autres pièces l’acquisition d’une nouvelle cabine de peinture avec une dépense complémentaire de plomberie pour les locaux à [Localité 47], il ne peut donc lui être alloué une indemnité à ce titre.

Le jugement qui lui a alloué la somme de 29'937,80 euros au titre de l’installation de cabines de peinture et de préparation sera infirmé en ce sens.

6° sur l’acquisition d’un nouveau compresseur

La SARL ATS indique que la réinstallation l’a contrainte à faire l’acquisition d’un nouveau compresseur pour un coût de 6310 euros HT.

Cependant, la pièce produite n° 23 qui date de 2018 qui est adressée à l’adresse de [Localité 51].

Il n’est donc pas démontré par d’autres pièces l’acquisition d’un nouveau compresseur dans les nouveaux locaux à [Localité 47].

Il ne peut donc lui être alloué une indemnité à ce titre.

Le jugement qui lui a alloué à ce titre la somme de 5048 euros HT sera infirmé en ce sens.

— sur le versement de l’acompte

La Région Île-de-France indique qu’elle a accepté de régler un acompte correspondant à la moitié de son offre, mais celui-ci n’avait pas encore été versé au jour de l’audience de 1ère instance. Il l’avait cependant été au jour du jugement. De plus, la Région a depuis versé à la SARL ATS une somme de 686.960 euros en exécution du jugement. Enfin, le premier juge a commis une erreur en fixant l’acompte à la moitié de l’offre du commissaire du Gouvernement et non de celle de l’expropriant.

Pour toutes ces raisons, le jugement sera infirmé sur ce point.

L’acompte ayant été versé, la demande d’infirmation est devenue sans objet.

L’indemnité totale d’éviction due par la Région Île-de-France à la SARL ATS est d’un montant de 727 268,90 arrondis à 727 269 euros se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 543'300 euros ;

' indemnité de remploi : 53'180 euros ;

' indemnité pour trouble commercial : 48'494 euros ;

' indemnité pour perte de salaires et charges : 36'455,50 euros ;

' indemnité pour frais de déménagement : 37'500 euros

' indemnités pour frais générés par la modification du siège social :

738 euros HT ;

' indemnité pour frais liés à l’information et la publicité : 2 000 euros ;

' indemnité au titre de l’acquisition de panneaux de type enseigne : 5 901,40 euros HT ;

' indemnité pour installation d’une alarme et d’une vidéo surveillance : 0 euro ;

' indemnité pour l’installation de ports d’accès au garage : 0 euro ;

' indemnité pour installation de volets roulants : 0 euro ;

' indemnité pour installation des sols et de l’éclairage de l’atelier : 0 euro;

' indemnité pour l’installation de cabines de peinture et de préparation : 0 euro ;

' indemnité pour l’acquisition d’un nouveau compresseur : 0 euro .

Le jugement sera infirmé en ce sens

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la Région Île-de-France à payer à la SARL ATS la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la Région Île-de-France et la SARL ATS de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déboute la SARL ATS de sa demande principale de déclarer caduque la déclaration d’appel de la Région Île-de-France ;

Déclare recevables les conclusions et pièces de la Région Île-de-France du 23 décembre 2023 ;

Déboute la Région Île-de-France de sa demande de rejeter les conclusions de la SARL ATS commé etant irrecevables ;

Déclare recevables les conclusions et pièces de la SARL ATS du 16 mai 2024 et celles du 4 septembre 2024 ;

Déclare recevables les conclusions du commissaire du Gouvernement du 24 mai 2024 ;

Confirme le jugement entrepris sur :

— l’indemnité principale: 543 000 euros ;

— l’indemnité de remploi : 53 180 euros ;

— l’indemnité pour frais générés par la modification du siège social : 738 euros HT;

— l’indemnité au titre de l’acquisition de panneaux de type enseigne : 5 901,40 euros HT;

— les dépens de première instance ;

— les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infime le jugement en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau, fixe les indemnités suivantes comme suit :

— indemnité pour trouble commercial : 48 494 euros ;

— indemnité pour perte de salaires et charges : 36 455,50 euros ;

— indemnité de déménagement : 37 500 euros ;

— indemnité pour frais liés à l’information et à la publicité : 2 000 euros ;

— indemnité pour l’installation d’une alarme et d’une vidéo surveillance : 0 euro ;

— indemnité pour installation de portes d’accès au garage : 0 euro ;

— indemnité pour l’installation de volets roulants : 0 euro ;

— indemnité pour l’installation des sols et de l’éclairage de l’atelier : 0 euro ;

— indemnité pour l’installation de cabines de peinture et de préparation : 0 euro ;

— indemnité pour l’acquisition d’un nouveau compresseur : 0 euros ;

Fixe en conséquence à la somme à 727 269 euros arrondis, l’indemnité totale d’éviction due par la Région Île-de-France à la SARL AUTO TOLERIE SERVICES (ATS) dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux d’activités situés [Adresse 5] (93) sur les parcelles cadastrées I n°[Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 13] se décomposant

comme suit :

— l’indemnité principale : 543 000 euros ;

— l’indemnité de remploi : 53 180 euros ;

— l’indemnité pour frais générés par la modification du siège social : 738 euros HT ;

— l’indemnité au titre de l’acquisition de panneaux de type enseigne : 5 901,40 euros HT;

— l’indemnité pour trouble commercial : 48 494 euros ;

— l’indemnité pour perte de salaires et charges : 36 455, 50 euros ;

— l’indemnité de déménagement : 37 500 euros ;

— l’indemnité pour frais liés à l’information et à la publicité : 2 000 euros ;

Constate que la demande relative à l’acompte est devenue sans objet ;

Dit que la Région Île-de-France et la SARL AUTO SERVICES (ATS) supporteront la charge de leurs dépens d’appel ;

Déboute la Région Île-de-France et la SARL AUTO SERVICES (ATS) de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT