REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 23 JANVIER 2025

(n° 6 /2025, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/15489 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCR57

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG 16/13977, jugement en rectification d’erreur matérielle ou en omission de statuer du 08 septembre 2020 du tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 20/02175

APPELANT

M. [C] [Z]

né le 28 septembre 1956 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K148

Assisté de M^e Simon TAHAR, avocat au barreau de Paris, toque : P394, substitué à l’audience par M^e Edmond TAHAR de la SELARL CICLE LAW, avocat au barreau de Paris, toque :C0702

INTIMES

Mme [R] [I] épouse [N]

née le 10 novembre 1938

[Adresse 1]

[Localité 9]

M. [A] [N]

né le 20 mai 1929 à [Localité 11] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de Paris, toque : D2153

Assistés de M^e Gabriel MALKA, avocat au barreau de Paris, toque : E1300 subsitué à l’audience par M^e Elena ELMALEH-WININGER

S.A.S. LES DÉGOMMÉS

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 789 904 760

siège social : chez M. [W] [T], [Adresse 2]

[Localité 8]

Société en liquidation représentée par son liquidateur M. [P] [G], [Adresse 3]

Représentée et assistée par M^e Virginie BRAY, avocat au barreau de Paris, toque : C0768

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le16 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2022, M. [A] [N] a donné à bail commercial à M. [C] [Z] des locaux situés [Adresse 6] à compter du 1er avril 2012 pour une durée de 9 ans et pour un loyer annuel en principal d’un montant de 23.060 euros pour y exercer une activité de café-bar restaurant-cave. Ce loyer étant révisable tous les trois ans selon la variation de l’indice du coût de la construction.

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2012, M. [C] [Z] a donné en location-gérance son fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la SAS « Les Deux Mégots » devenue par la suite « Les Dégommés », à compter du 20 décembre 2012, pour une durée de 1 an, renouvelable par tacite reconduction moyennant une redevance mensuelle en principal de 2.000 euros, une garantie bancaire à première demande d’un montant de 20.000 euros a été prévue et une caution solidaire et indivisible des associés à été consentie.

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2013, le contrat de location gérance a été reconduit pour une durée de quatorze mois à compter du 20 décembre 2013 et une redevance mensuelle de 3.000 euros en principal.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 24 janvier 2014, la société Les Dégommés informait M. [C] [Z] que, depuis le mois d’août 2013, des fuites dans le local ont provoqué des infiltrations au niveau des murs et du plafond. Il faisait aussi état d’un affaissement aggravé du plafond, de l’apparition de fissures qui se sont aggravées depuis les six derniers mois.

Le 9 mai 2014, des étais ont été posés dans la salle de réception des lieux loués et le 5 juin 2014 un constat d’état des lieux de sortie de la société Les Dégommés a été dressé.

Par ordonnance du 12 novembre 2014, le juge des référés a, notamment, autorisé M. [C] [Z] à consigner à compter de la date de signification de l’ordonnance de référé les loyers et a condamné les consorts [N] à payer à M. [C] [Z] la somme provisionnelle de 5.000 euros au titre de la perte des redevances de la location-gérance pour la période du 9 mai au 31 octobre 2014 et la somme provisionnelle de 1.000 euros par mois à compter du 1er novembre 2014 jusqu’à une date à laquelle l’exploitation du fonds de commerce sera redevenue possible.

Par ordonnance en date du 28 novembre 2014, le juge des référés a désigné M. [D] [X] en qualité d’expert chargé, notamment, de donner son avis sur les différents postes de préjudices allégués par la société Les Dégommés. L’expert a déposé son rapport en l’état le 31 décembre 2015.

Par ordonnance du 16 décembre 2014, le juge des référés a donné acte à M. [C] [Z] de son offre de régler le solde du dépôt de garantie de 25.042,42 euros et de son engagement de restituer l’exemplaire original de garantie à première demande de 20.000 euros.

Par exploits d’huissiers en date du 6 septembre 2016, M. [C] [Z] a assigné Mme et M. [N] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à lui payer diverses sommes en réparation de son préjudice économique et moral et de les voir condamner à le garantir de toute condamnation.

Par assemblée générale du 31 mars 2017, la société Les Dégommés a été mise en liquidation amiable et M. [P] a été désigné en qualité de liquidateur.

Par exploits d’huissier du 13 et 15 décembre 2017, la société Les Dégommés a assigné M. M. [C] [Z] et les consorts [N] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles d’obtenir réparation de leur préjudice de son préjudice.

Par ordonnance du 29 janvier 2019, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre ces deux affaires eu égard à leur connexité sous le numéro RG 18/154.

Par jugement du 28 janvier 2020 et jugement rectificatif du 8 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— dit que le contrat de location gérance conclu entre M. [C] [Z] et la société Les Dégommés concernant le fonds de commerce situé [Adresse 6] est résilié à la date du 9 mai 2014 ;

— condamné M. [C] [Z] à payer à la société Les Dégommés représentée par son liquidateur amiable, M. [P] [T], la somme totale de 37.841,71 euros, se décomposant comme suit :

20.626,71 euros au titre des investissements réalisés dans le fonds de commerce à la prise des locaux ;

5.215 euros au titre du remboursement des frais de plombier engagés à l’occasion du sinistre du 05 avril 2014 ;

2.000 euros au titre de la réparation du préjudice subi sur la totalité de la période d’exploitation du 1er mars 2013 au 9 mai 2014 du fait des dégâts des eaux récurrents ;

10.000 euros au titre du manque à gagner du 6 juin 2014 au 20 février 2015 ;

— condamné solidairement M. [A] [N] et Mme [R] [I] épouse [N] à garantir M. [C] [Z] à hauteur de 70 % des sommes susvisées, soit à concurrence de la somme de 26.489,19 euros, la charge finale de M. [C] [Z] étant de 13.352,52 euros ;

— rejeté la demande de M. [A] [N] et Mme. [R] [I], épouse [N] au titre de la condamnation de M. [C] [Z] pour procédure abusive ;

— condamné M. [C] [Z] à payer la somme de 3.000 euros à la société Les Dégommés représentée par son liquidateur amiable, M. [P] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [A] [N] et Mme. [R] [I] épouse [N] à payer la somme de 3.000 euros à M. [C] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes ;

— fait masse des dépenses qui seront supportés solidairement par M. [A] [N] et Mme [R] [I] épouse [N] à concurrence de 70 % et dit qu’ils seront supportés par M. [C] [Z] à concurrence de 30 % ;

— dit que les dépens seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 28 octobre 2020, M. [C] [Z] a interjeté appel total du jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Paris et interjeté appel du jugement en rectification d’erreur matérielle et en omission de statuer rendu le 8 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a rejeté la requête en omission de statuer présentée par M. [C] [Z].

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 juin 2023, M. [C] [Z], appelant à titre principal et intimé à titre incident, demande à la cour de :

— rejeter comme des suites d’une erreur d’interprétation de l’article 786 alinéa 3 du code de procédure civile, le moyen d’irrecevabilité de l’appel soulevé par M. et Mme [N] sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile ;

— débouter les époux [N] de leur demande d’irrecevabilité de l’appel ;

— recevoir M. [Z] en son appel des jugements du 28 janvier 2020 et du 8 septembre 2020, l’y dire bien fondé ;

— réformer les jugements des 28 janvier 2020 et du 8 septembre 2020 en l’ensemble de leurs dispositions et statuant à nouveau,

— dire que la société Les Dégommés ne sollicite devant la cour que la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la confirmation du jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions ;

En tout état de cause :

— débouté la société Les Dégommés de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions l’y dire mal fondées ;

Statuant à nouveau pour les causes sus énoncées :

— dire que les causes du sinistre survenu dans les locaux abritant le fonds de commerce de M. [Z], [Adresse 5], au mois d’avril 2014, sont dues uniquement à la vétusté de l’immeuble ;

— dire que les locaux se trouvant depuis le 9 mai 2014 dans un état empêchant toute exploitation de l’activité autorisée par le bail du 14 septembre 2012, celui-ci était suspendu dans ses effets ;

— dire sans cause le loyer mis à la charge de M. [Z] à compter de cette date et jusqu’au 8 juin 2015 ;

— en conséquence, condamner M. et Mme [N] conjointement et solidairement à lui payer la somme de 10.130,37 euros avec intérêts de droit à compter de cette même date en remboursement des loyers indus entre le 9 mai et le 31 décembre 2014 ;

— autoriser M. [Z] à faire libérer entre ses mains la somme de 12.984 euros détenue par la Caisse des Dépôts et Consignations suivant reçus de consignation des loyers des 1er et 2ème trimestre 2015 n° 223 9028 en date des 28 janvier et 9 mars 2015 ;

— ordonner en tant que de besoin sur simple notification du jugement à intervenir à la Caisse des dépôts et Consignations de se libérer de cette somme entre les mains de M. [Z] ;

— dire que M. et Mme. [N] en tant que propriétaires et bailleurs de l’immeuble et, notamment, des locaux qui abritent le fonds de commerce donné à bail à M. [Z], étaient légitimement tenus de réaliser les travaux de remise en état et de réparer tous les préjudices consécutifs à ce sinistre dont M. [Z] a eu à supporter ;

— condamner dès lors M. et Mme [N] solidairement à lui payer :

la somme de 43.540 euros au titre de la réparation de son préjudice économique et matériel ;

la somme de 50.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;

— débouter la société Les Dégommés de ses demandes dirigées contre M. [Z] du chef de résiliation du contrat de location gérance, la perte des investissements réalisés sur place, la perte d’exploitation entre le 1er mars 2013 et le 9 mai 201 (sic) la perte d’exploitation pour manque à gagner du 6 juin 2014 au 20 février 2015, la mise à disposition des associés de la société Les Dégommés du 9 mai au 5 juin 2014, le remboursement de la redevance du 15 avril 2014 au 9 mai 2014 et les frais de plombier, pour ce dernier chef en partie ;

— condamner solidairement M. et Mme [N] au cas où la cour venait à prononcer quelque condamnation que ce soit de M. [Z] au paiement de sommes en relation avec ce sinistre, à le garantir et le relever de chacune et de la totalité desdites condamnations ;

— condamner enfin M. et Mme [N] sous la même solidarité à payer à M. [Z] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à M. [Z] une somme supplémentaire de 6.500 euros au titre de la présente procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction dans les conditions de l’article 699 dudit code.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] fait valoir :

— Sur la responsabilité de M. et Mme [N], qu’il ressort des différents rapports techniques que les causes du sinistre résident dans la vétusté de l’immeuble et non dans un dégât des eaux, ce qui a entraîné l’affaiblissement du plancher ; qu’il n’est pas contesté que l’installation des étais a rendu impossible la poursuite de l’exploitation du fonds de commerce au point que le locataire gérant, la société Les Dégommés, a dénoncé le contrat dès le 12 mai 2014 ; que M. et Mme [N], en leur qualité de propriétaires, étaient tenus d’effectuer les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation du fonds de commerce ; qu’ils ont néanmoins tenté de s’en libérer en alléguant la responsabilité de M. [Z] du fait de sa négligence à son obligation d’entretien alors qu’ils sont seuls tenus de réparer les conséquences du sinistre ;

— Sur la responsabilité de M. [Z], que le dégât des eaux du mois d’avril 2013 est apparu anodin à tout le monde y compris la société Les Dégommés ; qu’à réception du courrier du 24 janvier 2014 de la société Les Dégommés, il a immédiatement réagi en alertant sa compagnie d’assurance, son architecte et les bailleurs ; que la société Les Dégommés est restée informée de ses initiatives au fil du temps mais n’a pas retiré les lettres recommandées lui ayant été adressées afin d’être présente lors de la visite technique de l’expert le 4 février 2014 ; que lorsqu’il s’est vu confirmer que la vétusté de l’immeuble était la cause l’affaiblissement du plancher, il a immédiatement mis en cause M. et Mme [N], propriétaires de l’immeuble, afin d’entreprendre les travaux nécessaires ; que confronté à leur inertie, il les a assignés en référé devant le Président du tribunal de grande instance de Paris et obtenu par ordonnance du 28 novembre 2014 que les propriétaires se voient notamment imposer des travaux à entreprendre sous astreinte ; que ces actions ont permis la levée du péril notifiée le 8 juin 2015 par les Services de la Direction des Transports et de la Protection du Public à la Préfecture de Police ;

— Sur l’omission de statuer, que le jugement du 28 janvier 2020 a totalement ignoré ses demandes initiales et omis de statuer dessus justifiant ainsi a requête en omission de statuer ce point ; que, par jugement du 8 septembre 2020, le tribunal a rejeté la requête considérant qu’il n’avait à statuer sur les seules demandes dont il était saisi aux termes des conclusions du 4 décembre 2018 qualifiées de « conclusions rectificatives » alors que ces conclusions n’avaient pour seul objet que de critiquer et de s’opposer aux demandes de la société Les Dégommés dans son assignation des 12 et 15 décembre 2017 ; que le titre de ces conclusions à savoir « conclusions en réponse » ne laissait pas de place au doute ; que leur date de remise est de surcroît antérieure à l’ordonnance du juge de la mise en état du 29 janvier 2019 prononçant la jonction des deux procédures ; que les seules et dernières conclusions qui récapitulent ses demandes datent de l’audience du juge de la mise en état du 6 juin 2017 ;

— Sur l’irrecevabilité de l’appel soulevée par M. et Mme [N], que, conformément à l’article 914 du code de procédure civile, le moyen d’irrecevabilité de l’appel de M. [Z] ne peut être examiné par la cour faute pour ces derniers d’avoir préalablement soulevé l’incident devant le conseiller de la mise en état, la cour jugeant au fond n’ayant pas la compétence afin de l’examiner ; qu’il est de jurisprudence constante que la jonction d’instance ne crée pas une procédure unique et qu’il s’en déduit qu’une partie peut prendre ses dernières écritures dans l’une d’elle sans être réputée avoir abandonné les prétentions et moyens qu’elle avait antérieurement présentées dans l’autre ;

— Sur les demandes de M. [Z],

sur la question du loyer, que M. et Mme [N] n’ont plus été en mesure depuis le 9 mai 2014 de mettre à sa disposition les locaux donnés à bail ; qu’il était en droit de leur réclamer dans son assignation le remboursement du loyer sur la période courant du 9 mai au 31 décembre 2014 qu’ils ont indûment perçus, soit pour le 2ème trimestre 2014 au prorata de la somme de 3.638,37 euros et pour le 3ème trimestre celle de 6.492,0 euros, soit au total la somme de 10.130,37 euros ; qu’il est également en droit de solliciter pour les mêmes motifs la libération de la somme de 12.984,0 euros consignée entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

sur le préjudice matériel, qu’il n’a plus perçu de redevances de location gérance de la société Les Dégommés depuis mai 2014 et a été privé de la somme de 30.000 euros si la location gérance était arrivée à son terme (10 mois de redevances à raison de 3.000 euros chacune) ; qu’il n’a pu relancer l’activité de son commerce qu’à la faveur du contrat de location gérance du 15 juillet 2015 laissant donc les locaux inexploités encore 5 mois supplémentaires pour une perte de 15.000 euros ; que la somme totale de 45.000 euros doit être réduite du montant de 9.000 euros versées par M. et Mme [N] en exécution de l’ordonnance du 12 novembre 2014 ; qu’en ajoutant le somme de 7.540 euros relative à l’ensemble des frais et honoraires qu’il a dû soit engager ou suivre en relation avec le sinistre, le préjudice matériel total s’élève à la somme de 43.450 euros ;

sur le préjudice moral, que du fait des épreuves et de son extrême sensibilité M. [Z] a subi un préjudice moral et un préjudice d’agrément, n’ayant pu profiter de l’actif représenté par son fonds de commerce, qu’il estime à 50.000 euros ;

— Sur l’appel de M. et Mme [N] que l’appel incident doit pour l’ensemble des motifs rapportés être jugé irrecevable et en tout état de cause mal fondé ;

— Sur les demandes de la société Les Dégommés

à titre principal, la société Les Dégommés s’est abstenue dans le dispositif de ses conclusions de former la moindre demande expresse sauf en ce qui a trait au montant de la somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’elle est donc irrecevable à toute demande de réformation du jugement en dehors de la somme au titre de l’article 700 ;

à titre infiniment subsidiaire,

sur la résiliation du contrat de location gérance, que la délivrance des locaux remonte au jour de l’entrée en jouissance du fonds de commerce et la suspension du contrat à raison de circonstances extérieures à la volonté de M. [Z] s’est révélée provisoire ; que c’est à tort que le jugement du 28 janvier 2020 a dit que le contrat de location gérance était résilié à compter du 9 mai 2014 au motif que M. [Z] n’était pas en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance ;

sur la perte des investissements réalisés sur place, que le contrat de location gérance a prévu qu’à la fin de la location gérance l’ensemble des travaux entrepris dans les locaux restaient acquis à M. [Z] ;

sur la perte d’exploitation entre le 1er mars 2013 et le 9 mai 2014, que les plaintes de la société Les Dégommés sont apparues à compter du 24 janvier 2014 ce qui conduit à ne pas tenir compte d’un préjudice pour la période antérieure ; qu’en tout état de cause le chiffre de 3.000 euros n’est qu’une appréciation vague et non documentée du constat de carence de l’expert ;

sur la perte d’exploitation pour manque à gagner du 6 juin 2014 au 20 février 2015, que c’est à la demande de la société Les Dégommés, du fait de son choix de résilier unilatéralement le contrat de location gérance, que M. [Z] a concédé de participer à la procédure de restitution volontaire de sa part des locaux et non à son éviction brutale et soudaine ; que c’est de son propre chef que la société Les Dégommés a souhaité et obtenu conventionnellement son départ du local ; que le montant de sa demande ne repose que sur des spéculations ;

sur la mise à disposition des associés de la société Les Dégommés du 9 mai au 5 juin 2014, qu’aucune convention n’a été établie entre les parties à ce titre ; qu’il était manifestement de l’intérêt de la société Les Dégommés de participer aux visites dans le cadre de la recherche des causes du sinistre et dans les mesures urgentes à prendre ;

— Sur l’appel en garantie de M. [Z], que le rapport 70/30 sur le partage de la prise en charge des conséquences du sinistre sur la société Les Dégommés ne repose sur aucun élément objectif ; qu’il n’est pas possible de soutenir sérieusement que le retard comparé à la cause essentielle, fondamentale et structurelle du sinistre représenterait 30 % de l’ensemble.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 12 janvier 2024, M. et Mme [N], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

— recevoir M. et Mme [N] en leurs conclusions et les y déclarer bien fondés ;

Ce faisant,

— déclarer M. [Z] mal fondé en son appel du jugement du 8 septembre 2020 ;

— infirmer le jugement du 28 janvier 2020 en ce qu’il a condamné les époux [N] à garantir M. [Z] des condamnations prononcées au profit de la société Les Dégommés ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [Z] du surplus de ses demandes et dire n’y avoir lieu à garantie ;

Subsidiairement,

— ramener à de plus justes proportions la condamnation à garantie des époux [N] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que M. et Mme [N] ont fait réaliser sous le contrôle d’un ingénieur structure et d’un architecte les travaux aussitôt qu’ils ont eu accès aux lieux ;

— constater leur bonne foi ;

En conséquence,

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— limiter la demande au titre du remboursement des loyers à la seule somme de 12.984 euros séquestrée ;

— limiter à la somme de 9.000 euros déjà versée, la perte de redevance ;

— débouter M. [Z] du surplus de ses demandes ;

A titre reconventionnel et en tout état de cause :

— condamner M. [Z] à payer à Mme et M. [N] la somme de 15.000 euros à titre de dommage et intérêts pour procédures abusives ;

— condamner M. [Z] à payer à Mme et M. [N] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] en tous les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [N] opposent :

— Sur leur responsabilité, que M. [Z] était informé depuis décembre 2012 par son locataire gérant de la présence d’infiltration dans les locaux et n’en a pas informé M. et Mme [N] ; que M. [Z] a failli à son obligation d’entretien et d’information ; que M. [Z] a dénaturé les termes de l’ordonnance rendue le 12 novembre 2014 en lui conférant un sens qu’elle ne revêt pas et en y ajoutant une condamnation sous astreinte qui n’a jamais été prononcée ; que M. [Z] est entièrement responsable des conséquences dommageables du sinistre et qu’il ne saurait, du fait de sa négligence, prétendre à la moindre garantie comme il tente de le faire admettre ; que les allégations de M. [L] relative au manque de réactivité des bailleurs dans le traitement du sinistre ne reposent sur aucune preuve ; que, si leur responsabilité devait être néanmoins retenue, elle ne pourra l’être que dans de moindres proportions ;

— Sur les demandes initiales de M. [Z], à titre infiniment subsidiaire,

sur les loyers, que le remboursement sollicité doit être limité au montant des loyers dont le juge a ordonné la consignation, soit la somme de 12.984 euros correspondant aux loyers des 4ème trimestre 2014 et 1er trimestre 2015, date non contestée de restitution des lieux après travaux ;

sur les préjudices invoqués ;

sur les prétendues pertes d’exploitation et le préjudice matériel, que M. [Z] feint d’ignorer sa négligence qui a aggravé la situation des concluants ; que M. [Z] réclame des sommes correspondant à 5 mois supplémentaires d’inexploitation, soit jusqu’au 15 juillet 2015 date à laquelle il a consenti un contrat de location gérance à une société JMG or le bailleur doit livrer la chose pour servir à l’usage auquel elle est destinée et rien d’autre ; que M. et Mme [N] ne sauraient être concernés par la gestion qu’entend faire M. [Z] de son fonds et qu’il lui appartenait d’exploiter son fonds dès la reprise des lieux ; que les agissements et procédures répétées engagées par M. [Z] ont contraints M. et Mme [N] à exposer des frais de procédure alors que M. [Z] n’ignorait pas que son architecte avait été mandaté et que les travaux étaient soit réalisés soit en cours de réalisation sous le contrôle de l’architecte ;

sur le préjudice moral, qu’il n’est pas démontré.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 avril 2021, la SAS Les Dégommés représentée par son liquidateur [G] [P], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— recevoir la société en cours de liquidation Les dégommés en son appel incident, ses explications et la dire bien fondée ;

— prendre acte que la société en cours de liquidation Les dégommés s’en rapporte à la cour quant à la demande formulée par M. [Z] de prendre en compte les demandes formulées dans son assignation du 6 septembre 2016 ;

— débouter M. [C] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

— réformer le jugement du 28 janvier 2020 sur les trois points suivants : – condamner M. [C] [Z] à payer à la société Les dégommés en cours de liquidation la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi sur la totalité de la période d’exploitation du 01/03/2013 au 09/05/2014 du fait des dégât des eaux récurrents et de la dégradation générale du local, – condamner M. [C] [Z] à payer à la société Les dégommés en cours de liquidation la somme de 4.957,48 euros au titre du remboursement de la redevance indue du 15 avril 2014 au 09 mai 2014, – condamner M. [C] [Z] à payer à la société Les dégommés en cours de liquidation la somme de 11.500 euros, correspondant au manque à gagner du 06/06/2014 au 20/02/2015, et ce en réparation du préjudice subi du fait de l’éviction brutale et soudaine du locataire-gérant avant la fin de la période contractuelle ;

— confirmer au surplus intégralement les jugements du 28 janvier 2020 et du 08 septembre 2020 ;

— condamner M. [C] [Z] à payer à la société Les dégommés en cours de liquidation la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— préciser que cette condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile se cumulera avec celle prononcée par le jugement du 28 janvier 2020 ;

— condamner M. [C] [Z] aux entiers dépens et dire qu’ils pourront être recouvrés par Maître Virginie Bray, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris : -les frais d’huissier du procès-verbal de constat effectué le 10/04/2014 par Maître [M] [U] d’un montant de 310 € -ainsi que les honoraires de l’expert [X] à hauteur de 3.000 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société Les Dégommés oppose :

— Sur la demande de M. [Z] « d’examiner les demandes parallèles formées par acte introductif d’instance distinct par M. [Z] » à l’encontre des époux [N], qu’elle s’en rapporte à la cour quant à la demande formulée par M. [Z] de prendre en compte les demandes formulées dans son assignation du 6 septembre 2016 ;

— Sur les demandes de la société Les dégommés

sur la demande de résiliation du contrat de location-gérance, que le bailleur doit assurer au locataire-gérant une jouissance paisible en le préservant de tout trouble qui pourrait compromettre l’exploitation du fonds de commerce ; qu’il est constant que M. [C] [Z] a été défaillant dans le respect de ses obligations de loueur durant l’intégralité de la période d’exécution du contrat de location gérance ; qu’entre août 2013 et la fin du mois de janvier 2014, M. [Z] n’a, d’une part, rien fait pour résorber les infiltrations d’eau et l’inclination du plancher du premier étage, d’autre part, n’en a pas même informé les propriétaires des locaux ; que face à l’absence de réaction de ce dernier, la société Les dégommés lui a adressé un courrier recommandé le 24 janvier 2014 ; que face à cette inquiétante absence de réaction, copie de ce courrier a également été adressé par courrier recommandé aux propriétaires des locaux informés de la situation à compter de cette date ; qu’alors même qu’une canalisation « vétuste, trouée et poreuse » a causé une inondation du local le 5 avril 2014, M. [C] [Z] est resté inactif laissant le locataire gérant seul faire intervenir en urgence un plombier et lui laissant régler la facture de plus de 5.000 euros ; que le loueur a failli à toutes ses obligations, n’assurant pas une jouissance paisible du fonds de commerce sur une longue période courant de l’été 2013 au 9 mai 2014 et ayant conduit à l’éviction de son locataire-gérant ;

sur la demande en réparation des préjudices liés à la période d’exploitation du fonds de commerce :

sur l’indemnisation des travaux effectués à la prise des locaux, qu’avant la prise effective des lieux, la société concluante a été contrainte de supporter des frais de travaux nécessaires à la mise en conformité de la chose louée à sa destination ; que l’expert confirme le bien-fondé de cette demande ;

sur l’indemnisation des frais engagés à l’occasion du sinistre d’avril 2014, qu’un important dégât des eaux a affecté les locaux, perturbant une nouvelle fois une exploitation normale du fonds, constatée par procès-verbal de constat le 10 avril 2014, obligeant le locataire-gérant à faire intervenir un plombier du 5 au 10 avril 2014 et à régler les factures de ces interventions pour un montant total de 5.215 € HT, non pris en charge par l’assurance ;

sur l’indemnisation du préjudice sur la totalité de la période d’exploitation du 01/03/2013 au 09/05/2014 du fait des dégâts des eaux récurrents, que depuis le début de son exploitation la société requérante a subi de manière constante et croissante des dégâts des eaux ; que M. [Z] passait très régulièrement dans le fonds de commerce exploité par son locataire-gérant, conformément à ce qui était prévu dans le contrat de locataire-gérance et était donc parfaitement informé de l’état du local et, confronté à la passivité de M. [Z], le locataire-gérant a envoyé directement aux propriétaires des murs copie du courrier RAR adressé à M. [Z] ; que d’août 2013 à mai 2014, la SAS Les dégommés a subi un préjudice lié à la dégradation des lieux exploités malgré les investissements effectués et à l’absence de sérénité dans l’exploitation du fonds causé par les dégâts des eaux à répétition ;

sur l’indemnisation de la redevance indue pour la période du 15 avril au 09 mai 2014 indûment retenue par [C] [Z], que les recettes en restauration montrent clairement une baisse en avril 2014 et ce malgré l’arrivée des premiers beaux jours qui auraient dû permettre une augmentation du chiffre d’affaires de la restauration ; que cette baisse de recettes restauration causée par l’état du local justifie un remboursement de la redevance et du loyer pour la période du 5 avril 2014 au 9 mai 2014, ou à tout le moins une quote-part de prise en charge ;

— Sur la demande d’indemnisation du manque à gagner de la période du 06/06/2014 au 20/02/2015, qu’elle a subi un préjudice considérable du fait de l’arrêt brutal de l’exploitation du fonds justifiant une indemnisation de la part du bailleur, que l’exploitation du fonds n’a été effective qu’en partie à compter du 15 février 2013 et pleinement à compter du 1er mars 2013 ; que le chiffre d’affaires restaurant du mois d’avril 2014 a été en baisse du fait du dégât des eaux du 5 avril, l’odeur des eaux usées remontant jusqu’en salle ; qu’il est demandé à la cour de condamner M. [C] [Z] à payer à la société en cours de liquidation la somme de 11.500 € au titre du manque à gagner entre le 6 juin 2014 au 20 février 2015.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', de « dire » ou de 'constater', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur l’omission de statuer

Contrairement à ce que soutient M. [Z], les consorts [N] ne soulèvent aucune fin de non-recevoir de l’appel interjeté, aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions, mais sollicitent de le voir déclarer mal fondé en son appel du jugement du 8 septembre 2020 lequel a rejeté la requête en omission de statuer.

L’article 463 du code de procédure civile énonce, notamment, que la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs et que la décision par laquelle il statue donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci.

Au cas d’espèce, M. [Z] a régulièrement et concomitamment formé appel contre les deux décisions soumises à la cour.

L’article 367 du code de procédure civile dispose que « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

L’article 768 du code de procédure civile prévoit que « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Au cas d’espèce, il ressort des termes de l’exposé de la demande faite par le premier juge que « Par requête transmise le 20 février 2020 en omission de statuer, l’avocat de M. [C] [Z] demande, au visa de l’article 468 du code de procédure civile, que le tribunal statue sur ses demandes contenues dans son assignation du 6 septembre 2016 et ses conclusions récapitulatives du 4 octobre 2019[…].

En cause d’appel, M. [Z] fait grief au premier juge de n’avoir statué que sur ses « conclusions en réponse » notifiées dans le RG 18/154 le 4 décembre 2018 et d’avoir omis de prendre en considération ses « conclusions récapitulatives et en réponse » notifiées dans le RG 16/13977 le 6 juin 2017. Il allègue qu’il s’agirait des dernières conclusions notifiées dans ce dossier « les conclusions du 4 décembre 2018 [transmises par erreur au soutien de la requête] ne sont finalement qu’un projet et ['] faute de notification régulière à cause d’une erreur numérique technique, n’existent ['] pas en tant que telles ».

Il est constant que la jonction d’instances ne crée pas une procédure unique en ce qu’il s’agit d’une mesure d’administration judiciaire et qu’elle laisse subsister chacune des procédures qui sont examinées et jugées en même temps, de sorte que la partie qui notifie des conclusions récapitulatives dans la première instance n’est pas réputée avoir abandonné les moyens présentés et demandes formées dans les dernières conclusions relatives à la seconde instance.

Cependant, M. [Z] ne produit pas devant la cour la requête déposée devant le premier juge de sorte que la mention de ce dernier qui réfère aux « conclusions récapitulatives du 4 octobre 2019 » fait foi et atteste de la demande dont le premier juge a été saisie dans le cadre de la requête en omission de statuer.

M. [Z] ne produit pas davantage de pièces de procédure qui établiraient que les conclusions du 6 juin 2017 dont il sollicite le bénéfice sont effectivement les dernières conclusions valablement notifiées dans le RG n° 16/13977 avant le prononcé de l’ordonnance de clôture, ce d’autant que la mention habituelle portée en-tête des écritures « Signifiées [ou notifiées] le [date] par RPVA » ne figure pas sur le jeux des conclusions figurant dans le dossier de plaidoirie déposé à la cour ne permettant ainsi pas à la cour de vérifier la véracité de cette allégation.

M. [Z] ne justifie pas d’avantage de l’incident numérique technique allégué, par un certificat ou avis délivré dans ces hypothèses soit par le CNB soit par la cour d’appel, qui aurait rendu impossible la notification des conclusions récapitulatives du 4 décembre 2018 auxquelles il fait référence.

Enfin, contrairement à ce que soutient M. [Z], la procédure étant écrite, il ne peut être fait grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte des demandes plaidées à l’audience qui ne sauraient valablement le saisir.

Aussi, c’est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte que le premier juge a rejeté la requête en omission de statuer.

Sur le périmètre de saisine de la cour

L’article 954 du code de procédure civile dispose, notamment que « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. »

Il s’en déduit que la demande d’infirmation ou de réformation de tel ou tel chef du jugement dont appel ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce chef du jugement.

En l’espèce, la société Les Dégommés se borne à demander au dispositif de ses dernières conclusions d’appel la réformation du jugement entrepris sur trois chefs du dispositif du jugement qu’elle énonce tel que rappelé ci-dessus, sans émettre de prétentions sur le fond des demandes tranchées par ces chefs du jugement attaqué et, notamment, sur le montant des dommages et intérêts aux titres du préjudice d’exploitation subi du 01/03/2013 au 09/05/2014, de la redevance indue du 15 avril 2014 au 9 mai 2014 et du manque à gagner du 06/06/2014 au 20/02/215, de sorte que la cour n’est saisie d’aucune prétention de sa part de ces chefs dans le cadre du présent appel.

Il résulte de la confirmation du jugement ayant rejeté la requête en omission de statuer que la cour n’est pas davantage saisie des prétentions indemnitaires de M. [C] [Z].

Sur la résiliation du contrat de location-gérance

Aux termes des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’i1 soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur les locaux loués en bon état de réparations de toute espèce, en mettant à la disposition de celui-ci, pendant la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d’exercer l’activité autorisée par le bail, d’entretenir ces locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de ces mêmes dispositions, le bailleur est également tenu de faire dans les locaux loués et pendant la durée du bail, toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires pour maintenir les locaux en l’état de servir à l’usage convenu, et, notamment, les grosses réparations entendues comme celles intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité et les réparations occasionnées par la vétusté qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail.

Par le contrat de location-gérance, le propriétaire d’un fonds de commerce confie à une autre société la gestion de son fonds en contrepartie d’une redevance. Dans ce cadre, l’obligation essentielle du propriétaire du fonds est de permettre au locataire-gérant d’exploiter le fonds en mettant à sa disposition, notamment, les locaux dans lesquels s’exerce habituellement l’activité. Ces locaux doivent doivent être conformes à l’usage auxquels ils sont destinés.

sur les manquements à l’obligation de délivrance

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et prononcé la résiliation judiciaire de la location-gérance.

Il sera simplement ajouté, au regard des pièces versées aux débats, que :

M. [C] [Z] titulaire du bail dans les locaux litigieux depuis le 17 avril 2015 mettant à sa charge les travaux d’entretien des locaux, dont les travaux relatifs à l’électricité, a concédé la location-gérance de son fonds de commerce à la société Les Dégommés le 19 décembre 2012 comprenant les locaux litigieux délivrés en mauvais état d’entretien puisqu’il ressort du contrat, d’une part, que la locataire-gérante a été tenue de procéder à divers travaux de rénovation des locaux et, notamment, d’importants travaux électrique et de sécurité incendie et gaz, d’autre part, que M. [Z] s’est engagé à réaliser divers travaux à ses frais et sous sa responsabilité, dont la réparation du toit de la remise dans le cour et les travaux de « rétablissement du sol » au niveau de l’appartement ;

la locataire-gérante a subi plusieurs dégât des eaux depuis 2013 affectant la structure de l’immeuble, désordres constatés par la société Cunnigham & Lindsay qui fait état, dans un rapport d’intervention suite à une déclaration de sinistre par la locataire-gérante le 20 décembre 2023, sur la base notamment des constats opérés par l’architecte de M. [Z], d’un affaissement du plancher haut qui « ne semble pas être consécutif à un dégât des eaux ['], le fléchissement du plancher semble très important et semble lié à la vétusté de l’immeuble », ce rapport faisant suite à une visite sur site en présence de l’ensemble des parties ;

par courrier du 24 janvier 2024, la société Les Dégommés informait M. [Z] d’une aggravation des désordres et faisait part de son inquiétude pour la santé et la sécurité de son personnel et de ses salariés ;

M. [Z] mandatait son architecte qui, dans un compte-rendu de visite établi le 6 février 2014, déclarait fondées les inquiétudes du gérant au regard de « l’aggravation de l’affaissement et des fissures ces dernières semaine », constatait la déformation importante du plafond de l’établissement exploité, des déformations importantes au niveau de l’escalier commun et du palier du 1er étage, un affaissement des marches et des bâtis, des fissures partout sur les murs du palier, un affaissement du plancher de l’appartement correspondant à la déformation du plancher haut de la salle du bar. Il préconisait l’installation d’étais et, en toute hypothèse, la réalisation d’un relevé des locaux pour mesurer la déformation des structures, des sondages destructifs, nécessitant l’accord du propriétaire, pour trouver l’origine et la cause de la déformation et un étude technique pour le traitement du plancher ;

la société Les Dégommés faisait établir un constat le 10 avril 2014 qui relatait les dégâts des eaux récurrents dans la salle de restaurant et l’absence d’intervention du propriétaire du fonds de commerce auquel étaient jointes des photographies attestant des désordres ;

M. [J], architecte, faisait une nouvelle note le 15 avril 2014 accompagnée de photographies montrant, notamment, de larges fissures sur les murs du couloir du 1er étage où se situe l’appartement donné à bail ;

des étais étaient posés en mai 2014 rendant impossible la poursuite de l’exploitation ;

un arrêté prescrivant les travaux d’urgence à réaliser par le propriétaire sera pris le 11 août 2014 par la Préfecture de Police de [Localité 10], suivi d’un courrier en date du 12 août 2014 préconisant les travaux réparatoires nécessaires au regard des constats opérés par l’architecte de sécurité s’agissant « des solives en bois présentant des fissures de cisaillement récentes et anciennes ['], un chevêtre ['qui] présente un affaissement au droit de l’ancrage des solives qu’il supporte, les bois des structures du plancher ['] en mauvais état et pour certains [avec] des sections nettement diminuées, certaines parties du plancher laissant apparaître le dessous des lames du parquet du niveau supérieur['] ».

Il se déduit de ces éléments que, contrairement à ce que soutiennent, tant M. [Z] que les consorts [N], d’une part, la vétusté des locaux est établie et n’est d’ailleurs pas contestée, dont la prise en charge relève de la responsabilité des propriétaires des lieux, d’autre part, les constats visuels s’agissant de l’état du plancher haut et des fissures de l’immeuble démontrent que la vétusté était apparente et M. [Z] n’établit pas en avoir informé les propriétaires avant la dénonciation par la locataire-gérante de l’affaissement du plancher haut, de troisième part, que l’état du plancher de l’appartement démontre que M. [Z] n’a pas mené les travaux auxquels il s’était engagé dans le cadre du contrat de location-gérance.

M. [Z], qui avait connaissance de l’état de vétusté des locaux avant la signature du contrat de location-gérance, a gravement manqué à son obligation de délivrance, manquement ayant conduit à l’impossibilité d’exploitation du fonds par la locataire-gérante, qui a été privée de façon absolue à compter du 9 mai 2014 de la jouissance des locaux, de sorte que la résiliation judiciaire était justifiée.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

sur les préjudices en résultant pour la société Les Dégommés

Contrairement à ce que soutient M. [Z], la résiliation judiciaire permet l’indemnisation de tous les préjudices subis en lien avec la faute commise par le propriétaire du fond.

Un expert judiciaire a, par ailleurs, été désigné aux fins d’estimation de ces préjudices lequel a néanmoins déposé son rapport en l’état le 31 décembre 2015, faute pour la société Les Dégommés d’avoir pu payer la consignation complémentaire demandée.

sur les travaux de rénovation des locaux

Au cas d’espèce, contrairement à ce que soutient l’appelant, l’indemnisation accordée par le premier juge au titre du remboursement des travaux de rénovation est justifiée par l’impossibilité dans laquelle la société exploitante a été d’amortir le coût important des travaux menés pour son installation au regard de la brièveté de la durée d’exploitation et correspond donc bien à l’indemnisation d’un préjudice sans lien avec la clause du contrat prévoyant qu’à la fin de la location-gérance, les améliorations et embellissement resteront acquis au propriétaire du fonds sans indemnisation du locataire-gérant.

Aussi, c’est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a retenu le montant estimé à ce titre par l’expert à hauteur de 20.626,71 euros.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

sur les frais d’intervention du plombier du 5 au 10 avril 2014

La responsabilité de M. [Z] étant établi quand au trouble de jouissance subi par la société Les Dégommés, c’est par motifs pertinents auxquels elle renvoie et qu’elle adopte que le premier juge a considéré que la demande d’indemnisation des frais d’intervention du plombier durant la période du 5 au 10 avril 2014 était justifiée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

sur le préjudice résultant des dégât des eaux subis sur la période exploitation du 1er mars 2013 au 9 mai 2014

Il ressort des éléments du dossier que la société Les Dégommés a été perturbée dans son exploitation à compter du mois d’août 2013 et empêchée d’exploiter totalement le commerce à compter du mois d’avril 2014 au regard du risque pour la santé et la sécurité des personnes et que M. [Z] ne pouvait ignorer les dégât des eaux et les perturbations en résultant alors qu’il s’était réservé, au terme du contrat de location-gérance, un droit de contrôle de l’activité exercée dans le cadre d’une visite mensuelle.

La cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et indemnisé la société Les Dégommés à hauteur de 2.000 euros de ce chef.

sur la mise à disposition de salariés

C’est par motifs précis et pertinents que le premier juge a rejeté la demande au titre de la mise à disposition de salariés de la société Les Dégommés au profit de M. [Z], la preuve n’en étant pas rapportée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

sur le remboursement de la redevance indue du 15 avril 2014 au 9 mai 2014

Il est établi que la société Les Dégommés a été privé de façon absolue de la jouissance des locaux à compter du 9 mai 2014 de sorte que c’est par motifs précis et pertinents que la cour adopte que le premier juge a rejeté la demande à ce titre en ce qu’elle vise une période antérieure au trouble subi.

sur le manque à gagner entre le 6 juin 2014 et le 20 février 2015

Le préjudice subi résultant de la perte d’exploitation pour manque à gagner du 6 juin 2014 au 20 février 2015 par la société Les Dégommés, c’est-à-dire de la date de remise des clés des locaux à la date de la fin du contrat de location gérance, s’analyse en une perte de chance, laquelle implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain.

Il n’est pas contesté qu’en absence des désordres intervenus la société Les Dégommés aurait poursuivi l’exploitation du fonds de commerce jusqu’au terme du contrat de sorte que son droit à indemnisation ne peut être contesté sur le principe et, contrairement à ce que soutient M. [Z], son départ des lieux n’a pas été volontaire mais provoqué par le péril frappant les locaux et les manquements de l’appelant à ses propres obligations dans la gestion de ces sinistres.

Aussi c’est par motifs précis et pertinents que la cour approuve que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et évalué le montant du préjudice subi de ce chef à la somme de 10.000 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’appel en garantie de M. [Z]

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [N], malgré leur gestion du sinistre après sa révélation par le locataire-gérant et les mesures urgentes qu’ils ont prises tels que soulignés par le premier juge, ils sont légalement tenus d’assumer le coût des travaux rendus nécessaires par la vétusté des locaux de sorte qu’ils ont manqué à leur propre obligation de délivrance s’agissant des locaux donnés à bail et leur responsabilité est engagée de ce chef.

Comme précédemment relevé, les manquements de M. [Z], à ses propres obligations d’entretien et à son manque de réactivité dans l’information du bailleur, ont contribué à la réalisation du dommage de sorte que c’est par une juste appréciation des faits de la cause qu’un partage de responsabilité a été retenu dans les proportions fixées par le premier juge à hauteur de 70 % pour les consorts [N] et de 30 % pour M. [Z].

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile… sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés… ».

Le droit d’agir qui est l’expression d’une liberté fondamentale n’est pas pour autant discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier de ce fait réparation.

Toutefois, les éléments soulevés par les consorts [N] sont insuffisants à caractériser une faute de M. [Z] faisant dégénérer le droit d’agir de ce dernier en abus de droits. Ils seront donc déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance lesquels sont énumérés à l’article 695 du code de procédure civile sans qu’il ne soit nécessaire de les énumérer.

Succombant en ses prétentions, M. [Z] sera condamné à supporter la charge des dépens d’appel et à payer à la société Les Dégommée représentée par son liquidateur [G] [P] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à M. et Mme [N] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Paris les 28 janvier 2020 et 8 septembre 2020 en toutes leurs dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de Mme [R] [I] épouse [N] et M. [A] [N] au titre de la procédure abusive ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M. [C] [Z] à payer à la SAS Les Dégommés représenté par son liquidateur [G] [P] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [Z] à payer à Mme. [R] [I] épouse [N] et M. [A] [N] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [Z] à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,