ARRET N° 21/287

du 11 mai 2021

R.G : N° RG 20/00093 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-EZOA

Y

Z

c/

S.A.S. EDELIS

[…]

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

NDP

Formule exécutoire le :

à

 :

M^e Christine BRAGANTINI

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 11 MAI 2021

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 20 septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de TROYES

Madame A Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine BRAGANTINI, avocat au barreau de l’AUBE et ayant pour conseil Maître SIMONY avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur B Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Christine BRAGANTINI, avocat au barreau de l’AUBE et ayant pour conseil Maître

SIMONY avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMEES :

SAS EDELIS au capital de 25.799.500,00 euros inscrite au RCS de CRETEIL sous le numéro 338 434 152 prise en la personne de son Président domicilié de droit au dit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître NUGUE avocat au barreau de LYON

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascal GUILLAUME de l’AARPI PASCAL GUILLAUME & JEAN-PIERRE, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître SPINAZZE avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier PLOTTON de la SCP PLOTTON-VANGHEESDAELE-FARINE-YERNAUX, avocat au barreau de l’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame X MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Nadine DEL PIN, vice-présidente placée

GREFFIER :

Madame Allison CORNU-HARROIS, greffier lors des débats et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET lors du délibéré

DEBATS :

A l’audience publique du 23 mars 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2021,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 mai 2021 et signé par Madame X

MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société IFB FRANCE a été missionnée par la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, promoteur imobilier, pour la vente de lots de copropriété en l’état futur d’achèvement dans la résidence ' LE CLOS DES TROIS CHARMES’ sise à ROMILLY-SUR-SEINE, susceptibles de bénéficier des avantages fiscaux dans le cadre de l’article 40 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, dite LMNP 'Loueur de meublé non professionel’ qui accorde des réductions d’impôts aux particuliers dans le cadre des investissements locatifs par le biais d’amortissement au prix de revente du bien (dispositif de ROBIEN).

Courant 2007, à l’initiative de Madame A Y et de Monsieur B Z (ci après désignés les consorts Y-Z), la société IFB FRANCE a remis des brochures et une simulation des avantages financiers et patrimoniaux prévisibles en cas d’acquisition de lots du programme de construction.

Le 21 juin 2007, les consorts Y Z ont signé un contrat préliminaire d’achat, en indivision du lot n° 8 de la résidence 'LE CLOS DES TROIS CHARMES’ correspondant à un appartement de type 2bis de 55,14 m2 et du lot n° 83 correspondant à un parking, pour un prix de 130.500 euros.

Le financement de ces acquisitions a été opéré par un prêt souscrit auprès du CREDIT FONCIER DE FRANCE, suivant un acte notarié du 6 juillet 2007, d’un montant de 130.500 euros, remboursable sur 240 mois, au TEG annuel variable de 4,72%.

L’acte authentique de vente a été signé le 27 mars 2008 et les biens ont été livrés le 8 juillet 2010.

A la suite de difficultés rencontrées dans la location des biens, les consorts Y – Z l’ont fait évaluer par une agence immobilière laquelle a estimé la valeur de l’ensemble entre 60.000 et 65.000 euros.

Par actes d’huissier des 2 et 3 juillet 2015, les consorts Y-Z ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de TROYES la société AKERYS PROMOTION devenue la société EDELIS, la société IFB FRANCE et le CREDIT FONCIER DE FRANCE afin d’annuler la vente des biens immobiliers et subséquemment le prêt souscrit, subsidiairement la résolution de la vente et subséquemment le prêt souscrit et à titre subsidiaire, en indemnisation du préjudice subi.

Aux termes d’ultimes conclusions signifiées par voie électronique du 17 septembre 2018, les consorts Y-Z ont sollicité du tribunal, au visa des articles 1109, 1110, 1116, 1134, 1147, 1382, 1605, 1610, 1611 et 2224 du Code civil et des articles L 541-8-1 du Code monétaire et financier, de :

A titre principal,

— Dire et juger que leur consentement avait été vicié, à titre principal, par le dol des sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS et, à titre subsidiaire, par l’erreur sur les qualités essentielles du produit,

En conséquence,

— Prononcer la nullité des ventes des lots n° 8 et 83 de la résidence 'LE CLOS DE TROIS CHARMES’ sis […] et […] ainsi que le droit à la cour commune cadastrée section […] d’une contenance cadastrale de 2a 11ca rattaché à la parcelle cadastrée […],

— Constater l’anéantissement subséquent du prêt bancaire référencé 50507315 auprès de la banque CREDIT FONCIER DE FRANCE pour un montant de 130.500 euros,

— Condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux en conséquence de l’annulation de la vente,

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que le retard dans la livraison du bien est constitutif d’un manquement à l’obligation essentielle du vendeur,

En conséquence,

— Prononcer la résolution de la vente des lots n° 8 et 83 de la résidence 'LE CLOS DE TROIS CHARMES’ sis […] et […] ainsi que le droit à la cour commune cadastrée section […] d’une contenance cadastrale de 2a 11ca rattaché à la parcelle cadastrée […],

— Constater l’anéantissement subséquent du prêt bancaire référencé 50507315 auprès de la banque CREDIT FONCIER DE FRANCE pour un montant de 130.500 euros,

— condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux en conséquence de l’annulation de la vente,

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire et juger que la société IFB FRANCE avait manqué à son devoir de conseil inhérent à son activité d’agent immobilier et de conseil en investissement,

— Dire et juger que ce manquement les avait conduit à souscrire à l’investissement proposé, objet du litige, et en conséquence à acquérir un bien pour plus du double de sa valeur,

— Dire et juger que le préjudice direct, actuel et certain de la faute de la société IFB FRANCE consistait en la différence entre le prix d’achat du bien et le prix réel,

— Condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à leur payer la somme de 70.500 euros en réparation du préjudice subi du fait la surévaluation du prix de vente des biens immobiliers,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à leur payer la somme de 10.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

— Condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à leur payer la somme de 10.000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par d’ultimes conclusions signifiées par voie électronique du 25 mai 2018, la société AKERYS PROMOTION a demandé au tribunal :

in limine litis

— de constater le défaut de publication et d’enregistrement des assignations délivrées les

3 et 5 juillet 2015 à la conservation des hypothèques,

— dire et juger prescrite la présente action,

En conséquence,

— dire et juger irrecevable la présente action intentée par Monsieur Z et Madame Y aux fins de juger nulle pour dol la vente conclue le 27 mars 2008 et les débouter en conséquence de l’ensemble de leur demandes fins et conclusions,

A titre principal,

— dire et juger que les prétendues manoeuvres dolosives émanant de la société IFB FRANCE GROUPE AKERYS, tiers au contrat de vente,

En conséquence,

— mettre hors de cause la société EDELIS,

— dire et juger que le consentement de Monsieur Z et Madame Y à l’acte de vente conclu le 27 mars 2018 n’avait pas été vicié,

— débouter par Monsieur Z et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la société EDELIS n’avait commis aucune manoeuvre dolosive à l’encontre de Monsieur Z et Madame Y,

— dire et juger insjustifiée et à tout le moins prescrite la demande de résolution de la vente pour retard de livraison,

En conséquence,

— dire et juger que le consentement de Monsieur Z et Madame Y à l’acte de vente conclu le 27 mars 2008 n’avait pas été vicié,

— débouter Monsieur Z et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la responsabilité de la société EDELIS à l’encontre de Monsieur Z et Madame Y n’est pas engagée,

— constater que les prétendus préjudices subis par par Monsieur Z et Madame Y ne sont pas justifiés,

— mettre hors de cause la société EDELIS au vu des griefs formulés à l’encontre de la société IBF FRANCE,

En conséquence,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner conjointement et solidairement par Monsieur Z et Madame Y à verser à la société EDELIS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par d’ultimes conclusions signifiées par voie électronique du 29 mai 2018, la société IFB FRANCE a demandé au tribunal de :

— déclarer la demande de nullité de la vente irrecevable pour défaut de publication,

— déclarer en toute hypothèse, les demandes formulées par Monsieur Z et Madame Y irrecevables pour cause de precsription,

Vu les articles 1109, 1116 et 1382 du Code civil,

— dire et juger Monsieur Z et Madame Y ne rapportaient pas la preuve des éléments constitutifs du dol qu’ils invoquaient,

— constater que Monsieur Z et Madame Y ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’une faute imputable à la société IFB FRANCE,

— constater que Monsieur Z et Madame Y ne rapportaient pas la preuve d’un quelconque préjudice ni de lien de causalité,

— débouter purement et simplement Monsieur Z et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement et in solidum Monsieur Z et Madame Y à payer à la société IFB FRANCE la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de proécdure civile et aux dépens.

Par d’ultimes conclusions signifiées par voie électronique du 14 juin 2016, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a demandé au tribunal de :

— dire et juger irrecevable l’action engagée par Monsieur Z et Madame Y par application des dispositions de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955,

subsidiairement,

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapportait à la justice sur les prétentions exposées par les demandeurs à l’encontre des AKERYS PROMOTION et IFB FRANCE,

Si le tribunal prononce la nullité de l’acte de vente intervenue en la forme notariée le 27 mars 2008,

— dire et juger que les sociétés AKERYS et IFB FRANCE avaient engagé leurs responsabilité à l’encontre de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE,

En conséquence,

— condamner conjointement et solidairement la société AKERYS PROMOTION et la société IFB FRANCE à lui payer la somme de 27.091, 57 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

— condamner conjointement et solidairement la société AKERYS PROMOTION et la société IFB FRANCE en tous les dépens.

Suivant un jugement du 20 septembre 2019, le tribunal de grande instance de TROYES a, notamment :

— déclaré recevables Monsieur Z et Madame Y en leur action engagée à l’encontre des sociétés EDELIS, IFB FRANCE et CREDIT FONCIER de FRANCE suivant assignations délivrées les 02 et 03 juillet 2015 ;

— déclaré recevables Monsieur Z et Madame Y en leurs demandes tendant au prononcé de la nullité pour cause de dol de la vente intervenue le 27 mars 2018 avec la société EDELIS, des lots n° 8 et 83 de la résidence 'LES CLOS DES TROIS CHARMES’ sise […] et […] ;

— déclaré recevables Monsieur Z et Madame Y en leurs demandes tendant au prononcé de la nullité pour cause d’erreur de la vente intervenue le 27 mars 2018 avec la société EDELIS, des lots n° 8 et 83 de la résidence 'LES CLOS DES TROIS CHARMES’ sise […] et […] ;

— débouté Monsieur Z et Madame Y de leurs demandes tendant au prononcé de la nullité de la vente intervenue le 27 mars 2008 avec la société EDELIS ;

En conséquence,

— déclaré sans objet la demande de Monsieur Z et Madame Y tendant à l’anéantissement subséquent du prêt bancaire référence 50507315 conclu auprès de la banque de CREDIT FONCIER DE FRANCE pour un montant de 130.500 euros ;

— déclaré sans objet la demande de Monsieur Z et Madame Y tendant à la condamnation solidaire des sociétés EDELIS et IFB FRANCE à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux en conséquence de la nullité de la vente;

— déclaré recevables Monsieur Z et Madame Y en leurs demandes tendant au prononcé de la résolution de la vente intervenue le 27 mars 2018 avec la société EDELIS, des lots n° 8 et 83 de la résidence 'LES CLOS DES TROIS CHARMES’ sise […] et […] ;

— débouté Monsieur Z et Madame Y de leurs demandes tendant au prononcé de la résolution de la vente intervenue le 27 mars 2008 avec al société EDELIS ;

en conséquence,

— déclaré sans objet la demande de Monsieur Z et Madame Y tendant à l’anéantissement subséquent du prêt bancaire référence 50507315 conclu auprès de la banque de CREDIT FONCIER DE FRANCE pour un montant de 130.500 euros ;

— déclaré sans objet la demande de Monsieur Z et Madame Y tendant à la condamnation solidaire des sociétés EDELIS et IFB FRANCE à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux en conséquence de la nullité de la vente;

— débouté Monsieur Z et Madame Y du surplus de leurs demandes ;

— déclaré sans objet les demandes de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE tendant à dire que les sociétés EDELIS et IFB FRANCE avaient engagé leur responsabilité à l’encontre de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE et à les voir condamner à payer à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE et à les voir condamner à lui payer la somme de 27.091, 57 euros ;

— condamné in solidum Monsieur Z et Madame Y à payer la somme de 2.000 euros à la société

EDELIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civil e ;

— condamné in solidum Monsieur Z et Madame Y à payer la somme de 2.000 euros à la société IFB FRANCE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de ses demandes formulées à l’encontre des sociétés EDELIS et IFB FRANCE au titre de l’article 700 du Code de proécdure civile ;

— condamné in solidum Monsieur Z et Madame Y aux entiers dépens.

Le premier juge a considéré que :

— Monsieur Z et Madame Y justifiaient avoir publié leur assignation du 3 juillet 2015 au service de la publicité foncière le 15 juin 2017,

— les actions en nullité pour dol et erreur n’étaient pas prescrites dès lors que le délai commençait à courir, a minima, à compter du 8 juillet 2010, jour de la livraison du bien s’agissant d’une vente en l’état futur d’achévement,

— les manoeuvres dolosives n’étaient pas caractérisées compte tenu des éléments communiqués aux acquéreurs,

— l’erreur portant sur la rentabilité économique de l’opération ne constituait pas une condition substantielle de l’erreur

— l’action en résolution de la vente du fait de retard dans la livraison n’était pas prescrite dès lors que les acquéreurs n’avaient pu prendre pleinement conscience de l’ampleur du retard, le jour de la livraison effective, soit le 8 juillet 2010,

— le retard de livraison d’une année était important mais il n’avait eu aucune conséquence financière et de jouissance dès lors que le bien n’était pas destiné à leur habitation personnelle et n’avait qu’un objectif financier,

— Monsieur Z et Madame Y n’établissaient pas la responsabilité de la société IFB FRANCE dès lors que le projet ne présentait pas de risque particulier au-delà de ceux habituels en matière immobilière.

Suivant une déclaration au greffe du 9 janvier 2020, les consorts Y-Z ont relevé appel à l’encontre de ce jugement.

***

Par d’ultimes conclusions signifiées par voie électronique du 24 février 2021, les consorts Y-Z demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité des ventes des lots n° 8 et 83 de la résidence 'LE CLOS DE TROIS CHARMES’ sis […] et […] ainsi que le droit à la cour commune cadastrée section […] d’une contenance cadastrale de 2a 11ca rattaché à la parcelle cadastrée […],

— constater l’anéantissement subséquent du prêt bancaire référencé 50507315 auprès de la banque CREDIT

FONCIER DE FRANCE pour un montant de 130.500 euros,

— condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux en conséquence de l’annulation de la vente,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résolution de la vente des lots n° 8 et 83 de la résidence 'LE CLOS DE TROIS CHARMES’ sis […] et […] ainsi que le droit à la cour commune cadastrée section […] d’une contenance cadastrale de 2a 11ca rattaché à la parcelle cadastrée […],

— constater l’anéantissement subséquent du prêt bancaire référencé 50507315 auprès de la banque CREDIT FONCIER DE FRANCE pour un montant de 130.500 euros,

— condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux en conséquence de l’annulation de la vente,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à leur payer la somme de 70.500 euros en réparation du préjudice subi du fait la surévaluation du prix de vente des biens immobiliers,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à leur payer la somme de 10.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

— condamner solidairement les sociétés AKERYS PROMOTION devenue EDELIS et IFB FRANCE GROUPE AKERYS à leur payer la somme de 10.000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par d’ultimes conclusions signifiées par voie électronique du 9 octobre 2020, la société EDELIS demande à la cour de :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable les demandes formulées par les consorts Z – Y,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts Z – Y de leur demandes en nullité et en résolution de la vente, les a condamné à lui verser une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et débouté la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de ses demandes à l’encontre de EDELIS et IFB FRANCE.

— condamner les consorts Z – Y à lui verser 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et dépens.

Par d’ultimes conclusions signifiées par voie électronique du 1^er mars 2021, la société IFB FRANCE demande à la cour de :

Vu les articles 122 et suivants, 548 et suivants, 909 et suivants et 954 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 1109, 1116, 1304, 1382 et 224 du Code civil,

A titre liminaire,

— dire et juger qu ela Cour ne peut statuer sur l’irrecevabilité de l’appel incident formulé par les consorts Y-Z, cette prétention ne figurant pas dans son dispositif,

— déclarer recevable l’appel incident formé par la société IFB FRANCE,

— déclarer irrecevables les conclusions n° 2 signifiées le 24 février par les consorts Y-Z intimés relativement à l’incident formé par la société IFB FRANCE,

Sur le fond,

— infirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes des consorts Y-Z,

Statuant à nouveau,

— déclarer les demandes formulées par les consorts Z-Y irrecevables pour cause de prescription,

— condamner solidairement et in solidum Monsieur Z et Madame Y à payer à la société AKERYS PROMOTION la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Z Y de leurs demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts Z Y à payer à la société IFB FRANCE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter le CREDIT FONCIER DE FRANCE de ses demandes formulées à l’encontre de la société IFB FRANCE,

En toute hypothèse,

— condamner solidairement et in solidum Monsieur Z et Madame Y à payer à la société AKERYS PROMOTION la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par d’ultimes conclusions signifiées par voie électronique du 23 juillet 2020, le CREDIT FONCIER DE FRANCE demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à la justice sur les prétentions exposées par les consorts Z – Y,

— si la cour infirme le jugement de première instance et prononce la nullité de l’acte de vente intervenu en la forme notarié le 27 mars 2008,

— dire et juger que les sociétés AKERYS et IFB FRANCE ont engagé leurs responsabilité à l’encontre de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE,

En conséquence,

— condamner conjointement et solidairement la société EDELIS et la société IFB FRANCE à lui payer la somme de 27.091, 57 euros à parfaire à la date de l’arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parafait paiement,

Si la cour infirme le jugement rendu en première instance,

— condamner conjointement et solidairement la société EDELIS et la société IFB FRANCE à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Si la cour infirme le jugement rendu en première instance,

— condamner conjointement et solidairement les consorts Z et Y à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

En toute hypothèse,

— condamner la partie succombante en tous les dépens.

Suivant une ordonnance du 2 mars 2021, l’affaire a été clôturée et plaidée à l’audience du 23 mars 2021.

MOTIFS DE LE DECISION

Sur la recevabilité de l’appel incident de la société IFB FRANCE :

Selon l’article 954 alinéa 3 du Code de procédure civile, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

Aux termes des conclusions notifiées le 24 février 2021, les consorts Y – Z soulèvent, à titre liminaire, l’irrecevabilité de la demande d’IFB FRANCEet demandent d’infirmer le jugement en ce qu’il a considéré l’action non prescrite (page 10 sur 35 de leurs conclusions).

Cependant, cette prétentions n’étant pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions, la cour ne pourra pas l’examiner en application des dispositions sus-visées.

En conséquence, il y a lieu de dire sans objet la demande d’irrecevabilité de l’appel incident de la société IFB FRANCE.

Sur la recevabilité des conclusions signifiées le 24 février 2021 par les consorts Y Z :

En application de l’article 910 du Code de procédure civile, l’intimé à un appel incident dispose d’un délai de trois à compter de la notification des conclusions portant appel incident pour remettre ses conclusions au greffe.

Les consorts Y – Z n’ayant pas repris le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel incident dans le dispositif des conclusions du 24 février 2021, il y a lieu de considérer qu’aux termes de ces dernières conclusions, ils n’ont entendu que soutenir leur appel principal de sorte que les conclusions sont recevables;

Dès lors, il convient de rejeter le moyen tiré de l’irrecevabilité des conclusions du 24 février 2021 des consorts Y – Z, soulevé par la société IFB FRANCE, le 1^er mars 2021.

Sur la prescription des actions en nullité de la vente :

L’article 1304 du Code civil dispose que ' Dans tous les cas où l’action en nullité ou rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.'

Il en résulte que la prescription de l’action en nullité de la vente pour dol ou erreur, fondée respectivement sur

les articles 1116 et 1110 du Code civil, se prescrit par cinq ans à compter de la date où le vice a été découvert ou aurait dû être découvert.

La société IFB FRANCE conclut à l’irrecevabilité de l’action des consorts Y – Z fondée tant sur le dol que sur l’erreur en soutenant que ces derniers auraient dû avoir conscience des vices allégués dès la conclusion du contrat de vente, le 27 mars 2008.

Le premier juge a fort justement relevé que les différents griefs invoqués par les consorts Y-Z ( montant du loyer et des charges, surévaluation du bien lors de la vente, absence de rentabilité réelle du projet) n’ont pu être découverts et appréciés qu’après la conclusion du contrat de vente et, surtout, au fur et à mesure de la réalisation du projet.

En outre, s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement, la découverte des griefs allégués n’a pu commencer qu’au jour de la livraison du bien immobilier, soit le 8 juillet 2010.

Or, les assignations ont été délivrées les 3 et 5 juillet 2015, soit dans le délai quinquénal.

Dès lors, la cour confirmant le jugement entrepris considère que l’action n’est pas prescrite et que les demandes des consorts Y – Z sont recevables.

Sur la demande d’annulation du contrat de vente en date du 27 mars 2008 :

Sur la demande de nullité de l’acte de vente au titre du dol :

L’article 1109 du Code civil dans sa version applicable au présent litige ' Il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol'.

L’article 1116 du Code civil dispose que ' Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont elles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contractée. Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

Les consorts Y – Z poursuivent la nullité de la vente en soutenant avoir été victime de manoeuvres dolosives, lors de la commercialisation du projet présenté par la société IFB FRANCE mandatée par la société AKERYS devenue EDELIS et que ces agissements leur avaient fait croire à une opération immobilière sans risque et à un produit financier équilibré avec des risques rares et maîtrisés.

S’opposant à la demande, la société IFB FRANCE conteste être intervenue en qualité de conseil en gestion de patrimoine tandis que la société EDELIS explique ne pas être intervenue directement dans la commercialisation du bien mais uniquement dans sa construction. L’une et l’autre contestent les manoeuvres alléguées par les acquéreurs.

* S’agissant de l’auteur des manoeuvres dolosives:

Il est constant que le dol n’est une cause de nullité de la convention que s’il émane de la partie envers laquelle l’obligation est contractée. Cependant, les manoeuvres dolosives du représentant du vendeur qui n’est alors pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un contrat de mandat avait été signé entre la société IFB FRANCE et la société AKERYS devenue EDELIS aux termes duquel le mandant avait confié au mandataire – négociateur, qui l’acceptait avec faculté de substitution, le mandat de vendre les lots dans un ensemble immobilier dénommé 'Résidence LES TROIS CHARMES’ – situé […].

Annexée à ce contrat de mandat, une fiche portant le logo 'AKERYS’ précisait le prix des logements et parking des différents lots.

Il est également établi que le contrat prélimaire à la vente a été signé par les consorts Y-Z et la société IFB FRANCE, représentée par Monsieur C D ; contrat reprenant les éléments essentiels de l’acte de vente définitif (les lots, le prix du logement et du parking, le plan du logement …).

Dès lors, les éventuelles manoeuvres du mandataires, IFB FRANCE, pourraient entraîner la nullité du contrat de vente.

* S’agissant des manoeuvres dolosives :

Les consorts Y-Z reprochent à Monsieur C D de leur avoir fait une présentation trompeuse et illusoire du projet laquelle a été déterminante de leur consentement.

Il ressort de l’examen des documents fournis tant dans la phase de négociation que lors de la signature de l’acte authentique de vente que les manoeuvres dolosives alléguées ne sont nullement démontrées.

En effet, la lecture de la plaquette relative à la résidence 'Le clos des trois charmes’ et la brochure relative à la ville de ROMILLY SUR SEINE remises au futurs acquéreurs éclairent sur la situation géographique du bien immobilier et, sans être un professionnel de l’immobilier, permettent d’objectiver sur le bien à acquérir.

Certes, ROMILLY SUR SEINE, ville de 15.000 habitants est située dans 'l’orbite immédiate de la région ILE DE FRANCE’ à 30 minutes de TROYES et 1heure 30 de REIMS et bénéficie d’une gare TGV (9 aller et retours par jour ROMILLY SUR SEINE/GARE DE L’EST).

Mais, cette même présentation indique clairement que si cette ville est attractive par son statut 'de ville centre au coeur de l’ouest aubois', la brochure souligne aussi qu’elle est 'fortement marquée par la ruralité'.

Dès lors, ce dernier aspect n’est pas négligeable dans le cadre d’un projet immobilier de ce type en ce que le marché de l’emploi peut être restrictif et limiter les candidats à la location. Au surplus, ce critère était connu des consorts Y-Z qui connaissaient la région.

D’autre part et pour tenter de démontrer l’existence des manoeuvres dolosives, les consorts Y-Z s’appuient sur les deux projections financières datées du 31 mai 2007, établies par Monsieur C D.

