Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRET DU 21 MAI 2026

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/12785 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLW5G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2025 -Juge de l’exécution de [Localité 1] – RG n° 25/00345

APPELANTE

S.A. LE CREDIT LYONNAIS

société anonyme au capital de 2.037.713.591 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de LYON sous le n° B 954 509 741dont le siège social est situé [Adresse 1] et le siège central à [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son directeur général.

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Magali TARDIEU-CONFAVREUX de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010

INTIMES

Monsieur [L] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

n’a pas constitué avocat

ETABLISSEMENT PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

n’a pas constitué avocat

ETABLISSEMENT PUBLIC POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE PARISIEN 1

[Adresse 6]

[Localité 6]

n’a pas constitué avocat

S.D.C. RÉSIDENCE SAINT MARTIN DES [Localité 7]

[Adresse 7]

représenté par son syndic la Sté LAMY [Adresse 8]

[Localité 8]

représenté par M^e Catherine CHABANNE de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, Président de chambre

Madame Violette BATY, Conseiller

Monsieur Cyril CARDINI, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Anaïs DECEBAL

ARRET :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER,Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte notarié du 23 août 2010, la société Crédit Lyonnais (ci-après la banque) a consenti à M. [L] [B] un prêt immobilier à taux zéro d’un montant de 14 400 euros remboursable en 252 mensualités et un prêt immobilier Solution Projet Immo d’un montant de 118 600 euros remboursable en 360 mensualités au taux de 4,25%.

2. La banque a fait délivrer à M. [B], le 13 mars 2024, un commandement de payer la somme de 106 489,56 euros arrêtée au 23 novembre 2023, outre intérêts au taux de 4,25 % à compter du 6 novembre 2023, au titre du prêt Solution Projet Immo, outre 13 566,10 euros, au titre du prêt à taux zéro, valant saisie immobilière des biens et droit réels appartenant à celui-ci dans l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 9]. Le commandement a été dénoncé à l’épouse du débiteur par acte du même jour et publié le 29 avril 2024.

3. Par acte du 21 juin 2024, la banque a assigné M. [B] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de vente forcée des biens saisis.

4. Par un jugement du 24 juin 2025, le juge de l’exécution, statuant en formation collégiale, a statué comme suit :

— dit abusives les clauses de déchéance du terme stipulées à l’article intitulé « Exigibilité anticipée » des conditions générales des contrats des prêts n°40011386C3TP11AZ et n°40011386C3TP12AH conclus le 23 août 2010 entre les parties, ainsi rédigées :

« Sans préjudice des dispositions légales relatives à la déchéance du terme, toutes les sommes dues au titre d’un prêt, tant en principal, en intérêts et accessoires, deviendront exigibles par anticipation de plein droit dans l’un des cas énumérés ci-après, sans que notre établissement (n’ait à) prononcer en justice la déchéance du terme ni à procéder à une mise en demeure, à savoir :

o inexécution d’une application contractée au titre du prêt, notamment en cas de non-paiement d’une échéance, étant précisé que les régularisations postérieures ne feraient pas obstacle à cette exigibilité ou de non-respect de garantie ».

— rejette la demande de nullité du commandement payé aux fins de saisie immobilière du 13 mars 2024 et de ses actes subséquents ;

— rejette la demande de nullité de la présente procédure de saisie immobilière ;

— retient aux somme suivantes la créance de la société crédit lyonnais à l’encontre de M. [L] [B] :

o Pour le prêt numéro 40011386C3TP12AH de 118 600 euros : 6450,87 euros au 7 mai 2022, outre les intérêts postérieurs aux taux conventionnels sur la somme de 6317,59 euros,

o Pour le prêt numéro 40011386C3TP11AZ de 14 400 euros : 357,04 euros au 7 mai 2022 ;

— rejette la demande de main levée du commandement de payer aux fins de saisie immobilière du 13 mars 2024 et des actes subséquents ;

— rejette la demande de délai de paiement ;

— ordonne la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement de payer aux fins de saisie immobilière du 13 mars 2024 ;

— dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 14 octobre 2025 à 14h00, sur une mise à prix tel que précisé au cahier des conditions de la vente ;

— autorise la société Crédit Lyonnais à faire procéder à la visite des biens saisis par le commissaire de justice de son choix, dans les jours précédant la vente, lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance si nécessaire d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir les occupants des lieux de la visite au moins 7 jours à l’avance ;

— autorise la société Crédit Lyonnais à effectuer la publicité de la vente par une publication dans 2 journaux locaux, un journal d’annonces légales et un site internet spécialisé ;

— déclare irrecevable la demande visant à déclarer abusive et à réputer non écrite la clause d’exigibilité du capital fondée sur la vente du bien immobilier ;

— condamne M. [L] [B] aux dépens non compris dans les frais d’accès, rejettent la demande formée ou en application de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Le juge de l’exécution a ainsi retenu que :

— il résulte de la lecture de la clause que le prononcé de la déchéance du terme est laissé à la seule discrétion du prêteur en cas de non-paiement des échéances, sans mise en demeure préalable du débiteur et sans que ne soit accordée à ce dernier la possibilité d’y remédier dans un délai raisonnable ; les conditions d’exigibilité immédiate du capital restant dû prévues au contrat sont de nature à créer entre les droits et obligations des parties un déséquilibre significatif au détriment du consommateur, ce dernier étant exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement laissées à la seule discrétion du prêteur ;

— eu égard au caractère abusif de cette clause réputée non écrite, le capital restant dû à la date de déchéance du terme n’est pas exigible ; seules les échéances impayées le sont ; le commandement litigieux fait état d’une créance au titre des échéances échues impayées, il demeure donc valable à ce titre ; la demande de nullité du commandement et des actes subséquents, notamment de la procédure de saisie immobilière, est écartée ;

— il ressort du courrier de mise en demeure préalable ou de la notification de la déchéance du terme, du commandement de payer valant saisie immobilière et de l’assignation que le créancier poursuivant, en évaluant sa créance aux échéances impayées à la date de la déchéance du terme et au montant du capital restant dû, se prévaut de la résiliation du contrat consécutivement à la déchéance du terme notifiée par ses soins ; or, ce dernier ne peut prétendre, dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière fondée sur un titre notarié aux échéances échus postérieurement à la déchéance du terme notifiée par lui ; le caractère exigible de ces créances n’étant pas établi, la demande du créancier poursuivant tendant à voir inclure dans sa créance les échéances postérieures à la déchéance du terme, est susceptible de remettre en cause l’effet dissuasif que l’article 6 § 1 de la directive 93/13 attache au constat du caractère abusif des clauses contenues dans un contrat conclu entre un consommateur et un professionnel ; la créance exigible du créancier poursuivant est limitée aux échéances impayées échues antérieurement à la date à laquelle il s’est prévalu de la déchéance du terme, soit les échéances échues impayées entre le 7 juillet 2021 et le 7 mai 2022 ;

— la dénonciation et le procès-verbal de saisie-attribution du 24 mai 2023, produits, portent notamment sur la créance au titre desdites échéances impayées et ont interrompu valablement la prescription ; la créance n’est pas prescrite ;

— si la procédure de saisie immobilière porte atteinte au droit de propriété du saisi, elle poursuit néanmoins un but légitime dans la mesure où elle tend à recouvrer une créance constatée par un titre exécutoire, elle-même protégée au titre du droit de propriété ; la présente saisie intervient après de nombreuses mensualités à payer à compter de 2021, sans aucun paiement volontaire intervenu depuis le courrier de notification de la déchéance du terme, alors qu’il n’est pas établi que le débiteur dispose de ressources ou de tout autre patrimoine permettant de régler sa dette ; le créancier a mis en 'uvre en outre une saisie attribution infructueuse le 24 mai 2023 ; il existe donc un rapport raisonnable de proportionnalité entre l’objectif légitime de recouvrement de la créance constatée par un titre exécutoire et la saisie diligentée, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de mainlevée du commandement ;

— le débiteur ne démontre pas une capacité financière nécessaire pour régler la dette dans un délai de 2 ans ; il ne justifie pas de ses ressources et de ses charges ;

— le débiteur ne justifie d’aucune démarche de vente ni de paiement de la dette, ni d’un accord avec le créancier poursuivant pour le règlement de sa dette ; il est ordonné la vente forcée du bien saisi sur la mise à prix prévue dans le cahier des conditions de vente ;

— Concernant enfin la demande du débiteur tendant à déclarer abusive la clause d’exigibilité anticipée en cas de vente du bien immobilier et, après avoir mis dans les débats l’effectivité de la protection du consommateur au vu de la clause prévoyant que la totalité des sommes dues en principal intérêt frais et accessoires deviendrait immédiatement exigible en cas de cession du bien, si bien que la vente forcée du bien au titre des seules échéances impayées permettrait à la banque d’appréhender le capital restant dû, alors même que la clause d’échéance du terme à l’origine de la saisie sera réputée non écrite, cette demande est considérée irrecevable dès lors que la vente forcée du bien n’a nécessairement pas encore eu lieu et eu égard au fait que le créancier poursuivant ne se prévaut pas de la clause d’exigibilité du capital fondé sur la vente dudit bien ; il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure et dans le cadre du jugement d’orientation de contrôler cette clause.

6. Par une déclaration du 28 juillet 2025, la société Crédit Lyonnais a fait appel de ce jugement, en intimant M. [B], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 9], le Centre des finances publiques ' Pôle de recouvrement spécialisé parisien 1, représenté par son comptable et le Centre des finances publiques ' Service des impôts des particuliers de [Localité 4], concernant les chefs suivants expressément critiqués :

— « dit abusives les clauses de Objet/Portée de l’appel : « déchéance du terme stipulées à l’article intitulé « Exigibilité anticipée » des conditions générales des contrats des prêts n°40011386C3TP11AZ et n°40011386C3TP12AH conclus le 23 août 2010 entre les parties, ainsi rédigées : « Sans préjudice des dispositions légales relatives à la déchéance du terme, toutes les sommes dues au titre d’un prêt, tant en principal qu’en intérêts et accessoires, deviendraient exigibles par anticipation de plein droit, dans l’un des cas énumérés ci-après, sans que notre établissement prononcer en justice la déchéance du terme, ni à procéder à une mise en demeure, à savoir : – inexécution d’une obligation contractée au titre du prêt, notamment en cas de non-paiement d’une échéance, étant précisé que les régularisations postérieures ne feraient pas obstacle à cette exigibilité ou de non-respect de garantie » et répute ces stipulations non écrites ;

— retient aux sommes suivantes la créance de la société Crédit Lyonnais, à l’encontre de M. [L] [B] :

*pour le prêt n°40011386C3TP12AH de 118 600 euros : 6450,87 euros au 7 mai 2022, outre les intérêts postérieurs au taux conventionnel sur la somme de 6317,59 euros,

*pour le prêt n°40011386C3TP11AZ de 14 400 euros : 357,04 euros au 7 mai 2022 ».

7. L’appelante a été autorisée par ordonnance du 29 juillet 2025 à faire assigner les parties intimées à l’audience du 11 mars 2026.

8. Aux termes des assignations transmises au greffe le 1er décembre 2025 et délivrés le 22 août 2025, selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile à M. [B], à personne morale au SIP de Villepinte et à étude au syndicat des copropriétaires, et le 4 août 2025 au PRS Parisien 1, le Crédit Lyonnais demande à la cour d’appel de :

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— « dit abusives les clauses de Objet/Portée de l’appel : « déchéance du terme stipulées à l’article intitulé « Exigibilité anticipée » des conditions générales des contrats des prêts n°40011386C3TP11AZ et n°40011386C3TP12AH conclus le 23 août 2010 entre les parties, ainsi rédigées : «Sans préjudice des dispositions légales relatives à la déchéance du terme, toutes les sommes dues au titre d’un prêt, tant en principal qu’en intérêts et accessoires, deviendraient exigibles par anticipation de plein droit, dans l’un des cas énumérés ci-après, sans que notre établissement prononcer en justice la déchéance du terme, ni à procéder à une mise en demeure, à savoir : – inexécution d’une obligation contractée au titre du prêt, notamment en cas de non-paiement d’une échéance, étant précisé que les régularisations postérieures ne feraient pas obstacle à cette exigibilité ou de non-respect de garantie » et répute ces stipulations non écrites ;

— retient aux sommes suivantes la créance de la société Crédit Lyonnais, à l’encontre de M. [L] [B] :

*pour le prêt n°40011386C3TP12AH de 118 600 euros : 6450,87 euros au 7 mai 2022, outre les intérêts postérieurs au taux conventionnel sur la somme de 6317,59 euros,

*pour le prêt n°40011386C3TP11AZ de 14 400 euros : 357,04 euros au 7 mai 2022 ».

Statuant à nouveau,

— A titre principal, mentionner la créance du Crédit Lyonnais à la somme de :

o 34 466,93 euros du prêt de 118 600 euros en principal, frais, intérêts et autres accessoires, les intérêts au taux de 4,25 % continuant à courir du 23 juillet (2025) jusqu’à parfait paiement ;

o 1736,82 euros au titre du prêt de 14 400 euros en principal, frais et autres accessoires, cette somme ne portant pas intérêts s’agissant d’un prêt à taux zéro.

— A titre subsidiaire, mentionner la créance du Crédit Lyonnais à la somme de :

o 21 690,94 euros du prêt de 118 600 euros en principal, frais, intérêts et autres accessoires, les intérêts au taux de 4,25 % continuant à courir du 14 mars 2024 jusqu’à parfait paiement ;

o 1 135,36 euros au titre du prêt de 14 400 euros en principal, frais et autres accessoires, cette somme ne portant pas intérêts s’agissant d’un prêt à taux zéro ;

— En tout état de cause,

— Circonscrire la sanction du non écrit à raison du caractère abusif, à la déchéance du terme de plein droit à raison du non-paiement à bonne date d’une échéance, et en conséquence, déclarer non écrit la stipulation suivante : « inexécution d’une obligation contractée au titre du prêt, notamment en cas de non-paiement d’une échéance, étant précisé que les régularisations postérieures ne feraient pas obstacle à cette exigibilité ou de non-respect de garantie » ;

— Déterminer les modalités de poursuite de la procédure :

o En cas de vente forcée :

— fixer la date de l’audience de vente;

— autoriser le Crédit Lyonnais à faire procéder à la visite des biens saisis par la S.C.P. [D] & Vayssou, huissiers de justice associés, demeurant [Adresse 12] à [Localité 10], dans les jours précédents la vente, avec le concours, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins;

— dire que la publicité de la vente sera faite selon les modalités suivantes : publication dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et sur internet et ce, dans les conditions prévues aux articles R 322-31 à R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

o en cas de vente amiable autorisée conformément aux dispositions des articles R 322-20 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution :

— taxer les frais de poursuites qui devront être versés par l’acquéreur en sus du prix de vente, sous réserve des frais de poursuite ultérieurs et auxquels s’ajoutent les émoluments de la vente amiable dus à l’avocat du créancier poursuivant par l’acquéreur par application des dispositions de l’article A 444-19l-V du code de commerce ;

— Dire que le prix de cette vente sera consigné entre les mains du séquestre désigné aux termes du cahier des conditions de vente.

— Ordonner la publication au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 1 de l’arrêt à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie ;

— condamner M. [L] [B] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

9. L’appelant fait valoir au soutien de ses prétentions que :

— le premier juge a déclaré non écrite la phrase d’introduction de toutes les causes de déchéance du terme et n’a pas motivé sa décision quant à la demande de cantonnement de la sanction réputant non écrite la clause d’exigibilité anticipée, au regard des dispositions de l’article L 132-1 du code de la consommation, alors qu’il a limité l’appréciation de l’abus à la sanction du non-paiement d’une échéance, sans mise en demeure préalable et alors qu’il a dit que le contrat restera applicable dans toutes ses autres dispositions autre que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses ;

— la créance a été arrêtée aux échéances impayées échues à la date de la déchéance du terme, alors d’une part, qu’il appartenait au juge de l’exécution, qui n’est pas lié par le montant réclamé au commandement de payer valant saisie immobilière (Cas 2ème Civ., 24 septembre 2015, n°14-20.009), de fixer la créance exigible au regard des sommes dues au jour de l’audience et non pas à une situation antérieure devenue obsolète et d’autre part, que le créancier pouvait actualiser sa créance à l’audience d’orientation sous réserve du respect du contradictoire ;

— le jugement entrepris n’a pas tiré les conséquences de l’annulation rétroactive de la déchéance du terme, faisant renaître de manière rétroactive l’amortissement du prêt par échéances périodiques ; le créancier peut solliciter que sa créance soit mentionnée à hauteur des échéances échues et impayées à la date de l’audience d’orientation ; il n’existe aucune raison de figer la créance à la date de la déchéance du terme et il a justifié de l’absence de paiement des échéances échues à la date de l’audience d’orientation ; l’impossibilité pour le créancier poursuivant de réévaluer sa créance est contraire à l’objectif d’équilibre entre les droits et obligations des parties, alors que le débiteur pourrait échapper à la saisie et n’encourir aucun risque en se contentant de payer uniquement les mensualités dues à la déchéance du terme, en imposant d’apprécier la proportionnalité de la saisie qu’au regard de ces mensualités alors que la dette est bien supérieure, l’infraction plus grave rendant les poursuites encore plus nécessaires.

10. Par conclusions notifiées et remises au greffe le 3 février 2026 et signifiées les 5 et 6 février 2026 aux autres parties intimées n’ayant pas constitué, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la vente forcée et dit que la vente aurait lieu au tribunal judiciaire de Bobigny et dire que la vente aura lieu à une audience dont la date sera fixée ultérieurement fixée par le juge de l’exécution de ce tribunal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a autorisé la société Crédit Lyonnais à faire procéder à la visite des biens saisis et autorisé la publicité de la vente dans les conditions définies audit jugement, ainsi que condamné M. [L] [B] aux dépens non compris dans les frais taxés,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

11. Le syndicat des copropriétaires rappelle avoir déclaré sa créance s’élevant à la somme de 33 225,32 euros au 20 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Il fait valoir au soutien de sa demande de confirmation que le commandement de payer demeure valable pour les sommes réellement dues même pour un montant inférieur à celui initialement réclamé.

12. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

13. M. [B], le SIP de [Localité 4] et le PRS Parisien 1 n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

14. En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

15. Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la clause d’exigibilité anticipée des prêts :

16. Le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive. Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier.

Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi.

Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.

Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi.

Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure (Avis CC 2ème civile du 11 juillet 2024 n° 24-70.001).

17. Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

18. Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

19. La clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Cass. Civ. 1ère – 22 mars 2023 – pourvoi n°21-16.044).

20. Enfin, la clause contractuelle stipulant l’exigibilité immédiate du prêt, en cas de défaillance de l’emprunteur, qui ne prévoit aucune mise en demeure pour prononcer la déchéance du terme, est abusive et doit être réputée non écrite, même lorsque le prêteur a, en fait, envoyé une mise en demeure avant de prononcer la déchéance du terme (Cass. Civ.1ère- 3 octobre 2024 ' pourvoi n° 21-25823).

21. En l’espèce, ainsi que l’a relevé le premier juge, l’offre de prêts immobiliers à taux zéro d’un montant de 14 400 euros et Solution Projet Immo d’un montant de 118 600 euros, acceptées par M. [B] le 1er juillet 2010, prévoient en son article 5 une clause d’exigibilité anticipée rédigée ainsi : « Sans préjudice des dispositions légales relatives à la déchéance du terme, toutes les sommes dues au titre d’un prêt, tant en principal qu’en intérêts et accessoires, deviendraient exigibles par anticipation de plein droit, dans l’un des cas énumérés ci-après, sans que notre établissement ait à faire prononcer en justice la déchéance du terme, ni à procéder à une mise en demeure, à savoir :

— inexécution d’une obligation contractée au titre du prêt, notamment en cas de non-paiement d’une échéance, étant précisé que les régularisations postérieures ne feraient pas obstacle à cette exigibilité ou de non-respect d’une promesse de garantie ; (') ».

22. Il sera précisé que ladite clause évoque, à la suite, huit autres cas relatifs à l’affectation des fonds, les renseignements fournis, la résiliation de l’assurance, la constitution de garantie, des évènement affectant le débiteur (décès), le bien financé dont notamment sa destruction, son « transfert de propriété, quelle qu’en soit la cause (dont vente, apport en société, donation, expropriation) » mais aussi le fait que le bien financé fasse « l’objet d’une mesure d’exécution forcée ou conservatoire ou d’une sûreté judiciaire ».

23. La clause ne précise aucun délai de préavis associé aux différents cas concernés avant notification de la déchéance du terme.

24. La banque a adressé au débiteur, par courrier recommandé du 6 avril 2022, une mise en demeure de régulariser la situation d’impayés à hauteur de la somme totale 15 822,86 euros, dont 7 067 euros au titre du prêt immobilier n° 40011386C3TP12AH devenu 202101181P01 et 286,28 euros pour le prêt n° 40011386C3TP11AZ devenu 202101181P03, dans les 15 jours à dater de cette lettre, sous peine de prononcer de la déchéante du terme et de paiement intégral du crédit par anticipation conformément aux clauses contractuelles.

25. Cette lettre sera suivie, le 24 mai 2022, par l’envoi d’une seconde lettre recommandée, prononçant la déchéance du terme de trois contrats de prêts immobiliers, comportant mise en demeure de régler la somme totale de 252 256,21 euros dont 100 622,89 euros au titre du prêt immobilier n° 202101181P01 et 13 596,96 euros pour le prêt n° 202101181P03.

26. Ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, il résulte de la lecture de la clause d’exigibilité anticipée que le prononcé de la déchéance du terme est laissé à la seule discrétion du préteur en cas de non-paiement des échéances, sans mise en demeure préalable adressée au débiteur et sans qu’il lui soit accordé la possibilité d’y remédier dans un délai raisonnable, alors qu’il est exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

27. Or, en application de l’article L.132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable lors de l’acceptation de l’offre de crédit le 1er juillet 2010, devenu après le 1er octobre 2016, l’article L 212-1 du code de la consommation : « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. (') ».

28. En ne prévoyant ni mise en demeure préalable ni délai minimum laissé au débiteur pour rétablir la situation résultant du défaut de paiement, avant notification par lettre recommandée de la déchéance du terme, cette clause crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, déséquilibre de nature à aggraver soudainement et de façon insurmontable les sujétions pesant sur l’emprunteur. La clause elle-même étant à l’origine dudit déséquilibre, le fait que le prêteur ait adressé préalablement à sa mise en 'uvre une mise en demeure de régulariser la situation de défaut de paiement en laissant un délai de 15 jours de date à date pour ce faire, puis notifié la déchéance du terme un mois après l’expiration dudit délai, est sans incidence sur le caractère abusif de la clause.

29. Le premier juge a ainsi pu sans encourir la critique, retenir dans de telles circonstances, le caractère abusif de la clause de déchéance du terme en ce qu’elle est ainsi rédigée :« Sans préjudice des dispositions légales relatives à la déchéance du terme, toutes les sommes dues au titre d’un prêt, tant en principal qu’en intérêts et accessoires, deviendraient exigibles par anticipation de plein droit, dans l’un des cas énumérés ci-après, sans que notre établissement ait à faire prononcer en justice la déchéance du terme, ni à procéder à une mise en demeure, à savoir :

— inexécution d’une obligation contractée au titre du prêt, notamment en cas de non-paiement d’une échéance, étant précisé que les régularisations postérieures ne feraient pas obstacle à cette exigibilité ou de non-respect d’une promesse de garantie ; (') », et réputé non écrites ces stipulations.

30. La banque reproche au jugement entrepris d’avoir déclaré non écrite la phrase d’introduction de toutes les causes de déchéance du terme et de ne pas avoir répondu à sa demande de cantonnement de la sanction réputant non écrite ladite clause, alors qu’il a limité l’appréciation de l’abus à la sanction du non-paiement d’une échéance.

31. Si le juge de l’exécution n’a pas évoqué successivement chacun des cas prévus à ladite clause, en dehors du cas d’espèce de la défaillance du débiteur dans ses remboursements appliqué à M. [B], il sera toutefois observé qu’il a bien relevé le déséquilibre global significatif existant entre les droits et obligations des parties, au détriment de l’emprunteur consommateur, induit par la rédaction de la clause, en ce que les conditions d’exigibilité immédiate du capital restant dû prévues au contrat sont laissées à la seule discrétion du prêteur, quel que soit le cas de déchéance soulevé.

32. Le prêteur peut ainsi exiger le remboursement immédiat des deux prêts, sans respect d’aucun préavis d’une durée raisonnable, destiné à permettre au débiteur de s’expliquer utilement auprès du prêteur sur le cas de déchéance visé, et de trouver, le cas échéant, une solution amiable avec la banque. La rédaction de la phrase d’introduction avant la mention de toutes les causes de déchéance du terme est à l’origine du déséquilibre significatif des droits et obligations des parties, au regard des conséquences de l’exigibilité anticipée, une fois acquise au prêteur, et ce, au détriment du débiteur consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de l’ensemble des montants exigibles, laquelle est excessive en l’espèce au regard du montant cumulé des deux prêts immobiliers souscrits et de la durée des prêts convenue sur 21 ans et 30 ans.

33. Si la sanction était cantonnée au seul cas d’ « inexécution d’une obligation contractée au titre du prêt, notamment en cas de non-paiement d’une échéance, étant précisé que les régularisations postérieures ne feraient pas obstacle à cette exigibilité ou de non-respect de garantie », la clause ne pourrait pas survivre au retranchement proposé par l’appelant de la phrase d’introduction, puisqu’il ne remédierait pas au déséquilibre significatif des droits et obligations des parties devant être sanctionné.

34. Il s’en déduit que l’ensemble de la clause de déchéance du terme est abusive et doit être réputée non écrite.

Il convient dès lors de confirmer le jugement en son chef de disposition ayant dit abusives les clauses de déchéance du terme stipulées à l’article intitulé « Exigibilité anticipée » des conditions générales des contrats des prêts n°40011386C3TP11AZ et n°40011386C3TP12AH conclus le 23 août 2010 entre les parties, ainsi rédigées : « Sans préjudice des dispositions légales relatives à la déchéance du terme, toutes les sommes dues au titre d’un prêt, tant en principal, en intérêts et accessoires, deviendront exigibles par anticipation de plein droit dans l’un des cas énumérés ci-après, sans que notre établissement (n’ait à) prononcer en justice la déchéance du terme ni à procéder à une mise en demeure, à savoir : – inexécution d’une application contractée au titre du prêt, notamment en cas de non-paiement d’une échéance, étant précisé que les régularisations postérieures ne feraient pas obstacle à cette exigibilité ou de non-respect de garantie » et a réputé non écrites ces stipulations.

Sur la mention de la créance :

35. La clause de déchéance du terme étant réputée non écrite, notamment en ce qu’elle vise la défaillance du débiteur dans le remboursement des échéances, la banque ne peut pas fonder sur celle-ci l’exigibilité anticipée de l’ensemble des sommes dues en exécution du prêt à la débitrice.

36. La banque n’est donc pas fondée, faute de pouvoir se prévaloir de la déchéance du terme contractuel, à poursuivre le recouvrement de l’ensemble des sommes réclamées dans le commandement de payer valant saisie, en particulier le capital restant dû et l’indemnité de résiliation équivalente à 7% du capital.

37. En revanche, elle est fondée, conformément à l’article 6 du contrat de prêts, à se prévaloir du défaut de paiement des mensualités à leurs échéances respectives et des intérêts dus au taux du prêt majoré de trois points jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal des échéances contractuelles, à compter de chaque échéance, s’agissant du prêt assorti d’un taux conventionnel de 4,25%.

38. Le commandement conserve par conséquent ses effets à concurrence du montant des échéances échues impayées exigibles au jour de sa délivrance.

39. Par ailleurs, le juge de l’exécution étant tenu, pour faire les comptes entre les parties, de se placer au jour où il statue, il y a lieu, pour fixer le montant de la créance, conformément aux dispositions de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, de tenir compte, en outre, des échéances échues impayées à cette date, lesquelles sont exigibles au sens de l’article 6 de l’offre de prêt liant les parties incluse à l’acte notarié visé au commandement de payer valant saisie immobilière, dans la double limite du montant réclamé dans le commandement de payer valant saisie et de la demande formée par le créancier poursuivant.

40. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’inclusion dans la créance recouvrée des échéances postérieures à la déchéance du terme ne remet pas en cause l’effet dissuasif qu’attache l’article 6§1 de la directive n°93/13 au constat du caractère abusif des clauses contenues dans un contrat conclu entre un consommateur et un professionnel, dès lors que l’exigibilité des mensualités dont il est poursuivi le recouvrement au moyen de la saisie immobilière ne résulte pas de la clause d’exigibilité anticipée réputée non écrite, mais uniquement de l’exécution successive dans le temps du contrat de prêt notarié, prévoyant le remboursement du capital emprunté par échéance mensuelle incluant l’amortissement convenu par les parties et les intérêts au taux contractuel prévu pour le prêt n° 40011386C3TP12AH devenu 202101181P01.

41. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a limité la fixation de la créance aux seules mensualités échues antérieurement à la date à laquelle la banque s’est prévalue de la déchéance du terme.

42. La banque produit un décompte de créance faisant état, au 22 juillet 2025, des sommes suivantes pour chacun des deux prêts :

— prêt n° 202101181P01: la somme totale de 34 466,93 euros dont 30 223,01 euros au titre des échéances échues du 7 juillet 2021 au 7 juillet 2025 et 3 875,06 euros au titre des intérêts de retard au taux contractuel majoré de trois points de 7,25 % (4,25% + 3 points) arrêtés au 21 juillet 2025, outre des « frais répétibles non exonérés » pour 368,86 euros ;

— prêt n° 202101181P03 : la somme totale de 1 736,82 euros au titre des échéances échues du 7 juillet 2021 au 7 juillet 2025.

44. La banque communique un procès-verbal de saisie-attribution délivré le 24 mai 2023 et dénoncé le 31 mai 2023, préalablement au commandement de payer valant saisie immobilière, visant les échéances impayées du 7 juillet 2021 au 7 mai 2022 au titre des deux prêts, de sorte que cet acte a, ainsi que l’a relevé le premier juge, interrompu le cours de la prescription biennale, de même que la prescription du recouvrement des échéances échues du 7 juin 2022 au 7 mars 2024 a été interrompue par la délivrance du commandement de payer délivré au 13 mars 2024, suivie de l’assignation devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation délivrée le 21 juin 2024, la procédure de saisie immobilière ayant interrompue la prescription du recouvrement de la créance de mensualités impayées jusqu’à l’issue de la distribution.

43. A l’exception des « frais répétibles non exonérés » pour 368,86 euros dont la nature et la facturation ne sont pas justifiées au regard des stipulations du contrat, et des pièces produites au débats, les sommes réclamées à hauteur de 34 098,07 euros au titre des mensualités et intérêts dus pour le premier prêt et de 1 736,82 euros, pour le second des prêts à taux zéro, apparaissent conformes aux stipulations de l’acte notarié de prêt, reprises des articles L.312-22 et R.312-3 du code de la consommation, dans leur version applicable à l’offre souscrite le 1er juillet 2010. Il n’est pas justifié, au vu des pièces du dossier, du paiement de ces échéances échues et exigibles, de sorte que la condition prévue à l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution est remplie.

44. La créance sera donc mentionnée pour la somme de 34 098,07 euros au titre des mensualités et intérêts dus au titre du prêt n° 40011386C3TP12AH devenu 202101181P01, arrêtés au 22 juillet 2025, outre les intérêts postérieurs au taux de 7,25% à compter du 23 juillet 2025 jusqu’à complet paiement, et pour la somme de 1 736,82 euros, au titre des mensualités dues au titre du prêt n° 40011386C3TP11AZ devenu 202101181P03, arrêtées au 22 juillet 2025.

45. Le premier juge a valablement retenu le caractère proportionné de la saisie immobilière entreprise, dès lors qu’elle tend à recouvrer une créance constatée par un titre exécutoire, a été entreprise en l’absence de paiement volontaire depuis juillet 2021 et à la suite d’une saisie mobilière totalement infructueuse.

46. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la saisie porte sur des droits réels afférent à un immeuble appartenant à M. [B], de sorte que la condition prévue à l’article L. 311-6 du même code est aussi remplie.

47. Les chefs de jugement ayant ordonné la vente forcée et déterminé les modalités de poursuite de la procédure, de même que les autres dispositions accessoires du jugement entrepris, n’ont pas été dévolus à la cour d’appel, il n’y a donc pas lieu de statuer sur le surplus des demandes de l’appelante et du syndicat des copropriétaires présentées à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

48. En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B], débiteur qui succombe sur l’appel de la banque, sera condamné aux dépens d’appel.

49. Il est équitable, eu égard aux circonstances du litige et à la situation économique respective des parties, de débouter ces dernières de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

50. Il n’y a pas lieu pour la cour de statuer sur la demande de publication du présent arrêt dès lors qu’elle ressort de l’application des dispositions légales ou réglementaires (article 80 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière).

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour :

Confirme le jugement rendu le 24 juin 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en formation collégiale, dans ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il : «  retient aux sommes suivantes la créance de la société crédit lyonnais à l’encontre de M. [L] [B] :

— Pour le prêt numéro 40011386C3TP12AH de 118 600 euros : 6450,87 euros au 7 mai 2022, outre les intérêts postérieurs aux taux conventionnels sur la somme de 6317,59 euros,

— Pour le prêt numéro 40011386C3TP11AZ de 14 400 euros : 357,04 euros au 7 mai 2022 » ;

Statuant du seul chef de jugement infirmé et y ajoutant,

Mentionne que la créance de la société Crédit Lyonnais à l’encontre de M. [L] [B] s’élève aux sommes suivantes :

— la somme de 34 098,07 euros au titre des mensualités et intérêts dus au titre du prêt n° 40011386C3TP12AH devenu 202101181P01, arrêtés au 22 juillet 2025, outre les intérêts postérieurs au taux de 7,25% à compter du 23 juillet 2025 jusqu’à complet paiement,

— la somme de 1 736,82 euros, au titre des mensualités dues au titre du prêt n° 40011386C3TP11AZ devenu 202101181P03, arrêtées au 22 juillet 2025 ;

Renvoie la cause et les parties devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, conformément aux dispositions de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, de fixation de la date de l’audience d’adjudication, dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt ;

Condamne M. [L] [B] aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le greffier, Le président,