COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

NR/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 18/02434 & 18/2505 – N° Portalis DBVP-V-B7C-ENKI

Jugement du 17 Juillet 2014

Tribunal de Grande Instance de NANTES

n° d’inscription au RG de première instance 11/06181

Arrêt du 1^er Mars 2016 de la Cour d’Appel de RENNES

Arrêt du 10 Octobre 2018 de la Cour de Cassation

ARRET DU 2 MARS 2021

APPELANTS ET INTIMES :

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 18133, et M^e Yves ROULLEAUX, avocat plaidant au barreau de NANTES

Maître E X

né le […] à […]

[…]

[…]

SCP GASCHIGNARD-X prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SA MMA IARD prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentés par M^e Benoit GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 183017 et M^e Guillaume REGNAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMES :

CAISSE RÉGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES BRETAGNE PAYS DE LA LOIRE (CRAMA) agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71180532, et M^e Philippe CARON substitué par M^e DELANTIVY, avocat plaidant au barreau de NANTES

Monsieur A Z

[…]

[…]

[…]

SCP M, F-TUFFREAU représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentés par M^e Thierry BOISNARD substitué par M^e Amélie ROUSSELOT de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13900599, et M^e Caroline RIEFFEL, avocat plaidant au barreau de RENNES

SARL ZAMBON ENTREPRISE prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Florent DELORI de la SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1812037, et la SCP BAUDIMAND-LE ROL substituée par M^e DIGUE du Cabinet CHAUVIN, avocat plaidant au barreau de RENNES

Monsieur C Y

[…]

[…]

IA.R.L. VAE ENTREPRISE MM

[…]

[…]

Assignés, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Mars 2020 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me L, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me SOCHACKI, Président de chambre

M^me L, Conseiller

M^me BEUCHEE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me J

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 2 mars 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nathalie L, Conseiller, en remplacement de Geneviève SOCHACKI, Président de chambre, empêchée, et par Sophie J, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCEDURE

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Bretagne Pays de Loire (CRAMA), qui recherchait un local commercial libre dans le quartier de Chantenay à Nantes, a mandaté la SELARL Zambon Entreprises, agent immobilier, pour procéder à cette recherche.

La société Zambon Entreprises lui a présenté un local situé 49 bd de la liberté à Nantes appartenant à la SCI Les Orionnais, pris à bail par la société Café du Boulevard, devenue VAE Entreprise, exerçant une activité de café restauration mais souhaitant céder son droit au bail.

Par acte authentique reçu par M^e A Z, notaire associé de la société Z-M-F titulaire d’un Office Notarial à Nort sur Erdre, devenue SCP M-F-N, avec la participation de M^e X assistant le cessionnaire, le 3 juillet 2008 pour le cédant et les 7 et 10 juillet 2008 pour le cessionnaire et le notaire, la Selarl Café

du Boulevard a cédé à la CRAMA son droit au bail des locaux, moyennant le prix de 170 000 euros. Il était précisé dans l’acte que la CRAMA voulait y exercer une activité de banque et assurances.

Par acte authentique reçu par M^e E X, notaire associé de la SCP Guillaume Gaschignard-E X titulaire d’un Office Notarial à Nantes, le 4 juillet pour le bailleur et le 7 juillet pour le preneur, la SCI Les Orionnais représentée par M. A Z en qualité de co-gérant a consenti à la CRAMA un bail commercial des locaux d’une durée de 9 ans, à compter du 1^er août 2008, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros, l’acte stipulant notamment que les lieux loués serviraient exclusivement à l’activité de Banques Assurances.

Par lettre du 24 juillet 2008, la société Domus Architecte, mandatée par la CRAMA aux fins de conduire des travaux d’aménagement dans le local, informait celle-ci que selon le règlement du Plan Local d’Urbanisme de la ville de Nantes, le site où se trouvait implanté le local était classé en 'linéaire commerciaux et artisanaux', ce qui interdisait qu’y soit créée une agence d’assurance et banque.

A la suite de cette découverte, des démarches amiables ont été entreprises envers M^e X puis envers M^e Z.

Par acte du 6 septembre 2011, dénoncé le 29 septembre 2012, la SCI Les Orionnais a fait délivrer à la CRAMA un commandement d’avoir à garnir et exploiter les locaux commerciaux.

Se plaignant d’être dans l’impossibilité d’exercer l’activité prévue dans les locaux en raison de l’interdiction prévue par le plan local d’urbanisme et compte tenu de l’échec des démarches amiables, la CRAMA a, par actes des 19, 20 et 21 octobre 2011, fait assigner M^e X et son assureur la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA), M^e Z, la SARL Zambon Entreprises, la SCI les Orionnais, la SARL VAE Entreprises et son gérant M. C Y, devant le tribunal de grande instance de Nantes, sur le fondement des articles 1134, 1147, 1604 et 1110 du code civil, aux fins de voir reconnaître la responsabilité des notaires et du négociateur immobilier dans le cadre de la passation des actes de cession de droit au bail et le bail, prononcer la nullité de ces deux actes, déclarer nul le commandement d’avoir à garnir et exploiter les locaux commerciaux délivré le 6 septembre 2011 par la SCI les Orionnais et sa dénonciation et condamner les défendeurs à réparer les préjudices subis par elle.

Aux termes de ses dernières conclusions, la CRAMA a demandé la condamnation solidaire de la société VAE Entreprise et de M. Y à lui payer la somme de 170 000 euros au titre du remboursement du prix de cession, de dire qu’au cas où elle ne pourrait en obtenir le remboursement, M^e X et son assureur, M^e Z, la SCP Z, la société Zambon Entreprises et la SCI Les Orionnais seront condamnés à lui verser ladite somme et en tout état de cause condamner l’ensemble des défendeurs solidairement à lui payer la somme de 11 823,04 euros au titre des frais d’acte de cession du droit au bail et de condamner solidairement M^e X et son assureur, M^e Z, la SCP Z, la société Zambon Entreprises et la SCI Les Orionnais à lui payer les sommes de :

—  1 196 euros au titre des frais de l’acte de bail commercial,

—  17 940 euros au titre des frais de négociation réglés à la société Zambon Entreprises,

—  40 666, 67 euros au titre des loyers acquittés du 1^er août 2008 au 31 octobre 2011 ;

—  797,34 euros par mois au titre des loyers du premier avril 2013 jusqu’au jour du prononcé de la nullité du contrat de bail,

—  42 480,11 euros au titre de l’immobilisation des fonds,

—  18 900 euros au titre du manque à gagner.

Par jugement du 17 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Nantes a :

— mis hors de cause M. Y à titre personnel ;

— prononcé la résolution de l’acte de cession du droit au bail du 10 juillet 2008 entre la CRAMA et la SARL Café du Boulevard, ainsi que celle du bail commercial conclu le 7 juillet 2008 entre la CRAMA et la SCI Les Orionnais ;

— condamné in solidum la SARL VEA Entreprise représentée par son liquidateur, M. Y, la SCI Les Orionnais, M^e X et son assureur, les MMA, M^e Z et la SCP Z, à verser à la CRAMA la somme de 275 645,81 euros à titre de dommages et intérêts ;

— annulé le commandement d’avoir à garnir et exploiter les locaux commerciaux délivré le 6 septembre 2011 par la SCI Les Orionnais ainsi que sa dénonciation ;

— condamné in solidum la SARL VEA Entreprise, représentée par son liquidateur, M. Y, la SCI Les Orionnais, M^e X et son assureur, les MMA, M^e Z et la SCP Z à verser à la CRAMA la somme de 3 000 euros et à la SARL Zambon Entreprises la somme de 2 000 euros ce au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné in solidum la SARL VEA Entreprise, représentée par son liquidateur,

M. Y, la SCI Les Orionnais, M^e X et son assureur, les MMA, M^e Z et la SCP Z aux dépens, avec distraction au profit du conseil de la CRAMA.

La société VAE Entreprise et M. Y, M^e X et son assureur ont interjeté appel de cette décision.

M^e Z et la SCP M – F -Tuffreau ont relevé appel incident.

Par arrêt du 1^er mars 2016, la cour d’appel de Rennes a :

— déclaré recevable l’appel formé par la société VAE Entreprises ;

— confirmé le jugement du 17 juillet 2014 du tribunal de grande instance de Nantes en ce qu’il a mis hors de cause M. Y à titre personnel, débouté la CRAMA de ses demandes formées contre la société Zambon Entreprises, prononcé la résolution du bail commercial du 7 juillet 2008 et prononcé l’annulation du commandement du 6 septembre 2011 ;

— l’a infirmé pour le solde ;

statuant à nouveau, a :

— débouté la CRAMA de sa demande d’annulation de l’acte de cession conclu le 10 juillet 2008 par devant M^e Z avec l’assistance de M^e X avec la société Café du Boulevard, aux droits de laquelle vient la société VAE Entreprises ;

— débouté la CRAMA des demandes formées contre M^e Z, la SCP Z M -

F -G, M^e X et les MMA ;

— condamné la SCI Les Orionnais à rembourser à la CRAMA la somme de 40 666,67 euros au 31 mars 2013, outre les loyers payés à compter de cette date et jusqu’au prononcé de l’arrêt ;

— débouté la SCI les Orionnais de ses demandes ;

— débouté la CRAMA du solde de ses prétentions ;

— fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront partagés à parts égales entre la SCI Les Orionnais et la CRAMA ;

— condamné la CRAMA à payer à la société VAE Entreprises la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les autres parties de leurs demandes de frais irrépétibles.

La société CRAMA et la SCI Les Orionnais ont formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt du 10 octobre 2018, la Première chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé l’arrêt rendu le 1^er mars 2016 par la cour d’appel de Rennes, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de la CRAMA formée contre M. X, M. Z, la SCP Z – M- F -G et la société Zambon Entreprises et en ce qu’il a rejeté la demande de garantie de la SCI Les Orionnais formée contre M^e X et la société MMA ; remis en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyés devant la cour d’appel d’Angers ;

— mis hors de cause M. Y et la société VAE Entreprises dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi ;

— condamné M. X, M. Z, la SCP Z – M, F G et la société Zambon Entreprises et la MMA aux dépens ;

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour de cassation a considéré que la cour d’appel, ayant ordonné la réouverture des débats pour inviter les parties à s’expliquer sur le moyen pris du caractère erroné du fondement juridique de la demande de la CRAMA, cette dernière était en droit de modifier le fondement initial invoqué, de sorte qu’en décidant, pour rejeter les demandes formées par la CRAMA contre les notaires, qu’il n’était pas permis suite à l’arrêt du 3 novembre 2015 demandant aux parties de présenter leurs observations sur la possibilité de retenir la responsabilité contractuelle du notaire rédacteur de l’acte, de modifier le fondement juridique de leurs prétentions, la cour d’appel a violé les articles 12 et 444 du code de procédure civile.

Elle a estimé que la cour d’appel ayant relevé que le droit acquis par la CRAMA sur le local présenté par l’agent immobilier était inutilisable et que le prix avait été payé en pure perte, le lien de causalité entre la faute de l’agent immobilier et le préjudice subi par la CRAMA était direct.

Après avoir rappelé que les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil, elle a considéré qu’en rejetant la demande de garantie formée par la SCI les Orionnais contre M^e X en raison de la profession exercée par le gérant de la SCI les Orionnais, M. Z, lui même notaire, la cour d’appel avait violé l’article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil.

Par déclaration reçue au greffe le 4 décembre 2018, la SCI les Orionnais a saisi la cour d’appel de renvoi, intimant M^e X, la SCP Gaschignard – X et la SA MMA.

L’instance a été enrôlée sous le numéro 18/2434.

Par actes des 18, 19, 20, 21 et 24 décembre 2018 elle a fait signifier la déclaration de saisie et l’avis de fixation à la SA MMA, la SARL Zambon Entreprises, M^e Z, la SCP M et F – Tuffreau, M. Y, la SARL VAE Entreprises, M^e X et la SCP Gaschignard – X.

Les parties ont conclu.

Une ordonnance du 17 juin 2019 a clôturé l’instruction de l’affaire.

Par déclaration reçue au greffe le 12 décembre 2018, la SCP Gaschignard- X, M^e X et la SA MMA Iard ont saisi la cour d’appel de renvoi intimant la CRAMA, M^e Z, la SCP Z ' M-Tuffreau, la SCI les Orionnais et la SARL Zambon.

L’instance a été enrôlée sous le numéro 18/02505.

Les parties ont conclu.

Une ordonnance du 17 juin 2019 a clôturé l’instruction de l’affaire.

Les affaires 18/2434 et 18/02505 ont été débattues à l’audience du 3 mars 2020 et mises en délibéré.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

- dans le dossier 18/02434

le 7 juin 2019 pour la SCI les Orionnais

le 13 juin 2019 pour M. Z et la SCP M – F-Tuffreau

le 28 mai 2019 pour M^e X, la MMA et la SCP Gaschignard ' X

le 12 juin 2019 pour la SARL Zambon Entreprises

le 30 avril 2019 pour la CRAMA ;

—  dans le dossier 18/02505

le 7 juin 2019 pour la SCI les Orionnais

le 13 juin 2019 pour M. Z et la SCP M – F -Tuffreau

le 28 mai 2019 pour M^e X, la MMA et la SCP Gaschignard ' X

le 12 juin 2019 pour la SARL Zambon Entreprises le 29 mars 2019 pour la CRAMA,

aux termes desquelles les parties forment les demandes qui suivent :

La CRAMA demande à la cour -au visa des articles 1134, 1147, 1382, 1719 du code civil (ancien)- dans les deux dossiers, en termes identiques, de :

— confirmer le jugement du 17 juillet 2014 rendu par le tribunal de grande instance de Nantes en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCI Les Orionnais, M^e X, M^e Z et la SCP Z, devenue la SCP M ' F -Tuffreau ;

— confirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SCI Les Orionnais, M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP Z, devenue la SCP M ' F
-Tuffreau à verser à la CRAMA la somme de :

—  170 000 euros au titre de la somme versée pour l’acquisition du droit au bail ;

—  11 823,04 euros au titre des frais acquittés pour cet acte ;

—  40 666,67 euros au titre des loyers du 1^er août 2008 au 31 octobre 2011 ;

—  11 960,10 euros au titre des loyers du 1^er avril 2013 au 17 juillet 2014 ;

—  1 196 euros au titre de frais d’acte de bail ;

—  40 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— confirmer ledit jugement en ce qu’il a annulé le commandement d’avoir à garnir et exploiter les locaux commerciaux délivrés le 6 septembre 2011 par la SCI les Orionnais, ainsi que sa dénonciation ;

y ajoutant,

— condamner in solidum, avec les autres intervenants, la société Zambon Entreprises à verser à la CRAMA la somme de 275 645,81 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner in solidum, la SCI les Orionnais, M^e X, son assureur les MMA, M^e Z, la SCP M ' F-Tuffreau ainsi que la société Zambon Entreprises à payer à la CRAMA la somme de 15 142,50 euros au titre des loyers pour la période allant du 17 juillet 2014 au 29 février 2016 ;

— condamner in solidum la SCI les Orionnais, M^e X, son assureur les MMA, M^e Z, la SCP M ' F-Tuffreau ainsi que la société Zambon Entreprises à payer à la CRAMA la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum, la SCI les Orionnais, M^e X, son assureur les MMA, M^e Z, la SCP M ' F-Tuffreau ainsi que la société Zambon Entreprises aux entiers dépens.

La SCI Les Orionnais , au visa des articles 1382 du code civil (ancien) et des articles 624 et 638 du code de procédure civile, dans les deux dossiers, en termes identiques, demande à la cour de :

— juger H les demandes formulées par la société la CRAMA à l’encontre de la SCI Les Orionnais, auxquelles n’a pas fait droit l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 1^er mars 2016 et qui n’ont pas été atteintes par la cassation de l’arrêt rendu par la Cour de cassation du 10 mars 2018 ;

— réformer la décision entreprise ;

— dire et juger que M^e X, notaire, engage sa responsabilité civile professionnelle dans le cadre de la cession du droit au bail et de la conclusion du contrat de bail en date du 7 juillet 2008 ;

en conséquence,

— condamner solidairement M^e X, notaire, et son assureur, les MMA, et la société Zambon entreprises, en sa qualité de négociateur, à garantir la SCI Les Orionnais du paiement des condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner solidairement M^e X, notaire et son assureur, les MMA et la société Zambon entreprise, en sa qualité de négociateur, à payer à la SCI Les Orionnais la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de M^e Dufourgburg, avocat sur ses offres de droit par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. Z et la SCP M – F-Tuffreau , dans les deux dossiers, en termes identiques, demandent à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 17 juillet 2014 ;

— déclarer irrecevable et, en tous les cas, mal fondées les demandes présentées par la CRAMA à l’encontre de M^e Z et de la SCP M ' F-Tuffreau, notaire, au titre d’une prétendue responsabilité contractuelle ;

— dire et juger que la CRAMA ne rapporte pas la preuve d’un préjudice effectivement imputable à faute à M^e Z ;

— dire et juger par conséquent la CRAMA mal fondée en ses demandes à l’encontre de M^e Z et la SCP M ' F-Tuffreau, notaires ;

— débouter par conséquent la CRAMA, et toutes autres parties à l’instance, de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre M Z et la SCP M ' F-Tuffreau ;

subsidiairement,

— dire et juger que la CRAMA a contribué par sa faute à la survenance des préjudices qu’elle invoque ;

— dire et juger que le préjudice indemnisable résultant de la faute du notaire ne peut s’analyser qu’en une perte de chance ;

— dire et juger que le notaire ne saurait être tenu de la restitution des loyers exposés, et que celle-ci ne saurait constituer un préjudice par lui indemnisable ;

— dire et juger que le notaire ne saurait être tenu du remboursement des frais, et que celui-ci ne saurait constituer un préjudice par lui indemnisable ;

— dire et juger qu’il n’est pas justifié d’un prétendu manque à gagner ;

— dire et juger qu’il n’est pas justifié d’un préjudice résultant de l’immobilisation des fonds versés pour l’acquisition ;

— débouter en conséquence la CRAMA, et toutes autres parties, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées contre M^e Z et la SCP M ' F-Tuffreau

à titre infiniment subsidiaire,

— revoir en de biens plus justes proportions les demandes indemnitaires et de garanties présentées à l’encontre de M^e Z et de la SCP M ' F-Tuffreau ;

— condamner la société Zambon Entreprises à garantir intégralement M^e Z et la SCP M ' F-Tuffreau de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre en principal, frais et accessoires ;

— condamner toutes parties succombantes à verser à M. Z et à la SCP M ' F-Tuffreau la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexcap.

Me. X, la SCP Gaschignard ' X et la MMA, dans les deux dossiers, en termes identiques , demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 17 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Nantes ;

— dire et juger irrecevable, à tout le moins mal fondé, la CRAMA dans l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M^e X et de la compagnie MMA sur une prétendue responsabilité contractuelle du notaire ;

— dire et juger que, à supposer le principe d’une faute retenue à l’encontre de M^e X, la CRAMA aurait elle-même engagé sa propre responsabilité en ne vérifiant pas les caractéristiques du bien objet de la cession de droit au bail et du contrat de bail commercial ;

— dire et juger que la CRAMA ne justifie pas en l’état du principe de son préjudice faute de démontrer l’impossibilité absolue d’exploiter les biens en question et, en tout état de cause, de justifier d’une quelconque prescription de l’administration compétente en ce sens ;

— dire et juger que les différents postes de préjudice invoqués par la CRAMA ne peuvent concerner M^e X ;

— dire et juger, par conséquent, mal fondée la CRAMA en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M^e X ; l’en débouter ;

à titre infiniment subsidiaire

— condamner l’agence Zambon Immobilier, d’une part, la SCI les Orionnais, d’autre part, et ce sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil, à garantir M^e X de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— dire et juger, qu’à tout le moins, l’agence Zambon Immobilier et la SCI Les Orionnais seraient tenues à garantir M^e X pour toute condamnation au titre de la commission d’agence que celle-ci à seule perçue ;

— dire et juger que la SCI Les Orionnais sera condamnée à garantir M^e X de la restitution des loyers que celle-ci a seule perçus ;

en tout état de cause,

— débouter la SARL Zambon et la SCI les Orionnais en l’ensemble de leurs demandes de garantie à l’encontre de M^e X, de la SCP Gaschignard X et de la compagnie MMA ;

— condamner la CRAMA et la SCI les Orionnais ou tout autre succombant au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la CRAMA et la SCI les Orionnais ou tout autre succombant aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés par le cabinet Lexavoue Angers, Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL Zambon Entreprises, dans les deux dossiers, en termes identiques, demande à la cour ' au visa des articles 1103, 1104 et suivants du code civil, et de l’article 1382 du code civil (ancien) de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 17 juillet 2017 ;

y ajoutant,

— condamner la CRAMA ou toute partie succombante à régler à la société Zambon Entreprises une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la CRAMA ou toute autre partie succombante aux entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés par M^e Delori, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

subsidiairement,

— dire et juger que la CRAMA ne justifie pas en l’état d’un quelconque préjudice ;

— débouter la société VAE et M. Y de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Zambon Entreprises ;

— débouter M^e X et M^e Z de leurs demandes en garantie formulées à l’encontre de la société Zambon Entreprises ;

— condamner la CRAMA ou tout autre partie succombante au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la CRAMA ou tout autre partie succombante aux entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés par M^e Delori, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société VAE Entreprise et M. Y, n’ont pas constitué avocat, étant précisé qu’ils ont été mis hors de cause par l’arrêt de la cour de cassation et qu’aucune demande n’a été formée à leur encontre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civil, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un

lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les deux saisines enregistrées après cassation sous les numéros RG 18/02434 et 18/02505 concernent le même arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2018 de cassation partielle de l’arrêt rendu le premier mars 2016 par la Cour d’appel de Rennes statuant en appel de la décision rendue par le tribunal de grande instance de Nantes le 17 juillet 2014.

Pour une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des deux procédures enrôlées sous les numéros 18/02434 et 18/02505.

—  Sur l’étendue de la saisine de la cour de renvoi

Aux termes de l’article 623 du code de procédure civile, la cassation peut être totale ou partielle ; elle est partielle lorsqu’elle n’atteint que certains chefs dissociables des autres.

L’article 624 du code de procédure civile dispose que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

L’article 638 du code de procédure civile précise que l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation.

Aux termes de ses dernières écritures, la CRAMA sollicite la confirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 17 juillet 2014, en ce qu’il a condamné la SCI Le Orionnais, in solidum avec M^e X et son assureur, M^e Z et la SCP M- F- N, à lui payer la somme globale de 275 645,81 euros se décomposant somme suit :

—  170 000 euros au titre de la somme versée pour l’acquisition du droit au bail,

—  11 823,04 euros au titre des frais acquittés pour cet acte ;

—  40 666, 67 euros au titre des loyers du 1^er août 2008 au 31 octobre 2011 ;

—  11 960,10 euros au titre des loyers du 1^er avril 2013 au 17 juillet 2014 ;

—  1 196 euros au titre de frais d’acte de bail ;

—  40 000 euros au titre de dommages et intérêts,

et en ce qu’il a annulé le commandement d’avoir à garnir et exploiter les locaux commerciaux délivré le 6 septembre 2011 par la SCI Les Orionnais ainsi que sa dénonciation.

La Cour d’appel de Rennes dans son arrêt du premier mars 2016 a :

— confirmé le jugement du 17 juillet 2014 du tribunal de grande instance de Nantes en ce qu’il a mis hors de cause M. Y à titre personnel, débouté la CRAMA de ses demandes formées contre la société Zambon Entreprises, prononcé la résolution du bail commercial du 7 juillet 2008 et prononcé l’annulation du commandement du 6 septembre 2011 ;

l’a infirmé pour le solde ;

et statuant à nouveau, a :

— débouté la CRAMA de sa demande d’annulation de l’acte de cession conclu le 10 juillet 2008 par

devant M^e Z avec l’assistance de M^e X avec la société Café du Boulevard, aux droits de laquelle vient la société VAE Entreprises ;

— débouté la CRAMA des demandes formées contre M^e Z, la SCP Z ' M ' F, M^e X et les MMA ;

— condamné la SCI Les Orionnais à rembourser à la CRAMA la somme de 40 666,67 euros au 31 mars 2013, outre les loyers payés à compter de cette date et jusqu’au prononcé de l’arrêt ;

— débouté la SCI les Orionnais de ses demandes ;

— débouté la CRAMA du solde de ses prétentions.

Sur le pourvoi formé par la CRAMA, enregistré sous le numéro T 16-16.870 qui concernait le rejet de ses demandes en responsabilité formées contre les deux notaires (premier moyen) et le rejet de ses demandes dirigées contre l’agent immobilier (second moyen), la cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Rennes, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de la CRAMA formée contre M. X, M. Z, la SCP Z- M-F-Tuffreau et la société Zambon Entreprises.

En outre, il ressort de l’arrêt de la cour de cassation du 10 octobre 2018 que la SCI les Orionnais, qui a formé un pourvoi enregistré sous le numéro T 16-16.548 contre l’arrêt rendu le 1^er mars 2016 par la cour d’appel de Rennes, s’est désistée de son pourvoi en ce qu’il était dirigé contre la CRAMA.

Les chefs de décision de la cour d’appel de Rennes concernant la condamnation de la SCI Les Orionnais à rembourser à la CRAMA la seule somme de 40 666,67 euros au 31 mars 2013, outre les loyers payés à compter de cette date jusqu’au prononcé de l’arrêt et le rejet du solde des prétentions de la CRAMA n’ont donc pas été remis en cause par l’arrêt de la cour de cassation.

La condamnation de la SCI Les Orionnais à rembourser à la CRAMA la somme de 40 666,67 euros au 31 mars 2013, outre les loyers payés à compter de cette date et jusqu’au prononcé de l’arrêt et le rejet des autres demandes indemnitaires formées par la CRAMA à l’encontre de la SCI Les Orionnais ont donc définitivement été jugés.

La CRAMA est donc irrecevable en sa demande de confirmation du jugement du 17 juillet 2014 du tribunal de grande instance de Nantes en ce qu’il a condamné la SCI Les Orionnaise à payer à la CRAMA les sommes de :

—  170 000 euros au titre de la somme versée pour l’acquisition du droit au bail,

—  11 823,04 euros au titre des frais acquittés pour cet acte ;

—  40 666, 67 euros au titre des loyers du 1^er août 2008 au 31 octobre 2011 ;

—  11 960,10 euros au titre des loyers du 1^er avril 2013 au 17 juillet 2014 ;

—  1 196 euros au titre de frais d’acte de bail ;

—  40 000 euros au titre de dommages et intérêts.

La Cour d’appel de Rennes a confirmé le jugement du 17 juillet 2014 du tribunal de grande instance de Nantes du chef d’annulation du commandement d’avoir à garnir et exploiter les locaux commerciaux délivré le 6 septembre 2011 par la SCI Les Orionnais ainsi que de sa dénonciation.

La Cour de cassation, qui n’a pas eu à examiner ce chef, n’a pas remis en cause la décision de cette cour sur ce point.

Ce point a donc également définitivement été tranché.

La CRAMA est donc irrecevable en sa demande de confirmation du jugement du 17 juillet 2014 du tribunal de grande instance de Nantes en ce qu’il a annulé le commandement d’avoir à garnir et exploiter les locaux commerciaux délivré le 6 septembre 2011 par la SCI Les Orionnais ainsi que de sa dénonciation.

Devant les premiers juges, la société VAE Entreprise a sollicité en cas de prononcé de la nullité de l’acte de cession du droit au bail, la condamnation de M^e X et de son assureur, de M^e Z et de la société Zambon Entreprises à la garantir des condamnations qui seraient prononcées contre elle ; M^e Z et la SCP Z-M-F ont formé à titre subsidiaire une demande de garantie à l’encontre de la société Zambon Entreprises ; M^e X et son assureur ont demandé à titre subsidiaire la condamnation de la société Zambon Entreprises et de la SCI Les Orionnais à les garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre et à tout le moins, leurs condamnation à les garantir de la condamnation qui serait prononcée à leur encontre au titre de la commission d’agence et en toute hypothèse de celle de la SCI Les Orionnais à les garantir de la restitution des loyers que celle-ci a perçus ; la SCI Les Orionnais a demandé à titre subsidiaire que M^e X et son assureur ainsi que la société Zambon Entreprises soient condamnés solidairement à la garantir des condamnations prononcées contre elle.

Les premiers juges, qui ont condamné in solidum la société VAE Entreprise, la SCI Les Orionnais, M^e X et son assureur, M^e Z et la SCP M- F- N à payer à la CRAMA la somme globale de 275 645,81 euros, ont débouté les demandes en garanties, en considérant que la société VAE Entreprises, la SCI Les Orionnais, M^e X, M^e Z et la SCP Z ont tous également concouru par leurs fautes au préjudice causé à la CRAMA.

Devant la première cour d’appel, les parties ont repris leurs demandes subsidiaires en garantie.

La cour d’appel de Rennes, après avoir condamné la SCI Les Orionnais à payer à la CRAMA la somme de 40 666,67 euros au titre des loyers perçus arrêtés au 31 mars 2013, outre les loyers payés à compter de cette date jusqu’au prononcé de l’arrêt, a rejeté la demande de garantie formée par la SCI Les Orionnais à l’encontre de la société Zambon Entreprises, au motif qu’elle n’a nullement apporté son concours à la rédaction du bail commercial.

Elle a également rejeté la demande en garantie de la SCI Les Orionnais formée à l’encontre de M^e X et de son assureur, en considérant que M^e X était exonéré de son devoir de conseil envers la SCI Les Orionnais en raison de la profession exercée par son gérant, M^e Z, lui-même notaire.

La SCI Les Orionnais s’est désistée de son pourvoi en ce qu’il était formé contre la société Zambon Entreprises, de sorte que la cour de cassation n’a pas eu à examiner le chef de demande en garantie formée par la SCI Les Orionnais contre la société Zambon Entreprises.

Le rejet de la demande en garantie de la SCI Les Orionnais formée à l’encontre de la société Zambon Entreprises a donc définitivement été jugé.

La société Les Orionnais est donc irrecevable en sa demande de condamnation de la société Zambon Entreprises à la garantir du paiement des condamnations prononcées à son encontre.

La cour de cassation a cassé en revanche l’arrêt de la cour d’appel de Rennes en ce qu’il a rejeté la demande de garantie de la SCI Les Orionnais formée contre M^e X et son assureur la société

MMA.

La cour d’appel de renvoi devra donc statuer, outre sur les demandes de la CRAMA formées à l ' e n c o n t r e d e M e M e n a n t e a u e t d e s o n a s s u r e u r , d e M e C o u e d e l e t d e l a S C P M-F-N et de la société Zambon Entreprises, sur la demande en garantie de la SCI Les Orionnais formée contre M^e X et son assureur à raison des condamnations prononcées à son encontre au profit de la CRAMA.

Elle demeure également saisie des demandes en garantie formées à titre subsidiaire par les notaires à l’encontre de la société Zambon Entreprises et de celle de M^e X et de son assureur à l’encontre de la SCI Les Orionnais, en cas de condamnations prononcées à leur encontre.

—  Sur les demandes de la CRAMA à l’encontre de M^e X et de son assureur les MMA, de M^e Z et de la SCP M-F-N

M^e Z est intervenu en qualité de rédacteur de l’acte de cession du droit au bail conclu entre la CRAMA et la société Café du Boulevard, devenue VAE Entreprise, avec la participation de M^e X, lequel est également intervenu en qualité de rédacteur du bail commercial conclu entre la SCI Les Orionnais et la CRAMA.

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur qui relève de sa responsabilité civile délictuelle.

M^e Z et la SCP M-F-N reprochent au jugement critiqué de les avoir condamnés à payer à la CRAMA la somme de 275 645,81 euros, sur un fondement contractuel, alors que les fautes reprochées à M^e Z, qui a agi en qualité d’Officier ministériel, n’étaient susceptibles d’engager que sa responsabilité délictuelle, à l’exclusion de la responsabilité contractuelle, seul fondement invoqué par la CRAMA.

Ils concluent à l’irrecevabilité des demandes formées par la CRAMA à leur encontre eu égard au fondement juridique invoqué par celle-ci.

Néanmoins, en application de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions formées en cause d’appel ne sont pas nouvelles dés lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En outre, suite à l’arrêt de la cour de cassation du 10 octobre 2018, l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la présente cour d’appel, juridiction de renvoi , sur les chefs atteints par la cassation, soit notamment sur les demandes de la CRAMA contre les notaires, la cause et les parties étant remises sur ces chefs dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt rendu le premier mars 2016 par la cour d’appel de Rennes.

Aux termes de ses dernières conclusions, la CRAMA a modifié le fondement juridique de ses prétentions, comme elle y était autorisée suite à la réouverture des débats par arrêt de la cour d’appel de Rennes du 3 novembre 2015 qui a invité les parties à s’expliquer sur le moyen relevé d’office du caractère erroné du fondement juridique de la demande de la CRAMA et au renvoi devant cette cour après cassation partielle, recherchant désormais la responsabilité civile professionnelle des notaires rédacteurs des actes litigieux sur le fondement de l’article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil , pour les voir condamner in solidum à l’indemniser des préjudices subis à hauteur de 275 645,81 euros.

Le moyen de M^e Z et de la SCP SCP M-F-N tiré de la prétendue irrecevabilité des demandes formées à leur encontre par la CRAMA comme étant fondées exclusivement sur la responsabilité civile contractuelle sera en conséquence rejeté.

Au fond, sur les demandes

- Sur les fautes des notaires

La CRAMA reproche à M^e X et à M^e Z d’avoir failli à leurs obligations de conseil et d’information.

Elle soutient que M^e X et M^e Z avaient la même obligation de procéder à toutes vérifications nécessaires pour s’assurer de l’adéquation de l’activité que le cessionnaire au droit de bail, également preneur à bail, entendait exercer dans les locaux et les réglementations d’urbanisme.

Elle fait valoir qu’il résulte des pièces versées aux débats, que le local qu’elle a consenti à prendre à bail après avoir acquis le droit au bail du précédent locataire, ne pouvait, compte tenu des règles du PLU de la ville de Nantes, répondre à ses besoins d’y ouvrir une agence de banque-assurances.

Elle prétend qu’en s’abstenant de lui indiquer que le PLU de la Ville de Nantes ne permettait pas la réalisation de son projet, les notaires ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité civile délictuelle à son égard.

Elle ajoute que si les notaires n’avaient pas manqué à leurs obligations et l’avait ainsi informée de l’impossibilité d’exploiter les lieux pour l’activité qu’elle souhaitait y exercer, elle n’aurait pas régularisé les actes et engagé des fonds en pure perte.

M^e X, les MMA et la SCP Gaschignard-X soutiennent que la CRAMA ne saurait voir engager la responsabilité des notaires, alors qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité définitive d’exploiter dans les locaux une activité de banque assurance, en faisant valoir que la CRAMA ne justifie pas qu’elle n’aurait pu obtenir de la commune une autorisation d’exploiter les locaux nonobstant les dispositions existantes du PLU.

M^e Z et la SCP M-F- Tuffreau prétendent en outre que la vérification de l’adéquation entre l’activité projetée par le cessionnaire et la réglementation d’urbanisme incombait à la CRAMA par l’intermédiaire de son notaire M^e X, en précisant que le 12 juin 2008, M^e Z avait pris soin d’interroger son confrère sur le point de savoir si les autorisations administratives pour le changement d’affectation avaient été obtenues et qu’à défaut de réponse, il avait pu être persuadé qu’il ne subsistait aucune difficulté.

Ils ajoutent qu’au vu des seules pièces produites, la CRAMA ne justifie pas s’être effectivement heurtée à l’impossibilité d’exploiter l’activité envisagée.

En tant que rédacteur d’acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité, ainsi que d’éclairer toutes les parties à l’acte sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, quelles que soient leurs compétences et connaissances personnelles.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que la SCI les Orionnais est propriétaire de locaux situés 49 bd de la Liberté à Nantes qui étaient en 2008 pris à bail par la société Café du Boulevard, devenue VAE Entreprise, exerçant une activité de café restauration, celle-ci souhaitant néanmoins céder son 'pas de porte'.

La CRAMA, qui s’est vue présenter ces locaux par la société Zambon Entreprises à laquelle elle avait confié un mandat de recherche, s’est déclarée intéressée par la reprise des locaux occupés par la société Café du Boulevard, pour y installer une agence de banque-assurances.

La société Café du Boulevard, la CRAMA et la SCI Les Orionnais ont avec le concours de Me

X et de M^e Z, mis en place une opération comprenant la cession par la société Café du Boulevard du droit au bail à la CRAMA qui déclarait vouloir y exercer une activité de banque assurances totalement différente du cédant, ladite cession étant acceptée par la bailleresse, puis la signature entre la SCI Les Orionnais et la CRAMA d’un nouveau bail commercial prévoyant un nouveau loyer négocié entre les parties.

M^e Z a ainsi rédigé et reçu, avec la participation de M^e X assistant le cessionnaire, le 3 juillet 2008 pour le cédant et les 7 et 10 juillet 2008 pour le cessionnaire et le notaire, un acte de cession par la Selarl Café du Boulevard au profit de la CRAMA du droit au bail des locaux, moyennant le prix de 170 000 euros, précisant que la CRAMA voulait y exercer une activité de banque et assurances et que le bail cédé ne se poursuivra pas puisqu’un nouveau bail sera établi au profit de la cessionnaire postérieurement à l’acte.

M^e X a rédigé et reçu, le 4 juillet pour le bailleur et le 7 juillet pour le preneur, un bail commercial consenti par la SCI Les Orionnais représentée par M. A Z en qualité de co-gérant à la CRAMA, locaux d’une durée de 9 ans, à compter du 1^er août 2008, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros, portant sur les locaux situés 49 bd de la liberté à Nantes, l’acte stipulant notamment concernant la destination des lieux, que le bien loué devra servir au preneur exclusivement à l’activité de banque asssurances, sous réserve de la possibilité de s’adjoindre des activités connexes ou complémentaires.

Il n’est pas contesté que d’après le PLU, le site des locaux ainsi pris à bail par la CRAMA, était classé en 'linéaire commerciaux et artisanaux’ devant être prioritairement affecté à des activités commerciales ou artisanales ou à des équipements publics ou d’intérêt collectif; le changement de destination des commerces à activités artisanales implantés le long de cette voie repérée comme linéaire commerciaux et artisanaux, en bureaux, services financiers, bancaires, d’assurance, d’immobilier et de travail temporaire étant interdit.

Il n’est pas non plus soutenu ou établi que cette information aurait été portée à la connaissance de la CRAMA par M^e Z ou par M^e X, avant la signature des actes authentiques de cession du droit au bail et de bail commercial.

Dans la mesure où il appartenait aux notaires rédacteurs de prendre toutes dispositions pour éclairer toutes les parties, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils prêtaient leur concours et ce quelles que soient les compétences et connaissances personnelles de celles-ci, il apparaît ainsi établi que M^e X et M^e Z ont tous les deux failli à leur obligation d’information et de conseil à l’égard de la CRAMA, étant précisé que ce dernier n’est pas fondé à soutenir qu’il n’était pas tenu de procéder à la vérification de l’adéquation entre l’activité projetée par le cessionnaire et la réglementation d’urbanisme qui incombait à la CRAMA tel que mentionné dans l’acte sous seing privé d’avant contrat à la cession, dés lors d’une part qu’à tout le moins avant de faire signer l’acte de cession du droit au bail qui n’avait d’utilité pour la CRAMA que si elle pouvait y installer une agence de banque assurances, il aurait dû s’assurer de l’accomplissement de ces démarches et de leurs résultats et non se contenter de supposer à défaut de réponse à sa seule lettre interrogeant le 12 juin 2008 M^e X sur ce point, que le changement d’affectation des lieux était autorisé et d’autre part que M^e Z n’était pas libéré de son devoir de conseil à l’égard de la CRAMA à raison de la participation de M^e X à l’acte de cession aux côtés de celle-ci.

Par ailleurs, la résolution du bail commercial a été prononcée par arrêt de la cour d’appel de Rennes du premier mars 2016 devenu irrévocable sur ce point.

