ARRET N°136

EC/KP

N° RG 19/03453 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3ZX

B

C/

A VEUVE X

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 16 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03453 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3ZX

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 août 2019 rendu(e) par le Tribunal d’Instance de NIORT.

APPELANTE :

Madame G B

née le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e U-Louis BELOT de la SCP BELOT-MARRET-CHAUVIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/8403 du 17/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEES :

Madame Z-L A veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame I X

née le […] à […]

[…]

[…]

A y a n t p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e J é r ô m e C L E R C d e l a S E L A R L L E X A V O U E POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme MERENDA, avocat au barreau de barreau de NIORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur U-Pierre FRANCO, Président

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame J K,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur U-Pierre FRANCO, Président, et par Madame J K,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

M. U-V X a donné à bail, selon acte sous signatures privées du 9 mai 2005, un local d’habitation avec garage situé […], à Saint-Hilaire-la-Palud (Deux-Sèvres) à compter du 14 mai 2005 pour un loyer mensuel de 310 euros.

Par jugement du 3 septembre 2014, le tribunal d’instance de Niort a condamné M. U-V X à réaliser dans l’immeuble, les travaux suivants :

— mise en place d’une ventilation mécanique

— réfection de l’isolation horizontale en combles

— doublage vertical et isolation des murs extérieurs

— découvrir le puisard des eaux usés dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai, à peine d’astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard passé ce délai. Le tribunal s’est réservé la liquidation de l’astreinte.

Cette décision a été signifiée le 23 octobre 2014 à personne à M. U-V X.

M. X est décédé le […], laissant pour lui succéder son épouse M^me Z-L X née A et sa fille M^me I X.

Par ordonnance du 4 janvier 2017, le juge du tribunal d’instance de Niort, statuant en référé sur assignation de M^mes X du 30 août 2016, a ordonné à M^me B de laisser les artisans accéder aux lieux loués afin d’effectuer les travaux prescrits, spécifiquement :

— la SARL Acelin 3E pour la reprise du câblage électrique avant isolation du mur de façade ;

— Amilly menuiserie multiservices pour l’isolation du mur de façade par l’extérieur ;

— la société Assainissement S pour découvrir et vidanger le puisard des eaux usées,

à charge pour les propriétaires d’avertir la locataire des interventions par courrier recommandé avec accusé de réception dans un délai minimum de 8 jours avant les interventions. Cette ordonnance signifiée à personne le 8 mars 2017 n’a pas fait l’objet d’un appel selon certificat du 25 avril 2017.

M^me B ayant donné congé par un courrier du 5 décembre 2017 pour le 9 janvier 2018, un état des lieux a été établi à cette date par M. U-W C, huissier de justice.

M^me G B a fait assigner par actes d’huissier en date du 10 septembre 2018 M^me Z-L X et M^me I X devant le tribunal d’instance de Niort aux fins notamment de liquidation de l’astreinte et de condamnation à des dommages et intérêts.

Par jugement du 14 août 2019, le tribunal d’instance de Niort a :

— fixé la créance de M^me G B à l’égard de M^me Z-L X et M^me I X à la somme de 3.808 euros correspondant aux sommes suivantes

—  3.208 euros correspondant au montant de l’astreinte liquidée ;

—  300 euros au titre du préjudice moral ;

—  300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— déboute M^me G B de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— debouté M^me G B de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de déménagement ;

— fixé la créance de M^me Z-L X et M^me I X à l’égard de M^me G B à la somme de 6.752,79 euros correspondant au montant des loyers consignés ;

— prononcé la compensation entre les créances susvisées ;

— ordonné en conséquence que soit restituée à M^me Z-L X et M^me I X la somme de 2.944,79 euros qui sera prélevée sur la somme de 6.752,79 euros consignée à la Caisse des dépôts et consignations ;

— dit qu’il y n’a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront partagés par moitié, en ce inclus le coût du constat d’huissier en date du 4 octobre 2016 d’un montant de 280,06 euros ;

— dit qu’une copie de la présente décision sera adressée à la Caisse des Dépôts et Consignations ;

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Selon déclaration du 21 octobre 2019, M^me G B a relevé appel de cette décision ; la déclaration d’appel était ainsi libellée :

« Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués :

Fixe la créance de M^me G B à l’égard de M^me Z-L X et M^me I X à la somme de 3808 euros correspondant aux sommes suivantes :

-3208 euros correspondant au montant de l’astreinte liquidée

- 300 euros au titre du préjudice moral

- 300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Déboute M^me G B de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Déboute M^me G B de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de déménagement.

Ordonne en conséquence que soit restituée à M^me Z-L X et M^me I M »

M^me G B formule les prétentions suivantes dans ses dernières conclusions datées du 14 décembre 2020 :

Vu les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Vu les dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil

Vu le jugement rendu par le tribunal d’Instance de Niort le 3 septembre 2014

Vu les pièces versées aux débats,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal d’Instance de Niort le 14 août 2019,

Et le réformant :

— condamner M^me Z-L A veuve X et M^me I X à régler à M^me G B la somme de 19.350,00 €.

— condamner M^me Z-L A veuve X et M^me I Z X à verser M^me G B la somme de 200 € à titre de dommage et intérêt en réparation de son préjudice de jouissance.

— condamner M^me Z-L A veuve X et M^me I Z X à verser M^me G B la somme de 2.500,00 € à titre de dommage et intérêt en réparation de son préjudice moral et psychologique.

— condamner M^me Z-L A veuve X et M^me I Z X à verser M^me G B la somme de 600 € en remboursement des frais de déménagement.

— condamner M^me Z-L A veuve X et M^me I Z X à verser M^me G B la somme de 600 euros outre la majoration des 10% mensuels (300 € de février 2018 à juillet 2018), sous réserve de l’actualisation du montant au jour de la décision à intervenir.

— constater que le montant des loyers, soit la somme de 6.752,19€, a bien été séquestré à la Caisse des dépôts et consignations conformément au jugement du tribunal d’instance de Niort du 3 septembre 2014.

— ordonner la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties.

— dire que le solde dû le cas échéant après compensation sera versé à la partie créancière par la Caisse des dépôts et consignations.

— débouter M^me Z-L A veuve X et M^me I X de l’ensemble de leurs demandes.

— condamner M^me Z-L A veuve X et M^me I Z X à verser M^me G B la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

Elle fait valoir que les propriétaires n’ont pas fait réaliser les travaux prévus par la décision ' qui n’étaient toujours pas effectués lors de sa sortie des lieux le 9 janvier 2018, de sorte qu’elle est fondée à demander la liquidation de l’astreinte sur les 1287 jours écoulés entre la date fixée pour l’exécution des travaux (le 23 décembre 2014, deux mois après la signification), et la date de son départ.

Elle conteste avoir fait obstacle à la réalisation des travaux mais indique qu’elle s’est simplement opposée au mode d’isolation par l’intérieur, qui l’aurait contrainte, alors qu’elle présente des problèmes de santé, à déménager le temps des travaux, ce qu’elle n’avait pas les moyens de faire, et que cette isolation aurait pour effet de réduire la superficie du logement.

En réponse, par dernières conclusions du 31 décembre 2020, M^me Z-L A Veuve X et M^me I X demandent à la cour de :

— dire et juger M^me G B non fondée en son appel principal,

— en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger M^me Z-L A veuve X et M^me I X recevables et bien fondées en leur appel incident,

Y faisant droit,

Réformer en conséquence le jugement entrepris en ce que le tribunal a :

— fixé la créance de M^me G B sur Mesdames Z-L A veuve X et I X à la somme de 3 808 € ainsi décomposée :

—  3 208 € correspondants au montant de l’astreinte liquidée,

—  300 € au titre du préjudice moral

—  300 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— débouté M^me Z-L A veuve X et M^me I X de leur demande visant à voir dire et juger que l’intégralité des sommes consignées à la Caisse des dépôts et consignations seront débloquées à leur profit,

Confirmer pour le surplus le jugement entrepris en ce que le tribunal a débouté M^me G B de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance allégué et au titre des frais de déménagement,

Statuant à nouveau :

— dire et juger que l’intégralité des sommes actuellement consignées auprès de la Caisse des dépôts et consignations au titre des loyers et charges dus sera débloquée au profit de Mesdames Z-L A veuve X et I X, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner M^me G B au paiement de la somme de 2 500 € par application de l’article 700 du CPC,

— la condamner également aux entiers frais et dépens lesquels comprendront, notamment, le coût du PV de constat de M^e C du 9 janvier 2018 de 324,09€ TTC et qui seront recouvrés par la selarl Lexavoué Poitiers en vertu de l’article 699 du CPC.

