ARRET N°159

N° RG 19/00957 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWFA

X

M

C/

Z

Société LA NOUVELLE ADRESSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 09 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00957 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWFA

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 février 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Y-L M épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Guillaume FAUROT de la SELARL GUILLAUME FAUROT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

INTIMEES :

Madame I Z

née le […] à Coulon

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e N O DE C, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Société LA NOUVELLE ADRESSE

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Florent BACLE de la SCP DROUINEAU – BACLE- VEYRIER – LE LAIN – BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Catherine LATAPIE SAYO, avocat au barreau de Bordeaux, substituée par M^e Véronique REIX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur B MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur B MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me J K,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me J K,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2013, un compromis de vente était signé par 1'intermédiaire de l’agence immobiliére La Nouvelle Adresse, entre M. B X et M^me Y-L M épouse X d’une part, vendeurs, et M^me I Z d’autre part, portant sur un bien immobilier de 35 m2 situé 6 venelle du levant à NIORT, vendu au prix de 30 000 euros, outre 3 000 euros de mobilier.

La vente a été réitérée en la forme authentique devant M^e PITRE, Notaire à Niort, le 30 mai 2013, au prix de 33 000 euros.

Déplorant des problèmes d’humidité importants dans le logement, la difficulté à chauffer, la présence de limaces, des traces d’eau dans les interrupteurs, invoquant des odeurs d’égouts, des malfaçons, l’absence d’isolation et un risque d’effondrement de la chambre mansardée, M^me Z a obtenu en référé, par ordonnance du 25 février 2014, la désignation d’un D judiciaire, M. A, qui a déposé son rapport le 3 novembre 2014.

Par acte d’huissier en date du 16 février 2016, M^me I Z a fait assigner M. B X et M^me Y-L M épouse X, et la S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE devant le tribunal de grande instance de NIORT aux tins d’annulation de la vente pour vices cachés, et subsidiairement pour réticence dolosive des vendeurs.

Aux termes de ses dernières conclusions, M^me Z demandait au tribunal de :

— débouter la S.A.R.L. la nouvelle adresse de sa fin de non recevoir ;

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire ;

— constater la nullité de la vente pour vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, et subsidiairement pour réticence dolosive sur le fondement de l’article 1116 du code civil ;

— condamner M. et M^me X a lui restituer la somme de 33 000 euros ;

— constater que la S.A.R.L. La Nouvelle Adresse a commis un manquement fautif à son devoir de conseil envers elle ;

— condamner in solídum M. Et M^me X et la S.A.R.L. La Nouvelle Adresse

a lui payer une somme de l2 053,45 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à. compter de l’assignation ;

— ordonner l’exécution provisoire pour les chefs de demandes ci-dessus ;

— condamner M. et M^me X et la S.A.R.L. La Nouvelle Adresse à lui verser

une somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— subsidiairement, ordonner une expertise médicale pour évaluer le préjudice subi entre le 30 mai 2013 et le 28 février 2017 pour avoir vécu dans une maison humide ;

— condamner in solidum M. Et M^me X et la S.A.R.L. La Nouvelle Adresse à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de L’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e ADENOT, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de L’article 699 du code de procédure civile.

En défense, M. Et M^me X concluaient au débouté des demandes formées à leur encontre par application de la clause d’exonération de garantie des vices cachés stipulée au contrat de vente, et subsidiairement du fait du caractère apparent des désordres allégués.

A titre infiniment subsidiaire, soutenant que leur mauvaise foi n’est pas établie, ils concluaient au débouté des demandes de dommages et intérêts, à la condamnation de M^me Z a leur verser

une somme de 2 000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La S.A.R.L. La Nouvelle Adresse concluait, sur le fondement des dispositions de l’article 28-40 du décret du 4 janvier 1955, à l’irrecevabilité des demandes de M^me Z par défaut de publication de l’assignation aux services fonciers, à défaut sur le fondement de l’article 1382 du code civil au débouté des demandes en l’absence de faute prouvée, à titre subsidiaire, à l’absence de lien de causalité entre les préjudices allégués et la faute qui lui incomberait, à titre infiniment subsidiaire, à la minoration des demandes et à la condamnation de la demanderesse à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de L’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 15/02/2019, le tribunal de grande instance de NIORT a statué comme suit :

'PRONONCE la résolution de la vente conclue le 30 mai 2013 entre M^me I Z d"une part et M. B X et M^me Y-L M épouse X, d’autre part;

ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de Niort;

ORDONNE la restitution à M. et M^me X du bien immobilier situé […] à Niort, […], pour une contenance de 32 m2;

CONDAMNE in solidum M. B X et M^me Y L M épouse X à restituer à M^me I Z la somme de 33 000 euros au titre du prix de la vente ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision en ce qu’elle ordonne la résolution de la vente et ses conséquences quant aux restitutions qui en découlent ;

CONDAMNE in solídum M. B X et M^me Y-L M épouse X a payer à M^me I Z la somme de 8288,43 euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêts à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. B X et M^me Y~L M épouse X a payer à M^me I Z la somme de 6 000,00 euros en réparation de son préjudice moral avec intérêts a compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE in solidum avec M. B X et M^me Y-L M épouse X a hauteur de 5% des sommes allouées a M^me I Z à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral, soit à hauteur de 714,42 euros ;

CONDAMNE in solidum M. B X et M^me Y-L M épouse X a payer à M^me I Z la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. B X et M^me Y-L M épouse X aux dépens, comprenant le coût du constat d’huissier (376,64 euros) et de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e ADENOT.'

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la fin de non-recevoir, le défaut de publication a été régularisé par M^me Z le 17/05/2016.

— à la lecture de l’expertise judiciaire et des pièces versées, le bien immobilier était donc affecté de

vices cachés antérieurs a la vente, et qui le rendent impropre à sa destination.

Seule l’expertise a permis de révéler l’ampleur et les conséquences du fléchissement des pannes et l’humidité n’était pas non plus apparente pour l’acheteur.

— la piètre qualité des meubles était apparente. Aucun vice caché ne sera retenu s’agissant des meubles.

— les vendeurs, propriétaires depuis 1996 du logement qu’ils louaient, avaient parfaitement connaissance des vices constatés, dénoncés par leur locataire, et qui rendaient l’habitation impropre à 1'usage auquel elle était destinée.

Il y a lieu à résolution de la vente.

— sur la responsabilité de l’agence immobilière pour manquement à son devoir de conseil alors qu’un certain nombre de désordres étaient aisément décelables par un professionnel de l’immobilier, notamment le fléchissement des pannes, il appartenait à l’agence de vérifier la solidité de l’ouvrage présentant un tel défaut et à tout le moins d’attirer l’attention du futur acquéreur sur ce type de désordre.

L’agence immobilière a engagé sa responsabilité pour manquement à son obligation d’information et de conseil à l’égard de sa cliente, et sera tenue de l’indemniser à hauteur de 5 % des dommages et intérêts alloués.

Il ne peut être reproché à l’agent immobilier de n’avoir pas informé le futur acquéreur de vices qui n’étaient pas décelables lors d’une simple visite des lieux, comme les problèmes d’humidité ou les odeurs d’égouts.

— sur les demandes de dommages et intérêts, M^me Z sera déboutée de ses demandes relatives aux impôts réglés.

Il convient de lui allouer la somme de 4 935,70 euros d’intérêts et 1 157,36 euros d’assurance correspondant aux intérêts et assurances échus au 5 février 20l9 inclus.

Les autres frais liés a la vente, soit 2 090 euros, lui seront remboursés, soit une somme totale de 8 288,43 euros.

— sur son préjudice moral, une somme de 6000 € doit lui être allouée, alors qu’elle expose souffrir de fibromyalgie et que les symptômes de sa maladie se sont accrus à cause de l’ambiance humide dans laquelle elle a vécu.

— la S.A.R.L. La Nouvelle Adresse sera tenue à hauteur de 5% du montant des

dommages et intérêts mis à la charge des époux X, in solidum avec eux, soit à hauteur de 714,42 euros.

LA COUR

Vu l’appel en date du 08/03/2019 interjeté par M. B X et M^me Y-L M épouse X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 18/12/2019, M. B

X et M^me Y-L M épouse X ont présenté les demandes suivantes :

'Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance du 15 février 2019

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction applicable au cas d’espèce,

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance du 15 février 2019 dans toutes ses dispositions.

A titre principal :

- DIRE ET JUGER que les désordres affectant l’immeuble vendu sont des; vices apparents, et n’y avoir lieu à garantie des vices cachés,

- DÉBOUTER en conséquence M^me Z de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire :

- DIRE ET JUGER, que les époux X n’avaient pas connaissance des vices et n’ont pas commis une réticence dolosive traduisant leur mépris pour le principe de bonne foi contractuelle ;

- DIRE ET JUGER qu’en conséquence, la clause d’exonération de garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente est valable,

- DÉBOUTER en conséquence M^me Z de l’intégralité de ses demandes.

En toute hypothèse :

- CONDAMNER M^me Z à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

- CONDAMNER M^me Z aux dépens de l’instance'.

A l’appui de leurs prétentions, M. B X et M^me Y-L M épouse X soutiennent notamment que :

— les époux X ont mis en vente un immeuble ancien et vétuste, ce qui n’est pas interdit, nécessitant inévitablement des travaux, mais qui pour autant était habitable en l’état.

— Les défauts affectant l’immeuble objet de la vente ne sont pas constitutifs de vices cachés, et encore moins, de vices cachés volontairement dissimulés par les vendeurs qui légitimeraient l’exclusion de la clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés.

— l’humidité était aisément décelable selon l’D.

Ils n’ont pas masqué les défauts de la maison et M^me Z a manqué de vigilance.

— les odeurs nauséabondes étaient présentes dans le logement bien avant la vente et ne pouvaient être masquées.

— parfaitement informée dans l’acte de vente puisque l’acte mentionnait que 'l’installation intérieure comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent', M^me Z ne peut affirmer que l’état de l’installation électrique lui a été caché.

— la flexion des pannes était nettement visible comme le relève l’D.

— tant M^me Z que les époux X sont profanes en matières d’immobilier et de construction.

L’D a retenu que un ' acquéreur normalement avisé pouvait constater qu’il s’agissait d’un immeuble ancien réhabilité sans autre amélioration que celles de l’habitabilité minimale'.

Ces défauts étaient parfaitement apparents lors la vente, et n’ont pas rendu le bien inhabitable.

— alors que les défauts affectant l’immeuble étant apparents, il n’y a pas de leur part de réticence dolosive.

— M^me Z a acheté, et à bas prix, un immeuble très ancien dont les défauts étaient apparents et en cohérence avec le prix.

Elle s’est en outre engagée à acquérir cet immeuble dans l’état où il se trouvait.

Les époux X n’ont nullement fait preuve de mauvaise foi, ils n’ont caché ni les vices, ni la réalité de l’état de la maison vendue pour la modique somme de 30 000 euros.

La clause d’exonération doit s’appliquer et il n’y a pas lieu à dommages et intérêts.

— sur le préjudice moral, les époux X ne sont pas responsables de tous les maux dont souffre M^me Z et particulièrement pas de ses problèmes de santé, actuels ou antérieurs à la vente.

M^me Z s’est en outre relogée mais ne rembourse plus les mensualités du prêt immobilier car en raison de son état de santé, il s’avère que c’est l’assurance qui prend en charge le remboursement du crédit, avec ce que cela implique quant au préjudice éventuel.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 05/09/2019, M^me I Z a présenté les demandes suivantes :

'DIRE et JUGER mal fondé l’appel principal formé par M. et M^me B X, ainsi que l’appel incident de la S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE,

CONSTATER que le bien objet de la vente immobilière est affecté de vices cachés,

1.

CONSTATER que M. et M^me X avaient connaissance avant la vente de l’existence de vices cachés affectant l’immeuble vendu,

2.

En conséquence CONFIRMER le jugement rendu le 15 février 2019 par le Tribunal de grande instance de NIORT,

3.

Et y ajoutant, faisant droit à l’appel incident de M^me I Z :

CONDAMNER M. et M^me B X à payer à M^me I Z la somme de 12 455,45 € au titre de son préjudice matériel, avec application de l’intérêt au taux légal à compter du 15 février 2019,

1.

CONDAMNER la S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE à 33% du préjudice subi, soit 6151,82 €,

2.

CONDAMNER in solidum M. et M^me B X et la S.A.R.L. « LA NOUVELLE ADRESSE » à verser à M^me I Z la somme de 3000 € au titre des frais

3. irrépétibles en cause d’appel (article 700 du Code de Procédure Civile), ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître N O de C.'

A l’appui de ses prétentions, M^me I Z soutient notamment que :

— il y a lieu à la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté les défauts affectant la chose vendue.

— les défauts sont apparus dans les premiers mois de l’installation de M^me I Z.

— M^me I Z était dans l’incapacité de soupçonner de tels désordres, et le risque d’effondrement n’était pas aisément décelable dans la mesure où tout avait été soigneusement repeint.

— M. A, D, a constaté lui aussi les désordres à savoir :

* une forte humidité a été constatée et mesurée,

* la flexion des pannes : les sections sont insuffisantes en référence aux flèches admissibles

* des odeurs en raison de l’absence de système de décompression.

— M. P F, locataire de M. et M^me X, avait dénoncé auprès d’eux les désordres qu’il subissait.

— l’D a conclu que les désordres se rapportant à l’humidité étaient de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination et que ceux affectant les pannes étaient de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage.

— non seulement les défauts étaient non apparents, mais qu’ils étaient suffisamment bien cachés pour empêcher M^me Z de les déceler après un examen attentif des lieux au moment de la vente.

L’D judiciaire a retenu une impropriété à destination quant aux trois vices qu’il a constatés

— M. et M^me X n’étant pas de bonne foi, sont irrecevable a prétendre à l’application de la clause contractuelle. Il y a lieu à annulation de la vente.

— sur la réticence dolosive, celui qui garde volontairement le silence sur une information qu’il sait déterminante du consentement de son cocontractant commet une réticence dolosive, source de nullité du contrat. En outre, la réticence dolosive rend toujours excusable l’erreur provoquée.

En l’espèce, la maison présentait des désordres la rendant inhabitable. Elle était affectée d’une humidité très importante résultant d’aménagements réalisés sans respecter les règles de l’art. Les désordres n’étaient pas décelables par l’acheteur, qui a visité les lieux en été et n’a donc pas constaté l’humidité.

— M. X ne pouvait ignorer que les travaux de réhabilitation ont été réalisés en 1997 à moindre coût avec des matériaux de mauvaise qualité par l’entreprise BARBE, alors qu’il réalisait certains travaux par lui-même.

Ces travaux ont visé un changement de destination de l’immeuble, avec notamment le rehaussement de la toiture et subséquemment la création d’un étage mansardé sous le comble brisé, sans qu’il soit demandé une autorisation en mairie.

M. et M^me X ont en outre renseigné et signé un questionnaire le 12 avril 2013 selon lequel ils n’avaient pas « effectué des travaux postérieurs à la construction visibles de l’extérieur ou qui ont pu augmenter la surface de la maison ou de bâtiments ou changer l’affectation de certaines parties'.

M^me Z n’a pas été informée de l’existence de ces travaux au moment de l’achat du bien immobilier.

— M^me Z n’aurait jamais acheté ce bien immobilier si elle avait eu connaissance de la vétusté du logement et des vices affectant la maison.

— les réparations des désordres ont été évaluées à la somme totale de 46259,53€.

— M^me I Z est fondée à former une demande incidente de nullité de la vente sur le fondement subsidiaire de la réticence dolosive des vendeurs.

— elle est un particulier non averti et s’est montrée normalement diligente.

— En outre, le discours tenu par l’agent immobilier se voulait très rassurant, et M^me Z en tant qu’acquéreur profane lui a fait entièrement confiance.

— l’agent immobilier lui a assuré que le logement était en bon état, et la mention « bon état » figurait à deux reprises dans l’annonce de l’agence immobilière.

Or, il aurait pu alerter M^me Z sur le fait qu’il s’agissait d’un immeuble ancien réhabilité sans amélioration autres que celles de l’habitabilité minimale.

Au regard de son devoir de conseil et de loyauté vis-à-vis de l’acheteur tiers au mandat, il était tenu en tant que professionnel de l’immobilier de vérifier personnellement, aux fins d’information de l’acheteur, l’état de l’immeuble objet de la vente en terme d’humidité comme de flexion des pannes. Ces omissions sont constitutives d’une faute permettant de retenir la responsabilité de l’agence immobilière ' LA NOUVELLE ADRESSE’ en termes de perte de chance à hauteur de 33 %, alors qu’elle rédigeait le compromis de vente.

— sur les préjudices subis, M^me Z soutient le remboursement des taxes foncières à hauteur de 2311 €, outre un total emprunt et frais annexes de 8055,44 €.

— elle a été contrainte de se reloger en location le 2 mars 2017.

— le versement d’une somme totale de 12 455,45 € est sollicité outre la somme de 6000 € au titre de son préjudice moral.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 22/04/2020, la société S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE a présenté les demandes suivantes :

'Q R et bien fondé l’appel incident formé par la S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE ;

S CONSTATER qu’aucune demande n’est présentée à l’encontre de la S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE par M. B X et M^me Y-L X, appelants ;

S T le jugement du 15 février 2019 du Tribunal de Grande Instance de NIORT en ce qu’il a condamné in solidum la S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE avec M. B X et M^me Y-L M épouse X à hauteur de 5% des sommes allouées à M^me Z à titre de dommages et intérêts, soit 714.42 euros

Par suite,

Vu les dispositions de l’article 1382 ancien du Code civil,

Dire et juger que la S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE n’a pas commis de faute en lien causal avec le préjudice allégué,

En conséquence,

Débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Minorer dans de plus justes proportions ses demandes qui ne pourront excéder 5% du seul préjudice matériel

Condamner M^me Z à payer à la Société LA NOUVELLE ADRESSE la somme de 3 000 € ou tout succombant sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront ceux de première instance

A l’appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE soutient notamment que :

— il y a lieu pour l’acquéreur de rapporter la preuve que l’agent immobilier connaissait une information déterminante sans lui en avoir fait part. En l’espèce, l’D s’est fourvoyé quant à la mission confiée à l’agent immobilier qui n’est pas un constructeur professionnel du bâtiment.

Il n’a qu’un rôle d’entremise dans l’acte de vente et n’est pas présumé devoir posséder les compétences techniques d’un professionnel de la construction immobilière.

Il n’a pas non plus de mission d’investigation.

— s’agissant de l’humidité que l’D n’a constatée qu’en partie basse de la pièce, le locataire précédent ne la dénonçait pas et elle n’était pas apparente. En outre, le bien n’a pas été chauffé suffisamment entre le départ du locataire le 30 mai 2013 et l’emménagement de M^me Z le 27 juin.

En outre, seule l’intervention d’un professionnel a pu ainsi mettre en évidence la malfaçon avec une mesure destructive.

Si l’agent immobilier pouvait S la flexion des pannes, tout comme les vendeurs ou l’acheteur, il ne pouvait pas en appréhender les conséquences.

S’agissant des mauvaises odeurs, l’agent immobilier, tout comme M^me Z n’a pas perçu ses odeurs révélées en cours d’occupation des lieux par M^me Z.

Il n’y a en outre aucun lien de causalité entre une faute éventuelle de l’agent immobilier et les préjudices allégués, les malfaçons n’étant pas de son fait.

— au surplus, M^me Z ayant obtenu la résolution de la vente, le tribunal ne pouvait entrer en voie de condamnation de l’agent immobilier, le préjudice tenant à la « perte de chance » étant alors totalement inexistant.

Il est rappelé que le prix payé est relativement bas et conforme au coût d’un immeuble vétuste.

— à titre subsidiaire, si M^me E ne sollicite pas la résolution du contrat de prêt, elle ne peut pas alléguer un préjudice lié aux frais et intérêts du dit prêt d’autant qu’elle ne rapporte pas la preuve de

ce qu’elle assume effectivement le paiement de ce prêt.

Elle sera entièrement déboutée de ses demandes et à tout le moins, celles-ci seront réduites dans de plus justes proportions pour être porté à 5% du seul préjudice matériel, soit 714.42 €.

M^me Z était parfaitement consciente que la maison était ancienne et réhabilitée à minima, ce qui est d’ailleurs conforté par le prix de vente.

La médiocrité de l’isolation thermique était connue.

Quant à la flexion de la panne, elle ne rend pas la maison inhabitable ; à ce jour aucune aggravation n’est alléguée.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21/12/2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résolution :

L’article 1134 ancien du Code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

L’article 1641 du Code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

L’article 1644 du Code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

L’article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la choses, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

L’article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

L’article 1644 dispose que 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur à le choix de rendre la chose et de sa faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

Il convient de rappeler ici les principales conclusions de l’D judiciaire qui a pu indiquer :

Les désordres :

La matérialité des désordres allégués a été constatée contradictoirement.

Ces désordres atteignent la solidité de l’ouvrage et induisent une humidité excessive.

Ces désordres sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination en référence aux normes actuelles de décence et d’habitabilité.Les causes :

Il s’agit d’un immeuble ancien et vétuste qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation à minima qui ne correspondent plus aux normes actuelles de décence et d’habitabilité.Les remèdes :

Les réparations font l’objet de devis réalisés par des entreprises qualifiées et qui ont fait l’objet d’analyses de notre part.

Le montant total des devis exposés est de 46 259,53 € HT.

Il est important de rappeler que le montant important des travaux est à mettre en rapport avec le coût de l’acquisition (30 000 €),…

Les responsabilités :

…

En ce qui concerne l’humidité :

Il pourrait être retenu l’absence de disposition constructive préventive.

La configuration des dispositions existantes est un élément non négligeable notamment en ce qui concerne la position de la maison et le mur enterré

En ce qui concerne les pannes :

La responsabilité de l’intervenant ayant réalisé les travaux pourrait être retenue.

En ce qui concerne les odeurs :

La responsabilité de l’intervenant ayant réalisé les travaux pourrait être retenue.

Les travaux de réparation entraîneront une privation de jouissance du bien pendant la période des travaux qui pourrait s’étendre sur trois mois.

Le déménagement et le relogement pourraient alors être chiffrés forfaitairement à 3000 €.

…

Les désordres préexistaient nécessairement à la vente.

L’humidité en pied de mur est décelable au toucher manuel (sans appareillage).

La flexion des pannes est nettement visible.

Selon nous, ces désordres étaient aisément décelables après un examen attentif des lieux.

L’agence immobilière en charge de la vente de l’immeuble ne pouvait ignorer les désordres en question.

Un acquéreur normalement avisé pouvait constater qu’il s’agissait d’un immeuble ancien

réhabilité sans amélioration autres que celles de l’habitabilité minimale.

En ce qui concerne l’humidité, nous ne sommes pas en mesure de dire si celle-ci était constatable le jour de la visite.

En ce qui concerne les flexions des pannes, ces éléments étaient visibles ; cependant, cette déformée facilement identifiable comme préjudiciable pour un professionnel n’alerte pas nécessairement le profane.'

Il ressort de ces éléments que M^me Z, acquéreur parfaitement profane, a acquis de M. et M^me X, propriétaires depuis 1996 et qui avaient en 1997 fait exécuter ou exécuté eux-même des travaux de réhabilitation du bien un immeuble grevé de vices qui n’étaient pas identifiables pour elle.

Il apparaît qu’elle s’est montrée normalement diligente, s’agissant de la flexion des pannes de toiture qui ne l’a pas alertée sans que reproche puisse lui en être fait.

Il en est de même des désordres d’humidité qui n’a pu être détecté dans le cadre de sa visite des lieux, alors que le bien était occupé et meublé.

M^me Z a emménagé dans son bien le 27 juin 2013 mais dès le 16 juillet 2013, elle adressait à ses vendeurs un courrier par lequel elle signalait un certain nombre de désordres constatés : de l’eau sort des interrupteurs, le sol est glissant, des limaces sont présentes du sol au plafond, de l’humidité dans la salle de bain, de l’eau sous la maison.

Les désordres se rapportant à l’humidité sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, étant relevé que le taux d’humidité a pu être mesuré à 99,9% d’humidité au niveau des plinthes et les désordres affectant les pannes portant de mur à mur sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage.

Si en l’espèce a pu être insérée à l’acte authentique de vente du 30 mai 2013 une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés au bénéfice des vendeurs M. et M^me X, ceux-ci, propriétaires depuis 1996 ne peuvent soutenir l’application de cette clause, dès lors qu’ils étaient informés de l’existence de ces désordres mais ne justifient nullement avoir attiré l’attention de M^me Z à cet égard.

Il y a lieu de rappeler qu’ils avaient fait exécuter par l’entreprise BARBE courant 1997 divers travaux, le carrelage étant posé sans isolant ou film plastique d’étanchéité.

Sur ce point, il résulte du constat d’huissier dressé le 14 octobre 2013 par Maître U V que :

'une attestation présentée par la requérante, et établie par la S.A.R.L. LABROUSSE couverture et maçonnerie sise commune de PERIGNE 79170, précise que « le béton du sol est coulé sur du remblai terreux non tassé, il manque un polyane, il manque une isolation de 6 sur 6 cm d’épaisseur, il manque la chape selon le DTU »

Au niveau de l’excavation, je constate effectivement :

- la présence d’un treillis métallique

- absence de toute isolation et tout polyane'.

Au surplus, par courriel daté du 13 décembre 2012, M. F, locataire du bien, indiquait à M. X :

'Etant donné de l’état de l’isolation du logement que vous me louez, je suis fort étonné que vous osiez appliquer une hausse de ce dernier. (…) Dans un second temps, j’aimerais vous parler de nouveau des odeurs nauséabondes remontant les canalisations de la salle de bain, je doute fort que confronté à ces odeurs pestilentielles après chaque utilisation des toilettes, lavabo ou douche vous n’ayez pas réglé le problème… La preuve est par cette annonce d’une augmentation du loyer, malgré l’état du logement en question…'.

Dans le cadre de la vente d’un bien présentant antérieurement à cette vente des désordres cachés pour l’acquéreur profane qui n’a pas manqué de diligence, la transmission par les vendeurs des informations essentielles relatives à l’état du bien n’est pas démontrée et constitue de leur part, en dépit du prix modéré concédé, une attitude de dissimulation fautive justifiant que la clause d’exclusion soit écartée et que la résolution de la vente soit prononcée par le tribunal.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point ainsi que sur la condamnation à restitution du prix de vente et du bien lui-même, avec publication de la décision rendue.

Sur la responsabilité de la société S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE :

S’il est constant que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction, il lui appartient néanmoins, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, d’attirer l’attention des acquéreurs sur les caractéristiques essentielles du bien, cela même s’il n’est mandaté que par le vendeur de ce bien.

Il lui appartient de distiller une information sincère et d’attirer 1'attention de l’acquéreur sur des désordres qui affecteraient la solidité du bien.

En l’espèce, l’D judiciaire a indiqué que 'l’agence immobilière en charge de la vente de l’immeuble ne pouvait ignorer les désordres en question', puisque le fléchissement des poutres, d’une section insuffisante (230x70nm1) et dont l’entraxe (l,20m) est trop important par rapport à la portée (6,50m), était aisément décelable pour un professionnel.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu l’engagement de la responsabilité de la société S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE, en terme de perte de chance pour sa cliente de ne pas avoir contracté si elle lui avait dispensé son conseil, à hauteur de 5 % dès lors que les désordres d’humidité n’étaient pas décelables dans les conditions d’une simple visite.

Si la résolution de la vente entraîne la restitution du prix payé, elle ne fait nullement disparaître les conséquences de la perte de chance, s’agissant d’une part des préjudices matériels subis et d’autre part du préjudice moral qui serait retenu.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

- au titre du préjudice matériel :

Le tribunal a pu justement retenir que les sommes versées par M^me Z au titre des taxes fiscales grevant le bien demeuraient à sa charge dès lors qu’elle en était propriétaire, la résolution de la vente et sa publication lui permettant d’obtenir la régularisation fiscale de sa situation.

Elle justifie par contre de sa charge d’emprunt immobilier et des intérêts qu’elle a dû supporter pour un montant de 6166,37 €, outre 2042,40 € d’assurance.

Quelle que soit sa situation de santé et les aides à paiement éventuellement obtenues dans ce cadre, elle demeure directement débitrice de son prêt immobilier et des intérêts y afférent, qu’elle n’aurait pas supporté si la vente n’était pas intervenue.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à M^me Z la somme de 8 288,43 €, les frais d’huissier étant pris en charge au titre des frais de procédure.

- au titre du préjudice moral :

M^me Z qui souffre de fibromyalgie justifie par attestation du 23 juillet 2013 de son rhumatologue le docteur G que son état de santé est susceptible d’être aggravé par l’humidité et le froid subi de façon chronique.

Le docteur H, médecin généraliste, certifiait le 15 juillet 2014 que l’état de santé de M^me I Z bénéficierait d’une vie régulière en milieu sec et bien chauffé.

Alors qu’il s’agissait d’un premier achat immobilier, il doit être retenu que M^me Z a connu divers arrêts de travail à partir de septembre 2013.

Sur avis du Comité médical il a été décidé de la placer en disponibilité d’office pour raisons de santé à partir du 3 janvier 2017 jusqu’à son départ en retraite pour invalidité, alors qu’elle supportait une situation de stress liée directement aux désordres du bien acquis et aux charges supplémentaires qu’elle devait supporter en raison de son relogement.

Le jugement lui a justement alloué la somme de 6000 € en indemnisation de son préjudice moral.

La décision critiquée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a :

— condamné in solídum M. B X et M^me Y-L M épouse X a payer à M^me I Z la somme de 8288,43 euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêts à compter du prononcé du présent jugement.

— condamné in solidum M. B X et M^me Y~L M épouse X a payer à M^me I Z la somme de 6 000,00 euros en réparation de son préjudice moral avec intérêts a compter du prononcé du présent jugement.

— condamné la S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE in solidum avec M. B X et M^me Y-L M épouse X a hauteur de 5%

des sommes allouées a M^me I Z à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral, soit à hauteur de 714,42 euros.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. B X et M^me Y-L M épouse X, appelants.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître N O de C, avocat.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum à payer M. B X et M^me Y-L M épouse X à M^me I Z la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement

entrepris devant être confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. B X et M^me Y-L M épouse X à payer à M^me I Z la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum M. B X et M^me Y-L M épouse X aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître N O de C, avocat, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,