Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 29 JANVIER 2026

(n° /2026, 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14886 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGUD

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 juillet 2023 – juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 22/00137

APPELANT

Monsieur [N], [K] [Z]

Né le 03 novembre 1947 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMEE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] – RIVP, prise en la personne de son représentant légal,

Immatriculée au RCS de [Localité 6] : 552 032 708

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 substitué par Maître Samia AKADIRI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par MEANO, présidente de chambre et par M^me Fanny MARCEL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 30 avril 1984 à effet du 1er mai 1984, la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (la RIVP) a donné à bail à M. [N] [Z] un logement dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 4 décembre 2015, l’immeuble a fait l’objet d’une convention signée entre la RIVP et l’Etat en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

A la suite de l’entrée en vigueur de la convention, un nouveau bail a été signé entre M. [Z] et la RIVP le 24 juin 2016.

La RIVP a réclamé à M. [Z] un supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du 1er janvier 2019, mais celui-ci n’a pas donné suite malgré plusieurs relances.

Par acte d’huissier du 27 mai 2021, la RIVP a fait délivrer à M. [Z] une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation, sous bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  21 648,74 euros au titre de l’arriéré locatif,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pendant l’instance, M. [Z] a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité. Par décision en date du 31 mai 2023, la demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité [Z] a été rejetée.

A l’audience, la RIVP a maintenu ses demandes, sauf à actualiser le montant demandé à la somme de 34 516,89 euros au titre de l’arriéré locatif, et a conclu au rejet des prétentions du défendeur.

M. [Z] a soulevé à titre principal l’incompétence d’attribution du juge des contentieux de la protection et le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris. A titre subsidiaire, il a sollicité l’annulation des décisions des 15 mars 2021, 3 novembre 2022 et 18 janvier 2023. A titre infiniment subsidiaire, il a conclu au rejet des demandes de la RIVP et à sa condamnation reconventionnelle à lui verser les sommes de :

—  15 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  6 955,80 euros à titre de remboursement du loyer de base indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les dépens et une demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— rejette l’exception d’incompétence soulevée par M. [N] [Z] ;

— condamne M. [N] [Z] à payer à la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] la somme de 34 516,89 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamne M. [N] [Z] aux dépens ;

— condamne M. [N] [Z] à payer à la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette le surplus des demandes ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté par M. [Z] le 13 août 2023,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 novembre 2023, par lesquelles M. [N] [Z] demande à la cour de :

— infirmer totalement le jugement en date du 6 juillet 2023, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

— constater et prononcer l’incompétence d’attribution du juge des contentieux de la protection pour connaître de l’affaire présente comme relevant du tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l’ensemble du litige ;

— prononcer l’annulation des décisions de taxation rétroactives et antidatées, prétendument en date des 15 mars 2021, 3 novembre 2022 et 18 janvier 2023, visant à contraindre M. [N], [K] [Z] à verser le supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;

Subsidiairement,

— débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] à verser à M. [N], [K] [Z] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation précontractuelle d’information ;

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) à verser à M. [N], [K] [Z] la somme de 6 955,80 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 ;

En tout état de cause,

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) à verser à M. [N], [K] [Z] la somme de 1 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 février 2024, par lesquelles la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter M. [N] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau

— condamner M. [N] [Z] au paiement de la somme de 1 010,52 euros au titre de la dette locative et notamment des S.L.S arriérés actualisée au 8 février 2024,

En tout état de cause,

— condamner M. [N] [Z] à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] [Z] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur l’exception d’incompétence

M. [Z] conclut à l’infirmation du chef du jugement ayant rejeté son exception d’incompétence et la réitère devant la cour. Il fait valoir que l’article 56 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, codifié à l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, a institué un supplément de loyer de solidarité au profit exclusif des bailleurs sociaux pour financer leurs actions de construction de nouveaux logements sociaux et que l’article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015, codifié à l’article L. 452-4 I al. 2 du code de la construction et de l’habitation, a transformé ce supplément de loyer de solidarité en une contribution directe au profit de la Caisse de Garantie du Logement locatif social (établissement public national à caractère administratif), et que celle-ci a, dans un courrier du 15 septembre 2021, rappelé que le SLS était une contribution indirecte collectée par la RIVP pour la lui reverser. Il soutient qu’ainsi, le SLS relève, en application de l’alinéa 2 de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales, de la compétence, non du juge des contentieux de la protection, mais du tribunal judiciaire, seul compétent pour se prononcer sur la légalité et l’interprétation des actes en application desquels l’imposition contestée a été mise à la charge du contribuable.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté l’exception d’incompétence, au visa des dispositions de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire conférant compétence au juge des contentieux de la protection pour les actions dont le contrat de bail est l’objet, la cause ou l’occasion. Elle ajoute que l’article L. 199 du livre des procédures fiscales, qui fixe les droits et taxes relevant de la compétence du tribunal judiciaire, ne vise pas le SLS et précise que le courrier dont M. [Z] se prévaut concerne la contribution qu’elle doit à la CGLLS, dont le SLS n’est qu’une composante.

1-1) Sur la nature du SLS

Un impôt, ou contribution, est un prélèvement pécuniaire de caractère obligatoire effectué en vertu de prérogatives de puissance publique à titre définitif et sans contrepartie déterminée, en vue d’assurer le financement des charges publiques et de poursuivre des objectifs d’intérêt public. Un impôt indirect est un impôt collecté par une autre personne que celle qui le récupère.

Le supplément de loyer de solidarité dont le paiement est demandé à M. [Z] est régi par l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Cet article a été instauré par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996, rendant obligatoire la perception d’un surloyer par les occupants de logements conventionnés dont les revenus excèdent un plafond défini, sauf exemption pour certaines zones. Le surloyer est ainsi la contrepartie du droit au maintien dans les lieux de locataires dont les ressources excèdent les plafonds pour l’accession au logement occupé.

Si le supplément de loyer prévu en application de l’article L. 411-3 du même code est exigible en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage (3e Civ., 19 janvier 2000, n° 98-11.041), il n’en demeure pas moins qu’il est perçu en contrepartie du droit au maintien dans les lieux loués par le débiteur, ce qui ne permet pas de considérer qu’il relève de la catégorie des contributions indirectes.

M. [Z] soutient que l’article L. 452-4 I alinéa 2 a transformé le SLS en une contribution indirecte au profit de la Caisse de Garantie du Logement locatif social (CGLLS), cet organisme ayant, dans un courrier du 15 septembre 2021, reconnu que le SLS est une contribution indirecte que la RIVP perçoit à charge de la lui reverser ensuite.

L’article L. 452-4 I instaure le paiement annuel, au profit de la CGLLS, d’une cotisation versée par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte gérant des HLM ; elle a pour assiette les loyers et redevances perçus annuellement, ainsi que les indemnités d’occupation et les SLS.

Dans un courrier du 15 septembre 2021, la CGLLS a répondu à l’Association des Locataires de la [Adresse 8] qu''en vertu des règles fixées par les articles L. 452-4 à L. 452-6 du code de la construction et de l’habitation, les cotisations recouvrées par la CGLLS sont qualifiées d’impôt.'

Toutefois, d’une part il a été indiqué supra que le SLS est perçu en contrepartie du droit au maintien dans les lieux loués par le locataire en place dont les ressources excèdent le plafond ouvrant droit au logement conventionné, l’existence d’une contrepartie excluant pour ce prélèvement la qualification de contribution ou impôt ; d’autre part le SLS est un élément parmi d’autres de l’assiette de la cotisation, à nature d’impôt, prélevée par la CGLLS, de sorte que l’on ne peut considérer que la RIVP, en percevant le SLS, collecte la cotisation due à la CGLLS. Le locataire ne peut être considéré comme contribuable, débiteur d’une contribution indirecte.

Par conséquent, le SLS n’est pas une contribution indirecte.

Perçu en supplément du loyer, en contrepartie du droit au maintien dans les lieux loués, le SLS est un complément de celui-ci, au paiement duquel sont obligatoirement soumis les locataires de logement conventionnés remplissant les conditions pour en être redevables, et dont le recouvrement est assuré par le bailleur, organisme HLM ou société d’économie mixte, exerçant à ce titre une prérogative de puissance publique.

1-2) Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

L’article L. 199 du livre des procédures fiscales dispose qu’en matière d’impôts directs et de taxes sur le chiffre d’affaires ou de taxes assimilées, les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses et qui ne donnent pas entière satisfaction aux intéressés peuvent être portées devant le tribunal administratif.

En matière de droits d’enregistrement, d’impôt sur la fortune immobilière, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre, de contributions indirectes et de taxes assimilées à ces droits, taxes ou contributions, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire. Les tribunaux judiciaires statuent en premier ressort. Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application.

L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il a été jugé supra que le SLS dont est redevable M. [Z] n’a pas la nature de contribution indirecte. Par conséquent, les dispositions de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales ne s’appliquent pas.

Le SLS est dû par le locataire qui se maintient dans les lieux loués alors que ses ressources excèdent de plus d’un certain pourcentage le plafond requis pour prétendre au logement conventionné qu’il occupe. C’est un complément obligatoire du loyer dû. L’action en paiement du SLS par le bailleur est donc une action dont le contrat de bail est l’occasion, de sorte que le juge des contentieux de la protection est compétent pour en connaître.

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [Z].

En tout état de cause, cette argumentation est inopérante puisqu’à supposer que le juge des contentieux de la protection ait été incompétent pour statuer, la cour d’appel, saisie par l’effet dévolutif de l’appel et investie de la plénitude de juridiction, est compétente pour statuer au fond, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

2) Sur la demande tendant à écarter l’application d’un SLS à la situation de M. [Z]

2-1) Sur l’absence de notification du SLS

M. [Z] fait valoir que les « décisions de taxation » au titre des SLS des 15 mars 2021, 3 novembre 2022 et 18 janvier 2023 ne lui ont pas été préalablement et individuellement notifiées, ce vice de forme lui faisant grief, et qu’elles lui sont donc inopposables. Il rappelle qu’une décision ne peut prendre effet à une date antérieure à celle où elle devient exécutoire. Il demande à la cour d’appel d’en prononcer la nullité ou de rejeter la demande.

La RIVP fait valoir qu’elle a notifié le montant du SLS par lettre simple envoyée les 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021 et 17 janvier 2022, mais que les copies produites portent la date d’édition du document, qui se met à jour automatiquement quand le dossier est ouvert. Elle conteste toute rétroactivité des notifications. Elle précise que l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation ne prévoit une mise en demeure que si le locataire n’a pas répondu à l’enquête SLS, et ajoute que M. [Z] a répondu aux enquêtes entre 2019 et 2023. Elle fait observer que les lettres de notification de SLS ne sont pas des décisions d’application de celui-ci, susceptibles d’annulation, mais une information du locataire quant au montant appliqué, la décision d’application du SLS ayant été formalisée dans un courrier du 10 octobre 2018.

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Ainsi que pertinemment rappelé par le premier juge, ce texte n’impose pas que les montants de SLS soient notifiés individuellement aux locataires, mais prévoit une mise en demeure pour ceux qui n’auraient pas répondu à l’enquête SLS. Il a relevé que M. [Z], seul titulaire du bail, avait effectivement répondu aux enquêtes SLS adressées par le bailleur en 2018, 2019 et 2020 pour les années 2019 à 2021 (pièce 6 de la RIVP), et qu’il n’avait donc pas été nécessaire de lui adresser la mise en demeure prévue par le texte précité.

M. [Z] ayant répondu et fourni les justificatifs demandés, la RIVP a, conformément au texte précité, liquidé le SLS et en a informé le locataire par lettre reçue en 2019, 2020 et 2021, bien que les modèles produits, édités pour l’instance, portent tous la date du 15 mars 2021. Il en a été de même pour les années suivantes, 2022 et 2023 (enquête retournée et information du SLS envoyée). Ces courriers comportent tous les modalités de calcul et l’assiette du SLS, que M. [Z] ne justifie pas avoir contestée à réception des courriers.

Ces lettres sont des lettres d’information, non la notification d’une décision du bailleur, étant rappelé qu’il a été jugé supra que le SLS n’est pas une contribution indirecte, dont le régime relèverait de la notification des actes administratifs.

En outre, pour la période de 2019 à 2021, la RIVP justifie d’une lettre de mise en demeure du 21 janvier 2021, reçue par M. [Z] le 29 janvier 2021, le mettant en demeure de régler la somme de 19 709,99 euros représentant le montant des loyers, charges et SLS dus depuis le 1er janvier 2019.

Par conséquent, il convient de confirmer la décision du premier juge de rejeter la demande d’annulation de 'décisions de taxation’ formée par M. [Z].

2-2) Sur la fraude de la part du bailleur

M. [Z] fait valoir que le SLS est la contrepartie d’opérations d’amélioration après acquisition, que la RIVP n’a pas acquis les logements à conventionner mais a conclu un bail emphytéotique et n’a pas mené de travaux d’amélioration, poursuivant ainsi, avec la Ville de [Localité 6], une action frauduleuse destinée à contourner l’obligation de 25 % de logements sociaux prévue par la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU. Il précise qu’en l’absence d’acquisition de l’immeuble, le SLS n’est dû qu’à compter de l’achèvement des travaux visant à l’améliorer, en application de l’article L. 353-8 du code de la construction et de l’habitation. Il conclut au rejet de la demande de paiement du baillleur.

La RIVP fait valoir qu’elle a conclu des baux enphytéotiques qui doivent être regardés, eu égard à leur durée, comme des opérations d’acquisition, et qu’elle a effectué des travaux d’amélioration pour un montant total de 508 638 euros (ascenseurs, chauffage et eau chaude, terrasses…). Elle ajoute que le conventionnement de l’immeuble est conforme à l’intérêt général et aux objectifs de la Ville de [Localité 6] visant à maintenir un secteur social pour répondre aux besoins des ménages disposant de faibles ressources et à se conformer aux objectifs de la loi SRU.

M. [Z] soutient que le SLS ne peut s’appliquer qu’à l’achèvement des travaux d’amélioration conformément à l’article L. 353-8 du code de la construction et de l’habitation. Cependant, cet article ne s’applique qu’aux locataires relevant d’un bail conclu sous l’empire de la loi du 1er décembre 1948, ce qu’il ne soutient ni ne justifie être, se prévalant au contraire dans ses conclusions de dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, M. [Z] soutient l’existence d’une fraude à la création de logements sociaux de la part de la Ville de [Localité 6], pour atteindre 25 % de logements sociaux non en en construisant ou réhabilitant, mais en conventionnant des logements existants sans acquisition ni amélioration, la RIVP participant à cette fraude en procédant aux opérations susvisées dans le cadre du conventionnement.

Cependant, outre qu’il a été jugé par le tribunal administratif de Paris le 26 mars 2021, confirmé par la cour administrative d’appel de Paris le 2 juin 2022, qu’eu égard à la durée des baux emphytotiques conclus entre la RIVP et la Ville de Paris, de 35 années, les opérations devaient être regardées comme des opérations d’acquisition, ces juridictions ont également constaté au sein de l’immeuble litigieux l’existence de travaux d’amélioration de l’habitat, ainsi que relevé dans ces décisions, que M. [Z], qui était partie aux instances, ne conteste pas.

Enfin, M. [Z] procède par affirmation quant à la fraude alléguée de la part de la Ville de [Localité 6] avec l’intervention de la RIVP, sans en justifier, faisant état de publications de presse qui, outre qu’elles ne sont pas produites, ne peuvent, à elles seules, établir la réalité d’une fraude de la part du bailleur en lien avec l’autorité de conventionnement.

3) Sur la demande indemnitaire fondée sur le défaut d’information précontractuelle

M. [Z] conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande et fait valoir que le SLS n’est dû que par les locataires ayant accepté de signer un nouveau bail proposé par le bailleur après le conventionnement, et qu’à cette occasion, la RIVP ne l’a pas informé des conséquences de sa signature et de son droit de ne pas le signer pour rester soumis au régime légal. Il soutient qu’elle engage sa responsabilité civile et sollicite des dommages-intérêts à hauteur de 15 000 euros.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement, rappelant que les dispositions de la loi du 27 janvier 2017 dite loi [Localité 5] ne sont pas rétroactives, qu’elles ne s’appliquent pas ici et que M. [Z] est soumis au régime juridique d’ordre public du bail social, incluant l’application du SLS, même en l’absence de signature d’un nouveau bail, selon l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation, l’éventuel défaut d’information ne permettant pas d’écarter l’application du SLS. Enfin, elle précise que la demande d’indemnisation de la part du locataire est excessive et injustifiée.

La RIVP verse aux débats le nouveau contrat de bail conclu entre elle-même et M. [Z] le 24 juin 2016, la bailleresse ne justifiant pas avoir informé le locataire, à l’occasion de la signature de celui-ci, de la faculté de ne pas le signer, dès lors qu’il bénéficiait d’un contrat de bail en cours.

M. [Z] soutient que ce défaut d’information l’a privé de la chance de ne pas se voir appliquer le régime du bail conventionné, incluant le SLS, conformément aux dispositions de la loi [Localité 5].

L’article L. 353-19 dispose, dans sa version applicable au présent litige, que pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

Ce pourcentage, qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu’à la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement.

Dès lors, le conventionnement et l’application à M. [Z] du système de supplément de loyer est de droit, à peine de paiement par le bailleur d’une pénalité s’il ne s’y conforme pas. La circonstance que la RIVP ait pu ne pas informer M. [Z] de la faculté de ne pas signer le bail est donc sans incidence sur l’application au locataire du SLS.

En outre, contrairement à ce qu’il soutient, la persistance d’application aux locataires de l’ancien régime de loyer, sans SLS, résultant de leur absence de signature d’un nouveau bail après conventionnement, qui résulte des dispositions de la loi [Localité 5], ne lui est pas applicable, cette loi ne pouvant disposer que pour l’avenir, sans rétroactivité, et la convention applicable au logement de M. [Z] étant antérieure à l’entrée en vigueur de cette loi (3e Civ., 3 juin 2021, n° 20-12.353, publié au Bulletin).

M. [Z] ne rapporte donc pas la preuve d’un préjudice résultant du défaut d’information de la part de la RIVP quant à la faculté de ne pas signer le bail proposé, dès lors que le régime du SLS lui était de droit applicable et qu’il n’a donc pas perdu de chance de pouvoir en écarter l’application à son bénéfice.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire de M. [Z].

4) Sur les conditions de l’application du SLS à M. [Z]

M. [Z] soutient être exonéré de l’application du SLS car la RIVP est une société d’économie mixte locale et non un organisme d’HLM au sens de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation. Il fait valoir en application de l’article L. 441-14 du même code que le régime du SLS n’est pas applicable aux logements financés au moyen de prêts conventionnés des banques et établissements financiers appartenant aux bailleurs autre que les organismes d’HLM. Il ajoute que la RIVP a, par erreur, continué de lui appliquer le loyer dérogatoire alors qu’il a été supprimé par l’article 82 de la loi [Localité 5], et demande le remboursement de la somme de 6 955,80 euros à ce titre. Enfin, il conclut au rejet de la demande de SLS car la RIVP ne lui a pas appliqué la majoration du plafond de ressources de 30 %.

La RIVP soutient que l’exonération de SLS ne s’applique pas aux sociétés d’économie mixte, peu important les modalités de financement de la construction des logements, l’article L. 481-2 du code de la construction et de l’habitation assimilant les sociétés d’économis mixte aux organismes d’HLM pour la perception du SLS. Elle indique que l’article L. 441-14 du code de la construction et de l’habitation ne lui est pas applicable, et qu’elle est bénéficiaire d’un prêt PLUS, prêt spécial destiné au financement d’immeubles à loyer moyen n’entrant pas dans le cadre des prêts conventionnés excluant l’application du SLS. Elle conteste toute erreur dans le plafond de ressources appliqué, M. [Z] confondant les hypothèses de plafond de ressources à appliquer, le plafond PLUS, applicable ici, n’étant pas majoré. Elle conclut au rejet de la demande de remboursement à défaut d’erreur dans l’application de l’assiette du SLS, précisant que M. [Z] confond loyer de base conventionné et loyer de base dérogatoire.

4-1) Sur l’exonération de supplément de loyer de solidarité

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les dispositions précitées sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code, et ce conformément aux termes de l’article L. 481-2, peu important les modalités de financement de la construction de logement ( 3e Civ., 19 février 2014, pourvoi n° 13-12.692, Bull., civ. 2014, III, n° 27).

La convention n° 75D2115128S5536, applicable au logement de M. [Z], a été conclue le 4 décembre 2015 et précise l’avoir été en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par conséquent, les dispositions de l’article L. 441-14 du code de la construction et de l’habitation, qui excluent l’application du SLS aux logements financés au moyen de prêts conventionnés des banques et établissements financiers appartenant aux bailleurs autres que les organismes d’habitation à loyer modéré, ne sont pas applicables à la RIVP, société d’économie mixte locale assimilée ici à un organisme d’HLM.

4-2) Sur le loyer de base

M. [Z] soutient que l’article 9 bis de la convention du 4 décembre 2015 stipule que le loyer appliqué au locataire dont les ressources excèdent les plafonds de ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l’article 8 bis de la convention, et que la RIVP ne peut faire application de l’article 8 de la convention pour retenir un loyer dérogatoire au loyer maximum car la loi [Localité 5] a abrogé au 1er janvier 2018 l’article L. 445-5 du code de la construction et de l’habitation lui permettant de fixer un loyer dérogatoire. Il sollicite le remboursement de la somme trop payée de 6 955,80 euros pour la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022.

L’article 9 de la convention (pièce 39 de la RIVP), applicable de droit aux baux en cours lors de sa conclusion, stipule que le loyer maximum pratiqué pour chaque logement conventionné ne peut excéder un loyer maximum défini dans un document dénommé 'composition de l’opération’ et annexé à la convention.

Selon ce document, annexé à la convention, le loyer maximal applicable spécifiquement au logement de M. [Z] après conventionnement serait de 614,22 euros (page 12 du document, logement de 90,24 m²).

Cependant, l’article 9 bis de la convention prévoit que 'le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l’article R. 331-12 du code de la construction et de l’habitation pour l’attribution des logements sociaux au moment de l’acquisition ou qui n’a pas fourni d’informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l’article 8 bis.'

L’article 8 bis fixe, pour les locataires dont les ressources excèdent le plafond susvisé, un loyer maximum à 30 euros par m² de surface utile par mois, avec toutefois une limite à la majoration de loyer entraînée, fixée à 10 % du loyer acquitté par le locataire lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé par l’article 8 de la convention (ici 7,03 euros/m²).

M. [Z] ne conteste pas que ses ressources excédaient le plafond de ressources pour l’attribution des logements sociaux.

Ainsi, lors de la conclusion de la convention, le loyer maximal susceptible de lui être demandé n’était pas, comme il le prétend, de 614,22 euros, mais de 2 707,20 euros (30 euros x 90,24 m²), dans la limite toutefois d’une majoration de 10 % du loyer antérieurement payé, applicable puisque le loyer de M. [Z] était alors de 711,10 euros, montant supérieur au loyer de l’article 8 (7,03 x 90,24 = 634,39 euros). La RIVP a fait le choix de maintenir le montant du loyer antérieur à la convention, en y appliquant la variation annuelle de l’IRL, sans non plus y appliquer la majoration de 10 % prévue.

La RIVP n’a donc pas commis d’erreur dans la détermination du montant du loyer de base, au détriment du locataire.

En outre, l’article L. 445-5 du code de la construction et de l’habitation, invoqué par M. [Z], abrogé par la loi [Localité 5], était applicable au SLS et non au loyer de base, de sorte qu’il ne peut être tiré aucune conséquence de son abrogation par la loi [Localité 5], sur le montant du loyer de base.

Le premier juge a donc valablement rejeté la demande de remboursement de la somme de 6 955,80 euros formée par M. [Z], ce rejet étant confirmé en appel.

4-3) Sur le plafond de ressources

M. [Z] soutient que la RIVP n’a pas appliqué la majoration de 30 % du plafond de ressources prévue à l’article 1er de l’arrêté interministériel du 29 juillet 1987 et à l’article R. 441-23 1° du code de la construction et de l’habitation lorsqu’elle a procédé au calcul du SLS.

L’article R. 441-23 1° du code de la construction et de l’habitation dispose que le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

— des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

— des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17, aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11, ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12.

L’arrêté visé ci-dessus est l’arrêté du 29 juillet 1987, lequel définit les plafonds de ressources applicables aux locataires des logements dits 'PLUS', correspondant à la première branche de l’alternative déterminée par cet article. La seconde branche, qui évoque les 'plafonds de ressources majorés', concerne les logements dits 'PLS'.

Selon la convention du 4 décembre 2015, le logement de M. [Z] a été financé par un PLUS (prêt locatif à usage social). Par conséquent, il est concerné par le plafond de ressources non majoré. Il ne peut solliciter qu’il soit retenu en sa faveur le plafond de ressources majoré de 30 %, lequel ne s’applique pas à sa catégorie de logement conventionné. C’est à bon droit que le premier juge a rejeté cette argumentation.

5) Sur le rejet des demandes pour violation des droits fondamentaux

M. [Z] soutient que la transformation de son bail de droit privé en bail social conventionné, entraînant application d’un SLS représentant un montant exorbitant (30 % de ses ressources) contrevient à l’article 1er du Protocole additionnel n°1 de la Convention européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme car elle n’est pas proportionnelle avec le but poursuivi et fait subir une charge exorbitante au contribuable. Il ajoute que les modifications opérées par l’administration à un bail en cours constituent des ingérences de l’Etat au sens de l’article 8 de la CESDH, cette modification conduisant à verser une somme exorbitante et disproportionnée. Il soutient qu’en raison de ces violations de ses droits fondamentaux, la demande d’application du SLS par la RIVP doit être rejetée.

La RIVP fait valoir que M. [Z] ne démontre pas en quoi l’application d’un SLS violerait ses droits fondamentaux et ajoute que les arrêts cités n’ont rien à voir avec les faits du présent litige.

L’article 1er du Protocole additionnel n°1 à la CESDH, intitulé Protection de la propriété, dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

En l’espèce, M. [Z] est locataire de la RIVP et ne dispose d’aucun droit de propriété sur son logement, de sorte que l’application d’un supplément de loyer ne peut constituer la violation de l’article susvisé. En outre, contrairement à ce qu’il soutient, il a été jugé supra que le SLS n’avait pas la nature de contribution indirecte. Enfin, M. [Z] ne démontre pas en quoi le montant du SLS, plafonné à l’équivalent de 30 % des ressources du locataire, sans nécessairement atteindre ce montant, constitue un montant 'exorbitant’ au regard de ses ressources, se contentant de procéder par affirmation.

Il n’explique pas davantage en quoi le principe ou le montant du SLS appliqué porterait atteinte au respect de sa vie privée et familiale ou de son domicile garanti par l’article 8 de la CESDH, étant rappelé là encore que le SLS n’est pas une taxe et que M. [Z] procède par affirmation en indiquant que le montant du SLS qui lui est réclamé est exorbitant, alors d’une part que le pourcentage de 30 % évoqué est un montant maximal et d’autre part qu’il n’établit aucun caractère exorbitant du montant du SLS au regard de ses revenus et charges, alors que le caractère exorbitant ou disproportionné du SLS ne peut être admis in abstracto, mais au regard de la situation de la personne qui évoque la disproportion.

Au demeurant, le système de SLS vise à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l’amélioration du parc locatif social, et le législateur a ainsi poursuivi des motifs d’intérêt général, dès lors que l’effort de solidarité exigé au moyen du SLS des locataires qui conservent un logement dans le parc HLM bien que leurs ressources dépassent significativement les seuils prévus pour l’attribution de tels logements vise à satisfaire une exigence de justice sociale et se trouve d’autant plus justifié que le besoin de construction de logements sociaux se trouve accru du fait du maintien dans ceux existants de locataires plus favorisés.

Il convient par conséquent de juger qu’aucune inconventionnalité ou violation des droits fondamentaux de M. [Z] n’est établie en l’espèce et de confirmer le rejet de ce moyen par le premier juge.

6) Sur les sommes réclamées par la RIVP

La RIVP conclut à la confirmation du jugement qui a condamné M. [Z] à lui verser la somme de 34 516,89 euros d’arriéré locatif, et sollicite en outre sa condamnation à verser en sus la somme de 1 010,52 euros au titre de la dette locative, et notamment des SLS arriérés, actualisée au 8 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse.

M. [Z] conclut au rejet de la demande.

L’ensemble des moyens développés par M. [Z] pour tendre à l’infirmation du jugement le condamnant à payer et obtenir le rejet de la demande de la RIVP ont été écartés. M. [Z] ne conteste pas le calcul du SLS lui-même.

Les pièces produites par la RIVP, notamment un décompte et des avis d’échéance (pièces 51 et 52), conduisent à confirmer la décision du premier juge ayant condamné M. [Z] à verser à la bailleresse la somme de 34 516,89 euros. Il convient également d’ajouter à la créance de la RIVP, conformément aux pièces produites et non contestées, et de condamner M. [Z] à verser à la bailleresse la somme supplémentaire de 1 010,52 euros représentant le solde d’arriéré locatif, SLS inclus, arrêté au 8 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse.

7) Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer la décision quant aux dépens et aux frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [Z] aux dépens d’appel et à verser à la RIVP la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] la somme de 1 010,52 euros au titre de la dette locative supplémentaire, constituée postérieurement au jugement, entre le 24 mars 2023 et le 8 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse,

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [Z] aux dépens d’appel,

REJETTE toutes autres demandes.

La greffière La présidente de chambre