1ère Chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07954

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SKGA

(Réf 1ère instance : 19/02058)

SAS SECIB

C/

M. [I] [K]

Mme [V] [N] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 19 novembre 2024

****

APPELANTE

SAS SECIB, immatriculée au RCS de SAINT BRIEUC sous le numéro 320.218.944, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [I] [K]

né le 21 novembre 1954 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [V] [N] épouse [K]

née le 9 août 1961 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Valérie OBJILERE-GUILBERT, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [I] [K] est propriétaire d’une maison d’habitation d’une superficie globale de 237 m² située au [Adresse 4] à [Localité 14] (35), cadastrée AK n° [Cadastre 9].

2. La SAS Secib, spécialisée dans la promotion immobilière, projetait de réaliser une opération immobilière composée de 33 logements comprenant 1.752 m² minimum de surface habitable sur les parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 9], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 5] sur le [Adresse 11] à [Localité 14].

3. Le 1er février 2016, la SAS Secib a émis une offre d’acquisition à M. [K] portant sur sa parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 9], moyennant le versement de la somme de 400.000 €.

4. Le 9 novembre 2016, la SA Bouygues Immobilier a également adressé une offre d’acquisition à M. [K] pour un prix de 400.000 €.

5. Le 16 mars 2017, la SNC Marignan Résidences a aussi proposé d’acquérir le bien immobilier appartenant à M. [K].

6. Par acte authentique du 17 mai 2017, M. [K] (avec le consentement de sa conjointe, Mme [V] [K], transmis par procuration conformément à l’article 215 du code civil) et la SAS Secib ont signé une promesse de vente modifiée par avenant du 1er octobre 2018 par M. et Mme [K] et le 5 octobre 2018 par la SAS Secib. Cet avenant portait le prix de vente à la somme de 415.000 € et le montant de l’indemnité d’immobilisation à 20.750 € et fixait aussi la date d’expiration des conditions suspensives et de la garantie due par la caution bancaire au 30 novembre 2019.

7. Le 24 janvier 2019, la société Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels s’est portée caution solidaire et personnelle des engagements pris par la SAS Secib à l’égard de M. [K].

8. Le 28 mars 2019, la SAS Secib a informé M. et Mme [K] de l’opposition de la commission de démolition de la ville de [Localité 14] à l’obtention d’un permis de démolir.

9. Estimant que la SAS Secib avait manqué à ses obligations en ce qu’elle ne justifiait pas des démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives, M. [K] s’est rapproché de son assureur protection juridique, lequel a mis en demeure la SAS Secib, dans un courrier du 23 mai 2019, de régler sous quinzaine la somme de 20.750 €.

10. Par courrier du 29 novembre 2019, le conseil de M. et Mme [K] ont également mis en demeure la société Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels, en sa qualité de caution, de régler aux vendeurs la somme 20.750 € qui demeurait impayée.

11. L’assureur de protection juridique de M. et Mme [K] a relancé la SAS Secib par courrier du 30 juillet 2019, sans succès.

12. C’est dans ce contexte que M. et Mme [K] ont, par actes d’huissier des 10 et 21 décembre 2019, fait assigner la SAS Secib et la société Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, principalement aux fins de constater la caducité de la promesse de vente et de condamner ces dernières à leur régler la somme de 20.750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

13. Par jugement du 29 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— déclaré recevables les demandes de Mme [K] à l’encontre de la SAS Secib,

— déclaré recevable la demande de M. [K] à l’encontre de la société Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels,

— condamné solidairement la SAS Secib et la société Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels à payer à M. [K] la somme de 20.750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté M. et Mme [K] de leurs autres demandes,

— condamné la SAS Secib à garantir la société Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels de la condamnation à payer la somme de 20.750 €,

— débouté la SAS Secib de ses demandes,

— condamné la SAS Secib à payer à M. et Mme [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les autres parties de leurs demandes formées sur ce fondement,

— condamné la SAS Secib aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

14. Sur la procédure, le tribunal a d’abord jugé que Mme [K] était recevable en ses demandes formées à l’encontre de la SAS Secib sur la base des fautes délictuelles engageant sa responsabilité, de sorte que Mme [K] justifiait de sa qualité et d’un intérêt à agir à l’encontre de la défenderesse.

15. Le tribunal a également estimé que les demandes formées à l’encontre de la société Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels étaient recevables, celles-ci étant intervenues avant l’expiration de la date de l’engagement de cautionnement, soit avant le 30 novembre 2019.

