ARRET N°46

N° RG 24/00456 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7NE

Société LA MARANSINE

S.A.S. [A] PROMOTION

C/

[J]

[K]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00456 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7NE

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 janvier 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 17].

APPELANTES :

Société LA MARANSINE Société civile immobilière de construction-vente

[Adresse 12]

[Localité 11]

S.A.S. [A] PROMOTION

[Adresse 12]

[Localité 11]

ayant pour avocat postulant M^e Camille CHABOUTY, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant M^e Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES :

Monsieur [M], [R], [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [P] [K] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant M^e Jérôme GARDACH, avocat au barreau de la ROCHELLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur [T] MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2018, les époux [M] [J] et [P] [K] ont conclu avec la sccv La Maransine dont le gérant est la société [A] Promotion, un contrat de réservation d’un appartement avec cave et parking dépendant d’un ensemble immobilier devant être construit à [Localité 17].

Le contrat de réservation stipulait que les biens seraient achevés et livrés au cours de premier trimestre de l’année 2020, sauf survenance d’intempéries, de grèves ou de cas de force majeure ou de suspension des délais de livraison.

Par acte du 16 mars 2019, les époux [M] [J] et [P] [K] ont acquis au prix de 209.000 € de la sccv La Maransine, en l’état futur d’achèvement, les lots nos 5 (appartement), 88 (cellier) et 165 (parking en sous-sol) dépendant de l’ensemble en copropriété désormais dénommé [Adresse 18].

La date d’achèvement prévisionnel des travaux de construction a été fixée au 31 mars 2020.

Le bien a été livré le 31 mars 2021.

Les époux [M] [J] et [P] [K] ont par acte du 7 octobre 2021 assigné la sccv La Maransine et la société [A] Promotion devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.

Ils ont soutenu que devaient être réputées non écrites :

— la clause relative aux événements constituant un retard légitime de livraison, abusive ;

— celle stipulant un report de la livraison pour une durée double des jours de retard créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Ils ont à titre principal demandé de condamner in solidum ces sociétés au paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de :

—  9.403,85 € en réparation de leur préjudice économique ;

—  25.550 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

—  8.000 € en réparation de leur préjudice moral.

Ils ont en outre demandé de les condamner à reprendre les désordres réservés à la livraison, puis dénoncés par courriers recommandés en date des 6 et 30 avril 2021.

La société [A] Promotion a demandé de déclarer irrecevable l’action exercée à son encontre aux motifs que les demandeurs n’avaient ni intérêt, ni qualité pour agir s’agissant des désordres qui affecteraient les parties communes.

Les défenderesses ont soutenu que l’action relative à la reprise des désordres réservés serait forclose.

Les défenderesses ont au fond conclu au rejet des prétentions formées à leur encontre. Elles ont exposé justifier de 151 jours ouvrés de retard légitime (défaillance d’une entreprise, crise sanitaire, intempéries), soit un délai de livraison conventionnellement reporté de 302 jours (151 x 2).

Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'DÉCLARE la Sas [A] Promotion irrecevable en ses fins de non recevoir tirées du défaut d’intérêt et du défaut de qualité à agir ainsi que de la forclusion;

REJETTE la demande tendant à voir déclarer abusive la clause contractuelle dénommée Causes égitimes de suspension des délais de livraison en ce qu’elle renvoie à un certificat établi par le aître d’oeuvre pour l’appréciation des évènements constituant une cause légitime de retard et en ce qu’elle prévoit un doublement des jours de retard ;

FIXE à 142 jours ouvrés le retard du délai de livraison non justifié;

CONDAMNE en conséquence la Sas [A] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum à verser à Monsieur [M] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] la somme de 5249,18 € (cinq mille deux cent quarante neuf euros et dix huit centimes) en réparation despréjudices matériels liés au retard;

CONDAMNE la Sas [A] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 3000 € (trois mille euros) en réparation du préjudice moral;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes;

CONDAMNE la Sas [A] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 3500 € (trois mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE la Sas [A] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit'.

Il a rappelé que l’examen des fins de non recevoir relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Il a considéré que les clauses relatives au report de la date de livraison n’étaient pas abusives, ni ne créaient un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties.

Il a retenu un retard de :

—  41 jours liés à la défaillance de l’entreprise de terrassement ;

—  22 jours liés à l’intervention des sociétés du gros oeuvre en raison de la défaillance précitée ;

—  52 jours ouvrés portés à 114 jours ouvrés, retard non justifié s’agissant des intempéries ;

—  22 jours liés à la crise sanitaire, 14 jours n’étant pas justifiés.

Il a fait droit aux demandes d’indemnisation :

— du préjudice économique subi, un loyer ayant dû être supporté pendant le retard, ainsi que des intérêts intercalaires d’emprunt et des frais de garde du mobilier de cuisine ;

— du trouble de jouissance ;

— d’un préjudice moral.

Il a rejeté la demande des époux [M] [J] et [P] [K] de reprise des désordres dénoncés à la livraison, à défaut de demande de réduction du prix.

Par déclaration reçue au greffe le 22 février 2024, la sccv La Maransine et la société [A] Promotion ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande des époux [M] [J] et [P] [K] de radiation de l’affaire du rôle de celles en cours, le jugement ayant fini par être en majeure partie exécuté.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, la sccv La Maransine et la société [A] Promotion ont demandé de :

'Vu les articles 1217, 1642-1, 1648 et 1792-6 du code civil,

Vu le contrat de vente en état futur d’achèvement,

Vu les attestations de la maîtrise d''uvre,

— Réformer ou infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

o Déclaré la SAS [A] PROPMOTION (PROMOTION) irrecevable en ses fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt et du défaut de qualité à agir ainsi que de la forclusion ;

o Fixé à 142 jours ouvrés le retard du délai de livraison non justifié ;

o Condamné en conséquence la SAS [A] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum à verser à Monsieur et Madame [J], la somme de 5 249,18 € en réparation des préjudices matériels et de jouissance liés au retard ;

o Condamné la SAS [A] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum à verser à Monsieur et Madame [J], la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral ;

o Débouté la SCCV LA MARANSINE et la SAS [A] PROMOTION de leurs demandes ;

o Condamné la SAS [A] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné la SAS [A] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum aux dépens.

— Le confirmer pour le surplus et débouter les époux [J] de toutes leurs demandes formulées au titre de leur appel incident

STATUANT A NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL :

— Déclarer irrecevable l’action de Monsieur et Madame [J] à l’encontre de la SAS [A] PROMOTION faute d’intérêt et de qualité pour agir ;

— Débouter Monsieur et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Rectifier les erreurs de calcul de la décision entreprise et réduire le nombre de jours de retard à plus juste proportion ;

— Débouter Monsieur et Madame [J] de leurs demandes indemnitaires ou, à défaut, les réduire à plus juste proportion ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— Condamner Monsieur et Madame [J] à verser à la SCCV LAMARANSINE et à la SAS [A] PROMOTION la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. '.

Elles ont conclu au rejet de la demande de déclarer abusives les clauses du contrat stipulant la preuve d’un retard légitime par la production d’une attestation du maître d’oeuvre et un délai de report de la livraison égal au double des jours de retard légitime.

Selon elles, ces clauses ne créaient pas un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties et le contrat de vente en l’état d’achèvement n’était pas un contrat d’adhésion.

La société [A] Promotion a contesté devoir être tenue in solidum avec la sccv La Maransine aux motifs que l’action était irrecevable à son encontre, n’ayant ni la qualité de cocontractant des intimés pouvant fonder l’application des articles 1147 ancien, 1611 et 1642-1 du code civil, ni n’étant tenue sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil, n’ayant pas la qualité d’entrepreneur.

Elles ont soutenu justifier ainsi que convenu par la production d’une attestation du maître d’oeuvre d’un retard du chantier de 151 jours ouvrés légitimes, fondant un report de livraison de 302 jours (151 x 2) par application des stipulations contractuelles, soit :

— défaillance de l’entreprise de gros oeuvre 82 jours (41 x2) ;

— intervention d’entreprises pour la compenser 44 jours (22 x2) ;

— intempéries 104 jours (52 x2) ;

(article L 5428-4 du code du travail, norme AFNOR NF P 03-001)

— crise sanitaire 72 jours (36 x 2).

Elles ont ajouté que le tribunal s’était contredit dans le calcul des jours de retard.