Les consorts Y-Z se portant acquéreurs du bien immobilier en indivision, ce dernier a établi deux projections financières pour chacun d’eux lesquelles reprennent :

— les déclarations des candidats à cette opération immobilière :état civil, revenus, situation familiale, impôt avant l’opération, le montant de l’opération,

— la projection financière en fonction du montant de l’opération (65.250 euros pour chacun), l’épargne mensuelle et un tableau financier récapitulant les ressources et charges sur 11 années.

A ces projections financières, il est annexé un récapitulatif du compte de trésorerie pour l’année 1, avec une répartion des charges par secteur et un glossaire sous forme de questions/réponses.

La cour relève que ces projections financières ne sont pas des documents contractuels mais simplement une simulation ce qui est d’ailleurs clairement rappelé sur le document.

Il ne peut être nié l’impact sur les acquéreurs de ces documents pour les amener à s’engager dans ce projet de défiscalisation et à contracter mais pour autant, la remise de ces documents devait leur permettre également

d’apprécier la portée de leur engagement.

D’autant qu’une simulation portant sur un investissement immoblier est par nature soumise à certaines fluctuations qui ne peuvent être déterminées à l’avance telles que les crises économiques et les aléas du marché locatif, dans un secteur géographique principalement rural comme dans le cas présent.

Alors que ces documents n’étaient qu’une publicité et une simple simulation et non un engagement ferme et définitif, les consorts Y-Z tentent vainement de démontrer le caractère erroné et trompeur des éléments du projet qu’il convient de reprendre.

1- Il est établi que l’aléa principal du projet est le montant du loyer lequel avait été arrêté par le montage financier à la somme mensuelle de 436 euros (218 euros pour chacun des indivisaires).

Or, il ne fait pas débat que du 7 septembre 2010 à août 2011, le loyer perçu a été de 438 euros et que les dix mois suivants, il a atteint 445 euros puis il accusera une baisse variant entre 370 et 398 euros.

En tout état de cause, les loyers pratiqués restent dans une moyenne raisonnable.

2 – Les consorts Y-Z prétendent également avoir été trompés sur la nécessité d’adhérer à l’association EDC laquelle proposait des garanties dans différents domaines d’intervention (prix d’achat, conditions bancaires, rendement financier…) dès lors que cette association qui avait labellisé le projet immobilier, appartenait en réalité au groupe AKERYS.

Si, effectivement, la projection financière fait état de la labellisation du projet par celle-ci, les éventuels acquéreurs ne sont nullement contraints d’y adhérer et conservent tout leur libre arbitre et faculté de souscription.

En outre, la proposition d’adhésion à cette association a été faite au moment de la livraison du bien, suivant un courrier de cette association datant du 16 août 2010.

Dès lors, le bénéfice susceptible d’être apporté par l’adhésion à l’association dans le cadre du projet immobilier n’a pas pu déterminer leur consentement dès lors que l’adhésion est intervenue après la livraison du bien, soit postérieurement au contrat de vente.

3 – Invoquant une réticence dolosive, les consorts Y-Z prétendent que le projet proposé présentait une rentabilité parfaite 'sans risque et surprise’ grâce aux loyers perçus et à l’apport supplémentaire mensuel de leur part de 150 euros par mois, effort qu’ils consentaient à réaliser.

La simulation financière réalisée ne fait pas état d’une épargne mensuelle de 150 euros chacun mais de 164 euros pour Monsieur Z et de 155 euros pour Madame Y.

Dans tous les cas, comme l’a fort justement relevé le premier juge, tout investisseur, professionnel ou non, ne saurait ignorer que par principe, un investissement, dans l’immobilier et a fortiori un investissement de défiscalisation, n’est jamais totalement garanti et est soumis aux aléas économiques résultant de la combinaison de plusieurs facteurs dont le loyer et les charges inhérentes au bien loué.

Et aucune garantie ferme ne leur a été donnée en ce qu’il a été vu qu’il ne s’agissait que d’une projection et pas d’un document contractuel.

Dès lors, si le taux d’effort de leur couple ne pouvait jamais dépasser le maximum de 300 euros par mois, et compte tenu d’un certain aléa inévitable ils auraient du renoncer à leur projet..

De même, pour contester la rentabilité de l’opération, les consorts Y-Z versent dans le débat un tableau récapitulant leurs recettes et leurs dépenses sur 69 mois lequel est incomplet dès lors qu’il ne fait

nullement état du poste gain fiscal obtenu.

Or, ce poste n’est nullement négligeable puisque la projection financière réalisée pour Monsieur Z fait état d’un impôt de 1.448 euros avant l’opération puis de 827 euros après l’opération tandis que pour Madame Y, l’impôt avant l’opération est de 1.070 euros contre 259 euros après.

Faute pour les consorts Y-Z de renseigner ce poste, la cour ne peut pas apprécier si la projection financière réalissée est erronée et si la rentabilité proposée est inexacte.

De même, ce tableau retient des charges fixes sur 69 mois alors que la projection financière fait état de charges augmentant progressivement annuellement pour atteindre 1.700 euros par an la dernière année pour prendre en compte l’entretien courant et exceptionnel du bien immobilier.

Dès lors, les prétendues manoeuvres destinées à tromper les acquéreurs ne sont nullement démontrées en l’état des éléments fournis par les acquéreurs.

