JPL/SB

Numéro 21/3551

COUR D’APPEL DE PAU

Chambre sociale

ARRÊT DU 23/09/2021

Dossier : N° RG 20/02977 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HWU2

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un bail rural

Affaire :

N-O B,

S.A.R.L. DU HARAS DE SAINT FAUST

C/

E A veuve X

Grosse délivrée le

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 Septembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 24 Juin 2021, devant :

Monsieur Y, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame LAUBIE, greffière.

Monsieur Y, en application de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame DEL ARCO SALCEDO, Présidente

Monsieur Y, Conseiller

Monsieur GRACIA, Vice-Président placé désigné par Ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Pau en date du 10 mars 2021,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur N-O B

[…]

[…]

Comparant assisté de Maître LLERA loco Maître SUISSA, avocat au barreau de PAU

S.A.R.L. DU HARAS DE SAINT FAUST

[…]

[…]

Représentée par Maître LLERA loco Maître SUISSA, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame E A veuve X

[…]

[…]

Comparante assistée de Maître TISNERAT de la SELARL AJC, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 17 NOVEMBRE 2020

rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PAU

RG numéro : 51-18-6

FAITS ET PROCEDURE:

Par suite d’une donation en date du 17 décembre 2005, M^me E A épouse X est devenue propriétaire d’un ensemble immobilier à usage agricole situé en bordure du chemin départemental n° 217 sur la commune de Laroin composé de 2 bâtiments à usage de grange et de 3 parcelles en nature de sol et de prairies cadastrées section […], 307 et 310, le tout d’une superficie de 87a 10ca.

M. G A, père de M^me E A, avait consenti verbalement un bail à la Sarl Haras de Saint Faust sur diverses parcelles de terre situées sur la commune de Laroin dont les biens précités reçus par donation par M^me E A.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 avril 2017, M^me E A veuve X a demandé à la Sarl Haras de Saint Faust la restitution des biens occupés considérant que, compte tenu de la superficie donnée en location (inférieure à 1ha), il s’agissait d’un bail de petites parcelles non soumis au statut du fermage,.

M^me E X a saisi d’abord le juge des référés près le tribunal de grande instance de Pau aux fins de voir ordonner l’expulsion de la Sarl Haras de Saint Faust. Par ordonnance en date du 21 mars 2018, le juge des référés s’est déclaré incompétent au profit du juge des référés du tribunal paritaire des baux ruraux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 octobre 2018, M^me E A veuve X a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau au fond.

Par jugement en date du 17 novembre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

— dit que le bail verbal liant la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B à M^me E A est un bail de petites parcelles,

— déclaré valide le congé délivré par M^me A à la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B,

— ordonné l’expulsion de la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B des parcelles cadastrées section […], 307 et 310 situées sur la commune de Laroin,

— condamné la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B à payer à M^me E A une indemnité mensuelle de 100 ' par mois à compter du 8 octobre 2017 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B à payer à M^me E A la somme de 1.200 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B aux entiers dépens.

Le 14 décembre 2020, la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B ont interjeté appel de ce jugement dans des conditions de régularité qui ne sont pas contestées.

Par ordonnance de référé du 11 mars 2021, la demande de suspension de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris a été rejetée.

La Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B ont libéré les lieux entre le 3 et le 5 avril 2021.

Par conclusions transmises par RPVA en date du 27 avril 2021 au soutien de leurs observations orales, M. B et la Sarl Haras de Saint-Faust demandent à la cour de:

— rejetant toutes demandes fins et conclusions contraires,

— vu les articles 430 et 458 du CPC, prononcer la nullité du jugement rendu le 17 novembre 2020 par

le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau,

— en toutes hypothèses,

— réformer en toutes ces dispositions le jugement entrepris,

— débouter M^me E A veuve X de l’ensemble de ces demandes en ce qu’elles sont toutes aussi irrecevables, qu’infondées et injustifiées,

— juger que la demande de résiliation du contrat de bail à ferme sollicité par M^me A veuve X est irrecevable et infondée,

— juger que M^me A veuve X ne peut se prévaloir des dispositions relatives aux baux de petites parcelles,

— condamner M^me A veuve X au paiement d’une somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC au profit de M. N O B et de la Sarl Haras de Saint Faust, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises par RPVA en date du 21 mai 2021 au soutien de ses observations orales, M^me A veuve X demande à la cour de:

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— et y ajoutant,

— condamner la Sarl Haras de Saint Faust et M. B à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 3.356,19 ' pour la période allant du 8 juillet 2017 au 3 avril 2021 date de la libération effective et complète des lieux,

— condamner la Sarl Haras de Saint Faust et M. B à lui verser une somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel en sus de celle de première instance,

— les condamner aux entiers dépens de la présente instance.

MOTIFS DE LA DECISION':

Sur la nullité du jugement.

La Sarl Haras de Saint Faust et M. B font valoir que':

— lors de l’audience du 22 septembre 2020 à laquelle a été plaidée l’affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau, leur voisin, M. C ''Soucour'', siégeait en qualité d’assesseur représentant des bailleurs,

— or, cet assesseur ne figure pas sur la composition du tribunal mentionnée au jugement,

— par lettre en date du 03 février 2021, M. C ''Soucour'', a certifié sur l’honneur avoir assisté à l’audience du 22 septembre 2020, à laquelle a été plaidée l’ affaire.

Aux termes de l’article 454 du code de procédure civile, le jugement doit contenir notamment l’indication du nom des juges qui en ont délibéré.

Selon l’article 458 du même code, ce qui est prescrit par les articles 447,451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, doit être observé à peine de nullité.

En l’espèce, le jugement entrepris porte mention des juges devant qui l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 septembre 2020 et qui ont délibéré, soit, outre le président': MM Q-R C et H I comme assesseurs bailleurs, et M^me J K et M. L M comme assesseurs preneurs.

Le rôle de l’audience du 22 septembre 2020 porte mention des mêmes noms.

Il sera observé que «'M. D'» n’est mentionné comme l’un des assesseurs bailleurs que sur les rôles d’audiences antérieures au cours desquelles l’affaire a été renvoyée.

Si les appelants produisent une attestation établie par M. C D, «'membre assesseur représentant des bailleurs du tribunal paritaire des baux ruraux'» qui «'certifie sur l’honneur avoir assisté à l’audience de ce tribunal le 22 septembre 2020'», il n’en résulte pas qu’il faisait partie de la composition de ce tribunal devant laquelle l’affaire a été débattue et qui en a délibéré.

En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen tiré de la nullité du jugement entrepris.

Sur le fond.

Aux termes de l’article L.411-3 du code rural et de la pêche maritime':

« Après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l’autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l’arrêté en vigueur à cette date.

La dérogation prévue au premier alinéa ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans.

Lorsqu’il n’est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l’article 1774 du code civil. »

Les appelants font valoir que les petites parcelles échappent en partie au statut du fermage lorsque trois conditions cumulatives sont réunies, à savoir :

— la superficie des parcelles litigieuses est inférieure au seuil maximum fixé par arrêté du préfet du département,

— les parcelles concernées ne constituent pas un corps de ferme,

— lesdites parcelles ne constituent pas une partie essentielle de l’exploitation du preneur,

Ils soutiennent qu’en l’espèce ces conditions ne sont pas réunies dans la mesure où':

— les parcelles données à bail depuis plus de 50 ans par M. G A, père de l’intimée, portent sur une superficie totale de 2ha 80 ca de sorte qu’il ne peut être seulement tenu compte des seules parcelles reçues en donation par M^me A en 2005,

— si en cours de bail un arrêté modifie la superficie au-delà de laquelle le statut du fermage devient applicable, cet arrêté ne peut avoir d’incidence sur les rapports entre les parties,

— sur la parcelle AK 307 se trouvent deux corps de ferme contenant 6 box pour chevaux et permettant d’assurer une autonomie culturale,

— les parcelles louées revêtent un caractère essentiel à l’exploitation puisqu’elles représentent un chiffre d’affaires d’environ 43.800 ' et que la perte du bâtiment constitué de 6 box pour chevaux entraînerait une perte de résultat importante et impacterait gravement l’activité.

Pour sa part, M^me A veuve X soutient que le bail consenti à la Sarl Haras de Saint Faust échappe aux dispositions statutaires du bail à ferme, et relève des baux de petites parcelles en faisant valoir que':

— le bail consenti est inférieur au seuil fixé par arrêté préfectoral pour le statut du fermage,

— les bâtiments situés sur les parcelles litigieuses ne constituent pas un corps de ferme,

— les parcelles litigieuses ne sont pas essentielles à l’exploitation du Haras De Saint Faust.

— sur la superficie.

Il est constant qu’un arrêté pris par le préfet des Pyrénées-Atlantiques le 25 septembre 1998 après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux et fixant les valeurs locatives des parcelles de terre et bâtiments agricoles, prévoit en son article 4'5 intitulé «'Définition du corps de ferme en application de l’article L 411'3 du code rural'»: « Est considéré comme « corps de ferme » toute exploitation comportant des bâtiments à usage agricole permanent et dont la superficie agricole utile a un minimum de 4 ha en polyculture. Les parcelles isolées, sans bâtiment d’exploitation, d’une superficie inférieure à 50 a dans les communes classées en zone de montagne et 1 ha dans le reste du département, et ce pour la polyculture, ne sont pas soumises à toutes les dispositions du statut du fermage' ».

Cette disposition est reprise tous les ans dans les arrêtés préfectoraux fixant les valeurs locatives des parcelles de terre et bâtiments agricoles, et en dernier lieu dans celui du 14 septembre 2018, lequel, dans son article 6, maintient la superficie des baux de petites parcelles à 1 ha.

Il ressort des pièces produites que les parcelles litigieuses cadastrées commune de Laroin section AK 161,307 et 310 d’une superficie totale de 87a 10ca ont été reçues par M^me E A suivant donation qui lui a été consentie le 17 septembre 2005 par son père M. G A lequel en était lui-même devenu propriétaire suivant acte de partage de la succession de ses parents en date du 15 janvier 1999.

Ces parcelles étaient comprises dans celles d’une superficie totale de 2ha 80a données à bail à ferme initialement à M^me S-T B puis à compter du 1^er février 1993 à son fils M. N-O B lequel a créé la Sarl Haras de Saint Faust anciennement EARL Haras de Mauhourat.

L’acte de partage du 15 janvier 1999 a donc entraîné une division des parcelles que la Sarl Haras de Saint Faust avait prises à bail de sorte que, depuis le renouvellement du bail à ferme en 2002, celles litigieuses attribuées à M. G A qui présentaient une superficie inférieure au seuil de 1ha défini par arrêté préfectoral, pouvaient être soumis au statut dérogatoire prévu par l’article L 411-3 précité, étant observé que le 2^e alinéa de cet article qui prévoit que la dérogation prévue au premier alinéa ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de 9 ans n’a été introduit que par la loi n° 2010'874 du 27 juillet 2010.

Par conséquent, les premiers juges ont considéré à juste titre que la superficie des parcelles représentant 87a 10ca données à bail entre dans le champ d’application des baux de petites parcelles.

— sur l’existence d’un corps de ferme ou de parties essentielles d’une exploitation agricole.

Les appelants soutiennent que le bail est soumis au statut du fermage dès lors qu’il porte sur un corps de ferme, faisant valoir qu’elle a l’usage de deux granges à usage agricole contenant 6 boxes abritant des chevaux, tel que cela ressort d’un constat d’huissier en date du 11 janvier 2018.

Cependant, comme relevé exactement par les premiers juges, la notion de corps de ferme nécessite une autonomie culturale avec notamment la présence de bâtiments et l’importance des revenus tirés du fonds.

En l’espèce, il n’est pas justifié que les parcelles litigieuses qui ne supportent aucun bâtiment d’habitation, permettent une autonomie culturale de nature à faire vivre une famille

Le bâtiment qui fait une superficie de 136 m² ne comprend que 6 box à chevaux , alors qu’il n’est pas contesté que la Sarl Haras de Saint Faust qui exploite une activité équestre sur un domaine de 57 ha selon ses dires, dispose par ailleurs d’un bâtiment de 2465 m² et de 80 box dont les appelants précisent qu’ils sont «'tous actuellement occupés par des chevaux en pension toute l’année au sein du haras'». Outre le site sur la commune de Laroin dont les appelants précisent qu’il est affecté aux activités de reproduction de pension et d’autres prestations de services, elle exploite un autre site sur la commune de Saint-Faust comprenant d’importants bâtiments d’exploitation constituant selon ses propres explications des corps de ferme et qu’elle indique être «'destinée exclusivement aux ''yearling'' (jeunes chevaux et poulinières'».

Les premiers juges ont considéré à juste titre que, compte tenu de l’importance de l’activité équestre et des nombreuses installations de la Sarl Haras de Saint-Faust, les biens donnés à bail ne comprennent pas, avec la présence de 6 box dans une grange, des éléments suffisants pour assurer une autonomie culturale et qu’en outre, il n’était pas démontré que le retrait des parcelles litigieuses était de nature à déséquilibrer et gravement ou à désorganiser l’exploitation.

Si dans leurs écritures en cause d’appel, les appelants indiquent que le bâtiment serait indispensable à l’exploitation dès lors qu’il servirait à la mise en quarantaine des chevaux lors de leur arrivée en provenance de l’extérieur afin de les isoler du reste de l’élevage, il sera observé que cette allégation par ailleurs non étayée, est en contradiction avec celle , elle-même non étayée, selon laquelle l’exploitation des 6 box rapporterait 43.800 ' HT (20'x6x365) de chiffre d’affaires annuels en y abritant des juments en pension toute l’année.

En outre, s’ils invoquent une situation d’enclave en soutenant que pour accéder aux parcelles 163, 165, 281, 291 et 292 appartenant à la société , ils seraient contraints de passer par la parcelle 307, ils ne l’établissent d’aucune manière alors que l’intimée produit un plan cadastral montrant que les parcelles 163 et 165 disposent d’un accès direct sur la route de la Chapelle de rousse et que les parcelles cadastrées 191, 281, 292 et 294 ont également un accès direct sur la voie communale.

Par conséquent, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a dit que les parcelles données à bail relèvent des baux de petites parcelles par dérogation au statut du fermage.

— sur le congé.

Il ressort des pièces produites que M^me E A veuve X a demandé à la Sarl Haras de Saint Faust la restitution des biens occupés par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 avril 2017, «'afin de reprendre l’ensemble immobilier afin d’en changer la destination et de déposer un permis de construire pour permettre à ma fille d’y habiter… je vous demande de bien vouloir restituer les biens qui vous sont loués dans une délai de trois mois'».

Les appelants soutiennent que le congé est irrégulier car délivré de manière non conforme aux dispositions de l’article L 411-32 du code rural et de la pêche maritime ainsi qu’à celles de l’article L 411-57 du même code.

Les premiers juges doivent cependant être approuvés en ce qu’ils ont dit que les règles relatives au congé sont incompatibles avec les baux de petites parcelles. Il n’est pas nécessaire de donner congé 18 mois avant l’expiration du bail et le congé n’a pas à être motivé. Le congé peut dès lors être notifié conformément aux règles du droit commun.

— sur l’indemnité d’occupation.

Les parties ne formant aucune critique à l’encontre du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B à verser à M^me E A une indemnité d’occupation de 100 ' par mois à compter du 8 octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux, il y a lieu de confirmer cette disposition.

Il n’est pas contesté que les lieux ont été libérés le 3 avril 2021.

Dès lors , l’indemnité mensuelle d’occupation due pour la période du 8 octobre 2017 au 3 avril 2021, s’élève à la somme non critiquée de 4.184,19 '.

De cette somme doivent être déduits les versements effectués par la Sarl Haras de Saint Faust , pour un montant de 828 '.

Par conséquent, la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B seront condamnés à payer à M^me A veuve X une somme de 3 356,19 ' au titre de l’indemnité d’occupation restant due.

— sur les demandes accessoires.

La Sarl Haras de Saint Faust et M. B qui succombent doivent supporter les dépens d’appel en sus de ceux de première instance par confirmation du jugement entrepris.

Il est en outre équitable de les condamner à verser à M^me A veuve X une somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de celle allouée par les premiers juges sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement contradictoirement et en dernier ressort,

• Rejette la demande de nullité du jugement entrepris,

• Confirme en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

• Y ajoutant,

• Condamne la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B à payer à M^me A veuve X une somme de 3.356,19 ' au titre de l’indemnité d’occupation restant due pour la période du 8 octobre 2017 au 3 avril 2021,

• Condamne la Sarl Haras de Saint Faust et M. N-O B à verser à M^me A veuve X une somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

• Les condamne aux entiers dépens.

Arrêt signé par Madame DEL ARCO SALCEDO, Présidente, et par Madame LAUBIE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,