PhD/ND

Numéro 23/442

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 02/02/2023

Dossier : N° RG 22/01006 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IFSH

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

S.A.S. PALAIS DU ROSAIRE

C/

S.A.R.L. SOCIETE GRAND HOTEL DE LA BASILIQUE

S.A. SOCIETE GENERALE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 02 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Décembre 2022, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. PALAIS DU ROSAIRE

immatriculée au RCS de Tarbes sous le n° 622 780 047, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES

Assistée de M^e Rémy CONSEIL (SELARL BARBIER ASSOCIES) , avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

S.A.R.L. SOCIETE GRAND HOTEL DE LA BASILIQUE

immatriculée au RCS de Tarbes sous le n° 391 941 937, représentée par son gérant dûment domicilié au siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Joseph MESA, avocat au barreau de TARBES

La SOCIETE GENERALE

société anonyme, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 552 120 222,

ayant élu domicile à son agence de '[Adresse 8]' sis [Adresse 2] et [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

assignée

sur appel de la décision

en date du 29 MARS 2022

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE TARBES

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

La société par actions simplifiée Palais du rosaire est titulaire d’un bail commercial notarié portant sur des locaux sis à Lourdes à usage de boutique d’articles de piété et d’hôtel-restaurant.

En vertu d’un contrat de bail commercial notarié renouvelé le 27 novembre 1998, puis renouvelé le 1er octobre 2007, la société Palais du rosaire a sous-loué les locaux à usage d’hôtel-restaurant à la société à responsabilité limitée Grand Hôtel de la basilique moyennant un loyer annuel, payable à terme échu le 1er octobre de chaque année, d’un montant de 49.851,14 euros au 1er octobre 2007, réactualisé à 62.196,92 euros au 1er octobre 2020.

Par jugement du 19 décembre 2016, le tribunal de commerce de Tarbes a ouvert une procédure de sauvegarde de la société Grand Hôtel de la basilique.

Le bailleur a déclaré une créance locative, laquelle a été admise au passif de la sauvegarde.

Par jugement du 5 février 2018, le tribunal a arrêté le plan de sauvegarde de la société Grand Hôtel de la basilique pour une durée de 10 ans, ensuite prorogée de 27 mois en vertu d’un jugement du 7 décembre 2020.

Par acte extra-judiciaire du 30 mars 2018, la société Palais du rosaire a donné congé avec offre de renouvellement au 1er octobre 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 septembre 2020, la société Grand Hôtel de la basilique a notifié un mémoire préalable pour fixer le loyer annuel du bail renouvelé à 45.200 euros.

Le bailleur a lui-même notifié un mémoire tendant à fixer le loyer annuel du bail renouvelé à 77.000 euros.

Suivant exploit du 17 octobre 2022, la société Grand Hôtel de la basilique a fait assigner son bailleur en fixation judiciaire du prix du bail renouvelé.

*

Entre-temps, et par acte d’huissier du 19 octobre 2021, la société Palais du rosaire a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 132.479,62 euros au titre des loyers et charges échus les 1er octobre 2020 et 1er octobre 2021.

Suivant exploit 19 octobre 2021, la société Palais du rosaire a fait assigner la société Grand Hôtel de la basilique par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes en constatation de la clause résolutoire, expulsion et provision.

L’assignation a été dénoncée à la Société Générale, créancier inscrit.

Par ordonnance réputée contradictoire du 29 mars 2022, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Palais du rosaire

— condamné la société Palais du rosaire aux dépens, outre le paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toutes autres demandes.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 11 avril 2022, la société Palais du rosaire a relevé appel de cette ordonnance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 novembre 2022.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2022 par la société Palais du rosaire qui a demandé à la cour, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, 835 alinéa 2 et 837 du code de procédure civile :

A titre principal : de réformer l’ordonnance entreprise, et statuant à nouveau, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 20 novembre 2021

— condamner la société Grand Hôtel de la basilique à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale à 5.465,02 euros par mois, charges et taxes en sus, à compter du 20 novembre 2021 jusqu’à la restitution des locaux

— ordonner l’expulsion de la société Grand Hôtel de la basilique ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier

— l’autoriser à faire transporter dans telle resserre de son choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués, aux frais et risques exclusifs de la société Grand Hôtel de la basilique

— condamner par provision la société Grand Hôtel de la basilique à lui payer la somme de 204.652,46 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 septembre 2022.

A titre subsidiaire :

— condamner par provision la société Grand Hôtel de la basilique à lui payer :

— la somme de 30.860,88 euros au titre de l’arriéré locatif dû avant la mise en place des mesures pour lutter contre la Covid-19

— la somme de 80.420,52 euros au titre de l’arriéré locatif dû pendant les jours d’ouverture de l’hôtel.

En tout état de cause :

— débouter la société Grand Hôtel de la basilique de ses demandes

— condamner la société Grand Hôtel de la basilique au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement, les frais de signification de l’assignation en référé, les frais de timbres fiscaux d’appel et les frais de signification de l’arrêt à intervenir.

Sur l’appel incident formé par la société Grand Hôtel de la basilique :

— le dire mal fondé et débouté la société Grand Hôtel de la basilique de ses demandes.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 21 juin 2022 par la société Grand Hôtel de la basilique qui a demandé à la cour, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104 du code civil (anciens 1134 et 1135), 1195, 1218, 1219, 1220, 1221, 1223, 1722 et 1343-5 du code civil , L. 145-41 du code de commerce, de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et le décret du 30 décembre 2020, de confirmer l’ordonnance entreprise.

A titre infiniment subsidiaire, sur son appel incident :

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail

— lui accorder un délai de 24 mois pour régler les sommes qui seront, le cas échéant, considérées comme exigibles par la cour sur le fondement du commandement de payer litigieux.

En tout état de cause, condamner le bailleur à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1 – sur la contestation sérieuse de la clause résolutoire

L’appelante fait grief à l’ordonnance d’avoir retenu que l’article14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 constituait une contestation sérieuse de la clause résolutoire au motif que les loyers visés dans le commandement de payer du 19 octobre 2021 étaient dus au cours d’une période pendant laquelle l’activité de la société Grand Hôtel de la basilique était affectée par une mesure de police mentionnée au I de la loi précitée alors que :

— la loi précitée n’est pas applicable aux hôtels, lesquels n’ont pas fait l’objet d’une mesure de police prévue au I de l’article 14 de la loi précitée durant la période protégée,

— à supposer le contraire, en tout état de cause, une fraction de la créance locative visée par la clause résolutoire n’est pas comprise dans la période protégée, ce que le premier juge a constaté sans en tirer les bonnes conséquences.

Cela posé, il n’appartient pas au juge des référés de trancher la contestation tenant à l’interprétation de ce texte quant à la question de savoir si, en l’état de sa rédaction, il peut être invoqué par une personne dont l’activité n’a pas fait l’objet d’une mesure administrative de police sanitaire mais a été affectée par ricochet par les mesures de police sanitaire.

Il convient donc d’examiner si la contestation tirée de l’application de l’article 14 de la loi précitée est susceptible d’atteindre la créance locative du bailleur objet du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il est constant que le commandement de payer, visant la clause résolutoire, porte sur les loyers et taxes foncières, payables annuellement à terme échu, échus les 1er octobre 2020 et 1er octobre 2021.

En application de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, les loyers et charges dus à compter du 14 octobre 2020 par un locataire exerçant une activité commerciale affectée par une mesure de police administrative ne peuvent faire l’objet, en cas de non-paiement, d’aucune sanction ni d’une clause résolutoire jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité de l’entreprise a cessé d’être affectée par une mesure de police.

Cependant, ces dispositions n’ont pas pour effet de décharger le locataire de son obligation de payer les loyers et charges dus au cours de la période protégée.

A l’expiration de la période protégée, le créancier peut reprendre les poursuites, sauf l’impossibilité de se prévaloir de la clause résolutoire au titre des loyers dus pendant la période protégée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les mesures administratives sanitaires ayant pu affecter l’activité de la société Grand Hôtel de la basilique ont cessé à la fin du mois de juin 2021, de sorte que, dans le meilleur des cas, la période protégée a expiré le 31 août 2021.

Il s’ensuit que l’article 14 de la loi précitée, invoquée par l’intimée, n’est pas applicable aux loyers et charges échus au 1er octobre 2020 pour un montant de 68.684,3 euros, sauf à déduire un règlement partiel de 4.623 euros.

Si le loyer échu au 1er octobre 2021 est lui-même postérieur à la période protégée, il est exact qu’il rémunère une partie de la jouissance des locaux entre le 17 octobre 2020 et le 31 août 2021, période incluse dans la période protégée.

L’article 14 de la loi précitée n’est donc pas applicable aux fractions de loyer comprises entre le 1er et le 17 octobre 2020 et entre le 1er septembre et le 1er octobre 2021.

Par conséquent, la société Palais du rosaire pouvait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le loyer échu au 1er octobre 2020 et pour les fractions ci-avant indiquées.

En outre, au cours de la période protégée, la société Grand Hôtel de la basilique a reconnu, dans ses écritures de première instance, que son activité n’avait pas été affectée du 10 au 15 juin 2021, du 11 au 18 juillet 2021, du 23 au 31 juillet 2021, du 17 août au 23 août 2021.

Les fractions du loyer correspondant à ces périodes échappent encore aux effets de l’article 14 de la loi précitée, et pouvaient être visées dans la clause résolutoire.

Il s’ensuit que la contestation de la clause résolutoire, au visa de l’article 14 de la loi précitée, n’est pas sérieuse pour les périodes de location ci-avant détaillées échappant à la période protégée.

Et, il est constant que la société Grand Hôtel de la basilique n’a réglé aucune somme.

2 – sur la contestation sérieuse de l’exigbilité de la créance locative

L’intimée oppose la contestation sérieuse tirée de l’exigibilité de la créance locative, ce qui tend à remettre en cause, d’une part, la clause résolutoire au titre des loyers dus hors de la période protégée, et, d’autre part, la demande de provision à valoir sur l’intégralité de la créance locative.

Il est établi que la société Grand Hôtel de la basilique n’a pas réglé les loyers et charges échus les 1er octobre 2020, 1er octobre 2021 ainsi que, en cours de procédure, le loyer et charges échus au 1er octobre 2022, représentant un montant total de 204.652,46 euros au 31 septembre 2022, selon décompte, non contesté, du bailleur.

La société Grand Hôtel de la basilique conteste d’abord l’exigibilité de la créance locative réclamée par le bailleur aux motifs que :

— la pandémie et ses conséquences réglementaires et légales ont constitué un cas de force majeure exonératoire de l’obligation de payer les loyers

— l’exception d’inexécution est opposable au bailleur qui a failli à son obligation de délivrance du fait de la fermeture administrative des locaux loués dont le locataire n’a pu jouir conformément au bail

— les mesures de police sanitaires ayant rendu impossible toute exploitation de l’hôtel conformément à sa destination contractuelle, il en est résulté une perte partielle de la chose louée, justifiant la dispense de tout paiement des loyers et charges.

Mais, il a été jugé, comme le relève l’appelante, que l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 et n° 2020-423 du 14 avril 2020, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Et, pour échapper au paiement de ses loyers, un locataire n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure résultant de cette mesure.

En second lieu, la société Grand Hôtel de la basilique conteste l’exigibilité de la créance locative au motif que le montant du loyer réclamé ne correspond pas à la valeur locative des locaux loués à compter du 1er octobre 2018, l’expertise « amiable » ayant abouti à un loyer annuel de 48.148 euros. L’intimée en déduit que non seulement les loyers réclamés sont dépourvus de tout caractère déterminé et de toute exigibilité en l’absence de tout accord ou de fixation judiciaire définitive mais que de surcroît, ils s’avèrent substantiellement supérieurs à la valeur locative réelle des locaux à la date considérée.

Mais, aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, le preneur doit continuer à régler le loyer au prix ancien pendant la procédure en fixation du loyer.

Et, outre au-delà du moyen tiré de la prescription biennale de l’action en fixation du prix du bail introduite le 17 octobre 2022, plus de deux ans après la notification de son mémoire du 22 septembre 2020, moyen auquel l’intimée n’a pas répondu mais qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier, la cour constate qu’il n’est pas produit d’éléments susceptibles d’établir avec la force de l’évidence requise en référé le caractère manifestement excessif du prix du bail renouvelé rendant inéluctable sa révision à la baisse, seul étant produit un rapport unilatéral, faisant application de l’article R. 145-8 du code de commerce quoique non applicable aux locaux monovalents, et l’intimée stigmatisant les conséquences économiques de la crise sanitaire, postérieures au bail renouvelé, sur l’activité touristique de la cité mariale.

Au surplus, cette contestation ne la dispensait pas, pour preuve de sa bonne foi, de régler, à tout le moins, le loyer dont elle s’estimait débitrice.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que les contestations tirées de l’exigibilité de la créance locative ne sont pas sérieuses.

3 – sur la constatation de la résiliation du bail

Il résulte des motifs qui précèdent que la société Palais du rosaire, exempte de toute mauvaise foi démontrée dans l’exécution du bail, est recevable et fondée à voir constater la résiliation du bail à effet au 20 novembre 2020 en raison du non-paiement des fractions de la dette locative échappant à la protection de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, objet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 octobre 2021.

L’ordonnance entreprise sera donc entièrement infirmée.

L’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle sera fixée à la somme de 5.000 euros, charges et taxes en sus.

La société Grand Hôtel de la basilique sollicite, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mais, non seulement la société Grand Hôtel de la basilique n’a produit aucun élément comptable sur la situation de sa trésorerie et ses capacités financières, passant même sous silence les aides publiques qu’elle a pu percevoir au titre des mesures de fermeture administrative, mais a réitéré l’inexécution de ses obligations contractuelles en ne payant l’échéance du 1er octobre 2022, tandis qu’elle ne conteste pas ne pas avoir réglé au bailleur le pacte échu en avril 2022 dans le cadre du plan de sauvegarde, mettant en péril les droits et intérêts de la société Palais du rosaire tenu de régler l’intégralité du loyer principal à son propre bailleur.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement sera donc rejetée.

Il sera fait droit à la demande d’expulsion des lieux loués.

La société Grand Hôtel de la basilique sera condamnée au paiement d’une provision de 204.652,46 euros à valoir sur les loyers et charges au 30 septembre 2022.

La société Grand Hôtel de la basilique sera condamnée aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement, les frais de signification de l’assignation en référé, et les dépens d’appel, comprenant les frais de timbres fiscaux d’appel et les frais de signification de l’arrêt à intervenir, et à payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

et statuant à nouveau,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant les parties à effet au 20 novembre 2021,

CONDAMNE la société Grand Hôtel de la basilique à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 5.000 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des lieux loués,

ORDONNE l’expulsion de la société Grand Hôtel de la basilique ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISE la société Palais du rosaire à faire transporter en tout lieu de son choix approprié les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués, aux frais et risques exclusifs de la société Grand Hôtel de la basilique,

CONDAMNE la société Grand Hôtel de la basilique à payer à la société Palais du rosaire une provision de 204.652,46 euros à valoir sur la créance locative au 30 septembre 2022,

DEBOUTE la société Grand Hôtel de la basilique de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

CONDAMNE la société Grand Hôtel de la basilique aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement, les frais de signification de l’assignation en référé, et les dépens d’appel, comprenant les frais de timbres fiscaux d’appel et les frais de signification de l’arrêt à intervenir,

CONDAMNE la société Grand Hôtel de la basilique à payer à la société Palais du rosaire une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller, suite à l’empêchement de Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,