A l’appui de leur appel incident, elles font valoir que M^me B s’est délibérément évertuée à empêcher la réalisation des travaux pour des motifs infondés, ce qui les a contraint à obtenir une décision du juge des référés pour qu’elle autorise l’accès des artisans à la chose louée, ce qui justifie le fait qu’aucune astreinte ne soit mise à leur charge.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de liquidation de l’astreinte

L’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Selon l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il n’est pas contesté que le jugement du 3 septembre 2014, imposant la réalisation de divers travaux sous astreinte de 15 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de sa signification, a été signifié le 23 octobre 2014, de sorte que le point de départ de l’astreinte est fixé au 23 décembre 2014. Dès lors que la charge de la preuve de l’exécution d’une obligation de faire assortie d’une astreinte pèse sur le débiteur de l’obligation, il appartient aux intimées, venant aux droits du débiteur visé dans ledit titre exécutoire, de démontrer qu’elles ont satisfait à chacune des obligations à leur charge.

Sur la mise en place d’une ventilation mécanique

Les intimées font valoir que les travaux ont été réalisés en octobre 2014, et produisent aux débats une facture de la société D 3 E du 14 novembre 2014 mentionnant le remplacement des gaines de VMC et non en 2016, les travaux en cause n’ayant pas exclusivement consisté dans le changement des gaines.

L’appelante expose toutefois à bon droit que seules les gaines ont été remplacées en 2014 selon cette facture, alors que le jugement imposait la mise en place d’une ventilation mécanique. Or, il appartient aux intimées de démontrer l’exécution de l’obligation mise à la charge de leur auteur ; dès lors, contrairement à ce qui est indiqué par le jugement entrepris, il ne peut être reproché à l’appelante de ne pas démontrer que la ventilation n’aurait pas fonctionné entre la date de changement des gaines et celle du changement complet de la ventilation, alors au contraire qu’il appartenait aux intimées de prouver que le remplacement des gaines était suffisant à assurer la mise en place d’une ventilation mécanique fonctionnelle répondant à l’obligation qui leur était faite (correspondant au demeurant à l’interprétation donnée par l’expert M. Q des préconisations de son rapport d’un équipement assurant un renouvellement d’air efficient (selon son courrier du 9 novembre 2016). En l’absence de tout élément de preuve de l’efficacité de cette intervention dont le libellé ne répondait pas à l’obligation fixée par le jugement, il s’avère que cette obligation n’a comme le soutient l’appelante été exécutée que lors des travaux de remplacement de VMC facturés le 25 janvier 2016 par la société D 3E.

Sur la réfection de l’isolation horizontale en combles

Les appelantes, pour prouver l’exécution de cette obligation, se prévalent de la facture précitée du 14 novembre 2014 mentionnant des travaux de dépose de l’isolation existante et déblaiement, pose de réhausse en bois à la trape pour retenue de la laine de roche et la pose de laine de roche en vrac pour une épaisseur de 320 mm (avec une quantité de 40 m²).

M^me B conteste que les intimées aient satisfait à leur obligation au motif que seule une partie de l’isolation, pour 40 m² a été réalisée selon la facture de l’entreprise D, qu’il manque l’isolation des combles situés au-dessus de la chambre, et que l’expert avait préconisé la réfection de l’isolation des combles dans leur ensemble.

Toutefois, la cour relève sur ce point que ni le jugement assorti d’une astreinte, ni le rapport d’expertise, n’ont précisé l’étendue de l’obligation de réfection de l’isolation horizontale en combles, mais l’emploi du terme « réfection » fait référence à une action de remettre en état, de réparer, de remettre à neuf et non pas, comme l’a retenu le premier juge, de remplacer intégralement. En outre, compte tenu de l’interpétation nécessaire de la décision, il convient de faire référence à l’expertise qui en était le fondement, qui contenait le constat en page 19 de la présence d’un isolant en combles (dont le bon fonctionnement thermique pouvait être atteint par le pare-vapeur côté extérieur), et retenait un chiffrage limité à 350 euros difficilement compatible avec un remplacement total. L’ensemble de ces éléments permet d’induire, contrairement à ce qui a été retenu en première

instance que l’obligation à la charge du propriétaire ne visait pas à reprendre l’intégralité de l’isolation des combles mais à procéder aux seules reprises nécessaires à assurer une isolation fonctionnelle.

Or, la SARL D 3E indique .(en pièce 6) avoir créé la chambre du fond, isolée avec de la laine de verre 100 mm semi-rigide et le plafond avec de la laine de verre de 200 mm, ce qui rend impossible une nouvelle isolation, ce plafond suspendu et sans accès ne pouvant être surchargé au risque de se dégrader et qu’il s’effondre. M. N D précise dans une autre attestation non datée produite en pièce n°20 de ce que les travaux d’extension de 1999 à 2000 ont conduit à la pose d’un plafond en BA13 suspendu à la charpente sans accès avec 200 mm de laine de verre et les murs en BAS avec 100 mm de laine de verre semi-rigide. Ces éléments démontrent l’absence de nécessite ' et même l’impossibilité ' de compléter l’isolation des combles au-delà de la partie de 40 m² réalisée.

C’est donc à bon droit que les intimées font valoir que les travaux ont bien été exécutés dès lors que le surplus de la surface de 40 m² avait déjà été isolé comme en atteste M. D.

Enfin, si la locataire indique que le constat d’huissier établi à sa demande en octobre 2016 ayant relevé la persistance de l’humidité, les intimées rappellent à juste titre en l’absence de constatations techniques, qu’il n’est pas démontre que les moisissures relevées dans ledit constat d’octobre 2016 soient pas inhérentes au défaut d’isolation.

Dans ces conditions, les intimées justifient de l’exécution le 14 novembre 2014, soit dans le délai fixé par le titre exécutoire, de cette partie des travaux.

Sur le doublage vertical et isolation des murs extérieurs

Les consorts X justifient de la fourniture et de la pose d’isolant avec bardage pour 39,90 m² livrés le 1^er décembre 2014 selon facture d’Amilly menuiserie multiservices.

L’appelante fait valoir sur ce point que l’isolation verticale par Amilly n’a porté que sur cette surface, soit uniquement le mur arrière et pas les trois murs de la maison ; le constat d’huissier précité du 4 octobre 2016 a ainsi relevé la présence d’un bardage bois uniquement sur une partie du mur arrière de la maison.

Les intimées indiquent que le défaut de réalisation du surplus des travaux est imputable à la locataire qui s’est opposée à ce que les artisans pénètrent dans la maison pour assurer l’isolation du 4^e mur par l’intérieur. Elles produisent à ce titre une attestation de M. O E, exerçant sous l’enseigne Amilly menuiserie multiservices, mentionnant le refus par M^me G B le 18 novembre 2014 au matin de ce qu’il débute les travaux d’isolation (pièce 5). M^me G B avait en outre indiqué dans une sommation interpellative du 23 juillet 2015 pour justifier ce refus qu’elle n’était pas d’accord pour une isolation par l’intérieur qui diminuerait sa superficie et ne résout pas le problème comme indiqué par Amilly menuiserie, tout devant se faire selon cette entreprise (pièce 7).

Toutefois, la cour relève qu’aucune mention du jugement ou du rapport d’expertise ayant déterminé cette décision ne précise les modalités de l’isolation devant intervenir ; au contraire, en réponse à un courrier du conseil des consorts X, M. P Q indique avoir proposé un doublage vertical comportant un isolant des murs extérieurs et l’isolation des combles, mais pas de proposition relative à l’isolation par l’extérieur.et la SARL D 3E conteste dans un document du 28 août 2015 avoir déclaré que l’isolation intérieure n’avait aucune efficacité. Il s’en évince que le refus opposé par M^me B à la réalisation de travaux d’isolation intérieure n’est pas légitime, les intimées rappelant à juste titre qu’il n’appartient pas à la locataire, tenue en vertu de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 de permettre l’accès aux locaux pour l’exécution des travaux, de décider discrétionnairement de la nature technique des travaux à réaliser par le bailleur.

Bien que l’ordonnance du 4 janvier 2017 ait expressément enjoint à M^me B de laisser entrer la société Amilly menuiserie multiservices pour procéder à l’isolation du mur de façade par l’intérieur, et que M^mes X aient, conformément aux prévisions de cette ordonnance, informé leur locataire le 22 mai 2017 par courrier recommandé distribué le 24 mai, de ce que la continuité des travaux d’isolation serait réalisée à partir du 12 juin 2017 par Amilly menuiserie multiservices, M^me B lui a de nouveau refusé l’accès aux lieux comme en atteste M. E en pièce 29, alors qu’il indique avoir acheté les matériaux nécessaires et bloqué la semaine de travail pour ce chantier, ce qui avait perturbé son planning. La justification donnée par M^me B à cette opposition – à savoir le fait qu’elle aurait mandaté son conseil pour faire appel de l’ordonnance du 4 janvier 2017, ce que celui-ci n’aurait pas formalisé ' n’est étayée par aucun élément de preuve (ni de l’appel, ni du mandat) comme le soulignent les intimées, et, comme le relève avec pertinence la décision entreprise, est sans incidence puisque l’ordonnance de référé était assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi, les intimées justifient de ce que le défaut d’exécution de l’intégralité des travaux dans le délai fixé par le jugement est exclusivement imputable au comportement de la débitrice qui s’y est opposée, alors que les propriétaires ont procédé aux démarches nécessaires dès le 1^er décembre 2014, soit dans le délai imparti par le jugement.

Sur la découverte du puisard des eaux usés

Il est constant que les travaux prévus à ce titre n’ont été réalisés que lors de deux interventions les 14 et 28 mars 2017, réalisées par la société S, qui a facturé une intervention de débouchage des canalisation avec inspection puis de pompage de bac à graisse avec acheminement en centre agréé en pièce 23.

Les intimées indiquent que les travaux n’ont pu être réalisés qu’à cette date en raison de la carence de M^me B à retirer le courrier recommandé du 25 août 2015 l’avertissant d’une intervention le 14 septembre 2015 (après une première carence le 8 juillet 2015). Elles justifient à ce titre d’une attestation de M. R S du 17 septembre 2015, relatant s’être présenté à deux reprises les 8 juillet et 14 septembre 2015 sur les lieux après rendez-vous fixés avec M^me Z-L et I X, afin de réaliser les travaux d’assainissement (localisation et vidange d’un puisard) et n’avoir pu effectuer aucune prestation, le locataire ne répondant pas à l’arrivée (pièce 4), et alors même que pour le deuxième passage du 14 septembre 2015, M^mes X prouvent par courrier du 25 août 2015 adressé un courrier recommandé informant la locataire, celui ci étant revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ». Dès lors, M^me B n’est pas fondée à se prévaloir d’un défaut de connaissance des rendez-vous de l’entreprise S en 2015, qui est imputable à sa propre carence à retirer ledit courrier recommandé. Les allégations de l’appelante selon laquelle elle indique ne jamais avoir vu personne n’ont aucune valeur probatoire, et il ne peut être tiré aucune conséquence de l’absence de dépôt par l’entreprise d’un avis de passage. Enfin, c’est à tort qu’elle indique que la réalisation de ces travaux ne nécessitait pas sa présence, dès lors que l’entreprise ne pouvait pénétrer dans les lieux loués constituant son domicile, même en extérieur, qu’avec un accord qu’elle n’avait jamais formalisé.

Il en résulte également que le défaut d’exécution des travaux à compter du 27 août 2015, date de première présentation du courrier recommandé informant la locataire de la date d’intervention, est imputable à la seule carence de la locataire comme l’a retenu le premier juge ; en revanche, il n’en demeure pas moins que les démarches n’ont été accomplies par les propriétaires qu’à compter de cette date.

En synthèse, il s’avère que :

— les travaux de réfection de l’isolation horizontale en combles ont été réalisés dans le délai fixé par le titre exécutoire ;

— les travaux de mise en place d’une ventilation mécanique n’ont été réalisés que le 25 janvier 2016 ;

— les travaux de doublage vertical et d’isolation des murs ont été entrepris dans le délai fixé par le titre, et n’ont pu être réalisés en raison de l’opposition de la locataire créancière de l’obligation ;

— la découverte du puisard des eaux usés n’a été réalisée que le 28 mars 2017, avec un retard d’exécution imputable jusqu’au 8 juillet 2015 aux débitrices de l’obligation et à compter de cette date, à sa créancière, la locataire.

Dans ces conditions, sur la période du 23 décembre 2014 au 8 juillet 2015, soit 247 jours une des obligations était réalisée, l’autre ne l’était pas en raison de l’opposition de la locataire et les deux autres n’étaient pas exécutées par les propriétaires. En considération du comportement des propriétaires qui ont satisfait partiellement à leurs obligations et des difficultés rencontrées pour l’exécuter en raison de l’opposition de la locataire et des circonstances (alors qu’elles venaient aux droit du débiteur décédé), le montant de l’astreinte sera fixé à 7 euros, soit 1729 euros.

Entre le 8 juillet 2015 et le 25 janvier 2016, soit 151 jours, deux des obligations n’étaient pas réalisées en raison du comportement de la créancière, et une en raison du défaut de diligence des propriétaires. En tenant compte des même critère et de l’exécution intervenue d’une obligation, le montant de l’astreinte sera fixé à 3 euros, soit 453 euros.

A compter du 25 janvier 2016 jusqu’au 28 mars 2017, deux obligations étaient exécutées, et deux ne l’était pas en raison du comportement de la locataire, et à compter du 28 mars 2017, seule une des quatre obligations n’était pas exécutée, et ce en raison du comportement de la locataire. Sur cette période, l’inexécution et le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provenant d’une cause étrangère, l’astreinte sera supprimée.

Il en réuslte qu’infirmant le jugement entrepris, la cour liquide l’astreinte à la somme de 2182 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts complémentaires de M^me B

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sur le préjudice de jouissance

M^me B indique en outre que l’entreprise, lors de son intervention, a touché et coupé un fil de terre, de sorte qu’elle a reçu une décharge électrique en voulant prendre sa douche, et qu’elle a de ce fait un épisode traumatisant à la suite de l’exécution des travaux, les intimées n’ayant réagi que 15 jours après malgré ses appels téléphoniques, ce qui a occasionné un préjudice de jouissance qu’elle chiffre à 200 euros.

Aucun élément de preuve de la réalité de cet incident n’est produit aux débats par l’appelante, à l’exclusion de ses propres déclarations, comme le relèvent les intimées.

Au surplus, elle ne démontre pas la réalité des appels téléphoniques qu’elle déclare avoir adressés aux propriétaires (ce que celles-ci contestent au motif qu’elles ne disposaient pas du numéro de téléphone de l’appelante), ni le caractère tardif de leur réaction à compter du courrier électronique produit aux débats, envoyé depuis la boite « sharon-stone@hotmail.fr » à M^e Garlopeau, signé de M^me B, qui fait état de l’altération du fil de terre le 14 mars 2017 par l’entreprise S et des difficultés rencontrées depuis lors (décharge électrique pour prendre la douche), avec une demande

d’intervention du propriétaire pour l’entreprise, qui s’était engagée à le faire, revienne effectivement.

Cette demande n’étant pas justifiée a à bon droit été rejetée par le jugement entrepris, en l’absence de faute prouvée et de préjudice.

Sur le préjudice moral et psychologique

M^me B expose que les bailleresses ont tardé à respecter leurs obligations dans le but de la pousser à partir, ce qui a conduit à une dégradation de son état de santé ; elle justifie en pièce 17 par production d’un certificat médical du D^r F de ce qu’elle présente depuis le 27 novembre 2015 un syndrome anxiodépressif nécessitant un traitement psychotrope, état anxieux s’accompagnant d’anorexie avec perte de poids importante, et ce alors qu’elle présente également une reconnaissance d’invalidité (avec taux d’incapacité de plus de 80%) sur la période du 2 juillet 2015 au 30 juin 2020.

Il s’évince de ce qui précède que les propriétaires n’ont pas effectué de diligences suffisantes au moins jusqu’au 25 janvier 2016 de sorte que les intimées ne peuvent valablement soutenir que la locataire est entièrement responsable du délai d’intervention des artisans en raison de son opposition aux interventions.

De ce fait, M^me B est fondée à obtenir pour cette seule période et en considération des manquements limités des propriétaires à leur obligation de délivrer un logement décent doté d’une VMC et d’un puisard d’évacuation des eaux usées fonctionnel, sans que leur intention de nuire ou d’inciter la locataire à quitter le logement soit établie, des dommages-intérêts que le premier juge a justement chiffré à 300 euros.

Sur les frais de déménagement

M^me B qui estime avoir été contrainte de déménager en raison de la carence des bailleresses sollicite le remboursement des frais de déménagement ; les bailleresses sollicitent la confirmation du rejet de cette demande en première instance dès lors que les travaux ont été engagés, certes pour certains tardivement mais en raison de l’opposition de M^me B.

