Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17311 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQQP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Août 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/10650

APPELANT

Syndicat Des Copropriétaires, [Adresse 1] le Cabinet Jean CHARPENTIER-SOPAGI S.A. à directoire inscrite au RCS de Paris sous le numéro 434 220 406, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

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[Adresse 2]

,

[Localité 1]

Représenté par M^e Serge PELLETIER de la SELEURL RESCUE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0299

INTIMÉE

Société GERARD SAFAR SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 318 174 315, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

,

[Adresse 3]

,

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1202

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 25 février 2026 prorogé au 25 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 1] à la société Cabinet Gérard Safar.

Cette société a été le syndic de cet immeuble, soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, jusqu’au 15 décembre 2016.

Par un courrier du 15 juin 2006, les services de la Direction du logement et de l’habitat de la mairie de, [Localité 3], rappelant que « l’administration municipale s’efforce de conserver à, [Localité 3] un visage propre ['] et que le code de la construction et de l’habitat fait d’ailleurs obligation aux propriétaires parisiens de tenir constamment leurs immeubles en bon état de propreté [..]» ont informé le syndic que « selon un premier examen réalisé par les services municipaux, l’immeuble['était]concerné par cette obligation et [nécessitait] un ravalement de la façade sur rue et du mur pignon donnant sur le n°108/110 ».

Au terme de ce courrier, il a été indiqué : « je vous invite, si les travaux nécessaires n’ont pas été entrepris depuis, à prendre toutes dispositions pour procéder dans les meilleurs délais aux travaux nécessaires et en tout état de cause à me faire connaître vos intentions le plus rapidement possible ».

Au cours de l’assemblée générale du 23 octobre 2007, au titre d’un point d’information n°2, il a été rappelé « l’injonction de ravaler faite en son temps par la mairie » évoquée l’année précédente, et le courrier de réponse du gestionnaire pour demander des délais afin de « permettre au syndicat des copropriétaires de se préparer aux travaux nécessaires ». A partir d’une proposition de mission de maîtrise d''uvre n°1295-01-080807 du 8 août 2007du cabinet d’architecture Alter Ego, il a été voté, à la majorité de l’article 24, la proposition n°3 suivante : « après délibération, l’assemblée générale ayant eu connaissance de la proposition de mission pour la phase 1 relative à l’étude de ravalement, soit 3270,50 € TTC, telle qu’annexée à la convocation d’assemblée, et de l’avis du conseil syndical, décide que l’étude relative au ravalement sera financée au moyen d’un appel de fonds spécifique, en charges communes générales, selon la périodicité suivante : le 15 janvier 2008 ». Il a, ensuite, été indiqué : « le conseil syndical fait observer qu’avant de faire exécuter le ravalement, il est nécessaire de procéder à une étude pour des travaux urgents, à savoir, une étude pour la réfection et la création des colonnes d’évacuation ['] ainsi que le remplacement des colonnes d’alimentation ['] » et le cabinet Alter Ego a été missionné pour un montant de 2500€ HT soit 2990 € TTC, à déduire de la mission de suivi des travaux. Le vote de la résolution n°4 portant sur les travaux de ravalement de façade et travaux annexes confiés au cabinet Alter Ego, selon la proposition de mission de maîtrise d''uvre du 8 août 2007, a, alors, été reporté.

Lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2012, il a été procédé au vote de la résolution suivante :

« SEIZIEME RESOLUTION : Travaux de ravalement du pignon.

Après délibérations, l’Assemblée Générale, ayant eu connaissance du tableau d’analyse des offres de l’architecte des devis des entreprises annexées à la convocation, de l’avis du Conseil Syndical et entendu les explications de l’architecte et du Syndic, demande au Cabinet Alter Ego, une étude concernant la reprise des couvertures et le ravalement des façades de l’ensemble de la copropriété.

Une augmentation d’honoraires sera prévue par l’assemblée générale pour l’extension de la mission du Cabinet Alter Ego. Un rendez-vous diagnostic sera fixé par Alter Ego et les membres du Conseil Syndical, afin de parfaire cette étude.

Une assemblée générale extraordinaire ou ordinaire sera convoquée en mai ou juin 2013 pour le vote de ces travaux.

Une étude sera également faite pour la réfection des cages d’escaliers (sol + peinture) pour le rafraîchissement du bâtiment B.

[']

En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés ['] ».

Le 18 mars 2013, la société Cabinet Gérard Safar a signé, pour le syndicat des copropriétaires, avec l’Atelier d’Architecture Alter Ego, un contrat intitulé « proposition de mission de maître d''uvre n°1295-02-180313-PM » portant sur le ravalement, la couverture, les travaux connexes des façades rue, versant cour, retour pignon et latéraux des bâtiments A, B, C et la rénovation de la cage d’escalier B (embellissements uniquement).

Sous les signatures de ce contrat, il a été mentionné par le syndic « Demande TRES urgente ».

La mission a été décomposée en une première phase d’études et en une seconde phase de déclaration préalable de travaux et d’exécution de ces travaux.

Concernant la rémunération de l’Atelier d’Architecture Alter Ego, l’article 4 du contrat a stipulé, notamment, un montant forfaitaire pour la phase n°1 (avec des montants provisionnels de 1200 et 2800 € HT) et, pour la phase n°2 un taux de 10% du montant des travaux HT réalisés avec déduction des honoraires facturés dans le cadre de la phase n°1 (en cas de montant inférieur à 60 000€ HT une proposition spécifique ou une facturation à la vacation étant réalisée), et, dans le cas où le cocontractant ne se verrait pas confier la phase n°2, le montant HT des honoraires de la phase n°1 était porté à 4% du montant prévisionnel de l’opération suivant résultats d’appel d’offres.

Il n’a pas été organisé d’assemblée générale en 2013.

Il n’a pas été discuté de travaux de ravalement ou de réfection de couverture lors de l’assemblée générale du 3 mars 2014.

Le 23 octobre 2015, l’Atelier d’Architecture Alter Ego a finalisé la phase n°1 et il a adressé au syndic, une analyse des offres pour la réalisation des travaux de ravalement et de couverture. Il lui a proposé, au vu de leur coût (657 287,32 euros HT soit 723 016 ,05 euros TTC), une division de leur réalisation en deux tranches.

En vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2015, il a été joint à la convocation une copie du contrat du 18 mars 2013 et l’analyse des offres réalisée par l’Atelier d’Architecture Alter Ego. Lors de cette assemblée, il a été voté, à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, plusieurs résolutions relatives aux travaux en cause, notamment la n°5 visant à donner un accord de principe sur la réalisation des travaux de ravalement de la première tranche mentionnant quatre entreprises « pour un total de 287 451,56 € avec des imprévus estimés à 22 000 € TTC », la n°11 visant un même accord de principe pour la réfection de la couverture versant cour du bâtiment A et les souches de cheminées associées mentionnant deux entreprises pour un montant « total de 30 187,57 € TTC ». Il a également été voté les résolutions n°6 et 12 donnant un accord de principe afin que le suivi technique des travaux de ravalement et de réfection de couverture soit effectué sous la surveillance de l’Atelier d’Architecture Alter Ego pour un coût de 9% HT calculé sur le montant HT des travaux. Il a été voté, aux résolutions n°10 et 16, la convocation d’une nouvelle assemblée pour adopter les résolutions relatives aux travaux de ravalement et de réfection précités « planning des appels de fonds », « une fois que la nature et le montant des subventions éventuelles ['] sera connu ». Le syndic a été chargé de présenter les dossiers de travaux auprès des organismes.

Lors de l’assemblée générale suivante du 15 décembre 2016, à l’unanimité des copropriétaires, outre le changement de syndic, il a été décidé d’un ajournement du vote notamment du devis des travaux de ravalement de la tranche 1 et de réfection couverture versant cour bâtiment A et souches de cheminées associées.

Le syndicat des copropriétaires ayant finalement décidé de ne pas attribuer à l’Atelier d’Architecture Alter Ego la réalisation des travaux, ce dernier lui a adressé une facture d’honoraires n°1295-01CB-091017 du 9 octobre 2017 pour un montant de 18 958,52 € HT soit 22 750,22 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité la société Dito GC, dite cabinet Ataa Dito, qui, le 11 avril 2017 a effectué une visite de l’immeuble. Selon courrier du 16 mai 2017, elle a indiqué, notamment, « nous avons relevé quelques pathologies très préoccupantes, au-delà même de la dégradation importante des supports qui n’ont pas été traités depuis de nombreuses années » citant ensuite, en particulier un mur déformé avec une partie supérieure menaçante, une fuite au niveau des souches observées depuis la cage d’escalier avec intervention d’un couvreur le lendemain pour une fuite, des fissures structurelles, des garde-corps non conformes, pour en déduire que « face à de telles dégradations, le programme de travaux se doit d’être complet ['] ».

