Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 07 MAI 2026

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19118 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITDR

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 octobre 2023 – juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 23/02467

APPELANT

Monsieur [L] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/508396 du 15/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3F venant aux droits par fusion-absorption de la S.A. D’HLM ERIGERE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1647

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 23 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M.[L] [O] et la société d’HLM Erigere (la société Erigere).

Par acte sous seing privé du 29 août 2012, la société Erigere a donné à bail à M. [L] [O] des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 162,11 euros et d’une provision pour charges de 56,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 571,62 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

Par acte du 13 mars 2023, la société Erigere a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée sous le bénéfice de l’exécution provisoire à faire procéder à l’expulsion de M. [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, l’indemnité d’occupation pouvant être révisée et augmentée des charges, jusqu’à libération complète des lieux et la restitution des clefs,

—  605,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 571,62 euros, et depuis l’assignation pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d’une année conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, la société Erigere a maintenu ses demandes, sauf à actualiser la dette locative, au 7 juillet 2023, à la somme de 629,34 euros.

Comparant, M. [O] a conclu au rejet des demandes à titre principal et à l’octroi de délais de paiement à titre subsidiaire.

Par jugement contradictoire entrepris du 23 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— constate que la dette visée dans le commandement de payer du 2 août 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— constate en conséquence, que le contrat conclu le 29 août 2012 entre la société SA Erigere, d’une part, et M. [L] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 3 octobre 2022,

— condamne M. [L] [O] à payer à la société SA Erigere la somme de 629,34 euros (six-cent vingt-neuf euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 sur la somme de 571,62 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 33,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

— autorise M. [L] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 35 euros (trente-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

— ordonne à M. [L] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— proroge de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— condamne M. [L] [O] à payer à la société SA Erigere la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [L] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 août 2022 et celui de l’assignation du 13 mars 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 novembre 2023 par M. [O],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 28 février 2024, par lesquelles M. [L] [O] demande à la cour de :

— recevoir M. [L] [O] en son appel et, l’y déclarant bien fondé,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— déclarer nul le commandement du 2 août 2022 et juger que cet acte n’a pu faire jouer la clause résolutoire,

— juger que le commandement du 2 août 2022 a été délivré de mauvaise foi par la société Erigere, et n’a pu en conséquence faire jouer la clause résolutoire,

— condamner la société Erigere à rembourser à M. [L] [O] la somme de 1 025,28 euros indûment perçue au titre des provisions sur charges pour l’année 2019, non justifiées ni régularisées,

— condamner, après compensation, la société Erigere à payer à M. [L] [O] la somme de 403,06 euros,

— en application des articles 700-2° cpc et 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamner la société Erigere au paiement de la somme de 1 500 euros au profit de M^e Emmanuel Lancelot, avocat désigné de M. [O], sous réserve qu’il renonce effectivement à percevoir la contribution de l’État, cette condamnation ne pouvant en tout état de cause être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %, soit en l’espèce 1 404 euros,

— condamner enfin la société Erigere aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être directement assuré par M^e Emmanuel Lancelot, en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 mai 2024, par lesquelles la société Erigere demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 23 octobre 2023 du juge des contentieux de la protection en ce qu’il:

— constate le défaut de paiement de la dette locative visée par le commandement de payer du 2 août 2022 dans les deux mois de sa date ;

— constate en conséquence l’acquisition au 3 octobre 2022 de la clause résolutoire du bail du 29 août 2012 passé entre la société S.A. d’H.L.M. Erigere et M. [L] [O] ;

— condamne M. [L] [O] à payer à la S.A. d’H.L.M. Erigere 629,34 euros au titre de l’arriéré locatif au 7 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 sur la somme de 571,62 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 33,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— ordonne à M. [L] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

— juge qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— juge que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamne M. [L] [O] à payer à la société S.A. d’H.L.M. Erigere 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— infirme le jugement du 23 octobre 2023 du Juge des contentieux de la protection en ce qu’il :

— autorise M. [L] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 35 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— fixe le premier règlement à intervenir dans les dix jours suivant la signification du jugement, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois ;

— ne condamne pas M. [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel révisé, augmentée des charges, jusqu’à la libération complète des lieux objets du bail du 29 août 2012, pour le cas où M. [O] ne respecterait pas les délais de paiement qui lui ont été concédés ;

— ne prévoit pas le concours d’un serrurier pour la réalisation de l’expulsion locative ;

— proroge de trois mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— juge que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Statuant à nouveau :

— rejeter l’ensemble des fins, exceptions et prétentions de M. [L] [O] ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [O] et de tout occupant de son chef de l’appartement n°3152 dans le bâtiment C du [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, qui sera due jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés à la S.A. d’H.L.M Erigere ou son représentant ;

— autoriser la S.A. d’H.L.M Erigere à faire transporter les biens meubles trouvés sur place dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de M. [L] [O], dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [L] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel révisé, augmentée des charges, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— juger que l’indemnité d’occupation pourra être réévaluée en fonction de l’évolution de l’indice IRL2 ;

— condamner M. [L] [O] à verser à la SA Erigere 775,10 euros au titre des sommes dues au 19 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 sur 571,62 euros et depuis les présents pour le surplus (24 mai 2024) ;

— refuser tout délai à M. [L] [O] ;

— condamner M. [L] [O] à verser à la SA Erigere 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel, outre les entiers dépens de l’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Par message RPVA du 27 mars 2026, la société Immobilière 3F a justifié venir aux droits de la société Erigere par l’effet d’une fusion-absorption survenue en juin 2025.

1) Sur la nullité du commandement de payer

M. [O] demande à la cour de déclarer nul le commandement de payer du 2 août 2022 visant la clause résolutoire en raison des imprécisions qu’il contient, ne lui permettant pas de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette.

La société Immobilière 3F, venant aux droits de la société Erigere, conclut au rejet de la demande, faisant valoir que le commandement de payer est clair et justifié. Elle précise qu’elle a adressé à M. [O] un premier décompte de charges, pour la somme de 640,37 euros, que le locataire a fait usage de sa possibilité de contrôle des charges et qu’une correction du décompte a été faite, ramenant la somme due à 398,47 euros, somme que l’on retrouve dans le commandement de payer délivré.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’à peine de nullité, le commandement de payer doit porter mention du décompte de la créance.

Le commandement délivré au locataire doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. Il doit notamment préciser les dates d’échéances des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [O] le 2 août 2022 pour un montant en principal de 571,62 euros, l’acte précisant « suivant décompte annexé aux présentes », lequel est produit par les deux parties et court du 10 mars 2021 au 29 juillet 2022.

M. [O] conteste dans ce décompte, à la date du 9 avril 2021, une succession de 18 lignes dénommées « régul charges locatives », dont 10 viennent en débit pour un montant total de 588,85 euros et 8 en crédit pour un montant total de 190,38 euros, soit un solde débiteur de 398,47 euros.

Ce même solde de 398,47 euros se retrouve sur le décompte de charges adressé par la société Erigere à M. [O] en mars 2021, contrairement à ce qu’il soutient. Si les sommes figurant pour chaque ligne sur le commandement diffèrent de celles sur la régularisation, c’est que sur ce dernier document figure pour chaque charge la quote-part totale due annuellement par M. [O], alors que sur le commandement figure, pour chaque ligne de charge, certes non identifiée, le seul montant correspondant au solde entre la quote-part annuelle et la provision annuelle versée par charge.

Dès lors, outre que M. [O] n’avait pas soulevé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en première instance, il apparaît que le décompte annexé à celui-ci reprend les loyers et charges en distinguant entre les deux, selon une présentation chronologique claire et que les sommes, dont M. [O] soutient qu’elles sont trop imprécises pour lui permettre de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette, trouvent en réalité leur explication dans le décompte reçu antérieurement que le locataire pouvait consulter afin de trouver les éclaircissements requis.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer, la demande de ce chef sera rejetée.