Pour prononcer la résolution du bail commercial, la cour d’appel de Rennes a retenu que l’impossibilité de délivrance des locaux permettant l’exercice de l’activité prévue, à savoir celle de banque assurances, conséquence de l’implantation des locaux loués dans un zonage urbain classé en linéaires commerciaux et artisanaux interdisant le changement de destination des commerces à

activités artisanales en services bancaires ou d’assurance, a été immédiate et définitive, ne permettant même pas un début d’exécution de ses obligations par le bailleur.

Pour juger ainsi, la cour a en outre retenu que l’opération qui s’est réalisée avait pour objet une activité commerciale qui devait s’exercer immédiatement et non à l’issue d’une hypothétique obtention d’une dérogation pour exploiter une activité de banque assurances dans les lieux que le preneur aurait dû solliciter.

Il en résulte que le motif de la résolution du bail qui a fait perdre à la CRAMA ses droits sur les locaux depuis l’origine, réside dans l’impossible délivrance qui a été jugée comme immédiate et définitive , de locaux permettant l’exercice de l’activité prévue par le bail rédigé par M^e X, lequel n’avait pas alerté la CRAMA sur cette difficulté avant la signature de l’acte authentique.

L’inefficacité de l’acte rédigé par M^e X étant ainsi établie, la question de savoir si la CRAMA aurait pu obtenir malgré le PLU une dérogation pour exploiter une activité de banque assurances est dénuée d’intérêt.

En outre, si la demande de la CRAMA d’annulation du contrat de cession du droit au bail a été rejetée par décision devenue également irrévocable sur ce point de la cour d’appel de Rennes du premier mars 2016 infirmant celle de première instance, de sorte que l’acte subsiste, il n’en demeure pas moins que la cession du droit au bail au profit de la CRAMA rédigé par M^e Z ne présente aucune utilité pour le cessionnaire, dés lors que cette cession n’avait été consentie que pour permettre la récupération des locaux pris à bail par la société Café du Boulevard, cédant, avec indemnisation du preneur sortant par la CRAMA qui devait conclure un nouveau contrat de bail avec la SCI Les Orionnais applicable dés le premier août 2008, à la seule fin d’y exploiter une activité de banque assurances, ce qui n’a pas été possible, tandis que la CRAMA ne peut plus non plus céder le droit au bail acquis.

Ainsi en définitive, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les notaires ont failli à leurs obligation d’information et de conseil et que les actes auxquels ils ont prêté leur concours n’ont pas produit l’efficacité à l’égard de toutes les parties et en particulier à l’égard de la CRAMA.

M^e X et son assureur prétendent néanmoins que M^e X doit être exonéré de toute responsabilité à l’égard de la CRAMA ou, à tout le moins, que le droit à indemnisation de celle-ci doit être réduit à raison des fautes commises par elle et qui ont contribué selon eux au préjudice dont elle sollicite réparation.

Ils soutiennent ainsi que la CRAMA, en sa qualité de professionnelle, se devait de vérifier que le local pour la location duquel elle s’était déclarée intéressée lui permettait d’exploiter l’activité de banque assurances et concluent qu’en s’engageant sans avoir cette certitude, elle a commis une faute d’imprudence à l’origine de son préjudice.

Ils ajoutent qu’elle a choisi de mettre fin au contrat de bail en cours dont elle avait acquis les droits du précédent locataire, pour le remplacer par un bail différent.

La CRAMA fait valoir qu’elle ne dispose pas de compétences particulières en matière d’opérations portant sur des immeubles commerciaux et que c’est justement la raison pour laquelle elle a pris la précaution de s’entourer de professionnels, agent immobilier et notaires.

Il n’est pas démontré que le domaine de compétence de la CRAMA s’étende au droit de l’urbanisme.

La CRAMA avait d’ailleurs fait le choix de prendre un notaire, M^e X, dans l’opération de cession du droit au bail et ce dés la signature de l’acte sous seing privé d’avant contrat, de sorte que s’il a été mentionné dans celui-ci au titre des conditions suspensives 'que le cessionnaire obtienne les

autorisations administratives ou réglementaires permettant l’installation de ses bureaux', la CRAMA était en droit d’attendre que les démarches s’accomplissent par l’intermédiaire de son notaire et que celui-ci procède à la vérification de la réglementation d’urbanisme ainsi qu’à son adéquation avec son souhait d’ouvrir une agence de banque assurances, avant la signature de l’acte authentique et l’avertisse en cas de difficulté empêchant la signature de celui-ci.

Dans ces conditions, il ne saurait lui être reproché de n’avoir pas effectué elle- même les démarches ou vérifié qu’elles avaient été faites par son notaire conseil, étant précisé que l’acte authentique de cession du droit au bail a été reçu par M^e Z avec la participation de M^e X les 3, 7 et 10 juillet 2008, soit après le délai d’accomplissement des conditions suspensives et qu’aucun des deux notaires n’a considéré qu’il subsistait des obstacles à la signature méritant d’être signalés aux parties.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI Les Orionnais, dont M^e Z était le gérant, n’a accepté la cession du droit au bail par la société Café du Boulevard à la CRAMA, que sous la promesse de la signature d’un nouveau bail par la CRAMA prévue dans les 8 jours de la prise de possession des lieux, selon mention manuscrite figurant à l’avant contrat de cession.

La signature d’un nouveau bail ne saurait dans ces conditions être reprochée à la CRAMA.

Aucune exonération ou partage de responsabilité à raison de prétendues fautes commises par la CRAMA ne peut dés lors être justement invoqué par le notaire qui était chargé de conseiller la CRAMA dans l’opération litigieuse.

- Sur les demandes indemnitaires

Il est rappelé que la cour n’est tenue de répondre qu’aux prétentions formulées dans le dispositif des dernières écritures de chaque partie.

Ainsi, il convient de constater que la CRAMA n’a pas repris sa demande au titre du manque à gagner.

En outre, il n’y a pas lieu d’examiner la demande de la CRAMA de remboursement des frais de négociation (honoraires de la société Zambon Entreprises) à hauteur de 17 940 euros, non reprise expressément dans le dispositif de ses dernières écritures.

* Sur la demande de condamnation des notaires au paiement de la somme de 170 000 euros

M^e X, la SCP Gaschignard et les MMA, ainsi que M^e Z et la SCP M
-F-G s’opposent à la demande en soutenant que l’indemnité susceptible d’être due par le cédant au titre de la restitution du prix de vente ne saurait constituer un préjudice indemnisable par le notaire.

M^e Z et la SCP M -F-G ajoutent que s’agissant d’une action en responsabilité dirigée contre le notaire, le préjudice indemnisable s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter.

Cependant, le fait que la somme réclamée corresponde au montant du prix versé à la société Café du Boulevard, ne lui confère pas la nature d’une restitution du prix de cession versé au locataire cédant suite à l’annulation de la cession du droit au bail, alors que l’acte de cession litigieux n’a pas été annulé et qu’il ressort des écritures de la CRAMA que la somme est réclamée en indemnisation du préjudice causé par l’achat du droit au bail, correspondant au montant du prix qu’elle prétend avoir payé en pure perte.

En outre, lorsqu’il est établi avec certitude que mieux informé des caractéristiques de l’opération par le notaire, le cessionnaire n’aurait pas conclu, le notaire doit réparer l’entier préjudice et non la perte de chance.

En l’espèce, l’acquisition du droit au bail par la CRAMA ne présente aucune utilité pour elle, dés lors qu’elle n’avait été consentie que pour permettre la récupération des locaux pris à bail par la société Café du Boulevard, avec indemnisation du preneur sortant par la CRAMA qui devait ensuite conclure un nouveau contrat de bail avec la SCI Les Orionnais applicable dés le premier août 2008, lui permettant d’exploiter immédiatement dans les locaux une activité de banque assurances, ce qui n’a pas été possible en raison de l’implantation des locaux en zonage urbain classé en linéaires commerciaux et artisanaux interdisant le changement de destination des commerces à activités artisanales en services bancaires ou d’assurance, tandis que la CRAMA ne dispose plus non plus de droit au bail à céder.

Il est ainsi établi que la CRAMA a payé 170 000 euros à la société Café du Boulevard qui n’est pas tenue à restitution de ladite somme puisque l’acte n’a pas été annulé, en pure perte.

En outre, il est certain que si elle avait été informée par les notaires de la difficulté tenant aux dispositions du PLU qui ne lui permettaient pas de réaliser son projet d’ouverture dans les lieux loués d’une agence de banque assurances, immédiatement, soit sans devoir se soumettre à l’aléa tenant à l’hypothétique obtention d’une dérogation, la CRAMA n’aurait pas signé l’acte de cession du droit au bail.

Dés lors, les notaires devront réparer l’entier préjudice subi par la CRAMA s’établissant à la perte d’une valeur patrimoniale de 170 000 euros.

Leurs manquements ayant concouru à la réalisation du même dommage, ils seront tenus in solidum à l’égard de la CRAMA.

Ainsi en définitive, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP Z à verser à la CRAMA la somme de 170 000 euros à titre de dommages intérêts, sauf à préciser que la SCP Z est devenue M -F-G.

* Sur la demande de condamnation des notaires au paiement de la somme de 11 823,04 euros au titre des frais d’acte de cession du droit au bail

M^e X, la SCP Gaschignard et les MMA ainsi que M^e Z et la SCP M
-F-G s’opposent à la demande en faisant valoir que la CRAMA ne justifie pas d’un préjudice causé par le règlement de ces frais dés lors que ceux-ci doivent selon eux lui être remboursés en application de l’article 1961 du code général des impôts.

Cependant, les dispositions invoqués par les notaires n’ont vocation à s’appliquer qu’en cas d’annulation, résolution ou rescision du contrat dans les conditions prévues à cet article, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque l’acte de cession du droit au bail n’a pas été annulé.

Il apparaît que la somme dont s’agit est réclamée comme une indemnité compensatrice de la perte de ladite somme pour la CRAMA.

Il résulte de ce qui précède que la CRAMA s’est acquittée de ladite somme pour pouvoir acquérir le droit au bail, alors qu’au final il est établi que la cession s’est opérée en pure perte pour elle et qu’il est certain qu’elle n’aurait pas signé l’acte de cession si elle avait été mieux informée et conseillée par les notaires concernés.

Dés lors, les notaires devront réparer l’entier préjudice subi par la CRAMA s’établissant à la perte d’une valeur patrimoniale de 11 823,04 euros.

Leurs manquements ayant concouru à la réalisation du même dommage, ils seront tenus in solidum à l’égard de la CRAMA.

Ainsi en définitive, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP Z à verser à la CRAMA la somme de 11 823, 04 euros euros à titre de dommages intérêts , sauf à préciser que la SCP Z est devenue M -F-G .

* Sur la demande en paiement de la somme de 67 769,27 euros au titre des loyers perçus par la SCI Les Orionnais depuis l’origine du bail commercial conclu avec la CRAMA jusqu’au premier mars 2016 et de la somme de 1 196 euros au titre des frais de bail

M^e X, la SCP Gaschignard et les MMA ainsi que M^e Z et la SCP M
-F-G s’opposent à la demande en soutenant que seule la SCI Les Orionnais est concernée par les conséquences de la résolution du contrat de bail commercial et les restitutions afférentes, les sommes dues par le bailleur au titre de la restitution des loyers perçus ne pouvant constituer un préjudice indemnisable par le notaire.

Ils ajoutent que la CRAMA ne justifie pas d’un préjudice causé par le règlement des frais de bail, dés lors que ceux-ci doivent selon eux lui être remboursés en application de l’article 1961 du code général des impôts.

Le bail commercial conclu entre la CRAMA et la SCI Les Orionnais a été résolu judiciairement et la SCI Les Orionnais a été condamnée à rembourser à la CRAMA la somme de 40 666,67 euros au 31 mars 2013, outre les loyers payés à compter de cette date et jusqu’au prononcé de l’arrêt, par décision de la cour d’appel de Rennes du premier mars 2016 devenue irrévocable sur ces points.

Le titulaire de la créance de restitution de loyers consécutive à la résolution du bail commercial, soit en l’espèce la CRAMA, ne saurait demander l’exécution de cette obligation de restitution incombant au bailleur, au notaire dont la responsabilité civile professionnelle se trouve engagée à son égard, la restitution des loyers ne constituant pas en elle même un préjudice indemnisable par le notaire rédacteur.

Ce n’est que si le débiteur de la créance de restitution s’avérait insolvable que le notaire pourrait être condamné à indemniser le créancier de la restitution.

Or, tel n’est pas le cas puisqu’il ressort des pièces versées aux débats que la SCI Les Orionnais a versé à la CRAMA au titre de la restitution des loyers au moins la somme de 65 333,46 euros.

Au même titre que les loyers versés par la CRAMA à la SCI Les Orionnais en exécution du contrat de bail dont la résolution a été prononcée, les frais acquittés au titre du contrat de bail par la CRAMA ne constituent pas un préjudice indemnisable par le notaire.

Ainsi en définitive, le jugement critiqué sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum M^e X et son assureur, M^e Z, la SCP Z, à verser à la CRAMA 1 196 euros au titre des frais de l’acte de bail commercial, 40 666,67 euros au titre des loyers acquittés du 1^er août 2008 au 31 octobre 2011 et 797,34 euros par mois au titre des loyers du 1^er avril 2013 jusqu’au jour du prononcé de la nullité du contrat de bail.

Statuant à nouveau, la demande formée par la CRAMA contre M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G en paiement des sommes de 40 666,67

euros au titre des loyers du premier août 2008 au 31 octobre 2011, de 11 960,10 euros au titre des loyers du premier avril 2013 au 17 juillet 2014, de 15 142,50 euros au titre des loyers du 17 juillet 2014 au 29 février 2016 et de 1 196 euros au titre des frais d’acte de bail, sera rejetée.

* Sur la demande en paiement de la somme de 40 000 euros de dommages intérêts

Aux termes de ses dernières conclusions, la CRAMA sollicite l’allocation de la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice résultant de l’immobilisation de la somme de 170 000 euros versée le 10 juillet 2008 pour l’acquisition du droit au bail, évalué sur la base de ce que lui aurait rapporté le placement d’un capital de 170 000 euros à 0,3 points au dessus sur taux OAT pour la période du 1^er août 2008 au 31 mars 2013.

M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G reprochent au tribunal d’avoir estimé que du fait de l’immobilisation des fonds, la CRAMA avait subi un préjudice évalué à 40 000 euros, tout en retenant que les fonds auraient vraisemblablement été utilisés dans une autre opération satisfaisante.

Ils soutiennent à titre subsidiaire que les éléments invoqués par la CRAMA pour établir le montant de son préjudice lié à l’immobilisation des fonds, ne sont pas justifiés.

M^e Z et la SCP M -F-G ajoutent que le préjudice indemnisable par le notaire s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter, de sorte que la CRAMA ne peut être intégralement indemnisée du préjudice qu’elle invoque.

Il résulte de ce qui précède que la CRAMA s’est acquittée de la somme de 170 000 euros pour pouvoir acquérir le droit au bail, alors qu’au final il est établi que cette cession s’est opérée en pure perte pour elle et qu’il est certain qu’elle n’aurait pas signé l’acte de cession si elle avait été mieux informée et conseillée par les notaires concernés.

La somme de 170 000 euros ainsi acquittée par la CRAMA s’est trouvée immobilisée depuis juillet 2008 jusqu’au jugement du tribunal de grande instance de Nantes condamnant in solidum tous les défendeurs, à l’exception de la société Zambon Entreprises, à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 275 645,81 euros incluant la somme de 170 000 euros versée au cédant du droit au bail.

Dés lors, c’est à juste titre que le tribunal a jugé que les notaires étaient tenus de réparer l’entier préjudice subi par la CRAMA résultant de l’immobilisation de la somme de 170 000 euros.

Leurs manquements ayant concouru à la réalisation du même dommage, ils seront tenus in solidum à l’égard de la CRAMA.

Néanmoins, au vu des seuls éléments de la procédure et dans la mesure où il n’est pas justifié par la CRAMA de l’existence sur le marché à la date du versement des fonds, de produits ouvrant droit à rémunération à 0,3 points au dessus sur taux OAT sur la période considérée, le préjudice résultant de l’immobilisation des fonds pendant environ 5 ans sera justement réparé par l’allocation de la somme 20 000 euros.

Le jugement critiqué sera en conséquence infirmé en ce qu’il a évalué le préjudice à la somme de 40 000 euros et en ce qu’il a condamné in solidum M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP Z à verser à la CRAMA la somme de 40 000 euros à titre de dommages intérêts .

Statuant à nouveau, M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M
-F-G seront condamnés in solidum à verser à la CRAMA la somme de 20 000 euros.

—  Sur les demandes de la CRAMA à l’encontre de la société Zambon Entreprises

La CRAMA rappelle que la société Zambon Entreprises s’était vue confier par elle un mandat de recherche d’un local pour y exercer l’activité de banque assurances.

Elle fait valoir qu’elle se devait de lui présenter un bien répondant à ce qui lui était demandé, ce qui impliquait qu’elle se renseigne préalablement sur la compatibilité des locaux qu’elle entendait proposer à sa cliente avec l’exercice cette activité.

Elle soutient qu’elle est fondée à voir engager la responsabilité contractuelle de la société Zambon Entreprises à son égard pour manquement à son devoir de conseil et d’information et à réclamer sa condamnation au paiement de la somme globale de 275 645,81 euros à titre de dommages intérêts, outre celle 15 142,50 euros au titre des loyers acquittés pour la période du 17 juillet 2014 au 29 février 2016.

La société Zambon Entreprises sollicite la confirmation du jugement critiqué en ce qu’il a considéré qu’elle n’avait pas manqué à son obligation de conseil.

Elle rappelle que seul un mandat de présentation lui a été confié et qu’elle n’a pas concouru à la rédaction du compromis de cession du droit au bail mais s’est bornée à mettre les parties en relation afin qu’elles entament des pourparlers.

Elle en déduit qu’elle n’était pas tenue de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention.

Elle ajoute que s’il devait lui être reproché la présentation de locaux dont elle n’avait pas vérifié préalablement qu’ils pouvaient être affectés à l’activité de banque assurances, aucune condamnation ne pourrait néanmoins intervenir à son encontre, la faute commise n’étant pas la cause directe du préjudice invoqué par la CRAMA.

La mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier suppose la démonstration par la partie demanderesse d’une faute imputable à celui-ci et d’un lien de causalité entre la faute caractérisée et les préjudices allégués.

En l’espèce, si le document n’est pas versé aux débats, la CRAMA et la société Zambon Entreprises s’accordent sur le fait que la CRAMA avait confié à la société Zambon Entreprises un mandat portant sur la recherche d’un local commercial dans le quartier de Chantenay à Nantes, aux fins d’y ouvrir une agence de banque assurances.

Dans le cadre du mandat de recherche qui lui avait été confié, l’agent immobilier devait veiller à ce que le local qu’il proposait à sa cliente remplisse les caractéristiques nécessaires pour correspondre à la destination souhaitée par celle-ci.

La société Zambon Entreprises qui s’était vue parallèlement confier par la société Café du Boulevard un mandat de vente d’un 'pas de porte’ situé 49 boulevard de la liberté à Nantes, a présenté à la CRAMA les locaux commerciaux donnés à bail par la SCI Les Orionnais à la société Café du Boulevard, sachant que cette dernière y exerçait une activité de café restaurant et que la CRAMA entendait les utiliser exclusivement pour l’activité de banque assurances.

Elle a rédigé le 4 avril 2008 une offre d’achat signée par la CRAMA mais également par la société Café du Boulevard, aux termes de laquelle la CRAMA s’engageait à acheter le droit au bail 180 000 euros, sous conditions suspensives, notamment de l’accord du bailleur pour la cession, la déspécialisation et la réalisation de travaux, mais aucune tenant aux dispositions d’urbanisme.

Il s’est avéré que les locaux présentés par la société Zambon Entreprises était situés dans un zonage urbain prioritairement affecté à des activités commerciales ou artisanales ou à des équipements publics ou d’intérêt collectif ; le changement de destination des commerces à activités artisanales implantés le long de cette voie repérée comme linéaire commerciaux et artisanaux, en bureaux, services financiers, bancaires, d’assurance, d’immobilier et de travail temporaire étant interdit.

La société Zambon Entreprises ne prétend ni de démontre avoir vérifié avant de proposer à la signature de la CRAMA une offre d’achat du droit au bail, l’adéquation du zonage d’activité au regard de la réglementation d’urbanisme, à l’objectif poursuivi par sa cliente.

Le fait que la CRAMA ait eu recours par la suite pour la rédaction du compromis de cession du droit au bail puis des actes authentiques de cession et de bail commercial à des notaires qui étaient également tenus à son égard d’une obligation d’information et de conseil, n’est pas de nature à permettre de considérer que la société Zambon Entreprises n’était pas tenue de procéder, avant de proposer les locaux à sa cliente, à la vérification de ce qu’ils pouvaient être affectés à l’usage auquel celle-ci les destinait, ou de nature à exonérer l’agent immobilier de sa responsabilité.

Il est ainsi établi que la société Zambon Entreprises a présenté à la CRAMA , en vue de leur prise à bail, des locaux dans un zonage urbain inadéquat au regard de l’objectif poursuivi par sa cliente, à savoir y exercer l’activité commerciale de banque assurance, tel qu’elle le déclarait dans son offre d’achat puis dans le contrat de cession et au titre de laquelle elle consentait à conclure un contrat de bail commercial.

La faute de la société Zambon Entreprises est ainsi caractérisée, de sorte que c’est à tort que le tribunal de grande instance de Nantes a considéré qu’aucune faute dans l’exécution de son obligation de conseil ne pouvait être reprochée à la société Zambon Entreprises.

Il reste à la CRAMA d’établir que les sommes réclamées à la société Zambon Entreprises correspondent à la réparation de préjudices indemnisables par l’agent immobilier, en lien direct de causalité avec la faute commise par celui-ci.

La CRAMA sollicite la condamnation de la société Zambon Entreprise à lui payer la somme de 170 000 euros, en indemnisation du préjudice causé par le règlement de cette somme à la société Café du Boulevard au titre du prix de cession du droit au bail, en pure perte selon elle dés lors que le droit au bail acquis était inutilisable.

La société Zambon Entreprises prétend que la CRAMA ne rapporte pas la preuve de son préjudice, en soutenant qu’elle n’établit pas l’impossibilité définitive d’exploiter dans les locaux litigieux son activité de banque assurance.

Le bail commercial portant sur les locaux présentés par l’agent immobilier, conclu en suite de l’acquisition du droit au bail par la CRAMA sur ces même locaux, a été résolu judiciairement, par décision ayant acquis autorité de chose jugée, à raison de l’impossibilité qui a été considérée comme immédiate et définitive, de délivrance de locaux permettant l’exercice de l’activité prévue, conséquence de leur implantation dans un zonage urbain inadéquat.

L’impossibilité définitive pour la CRAMA d’exploiter dans les locaux litigieux une activité de banque assurance est ainsi établie, étant précisé au surplus que l’opération qui s’est réalisée avait pour objet une activité commerciale qui devait s’exercer immédiatement et non à l’issue d’une hypothétique obtention d’une dérogation pour exploiter une activité de banque assurances dans les lieux que le preneur aurait dû solliciter.

Et il est certain que si elle avait été informée par l’agent immobilier de la difficulté tenant aux dispositions du PLU qui ne lui permettaient pas de réaliser son projet d’ouverture dans les lieux loués

d’une agence de banque assurances, immédiatement, sans devoir se soumettre à l’aléa tenant à l’hypothétique obtention d’une dérogation, la CRAMA n’aurait pas réalisé la cession du droit au bail.

En outre, la CRAMA n’a plus aucun droit à faire valoir sur les locaux dont elle n’avait acquis le droit au bail qu’à la seule fin d’y exploiter une activité de banque assurances.

Dans ces conditions, l’achat par la CRAMA du droit au bail de locaux présentés par l’agent immobilier alors qu’ils étaient situés dans un zonage urbain inadéquat s’est avéré inutile pour le cessionnaire qui a payé à la société Café du Boulevard la somme de 170 000 euros au titre du prix de cession du droit au bail, en pure perte.

Il en résulte que la CRAMA a subi un préjudice en lien de causalité direct avec la faute de l’agent immobilier, s’établissant à la perte d’une valeur patrimoniale de 170 000 euros.

Ses manquements ayant concouru à la réalisation du même dommage, la société Zambon Entreprises sera tenue in solidum à l’égard de la CRAMA, avec M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G.

Ainsi en définitive, le jugement critiqué sera infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la CRAMA formée contre la société Zambon Entreprises et la société Zambon Entreprises sera condamnée à payer à la CRAMA la somme de 170 000 euros à titre de dommages intérêts, in solidum avec avec M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G.

La CRAMA réclame également la condamnation de la société Zambon Entreprises à lui payer la somme de 11 823,04 euros au titre des frais d’acte de cession du droit au bail acquitté en pure perte.

Il résulte de ce qui précède que la CRAMA s’est acquittée de ladite somme pour pouvoir acquérir le droit au bail, alors qu’au final il est établi que la cession s’est opérée en pure perte pour elle et qu’il est certain qu’elle n’aurait signé l’acte de cession que si elle avait été mieux informée et conseillée par l’agent immobilier sur les caractéristiques des locaux qu’elle lui présentait.

Dés lors, la société Zambon Entreprises devra réparer l’entier préjudice subi par la CRAMA s’établissant à la perte d’une valeur patrimoniale de 11 823 euros.

Ainsi, en définitive, le jugement critiqué sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande et la société Zambon Entreprises sera condamnée in solidum avec M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G à payer à la CRAMA la somme de 11 823 euros.

La CRAMA réclame encore à la société Zambon Entreprises le paiement de la somme globale de 67 769,27 euros au titre des loyers perçus par la SCI Les Orionnais depuis l’origine du bail commercial conclu avec la CRAMA jusqu’au premier mars 2016 et de la somme de 1 196 euros au titre des frais du bail dont la résolution a été prononcée.

Le titulaire de la créance de restitution de loyers consécutive à la résolution du bail commercial, soit en l’espèce la CRAMA, ne saurait cependant demander l’exécution de cette obligation de restitution incombant au bailleur, à l’agent immobilier qui a manqué à ses obligations d’information et de conseil.

La demande a ce titre sera en conséquence rejetée.

Au même titre que les loyers versés par la CRAMA à la SCI Les Orionnais en exécution du contrat de bail dont la résolution a été prononcée, les frais acquittés au titre du contrat de bail par la CRAMA ne constitue pas un préjudice indemnisable par l’agent immobilier.

La demande au titre des frais d’acte de bail sera en conséquence rejetée.

La CRAMA sollicite également la condamnation de la société Zambon Entreprises au paiement de la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice résultant de l’immobilisation de la somme de 170 000 euros versée le 10 juillet 2008 pour l’acquisition du droit au bail, étant précisé qu’elle ne forme plus aucune demande au titre d’un prétendu manque à gagner.

Il résulte de ce qui précède que la CRAMA s’est acquittée de la somme de 170 000 euros pour pouvoir acquérir le droit au bail, alors qu’au final il est établi que cette cession s’est opérée en pure perte pour elle et qu’il est certain qu’elle n’aurait pas consenti à la cession sans les manquements de l’agent immobilier qui lui a présenté des locaux situés dans un zonage inadéquat.

La société Zambon Immobilier se trouve ainsi tenue de réparer l’entier préjudice résultant de l’immobilisation de la somme de 170 000 euros depuis juillet 2008 jusqu’au jugement du jugement du tribunal de grande instance de Nantes.

Ses manquements ayant concouru à la réalisation du même dommage, elle sera tenue in solidum à l’égard de la CRAMA, avec M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G.

Au vu des éléments de la procédure, le préjudice résultant de l’immobilisation des fonds pendant environ 5 ans a été évalué à la somme 20 000 euros.

La société Zambon Entreprises sera donc condamnée in solidum aux paiement de cette somme avec M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G.

—  Sur les recours en garantie

* Sur le recours en garantie formé par la SCI Les Orionnais contre M^e X et son assureur les MMA

La cour d’appel de Rennes a condamné la SCI Les Orionnais à rembourser à la CRAMA la somme de 40 666,67 euros au titre des loyers perçus au 31 mars 2013 outre les loyers réglés à compter de cette date et jusqu’au prononcé de l’arrêt.

Cette décision est irrévocable sur ce point.

La SCI Les Orionnais fait valoir qu’en exécution de cet arrêt, elle justifie avoir réglé la somme totale de 60 333,46 euros en remboursement des loyers perçus, outre 603,43 euros au titre des dépens.

Elle s’estime fondée à solliciter la garantie de M^e X, en sa qualité de rédacteur du bail commercial litigieux et son assureur les MMA, à la garantir du paiement des condamnations financières mises à sa charge et acquittées par elle.

M^e X, la SCP Gashignard -X et les MMA font valoir que seule la SCI les Orionnais, bailleresse, peut être tenue de restituer le montant des loyers suite à la résolution du bail commercial.

La créance de restitution de loyers consécutive à la résolution ne constituant pas un préjudice indemnisable que le notaire rédacteur de l’acte peut être tenu de réparer, le bailleur ne saurait solliciter la condamnation du notaire à le garantir de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la restitution des loyers du bail commercial dont la résolution a été prononcée.

La demande de garantie formée par SCI Les Orionnais contre M^e X et son assureur les

MMA sera en conséquence rejetée.

* Sur le recours en garantie formé par M^e X et son assureur les MMA à l’encontre de la SCI Les Orionnais

M^e Menantesau et son assureur les MMA sollicitent la garantie de la SCI Les Orionnais pour toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit de la CRAMA, en soutenant qu’ils sont fondés à rechercher la responsabilité délictuelle de la SCI Les Orionnais qui a commis une faute à l’égard de son cocontractant en ne délivrant pas une chose conforme.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la SCI Les Orionnais à les garantir de la restitution des loyers que celle-ci a seule perçus.

M^e X et son assureur les MMA ont été condamnés à payer à la CRAMA les sommes de 170 000 euros, de 11 823 euros et de 20 000 euros au titre de l’indemnisation des conséquences préjudiciables pour la CRAMA de l’acquisition d’un droit de cession au bail en pure perte.

Le recours en garantie fondé sur les dispositions de l’article 1382 du code civil, nécessite la démonstration par ceux qui l’invoquent d’une faute imputable à la SCI les Orionnais en lien de causalité avec les condamnations prononcées à leur encontre.

En outre, la garantie intégrale suppose une absence de faute de la partie qui la sollicite.

Or, il a été vu précédemment que des manquements ont été commis par M^e X qui ont justifié sa condamnation à des dommages intérêts.

Et, alors que la SCI a été condamnée à rembourser à la CRAMA les seuls loyers perçus depuis l’origine du bail, au titre des conséquences de la résolution du contrat de bail, à l’exclusion de toute autre indemnité, au soutien de leur demande de garantie formée à l’encontre de la SCI Les Orionnais fondée sur les dispositions de l’article 1382 du code civil, M^e X et son assureur ne démontrent pas, au vu des seuls éléments de la procédure, une faute imputable à la SCI Les Orionnais qui serait en lien de causalité avec les condamnations prononcées à leur encontre au profit de la CRAMA à titre de dommages intérêts en réparation des conséquences préjudiciables pour celle-ci de l’acquisition d’un droit de cession au bail, étant rappelé que la SCI Les Orionnais n’avait pas la qualité de cédant du droit au bail.

La demande de M^e X et de son assureur en garantie de la SCI Les Orionnais pour les condamnations prononcées à leur encontre au profit de la CRAMA sera en conséquence rejetée.

La CRAMA ayant vu en outre ses demandes formées à l’encontre de M^e X et son assureur en remboursement des loyers versés à la SCI Les Orionnais depuis l’origine du bail commercial rejetées, la demande subsidiaire de condamnation de la SCI Les Orionnais à les garantir de la restitution des loyers que celle-ci a seule perçus se trouve sans objet.

* Sur le recours en garantie formé par M^e X et son assureur les MMA et par M^e Z et la SPC M-F-Tuffreau à l’encontre de la société Zambon Entreprises

M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SPC M-F-Tuffreau et la société Zambon Entreprises ont été condamnés in solidum à payer à la CRAMA les sommes de 170 000 euros, 11 823 euros et 20 000 euros.

Le juge saisi d’un recours exercé par une partie condamnée in solidum à l’encontre d’un de ses co-obligés est tenu de statuer sur la contribution de chacun d’eux à la condamnation, dés lors que celui des obligés qui paye la dette au créancier dispose d’un recours contre son obligé dans la limite

de sa part de responsabilité.

Le jugement critiqué qui a rejeté tous recours en garantie, au motif que chacune des parties qui en fait la demande a également concouru par sa faute au préjudice causé, sera en conséquence infirmé.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société Zambon Entreprises a présenté à la CRAMA , en vue de leur prise à bail, des locaux dont elle n’avait pas préalablement vérifié l’adéquation du zonage d’activité au regard de la réglementation d’urbanisme, à l’objectif poursuivi par sa cliente et dont il s’est avéré qu’ils se trouvaient situés dans un zonage urbain inadéquat pour y exercer l’activité commerciale de banque assurance.

Néanmoins, M^e Z et M^e X, notaires qui sont intervenus en suite de l’offre d’achat du droit au bail rédigée par la société Zambon Entreprise pour rédiger les actes d’avant contrat de cession du droit au bail puis les actes authentiques de cession du droit au bail et de bail commercial, n’ont pas plus effectué les vérifications utiles et informé les parties des difficultés tenant au zonage d’activité, de sorte que la CRAMA a acquis un droit au bail puis signé un bail commercial portant sur des locaux situés dans un zonage d’activité inadéquat à l’exercice de l’activité de banque assurances.

Ainsi au vu des fautes respectivement commises par la société Zambon Entreprises, par M^e Z et par M^e X dont il convient de considérer qu’elles ont une gravité équivalente, il y a lieu de répartir entre eux la charge des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la CRAMA à hauteur d’un tiers pour M^e X et les MMA, d’un tiers pour M^e Z et la SPC M-F-Tuffreau et d’un tiers pour la société Zambon Entreprise.

Par suite, concernant les recours en garantie formés par M^e X et son assureur les MMA d’une part, M^e Z et la SPC M-F-Tuffreau d’autre part contre la société Zambon Entreprises, il convient de dire qu’en leur qualité de co-obligés et dans la mesure où ils s’acquitteraient de sommes excédant le montant de leur contribution, ils seront garantis par la société Zambon Entreprises, dans la limite du montant de la contribution de celle-ci, soit un tiers.

* Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application de l’article 639 du code de procédure civile, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond, y compris ceux afférents à la décision cassée.

En l’espèce, eu égard à ce qui a été jugé, il convient de condamner in solidum M^e X et son assureur les MMA, M^e A Z et la SCP M-F-Tuffreau, la société Zambon Entreprises aux dépens de première instance et d’appel en ce compris ceux de l’arrêt cassé.

La SCI Les Orionnais supportera néanmoins les éventuels dépens qui seraient exposés par la CRAMA postérieurement au présent arrêt pour parvenir à l’exécution des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Les Orionnais, à son profit.

Le jugement critiqué sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

Statuant à nouveau, la SCI Les Orionnais, M^e X et son assureur les MMA, M^e A Z et la SCP M-F-Tuffreau et la société Zambon Entreprises seront condamnés in solidum à payer à la CRAMA une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la SCI Les Orionnais, M^e X et son assureur les MMA et la SCP Gaschignard, M^e A Z et la SCP M-F-Tuffreau et la société Zambon Entreprises la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 17 juillet 2014,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Rennes en date du 1^er mars 2016,

Vu l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 10 octobre 2018,

Statuant en suite de l’arrêt de la Cour de cassation de cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 1^er mars 2016,

ORDONNE la jonction des deux procédures enrôlées sous les numéros 18/02434 et 18/02505 ;

DECLARE H les demandes de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Bretagne Pays de Loire de confirmation du jugement du 17 juillet 2014 du tribunal de grande instance de Nantes en ce qu’il a condamné la SCI Les Orionnaise à payer à la CRAMA les sommes de :

—  170 000 euros au titre de la somme versée pour l’acquisition du droit au bail,

—  11 823,04 euros au titre des frais acquittés pour cet acte ;

—  40 666, 67 euros au titre des loyers du 1^er août 2008 au 31 octobre 2011 ;

—  11 960,10 euros au titre des loyers du 1^er avril 2013 au 17 juillet 2014 ;

—  1 196 euros au titre de frais d’acte de bail ;

—  40 000 euros au titre de dommages et intérêts

et en ce qu’il a annulé le commandement d’avoir à garnir et exploiter les locaux commerciaux délivré le 6 septembre 2011 par la SCI Les Orionnais ainsi que de sa dénonciation,

en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 1^er mars 2016 ;

DECLARE IRRECEVABLE la société Les Orionnais en sa demande de condamnation de la société Zambon Entreprises à la garantir du paiement des condamnations prononcées à son encontre, en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 1^er mars 2016 ;

R E J E T T E l a f i n d e n o n r e c e v o i r s o u l e v é e p a r M e C o u e d e l e t l a S C P M-F-N tirée du fondement erroné des demandes formée par la CRAMA à leur encontre ;

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 17 juillet 2014 en ce qu’il a condamné in solidum M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP Z à

verser à la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Bretagne Pays de Loire les somme de 170 000 euros et de 11 823,04 euros, sauf à préciser que la SCP Z est devenue M
-F-G ;

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Nantes en date du 17 juillet 2014 pour le surplus des chefs critiqués .

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G à verser à la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Bretagne Pays de Loire la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice d’immobilisation ;

REJETTE les demandes formées par la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Bretagne Pays de Loire, de condamnation in solidum de M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G et de la socitété Zambon Entreprises en paiement des sommes de 40 666,67 euros au titre des loyers du 1^er août 2008 au 31 octobre 2011, de 11 960,10 euros au titre des loyers du 1^er avril 2013 au 17 juillet 2014, de 15 142,50 euros au titre des loyers du 17 juillet 2014 au 29 février 2016 et de 1 196 euros au titre des frais d’acte de bail ;

CONDAMNE la société Zambon Entreprises in solidum avec M^e X et son assureur les MMA, M^e Z et la SCP M -F-G , à payer à la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Bretagne Pays de Loire les sommes de 170 000 euros, de 11 823,04 euros et de 20 000 euros ;

REJETTE la demande en garantie formée par la SCI Les Orionnais à l’encontre de M^e X et de son assureur les MMA ;

REJETTE la demande en garantie formée par M^e X et son assureur les MMA contre la SCI les Orionnais ;

DIT que dans leurs rapports entre eux la charge des condamnations prononcées à l’encontre de M^e X et son assureur les MMA, de M^e Z et la SCP M -F-G et de la socitété Zambon Entreprises, au profit de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Bretagne Pays de Loire, sera répartie à hauteur d’un tiers pour M^e X et son assureur les MMA, d’un tiers pour M^e Z et la SCP M -F-G et d’un tiers pour la société Zambon Entreprises ;

DIT qu’en leur qualité de co-obligés et dans la mesure où ils s’acquitteraient de sommes excédant le montant de leur contribution, M^e X et son assureur les MMA d’une part , M^e Z et la SPC M-F-Tuffreau d’autre part seront garantis par la société Zambon Entreprises, dans la limite du montant de la contribution de celle-ci, soit un tiers ;

CONDAMNE in solidum M^e X et son assureur les MMA, M^e A Z et la SCP M-F-Tuffreau et la société Zambon Entreprises aux dépens de première instance et d’appel en ce compris ceux de l’arrêt cassé, étant précisé que la SCI Les Orionnais supportera les éventuels dépens qui seraient exposés par la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Bretagne Pays de Loire postérieurement au présent arrêt pour parvenir à l’exécution des condamnations prononcées à son profit par l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 1^er mars 2016 ;

CONDAMNE la SCI Les Orionnais, M^e X et son assureur les MMA, M^e A Z et la SCP M-F-Tuffreau et la société Zambon Entreprises in solidum à payer à la CRAMA une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

REJETTE les demandes de la SCI Les Orionnais, de M^e X, son assureur les MMA et la SCP Gaschignard, de M^e A Z et de la SCP M-F-Tuffreau et de la société Zambon Entreprises au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER P/LE PRESIDENT EMPECHE

S. J N. L