16. Sur le fond, dans la mesure où la SAS Secib ne démontrait pas avoir réalisé les diligences prévues dans la promesse de vente pour que la condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir soit accomplie, elle devait être condamnée solidairement avec la société Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels à régler la somme de 20.750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, somme dont le montant n’a pu être réduit à 4.000 € comme cela était demandé par les défenderesses, l’indemnité d’immobilisation ne pouvant être assimilée à une clause pénale.

17. En outre, le tribunal a écarté le moyen tendant à qualifier de condition essentielle de la vente l’obligation de présenter une demande de permis de démolir et de construire.

18. De même, la demande d’indemnisation de M. [K] au titre du devoir d’information et de conseil a été rejetée, ce dernier ne démontrant pas suffisamment le caractère déterminant de l’information dont il prétendait qu’elle aurait dû lui être livrée par la SAS Secib, ainsi que les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [K], la faute délictuelle reprochée à la SAS Secib étant insuffisamment caractérisée.

19. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 22 décembre 2021, la SAS Secib a interjeté appel de cette décision, uniquement à l’encontre de M. et Mme [K].

* * * * *

20. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 août 2022, la SAS Secib demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* a déclaré recevables les demandes de Mme [K] à son encontre,

* l’a condamnée à payer à M. [K] la somme de 20.750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

* l’a déboutée de ses demandes,

* l’a condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a déboutée de ses demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires complémentaires de M. et Mme [K],

— statuant à nouveau des chefs réformés,

— débouter M. et Mme [K] de toutes leurs demandes,

— subsidiairement, réduire la clause pénale à la somme de 4.000 €,

— condamner M. et Mme [K] à lui verser la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile relatifs à la première instance et à l’appel,

— condamner M. et Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel.

* * * * *

21. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 6 octobre 2022, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré recevables les demandes de Mme [K] à l’encontre de la SAS Secib,

* condamné la SAS Secib à payer à M. [K] la somme de 20.750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

* débouté la SAS Secib de ses demandes,

* condamné la SAS Secib à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté la SAS Secib de ses demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SAS Secib aux dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs autres demandes,

— statuant à nouveau,

— condamner la SAS Secib à régler à M. [K] la somme de 5.000 € pour violation de son devoir de conseil et d’information,

— condamner la SAS Secib à leur verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— en tout état de cause,

— condamner la SAS Secib à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’ajoutant aux frais irrépétibles auxquels la sas SECIB a déjà été condamnée en première instance,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

* * * * *

22. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

23. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de Mme [K] à l’égard de la SAS Secib

24. La SAS Secib, qui demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de Mme [K] à son encontre, n’a pas développé de moyen au soutien de cette demande.

25. M. et Mme [K] n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

26. Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

27. L’article 954 dispose que 'les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

(…) La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance'.

28. En l’espèce, la cour constate que la SAS Secib ne s’explique pas en appel sur le motif d’irrecevabilité qu’elle oppose à Mme [K] dans le cadre de la présente procédure.

29. À cet égard, le tribunal a rappelé que le bien immobilier dont il est question appartient en propre à M. [K] pour l’avoir acquis avant le mariage. Cet immeuble constituant le logement familial, Mme [K] a été à juste titre invitée à signer l’avenant à la promesse de vente à la date du 1er octobre 2018.

30. Bien que la SAS Secib n’ait pas souscrit d’engagement de nature contractuelle envers Mme [K], cette dernière justifie néanmoins de sa qualité et d’un intérêt à agir à l’encontre de l’appelante dès lors qu’elle lui reproche des fautes délictuelles engageant sa responsabilité civile.

31. C’est à bon droit que le tribunal a retenu que les demandes de Mme [K] à l’encontre de la SAS Secib étaient recevables.

32. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’exécution des obligations souscrites par la SAS Secib

1 – la validité de l’article 5 de l’avenant modificatif des 1er et 5 octobre 2018

33. M. et Mme [K] arguent que l’obligation essentielle de la SAS Secib, en tant qu’acteur local reconnu depuis 1980 et partenaire privilégié des collectivités Rennaises, était précisément de présenter, devant l’autorité compétente, une demande de permis de démolition et/ou de permis de démolition avec reconstruction, à l’appui d’un dossier complet, ce qu’elle a d’ailleurs contractuellement accepté de justifier. Ainsi, la faculté de se désister donne à la condition d’obtention des permis de construire et/ou de démolir un caractère potestatif, outre qu’elle contredit la portée de son obligation essentielle. La clause prévue à l’article 5 de l’avenant doit donc, selon eux, être annulée ou déclarée non écrite, ce qui aura pour conséquence directe la suppression de tout obstacle au versement de l’indemnité d’immobilisation due par la SAS Secib.

34. La sas SECIB réplique que M. et Mme [K] ne disent ni en quoi l’obtention d’un permis de démolir était une condition essentielle de la vente, ni en quoi la faculté pour elle de se désister de cet engagement serait potestative, alors même qu’elle ne dépendait pas de son bon vouloir mais bien de l’autorisation de Rennes Métropole. En tout état de cause, elle rappelle que les vendeurs ne sont pas fondés à réclamer une indemnité qui dépend d’une clause qu’ils souhaitent voir annuler.

Réponse de la cour

35. L’article 954 du code de procédure civile dispose dans son 3ème alinéa que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

36. Aux termes de l’article 1170 du code civil, 'toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite'.

37. L’article 1304-2 du code civil déclare nulle 'l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause'.

38. En l’espèce, l’article 5 de l’avenant modificatif des 1er et 5 octobre 2018 stipule ceci :

'Obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire :

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BÉNÉFICIAIRE :

— d’un permis, purgé de tout recours, de démolir les constructions existantes sur les parcelles cadastrées section AK numéro [Cadastre 9], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 5] ;

— d’un permis de construire définitif purgé des droits de recours des tiers et du droit de retrait administratif, autorisant la construction sur l’emprise foncière du projet constitué des parcelles cadastrées section AK numéro [Cadastre 9], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 5], d’un ensemble immobilier collectif à usage d’habitation de 33 logements minimum et 35 logements maximum dépendant du secteur libre pour une surface habitable vendue minimale de 1.752 m² et une surface habitable vendue maximale de 1.800 m².

Etant précisé que l’immeuble devra comprendre un local commercial de 140 m² au rez-de-chaussée.

Le BÉNÉFICIAIRE s’oblige :

— à solliciter au plus tard le 31 décembre 2018 l’avis de la commission de démolition de RENNES MÉTROPOLE, ainsi qu’il sera explicité ci-après,

— à déposer sa (ou ses) demandes de permis de construire et de permis de démolir (ou de toute autre autorisation d’urbanisme) au plus tard le 31/03/2019. En cas de délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif préalablement à ces dates, le BÉNÉFICIAIRE sera dispensé de déposer sa demande de permis de construire et celui-ci sera réputé avoir été refusé.

De même, dans le cas où, à la suite de la présentation, informelle, mais néanmoins d’usage, de l’avant-projet sommaire que fera le BÉNÉFICIAIRE à la mairie ou toute autre autorité administrative compétente, cette dernière émettrait à bon droit ou non un avis défavorable :

— soit concernant la destruction de l’ensemble des biens inclus dans le plan d’ensemble,

— soit concernant le projet de construction, le BÉNÉFICIAIRE pourra, si bon lui semble, invoquer cette défaveur et renoncer à poursuivre l’acquisition objet des présentes.

Etant ici précisé que le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à présenter son projet de démolition à la commission démolition de RENNES MÉTROPOLE dans les meilleurs délais et à obtenir un avis défavorable ou non de ladite commission au plus tard le 28 février 2019'.

39. La cour relève d’abord que M. et Mme [K], qui développent des moyens tendant à voir déclarer la clause contenant une faculté de désistement susmentionnée nulle ou non écrite ne les adossent pas à des prétentions dans le dispositif de leurs conclusions.

40. Par ailleurs, il existe une contradiction manifeste, pour M. et Mme [K], de considérer que cette clause devrait être déclarée au moins partiellement nulle ou réputée non écrite alors qu’ils souhaitent également s’en prévaloir pour faire constater l’échec de la vente et obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

41. De même, le débat introduit par M. et Mme [K] pour savoir si la nécessité d’obtenir un permis de démolir et de construire constitue une obligation essentielle de la vente est superfétatoire, dans la mesure où il est certain que l’obtention de ces deux autorisations d’urbanisme constituait un enjeu essentiel dans le cadre de cette vente, ne serait-ce que pour l’acquéreur, étant rappelé qu’il s’agissait d’une vente en vue d’une opération de promotion immobilière et plus particulièrement de la construction d’un immeuble de 33 étages sur 4 parcelles attenantes parmi lesquelles figurait celle de M. et Mme [K].

42. Au regard de la chronologie des délais figurant dans la clause, il est certain que la consultation de la commission démolition constituait nécessairement le préalable à l’obtention d’un avis de sa part ainsi qu’au dépôt d’une demande de permis de démolir puisque la SAS Secib avait la faculté, en cas d’obtention d’un avis négatif de la commission, de se désister de son engagement d’acheter, cette première réponse attendue de la commission démolition de Rennes Métropole concernant la faisabilité urbanistique même du projet.

43. Enfin, cette faculté de désistement ne présente pas un caractère potestatif puisque son exercice dépendait de la position d’une entité tierce à la vente, à savoir la commission de démolition de Rennes Métropole, et non de la seule volonté de la SAS Secib.

44. Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a écarté le moyen tendant à voir déclarer la clause figurant à l’article 5 de l’avenant modificatif comme étant nulle ou réputée non écrite.

2 – le paiement de l’indemnité d’immobilisation

45. La SAS Secib soutient qu’elle n’a pas manqué aux obligations mises à sa charge dans le cadre de l’exécution de l’avant-contrat. En effet, elle estime qu’elle a accompli les diligences attendues puisqu’elle a déposé un dossier auprès de la commission démolition avant le 31 décembre 2018 et qu’elle a établi dans son courrier électronique du 28 mars 2019 que la commission a opposé un refus qui rendait le projet intégralement caduc. Le fait que la commission de démolition de Rennes Métropole ait tardé à lui répondre sur la faisabilité de son projet ne saurait lui être imputé. Eu égard à l’avis négatif obtenu, le dépôt d’une demande de permis de démolir s’est avéré inutile et elle était donc en droit de renoncer à poursuivre les démarches administratives contractualisées. Elle précise que la position de la commission de démolition s’explique par le fait qu’elle anticipait sur l’élaboration du PLUI aux termes duquel il était devenu impossible de démolir la parcelle AK n° [Cadastre 9] appartenant à M. [K].

46. En réponse, M. et Mme [K] allèguent que la SAS Secib est responsable de la non-réalisation de la vente, dès lors qu’elle a injustement déduit du refus verbal opposé par la commission démolition qu’elle était libérée de son obligation de déposer une demande de permis de démolir. Ils considèrent que la SAS Secib aurait en tout cas dû déposer un permis de démolition afin d’obtenir une décision administrative susceptible de recours. Au demeurant, aucune information ne leur a été transmise sur les motifs du prétendu avis défavorable dans le courrier du 28 mars 2019. De plus, le courrier de la ville de [Localité 14] du 7 septembre 2020 qui retrace simplement l’historique du bien qui par deux fois a fait l’objet d’une demande de démolition auprès des services de la commission de démolition, refusée le 6 décembre 2016 puis le 19 mars 2019, ne constitue pas une preuve des démarches accomplies par la SAS Secib pour parvenir à la réitération de la vente. Enfin, ils soulignent que le classement aux bâtiments d’intérêt local de leur maison n’empêche pas sa démolition et ne permet pas, à lui seul, de justifier l’abandon du projet par le promoteur.

Réponse de la cour

47. Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

48. Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

49. L’article 1304-4 du code civil énonce qu’ 'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli".

50. L’indemnité d’immobilisation, stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et n’est acquise au promettant que si le bénéficiaire abandonne lui-même le projet d’acheter, et non si l’échec de la vente est dû au promettant ou au fait du tiers qui ont rendu celle-ci et le choix même du bénéficiaire impossible (Civ. 1ère, 5 décembre 1995, n° 93-19.874).

51. Ainsi, il revient à l’acquéreur de démontrer que, même s’il avait déposé une demande de permis de construire, celle-ci n’aurait pu être acceptée en raison des contraintes urbanistiques telles que celles liées à l’évolution en cours de vente d’un plan d’occupation des sols (Civ. 3ème, 15 décembre 2010, n° 10-10.473).

52. En l’espèce, il ressort de la promesse de vente modifiée par avenant des 1er et 5 octobre 2018 que la vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention par la SAS Secib d’un permis de démolir et de construire, avec dépôt d’une demande avant le 31 mars 2019.

53. Cette condition suspensive était elle-même assortie de plusieurs diligences administratives préalables puisque la SAS Secib s’était engagée dans un premier temps à déposer une demande concernant son projet immobilier auprès de la commission démolition de Rennes Métropole avant le 31 décembre 2018.

54. La SAS Secib devait également justifier d’un avis, favorable ou défavorable, de la commission démolition de Rennes Métropole avant le 28 février 2019 pour pouvoir se désister de son engagement d’achat 'si bon lui semble', c’est-à-dire sans avoir à donner de raison.

55. Il était également prévu contractuellement que la SAS Secib était dispensée de déposer un permis de construire avant le 31 mars 2019 en cas de certificat d’urbanisme négatif, le permis de construire devant être réputé refusé dans un tel cas.

56. Par ailleurs, le compromis de vente contient en son article 2 une clause prévoyant le versement au promettant, c’est-à-dire à M. [K], d’une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 20.750 € en cas de non réalisation de la vente.

57. La SAS Secib a transmis un dossier le 28 décembre 2018, soit avant l’échéance contractuelle prévue, qui portait sur 'un projet situé [Adresse 11] à [Localité 14] (demandant à l’interlocuteur auprès de Rennes Métropole de) soumettre ce document à la prochaine commission démolition'.

58. Plusieurs échanges ont eu lieu avec la mairie par la suite, ce qui ressort du courrier électronique de l’assistante administrative de la direction aménagement urbain et habitat indiquant un premier report de la commission au 19 février 2019 puis au 19 mars 2019.

59. La SAS Secib a ensuite adressé un courrier électronique le 28 mars 2019 à M. [K] par l’intermédiaire de M. [S] [U], responsable du développement foncier, qui signalait ceci :

'Bonjour,

Nous avons eu le retour de la commission démolition. Ils sont opposés à la démolition des maisons situées sur les parcelles cadastrées : AK [Cadastre 6] et [Cadastre 9].

Seule la parcelle dont nous sommes propriétaires (parcelle AK n°[Cadastre 5]) pourrait être détruite.

Le dépôt d’un permis de démolir sur les parcelles AK [Cadastre 6] et [Cadastre 9] se solderait par un refus ou un sursis à statuer.

Nous sommes dans l’incapacité de déposer un permis de construire et un permis de démolir sur les parcelles qui représentaient le périmètre de notre projet.

Les délais nécessaires imposés par la collectivité pour le passage de cette commission étaient, comme nous l’avions évoqué, un mauvais présage.

Nous nous tenons à votre entière disposition pour évoquer le sujet (à l’endroit de votre choix). Dans tous les cas je me permettrai de vous appeler.

Navré de cette issue'.

60. Il s’évince de ces éléments que, bien qu’elle ait entamé des démarches en ce sens, la SAS Secib était défaillante à justifier d’un avis de la part de la commission démolition de Rennes Métropole à la date du 28 février 2019.

61. En outre, ce courrier, qui contient seulement les propos rapportés par la SAS Secib elle-même à la suite d’un échange oral avec un membre de la commission selon ses dires, ne fait pas état d’un avis défavorable définitif mais seulement de l’éventualité d’un refus dont la SAS Secib n’indique pas le motif.

62. Aucun document écrit n’a été transmis aux vendeurs afin de leur permettre de comprendre les raisons et la portée exacte de l’opposition de la commission démolition, alors qu’elle s’était engagée à justifier d’un avis de la part de la commission démolition, l’allégation selon laquelle celle-ci ne délivre jamais aucun avis écrit étant de ce fait inopérante.

63. Au demeurant, la SAS Secib n’a pas non plus effectué de dépôt d’un permis de démolir avant le 31 mars 2019, ce qui permet à la cour de souligner encore une fois sa carence dans le cadre de la réalisation de la vente. De son côté, la seule pièce n° 2 intitulée 'projet soumis à la commission’ (courrier électronique du 27 novembre 2018) n’est constituée que de quelques photos et plans des lieux, sans aucune explication.

64. Sur ce point, pour s’opposer au paiement de l’indemnité d’immobilisation du fait de la non-réalisation de la vente, la SAS Secib fait valoir que, dans le contexte précédemment exposé, une demande de permis de construire aurait été de toute façon vouée à l’échec. Elle fait état pour ce faire d’un courrier de la direction aménagement urbain et habitat de la ville de [Localité 14] du 7 septembre 2020 indiquant que 'la demande de démolition du bien sis au [Adresse 4] à [Localité 14] a fait l’objet d’une première demande de démolition qui a été refusée le 6 décembre 2016 en raison de la qualité du bien. Ce bâti a été classé au patrimoine bâti d’intérêt local dans le plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 14] approuvé le 7 mars 2019. Une nouvelle demande de démolition a fait l’objet d’un refus le 19 mars 2019 au regard des dispositions du PLU approuvé'.

65. Or, le caractère classé du bien au patrimoine bâti d’intérêt local aurait pu être anticipé par la SAS Secib qui ne justifie pas avoir accompli de démarches particulières en amont sur la faisabilité du projet, alors qu’elle aurait pu connaître, a fortiori en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, la politique de la ville de [Localité 14] en matière de permis de démolir, notamment dans cette zone.

66. La SAS Secib s’appuie encore sur un courrier de l’adjoint au maire de la ville de [Localité 14] du 7 décembre 2021, indiquant que 'le projet (avait)] été présenté une première fois aux services de la ville de [Localité 14] en 2016 (dossier déposé le 10/11/2016) ; le groupe de coordination démolition s’est prononcé contre la démolition du bien le 6 décembre 2016 au regard de la qualité du bâti’ et que, par la suite, 'un second échange s’est tenu en 2019 (dossier déposé le 27/11/2018), que cette instance, renommée groupe de coordination paysage et patrimoine, a confirmé son avis le 19 mars 2019'.

67. Mais ce courrier, indépendamment du fait qu’il ne retrace nullement les démarches accomplies par la SAS Secib personnellement, ajoute que, 'outre le classement d’un édifice au patrimoine bâti d’intérêt local, c’est bien l’ensemble du contexte qui est pris en compte dans l’analyse technique réalisée par le groupe de coordination paysage et patrimoine. Celle-ci est ensuite validée par les élus de la ville de [Localité 14] si nécessaire et permet de poursuivre les échanges avec les pétitionnaires dans le cadre d’une négociation qui se situe bien en amont d’un dépôt éventuel de permis de démolir. Elle vise notamment à informer les porteurs de projet sur les contraintes pesant sur tout projet immobilier qui se baserait sur la démolition d’un bâti repéré au titre au titre du patrimoine d’intérêt local. Cette pratique, propre à la ville de [Localité 14], traduit l’état d’esprit partenarial instauré de longue date entre la collectivité et les professionnels de l’immobilier en anticipant les éventuelles difficultés liées à de futures demandes d’autorisation'.

68. Il s’en évince que la SAS Secib, qui n’a même pas tenté d’utiliser pleinement le mécanisme institutionnel du dépôt de permis de démolir, a inutilement imposé à M. [K] l’immobilisation de son bien pendant 22 mois, alors qu’une recherche sommaire lui aurait permis de comprendre que son projet, qui imposait nécessairement la démolition de la maison édifiée au [Adresse 4], n’était pas réalisable au regard de la décision déjà prise par la commission démolition de la ville de [Localité 14] à ce sujet le 6 décembre 2016, information qu’elle a su obtenir sans difficulté dans le cadre de la présente instance.

69. Dès lors, il y a lieu de considérer que la non-réalisation de la vente est imputable à la SAS Secib qui est redevable de l’indemnité d’immobilisation à M. [K], laquelle était précisément stipulée dans une telle hypothèse.

70. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de réduction de la 'clause pénale'

71. La SAS Secib demande à titre subsidiaire que le montant de la 'clause pénale’ soit réduit à la somme de 4.000 €.

72. M. et Mme [K] n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

73. L’article 1231-5 du code civil octroie la faculté au juge de modérer ou d’augmenter une clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

74. L’article 12 du code de procédure civile prévoit en son 2ème alinéa que le juge 'doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée'.

75. La clause du contrat qui prévoit le paiement d’une somme à titre d’indemnité mais sans toutefois sanctionner une inexécution contractuelle, et qui représente le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires, ne constitue pas une clause pénale.

76. Comme développé précédemment, les parties ont prévu à l’article 2 de l’avenant le paiement, par le bénéficiaire, à titre d’ 'indemnité d’immobilisation', d’une somme de 20.750 € au promettant.

77. Il a également été précisé que ce paiement interviendrait dans le cas où le bénéficiaire de la promesse, soit la SAS Secib, serait à l’origine de la non réalisation de la vente.

78. Dans la mesure où cette clause ne vise pas une inexécution contractuelle particulière, mais se contente de prévoir, conformément à la liberté contractuelle, une condition d’imputabilité, elle ne saurait être requalifiée en clause pénale.

79. C’est par un abus de langage manifeste que M. et Mme [K] indiquent, au chapitre de la réparation des préjudices subis par eux, que le raisonnement de la SAS Secib ne trouve pas à s’appliquer puisqu’ils 'font état d’un préjudice distinct de celui réparé par l’application de la clause pénale’ (page 19 de leurs conclusions), alors qu’ils font par ailleurs état d’une 'indemnité d’immobilisation’ tout au long de leurs conclusions.

80. Au demeurant, l’argumentaire des parties vise bien à discuter les circonstances à l’origine de la non-réalisation de la vente dans le cadre global de l’exécution de l’avant-contrat, sans viser de façon restrictive la réalisation de la condition suspensive.

81. Ainsi, il y a lieu de considérer que cette clause ne saurait être requalifiée en clause pénale.

82. Il conviendra donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de réduction du montant de la clause formulée par la SAS Secib.

Sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [K]

83. M. et Mme [K] rappellent que la SAS Secib a manqué à son obligation d’information et de conseil à plusieurs égards. Ainsi, en maintenant l’exclusivité de la maison de M. [K], elle a non seulement paralysé les autres promoteurs mais surtout empêché M. [K] de proposer son bien à la vente, d’où il résulte un préjudice de perte de chance pour ce dernier de vendre sa maison. La SAS Secib est également à l’origine d’un comportement délictuel à leur égard, celle-ci ayant entretenu la croyance que l’opération immobilière se solderait par un succès. Cette situation a généré un sentiment d’incertitude voire d’insécurité et les a laissés dans l’angoisse de ne pas pouvoir se projeter sérieusement. De plus, compte tenu de la perspective de démolition qui se présentait, ils se sont abstenus de réaliser des travaux d’entretien et de rénovation dans leur maison, ce qui a entraîné des conséquences néfastes sur leurs conditions de vie.

84. La SAS Secib soutient que l’allocation d’une indemnité d’immobilisa-tion fait double emploi avec celle des dommages et intérêts complémen-taires réclamés par M. et Mme [K]. En tout état de cause, les intimés ne démontrent ni un manquement à son devoir d’information et de conseil, ni une faute de sa part, et se contentent de lui faire le reproche de s’être 'comportée comme un escroc’ alors même que le projet était voué à l’échec. Dans la mesure où le sentiment d’incertitude et d’angoisse allégué par les vendeurs est infondé et où ces derniers ne font état d’aucun autre préjudice qui ne soit pas déjà couvert par l’indemnité d’immobilisation, il ne saurait être fait droit aux demandes indemnitaires complémentaires présentées par M. et Mme [K].

Réponse de la cour

85. L’article 1112-1 du code civil dispose que 'celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

86. Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que celui qui commet une faute ou une négligence quelconque à l’égard d’un tiers doit indemniser le préjudice qui en découle.

1 – le manquement au devoir d’information et de conseil

87. En l’espèce, M. et Mme [K] n’indiquent pas en quoi une information sur les délais pratiqués par la commission démolition était déterminante pour eux, étant rappelé qu’ils avaient consenti, lors de la signature de l’avenant, au rallongement des délais jusqu’en novembre 2019.

88. M. et Mme [K] ne disent pas non plus en quoi la connaissance de ce que l’immeuble situé [Adresse 3], correspondant aux parcelles voisines cadastrées AK n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8], a été classé par le PLU comme 'édifices intéressants témoins de l’histoire locale’ eût été déterminante pour eux, étant précisé que ce classement est intervenu en avril 2019, à une date où le projet présentait déjà un blocage, la SAS Secib ayant informé les vendeurs le 28 mars 2019 de ce que la demande de démolition envisagée sur la parcelle objet de la vente ne pourrait probablement pas être accueillie, en tout cas vis-à-vis de la commission démolition de Rennes Métropole.

89. Au surplus, M. et Mme [K], qui se prévalent du manque d’information durant la réalisation de la vente, n’établissent pas en quoi celui-ci leur aurait causé un préjudice distinct de celui découlant de l’immobilisation du bien.

90. À ce titre, le préjudice découlant de la perte de chance de vendre leur maison ne saurait être indemnisé dans la mesure où l’indemnité d’immobilisation tend précisément à dédommager la perte d’opportunités de vendre pendant le temps où le bien a été immobilisé du fait de l’existence de la promesse de vente.

91. C’est d’ailleurs bien ce que reconnaissent eux-mêmes M. et Mme [K] dans leurs conclusions (page 25) lorsqu’ils indiquent que 'l’immobilisation du bien entre le 28 avril 2017, date de la signature de la promesse unilatérale de vente, et le 30 novembre 2019, fin de l’exclusivité accordée à la SAS Secib, a causé un préjudice à M. [K] qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme proportionnée à celle prévue au titre de l’indemnité d’immobilisation de 20.750 €'.

92. Il s’évince de ce qui précède que ni les conditions posées par l’article 1112-1 du code civil, ni l’existence d’un préjudice ne sont démontrées.

93. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [K] de leur demande d’indemnisation sur le fondement du manquement au devoir de conseil de la sas SECIB.

2 – la faute ou la négligence délictuelle

94. La cour observe à titre liminaire que M. et Mme [K] n’ont jamais utilisé le terme 'escroc’ pour qualifier la SAS Secib dans leurs conclusions mais se sont contentés de blâmer ses 'graves erreurs d’anticipation', son 'manque de sérieux’ et son 'imprudence'.

95. La signature de l’avenant est intervenue le 1er octobre 2018 du côté de M. et Mme [K], avec augmentation des montants du prix de vente, de l’indemnité d’immobilisation ainsi que des délais d’exécution des démarches administratives.

96. Les vendeurs ont donc dans un premier temps pleinement accepté de reporter la réitération de la vente et ont bénéficié d’une contrepartie liée à ce contretemps, d’où il suit qu’ils ne peuvent arguer de la longueur des négociations qui a été couverte par leur consentement à prolonger la vente a minima entre le 17 mai 2017, date de signature de la promesse de vente initiale, et le 30 novembre 2019, date d’expiration des conditions suspensives et de la garantie due par la caution bancaire suite à la signature de l’avenant modificatif.

97. Certes, la SAS Secib a pu faire preuve de légèreté d’abord dans la préparation du dossier (défaut de consultation des antécédents en matière de démolition) puis dans son suivi (communication des informations à M. et Mme [K]), mais sa mauvaise foi n’est pas démontrée pour autant.

98. M. et Mme [K] ne peuvent prétendre avoir été induits en erreur quant à l’issue du projet du seul fait que la SAS Secib se soit présentée, dans sa proposition d’achat du 1er février 2017, comme 'un acteur local reconnu depuis 1980' et comme 'un partenaire privilégié des collectivités rennaises et malouines', dès lors que ces mentions ne constituaient pas une garantie de réussite du projet, l’avenant stipulant par ailleurs des obligations contractuelles à la charge de l’acquéreur impliquant l’accord de tiers.

99. Le fait que la SAS Secib se soit présentée sous cette qualité ne traduit pas non plus une man’uvre visant à pousser les vendeurs à une croyance erronée s’agissant du sort de la vente, dès lors que l’appelante avait intérêt à ce que l’opération réussisse dans la mesure où elle projetait une opération immobilière plus vaste nécessitant notamment la démolition de la maison de M. [K] située sur la parcelle AK n° [Cadastre 9].

100. Dans le même sens, le fait d’avoir contractualisé le règlement d’une astreinte de 300 € par jour de retard pour la libération des lieux dans l’avenant n’est pas la traduction d’un comportement fautif ou déloyal manifeste de la part de la SAS Secib, pareille stipulation étant loisible à tout propriétaire souhaitant disposer de son bien à l’issue de la réitération de la vente.

101. Au surplus, M. et Mme [K], qui disent s’être abstenus d’effectuer des travaux de conservation de la maison, celle-ci étant amenée à être détruite, n’indiquent pas avoir subi des désagréments du fait de son état de dégradation, ni avoir habité ailleurs durant le temps des négociations, étant relevé que l’adresse de résidence renseignée dans le cadre de la présente procédure est l’adresse du bien objet de la vente.

102. De ce fait, l’allégation de M. et Mme [K] selon laquelle ils se sont abstenus de réaliser des travaux d’entretien et de rénovation dans leur maison est inopérante, ces derniers ayant en tout état de cause conservé la qualité de propriétaire durant l’exécution du compromis de vente, de sorte qu’il leur incombait en toute hypothèse de poursuivre l’entretien ou à tout le moins la conservation de leur bien, voire d’en adapter le confort en fonction de leur occupation.

103. Il s’évince de ces constatations que M. et Mme [K] échouent à caractériser une faute ou une imprudence délictuelle de la SAS Secib à leur égard, ainsi qu’un préjudice.

104. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [K] de leur demande indemnitaire à hauteur de 5.000 € sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

Sur les dépens

105. Les dispositions relatives aux dépens de première instance seront confirmées. La SAS Secib, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

106. Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées. L’équité commande de faire bénéficier M. et Mme [K] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €.

* * * * *

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 29 novembre 2021,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Secib aux dépens d’appel,

Condamne la SAS Secib à payer à M. [I] [K] et Mme [V] [K] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE