RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 52 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19792 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNS3

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Mars 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00168

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 10]

[Localité 21]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS :

Monsieur [JV] [DI] [KU]

[Adresse 3]

[Localité 24]

représenté par M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173. Non comparant

Madame [EZ] [AC] [FY] épouse [KU]

[Adresse 3]

[Localité 24]

représentée par M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque  : 173. Non comparante

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT-DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 20]

[Adresse 20]

[Localité 23]

représentée par Madame [ZZ] [TW], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président,

Madame Valérie GEORGET, Conseillère,

Madame Nathalie BRET, Conseillère,

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [JV] [DI] [KU] et Mme [EZ] [AC] [FY] épouse [KU] (ci-après les époux [KU]) étaient propriétaires des lots n°774 et 949 du bâtiment 4 de la copropriété [30], situé [Adresse 1] à [Localité 24].

La copropriété [30] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] et AT n°[Cadastre 22].

Le lot n°774 est un appartement de type F3 d’une superficie de 56m². Le lot n°949 est une cave.

La copropriété [30] est située dans le périmètre de la [Adresse 41] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d’accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 08 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 27 mars 2024, le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 08 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [JV] [DI] [KU] et Mme [EZ] [AC] [FY] épouse [KU] au titre de la dépossession des lots n°774 (appartement), et 1949 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété [30] [Adresse 12] à [Localité 24] à la somme de 48.260 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

39.200 euros (700 euros/m²) au titre de l’indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

4.140 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

DÉBOUTÉ M. [JV] [DI] [KU] et Mme [EZ] [AC] [FY] épouse [KU] de leur demande au titre d’une indemnité spécifique liée à la procédure d’extrême urgence ;

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer M. [JV] [DI] [KU] et Mme [EZ] [AC] [FY] épouse [KU] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 05 novembre 2024, l’EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

fixé à la somme de 48.260 euros le montant de l’indemnité revenant à l’exproprié pour dépossession des lots n°774 et 949 de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 24], et notamment en ce que la juridiction :

A pris en compte la réalisation de travaux réalisés et financés par l’autorité expropriante dans la valorisation des logements ;

N’a pas pris en compte l’absence d’un emplacement de stationnement ;

N’a pas déduit l’indemnité pour dépréciation du surplus fixée dans un précédent jugement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 23 janvier 2025 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 31 janvier 2025 (AR CG le 03/02/2025, AR [KU] le 04/02/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l’EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF aux époux [KU] au titre de la dépossession des lots n°774 et 949 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 24] comme suit :

39.200 euros au titre de l’indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

4.140 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

Et, statuant à nouveau,

FIXER le montant de l’indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°774 et 949 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 24] comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;

Soit (56m² x 560 euros/m²)' 3.520 euros = 27.840 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 3.784 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 690 euros x 6 mois soit 4.140 euros ;

TOTAL : 35.764 euros en valeur occupée ;

CONDAMNER les expropriés à payer à l’EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

2/ Adressées au greffe le 18 avril 2025 par les époux [KU], intimés et formant appel incident, notifiées le 30 mai 2025 (ARs le 04/06/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement du 27 mars 2024 ;

Statuer à nouveau,

FIXER à la somme de 64.818 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF dans le cadre de l’expropriation des lots 774 et 949 de la copropriété du bâtiment 4 [30] située [Adresse 1] à [Localité 24], se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 51.744 euros

Indemnité de remploi : 6.174 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 6.900 euros

CONDAMNER l’EPFIF à verser à Madame et Monsieur [LC] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTER l’EPFIF de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER l’EPFIF aux dépens.

3/ Adressées au greffe le 14 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 30 mai 2025 (AR EPFIF le 01/06/2025 et AR [KU] le 04/06/2025), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [observations du commissaire, comprendre infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 678 euros/m² occupé pour un état moyen-mauvais), et soustraction du prix d’une place de parking] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l’indemnité totale soit fixée à 43.032,80 euros.

4/ Adressées au greffe le 30 juillet 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 1er août 2025 (AR EPFIF le 07/08/2025 et AR [KU] le 06/08/2025), et aux termes desquelles il reprend le dispositif de ses précédentes écritures.

5/ Adressées au greffe 06 août 2025 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 08 août 2025 (AR CG le 11/08/2025, AR [KU] le 14/08/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

JUGER les époux [KU] mal fondés en leur appel ;

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [KU] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tendant à obtenir l’infirmation du jugement du 27 mars 2024 ;

Par suite,

DÉCLARER l’EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF aux époux [KU] au titre de la dépossession des lots n°774 et 949 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 24] comme suit :

39.200 euros au titre de l’indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

4.140 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

Et, statuant à nouveau,

FIXER le montant de l’indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°774 et 949 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 24] comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;

Soit (56m² x 560 euros/m²) ' 3.520 euros= 27.840 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 3.784 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 690 euros x

6 mois soit 4.140 euros ;

TOTAL : 35.764 euros en valeur occupée ;

CONDAMNER les expropriés à payer à l’EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L’EPFIF expose que :

Sur la date de référence, cet élément n’a pas été discuté en première instance et le juge l’a fixée au 08 avril 2016. Le commissaire du Gouvernement estime en cause d’appel qu’elle doit être fixée au 12 décembre 2023 et cet élément sera laissé à l’appréciation de la cour.

Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l’objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l’EPFIF, avec d’autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d’embellissement. C’est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d’entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l’indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l’article L.322-2 al 3 du code de l’expropriation et à créer un enrichissement sans cause.

Sur la valeur vénale du bien, les expropriés fondent leurs sollicitations indemnitaires sur des termes de comparaison issus de la base PATRIM, sur laquelle le prix de vente affiché comprend les indemnités accessoires comme le remploi. Les termes concernent des biens en copropriété en dehors [30] et de consistance incomparable.

il convient de rappeler que le premier juge a, à bon droit, écarté l’ensemble des termes cités par l’exproprié. Après avoir retenu les références de l’expropriante et du commissaire du Gouvernement, il a retenu des valeurs inférieures de 15 euros/m² à celles habituellement retenues pour la copropriété [30] suivant l’état d’entretien des biens, en méconnaissance de l’article L.322-8 du code de l’expropriation. Il convient donc de retenir les valeurs de la grille indemnitaire communément utilisée, et en l’espèce la valeur de 560 euros/m² pour des logements occupés en mauvais état d’entretien.

Sur l’absence de déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement, la réduction de 15 euros/m² sus-évoquée semble être motivée par l’absence de places de stationnements, habituellement rattachées aux logements, mais cette méthode constitue une erreur d’interprétation. Les valeurs unitaires moyennes résultant de l’ensemble des références devant être considérées « emplacement de stationnement intégré », il convient ici de soustraire la valeur de l’emplacement de stationnement, qui est de 3.520 euros pour la copropriété [30] tel qu’il ressort de jugements définitifs de la juridiction de l’expropriation de Seine-Saint-Denis.

Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs, les expropriés demandent 10 mois de loyer alors qu’il ressort de la jurisprudence de la juridiction de Seine-Saint-Denis, suivant un raisonnement confirmé par la cour, que l’indemnité habituellement octroyée correspond à 6 mois de loyer.

Les époux [KU] répondent que :

Sur la consistance du bien, le logement est dans un état moyen. Les parties communes du bâtiment 4 sont dans un meilleur état que celles des bâtiments 3 et 10. L’arrêté du 3 septembre 2018 cité par l’EPFIF est ancien et ne reflète pas la situation actuelle. Il ne vise pas expressément le bâtiment 4.

Sur l’environnement du bien, il jouit de nombreux commerces de proximité.

Sur l’état de l’appartement, l’EPFIF remet en cause les constatations issues du transport en arguant d’un éventail de travaux réalisés entre 2021 et 2023 sans préciser la date à laquelle ils auraient été réalisés. Il n’est pas communiqué de facture ni justifié que l’EPFIF est bien l’auteur des travaux. Il n’est pas non plus justifié qu’il s’agirait de travaux publics. L’EPFIF invoque l’enrichissement injustifié de l’article 1303 du code civil sans le démontrer ni n’apporter de chiffrage. L’appauvrissement de l’EPFIF reste aussi à démontrer. Il s’agit de toute manière d’une action subsidiaire et l’EPFIF dispose d’autres moyens juridiques pour faire valoir la prise en compte des travaux. Le constat d’huissier réalisé à la demande de l’EPFIF ne constitue pas un PV de transport, le transport devant être réalisé par le juge. Le PV fait état d’un état moyen, pourtant le juge retient un état mauvais-moyen dans la fixation du prix.

Sur la prise en compte de l’absence de stationnement, il ressort des références produites par l’EPFIF qu’un abattement pour absence de stationnement n’est pas toujours réalisé et que l’absence de stationnement n’a pas d’incidence sur le prix de certaines cessions. Le tribunal a retenu une moins-value de 15 euros/m² et l’EPFIF n’est pas fondé à contester ce point.

Sur l’exclusion des références des intimés, le premier juge a écarté ces références en reprenant l’argumentation de l’expropriant, alors que les résidences dont sont issues ces mutations bénéficient du même plan de sauvegarde que [30] et rendent mieux compte de l’état du marché libre là où la copropriété [30] subit un marché captif.

Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs, les époux [KU] sollicitent 10 mois de loyer compte tenu du délai pour trouver un appartement, un financement et des locataires. Le montant de l’indemnité consignée étant très loin de celui de l’indemnité définitive, les expropriés n’étaient pas directement en mesure de racheter un bien. La prise de possession anticipée par l’EPFIF a rallongé le délai durant lequel les expropriés ont été privés de revenus locatifs.