4 – Les consorts Y-Z prétendent aussi avoir été trompés sur la valeur du bien immobililier dès lors qu’ils l’ont acheté le 27 mars 2008, moyennant un prix de 124.400 euros et qu’en avril 2013, il a été évaluée entre 60.000 euros et 65.000 et à 45.000 et 50.000 euros, le 28 février 2017.

La lecture de ces attestations indique très clairement qu’il s’agit d’un simple avis qui ne peut pas être utilisé dans le cadre d’une procédure judiciaire et qu’il ne remplace pas une expertise immobilière.

Par ailleurs, la surévaluation du bien doit être appréciée à la date de la tromperie alléguée, soit celle de l’acquisition en 2008 et non pas sur la base d’attestations établies 5 ans et 9 ans après la vente.

Or si les consorts Y Z font valoir que leur bien a été suestimé ils n’apportent pas d’éléments permettant d’apprécier sa valeur au moment de leur acquisition au mois de mars 2008 ne produisent ni pannel de comparaison avec des biens comparables ni éléments permettant de déterminer cette valeur en fonction de l’attractivité démographique et économique de la commune en général du quartier en particulier et des perspectives.

Dans ces conditions et faute de démontrer que la société IFB a commis des manoeuvres dolosives déterminantes de leur consentement, les consorts Y-Z seront déboutés de leur demande tendant à prononcer la nullité de la vente et la cour confirmera le jugement entrepris de ce chef.

Sur la demande en nullité de l’acte de vente au titre de l’erreur :

Selon l’article 1110 du Code civil, 'l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet'.

Les consorts Y-Z poursuivent la nullité de la convention indiquant l’existence d’une erreur portant sur la rentabilité économique de l’opération dès lors que le projet fait état d’une rentabilité garantie sans évoquer le risque à l’exception de l’absence de paiement des loyers.

Mais l’appréciation erronée de la rentabilité économique d’une opération immobilière ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement.

Même considérés comme des acheteurs profanes, les consorts Y – Z ne peuvent pas raisonnablement soutenir qu’une telle opération était dépourvue de risque dès lors qu’ils se portaient acquéreur d’un bien en l’état futur d’achèvement et que le risque est inhérent à tout projet immobilier d’autant lorsque le choix du bien et de la région n’est fait que parcequ’il entre dans un programme de défiscalisation.

Dès lors, compte tenu des développements qui précédent relatifs aux risques inhérents à ce type d’opération, la

cour confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande en nullité du contrat de vente pour erreur sur la substance.

La cour rejetant les demandes de nullité du contrat de vente fondées sur le dol et l’erreur dit n’y avoir lieu à examiner la demande subséquente tendant à l’anéantissement du contrat de prêt souscrit auprès de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Sur la prescription de la demande en résolution de la vente :

L’action en résolution de la vente relève de la prescription quiquennale conformément à l’article 2224 du Code civil.

Pour soulever la prescription de l’action en résolution de la vente, la société IFB FRANCE prétend que le délai de prescription a commencé à courir à compter de la livraison du bien prévue au contrat, soit le 30 juin 2009.

Ce moyen est inopérant dès lors que le bien a été livré avec retard de sorte que l’acquéreur n’a pu réellement prendre conscience des éventuels manquements dans l’exécution du contrat et affectant le bien immobilier qu’à partir du jour de sa livraison, soit le 8 juillet 2010.

Les consorts Y-Z ayant initié leur action les 3 et 5 juillet 2015, l’action n’est pas prescrite et leur demande est recevable. La cour confirmera donc la décision entreprise de ce chef.

Sur la demande de résolution du contrat de vente du 27 mars 2008 :

Suivant l’article 1134 du Code civil, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi'.

Il résulte de l’application conjuguée des articles 1605 et 1610 du Code civil que le vendeur manque à son obligation de délivrance si le bien n’est pas livré dans le temps convenu entre les parties. L’acquéreur dispose alors du choix entre demander la résolution du bien ou demander sa mise en possession.

Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné à des dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu, en application de l’article 1611 du même code.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 22 mars 2008 stipule en son article 10-2 que la livraison du bien devait intervenir au cours du deuxième trimestre 2009 sauf survenance d’un cas de force majeur ou d’une manière générale d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Il ne fait pas débat que le bien a été livré le 8 juillet 2010 au lieu du 30 juin 2009, soit avec un an de retard.

Cependant, les consorts Y-Z ne rapportent pas la preuve de leur préjudice dès lors qu’en application du contrat de vente, le vendeur n’a pas sollicité avant la livraison le paiement du solde du prix.

De plus, aucun manque à gagner n’en est résulté pour les acquéreurs dès lors que l’établissement de crédit n’a pas exigé le paiement des mensualités pendant cette période de sorte qu’il n’en est résulté aucune difficulté financière pour les consorts Y-Z.

De même, le bien n’étant pas destiné à l’habitation principale des acquéreurs, ils ne peuvent pas alléguer d’un trouble de jouissance.

Dès lors, compte tenu de la carence probatoire des acquéreurs dans la réalité du préjudice subi, ils seront déboutés de leur demande de résolution de la vente et le jugement entrepris sera confirmé.

La cour rejetant la demande de résolution de la vente dit n’y avoir lieu à examiner la demande subséquente

tendant à l’anéantissement du contrat de prêt souscrit auprès de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Sur le manquement à l’obligation de conseil des sociétés IFB FRANCE et EDELIS:

Madame A Y et monsieur B Z lui reprochent de ne pas avoir respecté les règles de bonne conduite édictées à l’article L541-8-1 du code monétaire et financier alors qu’elle est un prestataire de services d’investissement, ou un intermédiaire en investissements financiers.

Mais les articles L211-1 et L321-2 du code monétaire et financier contribuent à délimiter la notion essentielle de services d’investissements et la catégorie des instruments financiers dans lesquels n’entrent pas les ventes d’immeubles en construction

Les intimées ne sont pas intervenues en qualité de prestataire de services d’investissement au sens de l’article L531-1 du code monétaire et financier applicables « à toute personne qui directement ou indirectement, par voie de publicité ou de démarchage, propose à titre habituel à des tiers de souscrire des rentes viagères ou d’acquérir des droits sur des biens mobiliers ou immobiliers lorsque les acquéreurs n’en assurent pas eux-mêmes la gestion ou lorsque le contrat offre une faculté de reprise ou d’échanges et la revalorisation du capital invest».

En effet les contrats signés par les intimées ont pour objet la simple vente d’immeuble et ne peuvent être assimilés à un acte de gestion alors qu’aucune faculté de reprise ou d’échange ou de revalorisation du capital investi n’est prévue dans l’opération souscrite.

En conséquence Madame A Y et monsieur B Z sont mal fondés à leur reprocher une violation aux obligations particulières des règles de bonne conduite édictées à l’article L541-8-1 du code monétaire et financier réservées aux conseillers en investissements financiers

En revanche les intimées ont agi auprès des appelants en qualité de conseiller en gestion de patrimoine et étaient tenues en cette qualité à une obligation d’information et de conseil.

Cette obligation leur imposait lors de la phase préalable à la signature du contrat d’apporter tous les renseignements informations et conseils avec loyauté et objectivité pour présenter les avantages et les inconvénients et risques de l’acquisition.

Mais il a été précédemment développé et démontré que la simulation financière proposée ne présentait pas de risque particulier sauf ceux inhérents à ce type de projet immobilier et de defiscalisation et qu’il a été indiqué aux investisseurs les élements suffisants pour leur permettre d’apprécier le risque.

Et les consorts Y-Z ne justifient pas s’être rapprochés du conseiller financier à réception des simulations financiers, pour l’interroger sur des points spécifiques, tant sur la variation du montant du loyer que sur les conséquences d’un éventuel changement dans leur situation financière.

En outre les consorts Y-Z allèguent d’un préjudice correspondant à la différence entre la valeur d’acquisition du bien et celle de son évaluation postérieure alors qu’il a été démontré que leur évaluation n’est pas sérieuse tant dans son principe que son montant, faute de fournir des éléments tangibles et à une date proche de la mise en vente du bien.

Comme l’a fort justement relevé le premier juge, il est incontestable que sous couvert d’un défaut d’information et de conseil, les consorts Y-Z se plaignent en réalité d’un investissement n’ayant pas la rentabilité qu’ils escomptaient.

Mais le projet entrait dans l’objectif de défiscalisation qu’ils reconnaissent avoir poursuivi et ils ne démontrent pas qu’ils n’étaient pas en mesure de le supporter financièrement au moment où il a été conclu et encore ultérieurement puisqu’ils n’évoquent un préjudice qui est résulté de l’opération que tenant à une baisse de leur

trésorerie et à un retard de la construction d’un bien immobilier qu’ils projetaient en GIRONDE .

Ainsis il n’est dès lors pas plus démontré qu’il ne relevait pas d’une bonne gestion de leur proposer ce montage.

Pour toutes ces raisons, la cour confirmera le jugement entrepris de ce chef et les déboutera de leurs demandes à l’encontre des sociétés IFB FRANCE et EDELIS.

Sur la demande indemnitaire :

Les consorts Y-Z sollicitent une indemnité de 20.000 euros au total au titre des préjudices moraux et financier mais à défaut d’avoir pû démontrer préalablement l’existence d’une faute en lien avec ce préjudice, la cour comme le premier juge les déboutera de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

La cour confirmera le jugement entrepris au titre des condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les consorts Y-Z succombant en leur appel, ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Les consorts Y-Z seront condamnés in solidum à payer la somme de 3.000 euros à chacune à la société EDELIS et à la société IFB FRANCE et celle de 1.500 euros à l’encontre de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire

DIT sans objet la demande visant à déclarer irrecevable l’appel incident de la société IFB FRANCE ;

REJETTE le moyen tiré de l’irrecevabilité des conclusions du 24 février 2021 des consorts Y – Z ;

CONFIRME le jugement rendu le 20 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de REIMS en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Madame A Y et de Monsieur B Z à verser à la société IFB FRANCE la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel;

CONDAMNE in solidum Madame A Y et de Monsieur B Z à verser à la société EDELIS la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel

CONDAMNE in solidum Madame A Y et de Monsieur B Z à verser à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel;

CONDAMNE in solidum Madame A Y et de Monsieur B Z aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente