5^e Chambre

ARRÊT N°-137

R.G : 15/06310

SNC ALMACIE

C/

SNC PHARMACIE DU CENTRE ALMA

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 MARS 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur A LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,

GREFFIER :

Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Février 2018

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Mars 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SNC ALMACIE Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Dominique COHEN-TRUMER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SNC PHARMACIE DU CENTRE ALMA prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-A B, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

*************

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 23 juin 2015 par le tribunal de grande instance de Rennes, qui a :

• déclaré sans objet les demandes formées au titre de l’indemnité d’éviction ;

• fixé le montant de l’indemnité d’occupation due pour le local n°121 à la somme mensuelle de 12.528,60 €, et ce du 23 mars 2011 au 26 avril 2015 inclus ;

• fixé le montant de l’indemnité d’occupation due pour le local n°164 à la somme mensuelle de 557 €, et du 1^er octobre 2011 au 26 avril 2015 inclus ;

• fixé le montant de l’indemnité d’occupation due pour le local n°8 et la réserve n°8 à la somme mensuelle de 4.063,50 €, et ce du 1^er avril 2012 au 26 avril 2015 inclus ;

• dit que les indemnités d’occupation dues seront indexées annuellement en fonction de l’indice national du coût de la construction ;

• condamné la SNC Pharmacie du centre Alma à payer à la SCN Almacie le différentiel entre les sommes déjà versées depuis le refus de renouvellement des baux et les sommes fixées à titre d’indemnités d’occupation, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

• condamné la SNC Pharmacie du centre Alma à payer à la SNC Almacie l’ensemble des charges, accessoires et TVA prévus aux contrats de bail ;

• débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

• condamné la SNC Almacie à payer à la SNC Pharmacie du centre Alma la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamné la SNC Almacie aux dépens ;

Vu les dernières conclusions, en date du 3 janvier 2018, de la SNC Almacie, appelante, tendant à :

• confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes en date du 23 juin 2015 en ce qu’il a :

— dit que l’instance relative à l’indemnité d’éviction était sans objet compte tenu des repentirs ;

— dit que les indemnités d’occupation seront indexées annuellement ;

— condamné la société SNC Pharmacie du centre Alma à payer à la société Almacie l’ensemble des charges, accessoires et TVA en sus des indemnités d’occupation ;

• réformer ledit jugement pour le surplus et statuant à nouveau :

• débouter la SNC Pharmacie du centre Alma de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

• condamner la SNC Pharmacie du centre Alma à payer à la société Almacie, à titre d’indemnité d’occupation sur le fondement des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce, une somme égale à :

— à compter du 1^er janvier 2011 et jusqu’au 26 avril 2015, une indemnité de 190 920 € (159 100 € + 20%) hors taxes et hors charges par an pour le local n°121 ;

— à compter du 1^er octobre 2011 et jusqu’au 26 avril 2015, une indemnité annuelle complémentaire de 7 425 € hors taxes et hors charges pour le local n° 164 ;

— à compter du 1^er avril 2012 et jusqu’au 26 avril 2015, une indemnité annuelle complémentaire de 54.180 € hors taxes et hors charges pour le local n°8 ;

• dire et juger qu’aucun abattement pour précarité n’est applicable ;

• subsidiairement si la cour estimait qu’un abattement de précarité devait s’appliquer, confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’abattement de précarité à 10 % ;

• condamner la SNC Pharmacie du centre Alma à payer à la SNC Almacie, sur les différentiels en résultant, à compter de chacune des dates considérées, l’intérêt au taux légal et la capitalisation des intérêts par application des dispositions des articles 1153-1 et 1154 du code civil ;

• donner acte à la SNC Almacie de son acceptation du règlement de la somme de 9 927,85 € au titre de ses frais de procédure de fixation de l’indemnité d’éviction, la SNC Pharmacie du centre Alma étant déboutée du surplus de sa demande ;

Vu les dernières conclusions, en date du 9 novembre 2016, de la SNC Pharmacie du centre Alma, intimée et appelante incidente, tendant à :