2) Sur la résiliation du bail

M. [O] sollicite l’infirmation du jugement qui a constaté la résiliation du bail, et conclut au rejet de la demande du bailleur du fait de la délivrance du commandement de payer de mauvaise foi, celui-ci n’ayant pas répondu à ses demandes d’explications alors que le décompte de charges est « invérifiable » et que le commandement de payer n’a porté que sur ces sommes.

La société Immobilière 3F conclut à la confirmation du jugement et soutient que le décompte de charges est conforme à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en sa présentation et du fait de la mention de la possibilité pour le locataire de consulter les pièces comptables, dont elle indique que M. [O] en a fait usage. Elle ajoute qu’il entretient volontairement la confusion en faisant état de deux décomptes de charges pour l’année 2019 (pour 640,37 euros et 398,47 euros), qu’il présente de façon inversée, alors que le second a été délivré après correction du premier. Elle sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté ses autres demandes et réitère à hauteur de cour ses demandes de condamnation de M. [O] au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de recours à un serrurier en cas d’expulsion.

2-1) Sur la résiliation du bail

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

A ce titre, il est constant que le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer ; à défaut, la clause résolutoire ne peut jouer (Cass., 3e Civ., 17 juillet 1992, n° 90-18.810 ; 5 novembre 2015, n° 14-11.024 ; 1er février 2018, n°16-28.684).

En l’espèce, M. [O] se prévaut de deux décomptes de charges, pour les sommes de 640,37 euros et 398,47 euros, pour lesquelles il fait valoir que les documents ne font état ni de la date ni la période de régularisation, dont il indique qu’elles sont incompréhensibles et que le bailleur n’a pas donné suite à ses demandes d’explications.

Il produit deux décomptes de charges (ses pièces 2 et 3) dont la date et la période de régularisation sont en partie effacées, l’un pour un montant de 640,37 euros, avec 3 lignes relatives à l’eau froide, et l’autre pour un montant de 398,47 euros, avec 2 lignes relatives à l’eau froide, la différence portant sur le retrait de la troisième ligne d’eau froide d’un montant de 241,90 euros, qui correspond à la différence de montant entre les deux décomptes. Il estime que ces deux décomptes sont incompréhensibles.

Cependant, ainsi que le relève M. [O] lui-même, il a été destinataire des régularisations de charges pour 2018 (en 2020) et 2020 (en 2022), de sorte que la régularisation litigieuse, intervenue en avril 2021, se rapporte à l’année 2019, ce qu’il indique lui-même avoir déduit, et que confirme le bailleur.

En outre, le commandement de payer ne vise pas les deux décomptes, mais des charges (certes, rappelées ligne par ligne et non pour leur seul solde débiteur ou créditeur comme les autres années) dont le montant, par simple calcul, est de 398,47 euros débiteur, ce qui fait référence au second décompte, et aucun des courriers de demande d’explication de la part du locataire n’indique une incompréhension de sa part du fait de la réception de deux décomptes non datés. En effet, dans ses courriers, il limite sa critique aux montants portés par référence aux années précédentes (et aux moyennes qu’il en dégage).

Enfin, le commandement de payer a été délivré pour la somme totale de 571,62 euros, alors que les lignes critiquées par M. [O] portent sur un total de 398,47 euros, ce qui démontre que, contrairement à ce qu’il indique, ce commandement n’a pas été délivré du fait du seul défaut de paiement de la régularisation de charges critiquée, mais bien en raison d’un impayé de loyers et charges plus important.

Par conséquent, M. [O] échoue à démontrer que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur. Il convient de confirmer la décision du premier juge qui a constaté la résiliation du bail.

2-2) Sur les demandes subséquentes

La résiliation du bail ayant été confirmée, il apparaît justifié, dans le cadre de la procédure d’expulsion si celle-ci devait être diligentée, d’autoriser le bailleur à s’assurer les services d’un serrurier si nécessaire. Il sera ajouté au jugement de ce chef, dès lors qu’il ne résulte pas du jugement que cette demande ait été formée en première instance.