Sur ce point, le premier juge a à bon droit relevé que la majorité des travaux ont été engagés et que certains l’ont été tardivement en raison de l’opposition de la locataire. Dans ces conditions, aucun lien de causalité n’existe entre le choix de la locataire de démanager et le manquement des prioprétaires à leur obligations. Cette demande sera rejetée, par confirmation du jugement querellé.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de

son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

L’article 7, c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; selon le d) de ce texte il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les mêmes réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1^er du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 précité à laquelle fait référence l’annexe 2 de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

En application de ces articles, le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, et son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations ; il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

M^me B fait valoir que le refus de restitution du dépôt de garantie n’est pas fondé puisqu’aucune dégradation ne lui était imputable selon l’état des lieux de sortie. Les propriétaires se prévalent de l’état des lieux de sortie rendant nécessaires des travaux de prise et un nettoyage général, excédant ce montant, et indiquent qu’il est également nécessaire de compenser ce montant avec les loyers restant dus.

Le premier juge a relevé exactement qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée allégué ou justifié, il y a

lieu à application de la présomption de l’article 1731 du code civil de bon état de réparations locatives de la chose louée, présomption à l’encontre de laquelle aucun élément contraire n’est produit, de sorte que la locataire est tenue de la rendre telle.

Le constat d’huissier établi contradictoirement le 9 janvier 2018 relève pour l’essentiels des sols en état d’usage et des mur défraichis ou jaunis, dont la locataire soutient à bon droit qu’ils sont imputables à la vétusté après 12 années d’occupation, ainsi que des murs et plafonds abîmés par des moisissures et traces d’humidité qui selon l’expert, et contrairement aux allégations des intimées, n’étaient pas imputables à un défaut d’entretien expressément exclu en page 19 de son rapport mais aux insuffisances en termes d’isolation et ventilation ; dès lors, ces désordres liés à la vétusté et au développements de micro-organismes en raison du manquement du propriétaire à l’obligation de livrer un logement décent ne sont pas imputables à la locataire.

Mais ce document relève également des trous chevillés non rebouchés dans l’entrée, la cusine, le séjour (12 trous), et la salle de bains (10 trous), rendant nécessaire un rebouchage des trous assimilable à une réparation par leur nombre et leur emplacement, une dégradation de la porte entrée/cuisine, une réglette électrique hors d’état de fonctionnement, ainsi qu’un défaut de propreté se traduisant notamment par le double vitrage sale de la porte d’entrée, et la présence de toiles d’araignée sur un imposte au-dessus de la porte de la salle de bains ainsi que sur le pourtour de l’éclairage centrale de la cuisine. Les propriétaires prouvent ainsi la réalité d’un préjudice qu’en l’absence d’autres éléments d’autre éléments d’appréciation produits les bailleresses, le premier juge a justement évalué à la somme de 300 euros.

Il est indifférent dans l’appréciation des dégradations locatives que la locataire ait comme elle le prétend laissé dans les lieux la hotte, les plans de travail et la cabine de douche, faute de preuve de ce que ces éléments aient été implantés en accord avec le propriétaire et à ses frais.

Compte tenu de ces dégradations, le solde dû à la locataire était de 300 euros ; les propriétaires qui indiquent qu’il convient également de réduire ce montant des charges locatives et de la consommation d’eau ne justifient pas du montant qui resterait dû à ce titre. En outre dès lors que els loyers étaient consignés par la locataire, ceux-ci ne pouvaient être imputés sur le montant du dépôt de garantie.

Il en résulte que l’état des lieux établi ne justifiait le défaut de restitution du dépôt de garantie qu’à hauteur de 300 euros, de sorte que le refus de restitution à l’issue du délai de 2 mois à compter de la remise des clés, soit avant le 9 mars 2018, n’est pas justifié. La locataire qui a refusé de communiquer son adresse lors de l’état des lieux de sortie ne peut prétendre à la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à compter de la distribution du courrier de mise en demeure du 24 mars 2018 mentionnant une adresse et invitant à communiquer avec son avocat, et jusqu’au jour du jugement ordonnant la compensation avec les sommes consignées assorti de l’exécution provisoire ayant pour effet d’éteindre la dette des propriétaires à ce titre, soit le 14 août 2019, représentant une durée de 17 mois, pour un montant de 10 % du loyer soit 31 euros, représentant une somme de 527 euros. La décision du premier juge rejetant cette demande sera donc infirmée, et la cour dit que les propriétaires seront tenus au paiement de cette somme.

Sur la déconsignation des fonds et la compensation

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Les propriétaires sollicitent à bon droit que les sommes actuellement séquestrées leur soient versées compte tenu de la cessation des relations contractuelles et en l’absence de demande de réduction de loyer ; toutefois, il convient, à la demande de M^me B de confirmer la compensation opérée entre les sommes dues de part et d’autre, non seulement au titre de la restitution de 300 euros du dépôt de garantie, mais également au titre de la majoration de celui-ci pour restitution tardive, soit 527 euros, et l’astreinte liquidée pour 2182 euros.

M^me B justifie de ce que la somme totale de 6 752,19 euros a été consignée auprès de la caisse des dépôts et consignation entre le 9 septembre 2016 et le 8 janvier 2018 (allocations logement incluses) ; il n’est pas contesté que cette somme correspond aux loyers dus à la propriétaire. Après imputation de la somme de 3309 euros due à M^me B, les propriétaires sont donc fondés à obtenir la restitution de la somme de 3443,19 euros (et non 2944,79 euros comme retenu par le juge de première instance), le surplus étant restitué à M^me B.

Chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions comme en son appel, de sorte que le tribunal a à juste titre partagé les dépens par moitié entre les parties et rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles ; la cour y ajoutant dit que chaque partie conservera la charge des dépens et frais irrépétiables exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement du 14 août 2019 du tribunal d’instance de Niort en ce qu’il a :

— fixé la créance de M^me G B à l’égard de M^me Z-L X et M^me I X à la somme de 300 euros au titre du préjudice moral ;

— débouté M^me G B de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— debouté M^me G B de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de déménagement ;

— fixé la créance de M^me Z-L X et M^me I X à l’égard de M^me G B à la somme de 6.752,79 euros correspondant au montant des loyers consignés ;

— prononcé la compensation entre les créances susvisées ;

— dit qu’il y n’a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront partagés par moitié, en ce inclus le coût du constat d’huissier en date du 4 octobre 2016 d’un montant de 280,06 euros ;

— dit qu’une copie de la présente décision sera adressée à la Caisse des Dépôts et Consignations ;

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Infirme ledit jugement en ce qu’il a :

— fixé la créance de M^me G B à l’égard de M^me Z-L X et M^me I X à la somme globale de 3.808 euros et aux sommes suivantes :

—  300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  3.208 euros correspondant au montant de l’astreinte liquidée ;

— ordonné en conséquence que soit restituée à M^me Z-L X et M^me I X la somme de 2.944,79 euros qui sera prélevée sur la somme de 6.752,79 euros consignée à la Caisse des dépôts et consignations ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Liquide le montant de l’astreinte provisoire due par M^me Z-L X et M^me I X à M^me G B au titre de l’inexécution des obligations imposées par le jugement du tribunal d’instance de Niort du 3 septembre 2014

— sur la période du 23 décembre 2014 au 8 juillet 2015, à 7 euros par jour, sur 247 jours, soit 1729 euros,

— sur la période du 8 juillet 2015 et le 25 janvier 2016, à 3 euros par jour sur 151 jours, 453 euros.

— Supprime l’astreinte provisoire à compter du 25 janvier 2016 ;

— Fixe la créance de M^me G B à l’égard de M^me Z-L X et M^me I X :

— à la somme de 2182 euros au titre de la liquidation de l’astreinte,

— à la somme de 300 euros en principal et 527 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie ;

soit une somme globale,compte tenu de la créance de dommages-intérêts confirmée, de 3309 euros ;

— dit que la compensation des créances ordonnée par le premier juge portera sur l’ensemble des sommes susénoncées ;

— dit en conséquence que la somme de 3 443,19 euros sera restituée à M^me Z-L X et M^me I X, ladite somme étant prélevée sur la somme de 6.752,79 euros consignée à la Caisse des dépôts et consignations ;

— dit que le solde sera reversé à M^me G B ;

Y ajoutant ;

— rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisse à la charge de chacune des parties les dépens qu’elle a exposés en appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,