Cour d'appel de Pau, 2e chambre section 1, 14 janvier 2025, n° 23/00710

CA Pau
Infirmation partielle 14 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Troubles de jouissance
La cour a estimé que les préjudices de jouissance avaient déjà été indemnisés par les dommages-intérêts alloués, rendant la demande de diminution de loyer sans objet.
Rejeté
Inhabitabilité du logement
La cour a jugé que le logement restait habitable malgré les désordres, et que la résiliation du bail n'était pas justifiée.
Accepté
Préjudice de jouissance
La cour a confirmé que les désordres avaient causé un préjudice de jouissance, et a alloué des dommages-intérêts en conséquence.
Rejeté
Préjudice moral
La cour a jugé que le préjudice moral n'était pas suffisamment justifié et a rejeté la demande.
Accepté
Frais de relogement
La cour a reconnu le droit des locataires à être indemnisés pour les frais de relogement durant la période des travaux.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch. sect. 1, 14 janv. 2025, n° 23/00710
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	23/00710
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François PIAULTJulien CLAUDELVincent TORTIGUE
Cabinet(s) :	TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETONSCP NOBLE-GUEROULT
Parties :	SMABTP c/ S.C.

Texte intégral

JP/CS

Numéro 25/114

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 14 janvier 2025

Dossier : N° RG 23/00710 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IO5Q

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

S.A.M. C.V. SMABTP

[P] [G]

[K] [I] épouse [G]

S.C. FONCIERE DI 01 2009

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Novembre 2024, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.M. C.V. SMABTP agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e François PIAULT, avocat au barreau de PAU

Assistée de la SARL ANCERET-FAISANT-DUPOUY, avocats au barreau de Bayonne

INTIMES :

Monsieur [P] [G]

né le 06 Septembre 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 3]

Madame [K] [I] épouse [G]

née le 19 Septembre 1964 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentés par M^e Julien CLAUDEL de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

S.C. FONCIERE DI 01 2009

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 24 JANVIER 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

Par jugement contradictoire du 24 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a :

— Condamné la SCI FONCIERRE DI 01/2009 à réaliser l’intégralité des travaux préconisés

par l’expert judiciaire, dans un délai de TROIS MOIS à compter de la signification du jugement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Dit n’y avoir lieu à condamner solidairement Ia SMABTP à une astreinte en cas de retard dans la réalisation des travaux,

— Ordonné Ia consignation sur un compte CARPA de la moitié des loyers à échoir à compter de ce jour jusqu’à la réalisation finale de l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’expert,

— Condamné la SCI FONCIERE DI 01/2009 à payer à Monsieur et Madame [G] [P] la somme de 2500 € au titre des frais de relogement durant la période des travaux à réaliser,

— Rejeté la demande de déconsignation des loyers formulée par la SCI FONCIERE DI 01/2009,

— Rejeté la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2009 de prise en charge des conséquences du défaut de réparations des dommages par la SMABTP,

— Rejeté Ia demande de la SCI FONCIERE DI 01/2009 de remboursement de la somme de 9.827,08 € par la SMABTP,

— Rejeté la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2009 de condamnation de la SMABTP au paiement de la somme de 12.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la SCI FONCIERE DI O1/2009 à payer à Monsieur [P] [G] et Madame [K] [G] les sommes suivantes :

o La somme de 2.500 euros au titre des frais de relogement durant la période des travaux à réaliser,

o La somme de 18.236,92 euros au titre du préjudice de jouissance,

o La somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral,

o La somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée.

6 Condamné la SMABTP à garantir la SCI FONCIERE DI 01/2009 des condamnations prononcées à son encontre,

L’ordonnance de référé rendue le 5 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé ayant condamné la SCI FONCIERE DI 01/2009 à verser aux époux [G] une provision d’un montant de 14.226,71 € et autorisé Monsieur et Madame [G] à verser à compter de la date de l’ordonnance la moitié du lover sur un compte CARPA pendant une durée d’un an, juge que Monsieur et Madame [G] sont autorisés à prélever sur ce compte CARPA les sommes mises à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2009,

Condamné la SCI FONCIERE DI 01/2009 et la SMABTP in solidum à verser à la société

IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE la somme de 1.000 euros au titre de |'article 700 du code de procédure civile

Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 6 mars 2023,la SAMCV SMABTP a interjeté appel de la décision.

La SMABTP conclut à :

Vu les assignations des consorts [G] et de la SCI FONCIERE DI 01/2009

Vu le jugement du Tribunal d’Instance de BAYONNE du 25/01/2017

Vu le jugement du Tribunal d’Instance de BAYONNE du 21/11/2018

Vu le jugement du Tribunal d’Instance de BAYONNE du 06/05/2019

Vu le rapport de l’Expert judiciaire du 13/07/2021

Vu notamment les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Réformer le jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire

de [Localité 8] du 24 janvier 2023 en ce qu’il a :

— Condamné la SMABTP à garantir la SCI FONCIERE DI 01/2009 des condamnations prononcées à son encontre

— Condamné la SCI FONCIERE DI 01/2009 et la SMABTP in solidum à verser à la société IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE la somme de 1.000 € euros de l’article 700 du code de procédure civile

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement

Statuant de nouveau,

Déclarer irrecevable et à tout le moins infondés la SCI FONCIERE DI 01/2009 de ses demandes à l’encontre de la SMABTP et en conséquence la débouter,

Déclarer irrecevables et prescrits et à tout le moins infondés les époux [G] en leurs

demandes à l’encontre de la SMABTP et en conséquence les débouter,

En tout état de cause,

Juger qu’aucun désordre ne relève des garanties souscrites,

Par conséquent,

Rejeter toutes demandes au titre des préjudices matériels invoqués présentées à l’encontre de la SMABTP,

Juger que la garantie des dommages immatériels n’a pas été souscrite auprès de la SMABTP,

Par conséquent,

Rejeter toutes demandes au titre des préjudices immatériels invoqués, préjudice financier, préjudice de jouissance et préjudice moral, présentées à l’encontre de la SMABTP,

Condamner la SCI FONCIERE DI 01/2009 ou toutes parties succombantes au paiement d’une indemnité de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

La SCI FONCIERE DI 01/2009 conclut à :

Vu les pièces versées aux débats.

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 13 juillet 2021 par Monsieur [X]

[E].

Vu le jugement rendu le 24 janvier 2023 par le Juge des Contentieux et de la Protection du

Tribunal Judiciaire de Bayonne.

A TITRE PRINCIPAL :

REFORMER le jugement et statuant à nouveau : REJETER l’ensemble des demandes, fins

et conclusions de Monsieur [P] [G] et Madame [K] [G] à l’encontre de la société FONCIERE DI 01/2009 pour être autant irrecevables qu’infondées, aucun manquement de cette dernière n’étant retenu par l’expert judiciaire.

A TITRE SUBISIDIAIRE :

Si la Cour met à la charge de la société FONCIERE DI 01/2009 une quelconque condamnation prononcée au bénéfice des époux [G] :

DIRE ET JUGER que les travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire, excluent la réalisation d’un puisard qui est d’ores et déjà effective.

DIRE ET JUGER que le dommage affectant l’habitabilité des lieux, tant que sa cause n’est

pas traitée, n’implique que des nettoyages et désinfections réguliers des lieux et que l’altération de la jouissance des lieux n’est donc que partielle.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté la demande des époux [G] de voir suspendre le versement du loyer courant jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance subi par les époux

[G] à la moitié des loyers, soit une somme totale de 18 246,92 €.

REFORMER le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnisation allouée alloué aux époux [G] au titre du préjudice moral à une somme de 3 000 € et, statuant à nouveau : REDUIREsensiblement une telle indemnisation.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

REFORMER le jugement et statuant à nouveau : PRONONCER la déconsignation des loyers au bénéfice de la Société FONCIERE DI 01/2009CONFIRMER le jugement et statuant à nouveau : CONDAMNER la SMABTP, au titre de la prise en charge du dommage matériel, en indemnisant la SCI FONCIERE DI 01/2009 du montant des travaux de remise en état réglés par ses soins en exécution dudit jugement montant, lequel sera précisé par des conclusions ultérieures.

CONFIRMER le jugement et statuant à nouveau : CONDAMNER la SMABTP à garantir la SCI FONCIERE DI 01/2009 de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, au vu de la police d’assurance en vigueur au vu de la nature décennale des dommages (article 1792 du Code civil) et plus largement de sa responsabilité contractuelle (article 1231-1 du Code civil (anciennement 1147)).