Elles ont pour ces motifs conclu au rejet des demandes indemnitaires formées à leur encontre, subsidiairement à leur réduction.

Elles ont ajouté que :

— les intimés ne justifiaient pas des désordres allégués ;

— certains avaient été dénoncés tardivement ;

— le vendeur d’un immeuble à construire n’était pas tenu au titre de la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur ;

— l’action en réduction du prix qui pouvait seule être exercée, ne l’avait pas été.

Par conclusions notifiées poar voie électronique le 15 avril 2025, les époux [M] [J] et [P] [K] a demandé de :

'Vu les articles 1147, 1611 et 1171 du Code civil,

Vu les articles 1642-1 et 1792-6 du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

— REJETER la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité pour agir à l’encontre de la Société [A] PROMOTION

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

. rejeté la demande tendant à voir déclarer abusive la clause contractuelle dénommée « causes légitimes de suspension des délais de livraison » en ce qu’elle renvoie à un certificat établi par le maître d''uvre pour l’appréciation des évènements constituant une cause légitime de retard et en ce qu’elle prévoit un doublement des jours de retard

. fixé à 142 jours ouvrés le retard du délai de livraison non justifiés

. limité à la somme de 5.249,18 € la condamnation in solidum des sociétés [A] PROMOTION et LA MARANSINE à verser à Monsieur et Madame [J] au titre de leurs préjudices matériels et de jouissance liés au retard

. limité à la somme de 3.000 € la condamnation in solidum des sociétés [A] PROMOTION et LA MARANSINE à verser à Monsieur et Madame [J] au titre de leur préjudice moral

. débouté Monsieur et Madame [J] de leurs plus amples demandes

Statuant à nouveau,

— JUGER que la clause qui renvoie à un certificat établi par le maître d''uvre pour l’appréciation des événements constituant une cause légitime de retard de livraison présente un caractère abusif et doit être réputée non écrite ;

— JUGER que la clause de report du délai de livraison par le double de jours de retard enregistrés créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment des époux [J] et doit être réputée non écrite ;

— JUGER que la Société LA MARANSINE et la Société [A] ont manqué à leur obligation contractuelle de respect du délai de livraison,

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [A] à régler aux époux [J] la somme de 9.403,85 € au titre de leur préjudice économique ;

— CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [A] à régler aux époux [J] la somme de 25.550 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [A] à régler aux époux [J] la somme de 8.000 € au titre de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER les sociétés LA MARANSINE et [A] à reprendre les désordres listés ci-dessus et notifiés dans le procès-verbal de livraison et dans les lettres recommandées des 6 et 30 avril 2021,

— CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [A] à régler aux époux [J] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [A] aux entiers dépens'.

Ils ont conclu au rejet de la demande de la société [A] Promotion de déclarer irrecevable l’action exercée à son encontre aux motifs :

— que la confusion avait été entretenue entre la sccv La Maransine et la société [A] Promotion qui en était la gérante ;

— qu’elle était tenue sur le fondement d’un mandat apparent.

Ils ont maintenu que :

— les appelantes ne justifiaient pas des jours de retard dont elles se prévalaient;

— la notion d’intempérie avait été insuffisamment définie au contrat ;

— les dispositions de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 étaient inapplicables au cas d’espèce puisque n’ayant concerné que les délais et mesures ayant expiré entre le 12 mars et le 23 juin 2020 et aucune clause pénale n’ayant été stipulée à son bénéfice ;

— les clauses du contrat de vente relatives au report de la date de livraison devaient, en application de l’article 1171 du code civil, être déclarées abusives et par conséquent non écrites.

Ils ont à l’appui de cette dernière demande soutenu que :

— le contrat de vente en l’état futur d’achèvement était un contrat d’adhésion ;

— ces clauses créaient à leur détriment un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties ;

— le maître d’oeuvre, seul habilité à apprécier les retards légitimes, était dans une situation de conflit d’intérêts, ne pouvant aller à l’encontre de ceux du maître de l’ouvrage.

Ils ont exposé que le retard de livraison, d’une année, avait été à l’origine des préjudices dont il était demandé réparation, à savoir :

—  9.120 € correspondant au loyer supporté de mars 2020 à avril 2021 ;

—  283,85 € correspondant aux intérêts intercalaires du prêt souscrit pour financer l’acquisition ;

—  25.550 € en réparation du préjudice de jouissance (70 € x 365 jours) ;

—  8.000 € en réparation du préjudice moral subi.

Ils ont maintenu leur demande de reprise des désordres dénoncés.

L’ordonnance de clôture est du 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION A L’ENCONTRE DE LA SOCIETE [A] PROMOTION

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : 'L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé’ et l’article 32 du même code que : 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

L’article 1101 du code civil dispose que : 'Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations’ et l’article 1103 que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

L’article 1109 alinéa 1er du code civil rappelle que : 'Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties'.

Le contrat de réservation en date du 10 juillet 2018, à en-tête de '[A] Habitat', stipule être conclu entre :

'La société La Maransine, société civile de construction vente….immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro 820 196 426.

Représentée par Monsieur [T] [A], Président de la SAS [A] PROMOTION, elle-même gérante de la SCCV La Maransine

[…]

ET

M [J] [P] née [K]

et M [J] [M]'.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 16 mars 2019 identifie comme suit les parties à l’acte :

'VENDEUR

La Société dénommée LA MARANSINE, société civile immobilière de construction vente… identifiée au SIREN sous le numéro 820196426 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BAYONNE

ACQUEREUR

Monsieur [M] [R] [X] [J]… et Madame [P] [K]'.

Les courriers en date des 19 juin 2020, 7 janvier et 5 mai 2021 adressés aux époux [M] [J] et [P] [K] comportent en :

— en-tête, à gauche l’indication '[A] HABITAT’ et à droite 'SCCV LA MARANSINE’ ;

— en pied de-page, les coordonnées de la 'SAS [A] PROMOTION’ (adresse, téléphone, fax, site internet, n° siret, n° de tva intercommunautaire).

L’attestation du maître d’oeuvre en date du 18 décembre 2020, transmise par courrier en date du 7 janvier 2021 a été établie à l’intention de la sccv La Maransine.

Les attestations du maître d’oeuvre en date des 11 février (achèvement des travaux) et 1er mars 2021 (livraison) ont été établies à l’intention de la sccv La Maransine.

Le procès-verbal de livraison en date du 31 mars 2021 comporte :

— comme les courriers précédents les mentions en en-tête '[A] HABITAT’ et 'SCCV LA MARANSINE’ ;

— l’indication qu’il est dressé entre '[J] [P] et [M]' et 'Mme [O] Représentant la SCI précitée, Maître d’Ouvrage’ ;

— le cachet de la société La Maransine précisant ses coordonnées postales, son numéro de téléphone, son numéro au registre du commerce et des sociétés, mais avec l’adresse de courrier électronique suivante : 'Email : [Courriel 13]'.

Les courriers recommandés en date des 5 avril et 29 avril 2021 ont été adressés par les époux [M] [J] et [P] [K] à la sccv La Maransine.

Les époux [M] [J] et [P] [K] exposent que les appels de fonds ont été émis par la société [A] Habitat pour le compte de la sccv La Maransine. Il n’est pas soutenu que ces appels de fonds, qui ne sont pas produits, ont été émis par la société [A] Promotion.

Ni la mention en en-tête de la société [A] Habitat concurremment avec la sccv La Maransine sur certains documents postérieurs au contrat de réservation et à l’acte de vente, lesquels ne mentionnent que la sccv La Maransine en qualité de contractante, ni celle en pied de page de courriers de la société [A] Promotion ne permettent d’attribuer à la société [A] Promotion, gérante de la sccv La Maransine, la qualité de cocontractante.

La société [A] Promotion n’a ainsi pas qualité pour défendre au sens des dispositions précitées.

L’action exercée à son encontre est pour ces motifs irrecevable.

Le jugement sera pour ces motifs réformé de ce chef.

B – SUR UN DESEQUILIBRE ENTRE LES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES

1 – sur une clause abusive au sens du code de la consommation

L’article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’en matière de vente d’immeuble à construire : 'Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

[…]

c) Le délai de livraison'.

Aux termes de l’article L 261-15 alinéas 1 et 2 du même code :

'I.- La vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé'.

L’article L 212-1 du code de la consommation dispose que :

'Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies'.

Les articles R 212-1 et R 212-2 du code de la consommation énumèrent respectivement les clauses irréfragablement présumées abusives et celles simplement présumées abusives.

Les époux [M] [J] et [P] [K] ont la qualité de consommateur et la sccv La Maransine celle de professionnelle. Ces dispositions trouvent dès lors à s’appliquer.

Le contrat de réservation stipule en page 3, au paragraphe 'Délai prévisionnel d’exécution des ouvrages’ que : 'Le réservant s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au cours du 1er trimestre 2020, sauf survenance d’intempéries, de grèves ou d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'. Il énumère en pages 3 et 4 les 'Causes légitimes de suspension des délais'.

L’acte de vente stipule en pages 31 et 32 que :

'Délai prévisionnel d’exécution des ouvrages

Le VENDEUR déclare également que, sauf intempéries, grèves ou cas de force majeure, l’achèvement prévisionnel de l’immeuble dans lequel se trouvent les fractions, objet du présent contrat, interviendra au plus tard à la date du 31 MARS 2020.

[…]

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

— Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment.

— Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.

— Le retard limité à 30 jours résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire des ou de l’une des entreprises ou d’un sous-traitant intervenant dans la construction de l’ensemble Immobilier. Si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire intervient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira tous ses effets.

— Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d''uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR.

— Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier,

— Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources.

— Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d''uvre.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation et 1184 du Code civil'.

Le premier juge a, sans être contredit, rappelé que la commission des clauses abusives avait émis le 29 septembre 2016 l’avis n° 16-01 suivant :

'La clause du contrat de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d’intempéries, le dit report défini comme d’une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive en ce que :

' Le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics ;

' Le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d’intempéries ne parait pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné ;

' Le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction'.

Une telle clause de majoration du délai d’achèvement en cas de survenance de cas fortuits limitativement énumérés est licite. Elle n’est pas une clause de non-garantie ou d’exclusion de responsabilité, prohibée, mais une clause aménageant une obligation.

La clause litigieuse stipule une suspension du délai de livraison pour une durée double du nombre de jours de retard enregistrés en raison d’événements limitativement énumérés présentant les caractéristiques de la force majeure, non imputables au vendeur, non prévisibles à la conclusion du contrat, de nature à retarder le chantier.

Le retard de chantier est attesté par un tiers au contrat liant les parties, le maître d’oeuvre, réputé indépendant et susceptible de voir sa responsabilité engagée en cas de fausse attestation ou d’attestation inexacte.

Une telle clause qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Elle n’est pour ces motifs pas abusive au sens des dispositions précitées.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

2 – sur un contrat d’adhésion

L’article 1171 du code civil dispose que :

'Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation'.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement d’un bien immobilier relaté dans un acte authentique dont le contenu est négocié, n’est pas un contrat d’adhésion.

Il résulte de plus des développements précédents que la clause litigieuse ne crée pas au détriment de l’une des parties un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées sur ce fondement.

C – SUR UN RETARD DE LIVRAISON

1 – sur la défaillance d’une entreprise

Le maître d’oeuvre a indiqué dans chacune de ses attestations en date des 18 décembre 2020 et 18 octobre 2022 que :

'2. L’Ordre de Service du lot Terrassement a été signé par la société ATLANTIS ECO le 11 Janvier 2019.

Cette dernière a été déclarée défaillante le 11 Avril 2019.

Le nombre de jours de retard est de 41 jours ouvrés.

3. La société ERC HARRANGER a été mandatée pour la réalisation du pompage en rabattement de nappe en lieu et place de l’entreprise ATLANTIS ECO cette prestation a retardé l’intervention du Gros 'uvre de 22 jours ouvrés'.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement indique en page 2 que :

'- La Société dénommée LA MARANSINE est représentée à l’acte par Monsieur [T] [A],

[…]

Agissant en sa qualité de gérant de la société [A] PROMOTION, elle même gérante de la SCCV LA MARANSINE, et ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes en vertu des dispositions statutaires'.

Par courrier recommandé en date du 11 avril 2019 à en-tête de la société [A] Habitat et de la sccv La Maransine, mentionnant en pied de page la société [A] Promotion, le 'Responsable Département Technique’ de la société [A] Promotion a indiqué à la société Atlantis Eco que :

'Suivant acte d’engagement en date du 10 janvier 2019, vous étiez en charge des Lots 01 Bis Terrassements et 01 Ter VRD pour le chantier « La Maransine » sur la commune de [Localité 17].

Vous êtes depuis plusieurs semaines en situation de défaillance dès lors que vous refusez de mettre en oeuvre les moyens nécessaires afin de poursuivre les travaux conformément à vos marchés.

Malgré les deux courriers envoyés par le Maitre d’oeuvre ART’CAD en date du 27/03/19 et du 01/04/19 (copies ci-jointes), nous n’avons eu aucun retour de votre part.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 10 du CCAP, nous vous confirmons que la résiliation pure et simple de vos marchés à vos torts exclusifs est effective au 11 avril 2019".

Les courriers en date des 19 mars et 17 avril 2019 du maître d’oeuvre, la société Art’Cad, adressés à la société Atlantis Eco ont été versés aux débats.

Il n’est pas justifié d’une réponse de la société Atlantis Eco à ce courrier, ni d’une contestation des termes de celui-ci.

La sccv La Maransine justifie ainsi d’un motif de suspension du délai de livraison, de 126 jours (41 + 22 = 63 x 2).

Le jugement sera réformé en ce qu’il n’a pas procédé au doublement des jours de retard et a limité à 63 jours la période de suspension du délai de livraison.

2 – sur les intempéries

L’article L 5424-8 du code du travail dispose que : 'Sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l’accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir'.

L’article L 5424-9 alinéa 1er du même code précise que  : 'L’arrêt du travail en cas d’intempéries est décidé par l’entrepreneur ou par son représentant sur le chantier après consultation du comité social et économique'.

Aux termes de l’article L 5424-10 du code du travail : 'Les salariés bénéficient de l’indemnisation pour intempéries, quels que soient le montant et la nature de leur rémunération'.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ne soumet pas la preuve des intempéries ayant retardé la livraison à la production du justificatif de l’indemnisation des salariés pour ce motif, mais à une attestation du maître d’oeuvre.

Une première attestation en date du 18 décembre 2020 de [W] [I], gérant de la société Art’Cad, maître d’oeuvre, indique que :

'1. Le nombre total de jours d’intempéries est de 52 jours ouvrés sur les périodes suivantes :

— De Janvier 2019 à Août 2019 : 13 jours

— De septembre 2019 à Mars 2020 : 39 jours'.

Les fiches de suivi météorologique de chantier établies sur la période considérée par Météo-France ont été produites aux débats.

Dans une seconde attestation en date du 18 octobre 2022, ce maître d’oeuvre a précisé que :

'1. Le nombre total de jours d’intempéries est de 52 jours ouvrés sur les périodes suivantes :

— De Janvier 2019 à Août 2019 : 13 jours

o Mars 2019 : Pluie les 6 & 8 – Vent 4 & 13

o Avril 2019 : Pluie : les 23 & 24

o Mai 2019 : Vent 14/15/27

o Juin 2019 : Vent 7 – Pluie 11

o Juillet 2019 : Pluie les 25 & 26

— De septembre 2019 à Mars 2020 : 39 jours

o Septembre 2019 : Pluie les 9/23/25/26

o Octobre 2019 : Pluie les 8/16/18/24/30 & Pluie et vent le 14

o Novembre 2019 : Pluie 1/7/11/13/20/21/27

o Décembre 2019 : Pluie les 10/11/12/13/19/20/23

o Janvier 2020 : Pluie les 9/14/16/27/29/31

o Février 2020 : Pluie le 26 & Vent les 3/10/13/25/27

o Mars 2020 : Pluie 3/4/5".

La sccv La Maransine justifie ainsi de 52 jours ouvrés d’intempéries, soit une suspension du délai de livraison de 104 jours (52 x2) par application des stipulations précitées.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé de ce chef.

3 – sur l’incidence de la crise sanitaire

Dans son attestation en date du 18 décembre 2020, le maître d’oeuvre a indiqué que :

'4. A l’issue du premier déconfinement, le 11 mai 2020 et comme indiqué dans notre attestation du 11 Mai 2020, les entreprises ont fait face à des difficultés organisationnelles liés aux responsabilités à l’égard de leurs salariés, au matériel de protection et aux livraisons retardées. Le chantier a dû appliquer les recommandations gouvernementales dans la lutte contre la Covid 19 tant en matière d’effectif réduit que de zone de travail prédéfinie.

De ce fait, les travaux ont été ralenti de façon conséquente.

Soit 36 jours ouvrés (du lundi au vendredi hors jours fériés) entre la période du 17 mars 2020 au 11 Mai 2020".

Les termes de cette attestations ont été maintenus dans celle du 18 octobre 2022.

La sccv La Maransine justifie par la production des attestations du maître d’oeuvre d’un report de la date de livraison de 72 jours (36 x2).

Dans un courrier en date du 19 juin 2020 adressé aux époux [M] [J] et [P] [K], [H] [S], responsable des programmes, a indiqué que :

'Nous revenons vers vous afin de vous apporter des informations au sujet de la nouvelle planification du chantier de la résidence [Adresse 16] à [Localité 17], établie par le maître d’oeuvre comme suite à l’arrêt du chantier résultant des conséquences de la COVID-19.

Comme indiqué dans notre dernier communiqué du 19/05/2020, le chantier a repris depuis le 22/04/2020".

Toutefois, le premier confinement s’étant étendu du 17 mars au 11 mai 2020 non inclus, ce courrier ne permet pas de retenir que le chantier avait pleinement repris au 22 avril 2020, soit 19 jours plus tôt.

5 – récapitulatif

La sccv La Maransine justifie d’une cause légitime de suspension du délai de livraison de 302 jours ouvrés (126 + 104 + 72).

Les lots ont été livrés le 31 mars 2021. Le report de la date de livraison a été de 365 jours (31 mars 2020/31 mars 2021) soit, en jours ouvrés, d’une durée moindre (253 jours) que les 302 jours précités.

Il sera observé que quand bien même le chantier aurait repris au 22 avril 2020, la livraison serait intervenue avant l’expiration du délai de suspension qui aurait été de 264 jours (126 + 104 +34).

Le report de la date de livraison des lots acquis par les intimés a une cause légitime et n’excède pas la durée justifiée de suspension du délai de livraison. Ce report n’est dès lors pas imputable à faute à l’appelante.

Les époux [M] [J] et [P] [K] ne sont pour ses motifs pas fondés en leurs prétentions indemnitaires formées de ce chef à l’encontre de la sccv La Maransine.

Le jugement en conséquence réformé de ce chef.

D – SUR LES RESERVES A LA LIVRAISON

L’article 1642-1 du code civil dispose que :

'Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer'.

L’acquéreur peut ainsi exercer à son choix l’action rédhibitoire en résolution de la vente ou l’action estimatoire en diminution du prix.

La garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil ne trouve pas application en cette matière.

Les réserves suivantes ont été émises à la réception :

' Localisation Lot Description

25 Logement CIO Poser plafonnier

26 Logement [Localité 14] Terminer la plomberie du logement

[Adresse 4] [Localité 19] abîmé, faire joint entre coffreVR et le dormant

[Adresse 5] Mettre grille afleur de seuil

[Adresse 6] Terminer de raccorder l’EP

30 Cuisine CIO Poser PC plaque cuisson, poser lumière au dessus évier

31 Séjour GRO Éclat sur le dessus de la plinthe

32 Séjour CIO Poser interrupteur VRE et faire finition autour interrupteur

33 Chambre 2 CIO Poser interrupteur VRE

[Adresse 7] Poser robinet de puisage

35 Chambre 1 CIO Poser interrupteur VRE manque PC RJ45. (TMA)

[Adresse 8] Thermostat au mauvais endroit

[Adresse 9] non conforme

38 WC GRO Faire joint sur plinthes derrière WC

39 Salle d’eau CIO Manque sèche serviettes

40 Salle d’eau [Localité 14] Terminer de raccorder la chaudière, poser collerette chaudière

[Adresse 10] Manque cache droit du coffre VR

42 Séjour CIO Manque DAF’ .

Cette liste a été complétée par courriers recommandés en date des 5 avril et 29 avril 2021.

Dans leur courrier en date du 5 avril, ils ont notamment indiqué que : '[Localité 15] est de constater que l’état actuel du logement ne permet pas à nos locataires d’emménager car ne présentant pas les conditions de sécurité obligatoires et nécessaires à leur entrée dans les lieux'.

Un rapport non daté de l’Agence Groupe Experts Bâtiment a été produit aux débats. Ce document est postérieur à la livraison. L’expert a indiqué que :

'L’expertise est constituée d’un examen visuel des surfaces sans démontage ou sondage destructif, et de relevés au moyen d’un réglet de 20 centimètres, un mètre ruban et un niveau à bulle de 2 mètres.

[…]

Je constate dans la GTL des câbles électriques sans connecteur d’isolement à leurs extrémités, les disjoncteurs de coupure ne correspondent pas aux étiquettes de repérage.

[…]

J’observe sous la chaudière murale gaz l’absence de liaison équipotentielle visible sur les tuyauteries de sanitaire, chauffage et gaz.

Je constate sur la prise électrique dans l’angle Est du séjour l’absence de raccordement de la prise de terre, le disjoncteur différentiel de protection ne s’actionne pas.

Je constate sur la prise électrique dans l’entrée l’absence de raccordement de la prise de terre, le disjoncteur différentiel de protection ne s’actionne pas.

J’observe dans la chambre 3 l’absence de plaque de finition autour des prises électrique,

La terre n’est pas raccordée, le disjoncteur différentiel de protection ne s’actionne pas'.

Par courrier en date du 5 mai 2021, il avait été indiqué aux intimés que :

'Nous vous confirmons que les réserves émises ont bien été enregistrées et transmises à notre Maître d’oeuvre.

Pour les réserves acceptées dans le cadre des garanties, chaque Entreprise concernée vous contactera pour fixer le rendez-vous d’intervention ou de constat sur place.

En revanche, si des réserves font l’objet d’un refus de prise en compte par l’entreprise concernée, nous vous tiendrons informés de la raison de ce refus'.

Par courriels en date des 1er et 6 septembre 2021, les époux [M] [J] et [P] [K] ont, en réponse à un courriel en date du 13 juillet précédent du maître d’oeuvre demandant si les réserves avaient été levées ou un rendez-vous convenu, indiqué que les réserves n’avaient pas fait l’objet de travaux de reprise des entreprises concernées.

La sccv La Maransine soutient que les réserves ont été levées. Elle produit à cette fin un document intitulé 'Quitus Levée de réserves’ en date du 15 mars 2022 signé de '[N]' qui serait le syndic de la copropriété, aux termes duquel ''l’entreprise [Localité 17] Electricité a levé les réserves concernant l’appartement N° 0009 de la résidence « [Adresse 16] »'.

Il n’est toutefois pas établi que ce document concerne le lot/logement n° 5 acquis par les intimés.

Ces développements ne permettent pas de retenir que les réserves formulées dans le délai d’un mois suivant la livraison ont été levées.

La sccv La Maransine ne justifie pas de la levée des réserves.

Les intimés ont indiqué dans leurs écritures que nombre des réserves avait été levé.

Les époux [M] [J] et [P] [K] n’ont pas exercé l’action estimatoire en réduction du prix en l’absence de diligences du vendeur pour lever les réserves.

Il en résulte qu’ils ne sont pas fondés en leurs prétentions formées aux fins de levée des réserves formulées à la réception.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs prétentions formées de ce chef.

E – SUR LES DEPENS

Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu’il a condamné les appelantes aux dépens.

Les circonstances de l’espèce justifient que chacune des parties supporte la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés.

F – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu’il a condamné les appelantes sur ce fondement.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 23 janvier 2024 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu’il :

'REJETTE la demande tendant à voir déclarer abusive la clause contractuelle dénommée Causes légitimes de suspension des délais de livraison en ce qu’elle renvoie à un certificat établi par le maître d’oeuvre pour l’appréciation des évènements constituant une cause légitime de retard et en ce qu’elle prévoit un doublement des jours de retard’ ;

et statuant à nouveau,

DECLARE irrecevable l’action des époux [M] [J] et [P] [K] à l’encontre de la société [A] Promotion ;

DEBOUTE les époux [M] [J] et [P] [K] de l’ensemble de leurs prétentions formées à l’encontre de la société sccv La Maransine ;

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,