• dire et juger la SNC Pharmacie du centre Alma recevable et bien fondée en son appel incident ;

• débouter la SNC Almacie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

sur le point de départ de l’indemnité d’occupation :

• débouter la SNC Almacie de sa demande aux fins de fixation du point de départ de l’indemnité d’occupation au 1^er janvier 2011 ;

• confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé la période au cours de laquelle la SNC Pharmacie du centre Alma est redevable d’une indemnité d’occupation, comme suit :

— au titre du local n°121, du 23 mars 2011 au 26 avril 2015 inclus ;

— au titre du local n°164, du 1^er octobre 2011 au 26 avril 2015 inclus ;

— au titre du local n°8, du 1^er avril 2012 au 26 avril 2015 inclus ;

sur la valeur locative :

• réformer le jugement dont appel relativement à la valeur locative retenue pour chacun des lots ;

• fixer la valeur locative des biens donnés à bail, hors abattement de précarité comme suit :

—  148.166,66 € par an au titre du lot n°121 ;

—  7.200 € par an au titre du lot n°164 ;

—  42.900 € par an au titre du lot n°8 ;

sur le loyer complémentaire au titre de la clause d’exclusivité au titre du lot n°121 :

• débouter la SNC Almacie de sa demande en majoration de 20 % de l’indemnité d’occupation ;

• réformer le jugement dont appel en ce qu’il a appliqué une majoration de l’indemnité d’occupation à hauteur de 5 % du fait de la clause d’exclusivité devenue pourtant caduque ;

• dire et juger qu’il n’y a pas lieu à majoration de l’indemnité d’occupation ;

• fixer la valeur locative des biens donnés à bail, hors abattement de précarité comme suit :

—  148.166,66 € par an au titre du lot n°121 ;

—  7.200 € par an au titre du lot n°164 ;

—  42.900 € par an au titre du lot n°8 ;

subsidiairement,

• fixer la valeur locative des biens donnés à bail, hors abattement de précarité comme suit :

—  148.166,66 € par an au titre du lot n°121 ;

—  7.200 € par an au titre du lot n°164 ;

—  42.900 € par an au titre du lot n°8 ;

sur l’abattement de précarité :

• débouter la SNC Almacie de sa demande aux fins d’exclusion d’un quelconque abattement de précarité ;

• réformer le jugement dont appel en ce qu’il a limité l’abattement de précarité à 10 % ;

• fixer l’abattement de précarité à 40 % ;

• fixer la valeur locative des biens donnés à bail, compte tenu de l’abattement de précarité, comme suit :

—  88.900 € par an au titre du lot n°121 du 23 mars 2011 au 26 avril 2015 inclus ;

—  4.320 € par an au titre du lot n°164, du 1^er octobre 2011 au 26 avril 2015 inclus ;

—  25.740 € par an au titre du lot n°8, du 1^er avril 2012 au 26 avril 2015 inclus ;

subsidiairement,

• fixer la valeur locative des biens donnés à bail, compte tenu de l’abattement de précarité comme suit :

—  107.280 € par an au titre du lot n°121 ;

—  4.320 € par an au titre du lot n°164 ;

—  25.740 € par an au titre du lot n°8 ;

sur les intérêts au taux légal :

• débouter la SNC Almacie de sa demande en paiement des intérêts au taux légal, avec capitalisation des intérêts échus à compter des 1^er janvier 2011, 1^er octobre 2011 et 1^er avril 2012 ;

• réformer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts au 23 juin 2015, date du prononcé du jugement non assorti de l’exécution provisoire ;

• fixer le point de départ des intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle la décision à intervenir aura force exécutoire ;

sur les charges, la TVA et l’indexation annuelle :

• réformer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que la SNC Pharmacie du Centre Alma serait tenue, en sus de l’indemnité d’occupation, au paiement de la TVA et des charges ;

• réformer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que l’indemnité d’occupation serait indexée annuellement sur le coût de la construction ;

• débouter la SNC Almacie de ses demandes à ce titre ;

en conséquence,

• fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la charge de la SNC Pharmacie du Centre Alma comme suit :

—  88.900 € par an au titre du lot n°121 du 23 mars 2011 au 26 avril 2015 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle la décision à intervenir aura force exécutoire ;

—  4.320 € par an au titre du lot n°164, du 1^er octobre 2011 au 26 avril 2015 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle la décision à intervenir aura force exécutoire ;

—  25.740 € par an au titre du lot n°8, du 1^er avril 2012 au 26 avril 2015 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle la décision à intervenir aura force exécutoire ;

sans possibilité pour la SNC Almacie de solliciter le règlement d’une quelconque somme complémentaire, de quelque nature que ce soit (TVA, charges, indexation ou autre), et ce pour toute la durée d’occupation ;

subsidiairement,

• fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la charge de la SNC Pharmacie du Centre Alma comme suit :

—  107.280 € par an au titre du lot n°121 du 23 mars 2011 au 26 avril 2015 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle la décision à intervenir aura force exécutoire ;

—  4.320 € par an au titre du lot n°164, du 1^er octobre 2011 au 26 avril 2015 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle la décision à intervenir aura force exécutoire ;

—  25.740 € par an au titre du lot n°8, du 1^er avril 2012 au 26 avril 2015 inclus avec intérêts au taux

légal à compter de la date à laquelle la décision à intervenir aura force exécutoire ;

sans possibilité pour la SNC Almacie de solliciter le règlement d’une quelconque somme complémentaire, de quelque nature que ce soit (TVA, charges, indexation ou autre), et ce pour toute la durée d’occupation ;

sur les frais à la charge du bailleur ayant exercé son droit de repentir :

• condamner la SNC Almacie à verser à la SNC Pharmacie du Centre Alma la somme de 28.802,65 €, conformément aux dispositions de l’article 1415-58 du code de commerce ;

sur la compensation :

• apurer les comptes entre les parties sur ces bases ;

• ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques, conformément à l’article 1189 du code civil ;

sur les frais irrépétibles et les dépens :

• confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SNC Almacie au paiement de la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles ;

y additant,

• condamner la SNC Almacie au paiement de la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

subsidiairement, si la cour venait à considérer que les frais d’avocat et d’expert-comptable exposés dans le cadre de la présente instance ne sont pas compris dans les frais de l’article L 145-58 du code de commerce,

• condamner la SNC Almacie au paiement de la somme de 23.000 € au titre des frais irrépétibles ;

• condamner la SNC Almacie aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par la SELARL Jean-A B, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 janvier 2018 ;

Sur quoi, la cour

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 1970, la SA Aric a donné à bail à M. et M^me X un local commercial de 234 m² environ dans le centre commercial Rennes Alma, qui, suivant règlement de copropriété en date du 21 décembre 1989, sera désigné sous le lot n° 121 et est destiné à l’exploitation d’une officine de pharmacie et d’une parapharmacie. Désormais, la SNC Almacie se trouve aux droits de la SA Aric et la SNC Pharmacie du centre Alma aux droits de M. et M^me X. Des avenants de renouvellement se sont succédés et le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1^er janvier 2010.

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 1972, la société Bail investissement, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SNC Almacie, a consenti à M. et M^me X un bail commercial sur un local commercial de 45 m² environ dans le même centre commercial, local désigné sous le n° 164, destiné à être des 'réserves'. Ce bail a été reconduit par avenants successifs jusqu’au 31 décembre 2010.