Sur la fixation de l’indemnité principale, dans le cadre des jugements rendus sur le bâtiment 3, le juge de l’expropriation a constaté une hausse du prix des biens entre les cessions de 2019 et celles de 2021 et 2022. Il en ressort qu’il a établi dans sa grille tarifaire une valorisation de 840 euros/m² pour les logements en état moyen.

Il ressort d’une étude sur les cessions réalisées au sein [30] et de [32], entre 2022 et 2023, que les prix sont supérieurs à ceux des termes de l’EPFIF et atteignent une moyenne de 1.083,22 euros/m². Ces prix incluent certes possiblement une indemnité de remploi, mais en admettant qu’elle soit de 10%, la valeur la plus basse acquise par l’EPFIF est de 685 euros/m².

Concernant la résidence [39], une étude de marché révèle une valeur métrique moyenne de 1.773 euros libre. Les moyennes sont encore plus élevées pour les résidences [40] et [34], à noter qu’elles incluent des ventes sans parking.

Il convient de retenir la valeur de 840 euros/m² pour un logement en état moyen fixée par le juge, mais de la majorer de 10% pour tenir compte de l’évolution du marché.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l’état d’entretien du bien, les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation ne sauraient justifier d’écarter la demande de l’EPFIF relative à la prise en compte du constat d’huissier qu’elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l’article L.322-1, la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d’huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l’état de l’appartement quelques jours avant la date de l’ordonnance d’expropriation. Une analyse des constats d’huissier dressés pour les biens de l’espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d’analyse, de retenir un état entre « moyen » et « mauvais » pour l’appartement, comme l’a fait le premier juge.

Sur les termes, le commissaire du Gouvernement complète la liste retenue par le premier juge par une étude récente qui rend compte d’une valeur moyenne de 795 euros/m² pour les logements en état moyen et de 561 euros/m² pour les logements en mauvais état au sein des copropriétés [30]. Ces valeurs sont entendues cave et parking intégrés.

Les termes proposés par les expropriés concernant des mutations au sein de copropriétés voisines [30] seront rejetés en ce que ces copropriétés ont fait l’objet de rénovations, de suivi et d’accompagnement et sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne.

Sur l’absence de place de stationnement, l’ensemble des termes de référence retenus s’entendant « parking intégré », il convient de soustraire à l’indemnité principale la valeur d’une place de parking dont il ressort des jugements de la juridiction qu’elle est de 3.520 euros.

Sur la perte de revenus locatifs, il n’a pas été démontré en première instance que les biens présentent des spécificités telles qu’une indemnité supérieure à 6 mois de loyer puisse être envisagée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité spécifique à la procédure d’extrême urgence, les expropriés ne justifient pas d’un préjudice résultant de la procédure et qui ne soit pas déjà compensé par l’indemnité pour perte de loyers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l’EPFIF du 23 janvier 2025, des époux [KU] du 18 avril 2025 et du commissaire du Gouvernement adressées au greffe dans les délais règlementaires de l’article R311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 30 juillet 2025 sont de pure réplique à celles des époux [KU], appelants incident et ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 6 août 2025 sont de pure réplique à celles des époux [KU], appelants incident et à celles du commissaire du Gouvernement, appelant incident et sont donc recevables.

AU FOND

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’EPFIF indique qu’il n’entend pas remettre en cause :

' l’application par le tribunal de la méthode d’évaluation dite par comparaison, pour procéder à l’évaluation de l’emprise objet de la présente procédure,

' la superficie des biens de 56 m²,

' la situation locative, à savoir occupée,

' les modalités de calcul des frais de remploi,

' le quantum de l’indemnité pour perte de revenus locatifs.

Il indique qu’il conteste :

' l’état d’entretien tel qu’il a été constaté par la juridiction de première instance,

' la valeur unitaire retenue,

' l’absence de déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement.

Il sera relevé que dans l’acte d’appel, il est indiqué que la demande d’infirmation porte sur le fait que le tribunal n’a pas déduit de l’indemnité pour dépréciation du surplus fixée dans un précédent jugement, mais il n’en est pas fait état dans le dispositif des conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3, ni même dans les motifs et le jugement invoqué n’est pas versé aux débats.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

L’appel incident des époux [KU] concerne :

' l’état d’entretien,

' la valeur unitaire,

' l’indemnité accessoires pour perte de revenus locatifs.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement a trait à:

— la valeur unitaire, avec un abattement de 3500 euros pour absence de parking.

1° sur la date de référence

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L’EPFIF retient la même date de référence que le premier juge mais s’en remet à l’appréciation de la cour.

Les époux [KU] n’ont pas conclu sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l’urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d’un droit de préemption urbain.

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

L’article L 213-4a) du code de l’urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date de référence devant être prise en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.Par arrêt du 1° mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l’espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 24] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune .

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l’EPFIF sur le périmètre de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l’ ORCOD-IN et qu’ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l’article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d’un nombre entier d’étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l’article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l’interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu’ils ne sont pas destinés à l’habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu’elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l’obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l’arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la [Adresse 41] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance:

A sur les copropriétés [30] et de [32]

La commune de [Localité 24] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 26] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 35] à [Localité 36] et dessert [Localité 24]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 27]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [30] et de [32] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n’est pas propre à chacune d’elles. La copropriété [30] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de [32] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a déjà fait l’objet d’une démolition.

La copropriété de [32] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 24].

L’EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës [30] et de [32] réalisée par la commune de [Localité 24] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage

'l’occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signé entre l’État, le département et la commune de [Localité 24] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes ,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations a justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Adresse 41] » et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 ' 2398 du 11 septembre 2017.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges , à savoir pour la copropriété [30] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de [32] de 6,2 millions d’euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 – 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l’article L522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

L’EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l’habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l’attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l’EPFIF.

L’EPFIF s’agissant de l’état général de la copropriété [30], indique que les bâtiments font l’objet :

' d’un arrêté de péril sur les équipements communs d’immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d’un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d’une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d’extrême dégradation a imposé à la puissance publique d’engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l’attente de leur démolition, compte tenu de l’occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l’EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l’intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu’urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l’incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d’AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d’euros sur [30] soit environ 1,4 millions d’euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d’octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l’ensemble [30] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l’ANAH et par l’EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L’EPFIF souligne qu’entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d’aménagements extérieurs (rampe d’accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d’accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d’arrêt des compteurs d’eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d’individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L’EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d’embellissement du bâtiment et des logements, qu’ils n’ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l’attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n’ayant pas bénéficié des travaux.

Les époux [KU] indiquent que l’arrêté du 3 septembre 2018 produit par l’EPFIF ne vise pas expressément le bâtiment 4 [30] et est très ancien et très loin de la situation actuelle.

L’arrêté du 12 septembre 2018( pièce n°1) prescrit au syndicat des copropriétaires de la copropriété [30] des travaux de remise en état des équipements communs, visant l’ensemble de la copropriété et inclut donc le bâtiment 4.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de [32]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [30].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :

' d’un sous-sol à usage de caves ;

' d’un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d’escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

Il s’agit :

' Du lot n°774 : un appartement de type F3, situé au 7e étage de l’escalier A, d’une superficie de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu’une pièce de vie et de deux chambres, l’une d’entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un état moyen au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 8 novembre 2024.

' Du lot n°949 : une cave, qui n’a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité .

Le premier juge indique que l’EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l’article L322-2 dernier alinéa du code de l’expropriation et à titre subsidiaire au visa de l’article 1303 du Code civil, qu’il a fait réaliser d’importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l’installation électrique et le remplacement des fenêtres de l’appartement appartenant aux époux [KU], que l’état d’entretien de l’appartement ne peut être qualifié que de mauvais ; qu’en l’occurrence, l’EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d’établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu’il évoque; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu’ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023 ' 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n’ont pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique, laquelle s’agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021 ' 2884 du 21 octobre 2021 et s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l’alinéa 4 de l’article L322-4 du code de l’expropriation n’est pas applicable en l’espèce.

Le premier juge ajoute que selon l’article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ; qu’aux termes de l’article 1303 ' 1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’ils ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale ; qu’en l’espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l’EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d’une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023 ' 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d’autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l’appauvrissement de l’EPFIF , si tant est qu’il soit avéré, ce qui n’est pas le cas en l’absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des époux [KU] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 8 novembre 2023, l’état d’entretien du lot n° 774 peut être qualifié de moyen voire de mauvais notamment au regard des traces d’un dégat des eaux dans la cuisine, des nombreuses traces de moisissures dans la salle de bains au niveau de la baignoire et des revêtements de sol dégardés dans les deux chambres .

L’EPFIF avait demandé en première instance de retenir un état mauvais, les expropriés un état moyen et un état très bon par le commissaire du Gouvernement.

Le premier juge retient pour un logement occupé pour un état mauvais moyen une valeur de 715 euros/m², mais il a retenu pour le bien des époux [KU] en faisant état de l’état d’entretien qualifié de moyen voire mauvais une valeur unitaire de 700 euros/m².

L’EPFIF indique que te tribunal a retenu après le transport sur les lieux un état d’entretien moyen, comme le soutenait les expropriés ainsi que le commissaire du Gouvernement.

Il ressort du jugement que seuls les exproipriés ont retenu un état d’entretien moyen, l’EPFIF retenant un état d’entretien mauvais et le commissaire du Gouvernement un état très bon et que le premier juge a retenu un état moyen puis dans la fixation de la valeur unitaire un état moyen voire mauvais après la visite des lieux.

L’EPFIF indique que si le bien a été qualifié d’état d’entretien moyen, c c’est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d’extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu’il a pris possession d’un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l’échelle des copropriétés [30] et de [32], que les propriétaires n’étaient plus capables d’entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l’occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu’il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l’EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l’indemnité revenant aux expropriés.

L’EPFIF indique qu’admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l’indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l’article L322-2 du code de l’expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s’agissant de la méconnaissance de l’article L322-2 du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l’enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l’occasion de juger qu’ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d’intérêt général et qui comportent l’intervention d’une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06-10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d’aménagement extérieurs (rampe d’accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d’accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches,BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d’arrêt compteur d’eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d’individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L’EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d’intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu’ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L’EPFIF ajoute, au titre de l’enrichissement sans cause, qu’on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n’ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l’EPFIF qui se justifierait par l’obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l’ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d’extrême urgence mais également depuis l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l’enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l’absence de production de tout document », alors qu’il a été porté à la connaissance du tribunal l’ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d’un, procès-verbal de constat effectué par Maître [RX] , commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l’intervention de l’EPFIF, le bien à évaluer n’était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en très bon état en raison des travaux effectués par l’expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l’évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l’EPFIF indique que le constat d’huissier décrit un bien globalement en mauvais état et que le reportage photographique du Commissaire du Gouvernement abonde dans ce sens.

L’EPFIF demande donc l’infirmation du jugement et de retenir un mauvais état avec une valeur unitaire de 560 euros/m².

Les époux [KU] indiquent que leur logement est dans un état moyen, qu’il est facilement accessible depuis les ascenseurs et les escaliers, que les parties communes du bâtiment 4 sont en ce meilleur état d’entretien que les parties communes du bâtiment B 10 et 3.

Ils ajoutent que leur bien jouit de commerces de proximité :

' le supermarché Ela,

' l’épicerie Vinayar Cash& Carry,

' bureau de poste,

' une auto-école,

' un magasin Leclerc assimile en voiture.

Ils ajoutent que leur bien et proche de la mairie de [Localité 24], que le parc de la Mairie de [Localité 24], le parc départemental de [Localité 33] sont à moins de cinq minutes de marche et qu’il est desservi par le tram T4 et les bus 603,623, 146 et N45.

S’agissant de l’état de leur bien ils indiquent que l’EPFIF se contente de faire un éventail de travaux réalisés dans l’ensemble de la copropriété de [32] entre 2021 2023 sans indiquer la date à laquelle les travaux auraient été réalisés dans leur logement, qui n’est pas communiqué de factures des travaux et qui n’est pas justifié que c’est l’EPFIF qui est l’auteur de ces travaux.

Le commissaire du Gouvernement en appel indique que dans ses conclusions initiales, le commissaire du Gouvernement avait retenu avant le transport un état dit « mauvais », que toutefois, après transport judiciaire, il avait proposé de retenir un « bon état » (annexe 2 et annexe 3) puis rectifier son erreur et a retenu un état moyen (annexe n° 4).

Il indique qu’il n’a pas la même lecture que le premier juge de l’article L322-2 du code de l’expropriation, qui a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification du PLU, sur l’évolution des prix d’un secteur donné ; qu’au cas particulier, la demande de l’EPFIF concerne la consistance du bien et plus particulièrement l’appréciation de l’état d’entretien du bien et le rejet de leur demande par l’article L322-2 alinéa 4 ne peut être retenu ; que la date pour apprécier la consistance du bien en application de l’article L322-1 du code de l’expropriation est celle de l’ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l’espèce le 29 juin 2023, et qu’à ce titre l’EPFIF avait des obligations notamment, celle d’offrir un logement décent .

Dans ses dernières conclusions le commissaire du Gouvernement indique que l’EPFIF a, en sa pièce n° 3, fourni un procès-verbal de constatation établi le 22 mai 2023, soit cinq semaines avant par Maître [RY] [FH], huissier de justice qui détaille l’état d’entretien de chaque pièce de l’appartement avec photographies, que cette visite est antérieure à la date de l’ordonnance d’ expropriation du 22 juin 2023, et que sans donner date certaine aux travaux, il permet de constater l’état de l’appartement quelques jours avant l’ordonnance d’expropriation pour mieux le comparer à l’état constaté le jour du transport judiciaire ; le commissaire du Gouvernement synthétise les constats du procès-verbal dans un tableau dans ses conclusions et indique que l’huissier utilise 5 états soit « mauvais, usage, entretien, bon, très bon » pour qualifier l’état des biens et que les états dits « d’usage et d’entretien » avancé par huissier sont rassemblés sous l’état dit « moyen » correspondant à des états nécessitant des travaux d’embellissement et de mise aux normes (annexe 5) ; qu’il en ressort un état majoritaire de manque d’entretien (9) d’usage (7) avec constat de mauvais (1) et 3 plafonds en bon état ; il ressort des photos de huissier que le sol de la cuisine, le sol du séjour, le sol de la chambre aurait dû être qualifié de mauvais et non d’usage, que l’appartement a été rafraîchi entre la date du 22 mai 2024 (visite de huissier) et la date du 8 novembre 2024 (transport judiciaire), notamment la salle de bains qui a entièrement été refaite, ainsi que le sol de la cuisine ; que toutefois il ne tient pas compte du changement des huisseries pour modifier l’état du bien, celle-ci ayant été changé par l’EPFIF.

En application de l’article L322-1 du code de l’expropriation, en se basant sur le procès-verbal de constatation huissier du 22 mai 2023, date la plus proche de la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, il retient un état dit moyen tendant sur le mauvais, que sa grille ne comporte toutefois pas de valeur intermédiaire entre les deux états, et qu’ils retiendront une valeur intermédiaire entre moyens et mauvais et demande donc la confirmation du jugement en proposant de retenir une valeur unitaire de 678 euros/m².

1° sur l’application de l’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation invoquée par l’EPFIF

L’EPFIF indique que le juge de l’expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les 3 années qui précèdent l’enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié, et que les travaux doivent être considérés comme des travaux publics au sens de l’article L322-2 du code de l’expropriation.

Les époux [KU] répondent qu’il n’est pas démontré que les travaux réalisés dans les appartements relèvent de la catégorie des travaux publics.

Le commissaire du Gouvernement indique que cet article a pour objet la prise en compte potentiel des conséquences de travaux publics, de modification du PLU, sur l’évolution des prix (changements de valeur) sur un secteur donné alors que la demande de l’EPFIF concerne la consistance du bien.

L’article L322-2 alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même s’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien.

Cet article invoqué par l’EPFIF a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences de travaux publics, de modification du PLU, sur l’évolution des prix, à savoir un changement de valeur d’un secteur donné.

Comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement cet article a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification de PLU, sur l’évolution des prix , l’article faisant état de changement de valeur d’un secteur donné.

Or, la demande de l’EPFIF concerne en l’espèce la consistance du bien.

L’alinéa 4 de l’article L322-1 susvisé n’est donc pas applicable.

En tout état de cause, comme l’indique exactement le premier juge, l’EPFIF indique que les travaux qu’elle invoque avoir réalisé, l’ont été après sa prise de possession anticipée du bâtiment 4 selon l’arrêté du préfet de seine Saint Denios du 11 avril 2023 et n’ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique, puisque celle- ci a été prescrite par arrêté préfectoral du 21 octobre 2021 et s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021.

L’alinéa 4 de l’article L322-2 susvisé ne peut donc s’appliquer.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

2° sur l’enrichissement sans cause invoqué par l’EPFIF

L’EPFIF indique qu’il a porté à la connaissance du tribunal l’ensemble des travaux effectués dans le logement et en considérant que le bien exproprié est en état moyen en raison des travaux effectués par l’expropriant, le tribunal a dans son évaluation, pris en compte des travaux et entérinés ce qui constitue à l’évidence un enrichissement sans cause, alors qu’en application de l’article L321-1 du code expropriation l’indemnité d’expropriation ne répare que le dommage actuel et certain causé par l’expropriation et ne peut s’étendre au préjudice incertain éventuel.

Les époux [KU] répondent que l’EPFIF ne démontre pas l’enrichissement et n’apportent aucun chiffrage sur l’enrichissement dont ils auraient bénéficié et notamment dans quelle proportion et il s’agit d’une action subsidiaire, l’EPFIF dispose d’autres moyens juridiques pour faire valoir la prise en compte des travaux.

Selon l’article L 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

En outre, aux termes de l’article 1303 '1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

En l’espèce :

— aucune pièce n’est produite tant sur la première vague des travaux de mise en sésurité, que pour la deuxième vague des travaux de mise en sésurité , avec des travaux financés sans précision par l’ANAH et l’EPFIF;

— L’EPFIF n’a pris possession du bien exproprié de façon anticipée que par arrêté préfectoral du 11 avril 2023 et l’ordonnance emportant transfert de propriété est du 29 juin 2023 et les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur puis de propriétaire, dans l’attente du relogement des expropriés qui en ont fait la demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement écarté l’enrichissement sans cause invoquée par l’EPFIF.

3° sur l’application de l’article L322-1 du code de l’expropriation invoquée par le commissaire du Gouvernement

L’article L322-1 du code de l’expropriation dispose que que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

S’agissant de l’application de la régle habituelle de la consistance et de l’état du bien, le premier juge a retenu un état moyen au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 8 novembre 2023, puis au titre de la fixation de la valeur unitaire a retenu un état moyen voire mauvais après la visite des lieux, ce qui correspond à des motifs contradictoires et ce d’autant que dans le procès verbal de transport sur les lieux mentionne que le juge de l’expropriation et les parties s’accordent pour considérer que le bien est globalement dans un état moyen.

En tout état de cause, l’état d’un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l’article L322-1 du code de l’expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et ce n’est qu’à défaut d’ordonnance d’ expropriation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, que la consistance d’un bien est fixée à la date du jugement .

En l’espèce, la consistance du bien exproprié des époux doit en effet être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 8 novembre 2023 qui a eu lieu quatre mois plus tard.

L’EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL [RX] huissier de justice associée du 22 mai 2023 (pièce n° 3) soit un peu plus d’un mois avant l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d’une modification de l’état des lieux entre la date de ce constat huissier du 22 mai 2023 et celle très proche de l’ordonnance d’expropriation, alors que le transport sur les lieux a eu lieu le 8 novembre 2028, soit quatre mois après l’ordonnance d’expropriation.

Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :

«L’entrée :

Le linoléum recouvrant le sol est à l’état d’entretien.

La peinture recouvrant les murs est à l’état d’entretien.

La peinture recouvrant le plafond est en bon état.

L’équipement comprend :

' un tableau électrique muni de disjoncteurs.

La cuisine :

Le linoléum recouvrant le sol est à état d’usage.

La faïence recouvrant les murs est à l’état d’entretien.

La peinture recouvrant les murs est à l’état d’entretien.

La peinture recouvrant le plafond est à l’état de (non renseigné)

L’équipement comprend :

' une double fenêtre en PVC, un double vitrage.

La salle de bains : le linoléum recouvrant le sol est visiblement en mauvais état.

Les revêtements recouvrant les murs sont à l’état d’entretien.

La peinture recouvrant le plafond est à l’état d’entretien.

Les toilettes :

Le linoléum recouvrant le sol est à l’état d’usage.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l’état d’usage.

Le salon :

Le linoléum recouvrant le sol est à état d’usage.

La peinture recouvrant les murs est en état d’entretien.

La peinture recouvrant le plafond est en bon état.

L’équipement comprend une double porte fenêtre en PVC, double vitrage.

La chambre 1:

Le linoléum recouvrant le sol est à état d’entretien.

La peinture des murs est à l’état d’entretien. Je constate néanmoins quelques traces noires d’humidité sous la fenêtre.

La peinture recouvrant le plafond est en bon état.

L’équipement comprend une double fenêtre PVC, double vitrage.

La chambre 2 :

Le linoléum recouvrant le sol est à l’état d’usage.

Le revêtement recouvrant les murs et le plafond est un état entretien.

L’équipement comprend une double fenêtre en PVC, double vitrage ».

Il ressort de ce procès-verbal de constatation du commissaire de justice que le bien est majoritairement en état d’entretien ou d’usage avec un constat de mauvais et trois plafonds en bon état.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu en ce qui concerne la fixation de la valeur unitaire un état dit moyen tendant sur le mauvais.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Cependant, comme l’indique le commissaire du gouvernement la grille du premier juge ne comporte pas les deux valeurs intermédiaires entre ces deux états.

3° sur la date d’estimation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé , il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 27 mars 2024.

4° sur la fixation de l’indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l’appartement de 56 m² n’est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B sur la situation locative

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l’espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023.

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en valeur occupée, ce qui n’est pas contesté ni par les parties ni par le commissaire du gouvernement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

C sur la méthode d’évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

Cependant, l’EPFIF et le commissaire du gouvernement ont formé appel sur l’absence de déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement.

Cette question sera examinée après étude des termes de comparaison proposés par les parties.

D sur la fixation de l’indemnité principale

1° sur la valeur de l’appartement et de la cave

Le premier juge après examen des références des parties en retenant un état qualifié de moyens voir mauvais a retenu une valeur unitaire de 700 euros euros/m² et en conséquence fixé l’indemnité principale à la somme de :

700 euros X 56 euros= 39'200 euros en valeur occupée.

Il convient en conséquence d’examiner les termes de comparaison proposés par les parties ;

A termes de l’EPFIF

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement pour retenir son offre de 560 euros/m².

Il indique qu’après avoir retenu des références citées par l’autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l’ensemble de ces mutations comme suit :

État

Mauvais

Mauvais – moyen

Moyen

Moyens- Bon

Bon

Très bon

Libre

660 euros/m²

825 euros/m²

935 euros/m²

1050 euros/m²

1260 euros/m²

1375 euros/m²

Occupé

560 euros/m²

715 euros/m²

800 euros/m²

880 euros/m²

1000 euros le/m²

1170 euros/m²

L’EPFIF indique que pour autant le premier juge a arrêté dans le cadre de l’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété [30], pour l’évaluation des appartements de type F3 ou R4 libres, les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement :

' 545 euros, lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien;

' 700 euros/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ;

' 785 euros/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen,

' 865 euros/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ;

' 985 euros/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien

' 1155 euros/m² plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé.

Il indique que cette diminution de 15 euros/m² constitue une erreur d’interprétation.

Il rappelle les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation qui dispose que sous réserve de l’article L322-9, la juridiction tient compte des accords réalisés à l’amiable entre l’expropriant et les diverses titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords réalisés à l’amiable à l’intérieur des zones d’intervention foncière, des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Il indique que la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords réalisés à l’amiable postérieurement à la déclaration d’utilité publique (3e civile, 13 novembre 2003, n° 02 ' 70'119).

Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d’état d’entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [30] (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots de parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Les termes comportent les références de publication :

Ancien propriétaire

Adresse

Lot

Cave

Parkings

Bâtiment

Type

Surface (loi Carrez)/m²

État du logement

Prix d’acquisition

Prix/m²

Libre/

occupé

Transfert de propriété

Date de prise de jouissance

ASCI

[Adresse 1]

749

923

2165

4

3

55,57

très bon

59071

1063

O

16 juillet 2020

16 juillet 2020

[RP]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

768

985

2181

4

4

66,61

très bon

70806

1063

O

8 mars 2022

8 mars 2022

SCI Steve Investissements

[Adresse 1]

807

970

2433

4

3

56,37

très bon

70462

1250

L

1er décembre 2020

1er décembre 2020

[ZS]

[Adresse 1]

755

975

2171

4

4

66,76

bon

66578

893

O

14 novembre 2019

14 novembre 2019

[P]

[Adresse 1]

756

976

4

4

66,99

bon

66804

893

O

20 février 2020

20 février 2020

[SN]

[Adresse 1]

759

951

2194

4

4

65,50

bon

65341

893

O

21 juillet 2020

21 juillet 2020

[JM]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

765

925

4

3

55,03

bon

51536

893

O

18 mars 2021

18 mars 2021

[ZI]

[Adresse 1]

799

999

2429

4

3

56,43

bon

56431

893

O

22 octobre 2019

22 octobre 2019

[DR]

[Adresse 8]

832

1009

4

2

47,91

bon

48062

893

O

21 juillet 2020

21 juillet 2020

[UV]

[Adresse 8]

849

1052

2391

3

3

55,70

bon

49740

893

O

2 août 2018

2 août 2018

[Y]

[Adresse 8]

852

1015

2444

4

3

54,70

bon

54732

893

O

29 octobre 2019

29 octobre 2019

[KC]

[Adresse 8]

857

1068

2344

3

3

55,90

bon

49919

893

O

15 novembre 2018

15 novembre 2018

[SW]

[Adresse 8]

858

1069

2345

3

3

54,70

bon

48847

893

O

13 décembre 2018

13 décembre 2018

[XK]

[Adresse 12]

882

1084

2398

4

3

55,33

bon

55351

893

O

30 juillet 2020

30 juillet 2020

[GX]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

747

979

2440

4

4

67,00

bon

78385

1050

L

18 août 2020

18 août 2020

[WD]

[Adresse 1]

769

986

2371

4

3

55,30

bon

64872

1050

L

22 octobre 2020

22 octobre 2020

[IE]

[Adresse 1]

784

932

3

4

65,70

bon

68985

1050

L

17 avril 2018

17 avril 2018

[KK]

[Adresse 1]

805

954

2431

4

3

55,97

bon

65645

1050

L

15 octobre 2020

15 octobre 2020

[C]

[Adresse 8]

833

1008

2330

3

2

48,08

bon

52936

1050

L

27 octobre 2022

27 octobre 2022

[KD]

[Adresse 8]

837

1038

2383

4

3

55,90

bon

65565

1050

L

6 avril 2021

6 avril 2021

[BW]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

865

1076

2450

4

3

55,69

bon

65322

1050

L

27 février 2020

27 février 2020

[AU]

[Adresse 12]

893

1059

2373

4

3

56,07

bon

65761

1050

L

8 décembre 2020

8 décembre 2020

[UE]

[Adresse 12]

899

1045

4

4

62,50

bon

68250

1050

L

16 février 2023

16 février 2023

[L]

[Adresse 12]

900

1031

3

4

66,03

bon

69332

1050

L

5 septembre 2017

5 septembre 2017

[DZ]

[Adresse 12]

904

1046

3

4

65,70

bon

68985

1050

L

11 avril 2017

11 avril 2017

[VL]

[Adresse 12]

907

1022

4

4

66,10

bon

73826

1050

L

25 février 2021

25 février 2021

[R]

[Adresse 12]

908

1023

2100

4

4

66,70

bon

70035

1050

L

31 juillet 2018

31 juillet 2018

[AB]

[Adresse 1]

767

984

3

4

65,79

Moyen

47566

723

O

23 juillet 2019

23 juillet 2019

[GO]

[Adresse 12]

773

950

4

3

55,50

Moyen

43725

795

O

15 décembre 2022

15 décembre 2022

[A]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

785

933

4

3

55,62

Moyen

40213

723

O

11 juillet 2019

11 juillet 2019

[RG]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

802

1002

2378

4

3

56,08

Moyen

40586

723

O

10 mars 2022

10 mars 2022

[PP]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

811

946

4

3

56,36

Moyen

42303

723

O

3 novembre 2020

3 novembre 2020

[CI]

[Adresse 1]

822

944

2186

4

3

56,13

Moyen

45640

723

O

29 octobre 2020

29 octobre 2020

SCI Cogit

[Adresse 8]

854

1058

2446

3

3

55,37

Moyen

40033

723

O

9 octobre 2018

9 octobre 2018

SCI Roumieu

[Adresse 8]

856

1067

2443

4

3

55,96

Moyen

45505

723

O

4 novembre 2021

4 novembre 2021

[RH]

[Adresse 8]

869

1040

3

3

56,06

Moyen

40531

723

O

31 octobre 2017

31 octobre 2017

[CB]

[Adresse 8]

872

1017

3

3

56,06

Moyen

48924

795

O

27 octobre 2022

27 octobre 2022

[MB]

[Adresse 8]

874

1019

2453

3

3

55,25

Moyen

39946

723

O

26 mars 2019

26 mars 2019

[U]

[Adresse 12]

878

1080

2447

4

2

50,01

Moyen

36157

723

O

19 mars 2019

19 mars 2019

[CW]

[Adresse 12]

894

1094

3

3

56,50

Moyen

40850

723

O

5 juillet 2018

5 juillet 2018

[CV]

[Adresse 12]

896

1096

3

4

66,01

Moyen

55206

723

O

27 septembre 2022

27 septembre 2022

[IV]

[Adresse 12]

901

1063

4

3

55,50

Moyen

41619

795

O

18 mai 2021

18 mai 2021

[HW]

[Adresse 12]

905

1020

3

3

54,40

Moyen

39331

723

O

8 novembre 2018

8 novembre 2018

SCI CLS

[Adresse 1]

766

926

3

3

54,95

Moyen

53996

935

L

25 octobre 2022

25 octobre 2022

[G]

[Adresse 1]

780

927

3

4

66,90

Moyen

56865

850

L

15 mars 2018

15 mars 2018

[NA]

[Adresse 1]

772

981

2174

4

4

65,59

Bon

62327

850

O

22 juillet 2021

22 juillet 2021

[IW]

[Adresse 8]

841

1035

2338

4

3

55,00

Moyen

52425

850

L

14 novembre 2019

14 novembre 2019

[FO]

[Adresse 8]

845

1055

2397

3

3

55,80

Moyen

47430

850

L

11 mai 2017

11 juin 2017

[HN]

[Adresse 12]

897

1044

3

3

55,30

Moyen

47005

850

L

21 février 2019

21 février 2019

[IV]

[Adresse 1]

790

936

2372

4

3

55,64

Mauvais

32214

510

O

8 décembre 2020

8 décembre 2020

SCI PSDJ

[Adresse 1]

816

962

2438

3

3

52,87

Mauvais

26964

510

O

24 mai 2018

24 mai 2018

[SX]

[Adresse 7]

511

683

2303

3

3

55,97

Très bon état

66445

1063

O

16 décembre 2021

14 décembre 2021

[YS]

[Adresse 7]

441

650

2330

3

3

56,00

Très bon état

70000

1250

L

25 janvier 2019

25 janvier 2019

[NR]

[Adresse 7]

469

641

2258

3

3

53,26

Bon

53317,30

893

O

15

décembre 2020

15 décembre 2020

[VV] [LT]

[Adresse 11]

553

737

2250

3

4

66,30

Bon

59205,90

893

O

23 juillet 2019

23 juillet 2019

[H]

[Adresse 7]

428

638

2220

3

4

65,90

Bon

58848,70

893

O

14 mars 2019

[GF] [E]

[Adresse 7]

432

635

2224

3

4

66,22

Bon

77484,10

1050

L

14 octobre 2021

14 octobre 2021

[CA]

[Adresse 7]

426

630

3

3

56,45

Bon

62679,75

1050

L

16 juin 2021

15 juin 2021

[ZA]

[Adresse 7]

404

577

2198

3

4

66,95

Bon

78327,50

1050

L

28 janvier 2021

28 janvier 2021

[KL]

[Adresse 7]

465

593

3

3

56,05

Bon

62218

1050

L

15 septembre 2020

15 septembre 2020

[MT]

[Adresse 7]

436

619

3

4

64,59

Bon

67819,50

1050

L

25 juin 2019

SCI JJD

[Adresse 11]

543

741

2544

3

3

55,78

Moyen

45361,83

723

O

30 septembre 2021

30 septembre 2021

[PY]

[Adresse 11]

537

676

2602

3

4

66,66

Moyen

54014,70

723

O

06 juin 2021

6 juin 2021

[EH]

[Adresse 7]

410

573

2211

3

3

56,77

Moyen

46149,18

723

O

15 septembre 2020

15 septembre 2020

SCI EJDN

[Adresse 11]

539

696

2604

3

3

55,23

Moyen

44741,50

723

O

10 mars 2020

10 mars 2020

[UW]

[Adresse 11]

492

707

2275

3

3

53,93

Moyen

43890,53

723

O

19 décembre 2019

19 décembre 2019

[UW]

[Adresse 11]

484

689

2267

3

3

55,73

Moyen

45322,07

723

O

19 décembre 2019

[EH]

[Adresse 7]

431

617

2223

3

3

56,72

Moyen

46109,42

723

O

26 novembre 2019

[EH]

[Adresse 11]

505

657

2297

3

3

56,27

Moyen

45751,53

723

O

26 novembre 2019

[UM]

[Adresse 11]

496

725

2279

3

3

56,03

Moyen

45560,66

723

O

17 octobre 2019

17 octobre 2019

[F]

[Adresse 7]

456

620

2245

3

3

56,40

Moyen

40777,20

723

O

17 janvier 2019

17 janvier 2019

SCI Kelly

[Adresse 7]

366

590

2255

3

3

56,18

Moyen

53528,30

850

L

11 juin 2020

[WU]

[Adresse 7]

452

594

2241

3

3

55,90

Moyen

47515,00

850

L

25 juillet 2019

SCI Clichy

(M. [EH])

[Adresse 11]

544

672

2545

3

4

66,75

Moyen

56737,50

850

L

26 novembre 2019

[EY]

[Adresse 7]

402

629

2197

3

3

56,70

Moyen

54014,50

850

L

24 septembre 2019

[XT]

[Adresse 11]

569

731

2254

3

4

64,84

Mauvais

41012,76

510

O

17 février 2022

17 février 2022

[WK]

[Adresse 11]

519

723

2310

3

3

55,82

Mauvais

32315,02

510

O

18 décembre 2021

18 décembre 2021

[OZ]

[Adresse 11]

556

1187

3

4

66,11

Mauvais

36987,71

510

O

01 décembre 2020

01 décembre 2020

[EH]

[Adresse 7]

422

576

2214

3

4

55,73

Mauvais

32264,53

510

O

22 octobre 2020

22 octobre 2020

SCI Zada

[Adresse 11]

560

727

2466

3

4

66,85

Mauvais

34093,50

510

O

27 août 2019

[IM]

[Adresse 7]

414

572

2206

3

3

55,89

Mauvais

37887,40

600

L

06 mai 2021

06 mai 2021

[OA] et Fils

[Adresse 7]

408

581

2202

3

4

65,71

Mauvais

44368,60

600

L

21 janvier 2021

21 janvier 2021

Ces termes comparables en localisation et en consistance, s’agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [30] seront retenus pour un état moyen tirant vers le mauvais.

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :

Ancien propriétaire

date de la vente

adresse

lot

cave

parkings

surface (loi Carrez)/m²

état du bien

procédure

situation locative

prix

valeurs unitaires/m²

[W]

22 août 2019

[Adresse 9]

90

315

1307

56,20

bon

procédure amiable

L

59010

1050

[FP]

23 août 2019

[Adresse 4]

144

288

1411

55,86

bon

procédure amiable

L

58653

1050

[D]

17 septembre 2019

[Adresse 9]

97

308

1305

55,70

moyen

procédures amiables

O

40298,21

723

[GG]

15 octobre 2019

[Adresse 9]

107

270

1359

57,10

très bon

procédure amiable

L

71375

1250

[O]

30 septembre 2019

[Adresse 4]

138

320

1461

65,00

non visité

préemption sur adjudication

/

16009

246

[SO]

préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831

[Adresse 13]

75

218

1310

56,00

non visité

préemption sur adjudication

/

16009

286

[B]

9 janvier 2020

[Adresse 19]

17

180

1347

56,10

bon

procédure amiable

L

58905

1050

[N]

14 janvier 2020

[Adresse 5]

100

305

1414

56,10

bon

procédure amiable

L

58905

1050

[VE]

28 janvier 2020

[Adresse 13]

79

200

1445

56,65

mauvais

procédure amiable

O

28891,50

510

SCI Immobilière de la Forêt

16 mars 2020

[Adresse 13]

149

289

1462

56,00

moyen

procédure amiable

L

52425

850

[JE]

26 mai 2020

[Adresse 2]

398

493

1351

66,03

très bon

procédure amiable

L

82537,50

1250

[FP]

11 juin 2020

[Adresse 4]

146

260

/

66,74

bon

procédure amiable

L

66877

1050 – 3200

[TN]

16 juin 2020

[Adresse 13]

66

234

1419

56,00

bon

procédure amiable

L

58800

1050

[XC]

16 juin 2020

[Adresse 13]

130

324

/

65,00

moyen

procédure amiable

L

52050

850 – 3200

[CZ] [YJ]

16 juillet 2020

[Adresse 13]

162

252

1451

66,40

moyen

procédure amiable

O

48007,20

723

[KK]

28 juillet 2020

[Adresse 4]

166

263

/

65,50

bon

procédure amiable

O

55291,50

893 – 3200

[WC] [NZ]

30 juillet 2020

[Adresse 13]

137

330

1392

56,00

bon

procédure amiable

O

50008

893

[AW]

3 septembre 2020

[Adresse 13]

150

258

1439

66,50

moyen

procédure amiable

O

48079,00

723

[AO]

22 septembre 2020

[Adresse 4]

139

319

1446

65,00

moyen

procédure amiable

O

46995

723

[NS]

29 octobre 2020

[Adresse 13]

128

327

1365

56,00

bon

procédure amiable

O

50008

893

[GN]

29 octobre 2020

[Adresse 13]

15

239

1295

65,00

bon

Procédure amiable

O

58045

893

[YT] [EP]

26 novembre 2020

[Adresse 9]

117

280

1299

55,97

moyen

procédure

O

40466,31

723

[NB]

22 décembre 2020

[Adresse 13]

151

257

1396

65,00

bon

procédure amiable

O

58045

893

[TF]

26 janvier 2021

[Adresse 19]

39

237

1430

65,06

moyen

procédure amiable

O

47038,38

723

[VU]

28 janvier 2021

[Adresse 13]

54

186

/

56,00

bon

procédure amiable

O

46808

893

[VM]

18 février 2021

[Adresse 13]

22

242

1402

65,00

très bon

procédure amiable

O

69095

1063

[FX]

30 mars 2021

[Adresse 19]

34

248

1356

65,00

non visité

préemption sur adjudication

/

19000

292

[MK]

8 avril 2021

[Adresse 9]

111

266

1457

56,00

non visité

préemption sur adjudication

/

15982

285

[KT]

20 avril 2021

[Adresse 13]

46

194

1444

56,14

bon

procédure amiable

L

58800

1050

Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 [30] et seront donc retenus pour un état moyen tirant vers le mauvais.

Pour parfaire l’information de la cour, l’EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8, qui présentent les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d’étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6) :

Ancien propriétaire

Date et n° de RG

des jugements

Lot

Cave

Parkings

Superficie (loi Carrez) /m²

Etat

Situation locative

Valeurs unitaires retenue euros/m²

[I]

6 avril 2021,

RG n° 21/62

1526

1710

2083

56

usagé à bon

occupé

880

[K]

17 mars 2021,

RG n° 21/41

1470 (dans le bâtiment 8)

1611 (dans le bâtiment 8)

2039 (dans le bâtiment 9)

56

moyen

occupé

800

[X]

17 mars 2021,

RG n° 21/46

1464

1617

2043

56

usagé à bon

occupé

880

[V]

17 mars 2021,

RG n° 21/40

1465 (dans le bâtiment 8)

1616 (bâtiment 8)

2031 (dans le bâtiment 9)

56

bon

occupé

1000

[T]

17 mars 2021,

RG 21/45

1537

1621

/

56

bon à moyen

occupé

880

[S]

17 mars 2021,

RG n° 21/43

1528

1708

2111

56

Très usagé à mauvais

libre

660

[M]

23 mars 2021,

RG 21/51

1495

1670

2089

56

non visité (état moyen retenu)

occupé

800

[Z]

17 mars 2021,

RG n° 21/42

1481

1648

/

56

usagé à bon

occupé

800

[J]

6 avril 2021,

RG n° 21/64

1521

1680

2046

56

usagé à mauvais

occupé

715

[YB]

21 avril 2021,

RG n° 19/370

1474

1635

2057

56

moyen

libre

935

[LK]

6 avril 2021,

RG n° 21/63

1591

1794

2080

56

bon

libre

1155

[AI]

1er avril 2021,

RG n° 19/380

1440

1644

2044

56

bon

occupé

1000

[AK]

20 janvier 2021,

RG n° 19/375

1473 (bâtiment 8)

1634 (bâtiment 8)

2035 (dans le bâtiment 9)

56

bon à très bon

propriétaire occupant

1260

[MJ]

23 mars 2021,

RG n° 21/48

1490

1674

2087

56

moyen à bon

propriétaire occupant

1045

[HF]

17 mars 2021,

RG n° 21/44

1541 (dans le bâtiment 8)

1741 (dans le bâtiment 8)

1090 (dans le bâtiment 9)

56

moyen

occupé

800

[YJ]

6 avril 2021,

RG n° 21/58

1524

1623

2115

56

état d’usage

occupé

800

[ZR]

21 janvier 2021,

RG n° 19/392

1458

1402

65

moyen

propriétaire occupant

935

[OR]

28 janvier 2021,

RG n° 19/335

1560

1698

2069

56

moyen

occupé

800

[MS]

1er juin 2021,

RG n° 21/98

1487

1677

2074

56

moyen

occupé

800

[DA]

18 mars 2021,

RG n° 19/345

1450

1609

2063

65

état d’usage à mauvais

occupé

715

[JD]

19 janvier 2021,

RG n° 19/279

1502 dans le bâtiment 8

1610 dans le bâtiment 8

2023 dans le bâtiment 9

56

bon

propriétaire occupant

1155

[VD]

21 janvier 2021,

RG n° 19/278

1442 dans bâtiment 8

1661 dans le bâtiment 8

1970 dans le bâtiment 9

65

bon

propriétaire occupant

1155

[OI]

21 avril 2021,

RG n° 19/360

1421 dans le bâtiment 8

1650 bâtiments 8

1823 bâtiment 9

65

bon

occupé

1000

[RO]

21 janvier 2021,

RG n° 19/338

1429

1597

65

correct

occupé

880

[FG]

6 avril 2021,

RG n° 21/59

1517

1684

56

moyen bon

occupé

880

[SG]

28 janvier 2021,

RG n° 19/341

1569

1718

2101

65

moyen

occupé

800

[WL]

25 mars 2021,

RG n° 21/38

1577 (dans le bâtiment 8)

1731 (dans le bâtiment 8)

1779 (dans le bâtiment 9)

65

non visité (état moyen retenu)

propriétaire occupant

935

[CJ]

4 février 2021,

RG n° 20/203

1469 (dans bâtiment 8)

1612 (dans bâtiment 8)

2033 (dans le bâtiment 9)

56

correcte

occupé

880

[JL]

28 janvier 2021,

RG n° 20/202

1447

1656

2055

56

mauvais à moyen

occupé

715

[ZJ]

21 janvier 2021,

RG n° 19/343

1423

1603

2051

56

bon

propriétaire occupant

1155

[NJ]

6 avril 2021,

RG n° 21/56

1510

1691

2295 (hors emprise, réquisition d’emprise totale)

56

mauvais

occupé

560

[NI]

6 avril 2021,

RG n° 21/61

1519

1682

2092

56

moyen à mauvais

occupé

715

[BX]

6 avril 2021,

RG n° 21/69

1576

1732

2068

56

état d’usage

alternative (évaluation en libre et occupée)

800 euros/m² en valeur occupée

935 euros/m² en valeur libre

[JU]

28 janvier 2021,

RG n° 19/385

1562 (dans le bâtiment 8)

1696 (dans le bâtiment 8)

2010 (dans le bâtiment 9)

65

état d’usage

occupé

800

[ZB]

6 avril 2021,

RG n° 21/68

1572

1715

2099

56

état d’usage à bon

libre

1045

[SF]

6 avril 2021,

RG n° 21/57

1504

1726

2246 (hors emprise, réquisition d’emprise totale)

65

état d’usage à bon

occupé

880

[OY]

2 février 2021,

RG n° 19/354

1573

1714

65

état d’usage à bon

occupé

880

SCI AG

25 mars 2021,

RG n° 21/39

1480 (dans le bâtiment 8)

1647 (dans le bâtiment 8)

1929 (dans le bâtiment 9)

56

bon état

occupé

1000

SCI Aguini

6 avril 2021,

RG n° 21/60

1514

1685

2051

56

état d’usage à mauvais

occupé

715

[WT]

6 avril 2021,

RG n° 21/67

1568

1719

2072

56

non visité (état moyen retenu)

libre

935

[TE]

28 janvier 2021,

RG n° 19/378

1563 (dans le bâtiment 8)

1695 (dans le bâtiment 8)

1986 (dans le bâtiment 9)

56

correct

Occupé à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement

1155

[MC]

28 avril 2021,

RG n° 19/274

1418 (dans le bâtiment 8)

1680 (bâtiment 8)

2050 (dans le bâtiment 9) et 1998 (box dans le bâtiment 9)

60,32

Moyen

Occupé

800

[PG]

11 mai 2021,

RG n° 19/331

1590

1755

2066

65

Mauvais

Occupé

560

[GW]

4 février 2021,

RG n° 19/275

1578 (dans le bâtiment 8)

1730 en bâtiment 8

1778 et 1933 (boxes dénommés silo en superstructure)

65

Correct

Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d’une procédure d’expulsion intentée contre le locataire

1095

L’EPFIF indique qu’à l’examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :

*pour les bien évalués en valeur occupée :

' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m²,

' F3 ou F4, état d’usage à mauvais : 715 euros/m²,

' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²

' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d’entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;

*pour les bien évalués en valeur libre :

' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,

' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,

' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,

'F3 ou F4, très bon état d’entretien et bien équipé : 1375 euros/m².

Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance et en état au bâtiment 4 seront retenus pour un état moyen voire mauvais comme le bien exproprié.

Au regard de ces éléments, l’EPFIF indique que son offre d’une valeur unitaire en valeur libre de 560 euros/m²b est satisfactoire.

Cependant, la cour n’a pas retenu un état mauvais mais a confirmé le jugement sur un état moyen voire mauvais qui ne figure pas dans la proposition de l’EPFIF.

B termes des époux [KU]

Les époux [KU] indiquent que lors des jugements rendus en 2002 et 2023, le juge de l’expropriation a tenu compte des cessions réalisées dans les copropriétés voisines et que le commissaire du Gouvernement a réalisé une étude intéressante des prix pratiqués sur les copropriétés voisines de [32] :

— dans le cadre des jugements rendus sur le B10 qui ont établi des moyennes des cessions réalisés sur les copropriétés voisines de [32] et [30] :

Résidences autre que celles [30] et de [32], également situées à [Localité 24]

année de construction et composition des biens

nombre de logements et caractéristiques de l’immeuble

valeur moyenne des appartements F3 et F4 retenue

valeur unitaire moyenne en euros/m² en valeur libre

valeur unitaire moyenne euros/m² en valeur occupée

[39]

[Adresse 28]

1958

appartements, celliers et parkings

288

5 barres d’immeuble de 4 étages chacun

F3

CG n° 66,68, 69,71, 73,74 et 75:1711 euros/m²

F4

dem n° 72:1371 euros/m²

1668/62 euros/m²

1418,32 euros/m²

[37]

[Adresse 25]

1958

appartements et cellier

192

4 barres d’immeuble de 4 étages chacun

F4

CG n° 76,77, 81 et 82 : 1737,5 euros/m²

F3 CG n° 80 : 2186 euros/m²

1827,20 euros/m²

1553,20 euros/m²

[34]

[Adresse 29]

1961

appartement et cave

380

4 barres d’immeubles de 4 étages chacun

F4

CG n° 85 89:1615,5 euros/m²

F3

CG n° 83,84, 86,87 et 88:1780,20 euros / m²

1733,85 euros/m²

1473,77 euros/m²

[40]

[Adresse 6]

1963

appartements, caves et parkings

168

une barre d’immeuble de 10 étages

F4

CG n° 94 : 1119 euros/m²

F3

CG n° 90, 91, 92 et 93 : 1284 euros/m²

1251 euros/m²

1063,35 euros/m²

[Adresse 31]

[Adresse 31]

1975

appartements, caves et parkings

131

4 bâtiments dont 2 en forme de L de 6 à 8 étages disposant de 3 accès

F4

CG n° 1561 euros/m²

F3/4

CG n° 95, 96, 97, 98 et 99 : 1784,60 euros/m²

1740,33 euros/m²

1485,23 euros/m²

*en l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.

**Dans le cas de la présente procédure d’expropriation,l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier généré par la situation d’occupation titrée.

Comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement ces termes ne sont pas exclusivement issus de cessions sur la résidence [30] et de [32] qui correspond à un marché spécifique, ces termes bien qu’étant dans le périmètre du ORCOD-IN correspondent à des copropriétés dans un état moins dégradé et elles ont fait l’objet de travaux de rénovation, de suivi, d’accompagnement et sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne; les photographies produites par l’EPFIF concernant ces copropriétés le confirment.

Ces termes non comparables seront donc écartés.

' Dans le cadre des jugements rendus sur le B3, le juge de l’expropriation a établi des moyennes des cessions réalisées sur les copropriétés voisines de [32] et [30] :

Résidence à [Localité 24]

année de construction et caractéristiques de l’immeuble

caractéristiques des biens

termes étudiés

valeur unitaire moyenne libre

valeur unitaire moyenne occupée

[39]

[Adresse 28]

1958

288 logements, 5 immeubles de 4 étages chacun

appartements, celliers et parkings

CG n° 29 à 39

2077

1766

[37]

[Adresse 25]

1958

192 logements, 4 immeubles de 4 étages chacun

appartements et celliers

CG n° 40 à 48

1825

1551

[34]

[Adresse 29]

1961

380 logements, 4 immeubles de 4 étages chacun

appartements et caves

CG n° 49 à 57

2043

1737

[40]

[Adresse 6]

1963

168 logements, un immeuble de 10 étages

appartements, caves et parkings

CG n° 58

2089

1776

Moyenne générale

1991

1692

Dont moyennes des logements avec parking

2078

1766

Dont moyennes des logements sans parking

1934

1644

*en l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.

**Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un 1/3 (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée.

Les époux [KU] font état d’un constat d’une hausse entre les cessions de 2019 et quelques ventes de 2021 et les cessions de 2021 et quelques ventes 2022 sur les autres copropriétés de l’ORCOD.

Ces termes non comparables seront écartés pour les mêmes motifs que les termes précédents.

' Le tribunal a établi une grille suivant les références fournies dans ses décisions rendues sur le B3 :

État

Mauvais

Mauvais ' moyen

Moyen

Moyen ' bon

Bon

Très bon

libre

660 euros

825 euros

935 euros

1050 euros

1260 euros

1375 euros

Occupés

560 euros

715 euros

800 euros

880 euros

1000 euros

1170 euros

La valeur de 700 euros retenu par le tribunal n’est qu’indicative et ne correspond pas à la valeur revendiquée par les époux [KU] de 924 euros/m² qui se basent sur un état moyen, la cour ayant retenu un état moyen tendant vers le mauvais.

' une recherche sur des ventes récentes entre septembre 2022 et novembre 2023 ont mis en évidence des ventes notamment sur [30] et [32] supérieures aux termes produits par l’EPFIF.

Compte tenu de l’état très bon, il est mis en évidence l’intégralité des cessions sur [32] et [30] sur la période indiquée à [Localité 24] de F3 56/57 m², ces termes comportant les références de publication :

27 septembre 2022

49998

892,35

892,83

8 novembre 2022

50156

895,64

6 décembre 2022

61837

1104,23

14 mars 2023

50707

892,09

905,47

16 mars 2023

86562

1530,18

1545,75

11 avril 2023

50838

907,82

27 avril 2023

50199

896,42

25 juillet 2023

72364

1288,3

1292,21

12 janvier 2023

71894

1283,82

24 janvier 2023

61729

1102,3

16 février 2023

58370

1046,43

1042,32

27 avril 2023

81818

1461,04

29 septembre 2022

42113

743,66

752,02

Maximum

1545,75

Minimum

752,02

Moyenne

1083,22

Les époux [KU] indiquent qu’il est à noter qu’il n’y a aucun prix en dessous de 752 euros alors que l’EPFIF fait des demandes en dessous de ce montant et que sur 13 ventes, la moyenne est supérieure à 1000 euros, que les logements en très bon état ou en mauvais état sont très peu acquis par l’EPFIF compte tenu des prix bas qu’il proposent et que ces prix sont certes, sous réserve de l’existence d’une indemnité de remploi à justifier par l’EPFIF.

Cependant, l’état des biens n’est pas mentionné, cette moyenne correspondant au vu du tableau retenu par le premier juge à la rubrique de 1000 euros soit un état moyen- Bon; ces termes non comparables seront donc écartés en l’espèce.

Les époux [KU] font ensuite état des termes récents sur la résidence [39] entre septembre 2022 et novembre 2023 à [Localité 24] avec les références de publication :

20 décembre 2022

99000

1858,11

1706,9

4 septembre 2022

100000

1724 du 14

29 septembre 2022

118516

2202,08

2043,38

25 octobre 2022

121529

2095,33

2 février 2023

101999

1888,52

1758,6

14 février 2023

93459

1712,32

1611,35

6 avril 2023

120197

2072,37

11 avril 2023

88196

1520,62

Maximum

2072

Minimum

1521

Moyenne

1773

Les époux [KU] indiquent que ces biens sont vendus libres de toute occupation que la moyenne est de 1773,17 euros, que si entre 2019 et 2023, il y a une hausse des prix, cette hausse est plus faible entre 2022 et 2023 car la résidence [39] a fait l’objet de trois arrêtés de mise en sécurité partiellement levés les 18 et 20 juillets 2022, et que l’EPFIF a également décidé de préempter la plupart des ventes et que dans ces circonstances, s’ajoute un poids supplémentaire qui rend d’autant plus comparable à la copropriétés [39] avec la copropriété de [32].

Ces termes correpondent à une autre copropriété non comparable , puisque celle [30] et de [32] est plus dégradée.Ils seront donc écartés.

Les époux [KU] font état également de termes récents sur la résidence [40] entre septembre 2022 et novembre 2023 à [Localité 24] :

9 septembre 2022

85000

1603

12 septembre 2022

119000

2245

30 septembre 2022

90000

1651

1698

4 avril 2023

98000

1849

Maximum

2245

Minimum

1604

Moyenne

1850

Ces termes seront écartés pour le même motif que précédemment, cette copropriété n’étant pas comparable.

Les époux [KU] font enfin état de termes récents sur la résidence [34] entre septembre 2022 et novembre 2023 à [Localité 24] avec les références de publication :

19 octobre 2022

120000

2287

2352

15 décembre 2022

110000

2077

2156

19 octobre 2022

113000

2215

18 juillet 2023

78500

1539, 22

24 novembre 2022

66000

1253

1294

Maximum

2353

Minimum

1294 ' 1539

Moyenne

1912 ' 2066

Les époux [KU] indiquent que ces biens sont livrés sans parking et qu’il est nécessaire d’apprécier la 5e vente avec précaution dans la mesure où ce prix est anormalement bas et peut concerner un mauvais état ou des spécificités inhabituelles.

Ils indiquent qu’il est par conséquent proposé une moyenne sans ce terme.

Ces termes correspondent à une copropriété mois dégradée que celle [30] et de [32].Ils sont donc non comparables et seront donc écartés.

Les époux [KU] concluent qu’il serait préférable de retenir les termes de la résidence [39] du fait des difficultés de cette copropriété et de la [40] s’agissant d’un grand bâtiment comparable avec le bien à évaluer et d’exclure les termes de la résidence [34].

Ils proposent en conséquence de retenir :

' le montant retenu par le juge de l’expropriation dans ses décisions relatives au B 3 pour un état moyen soit 840 euros en valeur libre,

' la moyenne des cessiosn sur [32] et [30] à 1083 euros- 15% pour occupation= 920, 55 euros ou 896 euros en cas de remploi;

— la moyenne des prix moyens sur les résidences [39] et [40] soit: 1811 euros- 15%= 1539, 35 euros.

Ils ajoutent qu’afin d’harmoniser les décisions rendues , ils proposent de retenir une hausse de 10% et de retenir: (840 euros+ 10%)= 924 euros.soit une indemnité principale de 57918 euros.

La cour a écarté les références des copropriétés [Localité 38] et [40] , les 33 ventes issues de la fiche PATRIM et les termes [30] et a retenu non un état moyen mais un état moyen voire mauvais.

C termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu’il compléte la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d’appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés [30] et de [32], sur des bâtiments en R+ 10, depuis 2021 soit le bâtiment B1/B3/B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d’occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l’évolution des prix, qu’il ne pourrait être proposé, à nouveau, d’augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse .

Ces termes avec les références de publication sont les suivants :

date

bâtiment

lots

type

m²

prix/euros

prix/m²/euros

état

30 mars 2021

1

113 ' 316 ' 2635

F3

56,3

28'713

510

mauvais

27 octobre 2022

12

550 ' 731 ' 1709

F3

55,6

31'192

561

mauvais

13 avril 2021

12

532 ' 742 ' 1657

F4

65,21

47'147

723

moyen

13 juillet 2021

12

546 ' 729 ' 1710

F3

56,69

40'987

723

moyen

9 novembre 2021

12

535 ' 1648 ' 688

F3

55,69

40'264

723

moyen

15 février 2022

12

590 ' 719 ' 1606

F3

56,28

52'622

935

moyen

16 juin 2022

12

630 ' 804 ' 1670

F3

55,96

44'488

795

moyen

7 juillet 2022

12

592 ' 734 ' 1716

F3

56

44'520

795

moyen

27 septembre 2022

12

667 ' 814 ' 1669

F3

56,03

44'544

795

moyen

8 novembre 2022

12

615 ' 852 ' 1498

F3

56,21

44'687

795

moyen

14 mars 2023

12

628 ' 782 ' 1691

F3

56,84

45'188

795

moyen

11 avril 2023

12

555 ' 712 ' 1602

F3

56,99

45'307

795

moyen

27 avril 2023

12

588 ' 699 ' 1718

F3

56,26

53'400

795

moyen

16 mai 2023

12

660 ' 823 ' 1500

F4

67,17

44'830

795

moyen

19 mars 2023

12

605 ' 842 ' 1639

F3

56,39

44'735

795

moyenne

28 novembre 2023

12

527 ' 692 ' 1703

F3

56,27

44'560

795

moyen

14 décembre 2023

12

523 ' 694 ' 1589

F3

56,05

53'448

795

moyen

29 février 2024

12

676 ' 831 ' 1620

F3

67,23

49'945

795

bon

11 février 2021

12

1513 ' 810 ' 639

F3

55,93

49'892

893

bon

28 décembre 2021

12

599 ' 736 ' 1713

F3

55,87

55'306

893

bon

6 décembre 2022

12

606 ' 843 ' 1656

F3

56,32

54'796

982

bon

27 décembre 2022

12

580 ' 707 ' 1697

F3

55,8

55'071

982

bon

26 octobre 2023

12

575 ' 768 ' 1674

F3

56,08

55'503

982

bon

5 mars 2024

12

619 ' 791 ' 1568

F3

56,52

55 503

982

bon

2 décembre 2021

12

1650 ' 753 ' 553

F4

65,84

69 988

1063

très bon

23 décembre 2021

12

766-573-1652

F4

56,10

65 637

1170

très bon

Valeurs arrondies constatées en valeur occupée ou relogée dans cette étude :

Mauvais

Moyen

Bon

Très bon

561 euros/m²

795 euros/m²

982 euros/m²

1170 euros/m²

Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de retenir la valeur de 678 euros.

Au vu des références retenus par la cour de l’EPFIF, il convient afin de tenir compte de l’évolution du marché et de privilégier les références plus récentes du commissaire du Gouvernement.

En effet, elles correspondent à des cessions amiables d’appartements avec cave et parking au sein des copropriétés [30] et [32] depuis 2021 sur des bâtiments en R+10, hors adjudications et expropriations, mettant en évidence une augmentation des valeurs depuis 2022 , mais avec un marché immobilier plutôt stable voire en baisse.

Il sera donc retenu pour un état moyen voire mauvais du bien exproprié la moyenne entre 561 euros (mauvais) et 795 euros (moyen) 1356 euros/2=678 euros/m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur la demande de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement de déduire la valeur d’un emplacement de stationnement

L’EPFIF indique que le premier juge fait mention dans sa grille pour un bien occupé en état mauvais-moyen de 715 euros qu’il semble avoir diminué de 15 euros en raison de l’absence d’un emplacement de stationnement.

Il indique que la quasi-totalité des références produites aux débats sont emplacement de stationnement intégré, que la valeur d’un emplacement de stationnement au sein de la copropriété [30] et de 3520 euros telle que cela été jugé par un jugement définitif du 6 juin 2023 (pièce n° ) et qu’il convient donc de déduire cette somme de l’indemnité principale.

Le commissaire du Gouvernement demande également l’infirmation du jugement en indiquant que les termes qu’il produit s’entendent cave et parking intégré , et qu’il convient donc pour une juste indemnisation de déduire la valeur d’un emplacement de parking soit 3520 euros.

Le premier juge retient pour un état mauvais ' moyen une valeur occupée de 715 euros, fait ensuite état d’une moins-value liée à l’absence d’un emplacement de stationnement et retient une valeur de 700 euros du m², soit 15 euros de moins.

Il ressort d’un jugement définitif du 6 juin 2023 du juge de l’expropriation de Bobigny que la valeur d’un emplacement de stationnement est de 3520 euros.

En conséquence , les termes retenus par la cour étant cave et parking intégré, le bien des époux [PH] n’ayant pas de parking, il convient pour une juste indemnisation de déduire la valeur d’un emplacement de stationnement soit 3520 euros.

L’indemnité principale est donc de :

678 euros X 56 m²= 37 968 euros – 3520 euros (absence de parking) = 34'448 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

E sur les indemnités accessoires

1° indemnité de remploi

Le premier juge l’a fixé à partir de l’indemnité principale de 39 200 euros comme suit:

20% sur 5000 euros:1000 euros

15% sur 10000 euros= 1500 euros

10% sur 24 200 euros = 2420 euros

total:4920 euros.

L’EPFIF retient les mêmes taux que le premier juge.

Les époux [KU] ne mentionne pas les taux qu’ils retiennent.

Le commissaire du gouvernement reient les taux habituels soit:

20% sur la fraction inférieure ou égale à 5000 euros: 1000 euros

15% compris entre 5000 et 15 000 euros: 1500 euros

10% pour le surplus.

En l’absence de motifs particuliers, la cour retient les taux habituels comme proposé par le commissaire du Gouvernement soit:

20% de la fraction de l’indemnité principale jusqu’à 5000 euros:1000 euros

15%% entre 5000 et 15 000 euros: 1500 euros

10 % pour le surplus: 34 448-15000=19 448 euros X0,10= 1994,80 euros

total: 4444,80 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a accordé aux époux [KU] une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs correspondant à six mois de loyer soit la somme de 4140 euros .

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation du jugement.

Les époux [KU] sollicitent l’infirmation du jugement pour voir fixer l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs correspondant à 10 mois de loyer soit la somme de 6900 euros.

Le premier juge indique exactement que les époux [KU] ne démontrent pas que leur bien présente des spécificités telles qu’un délai supérieur à six mois leur sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a fixé l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 4140 euros correspondant à six mois de loyers.

3°sur l’indemnité spécifique liée à la procédure d’extrême urgence

Les appels ne portent pas sur le débouté de la demande des époux [KU] d’une indemnité spécifique liée à la procédure d’urgence.

L’indemnité de dépossession due par l’EPFIF aux époux [KU] est donc de : 34 448 euros (indemnité principale) + 4444,80 euros (indemnité de remploi) + 4140 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs) = 43'032,80 euros en valeur occupée .

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

Les époux [KU] perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de débouter les époux [KU] et l’EPFIF de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties et du commissaire du Gouvernement;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence , sur l’indemnité principale et sur l’indemnité de remploi ;

Confirme le jugement sur l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs;

Statuant à nouveau

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023;

Fixe l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à M. [JV] [KU] et Mme [EZ] [FY] épouse [KU], au titre de la dépossession des lots n° 774 (appartement), 949 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de [32] [Adresse 1] à [Localité 24] à la somme de 43'032,80 euros en valeur occupée se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 34'448 euros,

' indemnité de remploi : 4444,80 euros,

' indemnité pour perte de revenus locatifs : 4140 euros

Condamne M. [JV] [KU] et Mme [EZ] [FY] épouse [KU] aux dépens d’appel ;

Déboute M. [JV] [KU] et Mme [EZ] [FY] épouse [KU] et l’EPFIF de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT