Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16009 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJWC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juillet 2023 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 22/02917

APPELANTE

Madame [B] [N] née le 22 Avril 1967 à [Localité 1] (Algérie),

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/501456 du 27/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉ

Monsieur [C] [I] Chez Madame [G] [R] né le 15 Mai 1977 à [Localité 4] (Italie)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté et assisté de M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0341 substitué par M^e Sandra MANSOIBOU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1966

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE , Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laurence TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE , Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 3 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M. [C] [I] à Mme [B] [N] épouse [Y].

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2021, M. [I] a consenti un bail meublé à Mme [N] épouse [Y], par l’intermédiaire de la société "[Localité 5] Croissant", pour une durée de trois mois, pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

A l’issue du contrat et en l’absence de départ de Mme [N], M. [I] lui a consenti un nouveau bail pour une durée de trois mois, soit du 28 octobre 2021, au 31 janvier 2022, pour un loyer mensuel charges comprises de 650 euros (par exception, le loyer pour la période du 28 octobre au 30 novembre 2021 a été fixé à 730 euros). Mme [N] est restée dans l’appartement à l’issue du bail.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 juillet 2022, M. [I] a fait délivrer à Mme [N] un congé pour reprise à son profit et un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 6 mars 2023, M. [I] a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux du tribunal de proximité de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— la validation du congé du 25 juillet 2022,

— le prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer du 25 juillet 2022,

— la libération des lieux par Mme [N] et à défaut son expulsion et de celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force ublique et avec astreinte de 150 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir.

— le rejet du bénéfice à Mme [N] du délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation de Mme [N] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— la condamnation de Mme [N] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

A l’audience, M. [I], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Mme [N] a été assignée par procès-verbal de vaines recherches en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 mai 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris a ainsi statué :

— constate que les conditions de délivrance à Mme [N] épouse [Y] par M. [I] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 27 octobre 2021 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail a expiré le 27 octobre 2022;

— ordonne en conséquence à Mme [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours après la signification de la présente décision,;

— condamne en conséquence Mme [N] au paiement d’une astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai de quinze jours après la signification de la présente décision, ceci pendant une durée de six mois

— dit par ailleurs qu’à défaut pour Mme [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— condamne Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 4.150 euros correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnités mensuelles d’occupation pour la période allant du 27 octobre 2021 au 15 mai 2023, échéance du mois de mai 2023 incluse

— condamne Mme [N] à verser à M. [I] une indemnité mensuelle d’occupation de 650 euros à compter du 16 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

— condamne Mme [N] à verser à M. [I] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— rejette le surplus des demandes;

— condamne Mme [N] aux dépens;

— rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Vu l’appel interjeté le 27 septembre 2023 par Mme [B] [N].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 février 2026 par lesquelles Mme [B] [N] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée Mme [N] en son appel, prétentions, fins et conclusions, notamment ses demandes reconventionnelles.

Y faisant droit,

infirmer le Jugement déféré (RG n° 22/02917) rendu le 3 Juillet 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a :

— constaté que les conditions de délivrance à Madame [B] [N] par Monsieur [C] [I] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 27 octobre 2021 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 27 octobre 2022,

— ordonné en conséquence à Madame [B] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

— condamné en conséquence Madame [B] [N] au paiement d’une astreinte de

30,00 euros par jour de retard passé ce délai de quinze jours après la signification de la présente décision, ceci pendant une durée de six mois,

— dit par ailleurs qu’à défaut pour Madame [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [C] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,

— condamné Madame [B] [N] à payer à Monsieur [C] [I] la somme de 4.150,00 €uros correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnités mensuelles d’occupation pour la période allant du 27 octobre 2021 au 15 mai 2023, échéance du mois de mai 2023 incluse,

— condamné Madame [B] [N] à verser à Monsieur [C] [I] une indemnité mensuelle d’occupation de 650,00 €uros à compter du 16 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné Madame [B] [N] à verser à Monsieur [C] [I] une somme de 1.500,00 €uros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamné Madame [B] [N] aux dépens,

Statuant à nouveau

juger que le bail en date du 27 Octobre 2021 est un bail de locaux non meublés à titre d’habitation principale et par conséquent soumis aux dispositions d’ordre public du Titre 1 « Des rapports entre bailleurs et locataires » de la Loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, et ainsi soumis aux dispositions de son article 10 sur la durée des baux.constater l’indécence et l’inhabitabilité totale du local loué à Mme [N] en raison de son exiguïté et de sa vétusté.

Ainsi, juger qu’il n’est dû aucun loyer par Mme [N]

juger nul et de nul effet le congé délivré le 25 Juillet 2022,

juger que M. [I], bailleur, ne peut poursuivre la résolution ou la résiliation du bail, et ce qu’elle qu’en soit la forme. En toute hypothèse, débouter M. [I], bailleur, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions qui ne sont nullement justifiées et non fondées tant en fait qu’en droit, notamment poursuivre la résolution ou la résiliation du bail. Et :

faire droit aux demandes reconventionnelles de Mme [N] quant à son préjudice de jouissance et ainsi condamner M.[I] au paiement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

condamner M. [I] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [N].

constater que Mme [N] est bénéficiaire de l’Aide juridictionnelle partielle selon décision n° N-75056-2023-501456 en date du 27 Juillet 2023.

dire qu’il serait inéquitable que le Trésor Public finance la défense de Mme [N] alors que M. [I] est parfaitement capable de verser des dommages et intérêts.

condamner M. [I] au paiement de la somme de 3.600 euros, qualifiés d’honoraires, auprès de Maître Yves Paquis, Conseil de Mme [N].

donner acte à Maître [P] [F] de ce qu’il s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle, si, dans le délai de deux mois du prononcé de ladite décision, il parvient à récupérer auprès de M. [I] la somme allouée.

condamner M. [I] en tous les dépens, tant d’appel que de première instance, que Maître Yves Paquis, Avocat à la Cour, pourra recouvrer directement pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 février 2026 aux termes desquelles M. [C] [I] demande à la cour de :

— juger M.[I] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions;

— débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juillet 2023 en ce qu’il a constaté que les conditions de délivrance à Mme [N] épouse [Y] par M. [I] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 27 octobre 2021 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 27 octobre 2022 ;

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juillet 2023 en ce qu’il a ordonné en conséquence à Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juillet 2023 en ce qu’il a en conséquence condamné Mme [N] au paiement d’une astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai de quinze jours après la signification de la présente décision, ceci pendant une durée de six mois ;

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juillet 2023 en ce qu’il a dit qu’à défaut pour Mme [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsiqu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juillet 2023 en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juillet 2023 en ce qu’il a condamné Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 4.150 euros correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnités mensuelle d’occupation pour la période allant du 27 octobre 2021 au 15 mai 2023, échéance du mois de mai 2023 incluse ;

En conséquence,

— condamner Mme [N] à verser à M.[I] la somme de 10.894 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation dues jusqu’au 4 avril 2025.

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juillet 2023 en ce qu’il a condamné Mme [N] à verser à M. [I] une indemnité mensuelle d’occupation de 650 euros à compter du 16 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés:

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juillet 2023 en ce qu’il a condamné Mme [N] à verser à M.[I] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juillet 2023 en ce qu’il a condamné Mme [N] aux dépens;

— condamner Mme [N] à rembourser à M.[I] la somme de 957 euros au titre des réparations effectuées par ce dernier ;

— condamner Mme [N] à verser à M.[I] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qui lui a été causé ;

A titre subsidiaire

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’engagement locatif des parties en date du 28 octobre 2021, et rappelée aux termes du commandement de payer les loyers en date du 25 juillet 2022, valablement délivré par voie d’huissier à Mme [N] ;

En conséquence

— ordonner l’expulsion de Mme [N], ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés sis [Adresse 7], et ce à compter du prononcé de la décision à intervenir, et besoin étant avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [N] à verser à M. [I] de la somme de 17.670 euros, correspondant à l’intégralité des sommes dues par l’occupante, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [N] à verser à M. [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamner Mme [N] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat

Mme [N] demande à la cour de requalifier le contrat de location en bail de locaux non meublés à titre d’habitation principale, soumis aux dispositions d’ordre public du titre I « Des rapports entre bailleurs et locataires » de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 10 sur la durée des baux.

Elle soutient qu’à l’issue de la location régularisée par l’intermédiaire de [Localité 5] croissant, M. [I] lui a fait signer un contrat de bail pour un logement meublé en précisant que la location était consentie au profit d’un étudiant, pour échapper à la durée minimale légale.

L’appelante précise aussi contester la nature meublée dans la mesure où aucun inventaire ni aucun état détaillé du mobilier ne lui a été remis.

M. [I] soutient que le tribunal a justement requalifié le contrat litigieux en contrat de location meublé à titre de résidence principale, conclu pour une durée d’un an, soit du 27 octobre 2021 au 27 octobre 2022.

Il précise que cette requalification n’a aucune incidence sur la validité du congé pour reprise délivré le 25 juillet 2022.

Aux termes des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux régles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il résulte des dispositions de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger, et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Ainsi, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 énumère le mobilier minimum devant être présent dans un logement meublé pour être considéré comme tel:

1. Literie comprenant couette ou couverture ;

2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3. Plaques de cuisson ;

4. Four ou four à micro-ondes ;

5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°C ;

6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7. Ustensiles de cuisine ;

8. Tables et sièges ;

9. Etagères de rangement ;

10. Luminaires ;

11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Enfin, l’article 25-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve du caractère meublé du bail et donc de démontrer que le local est normalement meublé et équipé d’objets mobiliers en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement.

En l’espèce, un contrat de location a été conclu entre les parties le 27 octobre 2021 portant sur un logement meublé, pour une période allant du 27 octobre 2021 au 31 janvier 2022.

Le congé pour reprise délivré par acte du 25 juillet 2022 précise « qu’il est convenu que le contrat a été conclu pour un mauvais motif (étudiant) et que ce bail sera très certainement requalifié dans l’intérêt de l’occupant en bail meublé d’un an ».

Toutefois, alors que la seule qualification de location meublée ne suffit pas à prouver le caractère meublé de celle-ci, il résulte de l’examen des photographies produites aux débats qu’il manque notamment un four ou des plaques chauffantes, des ustensiles de cuisine et des éléments de literie, éléments essentiels permettant de justifier du caractère meublé du logement.

Ainsi, en l’absence de production d’un inventaire contradictoire et d’un état des lieux d’entrée, l’absence de tout élément d’équipement permettant notamment de cuisiner ne permet pas à la locataire d’avoir une jouissance immédiate du logement loué de sorte qu’il y a lieu de requalifier le bail en location non meublée soumise aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur la validité du congé

Mme [N] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé pour reprise délivré par le bailleur le 25 juillet 2022.

Elle soutient que ce congé a été délivré pour des motifs manifestement fallacieux et pour une date erronée et doit être déclaré nul et de nul effet.

M. [I] sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef.

Il précise qu’il ne disposait d’aucune autre solution de logement, le logement loué constituant sa résidence principale.

Il avance avoir été contraint de se faire héberger par des proches pendant plus de deux ans.

Il précise que ce congé a été valablement délivré le 25 juillet 2022, soit plus de trois mois avant l’échéance du contrat de bail soit le 27 octobre 2022.

Enfin, il indique que la locataire a quitté les lieux début avril 2025, un état des lieux de sortie ayant été établi par un commissaire de justice le 4 avril 2025.

Aux termes des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, par acte du 25 juillet 2022, M. [I] a fait délivrer à Mme [N] un congé pour reprise à effet du 27 octobre 2022 indiquant: "Ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de: le bénéficiaire de la reprise est le propriétaire qui a initialement conclu un bail du 26 juillet 2021 au 27 octobre 2022 et que suite au refus de quitter les lieux de l’occupante, il a été contraint de lui consentir un nouveau bail. Le requérant propriétaire M. [I] [U] souhaite donc récupérer sa résidence principale".

Si Mme [N] ne conteste pas le caractère légitime et sérieux du projet de reprise de M. [I], la requalification du contrat de bail liant des parties en bail de locaux non meublés implique l’allongement du délai de préavis à six mois de sorte que le congé délivré par M. [I] le 25 juillet 2022 pour le 28 octobre 2022 ne respecte pas le délai de préavis de six mois prévu par les dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Dès lors, il y a lieu de le déclarer nul et de nul effet, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur l’indécence du logement loué

Mme [N] se fonde sur le caractère indécent du logement pour conclure à l’infirmation du jugement et solliciter le rejet de la demande en paiement de la dette locative outre l’octroi de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Elle soutient essentiellement que le logement est inhabitable en raison de sa surface, la surface au sol étant de 10m² maximum et aucun certificat de surface n’ayant été annexé au contrat de bail.

Elle ajoute que le logement est impropre à sa destination en raison d’importants désordres, Mme [N] en ayant informé M. [I] à plusieurs reprises qui s’est toujours refusé à effectuer les travaux nécessaires pour rendre le logement salubre et habitable.

Elle expose que la société Aquanef a établi un rapport le 24 janvier 2024 dont il résulte que les installations sanitaires de la salle d’eau et du coin cuisine du logement loué ne respectent pas la réglementation et les normes qui imposent une étanchéité des pièces humides.

Enfin, elle précise que M. [I] n’a jamais pris les mesures nécessaires et adéquates pour faire cesser les désordres en dépit de l’enquête réalisée par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3] et de la mise en demeure qui lui a été adressée par ce service.

En réplique, M. [I] fait valoir que le bail régularisé par les parties indique précisèment la surface du logement de 18m² en dissociant la surface au sol de 11m² et celle de la mezzanine de 7m².

Il précise avoir été informé par la voisine de l’existence d’une potentielle fuite trouvant son origine dans le logement, avoir mandaté un plombier et pris attache avec son assurance pour déclarer le sinistre, Mme [N] ayant refusé durant de nombreux mois ses demandes d’accès.

Il soutient que Mme [N] a fait preuve d’une inertie fautive qui a entraîné une dégradation des désordres.

Enfin, il expose que Mme [N] a dégradé le logement ainsi que les parties communes.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son obligation préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3ème Civ., 2 février 2010, pourvoi n°09-12.691, 3ème Civ.,15 décembre 2004, Bull 238, pourvoi n°02-20.614), seul un évènement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3ème Civ., 4 juin 2013, pourvoi n°11-27.650).

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers (3ème Civ., 13 mars 2025, pourvoi n°22-23.406).

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

L’insalubrité est une notion spécifique résultant d’une procédure administrative et d’un arrêté préfectoral dont il n’est pas question en l’espèce.

En premier lieu, si Mme [N] conteste la surface du logement indiqué dans le bail soit 18 m² dont 11m² au sol et 7m² en mezzanine, elle ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause les surfaces mentionnées au contrat.

En outre, au soutien du moyen tiré de l’exception d’inexécution, Mme [N] produit aux débats:

— le rapport d’intervention de la société Aquanef du 24 janvier 2024, qui a été réalisé dans le cadre de la recherche de fuite pour identifier l’origine des infiltrations affectant l’appartement de Mme [M], voisin de celui de M. [I].

Il est relevé s’agissant de l’hygrométrie du sol dans la cuisine et dans la salle de douche, des taux d’humidité de 100% avec des traces d’infiltrations. Il est noté que les équipements sanitaires sont vétustes.

En conclusion, le rapport fait mention d’une fuite du raccord entre le siphon et l’évacuation de l’évier, un défaut d’étanchéité du raccord entre l’évacuation de la douche et le coude PVC et une dégradation des joints du carrelage du sol de la salle de douche, la société préconisant la réalisation de travaux de rénovation des équipements sanitaires en créant une étanchéité au sol et sur les remontées de murs dans la salle de douche et la cuisine.

— un courrier du syndic adressé à M. [I] par recommandé avec demande d’avis de réception le 6 février 2024, le mettant en demeure de réaliser les travaux de réparation pour remédier aux fuites;

— un courriel adressé par Mme [N] au Pôle national de lutte contre l’habitat indigne le 26 mars 2024 pour dénoncer les désordres affectant le logement, s’agissant d’infiltrations, de ventilation insuffisante, d’humidité et de moisissures, de l’exiguité des lieux avec la hauteur sous plafond, de la fenêtre mal isolée et de l’absence d’isolation des murs (passoire thermique).

— un courrier adressé à M. [I] par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3] le 17 octobre 2024 faisant état de la visite du logement loué par un inspecteurd’insalubrité le 7 août 2024 qui a relevé qu’une « importante humidité de condensation régne dans le logement en raison d’une aération permanente inexistante dans la salle d’eau et la pièce de vie ».

Si Mme [N] soutient que le bailleur n’a pas pris les mesures nécessaires et adéquates pour faire cesser les désordres, il résulte des échanges de courriels intervenus entre les parties dès le 20 novembre 2023 que M. [I], informé de l’existence de fuites impactant le logement mitoyen, a contacté Mme [N] à plusieurs reprises durant l’année 2024 afin de permettre l’intervention d’un plombier.

En outre, M. [I] produit aux débats un rapport de recherche de fuite non destructive établi le 5 avril 2024 par la société KAC expertise, mandatée par l’assureur du bailleur, qui conclut que « les infiltrations d’eau au plafond du logement du dessous proviennent principalement de l’évier de la cuisine et potentiellement de débordements accidentels d’eau de la douche ». Il précise aussi avoir constaté que, dans la salle de bains, l’eau au sol ne provient pas d’une fuite mais de projections d’eau depuis la douche « car la paroi de douche est cassée » et que, dans la cuisine, des défauts d’étanchéité sur l’évier provoquent de fortes accumulations d’eau au sol de la cuisine qui créent par la suite des taches d’humidité au plafond du logement du dessous.

Alors que M. [I] justifie avoir sollicité à plusieurs reprises l’accord de Mme [N] afin de permettre l’intervention d’un plombier dans le logement dès le 23 avril 2024 à la suite du rapport précité, il ne ressort pas des éléments du dossier que la locataire ait donné suite à ces demandes réitérées ainsi qu’il résulte des termes du courriel de Mme [M], propriétaire de l’appartement voisin, adressé à Mme [N] le 6 décembre 2024.

Dès lors, M. [I] justifie avoir réalisé les diligences nécessaires en vue de la réalisation des travaux permettant de mettre fin aux désordres de sorte que la carence de Mme [N] qui n’a pas permis la réalisation de ces derniers durant son occupation des lieux ne lui permet pas d’invoquer une exception d’inexécution à son profit.

En conséquence, en l’absence de démonstration d’une faute du bailleur, il y a lieu de rejeter sa demande indemnitaire de ce chef.

Sur la résiliation du bail et la dette locative

A titre subsidiaire, M. [I] sollicite la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Il précise que Mme [N] a cessé de régler les loyers à partir du mois de janvier 2022 tout en se maintenant dans les lieux et qu’elle est redevable à ce titre de la somme de 10.894 euros selon décompte arrêté au 4 avril 2025, date à laquelle elle a libéré les lieux loués.

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 24 II de la même loi dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…).

Enfin, l’article 24 III de la même loi prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. (…)

En l’espèce, l’article 2.9 du contrat de bail signé entre les parties, intitulé « Clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est poursuivi pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 juillet 2022 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, l’assignation délivrée par le bailleur à Mme [N] a été notifiée par le commissaire de justice à la CCAPEX le 15 mars 2023.

Au vu de ces éléments il convient de constater la résiliation du bail au 26 septembre 2022.

Toutefois, alors qu’il n’est pas contesté par les parties que Mme [N] a quitté les lieux loués le 4 avril 2025, il y a lieu de constater que l’ensemble des demandes relatives à l’expulsion de la locataire est devenu sans objet.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation du bail soit le 26 septembre 2022.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte actualisé produit aux débats par M. [I] que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 10.894 euros au 4 avril 2025, date du départ de la locataire.

Mme [N] ne conteste pas ce décompte et ne fait état d’aucun versement de nature à diminuer le montant de la dette.

Ainsi, elle sera donc condamnée à payer cette somme à M. [I] au titre de la dette locative.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [I]

M. [I] soutient que Mme [N] a dégradé le logement et les parties communes de l’immeuble, indiquant avoir été informé par le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical de la dégradation du palier de l’appartement.

Il précise avoir été contraint de faire réaliser des travaux à ce titre pour un montant de 957 euros.

Il ajoute avoir découvert l’existence de dégradations dans le logement loué à la suite du départ de la locataire et produit un devis au titre des travaux de remise en état pour un montant de 8.415 euros. Il fait valoir qu’il n’entend pas imputer la remise à neuf du logement à Mme [O] et limite sa demande d’indemnisation à hauteur de 4.000 euros.

Mme [N] n’a pas conclu sur ce point.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte des courriers des 2 juillet et 16 août 2024 adressés par le syndicat des copropriétaires à Mme [N] que des dégradations ont été constatées sur le palier devant la porte de l’appartement qu’elle occupe, s’agissant de peinture blanche et de gros sel, une photographie figurant au dossier.

Alors que ces courriers mettent directement en cause Mme [N] comme étant à l’origine de ces dégradations, celle-ci ne conteste pas sa responsabilité de sorte qu’il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 957 euros, montant de la facture de la société GL Bâtiment acquittée par M. [I] au titre des travaux de remise en état du palier devant l’appartement loué.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été pris en bon état de réparation locative.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, M. [I] produit aux débats un procès-verbal de constat établi le 4 avril 2025, jour du départ de la locataire des lieux loués, décrivant un logement en mauvais état, le sol composé de planches de bois ancien fortement usées et marquées par des tâches sombres et de la saleté incrustée ainsi que des traces d’humidité au niveau de la zone de la cuisine, les murs étant partiellement écaillés et marqués par des traces d’humidité avec la présence d’adhésifs à plusieurs endroits et la kitchnette comprenant un évier métallique avec des résidus de saleté, des placards aux façades abimées et décolorées et un plan de travail encombré.

Il est aussi noté, s’agissant de la salle d’eau, que le sol présente des traces de saleté et des résidus, que les toilettes sont encrassées autour de la base, l’ensemble étant en mauvais état d’entretien avec des traces d’humidité sur les parois et le bac de douche est marqué par des traces brunâtres et d’humidité avec des joints noircis par l’humidité.

En outre, M. [I] produit un devis établi par la société KRAN le 4 mai 2025 portant sur la remise en état du logement pour un montant de 8.415 euros.

Alors que ce devis ne comporte pas le détail du montant des différents postes de travaux, il comporte un poste relatif à la mise aux normes de l’installation électrique du logement qui ne saurait être mis à la charge de la locataire.

De plus, il n’est pas contesté que Mme [N] a occupé les lieux pendant quatre ans et que le logement loué a subi de nombreuses infiltrations ayant occasionné des fuites dans le logement voisin.

Ainsi, en l’absence d’autres éléments produits aux débats, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation de M. [I] au titre de la remise en état du logement à la somme de 2.500 euros que Mme [N] sera condamnée à lui payer.

Le jugement entrepris sera donc complété de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Mme [N], partie perdante, sera condamnée à supporter les entiers dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M. [I] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Requalifie le contrat de bail conclu le 16 juillet 2021 entre M. [I] et Mme [N] et portant sur le logement situé [Adresse 4] en location non meublée soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989;

Déclare nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par acte du 25 juillet 2022;

Constate la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2021 entre M. [I] et Mme [N] et portant sur le logement situé [Adresse 4] à compter du 26 septembre 2022, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies;

Constate que les demandes relatives à l’expulsion de Mme [N] sont devenues sans objet, suite à son départ des lieux loués intervenu le 4 avril 2025;

Rejette l’ensemble des demandes indemnitaires formulées par Mme [N];

Condamne Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 10.894 euros au titre de la dette locative, loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 avril 2025;

Condamne Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 957 euros au titre des frais engagés concernant la dégradation du palier;

Condamne Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives;

Condamne Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] aux entiers dépens ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

LA GREFFIERE, POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,