RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00686 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIW4M

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00097

APPELANTS

Monsieur [Q] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Pascale CAMPANA de la SELEURL SELARLU PASCALE CAMPANA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : P0262

Non comparante

Madame [Z] [B] veuve [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Pascale CAMPANA de la SELEURL SELARLU PASCALE CAMPANA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : P0262

Non comparante

INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT :

SADEV 94 – S.A. SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES [Localité 3] ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT du cabinet ARKEN AVOCATS (ancienne dénomination SELAS DS AVOCATS), avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R225

INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT :

Monsieur [J] [K]

[Adresse 4][Adresse 5]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e David DUPETIT de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMÉE :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Monsieur [R] [H], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [Z] [K] née [B], Monsieur [Q] [K] et Monsieur [J] [K] étaient propriétaires de deux parcelles de terrain non construites situées [Adresse 9] à [Localité 7], cadastrées section CD n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], d’une superficie totale de 894m².

Le bien est situé dans le périmètre de la ZAC « [Adresse 10] ».

La réalisation de la ZAC a été déclarée d’utilité publique au profit de la SADEV 94 par arrêté préfectoral du 25 novembre 2015.

Par ordonnance d’expropriation du 28 janvier 2013 modifiée le 1er juin 2015, la SADEV 94 est devenue propriétaire de l’ensemble des parcelles situées dans le périmètre des opérations d’aménagement.

Par mémoire valant offre signifié aux parties les 2 et 8 août 2022, la SADEV 94 a proposé une indemnité de dépossession d’un montant total de 414.028 euros aux consorts [K].

Faute d’accord entre les parties, la SADEV 94 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession par courrier recommandé du 12 septembre 2022.

Le transport sur les lieux a été effectué le 28 février 2023.

Par jugement contradictoire du 06 novembre 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 8] a :

ANNEXÉ le PV de transport du 28 février 2023 ;

FIXÉ l’indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 à Mme [Z] [K] née [B], M. [Q] [K] et M. [J] [K], au titre de l’expropriation de deux parcelles de terrain non construites situées [Adresse 11] et [Adresse 12], cadastrées section CD n° [Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], à la somme de 437.040 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale de dépossession : 396.400 euros ;

Indemnité de remploi : 40.640 euros ;

DÉBOUTÉ les consorts [K] de leur demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus ;

DIT que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et des impositions ;

SURSIS à statuer sur l’indemnité de clôture ;

DIT qu’il incombe aux consorts [K] de saisir la juridiction dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents à l’indemnité de clôture ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer la somme de 3.000 euros aux consorts [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens de l’instance seront supportés par la SADEV 94 en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties .

M. [Q] [K] et Mme [Z] [B] veuve [K] ont interjeté appel du jugement par LRAR le 1er décembre 2023 (mais non M. [J] [K]) en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 aux consorts [K] au titre de l’expropriation de deux parcelles de terrain non construites situées [Adresse 13], cadastrées section CD n° [Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], à la somme de 437.040 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale de dépossession : 396.400 euros ;

Indemnité de remploi : 40.640 euros ;

DÉBOUTÉ les consorts [K] de leur demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus ;

DIT que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et des impositions ;

SURSIS à statuer sur l’indemnité de clôture ;

DIT qu’il incombe aux consorts [K] de saisir la juridiction dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents à l’indemnité de clôture ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer la somme de 3.000 euros aux consorts [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens de l’instance seront supportés par la SADEV 94 en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

*

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 26 février 2024 par M. [Q] [K] et Mme [Z] [B] veuve [K] , appelants, notifiées le 10 mai 2024 (AR CG le 13/05/2024, AR SADEV 94 non retourné), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

RECEVOIR Monsieur [Q] [K] et Madame [Z] [K] née [B] en leurs conclusions et les déclarer bien fondés en leur appel ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 aux consorts [K] au titre de l’expropriation de deux parcelles de terrain non construites situées [Adresse 11] et [Adresse 12], cadastrées section CD n° [Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], à la somme de 437.040 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale de dépossession : 396.400 euros ;

Indemnité de remploi : 40.640 euros ;

DÉBOUTÉ les consorts [K] de leur demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus ;

DIT que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et des impositions ;

Et statuant à nouveau,

DIRE et JUGER que l’indemnité principale due à Monsieur [Q] [K] et Madame [Z] [K] née [B] au titre de l’expropriation des parcelles sises à [Localité 9] et [Adresse 14] cadastrées section CD n°[Cadastre 1] et CD n°[Cadastre 2] doit être fixée à la somme de 3.487.047 euros ;

DIRE et JUGER que l’indemnité de remploi due à Monsieur [Q] [K] et Madame [Z] [K] née [B] au titre de l’expropriation des parcelles sises à [Localité 10] 31 et [Adresse 14] cadastrées section CD n°[Cadastre 1] et CD n°[Cadastre 2] doit être fixée à la somme 349.704 euros ;

DIRE et JUGER que l’indemnité de dépréciation du surplus doit être fixée à la somme de 300.000 euros et l’indemnité de clôture à la somme de 90.000 euros ;

DIRE et JUGER que la SADEV 94 devra rembourser aux consorts [K] des taxes foncières d’un montant de 25.612 euros, somme à parfaire au jour du versement de l’indemnisation.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné la SADEV 94 à payer aux consorts [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

CONDAMNER la SADEV 94 à payer à Monsieur [Q] [K] et Madame [Z] [K] née [B] communs d’intérêt la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

2/ Adressées au greffe le 30 juillet 2024 par la SADEV 94, intimée et formant appel incident, notifiées le 21 août 2024 (AR CG et expropriés le 26/08/2024), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

DIRE et JUGER les consorts [K] non fondés en leur appel ;

En conséquence, les en débouter ;

DIRE et JUGER la SADEV 94 recevable et bien fondée en son appel incident ;

En conséquence, et statuant à nouveau :

FIXER les indemnités devant revenir aux consorts [K] comme suit :

Indemnité principale (valeur libre) :

Méthode d’évaluation ; par comparaison ;

Superficie retenue : 894m² ;

Valeur unitaire retenue : 420 euros/m² ;

Abattement pour enclavement : 40% ;

Soit une indemnité principale de 225.288 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 23.528,80 euros ;

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus :

A titre principal : 0 euros ;

Subsidiairement : 16.159,50 euros ;

DÉBOUTER les consorts [K] de leur demande concernant l’indemnité pour frais de clôture ;

DÉBOUTER les consorts [K] de leur demande concernant l’indemnité au titre du remboursement de la taxe foncière ;

CONDAMNER les consorts [K], conjointement et solidairement, à payer à la SADEV 94 la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

3/ Déposées au greffe le 07 mars 2025 par Mme [Z] [B] veuve [K], appelants, notifiées le même jour (AR SADEV le 11/03/2025, AR CG non rentré) et aux termes desquelles ils formulent les mêmes demandes.

Le commissaire du Gouvernement, intimé, n’a pas adressé ou déposé d’écritures.

EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES :

Mme [Z] [B] veuve [K] et M. [Q] [K] font valoir que :

Sur les caractéristiques des parcelles, elles se situent au c’ur d’une ville bien desservie par les transports et le réseau routier, à proximité de petits commerces et non loin de l’aéroport d'[Localité 11] et se trouvent dans le périmètre d’une ZAC qui va permettre la réalisation de nombreux aménagements. Les règles d’urbanisme y sont favorables et permettent, dans l’hypothèse de l’acquisition de deux autres parcelles, de faire édifier un immeuble de grande hauteur avec une surface de plancher très importante.

Sur la description des parcelles, elles forment un rectangle de 894m² constituant le jardin du pavillon érigé sur la parcelle attenante. Contrairement à ce qui est dit dans le jugement, le jardin est régulièrement entretenu. Le premier juge a également retenu que le pavillon était non entretenu et vétuste alors que ses propriétaires ont procédé à d’importants travaux ces dernières années. Le pavillon était la résidence de Madame [K] jusqu’à son admission en EPHAD il y a deux ans, et elle est attachée à la décoration intérieure qu’elle y a laissé. Le pavillon ne présente aucune fissure structurelle. La réalisation d’un immeuble sur les parcelles expropriées entrainera une dévalorisation du pavillon.

Sur les références retenues par le premier juge, il s’agit uniquement des deux termes CDG1 et CDG3 proposés par le commissaire du Gouvernement. Le premier sera écarté, car il présente une surface de 162m² sans commune mesure avec le bien de l’espèce. Le second sera écarté, car il est situé en zone inondable UP2i.

Le premier juge a également appliqué un abattement pour enclavement de 40% alors que les parcelles expropriées ont toujours bénéficié d’un accès à la voirie par les parcelles voisines appartenant aux mêmes propriétaires. Le choix de la SADEV 94 de ne pas exproprier l’ensemble des parcelles ne doit pas impacter à la baisse la valeur des biens des consorts [K]. Les parcelles objet de la procédure peuvent en outre bénéficier de la servitude de désenclavement prévue par le code civil.

Sur la valeur vénale des parcelles, les consorts [K] ont fait établir un avis de valeur par expert judiciaire qui fait ressortir, pour des biens similaires et en 2021, un prix unitaire de 3.989 euros/m² alors même que les références prises par l’expert bénéficient d’une hauteur de construction moins favorable. Le premier juge a écarté les termes de comparaison des consorts [K] alors même qu’ils ont été cités par expert assermenté, qu’ils sont issus des bases de données couramment utilisées et similaires aux biens de l’espèce. Les motifs pour lesquels le premier juge a écarté de nombreux termes des expropriés sont contestables. Au visa de l’ensemble des références produites, le prix unitaire du bien exproprié ne peut être inférieur à 3.900,50 euros/m².

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus, le pavillon des consorts [K], érigé sur la parcelle voisine à celles de l’espèce et situé jusqu’alors en zone pavillonnaire, verra immanquablement sa valeur dépréciée si des immeubles de grande hauteur sont construits sur les parcelles expropriées. Cette dépréciation peut être estimée à la somme minimale de 300.000 euros.

Sur l’indemnité de clôture, il y aura lieu pour les consorts [K] de clôturer les parcelles non expropriées ce qui peut être estimé à la somme de 90.000 euros selon devis.

Sur la taxe foncière, les consorts [K] ont continué à s’en acquitter depuis que la SADEV est devenue propriétaire des parcelles en 2013. Les expropriés demandent donc le remboursement des sommes exposées.

Mme [Z] [K] Née [B] et M. [Q] [B] ajoutent dans un second mémoire que :

Concernant la référence CDG1, retenue en première instance, elle concerne en réalité un bien d’une surface totale de 1.264m² et situé en majeure partie sur la commune de [Localité 12]. Pour tenir compte de la situation du bien, à cheval sur deux communes, le notaire rédacteur a ventilé le prix global de cession entre les deux parties du bien, ce qui fausse la valeur métrique relevée dans la référence.

La SADEV 94 répond que :

Sur les références des expropriés, celles citées en première instance seront à nouveau écartées au motif que les actes de vente ne sont pas versés aux débats (à une exception près), et qu’elles sont issues des bases DVF et PATRIM. Elles concernent soit des ventes à l’état futur d’achèvement, soit des cessions de droits à construire, ce qui explique la valeur élevée de ces ventes. Les expropriés citent également des références concernant des terrains bâtis.

Sur l’appel incident de la SADEV 94, l’expropriante verse des références à l’appui de son offre de 420 euros/m² libre. Si ces références concernent des parcelles en zone inondable, la SADEV 94 en tient compte et fait observer que les mutations récentes en zone UP4 sont très rares, ce qui justifie l’emploi de termes situés en zone UP2i.

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus, l’argument des expropriés selon lequel les constructions réalisées dans le cadre de la ZAC viendraient déprécier le surplus ne peut être retenu car, cela ne constitue pas un préjudice direct et donc indemnisable. De plus, le pavillon des expropriés continuera après la procédure de jouir d’un jardin d’agrément de taille importante, qui représentera un facteur de plus-value.

Si à titre subsidiaire une telle indemnité devait être retenue, la somme de 300.000 euros demandée par les expropriés, de manière arbitraire, est complètement disproportionnée. Il ressort d’une étude de marché, réalisée à partir des informations parcellaires dont dispose l’expropriante sur la surface et l’état du pavillon, que celui-ci dispose d’une surface d’environ 153,9m² et qu’il peut lui être appliqué une valeur métrique de 3.500 euros/m². Pour déterminer l’indemnité pour dépréciation du surplus, la jurisprudence applique généralement un pourcentage de la valeur du bien qui peut aller jusqu’à 10%. En l’espèce, il conviendrait d’indemniser la dépréciation à hauteur de 3% du prix du bien soit 16.159,50 euros.

Sur l’indemnité pour perte de clôture, les expropriés ne produisent aucun devis pour justifier de leurs prétentions. La demande sera donc rejetée.

Sur le remboursement de la taxe foncière, il ressort du Livre des Procédures Fiscales que c’est devant l’administration fiscale, et au besoin devant les juridictions administratives, que les expropriés doivent agir s’ils considèrent qu’ils se sont indument acquittés de la taxe foncière. En outre, il résulte de la jurisprudence que les dépenses effectuées au titre de la taxe foncière sont sans lien direct avec l’expropriation et n’ouvrent ainsi pas droit à indemnisation.

La cour par arrêt avant dire droit du 15 mai 2025 a indiqué que :

— Le jugement déféré du 6 novembre 2023 oppose la SADEV 94 à Mme [Z] [B] veuve [K], M. [J] [K] et M. [Q] [K].

— M. [Q] [K] et Mme [Z] [B] veuve [K] ont formé appel principal et la SADEV 94 intimée a formé un appel incident.

— M. [J] [K], défendeur en première instance, n’a pas été informé de la procédure en appel par le greffe en sa qualité d’intimé.

En conséquence, la cour a ordonné la réouverture des débats et dit que le greffe va lui notifier la déclaration d’appel, les conclusions de M. [Q] [K] et de Mme [Z] [K] et de la SADEV 94.

La cour a sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties, réservé les dépens et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du Jeudi 2 octobre 2025 à 9H00.

Le greffe a notifié à M. [P] [K] :

— la déclaration d’appel par RPVA de M. [Q] [K] et de Mme [Z] [B] veuve [K] du 1er décembre 2023 avec mentions obligatoires de l’article R 311-9 et R311-27 du code de l’expropriation (AR du 19 juin 2025);

' les conclusions de Monsieur [Q] [K] et de Mme [Z] [B] veuve [K] des 26 février 2024, 7 mars 2025 AR du 19 juin 2025) et de la SADEV 94 du 30 juillet 2024 (AR du 19 juin 2025).

M. [J] [K], intimé, a adressé au greffe des conclusions et pièces au greffe le 30 septembre 2025 notifiées au commissaire du Gouvernement le 30 septembre 2025 (AR du 02 Octobre 2025), à M. [Q] [K] et Mme [Z] [B] veuve [K] (AR du 04 Octobre 2025) ainsi qu’à la SADEV 94 le 31 septembre 2025 (AR du 08 octobre 2025) aux termes desquelles il demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a :

' fixé l’indemnité due par la SADEV 94 à Madame [Z] [K] née [B], M. [J] [K] et Monsieur [Q] [K] au titre de la dépossession du bien immobilier dont ils sont propriétaires sis à [Localité 13] et [Adresse 14] cadastré section CD n° [Cadastre 1] et CD n° [Cadastre 2] à la somme de 437'000 euros ;

' dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

—  396'400 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  48 640 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

' débouté les consorts [K] de leur demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus ;

' dit que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et impositions ;

et statuant à nouveau,

' fixer à la somme de 4'226'751 euros l’indemnité de dépossession en valeur libre due par la Société d’Aménagement et de Développement des [Localité 3] et du Département du Val-de-Marne (SADEV 94) au titre de la dépossession du bien dont ils sont propriétaires si à [Adresse 15] cadastré section CD n° [Cadastre 1] et CD n° [Cadastre 2] répartie de la façon suivante :

' indemnité principale : 3'487'047 euros

' indemnité de remploi : 349'704 euros

' indemnité de dépréciation : 300'000 euros

' indemnité de clôture : 90'000 euros

' en tant que de besoin, condamner la SADEV 94 à payer à Madame [Z] [K] née [B], Monsieur [J] [K] et Monsieur [Q] [K] lesdites sommes ;

' condamner la SADEV 94 à payer à Madame [Z] [K] née [B], Monsieur [J] [K] et Monsieur [Q] [K] une indemnité de 25'612 euros correspondant au montant des taxes foncières par eux acquittés depuis l’ordonnance d’expropriation, à parfaire le cas échéant au jour du versement de l’indemnité ;

' confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SADEV 94 à payer aux consorts [K] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner la SADEV 94 à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

' condamner la SADEV 94 aux entiers dépens de l’instance.

M. [J] [K] demande l’infirmation du jugement et de fixer l’indemnité de dépossession au même montant que celui sollicité par Mme [Z] [B] veuve [K] et M. [Q] [K] soit :

3 487 047 euros (indemnité principale) + 349 704 euros (indemnité de remploi) + 300 000 euros (indemnité de dépréciation) + 90 000 euros (indemnité de clôture) =4 226 751 euros.

Il sollicite également que la SADEV 94 rembourse aux consorts [K] des taxes foncières d’un montant de 25 612 euros.

L’affaire fixée à l’audience du 2 octobre 2025 à 9H00 a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 8 janvier 2026 à 9H30.

La SADEV 94 a adressé au greffe le 11 décembre 2025 un mémoire d’intimé et appelant incident et en observations sur l’irrecevabilité des écritures de M. [J] [K] notifiées le 5 janvier 2026 (AR du 09 janvier 2026) aux termes duquel elle demande à la cour de :

IN LIMINE LITIS :

Dire et juger les conclusions de M. [J] [K] irrecevables ;

en conséquence, les rejeter et, ensemble, ses demandes,

DIRE et JUGER les consorts [K] non fondés en leur appel ;

En conséquence, les en débouter ;

DIRE et JUGER la SADEV 94 recevable et bien fondée en son appel incident ;

En conséquence, et statuant à nouveau :

FIXER les indemnités devant revenir aux consorts [K] comme suit :

Indemnité principale (valeur libre) :

Méthode d’évaluation ; par comparaison ;

Superficie retenue : 894m² ;

Valeur unitaire retenue : 420 euros/m² ;

Abattement pour enclavement : 40% ;

Soit une indemnité principale de 225.288 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 23.528,80 euros ;

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus :

A titre principal : 0 euros ;

Subsidiairement : 16.159,50 euros ;

DÉBOUTER les consorts [K] de leur demande concernant l’indemnité pour frais de clôture ;

DÉBOUTER les consorts [K] de leur demande concernant l’indemnité au titre du remboursement de la taxe foncière ;

CONDAMNER les consorts [K], conjointement et solidairement, à payer à la SADEV 94 la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

En l’espèce, les conclusions de M. [Q] [K] et de Mme [Z] [K] née [B] du 26 février 2024, et de la SADEV 94 du 30 juillet 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions de M. [Q] [K] et de Mme [Z] [K] née [B] avec une pièce complémentaire n°20 du 7 mars 2025 sont de pure réplique à celles du commissaire du Gouvernement de première instance ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

Le document produit n°20 vient uniquement au soutien des mémoires complémentaires s’agissant de l’acte de vente du [Adresse 16] correspondant au terme CG1 du commissaire du Gouvernement de première instance et est donc recevable.

Les conclusions de la SADEV 94 du 11 décembre 2025 sont recevables puisqu’elles soulèvent in limine litis l’irrecevabilité des conclusions de M. [J] [K] et ne formulent pas de demandes nouvelles au fond.

Elle indique sur le fondement de l’article R311-26 du code de l’expropriation, que les conclusions des appelants principaux, M. [Q] [K] et Mme [Z] [B] veuve [K] et de la SADEV ont été notifiées par le greffe à M. [J] [K] le 3 juin 2025, qui devait donc notifier ses écritures au plus tard le 3 septembre 2025 à peine d’irrecevabilité ; or, celui- ci a notifié ses écritures à la cour le 26 septembre 2025, soit hors le délai de trois mois prévu à l’article R311-26 précité, et elles sont donc irrecevables.

Suite à l’arrêt avant dire droit du 15 mai 2025 le greffe a notifié :

— la déclaration d’appel par RPVA de M. [Q] [K] et de Mme [Z] [B] veuve [K] du 1er décembre 2023 avec mentions obligatoires de l’article R 311-9 et R311-27 du code de l’expropriation (AR non rentré) ;

— les conclusions de Monsieur [Q] [K] et de Mme [Z] [B] veuve [K] des 26 février 2024 et 7 mars 2025 (AR non retourné) et de SADEV 94 du 30 juillet 2024 (AR non rentré).

Cependant, si les pièces susvisées ont bien été notifiées à M. [J] [K] domicilé en Espagne par le greffe le 3 juin 2025, l’AR n’est pas rentré, le délai de trois mois n’a donc pas commencé à courir et les conclusions de M. [J] [K] du 30 septembre 2025 sont donc recevables ; la SADEV 94 sera donc déboutée de sa demande de voir déclarer irrecevables les conclusions de M. [J] [K].

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal de Mme [Z] [B] veuve [K] et M. [Q] [K] porte sur toutes les dispositions du jugement.

L’appel incident de la SADEV 94 concerne le montant de l’indemnité de dépossession.

M. [J] [K], intimé, formule les mêmes demandes que les appelants principaux.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas déposé ou adressé de conclusions en appel; la Cour de cassation par arrêt du 6 septembre 2018 n°17-20 479 a jugé que la cour d’appel doit tenir compte des conclusions régulièrement déposées par le commissaire du Gouvernement au greffe de la cour sans se référer aux conclusions déposées par celui-ci en première instance.

Ni les consorts [K], ni la SADEV 94 n’ayant repris les termes du commissaire du Gouvernement de première instance, notamment les deux termes retenus par le premier juge, ceux-ci ne seront donc pas étudiés.

S’agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, a retenu l’affichage de la dernière modification du PLU du 5 avril 2022, soit le 12 avril 2022.

Mme [Z] [K] et M. [Q] [K] demandent la confirmation du jugement, tandis que la SADEV 94 en application des articles L213-6 et L213-4 retient la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 7] du 18 décembre 2013 modifié le 25 février 2020.

M. [J] [K] n’a pas conclu sur la date de référence.

Le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, le premier juge a exactement retenu la dernière modification du PLU du 5 février 2022, soit l’affichage en préfecture de cette modification du 12 avril 2022.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence les parcelles cadastrées section CD n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont situées en zone UP4, correspondant à la Zac « [Adresse 17] ».

Ces parcelles sont limitrophes de deux autres parcelles, également propriété des consorts [K], cadastrées section CD n° [Cadastre 3] n° [Cadastre 4], qui ne font pas l’objet d’une procédure d’expropriation.

Mme [Z] [B] veuve [K] et M. [Q] [K] concluent que la zone UP4 comporte des dispositions particulières pour les sous zonages, notamment le secteur [Adresse 18], où il n’y a pas de règles pour l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprise publique ; que les deux parcelles permettent dans l’hypothèse de l’acquisition des deux autres parcelles CD [Cadastre 5] et CD [Cadastre 6] l’édification d’un ensemble immobilier de grande hauteur avec le cas échéant une partie commerciale en rez-de-chaussée, l’ensemble générant une très importante surface de plancher.

M. [J] [K] conclut également que les parcelles expropriées se trouvent en zone UP4.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de deux parcelles non construites, sur un terrain en pente, avec des jardins entretenus irrégulièrement, celles-ci formant avec les parcelles CD n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] une unité foncière ; l’accès la route se fait via la parcelle CD n° [Cadastre 4] ; en haut des parcelles CD n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], sur la parcelle CD n°[Cadastre 4], est édifiée une maison d’habitation inoccupée depuis 2016, en R+2, garage en sous-sol, terrasse, poulailler, jardinet autour de la maison avec un crépi extérieur en bon état, double vitrage et volets roulants :

' au rez-de-chaussée surélevé : une entrée, une chambre, cuisine, salle d’eau, un grand séjour avec cheminée donnant sur la terrasse dans un état de vétusté et non entretenu ;

' à l’étage : une salle de bains, deux chambres, un débarras dans un état vétuste et non entretenu, avec un grenier aménageable.

Dans la descente du jardin, se trouvent une remise et neuf boxes inoccupés.

La parcelle CD n° [Cadastre 3] correspond à un jardin.

Mme [Z] [B] veuve [K] et M. [Q] [K] indiquent que les biens sont implantés à [Localité 7], commune de 95'510 habitants longée par la Seine, située à 9 km de [Localité 14] par la [Adresse 19] et limitrophe avec [Localité 15], [Localité 16], [Localité 17], [Localité 18] et [Localité 12], l’aéroport de [Localité 19] se situant à 8 km, avec un accès routier à la ville de [Localité 7] par l’A86, la RN 17 traversée par la RD 5, la RN 19 qui longe la Seine.

Ils soulignent que la ville de [Localité 7] est bien desservie par les transports en commun, puisqu’il y a deux stations de RER C : [Localité 7] et les Ardoines et la mise en service de la ligne 15 sud du métro grand [Localité 14], avec la ligne de métro n° 7, station [Localité 17] – Louis [Localité 20] à environ 3,4 km et 8 lignes de transport parisien RATP, NOCTILIEN, MOBILIEN ainsi que la tramway.

Ils ajoutent que l’hôtel de ville est 1,7 km, le groupe scolaire Anatole France à 700 m, le collège [Adresse 20] à 5 km, la gare RER C [Adresse 21] à 1,4 km, avec de petits commerces à environ 500 m.

S’agissant de l’état du bien, ils indiquent que le premier juge a retenu que les parcelles expropriées étaient des ' jardins entretenus irrégulièrement', alors que le transport sur place a eu lieu fin février, en période hivernale, ou il n’y a pas d’entretien des jardins ; que le premier juge s’agissant de l’état du pavillon a retenu un état vétuste et non entretenu, alors qu’ils ont procédé à des travaux importants :

' en 2015 : reprise de la charpente pour un montant de 15'000 euros TTC (pièce n° 4 : facture du 9 février 2015) ;

' en 2015 : changement de la chaudière : (pièce n° 5 : facture du 27 novembre 2015) ;

' en 2013 : remplacements d’une partie de la tuyauterie de chauffage et changement de robinet radiateur (pièce n° 19 : facture du 29 octobre 2013).

Ils précisent que le pavillon était le domicile de Madame [Z] [K] qui réside depuis deux ans en EHPAD, et que l’absence d’aération et un chauffage a minima peuvent entraîner un décollement des papiers peints et que le pavillon ne présente aucune fissure structurelle mais uniquement une fissuration des revêtements de surface pouvant être très facilement reprise ; qu’il est particulièrement difficile pour les particuliers d’entreprendre des travaux dès lors qu’une procédure d’expropriation est en cours, puisqu’ils avaient refusé une offre le 25 juin 2012 (pièce n° 6).

M. [J] [K] fait état de la situation géographique assez favorable des terrains expropriés, avec une desserte par les transports en commun et une situation en coeur de ville.

La cour retiendra qu’il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 28 février 2023 et des photographies produites par la SADEV 94, que les jardins sont entretenus irrégulièrement, tout en tenant compte de la période hivernale, avec un terrain en pente ; que la maison d’habitation est inoccupée depuis 2016, que le crépi extérieur est en bon état, avec double vitrage et volets roulants, que le rez-de-chaussée se trouve dans un état vétuste et non entretenu, comme l’étage.

La SADEV 94 produit des photographies démontrant des traces d’humidité (peintures écaillées et/ou papiers peints décollés) relevées dans certaines pièces, de même que des fissures.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

Le bien préempté concerne deux parcelles non construites et l’état de la maison concerne donc uniquement la question de l’indemnité accessoire au titre de la dépréciation du surplus.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 6 novembre 2023.

— Sur l’indemnité principale

En appel, les parties ne contestent pas les surfaces retenues par le premier juge de 894 m² pour les deux parcelles, soit 440 m² pour la parcelle CD [Cadastre 1] et [Cadastre 7] m² pour la parcelle CD [Cadastre 2], ni la méthode d’évaluation globale par comparaison, ni la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre.

La discussion porte uniquement sur la valeur unitaire à retenir.

Le premier juge après examen des références des parties, a écarté celles de la SADEV 94 et des consorts [K] , a retenu deux termes du commissaire du Gouvernement, a retenu une valeur unitaire de 739 euros/m², et appliqué un abattement de 40 % pour état d’enclavement.

Il convient en conséquence d’examiner les références des expropriés et de l’expropriant puis d’examiner la question de l’abattement pour enclavement.

A- Les références des expropriés et de l’expropriant

a) Les références de Mme [Z] [B] veuve [K] et de M. [Q] [K]

M. [J] [K] se réfère aux références de Mme [Z] [K] et de M. [Q] [K].

Ils demandent de retenir une valeur unitaire de 3900,50 euros/m² .

Ils proposent les termes suivants issuss de la base DVF en versant aux débats une note d’analyse préliminaire de M. [T] expert immobilier près de la cour d’appel de Paris ( pièce n°10) T1 à T10, en indiquant les références de publication uniquement pour le terme T10 et en versant l’acte de vente et un arrêt de la cour d’appel de Paris :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros/m²

T1

19/01/21

[Adresse 22]

[Cadastre 8]

2081

T2

10/07/18

[Adresse 23]

[Adresse 24]

2214

T3

18/07/18

[Adresse 25]

360

1562

T4

12/12/17

[Adresse 26]

1817 (9 parcelles)

2281

T5

26/07/18

[Adresse 27]

803 m² (4 parcelles)

1279

T6

26/07/18

[Adresse 28] et [Adresse 29]

953 (6 parcelles)

[Cadastre 9]

T7

12/04/19

[Adresse 30]

[Cadastre 10] (3 parcelles)

2060

T8

13/06/19

[Adresse 31]

312 (12 parcelles)

[Cadastre 11]

T9

17/12/20

[Adresse 32]

359 (2 parcelles)

[Cadastre 12]

T10

21/07/21

[Adresse 33]

[Adresse 34]

[Adresse 35]

[Adresse 36]

[Cadastre 13]

(4 parcelles)

[Cadastre 14]

T11

Arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 mai 2022

[Adresse 37] (parcelle CD n° [Cadastre 15])

[Cadastre 16]

[Localité 21]

La SADEV 94 demande d’écarter tous ces termes en indiquant qu’à l’exception du terme 10, les consorts [K] ne produisent toujours pas en appel les actes de vente cités, ni ne fournissent les références de publication.

Elle ajoute que ces références concernent des VEFA ou des cessions de droits à construire.

Comme l’indique exactement le premier juge ne sont pris en considération comme références que des ventes pour lesquelles sont produites des informations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalités de transaction, notamment les références de publication et les références cadastrales .

Il a donc exactement écarté les termes T1 à T9 issus de la base DVF ne comportant pas les références de publication permettant d’accéder aux actes de vente et d’en connaître les caractéristiques.

Les consorts [K] produisent l’acte de vente uniquement pour le terme T10 ( pièce n° 14).

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme correspondant à des VEFA et à des droits à construire.

Il ressort de l’acte notarié qu’il s’agit d’une vente de la SADEV 94 au bénéfice de la SCCV [C] [E] de quatre parcelles situées à [Localité 7] :

' [Adresse 33] cadastrée CF [Cadastre 17], UP4, 357 m² libre ;

' [Adresse 32], cadastrée CF [Cadastre 18], UP [Cadastre 19], 206 m² occupée par une construction ;

' [Adresse 38] cadastrée CF [Cadastre 20], P [Cadastre 19], 258 m² libre ;

' [Adresse 36], cadastrée CF [Cadastre 21], P 4, 231 m², libre.

Les consorts [K] indiquent que c’est donc une surface totale de 1052 m² qui a été cédée par la SADEV 94 devenue propriétaire des différentes parcelles suite à des expropriations, à un investisseur privé pour le prix de 4'196'683 euros soit 3989 euros/m², et relèvent que ces quatre parcelles sont géographiquement situées dans le même secteur que les parcelles expropriées et dans le même zonage UP4.

Ils ajoutent que la Cour de cassation au visa de l’article L322-4 du code de l’expropriation a jugé que seules les servitudes et restrictions administratives à caractère permanent doivent être prises en compte pour l’évaluation des terrains à bâtir, et qu’elle censure les décisions qui, ayant retenu que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir situé dans la même zone d’urbanisme que les termes de comparaison litigieux, bénéficiant en conséquence des mêmes conditions légales et effectives de construction, n’explique pas en quoi les « droits à construire » visés par les actes de vente emportent une valeur patrimoniale supérieure à celle résultant de ces mêmes conditions (Cassation, 3e civile, 2 février 2017, n° 15 – 27 121).

Cependant, le premier juge a exactement écarté ce terme T10 correspondant à des cessions de droits à construire qui n’est pas comparable avec les parcelles expropriées dépourvues de droits à construire, l’expert M. [T] indiquant que ces termes DVF correspondent à des ventes de terrains constructibles. En effet, il est de principe que les cessions de droits à construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l’ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors 'uvre importante, tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu’il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d’aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, indemnité d’éviction commerciale, frais de notaire, avocat, géomètre, frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d’architecte, de maîtrise d''uvre, frais de bureau de contrôle, frais d’assurance, frais financiers, TVA résiduelle.

La cour de Cassation par un arrêt du 2 février 2017, n°15-27121, cité par les consorts [K], a cassé un arrêt de cour d’appel en indiquant :

« Attendu, que pour fixer ses indemnités à une certaine somme, l’arrêt retient que, si les éléments de comparaison contestée par la SEM, constitué par les ventes des 30 novembre 2009 et 26 juillet 2012, sont des terrains à bâtir proche du bien en cause, ces ventes visent en outre expressément les droits à construire attacher à ses parcelles sous forme de surface hors 'uvre nette, qui ne peut être discuté que ces droits une valeur patrimoniale, en conséquence, s’il n’y a pas lieu d’écarter purement et simplement les chiffres résultant de cette transaction, il conviendra de les modérer pour prendre en considération le fait qu’il comprenne la valeur des droits à construire ;

Constatant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir situé dans la même zone d’urbanisme que les deux termes de comparaison litigieux, bénéficiant en conséquence des mêmes conditions légales et effectives de construction, la cour d’appel, qui n’a pas expliqué en quoi les « droits à construire » visés par les actes de vente emporteraient une valeur patrimoniale supérieure à celle résultant de ces mêmes conditions, n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Or, les cessions de droits à construire ont une valeur supérieure et ne sont donc pas comparables.

La SADEV 94 demande d’écarter le terme T11 en indiquant qu’il ne s’agit pas d’un terrain nu mais d’un terrain bâti sur lequel est édifiée une maison d’habitation.

L’arrêt invoqué de la cour d’appel de Paris du 19 mai [Immatriculation 1]/08157 (pièce n° 9) concerne un ensemble immobilier à usage d’habitation, correspondant à un pavillon d’un étage et à un jardin.

Ce terme correspondant à un bâti et non à un terrain nu comme les parcelles expropriées, n’est pas comparable en consistance et sera donc écarté.

Mme [Z] [B] veuve [K] et M. [Q] [K] invoquent également un jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 29 mars 2021 (pièce n° 13) en indiquant que celui-ci retient certains termes de comparaison en rapport avec les parcelles leur appartenant compte tenu de la surface du terrain et situé en zone UP4 :

' [Adresse 39], 31 mai 2019, 103 m² sur un terrain de 691 m², 419'150 euros, soit 4 039 euros/m² en valeur libre ;

' [Adresse 40], 21 décembre 2018, 90 m² sur terrain de 515 m², 400'000 euros soit 4 444 euros/m² en valeur libre.

Cependant, ces références correspondent à des pavillons, ne sont donc pas comparables avec le bien exproprié en nature de terrain nu.

Elles seront donc écartées.

b) Les références de la SADEV 94

La SADEV 94, appelante incidente, demande de retenir une valeur unitaire de 420 euros/m² avec un abattement de 40% soit 252 euros/m².

Elle propose les termes suivants correspondant à des terrains à [Localité 22] avec les références de publication pour les ventes :

N° du terme

Date jugement / vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

[Localité 23]

Observations

I1

Tribunal judiciaire de Créteil du 16 août 2018

RG 18/000 15

[Adresse 41] à [Localité 7]

4205

400

UP2I

I2

vente du 10 décembre 2020

[Adresse 42] à [Localité 7]

29

175

[Localité 24]

I3

vente du 26 décembre 2017

[Adresse 43] à [Localité 7]

[Adresse 44]

[Adresse 45]

UP2I

I1

Ce terme a plus de cinq ans, mais il ne sera cependant pas écarté pour ce seul motif, en l’absence de références pertinentes des consorts [K] et de l’absence de termes proposés par le commissaire du Gouvernement en appel.

En effet, ce terme n’est pas critiqué par les consorts [K] et même si la superficie de 4205 m² est nettement plus importante que celle des parcelles expropriées de 894 m² avec un zonage différent en zone UP2i , en l’absence de termes pertinents proposés par les consorts [K] et de termes proposés par le commissaire du Gouvernement, il convient de retenir ce terme qui reste comparable en consistance s’agissant d’un terrain nu et en localisation ; il sera tenu compte de la grande superficie et du zonage moins favorable que les parcelles expropriées en zone UP4, le zonage UP2I correspondant à une zone inondable.

I2

La superficie de 29 m² n’étant pas du tout comparable avec celle des parcelles expropriées de 894 m², ce terme sera écarté.

I3

La superficie du terrain de 2209 m² reste comparable et si le zonage est différent en UP2I, en l’absence de termes pertinents proposés par les consorts [K] et de termes proposés par le commissaire du Gouvernement en appel, ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu.

La moyenne des termes retenus par la cour est donc de :

400+ 256= 656/2= 328 euros/m².

En tenant compte du fait que le zonage des termes de référence en zone UP2i est nettement moins favorable s’agissant des secteurs inondables par rapport au zonage des parcelles expropriées en UP4 et de l’ancienneté des références, puisque la première est du 16 août 2018 et la seconde du 26 décembre 2017, et en conséquence de l’évolution du marché, il convient de retenir une valeur unitaire supérieure de 700 euros/m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.

B-abattement pour enclavement

Le premier juge tenant compte de l’absence d’accès à la voie publique des parcelles expropriées pratiqué un abattement de 40 % sur la valeur vénale du terrain.

Les consorts [K] demandent de pas appliquer d’abattement pour enclavement au motif que le choix de l’autorité expropriante de n’exproprier que les parcelles CD n° [Cadastre 1] et CD n° [Cadastre 2] ne peut pas avoir pour conséquence d’impacter à la baisse la valeur des parcelles expropriées au motif qu’elles deviendraient enclavées; que de plus les parcelles cadastrées section CD n° [Cadastre 3] et cadastrés CD n° [Cadastre 4] peuvent bénéficier de la servitude de désenclavement sur le fondement l’article 682 du Code civil ; qu’enfin devant celles-ci se trouve un pavillon cadastré CD n° [Cadastre 5] qui fait également l’objet d’une expropriation et qui sera démoli.

La SADEV 94 demande la confirmation du jugement pour un abattement pour enclavement de 40 %.

Un terrain enclavé est un terrain qui est séparé de la voie publique par un ou plusieurs terrains appartenant à d’autres propriétaires ou situé en bordure d’une voie à laquelle tout accès est interdit.

En l’espèce, il résulte de l’examen du plan cadastral ainsi que des photographies produites par l’expropriant et du transport sur les lieux que les parcelles CD n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ne disposent pas d’un accès direct à la voie publique, cet accès devant se faire via la parcelle CD n° [Cadastre 4].

Les consorts [K] invoquent des dispositions de l’article 682 du Code civil, qui prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue suffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction de lotissements, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ces fonds, à charge d’une indemnité proportionnée aux dommages qu’il peut occasionner.

Les consorts [K] n’établissent pas que les conditions de cet article sont remplies et indiquent sans le démontrer en outre que devant les parcelles cadastrées C2 n° [Cadastre 3] et CD n°[Cadastre 3] se trouve un pavillon cadastré CD n° [Cadastre 5] qui fait également l’objet d’une expropriation, le pavillon sis [Adresse 37] et qui sera démoli en produisant uniquement une photographie.

En conséquence, le premier juge a exactement appliqué un abattement pour enclavement en raison de l’absence d’accès à la voie publique des parcelles expropriées de 40 % sur la valeur vénale du terrain.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

L’indemnité principale en valeur libre est donc de :

700 euros X 0,6 (abattement pour enclavement) X 894 m²= 375 480 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 375 480 – 15 000 ) x 10% = 36 048 euros

soit un total de 38 548 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

Le premier juge n’a pas fait droit à la demande des consorts [K] tendant au paiement d’une indemnité de dépréciation du surplus d’un montant de 300'000 euros, en indiquant que les éventuelles nuisances générées par les constructions à venir dans la zone ne constituent qu’un préjudice indirectement lié à la dépossession, que le pavillon édifié sur la parcelle CD n° [Cadastre 4] disposera toujours, avec la parcelle CD n° [Cadastre 3] qui lui est contiguë, d’un jardin d’agrément d’une superficie de près de 1150 m² et que bénéficiant d’une surface de terrain relativement importante, surtout en Île-de-France, sur leur propre parcelle, les expropriés n’établissent pas que la perte d’un accès aux parcelles expropriées constitue un élément de dépréciation de la leur.

Les consorts [K] demandent l’infirmation du jugement en sollicitant une indemnité de dépréciation du surplus de 300'000 euros, sans expliquer les modalités de calcul.

Ils indiquent que les deux terrains non bâtis objet de l’expropriation font partie d’une propriété comprenant également un pavillon avec jardin cadastré CD n° [Cadastre 3] et CD [Cadastre 4] situé en continuité avec les terrains expropriés, que la construction de bâtiments de grande hauteur jouxtant les parcelles cadastrées CD n° [Cadastre 3] et CD n° [Cadastre 4] va immanquablement entraîner une dépréciation du pavillon compte tenu de ce nouvel environnement très urbanisé alors que jusqu’à présent les biens étaient en zone résidentielle à dominante pavillonnaire.

La SADEV 94 demande à titre principal la confirmation du jugement en indiquant que s’agissant de l’argument relatif aux constructions qui seront réalisées dans le cadre de la [Adresse 18], les nuisances invoquées ne sont pas causées par l’expropriation elle-même, la causalité n’est qu’indirecte et que l’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Elle ajoute que le pavillon édifié sur la parcelle CD n° [Cadastre 4] disposera toujours, avec la parcelle CD n° [Cadastre 3] qui lui est contiguë, d’un vaste jardin d’agrément, certes réduit à concurrence de l’emprise mais qui développera une superficie relativement importante de l’ordre de près de 1150 m² et il produit à l’appui le cadastre, une telle superficie restant très sensiblement supérieure à la taille moyenne des jardins d’agrément en France de 500 m² environ ; qu’il en résulte que le pavillon en cause, plutôt que de subir une moins-value du fait de l’emprise continuera au contraire de bénéficier d’un facteur de plus-value importante par rapport à l’ensemble des pavillons qui ne disposent, que de jardins de moindre superficie (moitié moins environ).

Elle ajoute qu’à supposer qu’une dépréciation soit avérée, le montant sollicité de 300'000 euros est totalement disproportionné et excessif.

À titre subsidiaire, elle indique que le quantum de l’indemnité devra nécessairement être revu à la baisse et elle propose de la fixer à 3 % de la valeur vénale du bien hors emprise soit :

(3500 euros X 153,90 m²) X3 %= 16'159,50 euros.

L’indemnité de dépréciation du surplus a pour fonction de compenser le préjudice que constitue la perte de valeur de la partie non expropriée du bien en raison de l’expropriation.

En l’espèce, les expropriés étaient propriétaires d’une unité foncière composée de quatre parcelles d’une superficie totale de 2346 m², qui se trouve amputée du fait de l’expropriation de deux parcelles à usage de jardin d’une surface totale de 894 m².

Les éventuelles nuisances générées par les constructions à venir dans la zone invoquée par les consorts [K] ne constituent qu’un préjudice indirectement lié à la dépossession, alors que l’article L321-1 prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégrité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Par contre, si le pavillon édifié sur la parcelle CD [Cadastre 4] disposera toujours, avec la parcelle CD [Cadastre 3] qui lui est contiguë, d’un jardin d’agrément d’une superficie au vu du cadastre produit de près de 1150 m², soit une surface de terrain relativement importante, surtout en Île-de-France, sur leur propre parcelle, il n’en demeure pas moins qu’ils subissent un préjudice en raison de la perte de valeur de la partie non expropriée qui doit être indemnisé en application de l’article L321-1 du code de l’expropriation susvisé.

Les consorts [K] n’explicitent pas leur estimation pour une somme minimale de 300'000 euros pour l’indemnité réclamée au titre de la dépréciation du surplus.

Il convient comme proposé par la SADEV 94 à titre subsidiaire de retenir la méthode habituelle consistant à déterminer la valeur vénale du pavillon en cause puis en appliquant un pourcentage sur cette valeur.

A valeur vénale du pavillon hors emprise

Sa valeur se calcule en déterminant sa superficie, en tenant compte de son état d’entretien et en appliquant une valeur unitaire résultant d’une étude des références disponibles sur le marché.

1° sur la superficie du bien

La SADEV 94 expose que la surface exacte du pavillon n’est pas connue, mais que celle-ci peut être déterminée au regard des plans cadastraux disponibles sur le site cadastre.gouv.fr et des outils de mesurage que celui-ci procure, qu’il apparaît que le pavillon cause dispose une emprise au sol de l’ordre de 80 m², que le pavillon est élevé d’un rez-de-chaussée (cave/garage) de deux étages, que le rez-de-chaussée dispose d’une superficie égale à l’emprise au sol, soit 80 m², mais qu’il convient d’appliquer le coefficient habituellement retenu par l’administration fiscale qui tient compte de l’usage de la structure de chaque niveau, soit en l’espèce un coefficient de 0,4, que le premier étage, de même superficie, sera décompté pour 80 m², que le second étage ne s’étendant que sur environ la moitié de la surface du premier étage, de sorte que sera retenue une superficie de 40,5 m², et que la superficie totale du bien peut-être alors estimée à :

(80 m² X 0,4)+ 81 m²+ 40,50 m²= 153,90 m².

Cette superficie n’étant pas contestée par les consorts [K] sera retenue.

2° sur l’état d’entretien du bien

Il ressort du procès-verbal et des photos produites aux débats que le bien est dans un état passable, le bien étant inoccupé depuis plusieurs années.

3° sur la valeur unitaire

La SADEV 94 propose les termes suivants avec les références cadastrales et de publication libre d’occupation à [Localité 7] :

Date

Adresse

Terrain/m²

Superficie/m²

Prix/euros

Prix/m²/euros

31/05/19

[Adresse 46]

691

[Adresse 47]

[Localité 25]

4069

04/08/17

[Adresse 48]

[Adresse 49]

71

[Localité 26]

3662

03/10/17

[Adresse 50]

[Adresse 45]

[Adresse 51]

195000

[Localité 27]

10/04/17

[Adresse 52]

249

[Adresse 53]

[Localité 28]

3075

soit une moyenne de 3277 euros/m².

La SADEV 94 propose également trois jugements définitifs correspondant à des pavillons d’habitation inclus dans le périmètre de la [Adresse 18] :

' jugement du 30 juin 2020 : [Adresse 54], un ensemble immobilier à usage d’habitation élevé en R+2 et un terrain d’une contenance totale de 967 m², 200,59 m² en surface utile, 780 288 d’indemnité principale, prix total de 888'079 euros, 3700 euros/m² ;

' jugement du 16 novembre 2020 : [Adresse 55], un pavillon d’habitation avec au rez-de-chaussée, un coin salon, un coin cuisine, salle de bains, WC et un garage ; au 1er étage : une pièce à vivre, deux chambres et un WC et une dépendance en fond de parcelle, 103,80 m² de surface utile, indemnité principale de 431'429,75 euros, prix total de 384'150 euros, 3700,50 euros/m² ;

' jugement du 23 novembre 2020 : [Adresse 56], un pavillon d’habitation avec au sous-sol : un atelier/garage, un salon d’hiver, une terrasse, au rez-de-chaussée : salon avec terrasse, une cuisine, chambre et une salle de bains ; à l’étage : 4 chambres et une salle de bains, ainsi que les combles non aménagés, 192,81 m² de surface utile, indemnité principale de 716'193 euros, prix total de 805'654 euros, 3715 euros/m².

La SADEV propose une valorisation de 3500 euros/m².

Cette valeur unitaire n’étant pas contestée par les consorts [K] sera retenue.

3° sur le pourcentage à appliquer

La SADEV 94 indique que l’indemnité pour dépréciation du surplus est généralement calculée en appliquant un pourcentage sur la valeur vénale du bien hors emprise, pourcentage qui peut, en jurisprudence, aller jusqu’à 10 %; qu’au cas d’espèce, le pavillon disposant toujours d’un jardin d’agrément, certes réduit de fait de l’emprise, développera une superficie restant conséquente, surtout en région parisienne, à savoir environ 1150 m², en tenant compte des parcelles CD [Cadastre 3] et CD [Cadastre 4] au regard du cadastre ; qu’il propose d’appliquer 3 % de la valeur vénale du pavillon hors emprise.

En l’espèce, le pavillon édifié sur la parcelle C n° [Cadastre 4] disposera toujours, avec la parcelle CD31 qui lui est contiguë, d’un jardin d’agrément d’une superficie de près de 1150 m² ; les expropriés bénéficient d’une surface de terrain relativement importante, surtout en Île-de-France, sur leur propre parcelle ; enfin les consorts [K] ne contestent pas le pourcentage proposé par la SADEV 94.

Il convient en conséquence de retenir un pourcentage de 3 %.

L’indemnité pour dépréciation du surplus est donc de :

(3500 euros X 153,90 m²) X3% = 16'159,50 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° Sur l’indemnité de clôture

Le premier juge a sursis à statuer sur la demande des consorts [K] d’une indemnité d’un montant de 90'000 euros pour la réalisation d’une clôture pour maintenir le clos de leur propriété en indiquant qu’ils ne produisent aucun devis justifiant le montant sollicité, et ce dans l’attente de la production de deux devis.

Les consorts [K] demandent en appel une indemnité de clôture de 90'000 euros à parfaire selon devis.

La SADEV 94 indique que les consorts [K] ne produisent toujours aucun devis.

En l’absence de production de devis en appel par les consorts [K], il convient de confirmer sur ce point le sursis à statuer.

4° Sur le remboursement de la taxe foncière

Le premier juge n’a pas fait droit à la demande de remboursement des expropriés de la taxe foncière, qu’ils auraient indûment payé de la date du transfert de propriété, réalisée par l’ordonnance d’expropriation du 28 janvier 2013, au jour du versement de l’indemnité d’expropriation en indiquant que cette demande est étrangère à la fixation du montant de l’indemnité et que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour connaître du recouvrement du remboursement des taxes et impositions.

Les consorts [K] demandent l’infirmation du jugement et sollicitent que la SADEV 94 rembourse les taxes foncières d’un montant de 25'612 euros somme à parfaire au jour du versement de l’indemnisation.

Ils indiquent qu’ils ont continué à régler la taxe foncière depuis le 28 janvier 2013 date à laquelle la SADEV 94 est devenue propriétaire de l’ensemble des parcelles objet de l’expropriation ; ils demandent donc le remboursement des sommes qu’ils ont exposées à ce titre et Mme [Z] [B] veuve [K] et M. [Q] [K] produisent les avis d’impôt foncier suivants (pièce n° 12) :

' 2018 : 2977 euros ;

' 2019 : 2960 euros ;

' 2020 : 3022 euros ;

' 2021 : 3056 euros.

Soit un total de 12'015 euros.

Ils indiquent qu’il y aura lieu de tenir compte par ailleurs des impôts fonciers qu’ils ont payés afférents aux années (pièce n° 17) :

' 2012 : 2479 euros ;

' 2013 : 2561 euros ;

' 2014 : 2604 euros ;

' 2015 : 2688 euros ;

soit un total de 10'332 euros.

Ils ajoutent que pour l’année 2022 la taxe foncière est de 3265 euros (pièce n° 18).

La SADEV 94 demande la confirmation du jugement sur le fondement des articles L 190 et suivants du livre des procédures fiscales , en ajoutant que le préjudice n’a aucun lien avec l’opération d’expropriation.

Il résulte des articles L 190 et suivants du livre des procédures fiscales que les réclamations en matière de contestation d’impôt ou taxes directe, notamment de la taxe foncière , doivent faire l’objet d’une réclamation contentieuse auprès de l’administration fiscale et, le cas échéant, en cas de rejet de cette réclamation, d’une procédure devant le tribunal administratif territorialement compétent ; qu’en outre, les dépenses effectuées au titre de la taxe foncière, comme en l’espèce, résultent de la seule application de la loi fiscale et sont sans lien direct avec l’expropriation au sens de l’article L321-1 du code de l’expropriation déjà cité.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui n’a pas fait droit à la demande de remboursement des consorts [K] de la taxe foncière.

L’indemnité totale de dépossesion en valeur libre est donc de :

375'480 euros (indemnité principale) + 38'548 euros (indemnité de remploi)+ 16'159,50 euros (indemnité pour dépréciation du surplus) = 430 187,50 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige, Mme [Z] [B] veuve [K], M. [Q] [K], M. [J] [K], et la SADEV 94 supporteront la charge des dépens qu’ils ont exposé en appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer à Mme [Z] [B] veuve [K], M. [Q] [K] et M. [J] [K] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Mme [Z] [B] veuve [K] et M. [Q] [K], M. [J] [K] et la SADEV 94 de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt avant dire droit du 15 mai 2025,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions de Mme [Z] [B] veuve [K] et de M. [Q] [K] du 26 février 2024, de la SADEV 94 du 30 juillet 2024 ;

Déclare recevables les conclusions de la SADEV 94 du 11 décembre 2025 ;

Déboute la SADEV 94 de voir déclarer irrecevables les conclusions de M. [J] [K] du 30 septembre 2025 et les déclare en conséquence recevables ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur l’indemnité principale, sur l’indemnité de remploi et sur l’indemnité pour dépréciation de surplus ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Fixe en conséquence l’indemnité totale de dépossession due par la Société d’Aménagement et de Développement des [Localité 3] et du Département du Val-de-Marne (la SADEV 94) à Madame [Z] [K] née [B], Monsieur [Q] [K] et Monsieur [J] [K] au titre de l’opération d’expropriation de deux parcelles de terrains non construites situées [Adresse 9] à [Localité 29], cadastrées CD [Cadastre 1] et [Cadastre 2], à la somme de 430 187,50 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

—  375'480 euros (indemnité principale) ;

—  38'548 euros (indemnité de remploi) ;

—  16'159,50 euros (indemnité pour dépréciation du surplus) ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Dit que Monsieur [Q] [K] et Madame [Z] [K] née [B], M. [J] [K] ainsi que la SADEV 94 supporteront la charge des dépens qu’ils ont exposé en appel ;

Déboute Monsieur [Q] [K] et Madame [Z] [K] née [B], M. [J] [K] et la SADEV 94 de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT