ARRÊT N° 166

N° RG 22/01796

N° Portalis DBV5-V-B7G-GS3K

[F]

C/

[D]

S.A.R.L. AGENCES DES TROIS PROVINCES

[W] [E]

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 07 MAI 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 mai 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON

APPELANT :

Monsieur [B] [F]

né le 06 Avril 1981 à [Localité 10] (44)

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Amaury EMERIAU de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6349 du 17/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMÉS :

Madame [N] [C] épouse [D]

née le 03 avril 1976 à [Localité 8] (44)

[Adresse 4]

Monsieur [T] [D]

né le 28 janvier 1973 à [Localité 11] (51)

[Adresse 4]

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

S.A.R.L. AGENCES DES TROIS PROVINCES

N° SIRET : 444 684 336

[Adresse 3]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS,

Madame [M] [W] [E]

née le 1er mars 1994 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillante bien que régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— DÉFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous-seing-privé du 7 janvier 2019, les époux [T] [D] et [N] [C] ont donné mandat non exclusif à la société Agence des Trois Provinces exerçant sous l’enseigne Atp Immobilier afin de trouver un acquéreur pour leur maison d’habitation située à [Localité 9] (Vendée), au prix de 350.000 €.

Le montant de la commission due à la société Agence des Trois Provinces était stipulé de 14.000 €.

[B] [F] et [M] [W]-[E] ont par l’intermédiaire de l’agence immobilière fait une offre d’achat datée du 13 juin 2019.

Un compromis de vente rédigé par l’agence immobilière est en date du 21 juin 2019, sous condition suspensive de l’obtention par [B] [F] d’un prêt d’un montant de 150.000 €, [M] [W]-[E] finançant l’acquisition par un apport personnel. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tôt le 15 septembre 2019 et au plus tard le 24 octobre suivant.

Courant août 2019, [B] [F] et [M] [W]-[E] ont fait connaître leur intention de ne pas poursuivre l’acquisition.

Par courrier recommandé en date du 26 août 2019, la société Agence des Trois Provinces a mis en demeure [B] [F] et [M] [W]-[E] de régler la somme de 35.000 € aux vendeurs en exécution de la clause pénale stipulée au compromis et celle de 14.000 € à son bénéfice correspondant à sa rémunération. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte du 7 mai 2020, la société Agence des Trois Provinces et les époux [T] [D] et [N] [C] ont fait assigner [B] [F] et [M] [W]-[E] devant le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon. L’agence a demandé à titre principal paiement de la somme de 14.000 € et les époux [T] [D] et [N] [C] paiement de celle de 35.000 €.

Les défendeurs ont conclu au rejet de ces demandes aux motifs qu’ils n’avaient pas :

— renoncé au bénéfice de la condition suspensive ;

— été préalablement mis en demeure de justifier de sa réalisation ou de son absence de réalisation ;

— reconnu leur dette.

Ils ont subsidiairement conclu à la réduction de la clause pénale et sollicité le bénéfice d’un délai de paiement, s’étant séparés.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :

'Condamne solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [M] [W]-[E] à payer aux époux [D] la somme de 10 000 euros et à la SARL Agence des Trois Provinces celle de 5000 € outre intérêts au taux légal à compter du 26 août 2019,

Les condamne in solidum au paiement des sommes de 1200 euros aux époux [D] et de 1200 euros a la sarl Agence des Trois Provinces au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum Monsieur [B] [F] et Madame [M] [W]-[E] aux dépens avec distraction au profit de Maître Stéphanie Bernard en application de l’article 699 du code de procédure civile'.

Il a considéré que :

— les acquéreurs n’avaient pas renoncé au bénéfice de la condition suspensive;

— la faculté pour le vendeur de mettre en demeure de justifier du dépôt de la demande de prêt n’était pas une condition de préalable à la mise en oeuvre de la clause pénale ;

— par courrier en date du 29 août 2019, les défendeurs avaient indiqué ne pas vouloir donner suite à l’acquisition et ne pas contester devoir les sommes de 14.000 € et 35.000 € ;

— l’absence d’intention malicieuse des acquéreurs qui n’avaient pas poursuivi la vente en raison de leur séparation, justifiait la réduction du montant de la clause pénale ;

— le préjudice de l’agence qui n’avait pas perçu sa commission était réparé par l’attribution de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par déclaration reçue au greffe le 15 juillet 20223, [B] [F] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2022, il a demandé de :

'Vu les articles 1103, 1104, 1187, 1231-5, 1343-5 et 1376 du Code Civil ;

Vu l’article L.313-41 du Code de la Consommation ;

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

[…]

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON en toutes ses dispositions ;

— DEBOUTER l’AGENCE DES TROIS PROVINCES, Madame [N] [D] et [T] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées ;

Subsidiairement ;

— REDUIRE en de plus justes proportions les demandes de l’AGENCE DES TROIS PROVINCES, Madame [N] [D] et [T] [D] fondées sur l’application des clauses pénales ;

En tout état de cause ;

— CONDAMNER in solidum l’AGENCE DES TROIS PROVINCES, Madame [N] [D] et [T] [D] à verser à Maître Amaury EMERIAU la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER in solidum l’AGENCE DES TROIS PROVINCES, Madame [N] [D] et [T] [D] aux entiers dépens'.

Il a soutenu que :

— les vendeurs n’étaient pas fondés à solliciter paiement de la clause pénale, faute pour eux d’avoir mis en oeuvre les stipulations contractuelles imposant de mettre préalablement en demeure les acquéreurs de justifier de la demande de prêt, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive ;

— l’agence immobilière ne justifiait d’aucun préjudice, sa commission n’étant due qu’après réalisation de la condition suspensive ;

— cette agence avait manqué à son devoir de conseil puisqu’elle avait été informée de ses difficultés financières et de sa situation de surendettement de nature à faire obstacle à l’obtention d’un prêt.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, la société Agence des Trois Provinces, les époux [N] [C] et [T] [D] ont demandé de :

'Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil ;

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil ;

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes en tout cas mal fondées,

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON en ce qu’il a condamné Monsieur [F], solidairement avec Madame [W]-[E], à payer aux époux [D] la somme de 10.000 euros et à la SARL AGENCE DES TROIS PROVINCES celle de 5.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 26 août 2019 ;

Et, statuant à nouveau :

— CONDAMNER Monsieur [F], solidairement avec Madame [W]-[E], à verser à la SARL AGENCE DES TROIS PROVINCES la somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2019 ;

— CONDAMNER Monsieur [F], solidairement avec Madame [W]-[E], à verser aux époux [D] la somme de 35 000 euros par stricte application de la clause pénale contenue au compromis de vente du 21 juin 2019 avec intérêt de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2019 ;

— CONDAMNER Monsieur [F] à verser, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à la SARL AGENCE DES TROIS PROVINCES la somme de 2 500 euros, et aux époux [D], également, la somme de 2 500 euros ;

— CONDAMNER Monsieur [X] aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction au profit de la SELARL AVELIA AVOCATS, représentée par Maître [H] [U], sur son affirmation de droit'.

L’agence immobilière a maintenu que la faute des acquéreurs, qui n’avaient volontairement pas poursuivi l’acquisition, l’avait privée du bénéfice de sa commission. Elle en a sollicité paiement à titre de dommages et intérêts.

Les époux [N] [C] et [T] [D] ont exposé que :

— la mise en oeuvre de la clause pénale n’était pas subordonnée à une mise en demeure préalable ;

— la décision de ne pas acquérir n’avait pas trouvé sa cause dans le défaut d’obtention d’un prêt ;

— les acquéreurs s’étaient reconnus redevables des sommes de 14.000 € et 35.000 €.

Ils ont conclu au rejet de la demande de réduction de leurs prétentions et de celle d’obtention d’un délai de paiement.

[M] [W] [E] n’a pas constitué avocat.

[B] [F] a fait signifier à [M] [W] [E] par acte du 5 octobre 2022 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, la déclaration d’appel et ses conclusions.

L’ordonnance de clôture est du 14 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA CLAUSE PÉNALE

L’article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

Aux termes de l(article 1231-5 du même code :

'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être

diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

La vente a été stipulée sous condition suspensive de l’obtention d’un financement bancaire. Il a été précisé en page 10 du compromis de vente que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2019. Cette condition a été stipulée en ces termes :

'CONDITION SUSPENSIVE RELATIVE AU FINANCEMENT

La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur (et le cas échéant par le mandataire si l’acquéreur lui a confié cette mission au paragraphe mandat de financement) et dont les caractéristiques sont définies ci-dessous. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l’acquéreur

[…]

1/OBLIGATION DE L’ACQUEREUR VIS-A-VIS DU CREDIT SOLLICITE

L’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et à justifier de celle-ci au VENDEUR dans un délai de quarante jours à compter du lendemain des présentes.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l’ACQUEREUR par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt de dossier de prêt.

Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR devra informer, sans retard LE VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

2/ REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE

Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L312-1 à L312-36 sus-visés et la condition suspensive sera réalisée dès la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite

[…]

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard 40 jours à compter du lendemain des présentes soit le : 31 Juillet 2019.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR adressée au plus tard dans les trois jours suivant l’ expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette notification dans le délai fixé, le VENDEUR aura faculté de mettre l’ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception.

Passé ce délai de huit jours sans que l’ACQUEREUR n’ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais 1'ACQUEREUR ne pourra recouvrer son dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, et après l’exécution du mandat de financement prévu ci-après ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute'.

En page 12 de cet acte, il a été stipulé que :

'CLAUSE PENALE

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE CINQ MILLE EUROS (35 000 €), à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code Civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente'.

Par courrier recommandé en date du 26 août 2019 distribué le 28 août suivant, l’agence Atp Immobilier a indiqué à [B] [F] et [M] [W]-[E] que :

'Le 25 Août 2019, vous nous avez informés que vous ne souhaitez plus faire l’acquisition de la maison … pour laquelle un compromis de vente a été signé le 21 Juin 2019.

Vous n’avez pas exercé votre droit de rétractation dans les dix jours.

De plus, vous nous aviez avertis que vous n’avez plus recours à un emprunt.

En conséquence, je suis dans l’obligation d’appliquer la clause pénale, prévue à la page 12 du compromis de vente :

— Vous devez verser au profit des vendeurs, la somme de TRENTE CINQ MILLE EUROS (35 000 €), à titre de clause pénale […]

— Vous devez verser au profit de l’Agence, la rémunération prévue, soit la somme de QUATORZE MILLE EUROS (14 000 €)

Je vous mets en demeure de régler ces sommes à réception du présent courrier.

De plus, je vous remercie de me faire parvenir, à réception également, un courrier m’informant de votre décision de ne plus acquérir la maison, seul ce courrier pourra vous désengager'.

Par courrier en date du 29 août 2019 remis en mains propres le même jour à l’agence immobilière et rédigé à l’intention des vendeurs, les acquéreurs ont indiqué que :

'Je soussignée Mr [F] et Mme [W]-[E] [M] ….déclarons ne plus vouloir acquérir votre logement situé…[Localité 9] – Vendée.

En conséquence nous appliquerons la clause pénale prévue à la page 12 du compromis de vente c’est à dire nous vous verserons la somme de trente cinq mille euros et quatorze mille euros au profit de l’agence'.

Par courrier recommandé en date du 3 septembre 2019, l’agence immobilière a réitéré la mise en demeure de payer.

Par message 'sms’ en date du 4 septembre 2019, [M] [W]-[E] a en réponse à un message en date du 31 août précédent de [K] [P] de l’agence immobilière, indiqué que :

'je viens de recevoir votre recommandé, sachez que j’ai rdv le 10 septembre à 15h avec mon avocate afin de régler tout cela, nous sommes en pleine séparation avec mr boulangé, et selon l’avocat de mon père à la page 10 du compromis concernant la clause suspensive rien n’a était respecté donc le vendeur retrouve son bien et je n’ai rien à versé. J’agirai en fonction de ce que

me dira mon avocate'.

Dès lors que les acquéreurs avaient notifié à l’agence immobilière, mandataire des vendeurs, qu’ils ne poursuivaient pas la vente et ne recouraient plus à l’emprunt, les vendeurs n’avait pas à les mettre en demeure de justifier des démarches entreprises pour obtenir un financement bancaire.

La défaillance de la condition suspensive et le défaut de réitération de la vente par acte authentique sont imputables aux acquéreurs.

Les vendeurs sont dès lors fondés à se prévaloir des stipulations de la clause pénale insérée au compromis de vente.

Le montant de la clause pénale peut être modéré s’il est manifestement excessif.

Le premier juge a considéré qu’était exclue l’intention malicieuse des acquéreurs, qui avaient renoncé à leur projet en raison d’une mésentente ayant conduit à leur séparation.

Le bien a été vendu par acte du 30 avril 2020, au prix de 310.000 € et non plus de 350.000 €. L’avant-contrat avait été conclu le 13 janvier 2020.

Le montant de la clause pénale stipulée est, en raison de ces circonstances et ainsi qu’exactement apprécié par le premier juge, d’un montant manifestement excessif qu’il convient de réduire à 10.000 €.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.

SUR LES HONORAIRES DE L’AGENCE IMMOBILIÈRE

L’article 6 I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose notamment que : 'Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties'.

A défaut de réitération de la vente par acte authentique, l’agent immobilier n’est pas fondé à percevoir sa commission, sauf pour lui à obtenir des dommages et intérêts en démontrant que l’acquéreur, par son comportement fautif, l’en a privé.

Le refus de [B] [F] et de [M] [W]-[E] de poursuivre la vente a pour cause leur séparation, ce qui constitue un motif légitime de ne pas poursuivre la vente, faisant obstacle à y voir une faute délictuelle. En l’absence de manoeuvres frauduleuses ou d’indélicatesse des acquéreurs, l’agent immobilier n’est, par application des dispositions précitées, pas fondé à demander une indemnisation au titre de l’absence de réitération de la vente par acte authentique.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant. Ils seront recouvrés par Maître Thierry Decressat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié les indemnités dues sur ce fondement par l’appelant et [M] [W]-[E] aux époux [T] [D] et [N] [C]. Il sera infirmé pour le surplus.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des époux [T] [D] et [N] [C] de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef à l’encontre de l’appelant pour le montant ci-après précisé.

L’Agence des Trois Provinces n’est, pour les les motifs qui précèdent, pas fondée en sa demande présentée de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 10 mai 2022 du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon, sauf en ce qu’il :

— condamne solidairement [B] [F] et [M] [W]-[E] à payer à la société Agence des Trois Provinces la somme de 5.000 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 26 août 2019 ;

— condamne solidairement [B] [F] et [M] [W]-[E] à payer à la société Agence des Trois Provinces la somme de 1200 euros à la sarl Agence des Trois Provinces sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau de ces chefs,

DÉBOUTE la société Agence des Trois Provinces de ses demandes formées à l’encontre de [B] [F] et [M] [W]-[E] ;

CONDAMNE [B] [F] aux dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Thierry Decressat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] [F] à payer en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1.200 € aux époux [T] [D] et [N] [C] pris ensemble

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,