PC/AM

Numéro 12/735

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 16/02/2012

Dossier : 10/01278

Nature affaire :

Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison

Affaire :

S.C.I. DOMAINE DES CENT LACS

C/

Z AC FQ X et autres

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 février 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Octobre 2011, devant :

Monsieur CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président, chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur AUGEY, Conseiller

Madame BENEIX, Conseiller

assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. DOMAINE DES CENT LACS

76 allées FH Jaurès

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par la SCP RODON, avoués à la Cour

assistée de Maître LESTRADE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

Monsieur Z AC FQ X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame FW-HQ KG YVER épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur BN FH-GK BO

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame BR FW II BS épouse P agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant droit de son époux FH-FN P, décédé

née le XXX à EVAUX-LES-BAINS (23)

de nationalité française

XXX

XXX

Mademoiselle AZ GP BA

née le XXX à XXX

de nationalité britannique

Aylesbury

XXX

ROYAUME-UNI

Mademoiselle FW-JH KG Victoria JV

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Mademoiselle DE GV DF

née le XXX à XXX

de nationalité française

MARCILLAC

XXX

Monsieur AT GH AF

né le XXX à ASTON BIRMINGHAM (Grande-Bretagne)

de nationalité britannique

XXX

XXX

GRANDE-BRETAGNE

Madame BD BE épouse AF

née le XXX à WHITSTABLE KENT (Grande-Bretagne)

de nationalité britannique

XXX

XXX

GRANDE-BRETAGNE

Monsieur FH-KT PB M

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

18500 BERRY-BOUY

Madame EC HB ED épouse M

née le XXX

de nationalité française

XXX

18500 BERRY-BOUY

Madame BH IA IB BI

née le XXX à ATHEE-SUR-CHER (37)

de nationalité française

XXX

37700 SAINT GK DES CORPS

Monsieur CY-MM AG

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame ME MF MG CK épouse AG

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur CY-CZ AG

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame CJ CK épouse AG

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur EW FH IS H

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame BZ CU épouse H

née le XXX à YVIAS

de nationalité française

XXX

XXX

Madame FW-IZ JA épouse C

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame EU FW L

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur JW JX FH L

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame FW-NP PJ PK PL épouse L

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur FH-JK JL

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Mademoiselle AX FF AY

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur AV AW

né le XXX à REDHILL (Grande-Bretagne)

de nationalité britannique

XXX

XXX

GRANDE-BRETAGNE

Monsieur AC AW

né le XXX à REDHILL (Grande-Bretagne)

de nationalité britannique

XXX

EST SUSSEX

GRANDE-BRETAGNE

Monsieur FH-GF AN

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX – porte 69

40000 MONT DE W

Madame CH GY GZ épouse AN

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX – porte 69

40000 MONT DE W

Monsieur FH-GK LE AL

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame JF FW JH JI épouse AL

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur FH-FP I

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame JB FW JD JE épouse I

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur FQ FR AK

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame GB GC GD épouse AK

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur AD AE

né le XXX à XXX

de nationalité belge

XXX

XXX

BELGIQUE

Madame CP FC FD épouse AE

née le XXX à XXX

de nationalité belge

XXX

XXX

BELGIQUE

Monsieur KV HV FK AQ

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame CR FW-MJ PT PU épouse AQ

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur BB ND FH BC

né le XXX au XXX

de nationalité française

Thomazin

XXX

Madame CJ JN JO EN

née le XXX au XXX

de nationalité française

Thomazin

XXX

XXX

XXX

XXX

Monsieur N T

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame CD CE épouse T

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur EA D

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Madame HD FW HF épouse D

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Monsieur AC FK AA

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame CH PE-FW PG épouse AA

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur BL DB

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

44800 SAINT-HERBLAIN

Monsieur BL A

né le XXX à CARHAIX-PLOUGUER (29)

XXX

XXX

Monsieur EY OB FW LE Q

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur HV FR HX J

né le XXX à LONGUE-JUMELLES (49)

de nationalité française

XXX

XXX

Madame KL II KN KO épouse J

née le XXX à MUIS-ERIGNE (49)

de nationalité française

XXX

XXX

Mademoiselle BX BY

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur FH-KJ W

né le XXX à MONT DE W

de nationalité française

XXX

XXX

Madame FW-LQ LR épouse W

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur FH-EU FP AP

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame BF BK épouse AP

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur OI EW BB FH AB

né le XXX à MIRANDOL-BOURGNOUAC (81)

de nationalité française

XXX

XXX

Madame GL FW GN épouse AB

née le XXX à MONT DE W (40)

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur CN CO

né le XXX à XXX

de nationalité française

Chez Madame EQ CO

XXX

XXX

Mademoiselle CR KF KG AR

née le XXX à BORDEAUX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame BF BG divorcée AJ

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Madame ON FW-MJ MK divorcée B

née le XXX à XXX

de nationalité française

19 rue GK Loti

XXX

Monsieur FH-FW LB

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Mademoiselle GR CP GS GT

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur EE FH EF

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Madame DQ IV IW DR divorcée AM

née le XXX à XXX

de nationalité française

20 rue MC Dassault

XXX

Monsieur EX FR LE EY

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Mademoiselle CB FW NP CC

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur AO FH MC V

né le XXX à MONT DE W (40)

de nationalité française

XXX

XXX

Madame AX EH épouse V

née le XXX à MONT DE W (40)

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur FH-GK AU

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame BZ NK KG NM épouse AU

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur O Y

né le XXX XXX

de nationalité italienne

XXX

XXX

Madame EI MW MX MY épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité belge

XXX

XXX

BELGIQUE

Mademoiselle HG HH G

née le XXX à XXX

de nationalité belge

31 rue Saint GK

XXX

BELGIQUE

Mademoiselle ES MS CD G

née le XXX à XXX

de nationalité belge

31 rue Saint GK

XXX

BELGIQUE

Monsieur K NS AO NU G

né le XXX à XXX

de nationalité belge

XXX

XXX

BELGIQUE

Madame LS GV LU LV épouse G

née le XXX à XXX

de nationalité belge

XXX

XXX

BELGIQUE

Madame DY FW Armande DZ

de nationalité Française

7 rue JX Dorbelles

XXX

représentés par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour

assistés de la SCP MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistée de Maître SANS, avocat au barreau de TARBES

XXX

5 avenue de la Loge-Migné

AUXANCES

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par Maître VERGEZ, avoué à la Cour

assistée de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. INGECOBAT

XXX

XXX

représentée par la SCP LONGIN / LONGIN-DUPEYRON / MARIOL, avoués à la Cour

assistée de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 04 MARS 2010

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

XXX a fait procéder à Cauterets (65) à la rénovation d’un complexe immobilier existant en vue de sa transformation en une résidence de tourisme de luxe dénommée Le Domaine des Cent Lacs, opération dont elle a confié la maîtrise d’oeuvre à la S.A.R.L. Ingecobat, à laquelle a succédé M. E, architecte, après résiliation du contrat de maîtrise d’oeuvre aux torts exclusifs de la S.A.R.L. Ingecobat, la S.A. Groupe Vinet s’étant vue confier le lot carrelage-plâtrerie et la S.A. Pyrénées Charpentes le lot charpente.

Les 120 logements ont été vendus en l’état de futur achèvement, sous forme de lots de copropriété et les copropriétaires ont donné leur bien à bail commercial à la société Résitel afin qu’elle en assure la gestion dans le cadre de sous-locations, certains copropriétaires s’étant par ailleurs réservé la jouissance de leur lot pendant une ou plusieurs semaines, hors périodes de location.

Exposant qu’alors que les actes de vente prévoyaient un délai de livraison expirant soit au 4^e trimestre 2004 soit au 1^er trimestre 2005, la déclaration d’achèvement des travaux n’a été signée que le 28 décembre 2005 et la livraison effective n’est intervenue que le 26 janvier 2006, divers copropriétaires (les époux Z et FW-HQ X, M. BN BO, les époux FH-FN et BR AI, Melle AZ BA, Melle FW-JH JV, Melle DE DF, les époux AT – BD AF, M. FH-KT KU et M^me EC ED, M^me BH BI, les époux CY MM – ME MF MG AG, les époux CY CZ – CJ AG, les époux EW – BZ H, M^me FW-IZ LO, M^me EU L, les époux JW – FW-NP L, M. FH-JK JL, Melle AX AY, M. AV AW, M. AC AW, les époux FH-GF – CH AN, les époux FH GK – JF AL, les époux FH-FP – JB I, les époux FQ – GB AK, les époux AD – CP AE, les époux EU – CR AQ, M. BB BC et M^me CJ EN, la XXX, les époux N – CD T, les époux EA – MP D, les époux AC – CH AA, M. BL DB, M. BL A, M. EY Le Q, les époux HV – KL J, Melle BX BY, les époux FH-KJ – FW-LQ W, les époux FH-EU – BF AP, les époux EA – GL AB, M^me DY DZ, M. CN CO, Melle CR AR, M^me BF BG, M^me FW-MJ MK, M. FH-GF LB, Melle GR GS GT, M. EE EF, M^me DQ DR, M. EX EY et Melle CB CC, les époux AO – AX V – ci-après les consorts X et autres – ont, par acte d’huissier de justice du 29 janvier 2007, fait assigner la S.C.I. Domaine des Cent Lacs devant le tribunal de grande instance de Tarbes aux fins d’obtenir réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison de leur bien, initialement prévue au 4^e trimestre 2004 ou au début du premier trimestre 2005 et intervenue le 26 janvier 2006.

XXX a alors fait assigner en garantie la S.A. Pyrénées Charpentes, la S.A. Groupe Vinet et la S.A.R.L. Ingecobat.

Sont intervenus volontairement aux débats d’autres copropriétaires : les époux FH-GK – BZ AU, les époux O – EI Y, Melles HG et ES G, les époux K et LS G.

Par jugement du 4 mars 2010, le tribunal de grande Instance de Tarbes a :

— dit que les demandes indemnitaires des époux P, de M. A, de M. F et de Melle AR se heurtent à l’exception de transaction et sont irrecevables,

— dit que la S.C.I. Domaine des Cent Lacs est responsable du préjudice subi par les autres demandeurs du fait du retard de livraison des biens acquis par ces derniers,

— avant dire droit sur les préjudices et sur la demande reconventionnelle en paiement de solde de prix de vente, ordonné une expertise et désigné M. N R avec mission:

> de donner tous éléments permettant de chiffrer la perte de loyers de chaque copropriétaire en tenant compte de la date de livraison initialement prévue telle que figurant dans les actes authentiques de vente, de la date de livraison effective pour chacun, du montant du loyer et après vérification des sommes éventuellement perçues,

> de donner tous éléments permettant de chiffrer le préjudice de jouissance de chaque demandeur au vu notamment de la prise en compte des semaines d’occupation pour la fixation du loyer et des demandes qui oscillent entre 500 et 2 000 €,

> de déterminer le solde du prix de vente qui serait dû par seize des acquéreurs,

> de dire si le défaut de paiement du solde du prix de vente a eu une incidence que la récupération de la T.V.A. et sur la trésorerie de la S.C.I. Domaine des Cent Lacs,

— sursis à statuer sur les appels en garantie jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. R et de celui de M^me S, ordonné dans une instance connexe opposant la S.A.R.L. Ingecobat à la S.C.I. Domaine des Cent Lacs.

Au soutien de sa décision, le premier juge a considéré en substance :

— que certains copropriétaires ont signé des accords d’indemnisation valant transaction en ce qu’ils emportent des concessions réciproques sur le montant de l’indemnité et sur l’engagement des acquéreurs à renoncer à des poursuites, les acquéreurs ne pouvant se prévaloir d’une erreur dans l’appréciation du montant de leur préjudice,

— que la livraison de l’ouvrage dans le délai convenu est une obligation de résultat dont le constructeur ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure mais qu’en l’espèce le promoteur a élargi contractuellement le champ de la force majeure en instituant des causes de suspension du délai de livraison dans des proportions telles que le délai sur lequel il s’était engagé ne pouvait être que purement indicatif en sorte que la clause d’exonération de responsabilité doit être considérée comme inopérante,

— qu’en toute hypothèse, l’imputabilité du retard pris par le chantier n’est pas déterminée, le promoteur et le maître d’oeuvre étant opposés dans le cadre d’une instance connexe dans le cadre de laquelle une expertise a été ordonnée,

— que quel que soit le début effectif de l’exploitation par la société Résitel, celle-ci s’est engagée à verser aux propriétaires un loyer annuel qui doit nécessairement courir à compter de la prise d’effet du bail soit au jour de la livraison,

— que l’évaluation du préjudice locatif et du trouble de jouissance nécessite des paramètres non disponibles (date de livraison visée dans les actes d’acquisition, date de livraison effective et montant annuel du loyer TTC),

— que les éléments versés aux débats ne permettent pas de déterminer clairement l’existence et le montant d’un solde de prix impayé.

XXX a interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 30 mars 2010.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance de magistrat de la mise en état en date du 28 juin 2011.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 mai 2011, la S.C.I. Domaine des Cent Lacs demande à la Cour :

— à titre principal, de constater la carence des demandeurs initiaux dans la preuve du préjudice par eux allégué, de les débouter de leurs demandes et de condamner reconventionnellement seize d’entre eux à lui payer le solde restant dû sur le prix de vente et/ou des pénalités de retard, outre la somme de 1 000 € chacun à titre de dommages-intérêts,

— subsidiairement de limiter l’indemnisation allouée à chacun des copropriétaires aux montants visés dans ses conclusions et d’ordonner, pour les copropriétaires concernés, la compensation des créances indemnitaires avec les dettes réciproques au titre du solde du prix de vente et des indemnités de retard,

— très subsidiairement, de déclarer les sociétés Pyrénées Charpentes, Vinet et Ingecobat responsables in solidum du retard de livraison et les condamner in solidum à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

— de condamner solidairement l’ensemble des demandeurs ou tous succombants à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S.C.P. Rodon, avoué à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient en substance :

— que les demandes des copropriétaires intimés sont irrecevables soit pour se heurter à l’exception résultant de l’article 2052 du code civil au titre d’accords transactionnels dont aucun élément du dossier ne permet de contester la validité en termes de vices du consentement (caractère inopérant des motifs invoqués : erreur sur le montant de l’indemnité, défaut d’information quant à la date effective de livraison lors de la signature des accords, défaut de datation de l’accord) soit pour se heurter aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, s’agissant spécialement du prétendu préjudice de jouissance pour lequel certains demandeurs ne justifient même pas s’être réservé la jouissance temporaire de leur bien),

— que la clause du cahier des charges énumérant diverses causes légitimes de suspension du délai de livraison, distinctes des cas de force majeure, est valable et doit recevoir application en l’espèce au regard des graves intempéries survenues dans le courant de l’hiver 2004-2005 et de la défaillance de certaines entreprises (Ingecobat dont le contrat de maîtrise d’oeuvre a été résilié le 22 janvier 2004, Vinet et Pyrénées Charpentes),

— qu’aucune somme ne saurait être allouée au titre des pertes de loyer et troubles de jouissance dont les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence et ne justifient d’aucune base objective et vérifiable de calcul,

— qu’en toute hypothèse, elle propose une indemnisation individualisée sur la base des périodes d’occupation privative que chacun des demandeurs s’est réservé.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 5 janvier 2011, les copropriétaires intimés demandent à la Cour :

— infirmant partiellement le jugement entrepris, de déclarer recevables les demandes de M^me P, M. A, M. Le Q et Melle AR en constatant que les protocoles qu’ils ont pu signer avec la S.C.I. Domaine des Cent Lacs ne constituent pas des transactions dès lors que ces accords n’ont porté que sur la prise en charge d’intérêts intercalaires qui n’ont jamais fait l’objet de la demande portée devant le tribunal de grande instance de Tarbes et qui n’étaient en aucun cas à la mesure du préjudice subi, le consentement des acquéreurs ayant été surpris contre la promesse d’une livraison prochaine et du versement de maigres indemnités ne réparant en rien le préjudice,

— pour le surplus, de confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée en ce qu’elle a consacré la responsabilité de la S.C.I. Domaine des Cent Lacs et ordonné une expertise pour déterminer les préjudices des acquéreurs et le montant de ce que certains d’entre eux pourraient demeurer redevables au titre du solde de leur prix d’acquisition,

— de condamner la S.C.I. Domaine des Cent Lacs à payer à chacun d’eux la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S.C.P. Marbot – Crépin, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent pour l’essentiel :

— que l’appelante ne peut se prévaloir de la définition de la force majeure telle que résultant du cahier des charges en ce qu’elle enlève toute portée à son obligation de délivrance, alors même que les conditions climatiques invoquées par la S.C.I. Domaine des Cent Lacs n’ont aucun caractère exceptionnel, imprévisible et irrésistible et que l’examen du dossier révèle que le retard est en réalité imputable à la résiliation du marché de maîtrise d’oeuvre au moment même où le chantier devait démarrer,

— que les préjudices consistent dans les pertes de loyers, les privations de jouissance pour les acquéreurs qui s’étaient réservés certaines périodes pour leur usage personnel et l’impossibilité de bénéficier de la défiscalisation que pouvait procurer l’opération au titre des revenus imposables de l’année 2005,

— que l’affirmation selon laquelle certains acquéreurs n’auraient pas acquitté l’intégralité du prix de vente est fausse, certains ayant acquitté l’intégralité du prix, d’autres l’ayant séquestré ou ayant invoqué l’exception d’inexécution en raison des multiples désordres affectant l’ouvrage rendant certains appartements inhabitables.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 octobre 2010, la S.A.R.L. Ingecobat demande à la Cour :

— à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a sursis à statuer sur les demandes en garantie dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire devant être déposé par M^me S,

— subsidiairement, de constater que la S.C.I. Domaine des Cent Lacs ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute commise par elle qui serait à l’origine du retard pris dans la livraison des appartements et de la débouter de son appel en garantie,

— de condamner la S.C.I. Domaine des Cent Lacs à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec autorisation pour la S.C.P. Longin – Longin-Dupeyron – Mariol, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Concluant à la confirmation, par motifs adoptés, du jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la S.C.I. Domaine des Cent Lacs dans le retard de livraison des appartements, elle expose :

— que dans le cadre de la procédure en contestation de la rupture de son contrat de maîtrise d’oeuvre, une expertise a été ordonnée aux fins notamment de déterminer dans quelle proportion le retard d’exécution de la phase 2 et le retard de commercialisation invoqués par la S.C.I. Domaine des Cent Lacs peuvent être imputés à la S.A.R.L. Ingecobat,

— qu’il convient dès lors de surseoir à statuer dans la mesure où la S.C.I. Domaine des Cent Lacs ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité du retard du chantier et qu’une décision a été rendue afin d’en apprécier la réalité et ses conséquences dans le cadre d’un apurement des comptes entre co-obligés,

— qu’en toute hypothèse, le retard du chantier est imputable à la communication tardive des documents nécessaires au dossier et aux nombreuses modifications apportées au projet initial.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 janvier 2011, la S.A. Pyrénées Charpentes demande à la Cour à titre principal de déclarer irrecevable pour absence d’objet et de motivation l’appel en garantie formé à son encontre par la S.C.I. Domaine des Cent Lacs et subsidiairement de l’en débouter et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S.C.P de Ginestet – Dualé – Ligney, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose qu’aucune faute n’est caractérisée à son encontre en relation de causalité avec le retard pris par le chantier dès lors qu’elle n’a jamais obtenu de pièces écrites conformes au marché ni signé de planning ou d’ordre de service.

Dans ses dernières conclusions déposées le 1^er février 2011, la S.A. Groupe Vinet demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner la S.C.I. Domaine des Cent Lacs à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour M^e Vergez, avoué à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient en substance qu’aucun retard ne peut lui être imputé alors qu’elle était en charge d’une prestation de second oeuvre pour laquelle elle devait intervenir en fin d’un chantier qui avait pris dix mois de retard lors de son démarrage, alors même qu’une procédure est pendante devant le tribunal de grande instance de Tarbes en paiement du solde du marché de travaux et dans le cadre de laquelle une expertise judiciaire a été ordonnée aux fins notamment d’examiner les délais d’exécution de l’ouvrage.

MOTIFS

Le moyen tiré du défaut ou de l’insuffisance de preuve du fondement des demandes indemnitaires et de l’existence d’un quelconque préjudice constitue non une fin de non-recevoir sanctionnée par l’irrecevabilité des demandes au sens de l’article 122 du code de procédure civile mais une défense au fond pouvant éventuellement justifier le débouté des demandeurs.

I – Sur la fin de non-recevoir soulevée par l’appelante du chef de l’article 2052 du code civil :

Les époux AI (dont M^me BR BS qui poursuit seule l’instance en suite du décès de son époux EW), M. A, M. Le Q et Melle AR ont conclu avec la S.C.I. Domaine des Cent Lacs des conventions ainsi rédigées :

'D’une part, … accepte une indemnité de … représentant la prise en charge par la S.C.I. Domaine des Cent Lacs de … trimestre d’intérêts intercalaires en contrepartie du retard de livraison concernant l’appartement… et ses annexes sur la résidence Le Domaine des Cent Lacs à Cauterets.

Du fait de ce dédommagement, … s’engage à ne pas exercer de poursuite à l’encontre de la S.C.I. Domaine des Cent Lacs ainsi qu’à ses représentants de toute manière que ce soit.

D’autre part, la S.C.I. Domaine des Cent Lacs s’engage à verser à … la somme de … à titre d’indemnité dès réception de la présente convention dûment signée en deux exemplaires.

Ces conventions constituent des transactions au sens de l’article 2044 du code civil en ce qu’elles terminent une contestation née ou à naître du chef – exclusif – du retard de livraison des appartements et en ce qu’elles emportent des concessions réciproques tant de la part de la S.C.I. Domaine des Cent Lacs acceptant de verser immédiatement et sans condition une indemnité compensatrice que de la part des acquéreurs renonçant à solliciter une indemnisation complémentaire de ce chef.

Aucune cause de rescision de ces transactions, au sens de l’article 2053 du code civil, n’est caractérisée dès lors :

— qu’il n’est pas établi que le consentement des acquéreurs a été obtenu sous une quelconque contrainte ou surpris par des manoeuvres dolosives du vendeur qui ne sont nullement établies en l’espèce,

— qu’il ne peut être considéré que les acquéreurs concernés ont signé ces conventions dans l’ignorance de la nature et de l’étendue de leur préjudice puisque, à l’exception de M. A qui n’avait émis aucune réserve sur une date précise de livraison et n’a pas conditionné son accord au respect d’une telle date, les trois autres acquéreurs ont accepté une indemnisation complémentaire postérieurement à la date de livraison effective à une date à laquelle leur préjudice était entièrement constitué.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes des époux AI, de M. A, de M. F et de Melle AR.

II – Sur l’action principale des consorts X et autres :

Il résulte de la combinaison des articles L.261-11 du code de la Construction et l’Habitation et 1611 et 1148 du code civil que le vendeur d’immeuble à construire est tenu à dommages-intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu, sauf survenance d’une force majeure ou d’un cas fortuit.

Il est constant que la date de livraison stipulée dans les actes de vente pour le quatrième trimestre 2004 ou le premier semestre 2005 n’a pas été respectée puisque la livraison effective n’est intervenue que le 26 janvier 2006.

XXX conteste toute responsabilité dans ce retard de livraison en se prévalant des dispositions de l’article 4-3 du cahier des charges (dont l’opposabilité aux acquéreurs n’est pas contestée) stipulant :

— que les ouvrages seront achevés au premier trimestre 2005 sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison,

— que seraient considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison, sans que l’énonciation soit limitative :

— les intempéries prises en compte par les Chambres Syndicales Industrielles du Bâtiment ou la Caisse du Bâtiment et des Travaux Publics, empêchant les travaux ou l’exécution des V.R.D. selon la réglementation des chantiers du bâtiment,

— …

— la liquidation de biens, le redressement ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement de l’un des intervenants sur le chantier,

— …

— les retards provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la LRAR adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant), les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— …

— que s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier,

— que dans un tel cas la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre.

S’il n’est prohibé par aucun texte spécifique à la vente d’immeuble à construire, l’élargissement conventionnel de la notion de force majeure ne peut être validé que dans la mesure où la rédaction de la clause limitative de responsabilité ne vide pas de sa substance même l’obligation de délivrance dans le délai convenu pesant sur le vendeur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque la liste de douze causes légitimes de suspension du délai de livraison est stipulée comme non limitative en sorte que, comme l’a relevé le premier juge, le délai de livraison stipulé à l’acte ne peut être que purement indicatif et que la clause litigieuse contredit et réduit à néant la portée de l’engagement pris par le vendeur.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a disposé que la clause d’exonération litigieuse doit être réputée non écrite.

Il convient dès lors, conformément à la définition usuelle de la force majeure, de considérer, que ni la rigueur hivernale, même prolongée (s’agissant au surplus d’un chantier d’altitude) ni la prétendue défaillance d’un maître d’oeuvre ou d’une entreprise, ne peuvent constituer des événements imprévisibles et irrésistibles de nature à exonérer le vendeur de son obligation de délivrance dans le délai convenu pesant sur lui au profit des acquéreurs.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré la S.C.I. Domaine des Cent Lacs responsable du retard de livraison des appartements acquis par les consorts X et autres.

Le principe et l’existence mêmes d’un préjudice locatif ne peuvent être contestés dès lors:

— qu’aux termes des baux commerciaux consentis par les acquéreurs à la société Résitel, celle-ci s’engageait à leur verser un loyer forfaitaire garanti annuel, outre un droit personnel d’occupation,

— que la circonstance que les contrats de bail commercial stipulent qu’une année d’exploitation démarre toujours le 1^er novembre de chaque année pour se terminer le 31 octobre de l’année suivante n’implique pas, comme le soutient l’appelante, que le point de départ des revenus locatifs se situe nécessairement au 1^er novembre de chaque année et que toute perte de loyers ne pourrait valablement être décomptée qu’à partir du 1^er novembre suivant la date de la livraison effective,

— qu’en effet le loyer est exigible à compter de la prise d’effet du bail ainsi que le confirme notamment un courrier de la société Résitel adressé aux époux T le 24 avril 2006 précisant que la date de prise d’effet du bail a été fixée au 26 janvier 2006 et que le loyer en numéraire pour l’année 2006 sera calculé selon un prorata temporis à compter de cette date,

— que les acquéreurs ne sollicitent pas le paiement des loyers exigibles depuis la livraison effective marquant la prise d’effet du bail mais celui des loyers qui auraient dû être perçus et ne l’ont pas été entre la date de livraison initialement prévue dans les contrats de vente et la date de livraison effective, marquant la prise d’effet du bail et des obligations contractuelles de la société Résitel à l’égard des acquéreurs.

L’existence d’un préjudice de jouissance est également certaine puisque les contrats de bail commercial prévoient un loyer forfaitaire garanti annuel ainsi qu’un droit d’occupation maximal de sept semaines, cette rémunération 'en nature’ devant être incluse dans l’évaluation du profit global que devait générer pour chaque acquéreur la mise à disposition des biens au profit de la société Résitel.

C’est à bon droit que le premier juge a ordonné une mesure d’expertise comptable afin d’évaluer le préjudice locatif et le préjudice de jouissance subis par les acquéreurs qui justifient, au regard des exigences de l’article 9 du code de procédure civile, sinon de l’ampleur exacte, à tout le moins de la réalité et de la certitude des préjudices par eux invoqués.

III – Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prix d’acquisition :

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a confié à l’expert judiciaire mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le solde restant dû sur le prix d’acquisition des appartements dont la S.C.I. Le Domaine des Cent Lacs demande reconventionnellement paiement à seize d’entre eux et l’éventuelle incidence dommageable du non-paiement sur la trésorerie de la S.C.I. et sur la récupération de la T.V.A., le premier juge ayant exactement considéré que les pièces à lui soumises (identiques à celles produites en cause d’appel) ne permettaient pas de déterminer clairement l’existence et le montant précis des soldes de prix restant dus et les intérêts de retard contractuels y afférents.

IV – Sur les appels en garantie formés par la S.C.I. Domaine des Cent Lacs contre les sociétés Ingecobat, Vinet et Pyrénées Charpentes :

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a sursis à statuer sur les appels en garantie formés par la S.C.I. Domaine des Cent Lacs contre les sociétés Ingecobat, Vinet et Pyrénées Charpentes dans l’attente tant du dépôt du rapport d’expertise comptable ordonnée pour l’évaluation des préjudices subis par les acquéreurs du fait du retard de livraison des appartements que du dépôt du rapport d’expertise ordonné dans le cadre d’un litige opposant la S.C.I. Domaine des Cent Lacs à la société Ingecobat et qui permettrait de déterminer l’imputabilité et les incidences du retard initial dans le démarrage du chantier.

V – Sur les demandes accessoires :

XXX qui succombe dans son appel principal sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer, au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d’appel :

— à chacun des copropriétaires intimés (à l’exception de M^me BV AI, de M. A, de M. Le Q et de Melle AR) la somme de 100 € chacun,

— aux sociétés Vinet, Ingecobat et Pyrénées Charpentes la somme de 1 000 € chacune.

XXX sera condamnée aux entiers dépens d’appel, avec autorisation pour la S.C.P. Marbot – Crépin, la S.C.P. Longin – Longin-Dupeyron – Mariol, la S.C.P. de Ginestet – Dualé – Ligney et M^e Vergez, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 4 mars 2010,

En la forme, déclare l’appel de la S.C.I. Domaine des Cent Lacs recevable,

Au fond et dans les limites de sa saisine,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Ajoutant à la décision entreprise :

Condamne la S.C.I. Domaine des Cent Lacs, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer, au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d’appel:

— à chacun des copropriétaires intimés (à l’exception de M^me BV AI, de M. A, de M. Q et de Melle AR) la somme de 100 € (cent euros) chacun,

— aux sociétés Vinet, Ingecobat et Pyrénées Charpentes la somme de 1 000 € (mille euros) chacune,

Condamne la S.C.I. Domaine des Cent Lacs aux entiers dépens d’appel, avec autorisation pour la S.C.P. Marbot – Crépin, la S.C.P. Longin – Longin-Dupeyron – Mariol, la S.C.P. de Ginestet – Dualé – Ligney et Maître Vergez, avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, faisant fonction de Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

BF PEYRON Patrick CASTAGNE