Les travaux de ravalement et de réfection de couverture ont ensuite été réalisés par cette société.

Invoquant la signature du contrat de maîtrise d''uvre du 18 mars 2013 sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou information de celle-ci, ni ratification postérieure, par courrier du 15 octobre 2020, l’avocat du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Cabinet Gérard Safar de rembourser les honoraires versés à l’Atelier Alter Ego pour un montant de 28 270,22 euros sous huitaine.

Par acte introductif d’instance du 29 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Paris de demandes visant à ce remboursement, outre le paiement de dommages et intérêts.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— reçoit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] en son action,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] de toutes ses demandes,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] aux dépens,

— rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 7 octobre 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 18 septembre 2024 puis le 14 novembre 2025 avec trois nouvelles pièces, l’appelant demande à la cour, au visa des articles 18-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1192, 1193 et 1231- 1 du code civil, de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris du 25 août 2022,

et, statuant de nouveau,

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamner la société Cabinet Gérard Safar à lui payer la somme de 27 520 euros TTC correspondant aux honoraires payés à la société Alter Ego,

— condamner la société Cabinet Gérard Safar à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Cabinet Gérard Safar à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront ceux de la signification et de l’exécution de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées le 31 juillet 2024, l’intimé demande à la cour, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 en toutes ses dispositions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner en tous les dépens avec application de l’article 699 du même code au profit de la SCP Regnier.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que le chef du jugement portant sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, n’étant pas querellé, il est devenu définitif.

Sur la recevabilité des conclusions et des pièces n°21 à 23 notifiées le 14 novembre 2025 par l’appelant

Les articles 15 et 16 du code de procédure civile imposent aux parties et au juge le respect du principe du contradictoire, rappelant notamment qu’il est fait obligation aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En droit, l’article 802 du code de procédure civile, par renvoi de l’article 907 du même code (la déclaration d’appel étant antérieure à l’entrée en vigueur, le 1er septembre 2024 du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023), rappelle qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constituant pas, en soi, une cause de révocation. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du conseiller de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision de la cour, que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, par conclusions et courrier notifié le 14 novembre 2025, l’appelant a indiqué transmettre des conclusions qu’il dit rectificatives de celles du 18 septembre 2024, en raison de deux erreurs de référencement de jurisprudence, avec un bordereau contenant trois nouvelles pièces n°21 à 23.

Or, ces conclusions ont été notifiées près d’un mois et demi après le prononcé de l’ordonnance de clôture en violation du principe du contradictoire, sans qu’il ne soit demandé de révocation de l’ordonnance de clôture ni invoqué une cause grave, postérieure à celle-ci.

L’intimé fait valoir, dans le corps de ses écritures, qu’il n’a pas été destinataire des décisions citées et produit une sommation de communiquer du 10 mars 2023 à cet égard.

Dans ces conditions, ces conclusions et pièces devront être déclarées d’office irrecevables (Civ. 2e, 11 mars 1992, n°90-19.699).

Sur la demande en paiement au titre des honoraires de l’Atelier d’Architecture Alter Ego

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

—  le syndic a outrepassé les pouvoirs qu’il tient de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en signant, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, une mission de maîtrise d''uvre aux fins d’études et d’appels d’offre pour le ravalement de l’immeuble ; sur le fondement de l’article 1992 alinéa 1er du code civil, il a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, en l’engageant dans ce contrat aux honoraires élevés ;

—  l’ancien syndic n’a jamais soumis la mission à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, encore moins en 2013, année durant laquelle il n’a pas été organisé d’assemblée générale ; ce n’est que deux ans après sa signature, lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2015, que l’assemblée a eu connaissance de cette mission ; lors de celle-ci, elle n’a voté que le principe de la réalisation des travaux de la tranche n°1 en renvoyant à une assemblée générale postérieure le vote des résolutions portant sur les devis, planning d’exécution et appels de fonds correspondant aux travaux ; la résolution n°3 de l’assemblée générale de 2007, invoquée par l’intimé, n’approuvait pas cette mission du cabinet Alter Ego mais visait uniquement le financement d’une étude relative au ravalement par celui-ci et la mission n°12-95-01-080807 proposée, comme le reconnaît l’intimé, est radicalement différente de celle n°1295-02-180313-PM ensuite signée, compte tenu de leurs référencement distincts et de la clause relative aux honoraires de 4% sur laquelle sont fondés les honoraires en cause ; l’assemblée générale du 20 décembre 2012 n’a pas davantage été informée ni n’a autorisé cette mission et le cabinet Alter Ego n’a été évoqué qu’afin d’augmenter les honoraires prévus dans la mission initiale du 8 août 2007 ;

— contrairement aux motifs retenus par les premiers juges, l’urgence de faire réaliser ces travaux, au sens de l’article 37 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 29167, n’est pas démontrée ; il n’est pas prouvé factuellement que la mention « demande très urgente » fasse référence au degré d’urgence des travaux, ce d’autant qu’aucun document émanant du cabinet Alter Ego n’en fait état ; le courrier de la mairie ne constitue pas une injonction mais une invitation à réaliser des travaux de ravalement pour des raisons esthétiques, de propreté et non, au sens de l’article 37 précité, comme nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; il ne peut être déduit du rapport réalisé en 2017 par un autre cabinet d’architectes que les travaux étaient, quatre ans plus tôt, urgents ; la convocation à l’assemblée du 26 novembre 2015 pour voter les premiers travaux a été réalisée seulement deux ans plus tard et elle ne mentionne pas d’urgence à faire réaliser les travaux ; ces travaux n’ont d’ailleurs pas été effectués en urgence par l’ancien syndic ; ils n’ont été réalisés qu’en 2020 ;

— l’ancien syndic doit donc être condamné à rembourser le syndicat des honoraires qu’il a dû payer en exécution de ce contrat soit la somme de 4600 € HT soit 5520 € TTC au titre de l’acompte versé concernant la réalisation des diligences d’études et 17 600 € HT soit 22 000 € TTC au titre de l’indemnité de fin de mission, payés par le syndicat.

L’intimé répond que :

—  il n’est démontré aucune faute de sa part :

' l’urgence de faire réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, c’est-à-dire, ici, de ravalement, était caractérisée ; d’abord par l’injonction de la mairie de les faire réaliser, rappelant l’obligation et la nécessité de le faire conformément au code de la construction et de l’habitation, dans les meilleurs délais ; le syndicat s’exposait au risque de voir la mairie de substituer à la copropriété à ses frais et la demande de la mairie caractérise le défaut d’entretien ; ensuite, par la mention « très urgente » apposée sur le contrat litigieux ; par l’alerte sur l’urgence de faire réaliser ces travaux du 16 mai 2017 du cabinet Ataa Dito ;

' le syndicat des copropriétaires avait accepté l’intervention du cabinet Alter Ego et il était informé de ses honoraires ; si le contrat n’a pas fait l’objet d’une ratification, il était souhaité par l’assemblée générale, ce qui explique sa conclusion en urgence ; le syndic n’a fait qu’appliquer les résolutions des assemblées générales conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; la mission a été approuvée lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2007, le délai de sept ans avant sa signature expliquant la modification de référencement et l’ajout de la clause relative à la rémunération, mais avec la même déduction de la phase d’étude et des honoraires globaux de 10% ; le contrat du 18 mars 2013 a été signé trois mois après l’adoption de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 décembre 2012 par laquelle elle lui demandait une étude concernant la reprise des couvertures et le ravalement des façades de l’ensemble de la copropriété, étant précisé que les documents fournis avec la convocation rappelaient le dossier présenté en 2007 (avec un dossier de consultation des entreprises) et le fait que le devis était en cours de réactualisation ; lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2015, les copropriétaires ont approuvé les résolutions n°6 et 12 donnant un accord de principe sur les travaux et leur surveillance par le cabinet Alter Ego ;

' le syndicat des copropriétaires cherche, de mauvaise foi, à se faire rembourser la somme versée au cabinet Alter Ego alors qu’il a volontairement choisi de changer de maître d''uvre, ce qui est la cause de la facture réglée ;

— il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice :

' le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve comptable du paiement des deux architectes ;

' il n’aurait réglé que la somme de 22 750,22 euros et non celle de 28 270,22 euros au cabinet Alter Ego ;

' le syndicat ne démontre aucun préjudice ayant un lien de causalité avec la faute alléguée ; il ne prouve pas avoir tenté de négocier les honoraires des architectes pour éviter un double paiement ;

' le préjudice devrait s’apprécier comme une perte de chance d’avoir évité un double paiement ;

' il appartient au syndicat de démontrer que les travaux n’étaient pas nécessaires ou encore que leur montant était anormal ; le cabinet Ataa Dito n’a jamais remis en cause le sérieux du travail effectué par le cabinet Alter Ego ; ce travail était urgent ; une maitrise d''uvre était nécessaire s’agissant des travaux de ravalement et de couverture de l’immeuble ; le montant des honoraires du cabinet Alter Ego à hauteur de 10% du montant des travaux réalisés correspond aux usages ; le travail et les études réalisés par ce premier cabinet ont servi à la réalisation des travaux ; c’est le syndicat qui a choisi de changer de maître d''uvre alors qu’il aurait pu continuer avec le cabinet Alter Ego donc son préjudice est de son fait ; le cabinet Ataa Dito a refait des études et des appels d’offre afin de les soumettre en assemblée générale alors même que ce travail avait déjà été fait.

Réponse de la cour

Sur la faute du syndic

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire rémunéré, tel que le syndic, est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, répond des fautes qu’il commet dans sa gestion à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, en particulier des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 18 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 rappelle notamment depuis 1965 qu’il est « chargé :

— d’assurer l’exécution ['] des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. »

L’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable au présent litige, précise : « lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. »

En application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale, les décisions portant sur les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble notamment les travaux portant sur le clos, le couvert. Chaque aspect de l’opération doit faire l’objet d’un vote distinct, notamment le principe de leur réalisation, le choix des entreprises ou encore l’approbation de deux projets de travaux complémentaires mais non indissociables (Civ.3e, 8 octobre 2015, n°14-22.391).

L’article 11 3° du décret n°67-557 indique que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de maîtrise d''uvre n°1295-02-180313-PM du 18 mars 2013 portait non seulement sur une mission d’étude mais également sur des missions de déclaration préalable de travaux, notamment de ravalement de façades et de couverture de l’immeuble, et sur leur réalisation. Il portait donc sur des travaux de conservation de l’immeuble devant être approuvés, dans chaque aspect, en assemblée générale, sauf à démontrer leur urgence et leur nécessité pour la sauvegarde de l’immeuble puis à convoquer immédiatement, ensuite, une assemblée générale.

Il convient d’examiner, en premier lieu, l’existence de l’approbation des copropriétaires lors d’une assemblée générale préalable à cette signature. L’examen des termes des résolutions votées aux assemblées générales des 23 octobre 2007 et 20 décembre 2012 démontre que si, en 2007, une proposition de mission de maîtrise d''uvre n°1295-01-080807 du 8 août 2007 du cabinet d’architecture Alter Ego, portant sur des travaux de ravalement de l’immeuble, a été soumise au vote par une résolution n°4, les copropriétaires ont reporté le vote de ces travaux pour adopter uniquement, dans la résolution n°3, la phase n°1 de cette mission relative à des études en vue du ravalement. En 2012, l’assemblée a décidé, dans une résolution n°16, de demander à ce même cabinet d’architecte d’étendre cette étude à la reprise des couvertures et à la rénovation de l’escalier, en indiquant que l’augmentation d’honoraires serait prévue par l’assemblée générale pour l’extension de la mission du Cabinet ALTER EGO, qu’un rendez-vous diagnostic serait fixé par ALTER EGO et les membres du Conseil Syndical afin de parfaire cette étude, et qu’une assemblée générale extraordinaire ou ordinaire serait convoquée en mai ou juin 2013 pour le vote de ces travaux.

Or, il n’est pas contesté qu’il n’a pas été organisé d’assemblée générale en 2013 encore moins pour voter l’augmentation d’honoraires puis la réalisation des travaux tels qu’étendus en 2012.

La mission n°1295-02-180313-PM a néanmoins été signée par le syndic le 18 mars 2013 et elle excède le cadre fixé par les assemblées précitées, outre qu’elle est tout à fait distincte de la mission examinée par l’assemblée générale du 8 août 2007 sur laquelle se fondait l’assemblée en 2012 pour l’extension votée.

En effet, cette mission ne consiste pas uniquement à reprendre la phase n°1 d’étude de la mission du 8 août 2007 en l’étendant aux travaux de réfection de couverture et de rénovation d’escalier mais elle comporte une phase n°2 de déclaration préalable et d’exécution de ces travaux, qui n’a pas été soumise au vote des copropriétaires.

Au surplus, les bases chiffrées des montants forfaitaires des phases d’étude, de déclaration préalable et de travaux ont augmenté passant de 2350 €, 750 € HT puis 10% HT du montant HT des travaux réalisés, à 1200 et 2600 € HT et toujours 10%, avec des prix de vacation horaire plus élevés en 2013. Surtout, il est ajouté à la mission du 18 mars 2013, une clause relative à un montant de rémunération de 4% des travaux HT au cas où le cabinet Alter Ego ne se verrait pas confier la phase n°2. Cette clause n’existait pas dans la mission de 2007 et n’a jamais été débattue en assemblée générale avant la signature du contrat.

Il s’en déduit que le cabinet Gérard Safar a dépassé le cadre de son mandat et excédé ses pouvoirs en engageant ainsi la copropriété sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf à démontrer qu’un tel engagement était justifié par l’urgence de la réalisation de tels travaux et par leur nécessité pour la sauvegarde de l’immeuble, avant la convocation immédiate d’une assemblée générale.

A cet égard, il doit être constaté que le courrier du 15 juin 2006 des services de la Direction du logement et de l’habitat de la mairie de, [Localité 3] rappelle à la copropriété son obligation d’entretien de l’immeuble non pas au titre de la sauvegarde urgente de l’immeuble, notamment pour des motifs de sécurité publique, mais afin d’assurer le bon état de propreté de celui-ci. La réponse du syndic, demandant un délai pour la mise en place de travaux de ravalement, évoquée lors du point d’information n°2 de l’assemblée de 2007, a suffi à répondre à la demande formulée donc sans urgence. Ces travaux ont été repoussés jusqu’en 2020 sans qu’il ne soit démontré de relance des services de la ville.

Ensuite, il n’est pas indifférent de constater qu’aucune des résolutions votées aux assemblées générales de 2007, 2012 et 2015 portant sur ces travaux de ravalement et sur ceux de couverture, ne fait mention d’une urgence du vote pour la sauvegarde de l’immeuble. Au contraire, en 2007, ces travaux sont reportés et d’autres travaux dits urgents sont votés. En 2012, seule l’étude préalable à ces travaux est étendue et votée.

La mention « très urgente » portée sur l’exemplaire du contrat du 18 mars 2013 par le syndic lui-même et qui n’est pas étayée par des éléments d’étude émanant du cabinet Alter Ego ou d’un autre technicien (architecte de la copropriété par exemple) ne suffit pas davantage à prouver qu’il s’agit d’une mention relative à la sauvegarde de l’immeuble.

Enfin, le courrier du 16 mai 2017 du cabinet d’architecte Ataa Dito a été établi quatre ans après la signature de cette mission. S’il est indéniable que l’absence de traitement depuis de nombreuses années des pathologies très préoccupantes qu’il relève, notamment sur les éléments de la façade et de la couverture de l’immeuble, a aggravé ces désordres ; il n’en n’est pas, pour autant, démontré que, quatre ans auparavant, de tels travaux étaient urgents et nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble.

Ce n’est, d’ailleurs, qu’en vue de l’assemblée générale organisée plus de deux ans après la conclusion du contrat, le 26 novembre 2015, que sera adressé celui-ci aux copropriétaires avec leur convocation et qu’il sera proposé au vote une partie des travaux de ravalement et de couverture visés par ce contrat.

Il n’est donc pas justifié par l’intimé que l’urgence et la nécessité de ces travaux pour la sauvegarde de l’immeuble aient justifié la signature de la mission du 18 mars 2013 sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est donc démontré par l’appelant que ce l’ancien syndic a manqué à ses obligations contractuelles.

Sur le lien de causalité et le préjudice

L’article 1151 (ancien) du code civil, applicable au mandat conclu entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, rappelle que les dommages et intérêts ne doivent comprendre, à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Il peut être également indemnisé un préjudice de perte de chance, à savoir la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (Civ. 1re, 21 nov. 2006, no 05-15.674).

Sous réserve de respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut pas refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage dont il constate l’existence, même si seule la réparation intégrale du dommage lui a été demandée (Com., 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-11.753).

En l’espèce, si le syndicat sollicite une réparation intégrale de son préjudice, l’intimé soutient, subsidiairement, qu’à supposer sa faute établie et un préjudice démontré, celui-ci constitue une perte de chance d’éviter un double paiement. Ce préjudice a donc été soumis au débat.

Il appartient, alors, au syndicat des copropriétaires de prouver que la perte de 28 270,22 euros invoquée est la suite certaine, immédiate et directe de la conclusion du contrat du 18 mars 2013, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, ou à tout le moins d’établir l’existence d’un préjudice de perte de chance.

S’agissant du montant invoqué, il ressort des termes du contrat du 18 mars 2013, de la facture d’honoraires n°1295-01CB-091017 du 9 octobre 2017, des échanges de courriels du 31 janvier 2018 avec le cabinet Alter Ego et des relevés de compte bancaire de la copropriété versés aux débats, qu’il avait été payé, pour la phase n°1, un acompte de 4600 € HT, déduit ensuite de la somme demandée en 2017 au titre de la clause de non-exécution par l’architecte de la phase 2, soit la somme de (4% x 588 962,89 euros correspondant au coût des travaux HT) 23 558,52 euros HT, et qu’il a également été déduit une remise de 750 euros TTC. Le syndicat démontre donc avoir réglé la somme de (23 558,52 HT (incluant les 4600 euros HT) + 20% de TVA) 28 270,22 euros TTC ' 750 euros TTC, soit 27 520 euros TTC au cabinet Alter Ego.

Or, il doit être retenu que le syndicat a communiqué aux copropriétaires, pour l’assemblée générale du 26 novembre 2015, le contrat en cause, ainsi que l’analyse des offres réalisée par l’Atelier d’architecture Alter Ego et que les copropriétaires présents et représentés ont donné, à l’unanimité, un accord de principe sur la réalisation des travaux de ravalement de la première tranche et d’une partie des travaux de couverture aux montants proposés et confié, également, à ce cabinet d’architecte une mission de surveillance pour un coût de 9% HT calculé sur le montant HT des travaux.

S’ils n’ont pas voté les appels de charges et finalisé le vote, lors de cette assemblée, c’est parce qu’ils ont indiqué attendre de connaître le montant des subventions pouvant leur être accordées, chargeant le syndic d’effectuer les démarches à ce sujet. Les conditions de rémunération du cabinet d’architecture Alter Ego, l’acompte déjà versé, n’ont donc pas été la cause, à cette date, d’un rejet des résolutions présentées.

Ce n’est qu’après l’assemblée générale du 15 décembre 2016, durant laquelle ils ont ajourné leur vote sur les travaux et les montants sur lesquels ils avaient donné leur accord de principe, que les copropriétaires ont finalement décidé de changer de cabinet d’architectes pour les mettre en 'uvre. Les factures établies entre le 28 janvier 2019 et le 13 avril 2023 et les extraits de comptes des virement réalisés par le syndic, démontrent que ces mêmes travaux ont ensuite été effectués par le cabinet Ataa Dito et qu’ils ont été réglés par le syndicat.

Il n’est, au surplus, pas soutenu que le premier cabinet d’architectes aurait mal exécuté ou surfacturé ses services, ce d’autant que le cabinet d’architectes Ataa Dito a reconnu, dans son courrier du 11 mai 2017, s’être appuyé sur les études précédemment diligentées et qu’il a indiqué que les entreprises proposées « [étaient] connues et reconnues ».

Dans ces conditions, il n’est pas prouvé que la conclusion de la mission du 18 mars 2013 ait directement et immédiatement été à l’origine du paiement de la somme en cause, lequel résulte principalement du changement d’avis de l’assemblée des copropriétaires sur le maître d''uvre à mandater pour diligenter les travaux.

Il n’en reste pas moins qu’en ne faisant pas voter par l’assemblée générale des copropriétaires, en tant que telle, la mission du 18 mars 2013 avant de la signer, le syndic a fait perdre aux copropriétaires la chance raisonnable de débattre des conditions de la rémunération du cabinet Alter Ego : non seulement du montant accru, depuis la mission de 2007, au titre de la phase d’étude mais également de la clause précitée qui constitue la majeure partie de la facture ensuite adressée. Les copropriétaires ont ainsi perdu la chance de les refuser au profit de la négociation d’un autre contrat ou de la sollicitation d’un autre maître d''uvre tel que le cabinet finalement choisi et d’éviter le paiement des honoraires de ce cabinet, outre celui du cabinet Ataa Dito.

Aussi, au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est-à-dire du choix opéré par les copropriétaires en 2007, 2012 du cabinet d’architecte Alter Ego pour effectuer les études en vue des travaux en cause, juste avant la conclusion de la mission, confirmé en 2015, de la nécessité des études réalisées, puis des travaux sur lesquelles portait cette mission, du vote d’une partie des travaux, après communication du contenu de la mission, d’un rejet trois ans après pour finalement choisir un autre contrat et un autre cabinet d’architectes, mais également de l’absence de débat sur cette mission en tant que telle, notamment sur l’augmentation de la rémunération depuis la mission de 2007 et la clause litigieuse, cette probabilité doit être fixée à un pourcentage de 20%.

Le jugement sera ici infirmé et l’intimé sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de (27 520x20%) 5504 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir, sur le fondement de l’article 1991 du code civil, que :

—  la faute du cabinet Safar l’a contraint à verser la somme de 27 520 € correspondant à la presque totalité de son budget annuel ;

— le syndicat, qui s’est trouvé dépourvu de fonds, n’a pas pu réaliser les travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble et a dû repousser l’exécution des travaux de ravalement et de couverture, mettant ainsi en péril la sauvegarde de l’immeuble.

L’intimé répond que :

— s’il était considéré que le syndicat subissait un préjudice relatif au règlement de la facture au cabinet Alter Ego et à une perte de fonds pour réaliser les travaux, ceux-ci ont pour origine la seule volonté du syndicat de changer de maîtrise d''uvre s’agissant des travaux de ravalement et de couverture de l’immeuble ;

— il ne justifie ni de l’impossibilité de réaliser les travaux d’entretien ni du montant du préjudice subi.

Réponse de la cour

En l’espèce, il a été précédemment détaillé les différentes assemblées générales, depuis 2007, où les copropriétaires ont ajourné le vote des travaux de ravalement et de réfection de l’immeuble.

Il ressort, ensuite, des échanges de courriels précités du 31 janvier 2018 avec le cabinet Alter Ego que c’est la somme de 22 000 euros et non de 27 520 euros qui a été payée en 2018 par des règlements échelonnés sur les quatre trimestres de l’exercice 2018. La date et les modalités de paiement de celle de 4600 euros ne sont pas démontrées.

Or, les extraits de compte produits aux débats par le syndicat démontrent que les dépenses annuelles ont été bien plus élevées en 2017, avec 40 746,58 euros, qu’en 2018, l’année de ces règlements, avec 30 253,40 euros.

Plus encore, le syndicat ne produit et ne se prévaut d’aucun élément de compte relatif au montant sur le fonds de travaux de la copropriété dont il aurait pu disposer en 2018.

S’agissant des missions réalisées, ensuite par le cabinet Ataa Dito, si le contenu du courrier du 16 mai 2017 était préoccupant quant à l’état de l’immeuble, il n’en reste pas moins que le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même, dans ses écritures que les travaux ont été réalisés en 2020, ayant d’abord missionné, au vu de la facture du 28 janvier 2019 produite aux débats, le cabinet Ataa Dito pour réaliser une seconde étude relative au ravalement de la façade de l’ensemble de l’immeuble et à la réfection de la couverture. Il n’est pas prouvé qu’il y ait eu des difficultés particulières du fait de la date de mise en 'uvre des travaux, trois ans après le courrier de 2017.

Il n’est donc pas démontré que le syndicat se soit trouvé dépourvu de fonds, à cause du règlement de la somme due au cabinet Alter Ego au point d’avoir été contraint de repousser l’exécution des travaux de ravalement et de couverture et de mettre ainsi en péril la sauvegarde de l’immeuble

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande de dommages et intérêts du syndicat.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les frais du procès et à condamner la société Cabinet Gérard Safar, qui succombe, aux dépens de première instance et d’appel.

Il peut être utilement rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution non encore engagés, lesquels sont mis à la charge du débiteur, lorsqu’ils sont nécessaires, par l’application de la loi, sans qu’il y ait, en l’état, de prétention à trancher, tant en application des articles L.111-8 et suivants du code de procédure civile d’exécution, que des dispositions du code de commerce relatifs à la tarification des actes d’huissier de justice.

La société Cabinet Gérard Safar sera également condamnée à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la distraction des dépens de l’intimé seront rejetées.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Déclare irrecevables les conclusions et les pièces n°21 à 23 notifiées le 14 novembre 2025 par la société Cabinet Gérard Safar ;

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande d’indemnisation au titre des honoraires du cabinet l’Atelier d’architecture Alter Ego  ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamne la société le cabinet Gérard Safar à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 1] la somme de 5504 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance d’éviter le paiement des honoraires au cabinet l’Atelier d’architecture Alter Ego ;

— Condamne la société le cabinet Gérard Safar aux dépens de première instance et d’appel ;

— Condamne la société le cabinet Gérard Safar à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 1] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les demandes de la société le cabinet Gérard Safar de distraction des dépens et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,