Par acte sous-seing privé en date du 12 mars 1990, M. Yves Pottier a loué à la SNC X Procher, dans le même centre commercial, une cellule n° 8 d’une surface de 65 m² environ à destination de 'réserve’ et une cellule n°8 d’une surface de 30 m² environ destinée à l’exploitation commerciale d’une officine de pharmacie. Le bail a été renouvelé pour se terminer le 30 septembre 2009. Il s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 décembre 2010, la SNC Pharmacie du centre Alma a sollicité le renouvellement du bail portant sur l’officine de pharmacie. Par acte extrajudiciaire en date du 23 mars 2011, la SNC Almacie a refusé le renouvellement du bail en proposant le versement d’une indemnité d’éviction et, par exploit du même jour, a signifié un congé pour le 30 septembre 2011 portant refus de renouvellement du bail portant sur la réserve (lot n° 164) tout en proposant le versement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 août 2011, la SNC Pharmacie du centre Alma a fait assigner la SNC Almacie devant le tribunal de grande instance de Rennes afin d’obtenir son indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 décembre 2011, la SNC Pharmacie du centre Alma a sollicité le renouvellement du bail des locaux n° 8 auprès de la SCI Hyperion, qui était venue aux droits de M. Yves Pottier. Celle-ci a fait connaître à la SNC Pharmacie du centre Alma qu’elle avait cédé ses locaux à la SNC Almacie.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 janvier 2012, la SNC Pharmacie du centre Alma a réitéré sa demande aux fins de renouvellement auprès de la SNC Almacie. Par acte extrajudiciaire en date du 2 avril 2012, la SNC Almacie a refusé le renouvellement du bail et offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 2 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Rennes a notamment :

• constaté le droit à indemnité d’éviction de la SNC Pharmacie du Centre Alma et son droit au maintien dans les lieux jusqu’à parfait paiement de ladite indemnité pour les locaux correspondant aux trois baux dont elle est titulaire, à savoir:

—  1^er bail du 23 novembre 1970 : local n°121 de 234m² ;

—  2^e bail du 3 juillet 1972 : local n°164 de 45m² ;

—  3^e bail du 17 avril 1990 : local n°8 de 30m².

• ordonné avant dire droit, une expertise afin de déterminer :

— le montant de l’indemnité d’éviction due par la SNC Almacie à la SNC Pharmacie du Centre Alma ;

— le montant de l’indemnité d’occupation due par la SNC Pharmacie du Centre Alma :

• à compter du 23 mars 2011 de 234m² ;

• à compter du 1^er octobre 2011 pour le local n°164 de 45m² ;

• à compter du 1^er avril 2012 pour le local n°8 de 30m² ;

• et pour l’ensemble des locaux jusqu’à parfaite libération des lieux.

L’expert a déposé son rapport le 31 octobre 2013.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 décembre 2014.

Toutefois, par actes d’huissier de justice en date du 27 avril 2015, la SNC Almacie a notifié à la SNC Pharmacie du Centre Alma son droit de repentir pour l’ensemble des locaux en litige et a donc rétracté son refus de renouvellement des baux.

Par le jugement déféré, le tribunal, compte tenu de l’exercice par la SNC Almacie de son droit de repentir, a déclaré sans objet les demandes formées au titre de l’indemnité d’éviction. Il a ensuite considéré que l’indemnité d’occupation devait correspondre à la valeur locative. Il a alors fixé le montant mensuel de cette indemnité à 12 528,60 € pour le local n°121, appliquant un coefficient de minoration de 10 % compte tenu de la longueur de la procédure et de la précarité de la situation ayant privé le preneur de toute certitude sur l’avenir et notamment de la possibilité de réaliser des investissements ou de céder son fonds, et un coefficient de majoration de 5 % pour exclusivité. Par ailleurs, il a fixé le montant mensuel de cette indemnité à 557 € pour le local n°164, appliquant un coefficient de minoration de 10 %. Enfin, il a fixé le montant mensuel de cette indemnité à 4063,50 € pour le local n°8 et la réserve n°8, appliquant un coefficient de minoration de 10 %. En outre, le tribunal a considéré que le bailleur était bien fondé à voir majorée l’indemnité d’occupation de l’ensemble des charges, accessoires et TVA prévus aux contrats de bail, dès lors que ces dernier n’ont pas été pris en compte pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation. Le tribunal a par ailleurs fait droit à la demande d’indexation au motif que les parties avaient convenu contractuellement d’une indexation annuelle du loyer sur l’indice national du coût de la construction et eu égard à la durée de la procédure.

Devant la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux, les parties se sont conciliées, le 6 juin 2016, pour renouveler les baux à compter du 27 avril 2015 pour une période de neuf ans aux mêmes clauses et conditions des baux antérieurs pour un loyer global de 228'500 € hors taxes et hors charges se décomposant pour le lot n° 121 à hauteur de 178'400 €(clause d’exclusivité comprise), pour le lot n° 8 à hauteur de 42'900 € et pour le lot n°164 à hauteur de 7200 €.

1. La SNC Almacie reproche au premier juge d’avoir fixé l’indemnité d’occupation du lot n° 121 à compter du 23 mars 2011 alors qu’en application de la jurisprudence constante faisant application de l’article L. 145 ' 12 du code de commerce, cette indemnité est due depuis le 1^er janvier 2011.

La SNC Pharmacie du centre Alma répond qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point, celui-ci ayant été tranché par le jugement du tribunal de grande instance en date du 2 octobre 2012.

Dans la motivation de ce jugement, le tribunal de grande instance a décidé que 'pour le local d’une superficie de 234 m² environ (n° 19 et 20 devenus par la suite n° 121), la bailleresse ayant refusé le renouvellement du bail par acte d’huissier du 23 mars, l’indemnité d’occupation sera due à compter de cette date à laquelle le bail a pris fin'. Le dispositif du jugement reprend cette décision dans la mission confiée à l’expert. Celui-ci a d’ailleurs déterminé le loyer pour le local en cause à compter du 23 mars 2011. Le dispositif du jugement du 2 octobre 2012 a donc incorporé les éléments de décision sur le point de départ de l’indemnité d’occupation énoncés dans les motifs. Dès lors, le point de départ de l’indemnité d’occupation du local n° 121 a définitivement été jugé comme étant le 23 mars 2011. La cour fait sienne la décision du jugement déféré de ce chef.

2. La SNC Almacie demande que les valeurs locatives des différents lots soient fixées aux valeurs chiffrées par l’expert, qui n’ont pas été remises en cause en première instance.

La SNC Pharmacie du centre Alma répond qu’il y a une continuité entre les deux locaux où est exploitée l’officine de pharmacie. Elle considère que le prix au mètre carré de 740 € doit être retenu pour les deux lots et non celui de 825 € pour le local ayant la surface la plus petite.

Il ressort de la combinaison des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce qu’aucun

locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, que jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré mais que toutefois, l’ indemnité d’occupation est déterminée conformément à la valeur locative et se substitue de plein droit au loyer dès l’exercice par le bailleur de son droit d’option.

D’abord, conformément à l’article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. En conséquence, en cause d’appel, la SNC Pharmacie du centre Alma peut contester les conclusions de l’expert judiciaire même si elle ne l’avait pas fait en première instance.

Ensuite, la SNC Pharmacie du centre Alma fait valoir à raison que les locaux n° 121 et 8 constituent le même espace commercial où est exploitée l’officine de pharmacie, comme l’expert judiciaire en a fait la description. Ces locaux appartenant au même bailleur et en raison de leur continuité qui en fait un ensemble commercial unique, il y a lieu de retenir le même prix au mètre carré pour le tout en appliquant un correctif de grande superficie comme le propose l’expert judiciaire à savoir un prix au mètre carré pondéré de 740 €. Par contre, le prix de 825 €sera maintenu pour le local n° 164 s’agissant d’une moindre surface.

3. La SNC Almacie reproche au premier juge d’avoir fixé la majoration pour clause d’exclusivité seulement à 5 % alors qu’elle devrait être fixée à 20 %, seule une parapharmacie ayant été ouverte par l’hypermarché Carrefour, mais ce local n’appartenant pas à la SNC Almacie.

La SNC Pharmacie du centre Alma répond que la clause d’exclusivité n’est plus applicable puisqu’elle est arrivée à son terme le 31 décembre 2009. Elle conclut au rejet de la majoration et, subsidiairement, à la confirmation du jugement déféré l’ayant fixée à 5 %.

La clause d’exclusivité était contenue au bail du local n° 121. Ce bail est expiré et il ne peut être fait application des clauses d’un bail expiré pour évaluer une indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative. Par ailleurs, l’ensemble des locaux du centre commercial n’appartenant pas au même propriétaire, une telle clause d’exclusivité a forcément une portée limitée comme le prouve l’ouverture d’une parapharmacie au sein de l’hypermarché Carrefour. Enfin, comme le premier juge l’a retenu, il existe des restrictions administratives à l’implantation de pharmacie rendant peu probable la possibilité d’une installation d’une autre pharmacie dans le même centre commercial. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à majoration pour exclusivité. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

4. La SNC Almacie reproche au premier juge d’avoir retenu un abattement pour précarité de 10 % alors que cet abattement n’est pas justifié. Elle fait valoir qu’il n’y a pas eu de baisse temporaire de chiffre d’affaires et que des recherches pour vendre le fonds de commerce ne sont pas justifiées. Subsidiairement, elle propose la confirmation du jugement déféré.

En réponse, la SNC Pharmacie du centre Alma sollicite un abattement de 40 % pour précarité. Elle rappelle que le bailleur a exercé son droit de repentir quatre ans après avoir refusé le renouvellement. Elle souligne que l’officine a eu une perte de chiffre d’affaires de 12 %, l’augmentation du chiffre d’affaires global n’étant pas en lien avec la pharmacie mais avec la location de matériel médical.

La SNC Almacie s’est opposée au renouvellement du bail le 23 mars 2011. L’expert judiciaire a déposé son rapport permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation le 31 octobre 2013. La SNC Almacie a notifié son droit de repentir le 27 avril 2015, soit quatre ans après avoir manifesté son choix de ne pas renouveler le bail principal et 18 mois après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire. La SNC Pharmacie du centre Alma s’est alors trouvée dans une situation précaire pendant une longue période au cours de laquelle elle n’a pu

effectuer des travaux et aménagements ou vendre son fonds de commerce, un mandat de vente ayant pourtant été signé le 20 octobre 2014 et plusieurs pharmaciens ayant renoncé à l’acquisition de ce fonds compte-tenu du litige en cours, comme le prouvent les attestations versées aux débats. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir un coefficient de minoration pour précarité de 25 % . Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme annuelle de 119'325 € hors taxes et hors charges pour le lot n° 121 (215 m² x 740 € -25 %), à la somme annuelle de 5568,75 € hors taxes et hors charges pour le lot n° 164 (9 m² x 825 € – 25 %) et à la somme annuelle de 34'965 € hors taxes et hors charges pour le local n° 8 et la réserve n° 8 (63 m² x 740 €- 25 %).

5. La SNC Almacie reproche au tribunal de grande instance de ne pas lui avoir accordé l’intérêt au taux légal et la capitalisation des intérêts sur les différentiels entre les loyers payés et les indemnités d’occupation fixées à compter respectivement des 1^er janvier 2011, 1^er octobre 2011 et 1^er avril 2012.

En réponse, la SNC Pharmacie du centre Alma fait valoir que les intérêts au taux légal sont la sanction du retard de paiement et qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande du bailleur.

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 1153 ' 1 et 1154 anciens devenus 1231 ' 7 et 1343 ' 2 du code civil , les montants des indemnités d’occupation devant alors porter intérêt au taux légal à compter de la présente décision et les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisant eux-mêmes intérêts.

6. La SNC Almacie réclame le paiement des charges et accessoires prévus au bail jusqu’au 26 avril 2015 , date des repentirs. Elle soutient que sa demande se fonde sur la simple application de l’article L. 145 ' 28 du code de commerce.

La SNC Pharmacie du centre Alma répond que les parties ne sont plus liées par aucune clause et que le montant de l’indemnité d’occupation a un caractère indemnitaire pour le tout.

Si en vertu de l’article L. 145 ' 28 du code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ou au repentir du bailleur, il n’en demeure pas moins que l’ indemnité d’occupation se substitue de plein droit au loyer dès l’exercice par le bailleur de son droit d’option et les clauses du bail ne sont alors plus applicables. Néanmoins, tout occupant des lieux est tenu, en sus d’une indemnité d’occupation, au paiement de l’ensemble des charges de l’immeuble afférentes aux locaux loués calculées au prorata des surfaces occupées comme habituellement dans les centres commerciaux, y compris les taxes s’y rapportant notamment la TVA, sans qu’aucun impôt payé par le bailleur puisse être mis à la charge de l’occupant. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

7. La SNC Almacie revendique l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation, contractuellement prévue au bail.

En réponse, la SNC Pharmacie du centre Alma rappelle que le bail a pris fin et qu’aucune indexation n’est due.

D’une part, la SNC Almacie ne peut se référer aux clauses des baux expirés pour obtenir l’indexation de l’indemnité d’occupation. D’autre part, aucune disposition législative ou réglementaire n’impose une indexation d’une indemnité d’occupation. En conséquence, il n’y a pas lieu à indexation de l’indemnité d’occupation. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

8. Au titre des frais de repentir, la SNC Almacie conteste devoir la facture d’un expert comptable pour la somme de 3420 €. Elle ajoute qu’elle accepte le règlement de la somme de 9927,85 € au titre

de frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction

En réponse, la SNC Pharmacie du centre Alma considère justifiée sa demande en paiement de la somme de 28'802,65 €.

En application de l’article L. 145 ' 58 du code de commerce, lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, il doit supporter tous les frais de l’instance et pas uniquement les frais de procédure. En conséquence, la SNC Pharmacie du centre Alma revendique à raison le remboursement des 15 factures de frais d’avocat échelonnées du 5 mai 2011 au 6 mai 2015 ainsi que la facture de l’expert-comptable en date du 7 décembre 2015 pour un montant de 3420 €, l’expert-comptable étant intervenu pour assister sa cliente à l’expertise judiciaire, transmettre à l’expert les documents comptables nécessaires à cette expertise mais aussi pour calculer les indemnités de licenciement prévisibles en cas d’éviction. Par contre, entrent dans les dépens les honoraires de l’expert judiciaire (7137,85 €), les coûts des assignations et significations (40,45 € ; 59,77 €; 100,88 € ; 85,30 €) ainsi que les droits de plaidoirie (13 € ; 13 €) qui en conséquence doivent être soustraits du montant dû. La SNC Almacie sera alors condamnée à payer à la SNC Pharmacie du centre Alma la somme de 21'352,40 € au titre des frais d’instance dus suite à l’exercice du droit de repentir.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens énumérés à l’article 695 en particulier les frais d’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à la SNC Pharmacie du centre Alma la charge des frais exposés par lui non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner la SNC Almacie à lui verser une somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 119'325 € hors taxes et hors charges pour le lot n° 121 et ce du 23 mars 2011 au 26 avril 2015 inclus, à la somme annuelle de 5568,75 € hors taxes et hors charges pour le lot n° 164 et ce du 1^er octobre 2011 au 26 avril 2015 inclus ainsi qu’à la somme annuelle de 34'965 € hors taxes et hors charges pour le local n° 8 et la réserve n° 8 et ce du 1^er avril 2012 au 26 avril 2015 inclus ;

Dit que la SNC Pharmacie du centre Alma est tenue, en sus des indemnités d’occupation, au paiement de l’ensemble des charges de l’immeuble afférentes aux locaux loués calculées au prorata des surfaces occupées, y compris les taxes s’y rapportant notamment la TVA, sans qu’aucun impôt payé par le bailleur puisse être mis à sa charge ;

Dit que les montants des indemnités d’occupation porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision et que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts ;

Condamne la SNC Almacie à payer à la SNC Pharmacie du centre Alma la somme de 21'352,40 € au titre des frais d’instance dus suite à l’exercice de son droit de repentir ;

Condamne la SNC Almacie aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la SNC Almacie à payer à la SNC Pharmacie du centre Alma une somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,