BR/SH

Numéro 24/03521

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 19/11/2024

Dossier : N° RG 23/01543 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IRK4

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

[Z] [U] épouse [H]

[A] [R] [H]

C/

[M] [T]

Maître [C] [D]

S.A.R.L. [14]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Juin 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère

Madame REHM, Magistrate honoraire, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [Z] [U] épouse [H]

née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur [A], [R] [H]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentés et assistés de Maître LOMBARD de la SELARL RIVET DUBES LOMBARD, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur [M] [T]

né le [Date naissance 6] 1946 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représenté et assisté de Maître CAMBOT de la SELARL CABINET CAMBOT, avocat au barreau de PAU

Maître [C] [D] – Notaire associé au sein de la SELARL [E] [D]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

Société [14] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 4]

Représentée par Maître PARGALA de la SELARL AURELIE PARGALA, avocat au barreau de TARBES

assistée de Maître RAIMBAULT, de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 04 AVRIL 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/00928

EXPOSE DU LITIGE

Par mandat de vente sans exclusivité en date du 25 septembre 2018, Monsieur [M] [T] a confié à l’agence immobilière SARL [14] la vente de son bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 23], en l’espèce une propriété bâtie consistant en un corps de ferme contenant une maison à usage d’habitation et divers bâtiments avec terrain autour pour le prix de 367 500,00 euros construits sur huit parcelles ainsi que la moitié indivise de trois parcelles consistant en un chemin d’accès.

Par lettre d’intention d’achat en date du 11 juin 2020, Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] se sont positionnés pour se porter potentiellement acquéreurs du bien.

Un compromis de vente en date des 25 juin et 06 juillet 2020 a été formalisé en l’étude de Maître [C] [D], notaire à [Localité 22] (64).

Plusieurs conditions suspensives sont stipulées à la page 7 de l’acte avec la précision que « la non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé. »

Outre des conditions suspensives de droit commun, sont prévues les conditions suspensives particulières suivantes :

— l’obtention d’un certificat d’urbanisme « informatif » qui devra être obtenu au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble conformément à l’article L 410-1 du code de l’urbanisme ;

— l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 200 000,00 euros avec une durée maximale de remboursement de 20 ans et un taux nominal d’intérêt maximal de 1,5 % l’an hors assurance.

Il est par ailleurs indiqué dans ce compromis de vente que :

— les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence [14] et que le vendeur qui en a seul la charge, aux termes du mandat, doit à l’agence immobilière une rémunération de 17 500,00 euros TVA incluse, rémunération qui sera payée le jour de la régularisation de la vente par acte authentique ;

— en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique aura lieu au plus tard dans les trois mois de la signature du compromis par le ministère de Maître [C] [D], notaire à [Localité 22] (64) avec la participation de Maître [G] [I], notaire à [Localité 17] (37).

Il était par ailleurs prévu une possibilité de substitution d’acquéreur.

Les consorts [H]-[U] ont déposé entre les mains du notaire la somme de 18 375,00 euros à titre de dépôt de garantie, le compromis de vente précisant que ce dépôt de garantie resterait acquis au vendeur en cas de non réalisation de l’acte authentique du fait des vendeurs.

Par ailleurs, il était prévu dans le compromis de vente une stipulation de pénalité prévoyant que si toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis sont remplies et si l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique, celle-ci serait redevable à l’autre partie de la somme de 36 750,00 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Les consorts [H]-[U] ont par ailleurs constitué une SCI [15] dont les statuts ont été établis le 06 juillet 2020 par Maître [G] [I], notaire à Monnaie (37).

Monsieur [M] [T] a consenti à la SCI [15], représentée par Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H], une convention d’occupation des lieux à titre gratuit suivant acte sous seing privé en date du 31 août 2020 prévoyant qu’elle était conclue jusqu’à la date d’expiration de la promesse de vente et s’achéverait de manière anticipée à la signature de l’acte de vente si la vente intervenait avant ladite date, précisant qu’à défaut de réception des fonds à cette date, l’occupant devra libérer les lieux et restituer les clés et qu’à défaut, il encourra une astreinte de 50,00 euros par jour de retard dans l’hypothèse où la non réception des fonds proviendrait de son fait.

Dans un mail en date du 02 octobre 2020 adressé à la SARL [14], les consorts [U] et [H] ont indiqué qu’après plusieurs échanges avec leur architecte et les services de l’urbanisme de la communauté de communes, il s’est avéré que la propriété était située en zone agricole et qu’il était interdit d’accueillir du public dans les bâtiments annexes à la maison, de sorte que le bâtiment ayant été estimé avec un potentiel de réhabilitation des bâtiments annexes, ils entendaient réclamer une révision à la baisse du prix de vente et signalaient par ailleurs trois importantes fuites au niveau de la toiture de la maison d’habitation.

Finalement, par courrier en date du 10 octobre 2020 et alors que toutes les conditions suspensives avaient été exécutées, les consorts [H]-[U] ont indiqué qu’ils renonçaient à l’achat en expliquant qu’ils avaient pour projet de louer le bâtiment annexe mais que ce projet s’avérait irréalisable, leur architecte, Madame [X] [V], leur ayant indiqué que vérification faite auprès de la mairie de [Localité 23], il était impossible d’aménager la grange pour accueilir du public, la zone étant classée en zone agricole pour l’ensemble de la propriété.

Les occupants du bien litigieux ont quitté les lieux le 09 décembre 2020.

Par courrier en date du 15 janvier 2021, le conseil de Monsieur [M] [T] a adressé aux consorts [H]-[U] une mise en demeure de règler les sommes suivantes:

—  36 750,00 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait de la renonciation à acquérir le bien ;

—  3 233,00 euros en leur qualité de représentants de la SCI [15] se décomposant comme suit :

* 50,00 euros par jour d’occupation à compter de leur refus d’acquérir jusqu’à leur départ (10 octobre au 09 décembre) soit 3 000,00 euros, Monsieur [M] [T] proposant ainsi d’abandonner toute indemnité d’occupation entre le 1er septembre et le 10 octobre 2020,

* les impôts locaux de 70,00 euros par mois au prorota de leur occupation, soit 233,00 euros.

Par ailleurs Monsieur [M] [T] a demandé à son notaire de ne pas libérer le dépôt de garantie.

