Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 FÉVRIER 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16558 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOEY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 22/01653

APPELANTS

Monsieur [V] [U]

né le 8 juin 1983 à [Localité 10] (92)

et

Madame [R] [U]

née le 25 mars 1986 à [Localité 8] (Etats Unis)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistés par M^e Fabrice EPSTEIN et Lisa GORDET de la SELARL SAUL associés, avocats au barreau de PARIS, toque : P467, M^e Lisa GORDET présente à l’audience

INTIMEES

S.C.I. SAINT ANDRE DES ARTS 26

RCS n° 883 113 235

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.A.S.U. ALEPH GESTION

RCS n° 492 408 935

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Marion CHARBONNIER de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947

Assistés par M^e Séverine BOUKHOBZA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0896

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2021, à effet au 1er mars 2021, la SCI Saint André des Arts 26 a donné à bail meublé à M. [V] [U] un appartement de 4 pièces et de 171,50 m² situé [Adresse 4]), à Paris (75006) moyennant un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 9.700 euros, outre 200 euros de provision mensuelle sur charges.

Le contrat mentionne que la location est destinée à un usage de résidence secondaire, soumise au code civil et consentie pour une durée de un an à compter du 1er mars 2021, renouvelable par tacite reconduction et par période de un an à défaut de congé préalable délivré par le bailleur au locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 14 juin 2021 pour un montant de 21.150 euros.

Par actes d’huissier de justice du 7 janvier 2022 signifiés en l’étude, la société Saint André des Arts 26 a donné congé aux locataires avec effet au 28 février 2022 à minuit.

Par acte d’huissier de justice du 8 mars 2022 la société Saint André des Arts 26 a assigné M. et Mme [U] en substance, en validation du congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

À l’audience devant le premier juge, du 1er juin 2022, cette société a en substance repris ses demandes, ajouté, subsidiairement, la demande de constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 7 février 2022, ou encore plus subsidiairement la résiliation judiciaire du bail, demandé la condamnation de M. [U] à lui payer la somme de 99.982,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2022.

Elle s’est opposée aux demandes adverses en requalification du bail comme portant sur la résidence principale du locataire, faisant valoir que M. [U] dispose d’un appartement dont il est propriétaire dans le [Localité 2] et constituant sa résidence principale.

Elle a également soutenu avoir fait réaliser l’ensemble des travaux sollicités par le locataire et indique que les problèmes de chauffage et d’eau chaude qu’il invoque ont été limités.

Par acte du 19 avril 2022, M. [V] [U] a assigné la société Saint André des Arts 26 et la société Aleph Gestion en paiement de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi du fait de divers désordres, compensation de cette somme avec la dette locative et condamnation de la société Aleph Gestion à lui payer la somme de 5.175 euros correspondant aux honoraires réglés par lui.

À l’audience du 1er juin 2022, M. et Mme [U] ont repris leurs demandes, sollicité la requalification du contrat en un bail portant sur une résidence principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’annulation du congé et le rejet de toutes les demandes adverses ; ils se sont prévalus d’un loyer plafonné conformément aux dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dite ÉLAN à hauteur de 5.951,05 euros pour la période du 1er mars au 30 juin 2021 et à 5.968,20 euros pour la période du 1er juillet 2021 au 30 mai 2022 et ont demandé la somme de 26.361,89 euros de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance.

À l’audience du 1er juin 2022, la société Aleph Gestion a développé les mêmes demandes que la SCI Saint André des Arts 26 sauf à solliciter la condamnation de M. [U] à lui payer la somme de 3750 euros correspondant au solde des honoraires non réglées à ce jour.

Par jugement contradictoire entrepris du 22 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— ORDONNE la jonction des affaires connues sous le numéro 22-01653 et 22-03943 qui ne sont plus connues que sous le seul numéro 22-01653,

— CONSTATE que le contrat de bail meublé à effet au 1er mars 2021 portant sur le bien sis [Adresse 4] est soumis aux dispositions du Code civil s’agissant d’une résidence secondaire ;

— CONSTATE que le congé régulièrement délivré le 7 janvier 2022 a mis fin au bail le 28 février 2022 à minuit et que M. [V] [U] est occupant des lieux situés [Adresse 4] sans droit ni titre;

— ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [V] [U], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment Mme [R] [U], avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution,

— RAPPELLE que l’expulsion ne pourra être mise en 'uvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande d’astreinte,

— CONDAMNE M. [V] [U] à payer à la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 la somme de 99.982,20 euros , au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés incluant l’échéance de juin 2022 et dépôt de garantie non déduit, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

— FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi jusqu’à libération effective des lieux ;

— CONDAMNE M. [V] [U] à payer cette indemnité d’occupation à la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 à compter du 1er mars 2022 et jusqu’à la complète libération des lieux par remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire ;

— DÉBOUTE la SCI Saint André des Arts 26 de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

— DÉBOUTE la société Aleph Gestion de sa demande en paiement à l’encontre de M. [V] [U],

— DÉBOUTE M. [V] [U] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts et en paiement à l’encontre de la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 et de la société ALEPH GESTION ;

— CONDAMNE M. [V] [U] à payer à la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 et à la société ALEPH GESTION chacune la somme de 4. 500 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— CONDAMNE M. [V] [U] aux dépens de l’instance

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 23 septembre 2022 par M. [V] [U] et Mme [R] [U] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 décembre 2024 par lesquelles M. et Mme [U] demandent à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL

INFIRMER le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le Jugement des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

— Constaté que le contrat de bail meublé à effet au 1er mars 2021 portant sur le bien sis [Adresse 4] est soumis aux dispositions du Code civil s’agissant d’une résidence secondaire ;

— Constaté que le congé régulièrement délivré le 7 janvier 2022 a mis fin au bail le 28 février 2022 à minuit et que M. [V] [U] est occupant des lieux situés [Adresse 4] sans droit ni titre à compter du 28 février 2022 minuit ;

— Ordonné, faute de départ volontaire de M. [V] [U], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment Mme [R] [U], avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Statuant à nouveau :

— JUGER que le contrat de bail meublé à effet au 1er mars 2021 porte sur une résidence principale, ce qui justifie l’application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— JUGER que le loyer aurait dû être plafonné, et fixé à la somme de 5.951,05 € (pour la période allant du 1er mars au 30 juin 2021) et de 5.968,20 € (pour la période à compter du 1er juillet 2021)

— CONDAMNER la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 à rembourser à Monsieur [U] le trop-perçu de loyer sur la période du 1er mars 2021 au 31 mars 2023 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

INFIRMER le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le Jugement des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

— Condamné M. [V] [U] à payer à la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 la somme de 99.982,20 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés incluant l’échéance de juin 2022 et dépôt de garanti non déduit, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision;

Et statuant à nouveau,

— JUGER que Monsieur [V] [U] n’était redevable, au jour où le Juge des contentieux de la protection a statué, que de la somme de 61.045,78 euros, en lieu et place des 99.982,20 euros appelés ;

— JUGER que la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 a obtenu un trop perçu de 38.936,42 euros au titre des indemnités d’occupation sollicitées pour la période de mars à juin 2022, puis d’un trop-perçu de charges de 400 euros sur les mois de janvier et février 2023 ;

— JUGER que la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 a indûment retenu la somme de 3.710 euros au titre du dépôt de garantie des époux [U] ;

— JUGER que la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 a indûment fait supporter à Monsieur [U] les frais de saisie d’huissier s’agissant d’une somme qu’elle savait excéder la dette locative, et alors que Monsieur [U] allait s’exécuter spontanément ;

— CONDAMNER la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 à payer à Monsieur [V] [U] les sommes de 38.936,42 euros au titre du trop-perçu d’indemnités d’occupation, 400 euros au titre du trop-perçu de charges en janvier et février 2023, 3.710 euros au titre de la retenue du dépôt de garantie et 1.242,56 euros au titre des frais de saisie d’huissier ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

INFIRMER le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur [V] [U] de ses demandes en dommages et intérêts et de condamnation à paiement à l’encontre de la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 et de la société ALEPH GESTION ;

— Condamné Monsieur [V] [U] à payer à la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 et à la société ALEPH GESTION chacune la somme de 4. 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [V] [U] aux dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

JUGER que la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 a manqué à ses obligations de délivrance conforme au titre du bail meublé signé avec Monsieur [V] [U] ;

CONDAMNER la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 à payer à Monsieur [V] [U] la somme de 89.590,20 à titre de dommages et intérêts du fait des manquements dont elle s’est rendue responsable, soit 30% des sommes totales versées par Monsieur [V] [U] au titre de l’exécution du contrat de bail ;

CONDAMNER solidairement la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 et la société ALEPH GESTION à payer à Monsieur [V] [U] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 et la société ALEPH

GESTION aux entiers dépens de première instance et d’appel.

DÉBOUTER la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 de toutes demandes contraires aux

présentes.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 mars 2023 au terme desquelles la SCI Saint André des arts 26 et la SASU Aleph Gestion demandent à la cour de :

DECLARER M. et Mme "[U]" recevables mais mal fondés en leur appel

Les en débouter,

DECLARER la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 recevable et bien fondée en ses demandes,

DECLARER la société ALEPH GESTION recevable et bien fondée en ses demandes,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

DEBOUTER M. et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

CONDAMNER M. et Mme [U] au paiement de la somme de 15.000 € à la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 et la société ALEPH GESTION en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris des deux commandements de payer de la saisie conservatoire et de sa dénonciation.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur le congé et l’expulsion

La cour d’appel constate que M. et Mme [U] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté que le congé a été régulièrement délivré le 7 janvier 2022 et a mis fin au bail le 28 février 2022 à minuit et a ordonné l’expulsion de M. [V] [U], sans formuler de prétention, ne serait-ce que de rejet, sur cette demande qui a été tranchée par le tribunal.

En application de l’article 954 du code de procédure civile et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, la cour d’appel ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et confirmer le jugement sur ce point, étant rappelé qu’une demande d’infirmation n’équivaut pas à une prétention de rejet.

Interrogé à l’audience, le conseil des intéressés a confirmé que ces derniers ne soumettaient en réalité aucune demande relative au congé, ni de réintégration dans les lieux ni de demande de poursuite du bail.

Ainsi la cour d’appel ne pourra en l’espèce que confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que le bail était résilié par l’effet du congé et a ordonné l’expulsion.

En tout état de cause, aucun moyen n’est développé dans le corps des conclusions des appelants en ce qui concerne la validité du congé.

La seule prétention en réalité tirée des demandes d’infirmation réside dans le montant du loyer que les appelants estiment devoir être plafonné, ce qui sera examiné ci-après.

Pour mémoire, il est constant que les lieux ont été libérés le 30 mars 2023.

Sur la demande de requalification du contrat de bail et en restitution de sommes au titre du trop perçu de loyers

A titre principal, M. et Mme [U] demandent à la cour d’appel de considérer que le loyer aurait dû être plafonné, fixé à la somme de 5.951,05 euros (pour la période allant du 1er mars au 30 juin 2021) et de 5.968,20 euros (pour la période à compter du 1er juillet 2021) et de condamner la SCI SAINT ANDRE DES ARTS 26 à rembourser à M. [U] le trop-perçu de loyer sur la période du 1er mars 2021 au 31 mars 2023.

Ils se fondent sur la requalification du bail qu’ils estiment concerner une résidence principale justifiant donc l’application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de la loi dite Elan.

Sur la qualification du bail

M. et Mme [U] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de requalification du contrat en bail portant sur une résidence principale. Ils font valoir que, de fait, ils ont établi leur résidence principale dans les lieux.

La société Saint André Des Arts 26 demande la confirmation du jugement.

Elle soutient que M. [U] est propriétaire d’un appartement dans le [Localité 2] qui était en rénovation, raison pour laquelle il a souhaité lui-même signer ce bail en qualité de résidence secondaire, pour la durée des travaux, à des fins fiscales; elle invoque la mauvaise foi contractuelle des locataires.

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1192 du même code dispose que « On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. »

Selon l’article 1193 « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » ; l’article 1194 dispose que « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

Il convient de rappeler par ailleurs qu’il n’est pas permis aux juges, lorsque les termes d’une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’elle renferme.

Quelle que soit l’utilisation qui en est faite par le locataire, le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner, et non par l’usage que le locataire a pu faire de la chose louée ( 3e Civ., 11 juin 1976, pourvoi n° 75-12.809, Bull n°255; 3e Civ., 15 janvier 1992, pourvoi n° 90-12.815, Bull n°11).

Néanmoins, les dispositions d’ordre public ne peuvent être écartées, nonobstant toute stipulation contractuelle contraire, s’il résulte des faits, établis par celui qui se prévaut d’une requalification du bail, que ces stipulations sont inexactes (3e Civ., 4 février 2009, pourvoi n° 07-20.980, Bull. n° 3).

Il appartient donc aux époux [U] qui se prévalent des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 d’établir que le logement loué constituait leur résidence principale et ce dès la conclusion du contrat ou, par la suite, par accord des parties.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que:

— l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui réserve l’application de celle-ci « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur » ; selon cet article la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge;

— les stipulations contractuelles du bail indiquent sans aucune ambiguïté que le logement loué l’est à « usage exclusif de résidence secondaire », qu’il est conclu pour une durée d’un an et qu’ « il ne relève que des dispositions du code civil sur le louage des choses ».

— M. et Mme [U] ne rapportent aucune preuve de ce que ce bail a été conclu pour un usage de résidence principale alors que ses stipulations sont contraires, et notamment pas des justificatifs de taxe d’habitation ou de revenus.

La cour ajoute qu’aucune ambiguïté ou équivoque ne résulte de ces stipulations contractuelles ; qu’aucun élément ne permet de penser que le locataire ait pu se méprendre sur la portée du bail (ce qu’il n’allègue d’ailleurs pas) ni que la commune intention des parties était autre que celle indiquée clairement par le bail. Le fait que le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables soient annexé au contrat de bail ne suffit pas à contredire ces éléments.

Les échanges de courriels entre les parties courant janvier 2021 démontrent d’ailleurs que le locataire avait conscience de contracter selon les dispositions du code civil et pour une durée d’un an renouvelable, raison pour laquelle il discutait d’ailleurs d’une clause du contrat relative à l’entretien de la climatisation.

Les appelants ne démontrent pas que c’est l’appartement loué [Adresse 9] qui a en réalité constitué leur résidence principale et ce dès mars 2021, et non l’appartement où se sont déroulés des travaux, dans le 16ème arrondissement.

Ils ne démontrent pas davantage que le bailleur aurait « sciemment détourné un dispositif d’ordre public ».

Enfin, aucun élément ne démontre qu’un changement de qualification ait pu être décidé par les parties et accepté par le bailleur.

Au regard de l’ensemble de ces circonstances de l’espèce, ils ne sauraient se prévaloir d’une modification unilatérale de leur part de la qualification du contrat et, subséquemment des dispositions relatives au loyer applicable (et à la durée du contrat), étant observé que l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité ne déroge pas aux dispositions légales relatives à la force obligatoire des contrats et à la bonne foi contractuelle.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la demande de requalification du contrat et retenu que le bail n’est pas soumis aux dispositions de la loi de 1989 et, en conséquence, en ce que, écartant la demande de plafonnement des loyers prévu par la loi dite ÉLAN du 23 novembre 2018, il a rejeté les demandes en paiement de trop versé de loyers.

La cour rejettera donc également la demande telle qu’énoncée devant elle en condamnation de la société Saint André Des Arts 26 à rembourser à M. [U] un trop-perçu de loyer sur la période du 1er mars 2021 au 31 mars 2023.

Sur la dette locative

À titre subsidiaire , les appelants demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. [V] [U] à payer à la société Saint André Des Arts 26 la somme de 99.982,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juin 2022, dépôt de garantie non déduit, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Ils demandent à la cour d’appel de condamner la société à payer à M. [U] les sommes de :

-38.936,42 euros au titre du trop-perçu d’indemnités d’occupation, objets d’une erreur dans le décompte,

-400 euros au titre du trop-perçu de charges en janvier et février 2023,

-3.710 euros au titre de la retenue du dépôt de garantie,

— et 1.242,56 euros au titre des frais de saisie d’huissier.

La société demande la confirmation du jugement et le rejet de ces demandes sans répliquer particulièrement à l’argumentation adverse.

S’agissant de la dette locative telle qu’arrêtée par le premier juge

Les appelants estiment tout d’abord qu’ils n’étaient redevables au mois de juin 2022 que de la somme de 61.045,78 euros au titre des indemnités d’occupation, et non de 99.982,20 euros comme l’a retenu le premier juge.

En effet, ils ne contestent pas le chef de dispositif du jugement par lequel l’indemnité d’occupation a été fixée par le premier juge « au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à libération effective des lieux » mais font valoir que le décompte du bailleur, qu’a repris le premier juge, comporte un doublement du montant de l’indemnité d’occupation, sans aucune justification et ce pour plusieurs échéances (19.400 euros ou 19.712,14 euros au titre de mars, avril, mai, juin 2022). Ils observent d’ailleurs que cette double imputation a ensuite cessé à compter d’octobre 2022.

Il résulte des exactes indications des appelants, non utilement contredites, et du dernier décompte versé aux débats arrêté au 3 février 2023 (pièce 56 des appelants) :

— qu’à partir du mois de mars 2022 les sommes appelées, constitutives d’indemnités d’occupation, devaient s’élever, en application du jugement, non contesté sur ce point, au montant du loyer indexé qui aurait été dûs si le bail s’était poursuivi ;

— que ces indemnités devaient donc s’établir à 9.856,07 euros mensuels, outre 200 euros par mois de provisions pour charges, soit pour les 4 échéances de mars à juin 2022 , la somme totale de 40.224,28 euros [soit (9.856,07 x 4] + [200 x 4]);

— qu’il en résulte un différentiel au titre des 4 échéances d’indemnités d’occupation de mars à juin 2022 de 38.936,42 euros en leur faveur et qu’au mois de juin 2022 la dette locative s’élevait donc à la somme de 61.045,78 euros (99.982,20 euros (solde débiteur inscrit au décompte)- 38.936,42 euros).

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M. [U] à payer la somme de 99.982,20 euros arrêtée à juin 2022 au lieu de 61.045,78 euros ; statuant à nouveau, la cour d’appel condamnera les locataires au paiement de cette somme.

Il n’y a cependant pas lieu de condamner la société à restituer la somme excédentaire de 38.936,42 euros, dès lors que le présent arrêt constitue un titre exécutoire permettant aux parties d’obtenir le paiement des sommes éventuellement trop versées en exécution du jugement entrepris.

S’agissant des sommes postérieures au jugement

Le décompte arrêté au 3 février 2023 comporte un solde positif de 8.900 euros.

— au sujet des indemnités d’occupation des mois de janvier et février 2023, les appelants font valoir à juste titre et sans que la partie adverse ne réplique, que les provisions pour charges ont été comptées deux fois.

En effet, pour ces échéances le décompte indique la somme de 10.056,07 euros (soit 9.856,07 euros + 200 euros) et en outre à nouveau 200 euros; la provision de 200 euros est donc bien comptée deux fois pour chacune de ces deux échéances.

Il convient donc, ajoutant au jugement, de condamner la société à payer à M. [U] la somme de 400 euros au titre des indemnités d’occupation non justifiées.

— au sujet du dépôt de garantie, d’un montant de 19.400 euros, les appelants soutiennent que la société doit encore leur restituer un solde de 3.710 euros ,et ce sans être contredits par la société intimée, qui ne formule aucune explication et ne démontre pas avoir restitué l’entier dépôt de garantie, ni être en droit d’en conserver une partie.

Cette demande sera donc accueillie, ajoutant au jugement.

— s’agissant des frais de saisie de1.242,56 euros, cette somme apparaît, en débit, sur la ligne du décompte du 2 novembre 2022 et ne relève certes pas de la dette locative ; elle n’a donc pas à être prise en compte à ce titre.

Pour autant,la société n’actualise pas sa demande de paiement de la dette locative et ne demande pas de condamnation des anciens locataires à ce titre.

En outre, en application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

En tout état de cause, les époux [U] ne justifient pas que le remboursement de cette somme soit justifié, alors qu’à la date de cette saisie la créancière pouvait recourir à des mesures d’exécution du jugement entrepris, exécutoire de plein droit.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts des appelants

Les appelants demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages-intérêts de M. [U] et réitèrent leur demande de condamnation de la société Saint André Des Arts 26 à payer à ce dernier la somme de 89.590,20 euros (dont le montant est élevé en cause d’appel).

Ils se fondent sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la somme sollicitée étant calculée à 30% des sommes totales versées par M. [U].

Ils invoquent l’obligation de délivrance de la chose louée dans un usage conforme à sa destination (article 1719 1°), d’entretien et de jouissance (articles 1719 et 1720) et de garantie des défauts de la chose louée (article 1721) du code civil et font valoir :

— le grand standing de l’appartement attesté par le montant du loyer,

— de nombreux désordres et non-conformités ayant affecté le logement.

La société intimée demande la confirmation du jugement et le rejet de toutes ces demandes.

Elle fait valoir les attentes déraisonnables de la partie adverse et sa mauvaise foi, le caractère très limité des désordres invoqués auxquels elle a rapidement remédié et qui n’ont pas rendu les lieux inhabitables.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ainsi que d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

S’agissant de l’obligation de mise à disposition du bien loué, l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle ( 3e civ., 5 juin 2002, pourvoi n° 00-19.037).

Ainsi le locataire doit être mis en mesure d’utiliser normalement la chose louée, conformément à son usage, ainsi que tous les accessoires indispensables à cette utilisation.

Pour mémoire, s’agissant de l’obligation de délivrance d’un logement décent servant à l’habitation principale, ajoutée à l’article 1719 par la loi sur la solidarité et le renouvellement urbains n° 2000-1208, du 13 décembre 2000, elle est impérative et interdit notamment la délivrance d’un logement insalubre ou dangereux.

Il convient de relever que les appelants ne se réfèrent pas particulièrement à cette notion de décence, mais à l’obligation de délivrance d’un bien conforme à l’usage auquel il est destiné, étant rappelé que le bail porte sur une résidence secondaire.

En tout état de cause, étant destiné à l’habitation, même non principale, l’appartement loué devait être être conforme à un tel usage.

De façon générale, l’obligation de délivrance s’impose au bailleur sauf à ce qu’il démontre que son inexécution de son obligation est due à un cas de force majeure.

En outre, selon l’article 1720 du même code, "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. "

Aux termes de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve.

Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Mais il résulte de l’article 1719 et de l’article 1353 du code civil (anciennement 1315) qu’il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de cette obligation de délivrance (3ème civ., 15 oct. 2013, n° 12-20.993)

En l’espèce, il est constant que l’état des lieux d’entrée fait état d’un appartement à l’état neuf, qui venait d’être rénové.

Il résulte cependant des éléments produits et des débats que dès l’entrée dans les lieux, et pendant plusieurs mois, divers désordres ont affecté les lieux, notamment concernant des robinets de salle de bain, le fonctionnement du four à micro-ondes, des portes de douches, une poignée de bibliothèque mal fixée et autres problèmes de finition, dont témoignent les très nombreux échanges entre les parties, notamment leurs courriels, courant 2021.

Le bailleur et le gestionnaire se sont montrés diligents et les réparations ont été effectuées, le plus souvent rapidement, mais il en est résulté un trouble de jouissance qui doit être réparé, quand bien même l’appartement n’a pas été impropre à l’habitation.

De plus, il est établi que lors de l’été 2021 la climatisation n’a pas fonctionné ce qu’admet d’ailleurs la société bailleresse ; les réparations définitives ont eu lieu fin 2021, après l’été et la période de chaleur.

Il est constant que le système de chauffage n’a pas non plus fonctionné ; il résulte cependant des éléments du dossier que les travaux nécessaires pour remédier de façon pérenne au problème de chauffage ont d’abord été refusés par les locataires, ont été finalement acceptés en septembre 2021 et qu’ils ont été réalisés en novembre 2021, ce dont il conviendra de tenir compte s’agissant du montant de l’indemnisation de nature à réparer le trouble de jouissance résultant de ces désordres.

Il est également avéré que des pannes d’ascenseur se sont produites, ainsi que divers dysfonctionnements électriques et des fuites, dont l’ampleur a cependant été limitée et que la bailleresse a fait procéder aux réparations.

La privation d’eau chaude, dans une salle de bain, d’une durée de 5 jours (étant apparue le 2 mars 2021 et réparée le 8 mars 2021) a causé aux locataires un préjudice de jouissance, mais le quantum de la réparation doit être circonscrit au regard de l’atteinte réduite portée à l’usage normal des lieux loués, étant rappelé que l’appartement est doté de deux autres salles de bain.

Il est en outre constant que les travaux de réparation de la climatisation ont nécessité 15 jours de travaux de sorte que les locataires ont été relogés pendant 15 jours, dans un appartement de grande taille du même immeuble ; ces circonstances sont également la source d’un trouble de jouissance, étant pris en compte que le loyer n’a pas été appelé pour cette période.

Enfin, il résulte des éléments du dossier que les divers travaux dans l’immeuble ont généré du bruit ; si la société fait valoir, à juste titre, que M. [U] a insisté pour prendre location des lieux dès le 1er mars 2021 en toute connaissance de cause de ce que la fin des travaux de l’immeuble n’était pas prévue avant fin mars 2021 (ce que confirment les courriels échangés en janvier 2021), elle admet néanmoins que ces travaux ont pris du retard et il résulte de ses propres déclarations et des pièces produites que ces nuisances, dont l’ampleur n’est pas objectivement démontrée mais qui sont réelles, ont cessé en novembre 2021.

Ainsi, quand bien même le bailleur et son mandataire ne sont pas restés inactifs, le bailleur a partiellement manqué à son obligation de délivrance de l’appartement loué qui n’était pas dans un état de finition totalement conforme à sa destination, sans être pour autant inhabitable, les locataires ayant d’ailleurs cherché à se maintenir dans les lieux, et qu’il a dû faire l’objet de nombreuses interventions et réparations, ce dont il résulte un préjudice de jouissance pour les locataires, devant être réparé.

Au vu de ces éléments et notamment du montant élevé du loyer, de l’ampleur et de la durée limitées des divers désordres constatés, il convient d’infirmer le jugement sur ce point et de condamner la société Saint André Des Arts 26 à payer à M. [U] la somme de 7.000 euros, étant rappelé que les locataires ont eux mêmes manqué à leur obligation de payer les loyers au terme convenu et ont laissé s’accumuler une importante dette locative.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens de la présente décision justifie d’infirmer le jugement en ce qui concerne les frais de procédure de l’article 700 et les dépens de première instance.

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, en ce qu’il a :

— condamné M. [V] [U] à payer la somme de 99.982,20 euros à la SCI Saint André Des Arts 26, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés incluant l’échéance de juin 2022, en ce non compris le dépôt de garantie ;

— débouté M. [V] [U] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Saint André Des Arts 26,

— condamné M. [V] [U] à payer à la SCI Saint André Des Arts 26 et à la société ALEPH GESTION la somme de 4. 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne M. [V] [U] à payer à la SCI Saint André Des Arts 26 la somme de 61.045,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations, dépôt de garantie non déduit, arrêtés au mois de juin 2022 inclus;

Rejette la demande de M. [V] [U] en condamnation de la SCI Saint André Des Arts 26 à lui rembourser un trop-perçu de loyer sur la période du 1er mars 2021 au 31 mars 2023 ;

Condamne la SCI Saint André Des Arts 26 à payer à M. [V] [U] la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

Rejette les demandes au titre des frais de procédure de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ;

Dit que les dépens de première instance seront partagés par moitié entre les parties,

Et y ajoutant,

Condamne la société Saint André Des Arts 26 à payer à M. [V] [U] la somme de 400 euros au titre des indemnités d’occupation trop versées au titre des mois de janvier et février 2023 ;

Condamne la société Saint André Des Arts 26 à payer à M. [V] [U] la somme de 3.710 euros au titre du solde du dépôt de garantie ,

Rejette la demande de M. et Mme [U] tendant à payer à M. [V] [U] la somme de1.242,56 euros au titre des frais de saisie;

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties;

Rejette les demandes au titre des frais de procédure de l’article 700 du code de procédure civile en appel;

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président