REFORMER le jugement et statuant à nouveau : CONDAMNER la SMABTP à verser à la société FONCIERE DI 01/2009 la somme de 9827,08 € qui a été mise à sa charge, suite au jugement rendu le 25 janvier 2017.

CONDAMNER la SMABTP, à verser à la société FONCIERE DI 01/2009 la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en réparation des frais de justice qu’elle a été contrainte d’exposer dans l’instance qui a donné lieu au jugement du 6 mai 2019, celle qui a donné lieu à l’ordonnance de référé du 5 juillet 2021, durant la phase d’expertise judiciaire, devant le Tribunal et dans le cadre de la présente instance.

CONDAMNER la SMABTP, aux dépens des instances qui ont donné lieu au jugement du 6 mai 2019, à l’ordonnance de référé du 5 juillet 2021, devant le Tribunal et en cause d’appel, dont distraction au profit de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON, avocat au Barreau de Bayonne, qui sera autorisée à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

[P] [G] et [K] [I] épouse [G] concluent à :

Vu les art. 6 et 20-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et les art. 1103, 1104, 1231-1, 1792 du Code civil, l’art. 564 du CPC, et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les art. L 124-3 du Code des assurances, et 1240 et suivants du Code civil,

Vu les jugements rendus par le Tribunal d’Instance de BAYONNE le 25 janvier 2017, le 21

novembre 2018 et le 6 mai 2019,

Vu le jugement rendu par le JCP de [Localité 8] du 18 mai 2021,

Vu l’ordonnance de référé rendue par le JCP de [Localité 8] le 5 juillet 2021,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] du 13 juillet 2021,

Vu le jugement rendu par le JCP de [Localité 8] le 24 janvier 2023,

Vu l’ordonnance rendue le 10 avril 2024 par le Conseiller de la mise en état de la Cour de

céans,

' Débouter la SMABTP et la SCI FONCIERE DI 01/2009 de l’ensemble de leurs demandes, prétentions et moyens (et notamment de l’appel incident de la SCI FONCIERE DI 01/2009),

' Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident des époux [G] à l’encontre du jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BAYONNE le 24 janvier 2023,

' Infirmer ledit jugement, et, statuant à nouveau :

' Condamner la SCI FONCIERE DI 01/2009 à faire réaliser les travaux de reprise de désordres préconisés par Madame [Y], et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision de la Cour à intervenir,

' Dire et juger que la SMABTP sera tenue solidairement avec la SCI FONCIERE DI 01/2009 au paiement de cette astreinte,

' Dire et juger que le paiement des loyers des époux [G] sera suspendu, sans consignation, tant que l’ensemble des travaux préconisés par Madame [Y] n’auront pas été réalisés,

' Condamner solidairement la SCI FONCIERE DI 01/2009 et la SMABTP au paiement d’une indemnité de 23.626,17 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par les époux [G] durant la période de février 2016 à octobre 2024,

' Condamner solidairement la SCI FONCIERE DI 01/2009 et la SMABTP au paiement d’une indemnité de 20.000 € en réparation du préjudice moral subi par les époux [G] pour la période de février 2016 à octobre 2024,

' Confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

' Condamner solidairement la SCI FONCIERE DI 01/2009 et la SMABTP au paiement d’une indemnité de 15.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, outre aux entiers frais et dépens, tant de première instance que d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ayant été ordonnée.

SUR CE

Par acte sous seing privé en date du 18 août 2010, la SCI FONCIERE DI 0l/2009, a loué à [P] [G] et son épouse, [K] [I], une maison neuve située à [Adresse 11], lot N°103, à compter du 23 août 2010 moyennant mensuellement un loyer initial de 407,06 euros,

outre un loyer de 56,49 euros concernant un garage et un jardin annexe. Il a été stipulé un dépôt de garantie de 463,55 euros.

Monsieur et Madame [G] ont signalé le 9 décembre 2011 des désordres d’humidité au

sein de leur logement. La SMABTP, assureur dommages ouvrage de l’ensemble du programme immobilier dont fait partie le pavillon, a fait réaliser une expertise amiable dont

les conclusions ont été déposées le 31 décembre 2013. L’expert faisait état de défauts de mise en 'uvre des doublages isolants en cueillie de plafonds, fissures, et en jonction des baies, de vides d’isolation en périphérie de la toiture terrasse au niveau des acrotères, d’une

VMC inopérante pour cause d’absence d’entrée d’air.

La bailleresse et les preneurs ont souscrit les 24 juin et 2 juillet 2014 un protocole d’accord

transactionnel duquel il résulte que les époux [G] étaient victimes de l’apparítion d’humidité qui s’était ensuite propagée dans le logement, le rendant inhabitable ; les parties avaient convenu du relogement des époux [G], le temps de résoudre l’origine et les conséquences des désordres, dans une maison située [Adresse 2], aux mêmes conditions financières, les frais inhérents à ce déménagement étant à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2009.

Les époux [G] ont réintégré le logement situé [Adresse 4] le 21 Mai 2015.

Monsieur et Madame [G] ont signalé de nouveaux désordres du même type, dont la

persistance a donné lieu à un rapport des services de la mairie du 30 mai 2016. Une

expertise amiable a été organisée par leur assureur, qui a donné lieu à un rapport du 1er septembre 2016.

Par jugement du 25 janvier 2017, le tribunal d’instance de Bayonne, saisi par une assignation

délivrée par Monsieur et Madame [G] à la SCI FONCIERE DI 01/2009, rejetait la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la force jugée attachée à la transaction, condamnait le

bailleur à réparer le préjudice de jouissance et le préjudice moral pour la période échue au

21 mai 2015, et ordonnait une expertise.

Suivant jugement rendu le 21 novembre 2018, les opérations d’expertise ont été rendues

opposables à la SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE et à la SMABTP.

Par actes d’huissier du 12 juillet 2020, la SMABTP assignait différents intervenants aux opérations de construction et leurs compagnies d’assurance devant le juge des contentieux

de la protection. Par jugement rendu en date du 18 mai 2021, l’assignation a été déclarée

irrecevable.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les demandeurs ont assigné en référé devant

le juge des contentieux de la protection la SCI FONCIERE DI 01/2009 et la SMABTP. Par

ordonnance rendue en date du 5 juillet 2021, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a été condamnée à verser aux demandeurs une provision de 14.226,71 € correspondant à la moitié du loyer versé entre février 2016 et le 31 mai 2021, a autorisé les époux [G] à verser la moitié de leurs loyers sur un compte CARPA pendant une durée d’un an, condamné la SCI FONCIERE à leur verser une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 outre les dépens.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 13 juillet 2021.

Par jugement dont appel le juge des contentieux de la protection a notamment condamné la SCI FONCIERE DI 01/2009 à réaliser l’intégralité des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de trois mois et sous astreinte de 100 € par jour de retard , a ordonné la consignation sur le compte Carpa de la moitié des loyers à échoir à compter de ce jour jusqu’à la réalisation finale de l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’expert et a condamné la SMABTP à garantir la SCI FONCIERE DI 01/2009 des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la garantie de la SMABTP en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage :

La SCI ATXE XURIAK a vendu en l’état futur d’achèvement, un ensemble immobilier à la SCI FONCIERE DI 01/2009. La SCI FONCIERE DI 01/2009 a loué par acte sous seing privé du 18 août 2010 aux époux [G] une maison neuve située dans cet ensemble immobilier , LES PATIOS D’ALTURAN acquise en VEFA, le chantier ayant été réceptionné le 14 juin 2010.

Un contrat d’assurance intitulé DELTA ACCORD CADRE « garantie des dommages en cours de travaux, dommages ouvrage, responsabilité en cas de dommages ouvrage après réception et CNR » a été souscrit par le maître d’ouvrage délégué, la société IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE, (le maître de l’ouvrage la SCI ETXE XURIAK n’ayant plus de personnalité morale ayant été dissoute et radiée) auprès de la SMABTP en sa qualité d’assureur des travaux du chantier LES PATIOS D’ALTURAN.

Les époux [G] ont été victimes à compter du 9 décembre 2011 de l’apparition d’humidité dans leur logement et les parties ont conclu une convention organisant le relogement des locataires pendant les travaux de remise en état du logement. Une expertise amiable avait été organisée avec la SMABTP l’assureur dommages ouvrage aboutissant à un rapport d’expertise du 31 décembre 2013 confirmant la réalité des désordres prescrivant des travaux pour y remédier.

Les travaux de remise en état ont été réalisés d’octobre à novembre 2014.

Courant 2015 les désordres sont réapparus et les époux [G] ont déclaré le sinistre à leur assureur GMF et ils ont engagé une procédure pour demander réparation.

Par jugement du 25 janvier20 17, le tribunal d’instance de Bayonne a condamné la SCI FONCIERE DI 01/2009 à indemniser les époux [G] de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral et avant-dire droit sur les désordres postérieurs au 21 mai 2015 a ordonné une expertise confiée à Monsieur [E].

Par acte du 13 juin 2018 la SCI FONCIERE DI 01/2009 a assigné la SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE et la SMABTP devant le tribunal d’instance de Bayonne.

Par jugement du 6 mai 2019 le tribunal d’instance de Bayonne a joint les deux procédures et a déclaré les opérations d’expertise opposables à la SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE et à la SMABTP.

Par ordonnance de référé du 5 juillet 2021, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a été condamnée à payer aux époux [G] une provision correspondant à la moitié du loyer versé entre février 2016 et 31 mai 2021 soit 14 226,71 € et a autorisé les époux [G] à verser à compter de ce jour la moitié du loyer sur un compte Carpa pendant une durée d’un an.

La SMABTP soutient que la condamnation à garantie prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI FONCIERE DI 01/2009 concerne la garantie de dommages immatériels qui n’a pas été souscrite dans le contrat signé par le promoteur de l’opération immobilière initiale de l’opération à savoir la société IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE.

S’agissant des travaux de reprise elle indique n’avoir jamais été informée du nouveau sinistre alors que les travaux de reprise avaient été réalisés en octobre novembre 2014 et qu’elle avait répondu à ses obligations lorsque le premier sinistre lui a été déclaré en janvier 2012.

Elle n’ a découvert les désordres objet de l’expertise judiciaire et de la procédure actuelle que lorsqu’elle a été assignée plus de deux années après en juin 2018. Aucune réclamation ni amiable ni judiciaire n’ a à ce jour été effectuée auprès d’elle au titre de ces désordres alors que la SCI affirme que les travaux qu’elle a financés pour plus de 41 000 € n’aurait pas été efficients et qu’il est invoqué sa responsabilité contractuelle. Elle conclut donc au rejet de l’appel incident de la SCI FONCIERE DI 01/2009 à son encontre.

Les époux [G] sollicitent la condamnation solidaire de leur bailleur et de la SMABTP à les indemniser de l’ensemble de leurs préjudices et sa condamnation solidaire avec le bailleur à la liquidation de l’astreinte.

La SCI FONCIERE DI 01/2009 considère que le dommage est de nature décennale et implique la garantie de l’assureur de la société IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE et des travaux du chantier LES PATIOS D’ALTURAN.

Elle sollicite donc la condamnation de l’assureur à l’indemniser du montant des travaux de remise en état réglés par ses soins en exécution du jugement, à garantir l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et à lui verser la somme de 9827,08 €ainsi que la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort du contrat DELTA ACCORD- CADRE que ce contrat a été conclu entre la société IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE et la compagnie d’assurances SMABTP.

Les conditions de la garantie souscrite concernent l’ensemble des travaux afférents à la remise en état des ouvrages et d’éléments d’équipement de l’opération de construction à la suite d’un sinistre garanti. La mise en jeu des garanties est soumise à une obligation de déclaration de sinistre.

En l’espèce la garantie dommages ouvrage a été souscrite non pas par les époux [G] ni par la SCI FONCIERE mais par la société IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE maître de l’ouvrage.

De plus, le nouveau sinistre n’a pas été déclaré à l’assureur dommages ouvrage ,suivant les modalités contractuellement prévues.

La garantie de l’assureur dommages ouvrage ne peut donc être actionnée par les époux [G] ni par la SCI FONCIERE.

L’assureur garantie dommages ouvrage ne peut être condamné solidairement avec le bailleur la SCI FONCIERE DI 01/2009 à supporter le coût des travaux de remise en état découlant du nouveau sinistre intervenu en 2015 ni à indemniser les époux [G] ,locataires, de leur préjudice moral de leur préjudice de jouissance et des frais de relogement, ces préjudices relevant de la responsabilité du bailleur.

Le jugement déféré a rejeté la demande de la SCI SCI FONCIERE DI 01/2009 de prise en charge des conséquences du défaut de réparation des dommages par l’assureur ainsi que du remboursement de la somme de 9827,08 euro par l’assureur la SMABTP et de sa demande de condamnation de la SMABTP à verser la somme de 12 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera infirmé en ce qu’il a condamné la SMABTP à garantir la SCI FONCIERE DI 01/2009 des condamnations prononcées à son encontre en renvoyant à l’ordonnance de référé du 5 juillet 2021 condamnant la SCI FONCIERE DI 01 2009 à payer aux époux [G] une provision correspondant à la moitié du loyer versé entre février 2016 et le 31 mai 2021 soit 14 226,71 €.

Les demandes des époux [G] à l’encontre de la SMABTP seront déclarées irrecevables

Les demandes de la SCI FONCIERE DI 01 2009 à l’encontre de la SMABTP seront également déclarées irrecevables la SCI FONCIERE DI 01 n’étant pas le souscripteur de l’assurance dommages ouvrage et étant irrecevable à demander la garantie de l’assureur dommages ouvrage s’agissant des dommages subis par les époux [G] relevant de sa responsabilité de bailleur.

Il revient en effet au bailleur d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux.

Sur la cause des désordres et les travaux de reprise :

Les époux [G] sollicitent la condamnation de leur bailleur la SCI FONCIERE DI 01/2009 afin de réaliser les travaux de reprise de désordres préconisés par « Madame [Y] » sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision de la cour à intervenir .

La SCI FONCIERE DI 01/2009 se basant sur le rapport d’expertise judiciaire conteste certaines de ses préconisations prétendant que la réalisation d’un puisard est d’ores et déjà effective et que le dommage affectant l’habitabilité des lieux implique des nettoyages et désinfection.

L’expert judiciaire a retracé l’historique du litige à partir de la réception de la maison pavillon le 14 juin 2010 par le maître d’ouvrage de l’opération : IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE et livrée à son propriétaire : la SCI FONCIERE qui l’ a louée dans les mois suivant aux époux [G].

En décembre 2011, ces derniers ont observé la formation de moisissures dans le logement à la jonction plafond /murs périphériques plus particulièrement dans les trois chambres, la cage d’escalier et de la salle de bain à l’étage.

Une déclaration de sinistre a été faite à l’assureur dommages ouvrage par le maître d’ouvrage, le promoteur IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE. D’octobre à novembre 2014 les travaux de reprise ont été réalisés.

Courant 2015 les désordres sont réapparus et les époux [G] ont déclaré le sinistre à leur assureur GMF. Une procédure a été initiée par les époux [G].

L’expert a débuté ses opérations le 4 avril 2017 et a constaté l’évolution des désordres de moisissures en procédant à un certain nombre d’investigations, inspection à la caméra thermique et relevée hygrométrique lui permettant d’identifier la cause des désordres. Il en a conclu que : « les moisissures ont pu se développer grâce à cette humidité de condensation active due à l’absence ou l’insuffisance de rupture de pont thermique d’une rive du plancher terrasse et de l’acrotère de la toiture terrasse mal ou insuffisamment isolés. Même phénomène, moindre, en rive du plancher au rez-de-chaussée ; car moins de surface d’échange thermique à l’étage. »

Il a relevé : « en résumé un surcroît d’humidité dû à un phénomène de condensation sur la face interne des parois extérieures insuffisamment isolées au droit des rives de planchers (pont thermique) » qui : « est la cause première du développement et de la pérennisation de ces moisissures et auréoles dans le logement ».

Il a préconisé les travaux propres à y remédier en indiquant le coût et la durée. Trois solutions ont été envisagées dont une que l’expert a qualifiée de plus commode à mettre en 'uvre. Le coût en étant de 15 741,84 euros TTC.

Le rapport d’expertise de M. [E] du 13 juillet 2021 n’est pas utilement contesté par les parties et sera entériné.

Les époux [G] font référence à l’intervention de Madame [Y], en réalité mandatée par l’agence NEXITY représentant le bailleur, la SCI FONCIERE, dont il ressort que celle-ci les a contactés en vue d’apprécier la reprise du bâtiment mais qu’ aucun chiffrage des travaux n’a été effectué et aucun chantier n’a débuté.

Seul le rapport d’expertise judiciaire contradictoire doit servir de référence pour chiffrer et évaluer le montant des travaux de reprise. La deuxième solution préconisée par l’expert sera donc retenue, à savoir celle détaillée en page 28 et 29 de son rapport représentant un montant TTC de 15 741,84 euros outre la désinfection des plafonds et murs pour un coût de 2194,50 € TTC soit un montant global de : 17 936,34 €.

La SCI FONCIERE DI 01/2009 sera condamnée à réaliser l’intégralité de ces travaux à compter du présent arrêt sous astreinte de 100 € par jour de retard. Le montant de cette astreinte telle que fixée par le jugement déféré est en effet suffisant et ne saurait être porté à un montant de 500 € tels que sollicité par les époux [G].

Les préjudices subis par Monsieur et Madame [G] :

L’expert a donné les éléments pour apprécier les préjudices subis par les locataires et a signalé, en ce qui concerne la décence du logement, que ces moisissures persistantes sur des parois du logement présentent un risque pour la santé des occupants.

La durée des travaux est estimée à quatre semaines. Le coût du relogement en gîte pour quatre personnes pendant cette période est évalué à 2500 €.

En raison du préjudice de jouissance subi par les locataires décrit par l’expert et résultant des pièces versées au dossier montrant l’importance de moisissures empêchant une jouissance paisible des lieux, l’appréciation de ce préjudice évalué à la moitié du loyer afférent au logement sera confirmée.

La somme de 23 626,17 € sera donc allouée aux époux [G] à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi durant la période de février 2016 à octobre 2024.

Les époux [G] sollicitent la suspension du paiement des loyers sans consignation tant que l’ensemble des travaux préconisés n’auront pas été réalisés.

Le préjudice de jouissance des époux [G] est déjà indemnisé par l’allocation de dommages et intérêts correspondant au paiement de la moitié du loyer sur la période considérée.

Ils ne sauraient obtenir une double indemnisation de ce préjudice et devront acquitter le loyer entre les mains du bailleur, le logement restant habitable et les locataires ayant pour obligation de payer le prix du loyer aux termes convenus.

Ce chef de demande sera donc rejeté et le jugement déféré infirmé en ce qu’il a ordonné la consignation sur un compte CARPA de la moitié des loyers à échoir le jour du jugement jusqu’à la réalisation finale des travaux.

S’agissant du préjudice moral, il n’est pas spécialement justifié et correspondrait également à une double indemnisation par rapport à l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Ce chef de demande sera donc rejeté.

La somme de 5000 € sera mis à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2009 qu’elle devra régler aux époux [G] ainsi que la somme de 2000 € à la SMABTP.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI FONCIERE DI 01/2009, à réaliser l’intégralité des travaux préconisés par l’expert judiciaire sauf à préciser que ces travaux devront correspondre à la deuxième solution préconisée par l’expert représentant un montant global de 17 936,34 € et devront être réalisés dans leur intégralité à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI FONCIERE DI 01/2009 à payer à [P] [G] et [K] [G] la somme de 2500 € au titre des frais de relogement durant la période de 4 semaines correspondant à la réalisation des travaux.

Confirme le jugement déféré sur les sommes allouées en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Infirmant le jugement déféré sur le reste de ses dispositions :

Déclare irrecevables les demandes de condamnation formées par la SCI FONCIERE DI 01/2009, [P] [G] et [K] [G] à l’encontre de la société d’assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics SMABTP.

Condamne la SCI FONCIERE DI 01/2009 à payer à [P] [G] et [K] [G] la somme de 23 625,17 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi durant la période de février 2016 à octobre 2024.

Déboute [P] [G] et [K] [G] de leurs autres chefs de demandes indemnitaires et de leur demande de suspension du paiement des loyers.

Condamne la SCI FONCIERE DI 01/2009, à payer à [P] [G] et [K] [G] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Condamne la SCI FONCIERE DI 01/2009 à payer la société d’assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics SMABTP, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d’appel

Dit la SCI FONCIERE DI 01/2009 tenue aux entiers dépens de la procédure incluant les frais de l’expertise judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,