Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 2 JUIN 2026

(n° / 2026, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/19701 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMLQ7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 novembre 2025 – Juge commissaire du Tribunal Judiciaire de Paris – RG n° 24/02234

APPELANTE

Madame [X] [S] épouse [R]

Née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1]

De nationalité française

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Claudia SOGNO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145,

INTIMÉS

Monsieur [O] [R]

Né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 3]

De nationalité française

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN,

Maître [M] [E], ès qualités,

Dont l’étude est située [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque : C0880,

Assisté de M^e Marine VITOUR, avocate au barreau de PARIS, toque : C0880,

S.A. BANQUE D’ESCOMPTE (Banque WORMSER FRERES), société anonyme, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 562 102 913,

Dont le siège social est situé [Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Arnaud MOQUIN de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K 19,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Constance LACHEZE, conseillère, et Monsieur François VARICHON, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Christine HEBERT-PAGEOT, présidente de chambre,

Madame Constance LACHEZE, conseillère,

Monsieur François VARICHON, conseiller.

Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Christine HEBERT-PAGEOT, présidente de chambre, et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI 18 BGF a pour associés à part égale M. [O] [R] et son épouse Mme [X] [S], lesquels sont actuellement en procédure de divorce.

Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société 18 BGF, ultérieurement convertie en liquidation judiciaire par jugement du 19 septembre 2024, Maître [E] étant désigné en qualité de liquidateur.

La société Banque d’Escompte Wormser Frères (ci-après dénommée 'la société Banque d’Escompte'), qui a déclaré une créance au titre de plusieurs prêts consentis à la débitrice, a été désignée en qualité de contrôleur.

Le passif déclaré entre les mains du liquidateur s’élève à la somme de 3.270.194,67 euros.

Par ordonnance du 4 novembre 2025, le juge-commissaire, statuant sur requête de Maître [E] ès qualités, a autorisé ce dernier à faire procéder à l’adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Paris des biens immobiliers suivants appartenant à la société 18 BGF:

— un lot de vente n°1 constitué d’un appartement de 156 m² situé au 6ème étage, de deux caves et de deux parkings, le tout dépendant d’un immeuble en copropriété édifié [Adresse 6] à [Localité 7], la mise à prix étant fixée à 1.850.000 euros;

— un lot de vente n° 2 constitué d’un appartement de deux pièces de 17 m² dépendant de l’immeuble précité, faisant actuellement l’objet d’un bail, la mise à prix étant fixée à 150.000 euros.

Le 26 novembre 2025, Mme [R] a relevé appel de cette décision en intimant Maître [E] ès qualités, la société 18 BGF, M. [R] et la société Banque d’Escompte.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 2 avril 2026, Mme [R] demande à la cour de:

'- Juger Madame [R] bien fondée en son appel,

L’y recevant,

— Annuler la décision entreprise en ce qu’elle a':

— Autorisé Maître [M] [E], demeurant [Adresse 7], mandataire judiciaire de la société SCI 18 BGF, dont le siège social est situé [Adresse 8], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 839'971'240, à faire procéder à l’adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Paris en DEUX LOTS les droits et biens immobiliers sis à':

o LOT DE VENTE 1': 18, [Adresse 9], cadastré section AK n° [Cadastre 1], à lavoir les lots de copropriété n° 121, 239, 265, 200 et 201, un appartement d’une superficie de 156 m² situé au 6 ème étage, deux caves situées au deuxième sous-sol et deux parkings situés au premier sous-sol,

o LOT DE VENTE 2': 18, [Adresse 9], cadastré section AK n° [Cadastre 1], à lavoir les lots de copropriété n° 155 et 157, un appartement de deux pièces d’une superficie de 17 m² situé au 1 er étage (anciennement deux chambres réunies en un local à usage d’habitation), faisant actuellement l’objet d’un bail.

Plus amplement décrits en la requête qui précède.

Disons que la mise à prix sera fixée à ':

—  1'850'000 € pour le lot de vente n° 1,

—  150'000 € pour le lot de vente n° 2.

— Dit que la publicité paraitra dans une édition du journal Affi ches Parisiennes, dans une édition du journal Le Parisien Ile-de-France et dans une édition du journal Les Echos (national) et de la compléter par une insertion sur les sites Internet cnajms.fr, licitor.com, avoventes.fr.

— Dit que tout commissaire de justice territorialement compétent pourra pénétrer dans les lieux, assisté d’un serrurier et éventuellement de la force publique, ou, à défaut, de deux témoins majeurs, conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins d’ouverture de porte sis à [Adresse 10], cadastré section AK n° [Cadastre 1], à savoir les lots de copropriété n° 121, 155, 157, 239, 265, 200 et 201, afin ':

o D’une part, de procéder à la description des biens dont s’agit, décrire les conditions d’occupation ou locative des biens, dresser un procès-verbal qui sera annexé au cahier des contions de vente avec l’assistance';

o Solliciter communication de tout bail éventuel';

o D’autre part, d’organiser la visite destinée aux amateurs dans la quinzaine précédant l’adjudication.

— Dit que tout commissaire de justice territorialement compétent pourra se faire accompagner d’un géomètre-expert qui établira son dossier de diagnostic technique conforme aux prescriptions de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation,

— Dit qu’en cas d’empêchement tout autre commissaire de justice compétent territorialement pourra le remplacer,

— Dit que les honoraires de la SELARL JCD Avocats comparant par Maître Pauline Breuzet-Richard, avocat au Barreau de Paris et avocat de la liquidation, dont le concours est reconnu nécessaire pour la réalisation de l’actif et la détermination des droits des créanciers, entreront dans les frais de justice privilégiés de l’article 2375-1° du code civil, sous réserve, en cas de contestation, de leur évaluation par le Bâtonnier compétent, conformément aux articles 174 et suivants du décret du 27 novembre 1991.

Et ce en violation des dispositions de l’article 455 et 495 du code de procédure civile

A titre subsidiaire,

— Surseoir à statuer jusqu’au prononcé d’une décision définitive sur la contestation des créances, ou jusqu’à l’issue de la plainte pénale,

— Réformer la décision entreprise en [toutes ses dispositions]

Et statuant à nouveau,

— Infirmer la décision entreprise à raison de la contestation sérieuse relative à la créance de la banque,

— Juger que l’opportunité de la vente du bien sur adjudication n’est pas vérifiée,

— Dire n’y avoir lieu à vente sur adjudication,

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que la mise à prix proposée ne reflète pas la valeur vénale, ni les conditions du marché,

— Juger que la mise à prix ne saurait être inférieure à':

—  2 800'000 € pour le lot de vente n° 1,

—  250'000 € pour le lot de vente n° 2.

— Dire que Madame [R] pourra se maintenir dans les lieux jusqu’à consignation du prix et paiement des frais taxés,

— Juger, en conséquence, que le cahier des conditions de vente devra mentionner

expressément que l’expulsion ne sera envisagée qu’après consignation du prix et

paiement des frais taxés,

— Dire que l’indemnité d’occupation post-adjudication sera fixée à un montant modéré compte tenu de la situation de Madame [R].

— Octroyer des délais à Madame [R] pour la libération des lieux.

En tout état de cause

— Condamner in solidum Maitre [E] es qualité de liquidateur de la SCI 18 BGF,'Monsieur [O] La Société banque d’escompte BANQUE WORMSER à régler la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter les intimés de toutes leurs demandes

— Statuer ce que de droit sur les dépens.'

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 30 mars 2026, M. [E] ès qualités demande à la cour de:

' Confirmer l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Paris du 4 novembre

2025 (RG n°24/02234) en toutes ses dispositions.

Sur la demande de sursis à statuer

A titre principal,

Déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer de Madame [X] [R] ;

A titre subsidiaire

Débouter Madame [X] [R] de sa demande de sursis à statuer ;

En tout état de cause

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [X] [R] ;

Condamner Madame [X] [R] à payer à Maître [M] [E] ès qualité de mandataire liquidateur de la SCI 18 BGF la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code

de procédure civile ;

Condamner Madame [X] [R] au paiement des entiers dépens dont distraction faire au profit de Maître Julie Couturier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 30 mars 2026, la société Banque d’Escompte demande à la cour de:

' DECLARER Madame [X] [R] irrecevable et en tout cas mal fondée en l’ensemble de ses moyens et prétentions, et l’en débouter

DONNER acte à la Banque d’Escompte de ce qu’elle fait siens l’ensemble des moyens développés par les conclusions de Maître [T],

CONFIRMER en toute hypothèse l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

CONDAMNER Madame [X] [R] à payer à la Banque d’Escompte une somme de 3.000 € en application de l’article 700 CPC,

CONDAMNER Madame [X] [R] en tous les dépens et autoriser leur recouvrement dans les conditions de l’article 699 CPC. '

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 27 mars 2026, M. [O] [R] demande à la cour de:

'RECEVOIR Monsieur [O] [R] en ses conclusions et l’y dire bien fondé.

Ce faisant,

CONFIRMER l’ordonnance du Juge-Commissaire du Tribunal Judiciaire de Paris du 4 novembre 2025 sous le n° RG 24/02234 en toutes ses dispositions.

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [X] [S], en conséquence la débouter purement et simplement.

CONDAMNER Madame [X] [S] à payer à Monsieur [R] [O] à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

STATUER ce que de droit sur les dépens'.

Le dossier a été visé sans observation par le ministère public le 16 février 2026.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de Mme [R] d’annulation de l’ordonnance dont appel

Moyens des parties

A l’appui de sa demande fondée sur l’article 455 du code de procédure civile et sur l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, Mme [R] fait valoir que l’ordonnance dont appel est nulle au motif que le juge-commissaire n’a pas examiné dans sa décision les contestations qu’elle avait soulevées à l’audience, ni répondu aux demandes qu’elles avait présentées en ce qui concerne notamment son maintien dans les lieux.

Maître [E] ès qualités réplique que l’article 455 du code de procédure civile est exclusivement applicable au jugement; que l’ordonnance sur requête est régie par l’article 495 dudit code, au visa duquel la Cour de cassation juge que l’ordonnance rendue au pied de la requête est suffisamment motivée dès lors qu’elle adopte nécessairement les motifs développés dans ladite requête; qu’en outre, le juge-commissaire a manifestement pris en considération les observations présentées oralement par les parties lors de son audience du 7 octobre 2025.

M. [R] fait siens les moyens développés par le mandataire liquidateur, de même que la société Banque d’Escompte, qui ajoute que la procédure d’ordonnance sur requête n’est pas une procédure contradictoire et que Mme [R] n’y a été qu’entendue par le juge sans pour autant être partie à la procédure, de sorte qu’elle ne pouvait formuler aucune prétention à laquelle le juge aurait été tenu de répondre mais uniquement des observations.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L. 642-18 du code de commerce, les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Aux termes de l’article R. 642-36-1 du code de commerce, le juge-commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint lorsque celui-ci se trouve dans l’une des situations prévues à l’article R. 641-30, ainsi que le liquidateur.

En l’espèce, le juge-commissaire n’était pas tenu de répondre aux contestations et demandes que Mme [R], au vu de ses conclusions, a formées à titre personnel et non en sa qualité de co-gérante de la société 18 BGF, qualité en laquelle elle avait été convoquée et entendue par le juge-commissaire, ainsi qu’il ressort des mentions de la décision querellée (cf. page 3), conformément aux dispositions précitées de l’article R. 642-36-1 du code de commerce. Par ailleurs, le visa de la requête du liquidateur dans la décision du juge-commissaire ('Vu la requête présentée qui précède; Vu les motifs exposés'), vaut adoption des motifs par ce dernier.

Mme [R] sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la décision dont appel.

Sur la demande subsidiaire de Mme [R] de sursis à statuer

Moyens des parties

A l’appui de sa demande fondée sur l’article 378 du code de procédure civile, Mme [R] expose:

— que dans le cadre de la procédure de vérification des créances, qui est actuellement en cours devant le juge-commissaire, elle a soulevé une contestation fondée sur le fait que la société Banque d’Escompte a déclaré une créance reposant sur une offre de prêt falsifiée par M. [R], qui a imité sa signature, fait pour lequel elle a déposé plainte; que dans ces conditions, elle est fondée à solliciter un sursis à statuer jusqu’à la vérification définitive de cette créance et jusqu’à 'l’issue de la plainte pénale';

— que s’il est exact qu’elle n’a pas sollicité le bénéfice de ce sursis in limine litis, la cour devrait néanmoins user de son pouvoir propre de l’ordonner d’office dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice s’agissant d’une procédure de vérification de créance et d’une procédure pénale dont l’issue influencera directement la présente instance.

Maître [E] ès qualités réplique:

— que la demande de sursis à statuer de Mme [R] s’analyse en une exception de procédure qui, formée à titre subsidiaire aux termes de ses conclusions n°2 et après sa défense au fond, est irrecevable en application des articles 73 et 74 du code de procédure civile;

— qu’au surplus, cette demande est infondée; que la contestation de Mme [R] devant le juge-commissaire n’est pas sérieuse et n’est pas de nature à remettre en cause l’opportunité de réaliser l’actif de la société 18 BGF; qu’en effet, en premier lieu, Mme [R] a elle-même signé le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 novembre 2021 par lequel les associés ont décidé de renégocier le prêt contracté auprès de la société Banque d’Escompte; qu’elle a par ailleurs communiqué un projet de protocole rappelant expressément la dette de la société 18 BGF résultant de ce prêt et a reconnu en payer les échéances; qu’en second lieu, il figure d’autres dettes au passif de la liquidation qui ne sont pas contestées et dont le montant total s’élève la somme de 1.266.597,31 euros; que la réalisation des biens de la SCI est nécessaire pour désintéresser les créanciers de la procédure, et ce d’autant que les intérêts sur les emprunts continuent de courir de même que les charges de copropriété.

M. [R] s’oppose à la demande de sursis à statuer au motif au regard de son caractère infondé. Il fait valoir:

— qu’il résulte de plusieurs actes que Mme [R] a consenti aux actes de prêts;

— qu’en outre, en sa qualité de gérant de la société 18 BGF, il était juridiquement à même de prendre seul tout acte utile pour la SCI, raison pour laquelle il a signé les prêts contractés par cette dernière; que les offres de prêt dont se prévaut son épouse n’ont aucun effet sur les engagements de la société 18 BGF auprès de la société Banque d’Escompte.

La société Banque d’Escompte fait valoir:

— que dans la mesure où la contestation de sa créance par Mme [R] est limitée à la somme de 1.105.928,51 euros, il reste dû une créance non contestée, à son égard, de 1.012.461,32 euros que la société 18 BGF ne peut rembourser que par la vente des lots objet de l’ordonnance dont appel, qui constituent son seul actif immobilier;

— que de surcroît, la contestation de Mme [R] est vouée à l’échec pour plusieurs raisons tenant notamment au fait que la société 18 BGF était pleinement engagée par la seule signature de son gérant M. [R], ce que l’appelante ne pouvait ignorer.

Sur la note en délibéré produite par Maître [E] ès qualités

Au terme des débats, la cour a invité la plus diligente des parties à lui faire parvenir, dans le cadre d’une note en délibéré, la décision du juge-commissaire statuant sur la contestation soulevée par Mme [R]. Par message RPVA du 17 avril 2026, dont copie aux conseils des autres parties et au ministère public, le conseil de Maître [E] ès qualités a transmis à la cour deux ordonnances rendues le 31 mars 2026 par le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Paris qui, rejetant les contestations soulevées par Mme [R] portant sur la falsification de sa signature, a admis à titre privilégié les créances de la société Banque d’Escompte à hauteur de 1.013.461,32 euros et 1.301.124,34 euros.

Cette note en délibéré n’a donné lieu à aucune observation des autres parties et du ministère public.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

En l’espèce, il est constant que la demande de sursis à statuer de Mme [R], qui s’analyse en une exception dilatoire, n’a été formée qu’aux termes d’un second jeu de conclusions remis au greffe le 2 avril 2026 et après que l’appelante a fait valoir une défense au fond aux termes d’un premier jeu de conclusions remis au greffe le 7 janvier 2026. Elle est donc irrecevable.

Par ailleurs, Mme [R] ne démontre pas qu’il serait dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que la cour ordonne d’office un sursis à statuer alors que les contestations de l’intéressée, qui ne concernent qu’une partie du passif déclaré de la société 18 BGF, ont été rejetées par les deux ordonnances précitées du juge-commissaire au sujet desquelles il n’a pas été fait état de l’exercice d’une voie de recours. En tout état de cause, l’intérêt d’une bonne administration de la justice impose la réalisation diligente des biens visés dans l’ordonnance querellée dont il est constant qu’ils constituent les seuls actifs de la débitrice susceptibles de désintéresser les créanciers sociaux en tout ou partie.

Sur la demande subsidiaire de Mme [R] aux fins de voir dire n’y avoir lieu à vente sur adjudication

Moyens des parties

A l’appui de sa demande, Mme [R] fait valoir:

— que la vente sur adjudication ne pouvait être ordonnée au regard de sa contestation portant sur la créance de la société Banque d’Escompte;

— qu’en outre, le juge commissaire n’a pas recherché l’existence d’une solution financière autre que celle de la vente des biens de la SCI; qu’ainsi, le juge aurait dû prendre en considération la possibilité d’un apurement de la dette par son époux M. [R], qui dispose d’un patrimoine conséquent et de moyens financiers lui permettant de désintéresser la banque, principal créancier; que cela justifie l’infirmation de sa décision; qu’elle n’a elle-même entrepris aucune démarche pour une vente de gré à gré car elle estime que la vente de ce bien est illégitime.

Maître [E] ès qualités réplique:

— que Mme [R] opère une confusion entre, d’une part, le patrimoine de la société 18 BGF, d’autre part, celui de son époux et des sociétés au sein desquelles il détiendrait des droits; qu’elle n’ignore pourtant pas qu’en sa qualité de liquidateur, il ne peut appréhender des actifs non directement détenus par son administrée ni contraindre un associé à un apport de fonds;

— que par ailleurs, Mme [R], qui conteste l’opportunité d’une vente forcée, ne justifie d’aucune démarche visant à la réalisation d’une vente de gré à gré; que dans ces conditions, il n’a eu d’autre choix que de solliciter la vente forcée, seule voie lui permettant de réaliser l’unique actif de la débitrice.

Réponse de la cour

L’existence d’une contestation de la créance de la société Banque d’Escompte par Mme [R] n’est pas de nature à remettre en cause la décision du juge-commissaire d’autoriser le liquidateur à faire procéder à l’adjudication des biens de la société 18 BGF et ce pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-dessus au sujet de la demande de sursis à statuer formée par l’appelante.

Par ailleurs, Mme [R] opère une confusion entre les biens de la débitrice, la société 18 BGF, et ceux de l’un de ses associés, M. [R], qui constitue une personne juridique distincte. Elle ne peut faire grief au juge-commissaire de ne pas avoir envisagé la possibilité d’un apurement du passif social par son époux alors qu’il n’est pas établi que celui-ci a formulé une quelconque proposition en ce sens.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la vente des biens sur adjudication judiciaire.

Sur la demande infiniment subsidiaire de Mme [R] aux fins de voir modifier les conditions de la vente

Moyens des parties

Mme [R] fait valoir:

— que le juge-commissaire a commis une erreur d’appréciation manifeste en fixant la mise à prix des lots à un montant équivalant à près de la moitié de leur valeur vénale, qui, selon les estimations qu’elle produit, est comprise entre 3.400.000 euros et 3.942.000 euros pour l’ensemble des deux lots; qu’en conséquence, elle est fondée à demander que la mise à prix ne soit pas inférieure à 2.800.000 euros pour le lot n°1 et à 250.000 euros pour le lot n°2;

— qu’en outre, dans le cadre de la procédure de divorce actuellement en cours, l’ordonnance d’orientation du 9 mars 2022 a fixé sa résidence et celle des deux enfants du couple dans l’appartement, à titre de mesure provisoire; que le logement familial nécessite une protection particulière; que par ailleurs, elle s’est maintenue dans les lieux après le départ de son mari sans aucune contestation, de sorte qu’un commodat implicite s’est institué entre les époux; qu’il doit être également tenu compte de sa situation personnelle, sachant qu’elle est sans emploi et que ses indemnités de chômage s’élèvent à 3.693 euros par mois; que l’ordonnance dont appel la prive de la protection de l’ordonnance d’orientation; qu’en conséquence, elle demande à la cour de dire que le cahier des conditions de la vente devra mentionner que son expulsion ne pourra être envisagée qu’après consignation du prix et paiement des frais taxés, de dire que l’indemnité d’occupation post-adjudication sera fixée à un montant modéré compte tenu de sa situation et de lui accorder des délais pour libérer les lieux.

Maître [E] ès qualités réplique:

— que la mise à prix, qui ne se confond pas avec le prix d’adjudication, se doit d’être attractive pour attirer les enchérisseurs; que dans cette perspective, il est d’usage, en pratique et en jurisprudence, de fixer des mises à prix dans une fourchette comprise entre un tiers et la moitié de la valeur vénale du bien à vendre, ce qui est le cas en l’espèce au vu des éléments qu’il produit; qu’il rappelle à cet égard que l’appartement de 156 m², les deux caves et l’appartement de deux pièces avaient été acquis en 2018 pour le prix de 2.360.000 euros et les deux emplacements de parking, la même année, pour le prix de 40.000 euros;

— que la décision du juge aux affaires familiales dont se prévaut Mme [R] n’est pas opposable à la liquidation et ne lui ouvre aucun droit de s’opposer à la vente; qu’aucun 'commodat implicite’ n’est institué entre les époux lui octroyant un droit de jouissance à durée indéterminée; que par ailleurs, Mme [R] dispose de moyens financiers suffisants pour se reloger; qu’ainsi, outre des indemnités chômage élevées et une contribution à l’éducation et à l’entretien des enfants de 1.500 euros par mois versée par son époux, elle possède un studio à [Localité 1] dont elle retire un revenu locatif de 1.580 euros hors charges et, avec son époux, un bien situé à [Localité 8], ces deux biens ayant été acquis au moyen d’emprunts désormais remboursés;

— que l’appelante n’invoque aucun fondement légal à l’appui de ses demandes relatives aux conditions de sa libération des lieux et à la fixation de l’indemnité d’occupation post-adjudication; que dans le cadre d’une vente sur adjudication, le transfert de propriété s’opère au jour de l’adjudication; qu’ainsi, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant 'modéré’ au stade de l’autorisation de la vente forcée n’est pas fondée dès lors que l’indemnité sera due, dans des proportions classiques, à compter de l’adjudication; qu’en tout état de cause, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire, tels que prévus par l’article L. 642-18 du code de commerce, de contraindre le liquidateur à insérer au cahier des conditions de la vente une clause prévoyant le maintien dans les lieux du propriétaire, lequel n’est pas en l’espèce Mme [R] mais la société 18 BGF; que Mme [R] ne bénéficie pour sa part que d’un droit de jouissance temporaire et inopposable aux tiers;

— qu’il a été contraint d’assigner Mme [R] aux fins de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation à la société 18 BGF.

La société Banque d’Escompte fait siens les moyens développés par le liquidateur.

M. [R] relève:

— qu’il était loisible à Mme [R] de proposer de vendre à un tiers l’appartement qu’elle occupe à un prix supérieur à celui de la mise à prix afin d’éviter la vente judiciaire du bien;

— qu’il est impossible de déduire du caractère familial du logement une impossibilité de le vendre par adjudication ou de gré à gré, sauf à considérer qu’il existerait un dispositif exorbitant de protection des débiteurs;

— que la créance de la société Banque d’Escompte représente un risque majeur pour les deux associés de la société 18 BGF.

Réponse de la cour

La mise à prix constitue le prix sur la base duquel il peut être enchéri par les participants à la vente aux enchères. Son montant ne préjuge pas du prix auquel le bien trouvera finalement preneur à la barre. La mise à prix se doit d’être attractive, un montant trop élevé étant de nature à dissuader les éventuels acquéreurs, sans toutefois être dérisoire.

En l’espèce, le juge-commissaire a fixé la mise à prix des lots n°1 et n°2 à la somme respective de 1.850.000 euros et 150.000 euros sur la base des éléments produits par le liquidateur à l’appui de sa requête, à savoir un avis émis par une agence immobilière le 25 avril 2025 valorisant les deux appartements et les deux caves à hauteur de 2.946.775 euros (soit 2.716.060 euros pour l’appartement de 156 m² et ses deux caves et 230.715 euros pour l’appartement de deux pièces) ainsi que des références de vente portant sur des biens similaires. Mme [R] produit pour sa part des avis de valeur plus anciens (2022), donc moins pertinents. Elle communique par ailleurs le rapport établi le 6 mai 2024 par le notaire désigné par le juge aux affaires familiales dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial des époux, qui, au vu des avis de valeur produits par les deux parties, a estimé les biens constituant les deux lots à la somme totale de 3.400.000 euros.

Ainsi, le montant total de la mise à prix arrêté par le juge-commissaire (2.000.000 euros) représente près de 59 % de l’estimation du notaire. Ce montant est attractif sans être dérisoire et sera donc confirmé par la cour.

Par ailleurs, Mme [R] se prévaut de l’ordonnance sur mesures provisoires rendue par le juge aux affaires familiales le 9 mars 2022, qui a constaté la résidence séparée des époux, Mme [R] résidant pour sa part [Adresse 11] à [Localité 7], et fixé la résidence principale des deux enfants du couple chez leur mère. Toutefois, la situation juridique résultant de cette décision n’est pas opposable à la liquidation judiciaire. L’ordonnance du juge aux affaires familiales ne peut par conséquent faire obstacle à la vente du bien par le liquidateur afin de désintéresser les créanciers de la SCI ni conduire à introduire dans le cahier des conditions de la vente une clause prévoyant le maintien dans les lieux de l’appelante aux conditions financières avantageuses qu’elle réclame. Enfin, l’existence du commodat invoqué par Mme [R] est contestée et non démontrée de sorte que l’intéressée est mal fondée à s’en prévaloir pour voir infirmer la décision du juge-commissaire.

L’ordonnance dont appel sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les frais du procès

Mme [R] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés pour le compte de Maître [E] ès qualités et de la société Banque d’Escompte.

L’équité ne commande pas de prononcer une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de ce chef.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour:

Déboute Mme [R] de sa demande d’annulation de l’ordonnance du juge-commissaire du 4 novembre 2025,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance précitée,

Et y ajoutant,

Dit Mme [R] irrecevable en sa demande de sursis à statuer jusqu’au prononcé d’une décision définitive sur la contestation des créances ou jusqu’à 'l’issue de la plainte pénale',

Dit n’y a avoir lieu pour la cour d’ordonner d’office un sursis à statuer jusqu’au prononcé d’une décision définitive sur la contestation des créances ou jusqu’à 'l’issue de la plainte pénale',

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne Mme [R] aux dépens de l’instance d’appel dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Couturier et de la SELAS Chaintrier Avocats pour ceux des dépens respectivement avancés pour le compte de Maître [E] ès qualités et de la société Banque d’Escompte.

Liselotte FENOUIL

Greffière

Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT

Présidente