En outre, la société Immobilière 3F sollicite la condamnation de M. [O] au paiement d’une astreinte assortissant son obligation de quitter les lieux. Cependant, aucun élément versé aux débats ne justifie de prononcer une telle astreinte, qui au demeurant peut être prononcée par le juge de l’exécution le cas échéant. Cette demande sera rejetée.

Par ailleurs, le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mais n’a pas condamné M. [O] à son paiement, ni dans le dispositif du jugement, ni dans sa motivation, alors que la société Erigere avait formé une demande à ce titre. Il s’agit donc d’une omission de statuer, qu’il convient de réparer.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il convient d’ajouter au jugement et de condamner M. [O] à verser à la société Immobilière 3F, venant aux droits de la société Erigere, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié, et de dire qu’elle courra jusqu’à la libération des lieux par M. [O], matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Enfin, le premier juge avait accordé un délai de trois mois à M. [O] pour libérer les lieux, courant à compter du commandement de quitter les lieux et s’ajoutant au délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La société Immobilière 3F en demande l’infirmation et le rejet. Cependant, elle ne forme aucune critique utile de ce chef du jugement qui sera ainsi confirmé.

3) Sur le compte entre les parties

M. [O] soutient que les régularisations faites en 2021 sont obscures et contradictoires, donc non valables et il sollicite le remboursement des provisions versées pour l’année 2019, soit la somme de 1 025,28 euros. Il indique qu’au 12 janvier 2023, la dette locative était d’un montant de 688,72 euros, dont il convient de déduire la somme de 1 025,28 euros et celle de 66,50 euros de « frais de rejet de paiement » non justifiés, et qu’il est ainsi créancier de la somme de 403,06 euros dont il demande la condamnation du bailleur à la payer.

La société Immobilière 3F rappelle que ses décomptes de charges sont conformes aux exigences de l’article 23 de la loi de 1989 et ajoute que la demande de remboursement de provisions sur charges est prescrite car formée par conclusions du 28 février 2024, plus de 3 ans après leur versement courant 2019. Elle actualise la dette locative à la somme de 775,10 euros au 19 mai 2024 dont elle demande la condamnation de l’appelant au paiement, outre intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 sur 571,62 euros, de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection sur 33,52 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

3-1) Sur la recevabilité de la demande de répétition des provisions pour charges

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il est constant que le point de départ de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges, et non celui du versement de la provision (3e Civ., 9 nov. 2017, n° 16-22.445 P).

En l’espèce, si la date du décompte de régularisation de charges pour 2019 n’apparaît pas sur le document produit aux débats, il résulte d’un courrier de plainte de M. [O] à l’encontre de la société Erigere, adressé au procureur de la République du tribunal judiciaire de Paris (la pièce 9 de l’intimée) que le locataire a reçu le 23 mars 2021 un décompte de charges pour l’année 2019 (celui portant le montant erroné) et qu’après échanges avec le bailleur il a été destinataire d’un nouveau décompte début avril 2021.

La réception du premier décompte, ayant permis au locataire de déterminer l’existence d’un indu (dont une rectification est intervenue peu après), a fait courir le délai de prescription triennal pour l’action en répétition des provisions sur charges.

M. [O] a formé sa demande en répétition de l’indu dans ses conclusions du 28 février 2024. Sa demande est donc recevable.

3-2) Sur le bien-fondé de la demande de répétition des provisions pour charges

Il est constant que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives (3e Civ., 8 décembre 2010, n° 09-71.124 P).

Il est établi par les pièces versées aux débats que la société Erigere a adressé à M. [O] en mars 2021 le décompte de régularisation de charges pour l’année 2019, ce décompte, y compris sa version corrigée, précisant que la justification des charges est tenue à la disposition du locataire.

Il ne résulte pas des courriers de M. [O] qu’il a sollicité de consulter les justificatifs des charges demandées, les courriers produits contestant les sommes demandées sans formuler une telle demande. Au demeurant, une vérification a été opérée à la suite de la réception du premier décompte puisqu’il a été rectifié. Il n’a pas davantage formé une telle demande devant le premier juge ou à hauteur de cour, sa critique se limitant à l’incompréhension du fait de la réception de deux décomptes pour deux montants différents, critique écartée supra.

La demande de remboursement des provisions pour charges de l’année 2019 sera par conséquent rejetée.

3-3) Sur les comptes entre les parties

L’article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

M. [O] ne conteste pas l’historique des loyers produit par le bailleur, mais seulement la perception par le celui-ci de « frais de rejet de paiement » à hauteur de 3,50 euros perçus à 19 reprises.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des historiques produits par les parties que ces frais, dénommés « frais de rejet de paiement » apparaissent mensuellement en débit dans l’historique des loyers de M. [O], dès lors que le paiement du loyer résiduel par le locataire a été rejeté.

Il appartient à la société Immobilière 3F, venant aux droits de la société Erigere, de justifier de l’existence et du quantum de sa créance à ce titre. Or, elle ne fournit aucun élément justificatif. Dès lors, il convient de déduire ces montants de la dette de M. [O].

La société Immobilière 3F a actualisé le montant dû par le locataire au 19 mai 2023, réclamant la somme de 775,10 euros. Il convient d’en déduire la somme de 66,50 euros représentant, comme demandé, les frais de rejet prélevés de mai 2021 à décembre 2022, l’appelant n’ayant pas actualisé sa demande.

M. [O] doit ainsi au bailleur la somme de 708,60 euros. Le jugement sera infirmé du chef de l’arriéré locatif et, statuant à nouveau en raison de l’actualisation, la cour condamne M. [O] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 708,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 sur 571,62 euros, de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection sur 33,52 euros et à compter de l’arrêt sur le surplus, comme demandé.

4) Sur les délais de paiement

La société Immobilière 3F sollicite l’infirmation du jugement qui a accordé des délais de paiement à M. [O], au motif que celui-ci ne les a pas respectés et est de mauvaise foi car il refuse de payer malgré les justificatifs adressés et qu’il a profité de délais de fait.

M. [O] demande à titre subsidiaire, s’il subsiste une dette, des délais de paiement sur 24 mois, faisant valoir sa situation financière précaire du fait de la perception du Revenu de Solidarité active.

Le premier juge avait accordé à M. [O] des délais de paiement pendant 18 mois, à hauteur de 35 euros par mois, rappelant l’obligation d’acquitter le loyer courant en sus de l’échéancier.

Il résulte du décompte produit que si la dette a pu être contenue après le jugement du 23 octobre 2023 par le versement de la somme de 1 128 euros de rappel d’APL, M. [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant, ni ne s’est acquitté de l’échéancier octroyé par le juge. en outre, il a bénéficié de délais de fait en raison de la durée de la procédure.

Il convient par conséquent d’infirmer le jugement et de rejeter la demande de délais de paiement.

5) Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [O] aux dépens et à verser à la société Immobilière 3F la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 29 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [L] [O] à payer à la société SA Erigere la somme de 629,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 sur la somme de 571,62 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 33,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

— autorisé M. [L] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 35 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE M. [L] [O] à verser à la société Immobilière 3F, venant aux droits de la société Erigere, la somme de 708,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 sur 571,62 euros, de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection sur 33,52 euros et à compter de l’arrêt sur le surplus, au titre de l’actualisation de la dette locative,

REJETTE la demande de délais de paiement,

Y ajoutant,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de remboursement des provisions sur charges pour l’année 2019, opposée par la société Immobilière 3F,

REJETTE la demande de remboursement des provisions sur charges pour l’année 2019 formée par M. [L] [O],

REJETTE la demande d’assortir d’une astreinte l’obligation de libérer les lieux,

AUTORISE la société Immobilière 3F à s’assurer les services d’un serrurier lors de la procédure d’expulsion le cas échéant,

CONDAMNE M. [L] [O] à verser à la société Immobilière 3F, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou un procès-verbal de reprise ou d’expulsion,

CONDAMNE M. [L] [O] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [L] [O] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,