ARRET N°61

EC/KP

N° RG 18/03367 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FSXC

A

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e E Civile

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03367 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FSXC

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 mars 2018 rendu(e) par le Tribunal d’Instance de CHATELLERAULT.

APPELANTE :

Madame I O A épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET ALLERIT, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Julien MAFFARD, avocat au barreau de RENNES.

INTIME :

Monsieur F X

né le […] à Eragny-sur Oise

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Léone COUTURIER, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de E

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame I DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de E, et par Madame I DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 4 août 2011, M^me G A, représentée par son tuteur M. H A, a donné à bail à M. F X une maison d’habitation comprenant six pièces principales, située […], à Lencloître, avec effet au 30 août 2011, et moyennant un loyer de 650 €, outre une provision sur charges mensuelles de 50 € et un dépôt de garantie de 700 €.

Le dépôt de garantie de 700 € a été réglé à la signature du bail.

A la suite du décès de M^me G A le 10 mai 2016, M^me I A épouse Y est désormais propriétaire des lieux.

M. F X a notifié son congé avec effet au 31 août 2016 par courrier du 16 mai 2016.

Un état des lieux de sortie a été établi par acte d’huissier le 28 septembre 2016.

Par courrier du 23 novembre 2016, la bailleresse a mis le locataire sortant en demeure de régler un ensemble de travaux relevant des charges et dégradations locatives, étayé par trois devis, pour un montant global de 10.201,29 €, avant le 8 décembre 2016.

Il résulte des écritures que la maison d’habitation a été vendue.

Par acte d’huissier délivré le 10 mars 2017, M^me I Y née A a fait assigner M. F X, aux fins d’obtenir sous bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement d’une somme de 12.049,61 € (TTC) au titre des travaux de remise en état des lieux loués ; 500 € au titre de la perte

des luminaires et suspensions ; 214,29 € au titre de la clause pénale pour retard de paiement des loyers ; 650 € d’indemnités courant à compter du ler septembre 2016 jusqu’au jugement ; 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 1^er mars 2018, le tribunal d’instance de Châtellerault a :

— condamné M. F X à payer à M^me I Y la somme de 7.080 € au titre des réparations locatives ;

— débouté M^me Y de sa demande au titre de la clause pénale,

— condamné M^me I Y à payer à M. F X la somme de 1.200 € au titre du préjudice de jouissance,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— ordonné la compensation entre ces deux condamnations,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Ce jugement n’a pas été signifié.

M^me I A épouse Y a interjeté appel de ce jugement par déclaration, d’appel du 2 novembre 2018, en ce que le tribunal

— A limité la condamnation de M. X à la somme de 7.080 € à verser à M^me A épouse Y, alors que M^me A épouse Y réclamait les sommes de 12.526,61 € au titre des travaux de remise en état des lieux loués outre 2000 € pour la réparation des deux pignons de la maison, 500 € au titre de la perte des luminaires et suspensions, 214,29 € au titre de la clause pénale pour retard de paiement des loyers, 650 € d’indemnités courant à compter du 1^er septembre 2016 jusqu’au jugement, 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile,

— A condamné M^me A épouse Y à payer à M. X J €

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 juillet 2019, M^me I A épouse Y demande à la cour de :

Vu les articles 1730, 1731 et 1732 du code Civil,

Vu l’article 1134 ancien du code civil et 1103 du code civil,

Vu le contrat de location et les états des lieux,

Vu le décret 87-712 du 20 août 1987,

— dire et juger recevable et bien fondé l’appel interjeté.

— infirmer le jugement et statuant à nouveau.

— recevoir la concluante en toutes ses demandes et conclusions et se faisant :

— condamner M. F X au titre des travaux de remise en état à la somme de 12.525,61 € TTC.

— condamner M. X au titre de la dégradation des deux pignons suite au délierrage à la somme de 2.000 €

— condamner M. X au titre de la perte des luminaires et suspensions au paiement d’une somme de 500 €.

— condamner M. X au titre de la majoration de 10 % dans le retard pour le paiement des loyers à la somme de 214,29 €.

— condamner M. X au paiement d’une indemnité de 7.800 € pour préjudice locatif.

— débouter M. F X de ses demandes reconventionnelles ou les réduire substantiellement.

— condamner M. X au paiement de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. X aux entiers dépens.

En réponse, dans ses conclusions du 16 avril 2019, M. F X demande à la cour :

Vu la déclaration d’appel limité de M^me Y

Vu l’appel incident de M. F X

Vu les articles 1289 et 1244-1 ancien du code civil,

Vu les pièces sous bordereau,

— débouter M^me I Y de toutes ses demandes fins et conclusions

— recevoir M. F X en son appel incident et le dire bien fondé

En conséquence :

— concernant les devis et factures de la Société Passiflora (Pièces 18 – 40 et 41 de M^me Y), réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. F X à la somme de 2.000 € et statuant à nouveau, dire n’y avoir lieu à condamnation à réparation de M. F X

— concernant le devis SB rénovation (Pièce 20 de M^me Y – 2.185,70€), réformer la décision entreprise en ce qu’elle 'a condamné M. F X à la somme de 1.000 € et statuant à nouveau, dire et juger que M. F X est redevable de la somme de 642,84 € représentant le montant du ramonage cheminée

— concernant les devis de l’Entreprise C Thomas (Pièces 26 et 27) de M^me Y, réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. F X au titre du devis Thomas Sartou (réfections intérieures des murs, sols et plafonds – pièce 26 de l’adversaire), à la somme de 4.000 € et statuant à nouveau, dire et juger que M. F X est redevable d’aucune somme, confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a exclu M. F X de toute condamnation au titre du devis Thomas Sartou – décapage de la porte – pièce 27 de l’adversaire, et à titre infiniment subsidiaire, condamner M. F X au versement de la somme de 1.849,13 € au titre des travaux de reprise objet du devis Thomas Sartou réfections intérieures des murs, sols et plafonds – pièce 26 de l’adversaire) ;

— concernant la perte des luminaires

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. F X sur ce point à la somme de 80 €, et statuant à nouveau dire et juger M. F X exempt de toute condamnation de ce chef.

— concernant l’indemnité pour retard de paiement de loyers ; confirmer sur ce point, la décision entreprise

— concernant l’indemnité pour préjudice locatif, confirmer sur ce point, la décision entreprise

— concernant la demande d’indemnisation de privation de jouissance subie par M. F X, confirmer sur ce point, la décision entreprise

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné la compensation des sommes dues par M^me Y à M. X (en ce compris le montant du dépôt de garantie de 700 €) et des sommes dues par M. X à M^me Y,

— accorder à M. X les plus larges délais de paiements,

— condamner M^me Y au paiement de la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

— la condamner à la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles devant la cour sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 octobre 2018.

Par note en délibéré autorisée par la cour du 27 novembre 2019, le conseil de M. X a informé la cour de l’absence de signification de la décision par ses sois à l’appelante.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de constater la recevabilité de l’appel en l’absence de signification du jugement entrepris.

Sur la demande au titre des travaux de remise en état

L’article 7, c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; selon le d) de ce texte il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les mêmes réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ces articles, le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, et son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations ; il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1^er du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il sera relevé que si M. X s’oppose aux demandes dès lors que la maison a été vendue sans qu’aucun travaux soit effectué, il résulte des pièces produites que des factures ont été réellement acquittées par le propriétaire, de sorte que cette vente ultérieure ne la prive pas de la possibilité de solliciter la réparation du préjudice résultant des manquements des locataires à leurs obligations d’entretien, si elles sont caractérisées et si elle justifie de la réalité d’un préjudice en résultant.

En outre, le premier juge a retenu à juste titre que les affirmations de M. X quant au fait que l’état des lieux d’entrée aurait été rédigé par le seul propriétaire qui en aurait imposé le contenu ne sont étayées par aucun élément de preuve ; il en résulte que cet état des lieux est probant, pour les mentions qui y sont apposées, quant à l’état du logement à sa date. Pour le surplus des éléments qui ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux, la présomption de l’article 1731 du code civil de bon état d’entretien et de réparations locatives trouve à s’appliquer, sauf pour le locataire à en rapporter la preuve contraire.

Sur les modifications de l’intérieur du bien loué

En application de l’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 7f) de la même loi, le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

La propriétaire soutient en l’espèce que les transformations et modifications de l’intérieur de la maison (notamment le réfrigérateur, les revêtements de la cuisine, les encadrements des fenêtres), ne constituent pas de simples aménagements, mais des transformations des lieux sans accord écrit en application de l’article 7f) de la loi du 6 juillet 1989 et sans restituer les lieux dans leur état d’origine.

Le locataire expose quant à lui que les travaux sur les murs de la cuisine ou le changement du revêtement de sol de la cuisine, qui n’ont pas modifié la distribution du logement, sont de simples aménagements et non une transformation des lieux loués auxquels le propriétaire ne peut s’opposer en application de l’article 6d) de la loi du 6 juillet 1989.

La cour constate comme le premier juge que la peinture des placards de la cuisine réalisée par le locataire ne modifie pas la structure de celle-ci, nonobstant l’absence de finition suffisante à l’intérieur des placards et que les plaques PVC apposées sur le carrelage et dans les toilettes n’ont pas eu pour effet de transformer les lieux, d’autant qu’il n’est pas établi par les éléments produits aux débats que leur dépose soit impossible sans endommager le support initial de carrelage ou nécessiter des travaux de nettoyage approfondi. Dès lors, ces améliorations du locataire constituaient de

simples travaux d’aménagement non soumis à l’accord du propriétaire et non des transformations, de sorte que leur enlèvement ou réfaction par le propriétaire ne peut être mis à la charge du locataire, (à l’exception des taches relevées et excédant l’usure normale examinés ci-après).

En outre, la propriétaire n’a présenté dans ses demandes chiffrées aucun devis ou aucune évaluation au titre du déplacement du réfrigérateur et des encadrements de fenêtre, de sorte que la cour n’est saisie d’aucune demande concernant ces développements de ses conclusions.

Sur les demandes au titre de dégradations excédant l’état normal de l’intérieur du logement

En application de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 précité à laquelle fait référence l’annexe 2 de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

M^me A épouse Y fait valoir au soutien des sommes demandées à ce titre qu’alors que l’état des lieux d’entrée fait apparaître que les locaux loués étaient en parfait état à la suite de travaux de rénovation, comme en attestent les photographies qu’il verse aux débats (dont certaines de M. X lui-même), éléments qui ne peuvent être utilement contredits par des attestations de complaisance au sujet pour certaines de constatations postérieures à l’entrée dans les lieux, l’état des lieux de sortie fait apparaître un défaut d’entretien des locataires ainsi que des dégradations (notamment du parquet). Elle soutient que ces dégradations qui ne sont pas liées à un usage normal, comme les conséquences de l’absence d’entretien courant, doivent être supportées intégralement et sans abattement par le locataire. Elle expose que le premier juge a chiffré ces dégradations par référence à une pièce relative aux travaux avant l’entrée dans les lieux, et que l’intégralité du devis, lié aux seules dégradations du locataire, doit être retenu.

Le locataire fait valoir en défense aux demandes concernant l’intérieur de la maison que ce qui relève des dégradations liées à un usage normal, tels les trous rebouchés, le vieillissement de la peinture par le soleil, la trace des luminaires au plafond, ne peut être mis à la charge du locataire. Il estime concernant les dépenses de remises en état qu’il faut tenir compte de la durée de vie des équipements et de la durée de location, imposant une décote de 50 % sur les tapisseries et le linoléum et qu’en l’absence de preuve d’une vitrification depuis moins de 10 ans, aucun frais ne peut lui être imputé concernant le parquet, qui n’a pas été dégradé par une utilisation anormale mais été déjà très abîmé à l’entrée dans les lieux.

L’état des lieux d’entrée avait relevé que le parquet dans la salle à manger et dans le salon était « en état », avec quelques taches, ce qui démontre à tout le moins un état d’usage, et n’est pas contredit par

l’attestation de M^me K L produite en pièce n°21 et celle de M^me K M du 20 mai 2017 en pièce n°18 du locataire, mentionnant un parquet en état avec des taches et auréoles partout. Le constat d’huissier de sortie fait quant à lui apparaître que ce parquet était fortement blanchi par endroit avec de très nombreuses taches, dégradé. La comparaison de ces deux états des lieux fait ainsi apparaître une détérioration importante, ne pouvant trouver son origine exclusivement dans la vétusté, de sorte que la nouvelle vitrification de ce parquet relève de la responsabilité du locataire, pour les seules parties dégradées (parties faisant l’objet de nouvelles tâches et décolorées). M^me A justifie avoir exposé à ce titre en pièce n°43 la somme de 1.352,50 € toutes taxes comprises ; toutefois, la reprise de l’intégralité du parquet par ponçage et vitrification portée dans cette facture n’est pas liée exclusivement aux parties dégradées (l’attestation de M. C en pièce n°44 démontrant au contraire que le ponçage et la vitrification étaient insuffisants à corriger ces altérations, tout en les réduisant notablement au vu des photographies en pièce n°45) mais porte sur l’ensemble du parquet, de sorte que seule une partie de la facture, que la cour dispose d’éléments suffisants pour évaluer à 700 €, est en lien direct avec les dégradations excédant l’usage normal imputable au locataire. De la même façon, les taches relevées par le constat d’huissier sur le revêtement posé par le locataire dans la cuisine excèdent les altérations liées à l’usure normale de ce revêtement datant de moins de 5 ans.

En outre, alors que lors de l’état des lieux d’entrée, aucune présence de trous de cheville ou reprise n’était mentionnée, les peintures étant au contraire décrites comme neuves dans la cuisine, les toilettes, la salle à manger, la véranda, les chambres 1 à 3, la salle de de bains), le constat d’huissier de M^e D réalisé à la sortie relève des trous de cheville rebouchés grossièrement dans l’entrée, l’escalier (10 trous), les toilettes (3 trous), la cuisine (nombreux trous), la salle à manger/salon, la E 1, la E 2 et la E 3. Ces constats ne relèvent pas d’un simple aménagement des lieux mais d’un rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, leur dimension et leur emplacement, qui ne peuvent donc être imputables à la vétusté et relèvent des charges du locataire en application du texte précité.

Enfin, alors que l’état des lieux contradictoire du 30 août 2011 décrivait dans la E 1 un sol en linoléum en état d’usage normal, et dans les chambres 3 et 4 un linoléum neuf, le constat précité de M^e D à la sortie relève, dans la première, un linoléum fortement taché sur l’ensemble de la pièce, à l’ancien emplacement des armoires, et dans la E 4 un linoléum avec deux trous et une grosse déchirure. Contrairement à ce que soutient le locataire, ces marques importantes constatées sur les photographies du constat d’huissier excèdent l’usage normal et s’analysent en des dégradations imputables au locataire.

Toutefois, M^me A épouse Y, qui n’est plus propriétaire des lieux, ne justifie pas avoir procédé à la reprise de ces dégradations sur les sols et murs, la seule pièce versée à cet égard étant le devis du 6 décembre 2016 de l’auto-entrepreneur C Thomas produit en pièce n°26. De la même façon, elle ne justifie pas de la réalisation effective, avant la vente, de travaux de reprise des peintures des murs et plafonds qui sont sollicités au titre de ce devis, et qui n’auraient en tout état de cause au regard de la durée d’occupation du logement pendant 5 ans pas pu être mis à la charge du locataire au-delà de la moitié du préjudice subi. Enfin, l’appelante n’allègue ni ne démontre avoir subi une perte sur le prix de vente de l’immeuble en raison de ces dégradations. Dès lors, elle ne justifie pas d’un quelconque préjudice résultant de ces dégradations et sera déboutée de la demande en tant qu’elle porte sur ces réfactions, par réformation du jugement entrepris qui avait retenu en partie ce devis.

Sur le décapage de la porte de garage du sous-sol

En application de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 précité à laquelle fait référence l’annexe 2 de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

M^me A épouse Y soutient que la locataire sur qui repose en application de l’article 1732 du code civil la charge de la preuve de ce que les dégradations auraient préexisté au bail, ne démontre pas, faute de produire la facture d’intervention qui en ferait état, ses allégations retenues par le tribunal selon lesquelles la dégradation de la canalisation serait antérieure, nonobstant les échanges de courriers électroniques.Concernant la porte du garage du sous-sol, elle indique qu’aucun élément ne permet de rattacher les dégradations constatées à des inondations, les échanges de courriels à ce titre n’en faisant pas état, et les inondations étant au surplus vraisemblablement induites par les négligences du locataire.

Le locataire soutient que la dégradation de la porte du sous-sol est liée aux inondations du sous-sol, consécutive à une détérioration du système de canalisation à laquelle il appartenait au propriétaire de remédier et qui lui ont été signalées.

Il n’est pas contesté qu’alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune dégradation sur la porte du sous-sol, l’état des lieux de sortie par M^e D mentionne que la peinture de la porte du garage est fortement écaillée, sale.

Toutefois, il résulte des échanges de courriers électroniques produits aux débats par M. X en pièces 3 et 4 que celui-ci a à de nombreuses reprises entre mai 2012 et juin 2013 signalé au tuteur de sa propriétaire des inondations survenues au sous-sol, en l’ayant informé notamment le 7 novembre 2012, comme l’a à juste titre relevé le premier juge, de ce que parmi les biens détériorés non pris en compte par l’expertise se trouvait la porte du garage. M^me A n’est donc pas fondée à soutenir que le lien entre cette inondation et la détérioration de la peinture de la porte du garage n’est pas établi. Ces pièces contredisent en outre l’attestation de M. H A du 1^er octobre 2017 exposant que M. F X aurait été indemnisé de ces dégradations, alors même que s’agissant de dommages sur la porte d’entrée, ces dommages relevaient de la seule assurance du propriétaire. Les mentions de cette attestation selon laquelle la grille située au seuil de la porte du garage n’était manifestement pas régulièrement nettoyée ne sont pas suffisamment étayées pour contredire les mentions des courriels faisant clairement référence aux dégâts causés par un orage (avec des interrogations sur la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle) et par l’écrasement ou un problème de canalisation à 4 mètres de la maison. Enfin, le fait que cette attestation mentionne qu’une canalisation a cédé après le début du bail n’est pas de nature à induire que cette inondation soit de la responsabilité du locataire, dès lors qu’aux termes du décret 87-712 précité, seuls les dégorgements et remplacements notamment de joints et colliers sont de la responsabilité du locataire, à l’exclusion des changements de canalisations et que les affirmations purement hypothétiques de M. A quant au fait que « le camion de déménagement utilisé par M. X a parfaitement pu endommager ladite canalisation » ne permettent pas de contredire les éléments produits par le locataire.

Dès lors, le locataire qui justifie que ces dégradations sont survenues sans sa faute et par cas fortuit ; le jugement sera donc confirmé en ce qu’il n’a pas retenu les travaux de décapage et pose de deux couches de peinture sur le porte du garage.

Sur la prise en charge du coût de remplacement des suspensions

Il n’est pas contesté que les suspensions présentes lors de l’état des lieux d’entrée ont été ôtées par le

locataire. Si M. X fait valoir que ceux-ci ont été détruits par les inondations successives, il n’en rapporte pas la preuve, les échanges de courriels relatifs aux inondations ne mentionnant pas ces objets ; il ne peut donc reprocher au propriétaire de ne pas avoir fait de déclaration à son assureur pour en obtenir l’indemnisation ; leur perte est donc imputable au locataire. Toutefois, M^me A épouse Y qui n’est plus propriétaire de l’immeuble ne justifie d’aucun préjudice en résultant dès lors qu’elle ne justifie ni avoir exposé de sommes pour leur replacement ni avoir subi une perte de la valeur de l’immeuble lors de la vente.

Il y a donc lieu, infirmant le jugement entrepris, de rejeter la demande de l’appelante à ce titre.

Sur les dégradations et le défaut d’entretien des extérieurs

En application de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 précité à laquelle fait référence l’annexe 2 de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;(…)

Dans la mesure où l’état des lieux d’entrée est taisant sur l’état d’entretien du jardin (à l’exclusion de la mention, justifiée par le propriétaire, d’une taille de la haie en décembre 2010), la présomption de bon état d’entretien telles que prévue à l’article 1731 du code civil doit s’appliquer concernant l’ensemble des extérieurs. Si le propriétaire justifie de la taille de la haie en décembre 2010 et de travaux de tonte, débroussaillage de la pelouse, taille des arbustes variés, arrachage du lierre, et rebouchage des trous sur la pelouse le 20 septembre 2011 (pièce 11), M. X établit par les attestations précises qui émanent certes de proches, notamment l’attestation de M. N M en pièce n°17, de M^me K M en pièce n°18, de M^me Q R S en pièce 19, et de M^me K L en pièce n°21, un état d’entretien que le premier juge a qualifié de façon idoine de « très moyen », sans pour autant être en état d’abandon comme le prétend le locataire, les escaliers extérieurs étant parsemés d’épines de pin, les branches de certains arbres empêchant l’accès au cabanon en bois, ou étant laissées au sol.

C’est toutefois à juste titre que le propriétaire rappelle le locataire, tenu y compris en application du décret n°87-712 du 26 août 1987 de l’élagage des arbres, s’était spécifiquement engagé à procéder à une taille annuelle des haies, de sorte que cet état préalable d’entretien très moyen n’était pas de nature à dispenser M. X de cette obligation. A ce titre, il sera rappelé que l’élagage des arbres, s’il n’est pas, comme le rappelle le locataire, dans le cadre d’une copropriété, une charge sur les parties communes récupérable, fait bien partie des charges locatives aux termes du décret précité contrairement à ce qui est toujours soutenu en cause d’appel par l’intimé. Il est dès lors indifférent de rechercher si comme le soutient le propriétaire, le loyer a été réduit en considération de cette obligation, en tout état de cause à la charge du locataire.

Dès lors, les frais de remise en état des lieux, décrits dans l’état des lieux de sortie (soit après réalisation des travaux confiés par le locataire à l’entreprise Visse), comme en mauvais état d’entretien, les haies n’étant pas tailles, l’herbe non coupée, la végétation débordant sur la rue et les propriétés voisines, et le mur du pignon sud étant envahi par la végétation, sont exclusivement imputables au défaut d’entretien courant par le locataire et notamment au défaut de respect de l’obligation de taille annuelle, et ce, comme le soutient la propriétaire, sans appliquer de vétusté, cette obligation de taille étant liée à la pousse normale des végétaux. En revanche, c’est à bon droit que le tribunal a exclu de cette somme l’enlèvement du pin couché, dont rien ne permet de conclure

qu’il soit tombé à la suite d’un défaut d’entretien du locataire (qui a signalé le déracinement le 26 octobre 2015), et ce alors que le locataire démontre dans les échanges de courriers électroniques précités avoir alerté le propriétaire sur cette situation.

La propriétaire justifie avoir exposé la somme totale de 3.801 € au titre de ces travaux (factures Passiflora Edulis du 28 février 2017 et Access du 4 mars 2017), somme dont il convient toutefois de retrancher 200 € au titre de l’enlèvement du pin couché qui ne relève pas de la responsabilité du locataire.

M. X est donc redevable au titre de ce poste de dégradation locative de la somme de 3.601 €.

Sur la dégradation du pilier, l’encombrement des noues et la reprise du baraudage

En application de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 précité à laquelle fait référence l’annexe 2 de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

L’état des lieux de sortie relève que les gouttières sont par endroits totalement obstruées par des épines de pin ainsi que certains chéneaux.

L’appelante fait valoir à raison que le locataire ne rapporte pas la preuve de ce que la présence de conifères morts par étouffement avant l’entrée dans les lieux soit à l’origine de l’encombrement des noues et gouttières ; les photographies versées aux débats en pièce 20 par l’intimé ne permettent en effet pas de démontrer cet encombrement préalable. En tout état de cause, aux termes de l’annexe du décret n°87-712 précité, le dégorgement des gouttières et chéneaux relève des charges locatives. Dès lors, l’appelante est fondée à solliciter la prise en charge des dépenses nécessaires, qu’elle justifie avoir exposées pour la somme de 1.625,80 €, sans qu’il y ait lieu d’appliquer une pondération.

Il est exact, comme le soutient M^me A, que l’état des lieux de sortie a fait apparaître que le chapiteau d’un des pilastres est cassé et la baraudage d’un portillon est également cassé, alors que ces éléments sont présumés en bon état dès lors qu’aucune mention n’est portée à ce titre dans l’état des lieux d’entrée (et que les photographies et attestations ne rapportent pas la preuve contraire), ce qui constitue une dégradation locative. Il est également établi par ce constat que des taches apparaissent sur les photographies des escaliers extérieurs côté véranda et que les marches en façade sont envahies de feuilles et aiguilles, ce qui témoigne également d’un défaut d’entretien. Pour autant, l’appelante ne justifie d’aucun préjudice à ce titre dès lors qu’elle n’est plus propriétaire des lieux, et ne justifie pas avoir procédé à leur remise en état ou avoir exposé des dépenses à ce titre avant la vente, ou avoir subi une perte de patrimoine en conséquence du fait d’une vente à un prix inférieur à la valeur qui aurait été atteinte en cas d’entretien. Le même motif fait obstacle à la prise en charge de travaux de reprise des traces de lierre sur les deux pignons, et ce d’autant que les travaux d’enlèvement du lierre avaient l’entrée dans les lieux avaient, contrairement aux allégations de ses conclusions, laissé selon les photographies versées aux débats des traces de ventouse.

Sur le ramonage de la cheminée

En application de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 précité à laquelle fait référence l’annexe 2 de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, M. X ne contestait pas la nécessité de procéder au ramonage de la cheminée, qui relève des charges locatives ; il y a donc lieu de retenir à sa charge le coût de ce ramonage pour la somme de 98 € hors taxes, soit 642,84 francs (et non € comme le relèvent par une erreur matérielle manifeste ses écritures), soit 107,80 € toutes taxes comprises.

Il résulte de ce qui précède que M. X était redevable, au titre des dépenses d’entretien et de dégradations locatives, des sommes suivantes :

—  700 € au titre de la dégradation du parquet ;

—  3.601 € au titre de l’entretien de l’extérieur ;

—  1.621,80 € au titre du nettoyage de la gouttière et des noues ;

— et 107,80 € au titre du ramonage,

soit une somme totale de 6.030,60 €.

Sur l’imputation du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie de 700 €, dont le paiement par le locataire n’est pas contesté, sera imputé sur les sommes ci-dessus.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. F X à payer à M^me I A épouse Y la somme de 7 080 € au titre des réparations locatives, et statuant à nouveau, de condamner M. F X à payer à M^me I Y la somme de 5.330,60 € à ce titre.

Sur la demande au titre de la majoration de 10 % dans le retard pour le paiement des loyers de juin à août 2016

Selon l’article 1231 du code civil dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, oit que l’obligation primitive contienne, soit qu’elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n’est encourue que lorsque celui qui s’est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure.

L’article 6 du chapitre III contrat de bail prévoit que tout retard dans le paiement du loyer et de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et sans qu’une mise en demeure soit nécessaire.

Il résulte en outre des pièces 15 et 16 de l’appelante que les loyers de juin et juillet 2016 ont été effectivement adressés par le locataire après leur date d’échéance par courrier du 14 octobre 2016 à l’huissier, et que le loyer d’août a été réglé par chèque du 15 octobre 2016.

Toutefois, il est également constant qu’un prélèvement automatique a été mis en 'uvre, et qu’à la suite du décès de M^me G A, les virements pour les mois de juin et juillet ont été rejetés. Il est certes établi comme le soulève l’appelante que M. X a été informé par courrier électronique de M. A du décès de sa mère ; pour autant, ce courrier électronique comme les échanges postérieurs ne mentionnent nullement ni la clôture des comptes, ni la personne chargée de recueillir les paiements, ni ses coordonnées bancaires ou postales, alors même que le courrier adressé à l’adresse personnelle de M. A est revenu avec la mention défaut d’adresse ou d’adressage. Le premier échange établissant de façon certaine la communication de cette adresse est le courriel du 30 septembre 2016 indiquant la personne à laquelle doit être adressé le loyer pour le mois d’août, sans aucune mention pour les loyers de juin et juillet.

Il en résulte que contrairement à ce que soutient l’appelante, les retards de paiement trouvent leur origine exclusive dans la clôture du compte de G A après son décès et les manquements des héritiers dans la communication des coordonnées du destinataire des paiements. Dès lors, et sans qu’il y ait lieu de se référer à un élément intentionnel, il s’avère que le retard dans le paiement est imputable au fait du cocontractant, de sorte qu’il ne peut entraîner la mise en 'uvre de la clause pénale.

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté l’appelante de cette demande.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice locatif

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part

Pour étayer sa demande au titre du préjudice locatif, l’appelante fait valoir que le contrat de bail a pris fin le 31 août 2016 et que compte tenu des dégradations, le bien n’a pu être loué immédiatement alors que les locations démarrent souvent au 1^er septembre. Elle soutient qu’il ne peut lui être fait le reproche d’avoir recherché une solution amiable au litige, de sorte que le fait d’avoir attendu 6 mois pour introduire la procédure, qui lui est reproché par le tribunal, est indifférent, d’autant que M. X était de mauvaise foi et niait tout en bloc.

M. X fait valoir que les travaux n’ont pas été faits et que la maison a été mise en vente, que la propriétaire était restée taisante aux propositions amiables car elle avait pour projet de vendre la maison, et enfin que la majorité des travaux étaient à sa charge, de sorte qu’il n’est pas responsable de l’absence de location de l’immeuble.

La cour relève que l’appelante justifie par attestation de M. E-Chiron de ce que l’état général de la maison à la date du 30 septembre 2016 nécessitait une remise en état pour être valorisée au mieux, dès lors que les extérieurs donnaient une image très négative du bien. Ce même professionnel a attesté d’une valeur locative de après remise en état extérieur entre 650 et 850 €.

Toutefois, l’appelante ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité de faire procéder immédiatement aux travaux de remise en état, ni de ses allégations quant à la limitation du marché de la location après le mois de septembre. Dès lors, elle ne justifie pas du lien de causalité entre le défaut d’entretien et les dégradations locatives d’une part, et l’absence de possibilité de mise en location du bien d’autre part.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande de M. F X au titre du préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

A l’appui de sa demande au titre du préjudice de jouissance, l’intimé fait valoir qu’il a subi de multiples inondations l’ayant empêché de jouir péniblement de la chose louée, l’obligeant à se rendre disponibles pour les expertises, à évacuer l’eau, nettoyer et déplacer les objets au sol, et joindre les artisans, alors que ces inondations relevaient d’un problème récurrent d’évacuation des eaux dont le propriétaire avait connaissance.

M^me A expose que le locataire ne démontre pas que la détérioration de la canalisation à l’origine de l’inondation soit antérieure au bail, de sorte qu’il est présumé être fautif et responsable de la dégradation, qu’il ne démontre pas son préjudice puisque l’assurance a remboursé les dégâts et qu’ils sont restés dans les lieux, et enfin, que la demande est tardive pour être formulée quelques jours avant l’audience pour des faits remontant à 4 ou 5 ans.

Il est établi par les échanges de courriel rappelés ci-dessus que le locataire a avisé à plusieurs reprises à compter de mai 2012 son propriétaire d’inondations à répétition, imputables à l’état des canalisations et non à un défaut d’entretien, sans que les travaux, relevant de la responsabilité du propriétaire, soient réalisés (ce qui a conduit au renouvellement d’inondations en juin 2013). Ces désordres ont occasionné, au-delà des désordres pris en charge par l’assurance, un préjudice de jouissance relaté par les attestations de proches lié à l’humidité, aux dégradations, et aux divers tracas occasionnés (notamment pour assurer le nettoyage des lieux).

C’est donc par des motifs adoptés non remis en cause par les débats en cause d’appel que le premier juge a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance qui a justement été chiffré à la somme de 1.200

€ au égard à la nature du préjudice et à sa durée.

Au regard des dettes réciproques résultant du présent jugement, le premier juge en a à bon droit ordonné la compensation.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1244-1 du code civil dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1343-5 du même code, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, M. X qui a quitté les lieux le 31 août 2016 ne justifie avoir depuis lors effectué aucun versement au titre des dégradations et a de fait bénéficié de délais déjà conséquents et supérieurs à ceux de l’article 1244-1 du code civil. Il ne justifie au demeurant pas de sa situation personnelle.

Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Au regard de la succombance partielle de chacune des parties, le tribunal a à bon droit dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens et rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; en revanche, dès lors que l’appelante succombe en toutes ses prétentions d’appel et que l’appel incident de M. X est partiellement accueilli, M^me A épouse Y sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et à payer à M. F X une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans ceux-ci rendus nécessaires pour assurer sa défense en appel, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Infirme le jugement du 1^er mars 2018 du tribunal d’instance de Châtellerault, en ce qu’il a condamné M. F X à payer à M^me I Y la somme de 7.080 € au titre des réparations locatives ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

Condamne M. F X à payer à M^me I A épouse Y la somme de 5.330,60 € (cinq mille trois cent trente euros et soixante centimes) au titre des réparations locatives après imputation du dépôt de garantie ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant ;

Condamne M^me I A épouse Y à payer à M. F X la somme de 1.500€

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me I A épouse Y aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,