Estimant qu’ils avaient été victimes d’un dol, par exploits des 09, 10 et 14 juin 2021, Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pau, sur le fondement des articles 1137 et 1240 du code civil, Monsieur [M] [T], Maître [C] [D], notaire associé de la SELARL [L] [E] et [C] [D] et la SARL [14], aux fins de :

— constater le dol,

— ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 19 000,00 euros par Monsieur [M] [T] à Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter du jour de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [M] [T], la société [14] et Maître [C] [D] in solidum à payer à Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] la somme de 2 647,18 euros au titre du préjudice financier,

— condamner Monsieur [M] [T] à payer à Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] la somme de 3 807,00 euros au titre du complément des loyers qu’ils ont dû supporter à parfaire au jour de la décision,

— condamner Monsieur [M] [T], la société [14] et Maître [C] [D] in solidum à payer à Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] la somme de 5 000,00 euros au titre du préjudice moral,

— condamner Monsieur [M] [T], la société [14] et Maître [C] [D] in solidum à payer à Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] la somme de 2 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [M] [T], la société [14] et Maître [C] [D] in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire en date du 04 avril 2023, le tribunal judiciaire de Pau a :

— débouté Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] de leurs demandes,

— ordonné la libération du dépôt de garantie de 18 375,00 euros fait entre les mains de Maître [D], notaire associé de la SELARL [E]-[D] au bénéfice de Monsieur [M] [T],

— condamné in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] à verser à Monsieur [M] [T] la somme de 9 187,50 euros en application de la clause pénale après déduction du montant du dépôt de garantie,

— condamné in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 3 150,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] à payer à la SARL [14] la somme de 17 500,00 euros,

— condamné in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

* à Monsieur [M] [T] la somme de 2 000,00 euros,

* à Maître [C] [D] la somme de 2 000,00 euros,

* à la société [14] la somme de 2 000,00 euros,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Les motifs du jugement sont les suivants :

Sur la responsabilité du vendeur pour dol

Les consorts [U] et [H] soutenaient que bien qu’informé de leur projet de constituer une SCI à des fins locatives avec création de gîtes et d’une salle de réception, Monsieur [M] [T] s’était abstenu de leur communiquer l’information selon laquelle la parcelle était inconstructible, notamment lors des pourparlers et de la signature du compromis de vente.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1130 et 1137 du code civil, le tribunal a considéré que les consorts [U] et [H] ne rapportaient pas la preuve que leur projet était entré dans le champ contractuel comme un élément déterminant de leur consentement et ait été connu du vendeur, alors que la nature agricole du bien acquis était bien mentionnée dans le compromis qui n’évoque à aucun moment le projet des acquéreurs, lesquels ont au contraire indiqué que le projet était de faire de la propriété leur résidence principale, tant dans les échanges intervenus que dans le cadre du contrat de prêt et de la convention d’occupation des lieux, alors que par ailleurs, les statuts de la SCI [15] visaient seulement l’acquisition du bien et non sa location sous forme de gîte, ni son usage à titre professionnel pour accueillir du public et mentionnaient que la location et la vente de biens immobiliers seront un objet social exceptionnel.

Les premiers juges ont donc considéré qu’aucune intention dolosive ne pouvait être reprochée à Monsieur [M] [T], que le dol n’était pas caractérisé et que la responsabilité du vendeur ne pouvait être mise en cause et ils ont débouté les consorts [U] et [H] de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts.

Sur la responsabilité du notaire, Maître [D]

Les consorts [U] et [H] reprochaient au notaire :

— un manquement à son obligation de conseil pour ne pas les avoir informés que les parcelles étaient situées en zone agricole et qu’il était impossible d’y exercer une activité recevant du public ;

— de n’avoir pas sollicité un certificat d’urbanisme au moment du compromis de vente.

S’agissant de l’obligation de conseil, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1240 du code civil,les premiers juges ont considéré que la preuve n’étant pas rapportée que le notaire ait été informé du projet des acquéreurs et du fait que la constructibilité du terrain était un élément essentiel et déterminant de leur consentement pour les conseiller utilement, de sorte qu’il ne pouvait être reproché au notaire un manquement à son devoir de conseil.

S’agissant du certificat d’urbanisme, le tribunal a relevé que les consorts [U] et [H] avaient connaissance de ce qu’ils se portaient acquéreur d’une propriété bâtie consistant en un corps de ferme contenant une maison à usage d’habitation et divers bâtiments avec terrain autour et qu’il n’avait pas été démontré que le notaire était informé de ce qu’ils avaient l’intention d’y exercer une activité recevant du public; par ailleurs le tribunal a relevé que le compromis de vente visait l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif et non opérationnel, destiné à révéler d’éventuelle contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble comme condition suspensive particulière le jour de la réitération authentique de la vente et a également rappelé que le certificat d’urbanisme n’était pas nécessaire au stade du seul compromis de vente.

Le tribunal a donc débouté les consorts [U] et [H] de leurs demandes à l’encontre du notaire.

Sur la responsabilité de la société [14]

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1240 et 1992 du code civil concernant l’obligation d’information et de conseil pesant sur l’agent immobilier, et pour les motifs déjà exposés, à savoir que la preuve n’était pas rapportée que l’agence immobilière était informée du projet des acquéreurs, le tribunal a considéré que la société [14] n’avait pas commis de faute quant à son devoir de conseil et a débouté les consorts [U] et [H] de leurs demandes à l’encontre de la SARL [14].

Sur le dépôt de garantie

En application des dispositions contractuelles figurant dans le compromis de vente, le tribunal a ordonné que le notaire libère la somme de 18 375,00 euros correspondant au dépôt de garantie, au profit du vendeur, Monsieur [M] [T].

Sur la clause pénale

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 1235-1 du code civil ainsi que les dispositions du compromis de vente concernant la clause pénale, le tribunal a constaté que toutes les conditions suspensives prévues au compromis avaient été levées et qu’en ne régularisant pas l’acte authentique les consorts [U] et [H] étaient redevables de la clause pénale.

Le tribunal a cependant considéré que la somme de 36 750,00 euros, soit 10 % du prix de vente, prévue dans le compromis de vente, était excessive alors qu’il n’était pas contesté que Monsieur [M] [T] avait vendu rapidement son bien après le départ des consorts [U] et [H] et qu’il n’a pas invoqué le fait d’avoir dû subir une baisse du prix de vente.

Les premiers juges ont donc réduit la clause pénale à 7,5 % du prix de vente, soit 27 562,50 euros, soit, après déduction du dépôt de garantie acquis au vendeur, une somme de 9 187,50 euros revenant au vendeur, en estimant qu’il n’était pas nécessaire de prévoir une astreinte.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Monsieur [M] [T]

Monsieur [M] [T] sollicitait une indemnité complémentaire de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil en faisant valoir que les consorts [U] et [H] avaient quitté les lieux sans l’avertir le 09 décembre 2020, qu’ils avaient occupé la maison de 290 m² pendant plus de 3 mois en consommant de l’eau, de l’électricité et du fioul, en modifiant la cheminée et en ayant détapissé plusieurs chambres sans l’indemniser.

Les premiers juges ont considéré qu’il était établi que les consorts [U] et [H] s’étaient maintenus dans les lieux après le 06 octobre 2020, date correspondant à la fin de la convention précaire du fait, soit de la signature de l’acte authentique de vente, soit de l’expiration de la promesse de vente, et jusqu’au 09 décembre 2020.

Considérant qu’en ne libérant pas les lieux les consorts [U] et [H] avaient commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle puisqu’ils n’étaient pas parties personnellement au contrat et que cette faute avait causé un préjudice à Monsieur [M] [T], le tribunal a condamné les consorts [U] et [H] in solidum à lui payer la somme de 3 150,00 euros à titre de dommages et intérêts sur la base de 63 jours d’occupation et de 50,00 euros par jour.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la SARL [14]

Le tribunal a considéré qu’en ne réitérant pas leur consentement sans aucun motif légitime les consorts [U] et [H] avaient commis une faute engageant leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ayant causé un préjudice à l’agence immobilière qui n’a pu percevoir la rémunération qui devait lui être versée le jour de la réitération authentique de la vente et il a condamné in solidum les consorts [U] et [H] à verser à la SARL [14] la somme de 17 500,00 euros en réparation de ce préjudice.

Par déclaration du 1er juin 2023, Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] ont relevé appel de cette décision, intimant Monsieur [M] [T], Maître [C] [D] en qualité de notaire associé de la SELARL [L] [E] et [C] [D] et la SARL [14], critiquant la décision en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 08 mai 2024 par le RPVA, Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H], appelants, demandent à la cour, sur le fondement des articles 1112-1, 1103 et 1240 du code civil de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [H] et Madame [U],

— réformer intégralement le jugement rendu le 4 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

* débouté les consorts [H] / [U] de leurs demandes,

* ordonné la libération du dépôt de garantie de 18 375,00 euros fait entre les mains de Maître [D], notaire associé de la SELARL [E]-[D] au bénéfice de Monsieur [M] [T],

* condamné in solidum les consorts [H]-[U] à verser à Monsieur [M] [T] la somme de 9 187,50 euros en application de la clause pénale après déduction du montant du dépôt de garantie,

* condamné in solidum les consorts [H]- [U] à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 3 150,00 euros à titre de dommages et intérêts,

* condamné in solidum les consorts [H]-[U] à payer à la SARL [14] la somme de 17 500,00 euros,

* condamné in solidum les consorts [H]-[U] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

* à Monsieur [M] [T] la somme de 2 000,00 euros,

* à Maître [C] [D] la somme de 2 000,00 euros,

* à la société [14] la somme de 2 000,00 euros,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

* condamné in solidum les consorts [H]- [U] aux dépens ,

Et rejugeant :

— débouter Monsieur [T], la SARL [14] et Maître [D] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre principal :

— dire et juger que Monsieur [T], la SARL [14] et Maître [D] ont violé leur obligation d’information et de conseil,

— constater l’existence d’un vice du consentement,

— prononcer par conséquent l’annulation du compromis de vente régularisé en l’étude de Maître [D] le 25 juin 2020 entre Monsieur [T], Monsieur [H] et Madame [U],

— ordonner la restitution par Monsieur [T] de la somme de 19 000,00 euros à Monsieur [H] et à Madame [U], correspondant au dépôt de garantie versé par ces derniers, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum Monsieur [T], la SARL [14] et Maître [D] à régler à Monsieur [H] et à Madame [U] la somme de 12 183,13 euros en réparation de leur préjudice,

A titre subsidiaire :

— prononcer la caducité du compromis de vente régularisé en l’étude de Maître [D] le 25 juin 2020 entre Monsieur [T], Monsieur [H] et Madame [U],

— ordonner la restitution par Monsieur [T] de la somme de 19 000,00 euros à Monsieur [H] et à Madame [U], correspondant au dépôt de garantie versé par ces derniers, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause :

— condamner in solidum Monsieur [T], la SARL [14] et Maître [D] à régler à Monsieur [H] et à Madame [U] la somme de 3 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [T], la SARL [14] et Maître [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 13 novembre 2023 par le RPVA, Monsieur [M] [T], intimé, demande à la cour, sur le fondement des articles 1137, 1231-1, 1231-5 et 1240 du code civil, de :

— débouter Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

— condamner in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] au paiement d’une somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 14 novembre 2023 par le RPVA, la SARL [14], intimée, demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile de :

— confirmer le jugement rendu le 4 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

* débouté Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] de leurs demandes,

* condamné in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] à payer à la S.A.R.L. [14] la somme de 17 500,00 euros outre 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— débouter les consorts [H]-[U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en ce que celles-ci sont dirigées contre l’agence [14] ;

— condamner in solidum les consorts [H]-[U] à verser à l’agence [14], la somme de 17 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum les consorts [H]-[U] à verser à l’agence [14], la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 22 août 2023 par le RPVA, Maître [C] [D], intimé, demande à la cour, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 514 du code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 04 avril 2023,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— dire et juger que Maître [C] [D] a correctement rempli sa mission et n’a commis aucune faute à l’égard de Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H],

— dire et juger que les préjudices allégués par Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] n’ont pas été causés par les prétendues fautes reprochées à Maître [C] [D],

En conséquence,

— désigner telles personnes qu’il lui plaira afin que Maître [C] [D] puisse se départir de la somme séquestrée en l’office à son profit,

— débouter Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Maître [C] [D],

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— condamner Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] succombante au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de de procédure civile,

— condamner Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] en tous les dépens.

Le 21 novembre 2023 le parquet général de la cour d’appel de Pau a demandé dans son rapport, qu’il plaise à la cour d’appliquer sa jurisprudence habituelle relative aux obligations de conseil, diligence et de vérifications imposées aux notaires et aux limites pouvant être apportées à ces obligations.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 05 juin 2024 par le RPVA, la SARL [14], intimée, demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1353 du code civil et des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, de :

A TITRE LIMINAIRE :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 15 mai 2024,

A TITRE PRINCIPAL :

— confirmer le jugement rendu le 04 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

* débouté Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] de leurs

demandes,

* condamné in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [A] [H] à payer à la SARL [14] la somme de 17 500,00 euros outre 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— débouter les consorts [H]-[U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en ce que celles-ci sont dirigées contre l’agence [14],

— condamner in solidum les consorts [H]-[U] à verser à l’agence [14], la somme de 17 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum les consorts [H]-[U] à verser à l’agence [14], la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 juin 2024.

A l’audience, par mention portée sur le dossier et avec l’accord de l’ensemble des parties, l’ordonnance de clôture a été révoquée avant ouverture des débats, avec fixation de la nouvelle clôture à l’audience du 11 juin 2024.

MOTIFS

1°) Sur le dol

Selon l’article 1130 du code civil, 'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

Aux termes de l’article 1137 du code civil 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

Il incombe à celui qui s’en prévaut d’en établir l’existence.

L’application de ce texte impose de caractériser les manoeuvres destinées à vicier le consentement de l’autre partie, ou de démontrer que le manquement à une obligation d’information présente un caractère intentionnel et qu’il a provoqué une erreur déterminante pour le cocontractant.

La sanction de la réticence dolosive se trouve renforcée par l’obligation générale d’information qui fait désormais partie des données du droit positif des contrats et dont le manquement peut être sanctionné par l’annulation du contrat lorsqu’il a vicié le consentement du créancier d’information.

L’article 1112-1 du code civil dispose en effet : 'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. […]

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en état tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit donc l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat, dans les conditions prévues aux articles 1130 à 1144 du code civil.

Le dol qui est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté, s’apprécie au moment de la formation du contrat et suppose un élément moral et un élément matériel.

L’élément matériel peut être constitué de manoeuvres déloyales, d’informations erronées émanant du contractant ou de la dissimulation par une partie d’un élément qui, s’il avait été connu du cocontractant, l’aurait empêché de contracter, de sorte que les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence doivent avoir été déterminants du consentement.

En l’espèce, les consorts [U] et [H] font valoir que :

— ils avaient le projet d’acheter le bien litigieux dans le but de l’aménager pour créer des gîtes, une salle de séminaire ainsi qu’une zone où installer un simulateur de vol, et de l’exploiter à des fins locatives, par l’intermédiaire de la SCI [15] ;

— la possibilité d’aménager une grange en gîte était explicitement indiquée dans l’annonce établie par l’agence immobilière ;

— leur projet était connu de Monsieur [M] [T] ;

— Monsieur [M] [T] a volontairement dissimulé le fait que son bien immobilier était situé en zone agricole alors que le zonage d’un bien immobilier est un élément essentiel car déterminant la constructibilité ou l’usage qui pourra être donné à ce bien.

Monsieur [M] [T] soutient pour sa part que :

— il n’était pas informé du projet des consorts [U] et [H] ;

— il n’est pas le rédacteur de l’annonce de l’agence immobilière ;

— le contexte agricole dans lequel le bien vendu venait s’insérer n’a jamais été dissimulé aux consorts [U] et [H] puisqu’il était bien précisé qu’il s’agissait d’un corps de ferme constitué d’une maison d’habitation et de divers bâtiments agricoles avec terrain autour.

Il appartient aux consorts [U] et [H] de rapporter la preuve que leur projet était entré dans le champ contractuel comme étant un élément déterminant de leur consentement et que cette situation était connue de Monsieur [M] [T].

Au soutien de leur demande, ils produisent plusieurs attestations :

— une attestation établie par Monsieur [F] [S], chef d’entreprise, indiquant s’être rendu le 30 juillet 2020 à l’adresse du bien litigieux, en compagnie des consorts [U] et [H] et de Monsieur [M] [T], en vue de vérifier l’agencement de la grange pour permettre d’accueillir du public en séminaire et pour installer un simulateur de vol, et précisant que ce projet avait été expréssement exposé devant Monsieur [M] [T] : outre le fait que cette attestation est dépourvue de toute valeur probante puisqu’elle n’est ni datée ni signée par son rédacteur, la cour constate que cette visite a eu lieu le 30 juillet 2020 soit plus de trois semaines après la signature du compromis de vente du 06 juillet 2020 et qu’elle ne saurait donc, en toute hypothèse, suffire à rapporter la preuve que Monsieur [M] [T] avait connaissance du projet des acquéreurs le jour de la signature du compromis de vente, jour de la formation du contrat ;

— une attestation établie par Madame [X] [V], architecte, faisant état de ce que le 09 septembre 2020, les consorts [U] et [H] lui ont confié l’étude d’un projet sur la propriété litigieuse en vue de l’aménagement d’un établissement recevant du public dans le cadre d’activités liées à l’installation d’un simulateur de vol et d’un gîte dans les bâtiments agricoles existants, à savoir, une grange, une étable, une salle de traite, la fromagerie et un petit logement: cette attestation évoquant un projet né au mois de septembre 2020, soit près de deux mois après la signature du compromis de vente, ne saurait, pas plus que celle de Monsieur [F] [S], suffire à établir le fait que Monsieur [M] [T] avait connaissance du projet des acquéreurs le jour de la signature du compromis de vente, jour de la formation du contrat ;

— une attestation établie par Madame [P] [Y] demeurant à [Localité 16] (69) et une attestation établie par Monsieur [J] [W] demeurant à [Localité 21] (37) qui n’ont aucune valeur probante puisqu’elles ne font que rapporter les propres déclarations des consorts [U] et [H] et qu’en toute hypothèse, s’agissant de l’attestation de Madame [P] [Y], elle fait état d’une rencontre avec ces derniers ayant eu lieu entre le 07 et le 10 août 2020, soit postérieurement à la signature du compromis de vente.

En revanche, il est constant que le projet des consorts [U] et [H] n’a jamais été évoqué dans l’ensemble des documents établis dans le cadre de la vente du bien litigieux; c’est ainsi que :

— dans la lettre d’intention établie le 11 juin 2020, le bien acquis par les consorts [U] et [H] est décrit comme « une maison d’habitation de 280 m² comprenant au rez-de-chaussée une cuisine, un salon, une salle de bain, un petit salon/cuisine, une buanderie. Au 1er étage 5 chambres, une salle de bains, 150 m² de combles aménageables. Un grand jardin, un jardinet, une grange de 280 m² au sol y compris une ancienne maisonnette, un hangar à deux niveaux de 100 m². Terrain. »

Il est par ailleurs indiqué que "en cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous-seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente. Elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes :

— l’état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter mainlevée;

— le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu ;

— l’obtention d 'un prêt si le proposant déclare y avoir recours ;

— cette offre est valable jusqu’au 11 juillet 2020. Passé ce délai, l’offre sera réputée caduque."

Il résulte de la lecture de cette lettre d’intention :

* qu’il est fait état d’une grange et d’un hangar, ce qui caractérise le caractère agricole du bien litigieux que les consorts [U] et [H] ne pouvaient donc ignorer dès la rédaction de ce document;

* qu’il n’a pas été prévu dans les conditions suspensives, une condition tenant à la possibilité d’aménager les lieux pour créer des gîtes et accueillir du public ou créer un simulateur de vol;

* qu’il n’est nullement prévu que le certificat d’urbanisme devra indiquer que le bien est ou non constructible.

— dans le compromis de vente en date des 25 juin et 06 juillet 2020, le bien litigieux est décrit comme « une propriété bâtie consistant en un corps de ferme contenant une maison à usage d’habitation et divers bâtiments agricoles avec terrain autour. »

Il est également indiqué dans ce même compromis, dans le paragraphe intitulé « Usage du bien » que « Le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation. L’ACQUEREUR entend conserver cet usage ».

Il en résulte que la vocation agricole du bien vendu était bien indiquée dans le compromis de vente puisqu’il est fait état d’un corps de ferme et de divers bâtiments agricoles et que les consorts [U] et [H] se contentent de préciser que le bien est destiné à leur servir d’habitation, sans faire aucune mention de leur projet d’utiliser le bien concerné à titre professionnel pour y accueillir du public; la vocation agricole du bien acheté était d’autant plus évidente et ne pouvait donc en aucun cas être ignorée des acquéreurs que l’attestation de leur architecte fait état de la présence d’une grange, d’une étable, d’une salle de traite et d’une fromagerie.

— dans l’offre de prêt immobilier en date du 29 août 2020 faite à la SCI [15] représentée par les consorts [U] et [H] et pour lequel ils se sont portés cautions, il est indiqué que l’objet du financement est l’acquisition d’une maison dont la destination est de servir de résidence principale à l’emprunteur; à aucun moment dans ce contrat, il n’est fait mention de la création d’un gîte à but locatif et d’une manière générale d’un espace professionnel destiné à recevoir du public alors que le prêt est pourtant contracté par la SCI [15] qui était sensée exploiter la future activité de location de gîtes.

— dans la convention d’occupation précaire signée le 31 août 2020 entre Monsieur [M] [T] et les consorts [U] et [H], il est indiqué dans un paragraphe intitulé « Destination des lieux » que « Les locaux faisant l’objet de la présente convention devront exclusivement être consacrés par l’occupant à l’habitation principale de ce dernier, sans qu’il puisse en faire d’autre », ce qui va à l’encontre des affirmations des consorts [U] et [H] selon lesquelles Monsieur [M] [T] aurait eu connaissance de leur projet.

— enfin, même les statuts de la SCI [15] en date du 06 juillet 2020 décrivent l’objet de la SCI en utilisant la formule générale suivante "La société a pour objet : l’acquisition en état futur d’achèvement, l’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la vente (exceptionnelle) de tous biens et droits immobiliers, ainsi que de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question. Et notamment l’acquisition du bien suivant : à [Adresse 7], une propriété consistant en un corps de ferme contenant une maison à usage d’habitation et divers bâtiments agricoles avec terrain autour."

Outre le fait qu’il est indiqué dans les statuts que l’objet de la SCI porte sur l’acquisition du bien litigieux, à aucun moment il n’est fait mention de la création d’un gîte destiné à la location et de la création d’un espace professionnel accueillant du public.

Il s’ensuit que la preuve est ainsi rapportée que la possibilité de création d’un gîte et d’un espace professionnel accueillant du public n’entrait pas dans le champ contractuel au moment de la formation du contrat, faute pour les acquéreurs de l’avoir déclaré au vendeur et au notaire.

Les acquéreurs ne rapportent pas non plus la preuve que cette possibilité était déterminante de leur consentement au point qu’en cas d’impossibilité de réaliser leur projet, ils n’auraient pas contracté, puisque non seulement, ils n’ont pas sollicité l’insertion d’une condition suspensive relative à cette possibilité, mais lorsqu’ils ont appris que leur projet ne pouvait pas se réaliser, leur première réclamation a été de solliciter une simple diminution du prix de vente.

Les consorts [U] et [H] échouent donc dans la preuve qui leur incombe d’établir que le vendeur avait connaissance, au moment de la signature du compromis de vente, de leur projet d’aménagement particulier et que le caractère constructible du terrain et d’une manière générale la possibilité de réaliser leur projet, soit entré dans le champ contractuel.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que la preuve n’étant pas rapportée que Monsieur [M] [T] avait connaissance du projet des acquéreurs, « il ne peut lui être reproché de ne pas avoir délivré une information déterminante du consentement de ces derniers, précisément car il ne connaissait pas le caractère déterminant de l’information en cause », de sorte qu’aucune intention dolosive ne pouvait lui être reprochée et que sa responsabilité ne pouvait être engagée.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2°) Sur la responsabilité du notaire

En droit, sauf lorsqu’il agit en qualité de mandataire, auquel cas sa responsabilité contractuelle peut être retenue, le notaire engage, lorsqu’il intervient en sa qualité d’officier ministériel, sa responsabilité professionnelle sur le fondement délictuel de l’article 1240 du code civil, lorsqu’il manque à son obligation d’assurer aux actes rédigés sous son ministère, la sécurité et l’efficacité juridique recherchée par les parties ; il en est également ainsi lorsqu’il manque à son obligation de conseil.

Si le devoir de conseil impose au notaire d’informer ses clients sur la portée générale et le danger global de l’opération, cette obligation ne peut prendre en considération les mobiles des parties extérieures à l’acte que lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; les parties doivent donc informer le notaire de leurs intentions.

En l’espèce, il est constant que le compromis de vente a été rédigé par Maître [C] [D], notaire à [Localité 22] (64).

Les consorts [U] et [H] soutiennent que Maître [C] [D] a manqué à son obligation de conseil et d’information en s’abstenant de les interroger sur leurs intentions concernant la destination du bien acquis.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants et comme cela a déjà été indiqué, il est précisé dans le compromis de vente signé par le vendeur et les acquéreurs le 06 juillet 2020 dans le paragraphe figurant à la page 4 intitulé « Usage du bien » que « Le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation. L’ACQUEREUR entend conserver cet usage ».

Il s’ensuit que les consorts [U] et [H] ont bien été interrogés par le notaire sur l’usage auquel ils destinaient le bien acquis et qu’ils ont déclaré qu’ils entendaient l’utiliser à usage d’habitation sans faire état à aucun moment de leur projet d’utiliser la grange et les annexes pour y installer une salle de séminaire ainsi qu’un gîte destiné à la location, projet qui était suffisamment spécifique et particulier pour qu’ils le précisent tant à l’acquéreur qu’au notaire puisque cela ne pouvait se déduire du simple fait de l’acquisition d’un bien présenté comme devant leur servir de lieu d’habitation.

Le bien qui a été vendu était conforme à la destination que les consorts [U] et [H] ont indiqué vouloir lui donner, à savoir une maison à usage d’habitation, alors que par ailleurs le compromis de vente ne comportait aucune condition suspensive quant à la possibilité d’aménager les bâtiments agricoles et de leur donner une autre destination.

Par ailleurs, comme cela a été indiqué, il a été démontré que les consorts [U] et [H] ne pouvaient ignorer la vocation agricole d’une partie des biens achetés.

Enfin, outre le fait que comme cela a également été indiqué, le projet des acquéreurs ne pouvait se déduire du contenu des statuts de la SCI [15], les statuts de la SCI [15] ont été établis par Maître [G] [I], notaire à Monnaie (37) et non par Maître [C] [D] qui ne pouvait donc de plus fort avoir connaissance de ce projet et donc des mobiles de ses clients.

En l’état des informations dont il disposait et des objectifs indiqués par les consorts [U] et [H] concernant la destination qu’ils entendaient donner au bien acquis, c’est donc justement que les premiers juges ont considéré que dès lors que le notaire n’avait pas été informé des mobiles qui animaient les acquéreurs, il ne pouvait lui être reproché un manquement à son devoir d’information et de conseil de ce chef.

Les consorts [U] et [H] reprochent par ailleurs au notaire de ne pas les avoir renseignés sur la nature exacte et les caractéristiques du terrain acquis et notamment sur le fait que le bien se trouvait en zone agricole et que le terrain n’était constructible que pour des constructions liées à l’activité agricole, en soutenant qu’il appartient au notaire d’informer les acquéreurs des incidences du zonage du bien concerné, et ce même en l’absence de demande expresse de l’acheteur.

Outre le fait que, comme cela a été démontré, les consorts [U] et [H] ne peuvent prétendre qu’ils ignoraient la vocation agricole du bien vendu, laquelle était bien indiquée dans le compromis de vente puisqu’il est fait état d’un corps de ferme et de divers bâtiments agricoles, il est de jurisprudence que si le notaire doit procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité de l’opération projetée, les diligences requises doivent être accomplies en prévision de l’instrumentation de l’acte authentique et non dès le stade de la promesse, simple acte préparatoire (sauf exigence particulière des parties), l’intérêt pratique de la promesse étant précisément de permettre aux parties de s’engager dans un processus contractuel tout en permettant au rédacteur d’acte de se ménager du temps pour procéder aux vérifications nécessaires avant de finaliser le projet ; il s’ensuit qu’au stade du compromis de vente, le notaire n’avait aucune obligation d’obtenir un certificat d’urbanisme préalablement à la signature du compromis.

En l’espèce, le notaire a, en outre, pris la précaution d’insérer dans le compromis de vente une clause suspensive tenant à l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble conformément à l’article L 410-1 du code de l’urbanisme, prévoyant également qu’à défaut de l’obtention de ce certificat, l’acquéreur pourra se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que la responsabilité du notaire ne pouvait être retenue et qu’ils ont débouté les consorts [U] et [H] des demandes dirigées à son encontre.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

3°) Sur la responsabilité de l’agence immobilière

L’agent immobilier, en tant que négociateur d’une vente d’immeuble, même s’il est mandataire uniquement du vendeur, est tenu envers l’acquéreur, en sa qualité d’intermédiaire professionnel de l’immobilier, d’une obligation d’information, de renseignement et de conseil et engage ainsi sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Les consorts [U] et [H] soutiennent que l’annonce initiale du bien immobilier litigieux indiquait expressément la possibilité d’aménager en gîte les bâtiments annexes à la maison d’habitation.

La SARL [14] conteste cette affirmation en faisant valoir que la lettre d’intention signée par les consorts [U] et [H] a repris in extenso la description du bien telle que mentionnée dans l’annonce soit « une maison d’habitation de 280 m² comprenant au rez-de-chaussée une cuisine, un salon, une salle de bain, un petit salon/cuisine, une buanderie. Au 1er étage 5 chambres, une salle de bains, 150 m² de combles aménageables. Un grand jardin, un jardinet, une grange de 280 m² au sol y compris une ancienne maisonnette, un hangar à deux niveaux de 100 m². Terrain » en indiquant que la possibilité d’aménagement prévue dans l’annonce concernait les combles et non des gîtes.

En l’espèce, il est constant que par un acte notifié par la voie du RPVA le 23 juin 2023, les consorts [U] et [H] ont fait sommation à la SARL [14] de lui communiquer les pièces suivantes :

— copie des bons de visite signés par les époux [H] lors de leurs visites du bien sis [Adresse 7] ;

— copie de l’annonce immobilière mise en ligne sur le site www.leggett-immo.com portant sur le bien sis [Adresse 7] ;

— copie du bon de visite ayant été signé par les époux [H] lors de la visite d’un bien sis à [Localité 20] dont ils ont réalisé la visite précédemment à leurs visites du bien sis à [Localité 23] précité ;

— copie de l’annonce immobilière mise en ligne sur le site www.leggett-immobilier.com, portant sur le bien sis à [Localité 20] ayant été visité par les époux [H].

Une itérative sommation de communiquer ces documents a été notifiée par le RPVA le 09 août 2023 à la SARL [14] par les consorts [U] et [H].

Ces pièces n’ont jamais été communiquées par la SARL [14] qui n’a fourni aucune explication sur cette carence.

Il sera rappelé qu’il appartient à l’agent immobilier, tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard tant du vendeur que de l’acquéreur, de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.

La cour, tirant toutes conséquences de l’absence de production de ces documents et notamment de l’annonce immobilière mise en ligne sur le site www.leggett-immo.com, portant sur le bien sis [Adresse 7], considère que dans ces conditions, la SARL [14] ne rapporte pas la preuve qu’elle a exécuté son obligation de conseil et d’information.

Le jugement entrepris qui a débouté les consorts [U] et [H] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SARL [14] sera par conséquent infirmé de ce chef.

En réparation de leur préjudice, les consorts [U] et [H] sollicitent les sommes suivantes :

—  10 000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et moral ;

—  2 183,13 euros comprenant :

* 711,11 euros relative aux frais de modification des statuts de la SCI [15] qui avait été domiciliée à [Localité 23] (64) ;

* 800,00 euros de frais de dossiers bancaires relatifs à l’obtention du prêt immobilier devant financer l’achat du bien litigieux ;

* 672,02 euros liés aux frais d’assurance prise sur leur tête.

Si les consorts [U] et [H] ont incontestablement subi un préjudice moral résultant notamment des troubles et tracas liés à la procédure, qui sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 5 000,00 euros que la SARL [14] sera condamnée à leur verser, en revanche, les autres sommes sollicitées ne sont pas justifiées par les documents versés aux débats, les consorts [U] et [H] se contentant de produire des relevés de compte de Monsieur [H] ou de Madame [U] et des justificatifs établis au nom de la SCI [15] qui n’est pas dans la cause.

Enfin, compte tenu du sens de cette décision concernant la responsabilité de l’agence immobilière, le jugement entrepris qui a condamné les consorts [U] et [H] à lui payer la somme de 17 500,00 euros en réparation du préjudice subi pour ne pas avoir perçu la rémunération initialement prévue en cas de réitération de l’acte authentique, sera infirmé de ce chef et la SARL [14] sera déboutée de cette demande.

4°) Sur la caducité du compromis de vente

A titre subsidiaire, les consorts [U] et [H] sollicitent en cause d’appel, que soit constatée la caducité du compromis de vente pour non réalisation de la condition suspensive tenant au fait que le certificat d’urbanisme ne devait révéler aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble conformément à l’article L 410-1 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, il sera rappelé qu’il était prévu à la page 8 du compromis de vente, une clause intitulée « Conditions suspensives de droit commun » prévoyant que « les titres de propriété, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner ».

Il existe également une clause intitulée « Conditions suspensives particulières » tenant :

— à l’obtention d’un certificat d’urbanisme « informatif » ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble, avec possibilité pour l’acquéreur, à défaut de l’obtention de ce certificat, de se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune et prévoyant qu’en l’absence de tels documents, « les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que l’acquéreur renonce à se prévaloir de cette condition suspensive »;

— à l’obtention d’un prêt avec obligation pour l’acquéreur de notifier au vendeur l’obtention ou la non-obtention du prêt et prévoyant la caducité de plein droit du compromis de vente à défaut pour l’acquéreur, mis en demeure par le vendeur, de notifier à ce dernier dans les 8 jours de la mise en demeure, des démarches effectuées pour obtenir le crédit.

En l’espèce, il n’est pas contesté que ces conditions suspensives particulières ont été réalisées puisque le certificat d’urbanisme a été obtenu le 02 octobre 2020 et que les acquéreurs ont obtenu le prêt sollicité dans les délais contractuellement prévus.

Les consorts [U] et [H] soutiennent que le certificat d’urbanisme informatif obtenu le 02 octobre 2020 a mis en évidence :

— le classement en zone agricole des 8 parcelles vendues, ce qui entraîne de très fortes contraintes dépréciant la valeur du bien compte tenu des restrictions apportées de ce fait à la constructibilité des parcelles et à l’usage dont elles peuvent faire l’objet ;

— la soumission de ces parcelles aux dispositions de la loi montagne 85-30 du 09 janvier 1985 modifiée, entraînant des restrictions importantes en matière d’utilisation et d’aménagement du bien ;

— l’existence d’un périmètre de réciprocité de 70 mètres couvrant l’ensemble de la surface où se trouvent les immeubles bâtis, ce qui diminue nécessairement la valeur de l’immeuble.

En l’espèce, la situation du bien en zone agricole ne peut en aucun cas constituer une servitude.

Quant au fait que ce zonage puisse constituer une contrainte, outre qu’ il a été largement démontré que les consorts [U] et [H] ne pouvaient ignorer que les biens vendus avaient une vocation agricole, ils ne rapportent pas la preuve que cette circonstance soit susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble, se contentant d’affirmer que cela « diminue nécessairement la valeur de l’immeuble », sans produire aucun document à l’appui de leur argumentation.

Enfin, les consorts [U] et [H] ne peuvent utilement soutenir que cette situation rend le bien vendu impropre à la destination qu’ils entendaient lui donner, puisqu’il a été démontré que la destination indiquée par les acquéreurs au moment de la signature du compromis de vente était celle d’une habitation et qu’à aucun moment, leur volonté de réaliser un gîte à but locatif et un espace professionnel n’était entré dans le champ contractuel.

Il s’ensuit que l’ensemble des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente ayant été levées, les consorts [U] et [H] ne peuvent prétendre voir prononcer la caducité du compromis de vente et il leur appartenait, conformément à leur engagement, de signer l’acte authentique de vente au plus tard dans les trois mois de la signature du compromis de vente, soit au plus tard le 06 octobre 2020.

Les consorts [U] et [H] seront donc déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente.

5°) Sur le dépôt de garantie

A la page 10 du compromis de vente figure une clause intitulée « Dépôt de garantie par virement bancaire » prévoyant le versement par l’acquéreur entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie, la somme de 18 375,00 euros, prévoyant qu’elle serait non productive d’intérêts et que si la non-réalisation de la vente n’avait pas été empêchée par l’acquéreur, cette somme lui serait restituée, mais que dans le cas contraire, elle resterait acquise au vendeur et qu’à défaut d’accord entre les parties, elle resterait bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur, avec la précision que cette somme ne pouvait être en aucun cas considérée comme un versement d’arrhes tel que prévu par l’article 1590 du code civil permettant aux parties de se départir de leur engagement, l’acquéreur en s’en dessaisissant et le vendeur en restituant le double.

En l’espèce, il a été démontré que la non réalisation de l’acte authentique était imputable aux consorts [U] et [H] qui, après avoir tenté d’obtenir une diminution du prix de vente du bien, ont finalement renoncer à acquérir le bien litigieux malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont, conformément à la clause susvisée, ordonné que le notaire libère la somme de 18 375,00 euros correspondant au dépôt de garantie entre les mains du vendeur, Monsieur [M] [T].

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

6°) Sur la clause pénale

A la page 10 du compromis de vente figure une clause intitulée « Stipulation de pénalité » ainsi libellée : « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 36 750,00 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. »

Il est par ailleurs prévu dans le paragraphe concernant le dépôt de garantie que si la réalisation de l’acte authentique a été empêchée par l’acquéreur, la somme correspondant au dépôt de garantie restera acquise au vendeur par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité, ce qui signifie que si la clause pénale est due par l’acquéreur, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence et sera donc déduit de la somme due au titre de la clause pénale.

L’article 1235-1 du code civil dispose : "Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure."

Il est constant que pour apprécier le caractère manifestement excessif d’une clause pénale, le juge doit se placer à la date de sa décision, la disproportion manifeste s’appréciant en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi, sans toutefois que le juge doive limiter le montant de l’indemnité à celui du préjudice réellement subi.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [M] [T] a vendu rapidement son bien après le départ des consorts [U] et [H] et qu’il n’a pas été dans l’obligation de diminuer le prix de vente, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [M] [T] qui sollicite d’ailleurs la confirmation du jugement entrepris de ce chef.

Les consorts [U] et [H] n’ont pas conclu à titre subsidiaire sur l’application de la clause pénale.

C’est justement que les premiers juges, au vu du préjudice réellement subi par le vendeur, ont réduit la clause pénale qui représentait initialement 10 % du prix de vente, à la somme de 27 562,50 euros soit 7,5 % du prix de vente, soit, après déduction de la somme de 18 375,00 euros correspondant au dépôt de garantie, la somme de 9 187,50 euros revenant à Monsieur [M] [T]; le jugement sera confirmé de ce chef.

7°) Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [M] [T]

Monsieur [M] [T] sollicite la confirmation du jugement entrepris qui a condamné les consorts [U] et [H] à lui verser, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la somme de 3 150,00 euros à titre de dommages et intérêts sur la base de 63 jours d’occupation et de 50,00 euros par jour, en réparation du préjudice subi du fait de leur maintien dans l’immeuble, au-delà de la date du 06 octobre 2020 à laquelle expirait la convention d’occupation précaire conclue avec la SCI [15].

Les consorts [U] et [H] font valoir à titre subsidiaire, que loin d’avoir subi un préjudice du fait de cette occupation, Monsieur [M] [T] en a tiré un bénéfice puisqu’ils ont procédé à des travaux de remise en état des pièces qu’ils ont détapissées et qu’ils ont versé à ce dernier une somme de 250,00 euros en espèces chaque semaine.

En l’espèce, c’est à tort que le premier juge a condamné les consorts [U] et [H] au motif qu’un tiers à un contrat pouvait invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; en effet, il est constant dans le cas présent, que la convention précaire a été conclue entre la SCI [15] et Monsieur [M] [T], que les tiers à ce contrat sont les consorts [U] et [H] et que la demande en dommages et intérêts n’est pas formée par ces derniers à l’encontre de la SCI [15] ou de Monsieur [M] [T] mais par Monsieur [M] [T] à l’encontre des tiers que sont les consorts [U] et [H] auxquels ne peut être reproché un manquement à une obligation contractuelle en l’absence de contrat les liant aux autres parties concernées.

Il est en effet constant que la convention d’occupation précaire signée le 31 août 2020 a été conclue entre Monsieur [M] [T] et la SCI [15] désignée dans cette convention comme étant « L’OCCUPANT » et non pas entre Monsieur [M] [T] et les consorts [U] et [H], de sorte que c’est l’occupant, et donc la SCI [15], qui s’est maintenue dans les lieux après la date d’expiration de la durée de la convention et que c’est donc la violation d’une obligation contractuelle de la SCI [15] qui est invoquée par Monsieur [M] [T], lequel n’est pas tiers à ce contrat et qui ne peut donc voir condamner en sa qualité de tiers au contrat les consorts [U] et [H] pour un manquement à leurs obligations contractuelles.

La SCI [15] n’étant pas dans la cause, la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [M] [T] sur le fondement de violation de la convention d’occupation précaire signée le 31 août 2020 entre ce dernier et la SCI [15], sera rejetée et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

8°) Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées, à l’exception des dispositions ayant condamné les consorts [U] et [H] à payer à la SARL [14] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, les consorts [U] et [H] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [U] et [H] seront condamnés à payer à Maître [C] [D] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [14] et les consorts [U] et [H] seront déboutés de leurs demandes respectives formées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [U] et [H] seront condamnés solidairement aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] de leur demandes dirigées à l’encontre de la SARL [14],

— condamné in solidum Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] à payer à la SARL [14] la somme de 17 500,00 euros,

— condamné in solidum Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 3 150,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] à payer à la SARL [14] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Dit que la SARL [14] ne rapporte pas la preuve qu’elle a exécuté son obligation de conseil et d’information à l’égard de Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U],

Déclare par conséquent la SARL [14] responsable du préjudice moral subi par Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U],

Condamne la SARL [14] à payer à Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] ensemble la somme de 5 000,00 euros en réparation de leur préjudice moral,

Déboute Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] de leurs autres demandes dirigées à l’encontre de la SARL [14],

Déboute Monsieur [M] [T] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U],

Déboute la SARL [14] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U],

Déboute la SARL [14] de sa demande formée en première instance à l’encontre de Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] de leur demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente conclu le 06 juillet 2020 avec Monsieur [M] [T],

Condamne solidairement Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] à payer en cause d’appel à Monsieur [M] [T] la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] à payer en cause d’appel à Maître [C] [D] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL [14] de sa demande formée en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [A] [H] et Madame [Z] [U] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE